三益：商业地产前期定位规划与高效招商
商业地产设计从来就不只是设计问题——专访三益中国·上海三益建筑设计有限公司院长高栋
高栋： 在过 去数年 中 ， 三益 中国在 全 国 各地 完成 了相 当多 的大型 居住社 区设 计项 目 ，有 些还 成 为 当地 的居 住建筑 的地 标作
品 ， 该 说 还 是 取 得 了很 大 成 功 的 。 这 源 于 应
记者 ： 么， 那 你们从 什 么时候 关注或 者 进入商业地产设计领域的？ 高栋 ：说 起三益进 入商 业地 产设计 领 域 ， 不能不提另一家与三 益有着密切 联 系 就
的 公 司 ， 是 专 业 进 行 商业 地 产 开 发 与 运 营 就
研 究 与设计 ，并 在 实践 中与弘基 旗下 其他
各专 业 团队整合 成商 业地 产开发 与运 营 的
“ 咨询 ” 大 团队 ， 并形 成 目前 我们 独 特 的设
计服 务模 式。
三益一 直信奉 的理念 ， 希望通过 持续创造 和 深度 专业能 力在设 计细 分市 场领域 中建 立 并获得 自己的设计优势和 引领 能力 ， 从而能
弘 基 品牌 为 主 的休 闲 及综 合 商业 广 场 ， 另
一
个是 以“ 邑 ” 创 品牌 为主 的创意 园区 ， 这
些 全 是 由 三 益 来 担 纲 设 计 的 ， 也 就 是 说 从
２０ ０ ０年 起 ， 益 在居 住设计 领 域开 疆拓 土 三
以外还 承 担 了另一 项 艰 巨 的任 务和 职 责 ， 就 是 为 其 总 公 司 开 发 各 类 型 商 业 地 产 进 行
一
题， 与高栋 院长进行探讨。
开辟另一个 “ 战场
记者： 为国 内知名的居住建筑设 计机 作 构 ，近年 来三益 中国在 另一领域 一 商业地 产领 域完成 了一 系列的设 计 ， 引起 业界普 并 遍 关注 ， 这是否表 明三 益中国 已由居住设 计
商业地产招商方案_商业用地招商策划方案
商业地产招商方案_商业用地招商策划方案商业地产招商方案——商业用地招商策划方案一、引言近年来，商业地产在我国的发展迅猛，商业用地的招商策划成为了促进地方经济发展的重要手段之一。
本文针对商业用地的招商策划，从选址分析、商业模式设计、市场推广等多个方面展开讨论，旨在提供一套行之有效的招商方案。
二、选址分析在商业地产招商过程中，选址是关键环节。
首先，我们要考虑的是地段火爆程度。
一般来说，商业用地应选择在交通便利、人流量较大的地段，例如商圈、步行街等，以确保商业项目的曝光度和客流量。
其次，需要考虑周边竞争情况，避免过高的市场竞争。
最后，还需关注未来的发展趋势，例如是否有新的居民楼盖设等，以保证商业项目的长期稳定发展。
三、商业模式设计商业用地的招商策划需要具备创新的商业模式设计。
首先，我们要确定商业用途，包括商场、超市、餐饮等。
在商业模式设计中，可灵活运用租金、合作、承包等方式吸引优质商家入驻，以确保商业项目的多样性和吸引力。
此外，可以考虑引入线上线下结合的新零售模式，提供更丰富的消费体验，吸引更多消费者。
商业模式设计需要充分考虑市场需求，注重创新，以提升商业项目的竞争力。
四、市场推广市场推广是商业用地招商的关键一环。
首先，我们要制定一套完整的营销策略，明确目标客群和品牌定位，以及推广周期和目标。
其次，需要全面利用各种推广渠道，包括线上平台、新媒体、户外广告等，以最大程度地提高商业项目的知名度和曝光度。
同时，还应开展各类促销活动，如打折、满减等，促进客流和销售额的提升。
市场推广需要定期进行数据分析和评估，根据市场反馈调整策略，以优化招商效果。
五、风险控制商业地产招商过程中存在一定的风险，需要进行有效的控制。
首先，我们要进行充分的市场调研和风险评估，了解市场情况和招商环境，提前预判可能存在的风险。
其次，要建立健全的合同与法务体系，确保招商合同的合法合规，并具备有效的风险防范措施。
最后，可以考虑引入专业的商业招商顾问团队，从各个维度提供咨询和支持，降低风险发生的概率。
商业地产招商策划方案
商业地产招商策划方案商业地产作为一种高收益、高风险的投资，对于招商策划方案的制定显得尤为重要。
招商策划方案是商业地产招商活动的重要组成部分，是投资者和开发商进行合作的桥梁，其制定应充分考虑市场情况、投资人的需求和商业地产本身的特点。
本文就商业地产招商策划方案的制定给大家一些建议。
一、市场调查商业地产的招商策划方案首先要从市场调查中入手，了解当前市场的需求和热点，以此来确定商业地产的类型和重点发展方向。
在市场调查过程中，不仅要考虑消费者的需求，还要关注顾客的购买能力，以此来为商业地产的建设与营销提供依据。
此外，还要考虑商业地产所处的周边环境、交通状况和区域规划等因素，以此来确定商业地产的最佳建设位置和规划。
二、品牌定位商业地产的品牌定位是招商策划方案中的重要环节，它关系到商业地产的定位、发展方向和市场竞争力。
在品牌定位的过程中，需要充分考虑竞争环境和市场人口结构等因素，明确商业地产所占的市场份额和目标人群，以此来确定商业地产的定位、营销手段和形象塑造。
三、招商方式商业地产的招商方式可以有多种选择，如公开招标、商业地产展会、专业代理、网络招商等等。
其中，公开招标和商业地产展会比较适合大型商业地产项目的招商，而专业代理和网络招商则更适合小型商业地产项目的招商。
四、营销手段商业地产的营销手段需要根据不同的招商方式来制定。
比如，公开招标和商业地产展会需要加强品牌形象的展示和宣传工作，专业代理和网络招商则更需要加强直接销售和定制化服务。
五、投资回报商业地产的投资回报主要涉及到投资人的收益和商业地产的价值评估。
在招商策划方案中，需要充分考虑这两个因素，并通过合理的赢利模式、开发周期和租赁合同等手段来实现合理的投资回报。
此外，还需要制定可行的退出机制，为投资人提供风险保障。
六、风险控制商业地产是一种高风险、高收益的投资，因此在制定招商策划方案时需要充分考虑风险控制。
具体来说，需要对商业地产的资金来源、建设方案和法律风险进行综合评估，并制定有效的风险预警和应急措施，以此来保证投资人的利益和商业地产的长期发展。
商业地产定位设计招商策略
商业地产定位设计招商策略商业地产定位设计是指对商业地产项目进行定位和规划，以满足特定群体的需求。
定位是在竞争激烈的市场环境中，确定商业地产项目在目标市场中的独特地位和差异化的过程。
这需要研究市场需求、竞争情况和目标客户的特征，以便为项目创造独特和有吸引力的特点。
商业地产定位设计应该是基于深入的市场研究和分析，并结合开发商的理念和目标来完成的。
1.市场调研：通过调查和研究市场，了解目标市场的需求和竞争情况。
这可以包括研究市场趋势、目标客户的特征和市场需求的变化。
2.目标客户：确定目标客户的特征，包括年龄、收入、购买习惯等。
这将有助于定位项目并确定适合他们需求的商业模式。
3.差异化：确定项目在目标市场中的差异化和独特性。
这可以通过提供特色服务、优质产品或以创新方式满足客户需求来实现。
4.品牌价值：确定项目的品牌价值和市场认可度。
这可以通过策划市场活动、优化项目形象和提高服务品质来实现。
一旦商业地产项目的定位设计确定，接下来需要制定一个有效的招商策略来吸引租户和投资者。
招商策略是指将定位设计转化为实际的商业机会，并通过吸引租户、引进品牌和吸引投资者来实现项目的成功。
招商策略的几个关键步骤包括：1.租户调查：研究目标市场的租户需求和偏好，以确定潜在租户的特征和需求。
这将有助于吸引适合项目的租户。
2.租赁计划：根据项目的定位和目标市场的需求，制定租赁计划。
这包括确定租赁单位的类型、面积、租金和租期等。
3.租户招募：通过市场营销和推广活动，吸引潜在租户。
这可以包括参加展览会、广告宣传和与潜在租户进行洽谈等。
4.品牌引进：通过引进知名品牌，增加项目的吸引力，并吸引更多的租户和投资者。
这可以通过合作、赞助和提供优惠来实现。
5.投资者吸引：吸引投资者对项目进行投资，以支持项目的发展和运营。
这可以通过与投资者进行洽谈、提供项目数据和财务指标等方式来实现。
商业地产定位设计和招商策略是商业地产开发成功的关键因素之一、一个成功的定位设计和招商策略将有助于吸引更多的租户和投资者，并为项目带来长期的盈利能力和生命周期价值。
项目商业规划定位及招商策划方案
项目商业规划定位及招商策划方案项目商业规划定位及招商策划方案一、项目背景及定位随着经济的不断发展和人民生活水平的提高，人们对于休闲娱乐方式的需求也日益增加。
尤其是大城市中的年轻人群体，其对于新颖、有趣、具有挑战性的娱乐项目的需求更加迫切。
基于此背景，我们计划开展一个创新的娱乐项目——虚拟现实游乐园，以满足这一人群的需求。
虚拟现实技术作为一种全新的媒介形态，可以通过模拟现实场景以及交互式体验来提供前所未有的娱乐体验。
而虚拟现实游乐园则是将虚拟现实技术应用于游乐设施中，通过高科技的设备和多样化的娱乐项目，为参与者提供一种身临其境的感觉。
本项目的定位是成为市场上最具创新性和体验感的虚拟现实游乐园。
我们将以“科技、创新、娱乐”为核心竞争力，不断推出新颖的虚拟现实游乐项目，并引入最先进的虚拟现实设备，为顾客提供高品质的娱乐体验。
二、招商策划方案1.市场调研：在正式开展项目前，我们将进行充分的市场调研，了解目标顾客的需求和偏好，以及竞争对手的情况。
通过市场调研结果，我们将确定游乐园的主题定位和开展创新项目的方向。
2.规划设计：在确定游乐园的主题定位后，我们将招聘专业的设计团队，进行游乐园的规划和设计。
设计团队将根据游乐园的主题，结合虚拟现实技术，打造一个具有独特氛围和创新设施的游乐园。
同时，设计团队还需要考虑人流量、设施使用率、安全等方面的因素，以确保游乐园的运营效益和用户体验。
3.设备选购和布局：虚拟现实游乐园的设备是其核心竞争力之一。
我们将选择最新、最先进的虚拟现实设备，并根据游乐园的规划设计，进行设备的布局和安装。
此外，我们还将与设备供应商建立长期合作关系，以确保设备的维护和更新。
4.项目推广：游乐园的成功与否很大程度上取决于其推广策略。
我们将通过多种渠道进行推广，包括线上线下的广告、社交媒体宣传、与当地商家的合作等。
此外，游乐园的体验感是其最大的营销卖点之一，我们将鼓励顾客分享他们的游玩经历和感受，以口碑传播的方式进一步扩大知名度和影响力。
商业地产招商操盘思路及技巧
商业地产招商操盘思路及技巧
一、思路
1.定位：首先要明确商业地产的定位，确定是要吸引什么类型的商户。
可以根据所在地区的消费人群、旁边的商业环境等因素进行定位。
例如，
如果是位于购物中心附近，可以定位为服装、餐饮等行业的商户。
4.灵活运营：不断调整和优化商业地产的运营方式，提供更好的服务
和环境，吸引更多商户租赁。
可以根据市场反馈进行相应的调整，如调整
租金、改进物业管理等。
二、技巧
1.建立合作网络：与周边的商业机构、行业协会等建立合作关系，通
过互相推荐商户，来寻求更多的合作机会。
可以定期组织联谊活动，增进
沟通和信任。
2.熟悉市场动态：及时了解市场的变化和潮流，有针对性地引进新兴
行业和热门品牌，以满足目标商户的需求。
3.加强宣传推广：通过各种媒体渠道进行广告宣传，提高商业地产的
知名度和美誉度。
可以邀请知名人士、行业专家等来商业地产进行考察和
推广。
4.专业团队：组建专业的招商团队，人员结构合理，各自分工明确，
配合默契。
团队成员需要具备良好的人际关系和沟通能力，能够与商户建
立良好的合作关系。
5.提供增值服务：为商户提供一系列增值服务，例如提供装修、物业管理、广告宣传等服务。
可以根据商户的需求，定制相应的服务方案，来吸引商户租赁。
6.调研市场需求：通过市场调研，了解目标商户的需求和喜好，进行市场分析，掌握市场走向。
可以通过调研问卷、走访调研等方式，获取相关信息。
商业地产招商策略
商业地产招商策略
1.定位准确：商业地产招商前需要明确定位目标市场，并了解目标租
户的需求。
例如，如果目标市场是年轻人群体，那么应选择开发时尚休闲
的商业地产，如咖啡馆、时尚餐厅等。
2.提供丰富的配套设施：商业地产应提供丰富的配套设施，满足租户
的需求，如停车场、安全设施、儿童游乐区等。
通过提供便利的配套设施，可以吸引更多的优质商户入驻。
3.提供有竞争力的租金和优惠政策：商业地产开发商可以提供有竞争
力的租金价格和优惠政策，吸引优质商户入驻。
例如，可以提供租金折扣、减免物业费等，以促使商户选择入驻。
4.打造独特的品牌形象：商业地产应打造独特的品牌形象，树立知名
度和口碑。
例如，通过与有影响力的品牌合作，提供独特的购物体验，吸
引更多的消费者和商户。
5.开展有效的市场营销活动：商业地产开发商可以通过开展有效的市
场营销活动来吸引商户入驻。
例如，举办开业庆典、促销活动、积分兑换等，吸引更多的消费者和商户参与。
6.建立良好的合作关系：商业地产开发商应建立良好的合作关系，并
与有潜力的商户建立合作伙伴关系。
通过与商户的紧密合作，可以共同推
动商业地产的发展，并提供更好的服务。
7.不断改进和升级：商业地产招商策略需要不断改进和升级，以适应
市场的变化。
商业地产开发商应时刻关注市场动态，了解目标租户的需求，并根据需要进行相应的调整和改进。
总之，商业地产招商策略需要根据市场需求和目标租户的需求制定，同时要与商户建立良好的合作关系，并不断改进和升级，以提高商业地产的价值和吸引力。
商业地产前期定位与后期推广招商详解
商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产前期定位与后期推广招商详解商业地产作为一种重要的商业开发模式，其前期定位和后期推广招商是商业地产项目成功的关键环节之一。
本文将详细介绍商业地产前期定位与后期推广招商的相关内容。
一、商业地产前期定位商业地产前期定位是商业地产项目启动之前的重要环节，包括市场调研、项目规划和定位决策等。
以下是商业地产前期定位的具体步骤：1. 市场调研：市场调研是商业地产前期定位的第一步，需要对当地商业市场进行透彻的了解，包括目标人群、竞争对手、消费习惯、市场规模等。
通过市场调研可以为后期项目规划和定位提供可靠的数据支持。
2. 项目规划：项目规划包括项目用地选择、建筑设计、商业组合形态等各项决策。
在项目规划阶段，需要结合市场调研结果，确定项目的主要业态、定位和目标人群，以满足市场需求。
3. 定位决策：定位决策是商业地产前期定位的核心环节，需要根据市场调研和项目规划结果，确定项目的定位，即商业地产项目要提供的价值和特点。
定位决策需要考虑市场需求、竞争对手、区域特点等多个因素，确保项目能够在激烈的商业竞争中脱颖而出。
二、商业地产后期推广招商商业地产后期推广招商是商业地产项目建设完工后，通过各种推广手段吸引品牌商家入驻的过程。
以下是商业地产后期推广招商的主要内容：1. 品牌商家筛选：品牌商家是商业地产项目的核心，需要经过严格的筛选和评估。
筛选品牌商家需要综合考虑商业地产项目的定位、商业组合、品牌知名度、经营实力等因素，以确保品牌商家的入驻能够与商业地产项目的定位相匹配。
2. 推广宣传：推广宣传是吸引品牌商家关注和了解商业地产项目的重要手段。
通过投放广告、举办活动、媒体宣传等方式，扩大项目的知名度和影响力，吸引品牌商家的关注和参与。
3. 招商活动：招商活动是商业地产后期推广招商的重要环节，通过举办商业论坛、招商会议、推介会等形式，与品牌商家进行面对面沟通和交流，提供详细的商业地产项目信息，解答品牌商家的疑问，促成潜在品牌商家的入驻。
商业地产_招商执行方案
商业地产_招商执行方案商业地产招商是指商业地产项目的招商过程中，制定和执行的招商方案。
一个成功的招商执行方案应该包含以下几个方面的内容：一、定位和目标：招商执行方案首先要明确商业地产项目的定位和目标。
定位是指商业地产项目的发展定位，包括项目类型、所在地区、项目规模等。
目标是指商业地产项目的招商目标，包括项目的租售率、投资回报率等。
二、市场调研：在制定招商执行方案之前，需要进行市场调研，了解目标市场的需求和竞争情况。
市场调研包括对目标市场的潜在客户、竞争对手的调查和研究，以及对项目所在地区的宏观经济、人口结构、交通情况等的了解。
三、招商策略：在制定招商执行方案时，需要制定相应的招商策略。
招商策略包括定价策略、销售策略、推广策略等。
定价策略是指商业地产项目的租售价格的制定，包括租金或售价的确定、租售方式的选择等。
销售策略是指商业地产项目的销售方式和销售渠道的选择，包括直销、代理销售等。
推广策略是指商业地产项目的推广方式和推广内容的选择，包括广告宣传、网络推广等。
四、招商计划：在制定招商执行方案时，需要制定详细的招商计划。
招商计划包括招商时间表、招商活动的安排、招商渠道的选择等。
招商时间表是指商业地产项目招商工作的时间安排，包括招商开始时间、招商阶段的划分等。
招商活动的安排是指商业地产项目招商期间的各种活动的安排，包括项目的展示、项目的宣传、项目的推介等。
招商渠道的选择是指商业地产项目招商时候的渠道选择，包括线上渠道、线下渠道等。
五、招商团队：在制定招商执行方案时，需要明确招商团队的组成和职责。
招商团队包括招商经理、销售人员、推广人员等。
招商经理负责招商执行方案的制定和执行，销售人员负责项目的销售工作，推广人员负责项目的宣传和推广工作。
六、执行和监控：招商执行方案在实施过程中，需要进行执行和监控。
执行是指按照招商执行方案的要求进行操作和实施。
监控是指对招商执行过程进行监督和控制，包括对招商活动的效果和进展进行监测和评估。
某房地产公司商业定位及招商策略
某房地产公司商业定位及招商策略一、商业定位商业定位是指一个企业或者项目在市场中的地位和角色，是为了确定目标消费者、市场竞争力和核心竞争力等方面而制定的一系列策略和方案。
在商业定位中，房地产公司应该首先明确自身的发展规划和定位目标。
根据公司实际情况和市场需求，可以选择以下几种商业定位方式:1.高端定位：将项目定位为高品质、高服务的商业综合体，以提供奢华消费体验为卖点。
主要针对高收入人群，如购物中心、高端餐饮品牌、豪华住宅等。
2.多元化定位：开发多元化的商业项目，包括零售、住宅、办公、娱乐等功能，旨在满足不同消费者的需求，并提高项目的市场竞争力。
3.地铁商圈定位：选择地铁周边的优质地段开发商业项目，以便捷的交通条件吸引消费者，打造交通枢纽和商业中心，如地铁商务区、购物中心等。
4.特色定位：从特色文化、地域特点等方面突出项目的独特性，吸引目标消费者。
如可以打造艺术街区、文创园区等特色商业项目。
5.创新定位：通过创新的商业模式和服务方式，满足市场的新需求，打造创新型商业综合体。
如互联网+商业、智能商业等。
二、招商策略招商策略是指为了吸引优质商家入驻项目，提高项目的商业价值和经营效益而采取的一系列策略和措施。
1.梯度引入商家：根据项目的整体规划和商业定位，确定入驻商家的分类和数量，并根据商家在市场上的知名度和影响力进行排序。
首先引入知名度较高的商家，增加项目的美誉度和吸引力，然后逐步引入其他商家。
2.策划精彩活动：通过策划各种精彩的促销活动，吸引消费者增加到项目中消费，从而提升商家的经营收益。
可以组织特色展览、演出、主题活动等，为消费者带来新鲜感和消费乐趣。
3.引入大型连锁商家：引入大型连锁商家是提高商业项目知名度、稳定流量的有效手段。
可以与大型品牌商家合作，提供优惠政策和支持，让其选择入驻项目。
4.优化购物环境：提供良好的购物环境是吸引消费者的关键因素之一、可以通过引入高品质的商家、改善店铺装修、提供舒适的停车场等手段，提升项目的整体品质和吸引力。
商业地产招商方案
商业地产招商方案1. 引言商业地产招商方案是为了吸引商业企业租赁或购买特定的商业地产而制定的一项计划。
这个方案的目标是吸引有各种规模和类型的企业，以在该商业地产中开展业务。
本篇文档将详细介绍商业地产招商方案的重要组成部分。
2. 招商目标商业地产招商方案的首要目标是吸引一些有商业意愿的企业进行租赁或购买商业地产。
这些企业可能包括以下类型：•零售商店•餐饮企业•服务业企业•办公室企业•娱乐企业3. 项目介绍商业地产招商方案开始时，需要详细介绍该商业地产项目的信息。
以下是一些需要包含在项目介绍中的关键信息：•项目名称•项目所在位置•商业地产的总面积•商业地产的规划图•商业地产的交通便利性4. 商业地产的优势在招商方案中，需要强调商业地产的优势，以吸引潜在租赁者或购买者。
以下是一些可以强调的优势：•地理位置优势，例如靠近繁忙的商业区或交通枢纽•充足的停车位•先进的建筑设施和技术•商业地产的可扩展性和灵活性•商业地产周围的配套设施，如银行、超市和餐饮场所5. 招商策略商业地产招商方案需要制定一套招商策略，以吸引潜在的商业企业。
以下是几个常用的招商策略：•品牌推广：通过广告、新闻媒体和社交媒体等渠道宣传商业地产项目，提高知名度和吸引力。
•优惠政策：制定租金减免或优惠购买政策，吸引更多的企业进驻商业地产。
•模型展示：提供模型展示或实际场地参观，让潜在租赁者或购买者更直观地了解商业地产的优势和潜力。
•合作推广：与当地商业协会或行业协会合作，共同推广商业地产项目，扩大影响力。
6. 租赁或购买合同商业地产招商方案的最终目标是达成租赁或购买合同。
在招商方案中，需要提供租赁或购买合同的详细条款，包括以下内容：•租金或购买价格•租期或购买合同的有效期•商业地产使用规则和限制•商业地产维护责任的分配7. 其他考虑因素除了以上核心内容之外，商业地产招商方案还应该考虑一些其他因素，以确保项目的成功。
以下是一些需要考虑的因素：•营销预算的规划和分配•招商团队的组成和职责划分•风险管理策略的制定•招商过程中的项目进度和跟踪结论商业地产招商方案是一项复杂且关键的任务，需要全面考虑各种因素。
某房地产项目商业定位及招商策略
2023-11-10•项目介绍•商业定位分析•招商策略制定目录•商业推广与运营•结论与展望项目介绍01位于市中心核心区域，具有较高的商业价值。
02周边聚集了众多高端住宅和商业区，消费能力较强。
03政府对项目所在区域有明确的规划和支持。
项目背景项目地点位于市中心繁华地段，交通便利，人流量大。
周边有地铁站、公交站等交通配套设施，方便消费者到达。
距离大型商业中心、高端酒店等成熟商业区域较近，具有较好的商业氛围。
01020301总建筑面积为10万平方米，其中商业面积为3万平方米。
02商业部分分为地上和地下两部分，地上为购物中心，地下为商业街和停车场。
项目规模拥有完善的商业配套设施，包括儿童游乐场、电影院、餐饮等。
03商业定位分析目标客户群体分析消费习惯根据市场调研，目标客户群体的消费习惯主要包括餐饮、娱乐、购物等方面。
需求特点根据市场调研，目标客户群体的需求特点主要包括交通便利、配套设施完善、品质保证等方面。
目标客户群体根据项目所在地的市场调研，目标客户群体主要包括周边居民、上班族、购物者等。
竞争对手分析主要竞争对手该项目的主要竞争对手包括其他附近的商业项目和线上购物平台。
竞争对手优劣势竞争对手的优势主要包括品牌知名度高、经营经验丰富等，劣势主要包括价格较高、服务水平不稳定等。
市场机会根据市场调研，该项目的市场机会主要包括提供特色餐饮、娱乐等体验式消费服务和优质的线上购物服务。
01定位原则根据市场调研和分析，该项目的定位原则主要包括提供高品质的商品和服务，创造独特的消费体验和品牌形象。
02定位方向该项目的定位方向主要包括综合性商业中心、体验式消费场所和线上购物平台。
03定位策略该项目的定位策略主要包括提供全方位的商品和服务，打造特色品牌形象和口碑，吸引并留住目标客户群体。
商业定位策略招商策略制定招商目标确定招商目标01明确招商的目的和目标，是为满足商业需求还是增加品牌知名度。
确定招商阶段02根据项目进展情况，将招商过程分为不同的阶段，如预招商、正式招商等。
商业地产发展规划
商业地产发展规划概述商业地产是指用于商业目的的房地产，包括购物中心、写字楼、酒店等。
随着城市化进程的不断推进，商业地产的需求逐渐增长。
如何制定合理的商业地产发展规划，成为解决城市商业发展问题的关键。
一、城市商业需求分析在商业地产发展规划制定之前，首先需要进行城市商业需求分析。
这包括调查市场需求、人口结构、消费习惯等方面的数据。
通过分析这些数据，我们可以了解市民对商业地产的需求，从而更好地满足他们的需求。
二、市场定位和定位策略选择基于对市场需求的分析，我们可以确定商业地产的市场定位。
市场定位是指商业地产的定位目标和市场定位策略的选择。
定位目标可以是高档购物中心、写字楼等，定位策略可以是提供高品质的服务、打造独特的商业氛围等。
三、土地选址商业地产发展需要选择合适的土地。
选择土地时需要综合考虑交通状况、周边环境、市场容量等因素。
合理的土地选址有利于商业地产的吸引力和竞争力。
四、商业地产设计与规划商业地产的设计与规划是商业地产发展的关键环节。
设计与规划需要考虑商业地产的功能布局、建筑风格、空间设计等方面。
一个好的设计与规划可以提升商业地产的价值，并为商业运营提供便利。
五、运营策略商业地产的运营策略直接关系到其经营效益。
运营策略包括商户选择、租金政策、市场营销等方面。
制定合理的运营策略可以吸引更多优质商户入驻，并提升商业地产的盈利能力。
六、设施配置和配套服务商业地产的设施配置和配套服务是提供良好购物环境和体验的关键因素。
合理的设施配置包括商业设施、停车场、娱乐设施等。
配套服务可以提供便利的购物体验，如安全保卫、清洁卫生等服务。
七、可持续发展与环保商业地产发展应注重可持续发展和环保。
在设计与建设过程中，应采用环保材料和节能技术，降低对环境的影响。
同时，商业地产的经营策略也应注重绿色消费和环保意识的鼓励。
八、风险管理和应急预案商业地产经营存在各种风险，如市场风险、自然灾害风险等。
为了减轻和应对这些风险，商业地产需要制定风险管理和应急预案。
商业地产项目定位SWOT分析
商业地产项目定位SWOT分析商业地产项目定位是指通过市场调研和分析，确定商业地产项目的目标客户，产品特点和竞争优势，以便制定相应的市场推广策略和经营计划。
SWOT分析是一种常用的市场调研工具，可以帮助商业地产项目制定合理的定位战略。
下面是商业地产项目定位SWOT分析的内容。
一、优势（Strengths）1.地理位置优势：商业地产项目所处地理位置优越，交通便利，人流量大，容易吸引更多的目标客户。
2.丰富的配套设施：商业地产项目周边配有完善的交通、餐饮、购物等配套设施，能够满足客户的各种需求。
3.专业的管理团队：商业地产项目拥有一支专业的管理团队，能够提供高效的客户服务和物业管理，提升客户满意度。
4.多元化的业态布局：商业地产项目内包含多个不同业态的商铺，能够满足不同消费群体的需求，提高项目的吸引力和竞争力。
二、劣势（Weaknesses）1.竞争压力：商业地产项目所处地区存在其他竞争对手，需要与它们进行竞争，增加了项目的运营风险。
2.信誉度不高：商业地产项目在市场上的知名度和声誉相对较低，需要加强市场宣传和品牌建设，提高客户信任度。
3.租金高昂：商业地产项目租金较高，对租户的经营成本造成一定的压力，可能导致一些租户选择其他地段。
三、机会（Opportunities）1.市场需求增长：商业地产项目所处地区的市场需求不断增长，提供了发展的机遇，并且能够吸引更多的投资者。
2.潜在客户群体：商业地产项目周边存在大量的潜在客户群体，通过精准定位和营销策略，能够吸引这些客户并实现销售增长。
3.政策支持：政府对商业地产项目进行政策支持，提供各种优惠政策和税收减免，降低项目的运营成本，增加项目的盈利空间。
四、威胁（Threats）1.经济形势不稳定：商业地产项目所处地区的经济形势不稳定，可能对项目的持续经营和发展带来一定的不确定性。
2.竞争加剧：随着商业地产市场竞争的加剧，其他竞争对手的涌入可能造成市场份额的减少，增加项目的竞争压力。
商业地产招商方案
商业地产招商方案一、市场概述随着城市化进程的推进，商业地产作为城市经济的重要组成部分，正逐渐成为各地发展战略的核心。
商业地产的招商工作，是促进城市经济发展、提升城市形象、带动相关产业发展的重要手段和方式。
本文将以商业地产招商方案为主题，从市场概述、核心竞争力、招商策略三个方面进行详细阐述。
二、核心竞争力商业地产的核心竞争力主要体现在以下几个方面：1.地理位置：商业地产项目的地理位置是吸引招商的重要因素。
具有便利交通、较大人流量、商业资源集聚的地理位置，将有助于吸引更多的商户入驻。
2.商业环境：商业地产项目的商业环境是吸引消费者和商户的关键因素。
良好的购物环境、齐全的配套设施、丰富的品牌和商户组合，将有效提升商业地产项目的竞争力。
3.品牌形象：商业地产项目的品牌形象是建立品牌认可度和消费者黏性的基础。
通过打造独特的品牌形象，使商业地产项目在激烈的市场竞争中脱颖而出，形成差异化竞争优势。
三、招商策略为了吸引更多的商户入驻，商业地产项目可以采取以下招商策略：1.多样化的招商方式：商业地产项目可采取多种招商方式，如积极开展线上线下的推广活动、与知名品牌合作、通过地产招商展会等方式，扩大项目知名度与影响力，吸引更多商户参与。
2.创新的租金策略：商业地产项目可根据商户类型和地理位置的不同，灵活制定租金策略。
例如，对于知名品牌可以提供优惠的租金和更长的租期，对于新兴品牌可以提供适宜的租金和更灵活的租期，以吸引不同层次的商户加入。
3.提供全方位的服务支持：商业地产项目可提供全方位的服务支持，如市场调研、品牌推广、店铺设计、运营指导等，帮助商户提升形象、提高经营能力，提高商业地产项目的吸引力。
4.强化交流与合作：商业地产项目可与当地政府、商务协会等机构建立紧密的合作关系，共同推动商业地产项目的发展。
此外，商业地产项目还可与其他相邻的商业地产项目、文化娱乐场所等进行合作，通过合作共赢的方式，提升项目的影响力和竞争力。
商业地产招商运营方案
商业地产招商运营方案商业地产招商运营是商业地产项目成功运营的关键环节，一个优秀的招商运营方案能够有效地吸引优质商家入驻，提升项目的知名度和商业价值。
本文将从市场分析、目标定位、招商策略和运营管理等方面，提出一套完善的商业地产招商运营方案。
首先，进行市场分析是招商运营方案的基础。
通过对当地商业地产市场的调查研究，了解目标客群的消费习惯和消费需求，把握市场趋势和竞争格局，为后续的招商工作提供有力支撑。
在市场分析的基础上，明确项目的目标定位，确定项目的核心竞争优势和定位特色，为招商策略的制定提供明确的方向。
其次，招商策略的制定是招商运营方案的重要组成部分。
根据市场分析和目标定位，制定针对性的招商策略，包括招商目标、招商政策、招商优惠等方面。
在招商目标方面，要明确招商的规模和品类，确定招商的重点方向，确保招商工作的针对性和有效性；在招商政策方面，要制定灵活多样的政策，包括租金政策、装修政策、运营支持政策等，吸引优质商家入驻；在招商优惠方面，可以给予一定的租金减免、装修补贴、广告支持等优惠政策，增加商家的入驻积极性。
最后，运营管理是招商运营方案的落实环节。
一旦项目进行了招商工作，就需要进行有效的运营管理，保证项目的长期稳定运营。
在运营管理方面，可以采取多种措施，包括商户管理、活动策划、客流引导等方面。
在商户管理方面，可以建立健全的商户考核机制，保证商户的经营质量和服务水平；在活动策划方面，可以组织丰富多彩的商业活动，吸引客户，提升项目的知名度和美誉度；在客流引导方面，可以通过合理的空间规划和布局，引导客流，提升项目的营业额和客户满意度。
综上所述，商业地产招商运营方案是商业地产项目成功运营的关键，通过市场分析、目标定位、招商策略和运营管理等方面的全面规划和落实，可以有效提升项目的商业价值，吸引更多优质商家入驻，实现项目的长期稳定运营。
希望本方案能够为您的商业地产项目带来更多的商业成功和价值创造。
商业地产策划定位招商
商业地产策划定位招商商业地产策划定位招商随着经济的快速发展和城市化进程的加速，商业地产行业出现了蓬勃的发展态势。
在这样一个竞争激烈的市场环境中，商业地产策划定位招商显得尤为重要。
本文将分析商业地产策划定位招商的一般原则和关键步骤，以及一些成功案例。
商业地产策划定位招商的一般原则包括市场调研、目标客户群体确定、差异化定位、品牌建设等。
首先，进行市场调研是商业地产策划定位招商的重要前提。
通过分析市场需求及竞争对手的情况，了解市场规模、潜力和趋势。
其中，对目标客户群体的精确定位是商业地产策划定位招商的核心。
合理划分目标市场，确定主要顾客群体的特征和需求，以便有针对性地为其提供服务。
进行差异化定位可以帮助企业形成自己的独特竞争优势，从而在激烈的市场竞争中脱颖而出。
最后，在商业地产策划定位招商的过程中，建立和传播品牌形象是至关重要的。
通过有效的品牌定位和营销策略，提高企业知名度和美誉度，从而吸引更多的顾客和投资者。
商业地产策划定位招商的关键步骤包括目标定位、项目规划、市场推广和客户招商。
首先，目标定位是商业地产策划定位招商的基础。
根据市场调研，确定项目的定位和定位的准确性。
其次，项目规划是商业地产策划定位招商的核心环节。
需要根据目标市场和客户需求，制定合理的项目规划和设计方案，包括项目的功能、面积、布局、配套设施等。
市场推广是商业地产策划定位招商的重要手段。
通过广告宣传、营销推广等方式，将项目信息传递给潜在客户，提高项目的知名度和关注度。
最后，客户招商是商业地产策划定位招商的最终目标。
通过招商、洽谈、签约等环节，吸引优质客户和投资者，实现项目的销售和租赁。
成功的商业地产策划定位招商案例有很多，例如温州财富广场。
温州财富广场位于温州市中心地段，是一个以商业、办公和住宅为一体的综合体项目。
在策划定位方面，温州财富广场明确将自己定位为“商务人士的首选”。
通过差异化的规划和设计，提供高端的商务办公和商贸配套服务，满足商务人士对便利性和专业性的需求。
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消费需求图谱
n
体验型需求
物质层面需求VS 精神方面的需求越来越多， 更注重生活品质和体验消费。
销售出租 结合
投资顾问
建筑设计
商业研究
商业定位之四：目标市场定位
目标市场定位是商业地产的“主核”，它包括目标区域定位和目标客群定位。 一般3-5公里是一个商业项目商圈的主辐射半径，该区域内的消费客群为商业项目的核心客群。
n
目标区域定位 目标客群定位
n
目标区域定位针对周边商圈区域范围内的分析，商业项目吸引顾客的空间范围。通 常一个商业项目的辐射范围往往会受到其所在区位的辐射力、商业项目自身主题的 辐射强度、商业项目的竞争态势来决定。 目标客群定位，通过辐射区域内细分消费客群，例如人群类型结构、消费类型、年 龄、收入水平等。有效的消费市场细分亦是商业项目差异竞争的根源所在。 上海大宁国际的消费客群定位
定日后商业经营调整的空间、尺度。
地块层面：微观层面，地块自身指标诸如面积、形状、地形、
道路交通、交通可及性、出入口、可视性、景观等，决定项目 商业业态布局、设计细节。
区域层面：中观层面，区位在城市中的位置、片区规划、区域
形象、竞争性市场、周边地块用途、配套设施等，决定商业项 目定位、辐射范围、目标消费客群、商业业态等。
商业地产前期定位规划与高效招商
2011年8月
专注于产业链全程服务 > 以最高水准为客户锻造投资价值 > 合作共赢未来
商业地产的四大要素，可简单概括为： 1）商业概念规划与主题定位，决定项目成败的关键; 2）设计与概念详规，决定硬件标准与动线组织合理性; 3）成本与融资，项目开发资金保障; 4）运营与推广，提升物业的商业价值;
案 例
案 案 例 例
商圈的辐射三层次 （以10万平米左右的购物中心为例） 核心商圈：辐射半径1-3公里，步行 10-15分钟，60%的消费份额。 次级商圈：辐射半径3-5公里，车行 15-20分钟，30%的消费份额。 边缘商圈：辐射半径5-10公里，车 行20-30分钟，10%的消费份额。
辐射范围： n 以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群 约为22万，近年迁入该区的多为年轻白领及专业人士。 n 此外，依托大润发超市的7条免费班车线路，板块周边辐 射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。 v n 大宁国际广场主要向北辐射 ，以满足这些区域客户对休 闲娱乐消费的需求。 客群特点： n 大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确，就是月均 收入6000元以上、25至35岁年龄层的本地的中产阶层消 费群体。
第一 层次
城市层面：宏观层面，项目所在的城市现状、经济水平、人口结构、
消费水平等因素，决定商业地产是否“进入”的城市战略。
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建筑设计
商业研究
商业定位之三：经营模式
经营模式（售卖或持有）的不同，项目后续商业定位、建筑设计、运营管理模式也存在较大 差异性。因此，商业地产项目在定位和设计之前，应首先确定其未来的经营模式。 决定经营模式的三大因素：1.商业地产金融模式、2.商业地产产品形态、3.企业的战略
办公
• •
支持较大/直接 办公是公寓住户的主要客 源
公寓
• 公寓与酒店是互补产品类 • 支持较大/直接 型 • 提供稳定的消费客流
• •
间接支持 公寓是办公物业的配套
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建筑设计
商业研究
主题策划及业态组合
商业主题、主力业态及特色亮点
1）商业主题定性策划 2）主力业态、半主力业态以及配套业态配比 3）如何抓住项目特征，打造消费亮点
n
代表案例： 上海 n 恒隆广场2001年 n 中信泰富2000年 北京 n 北京国贸1990年 深圳 n 中信城市广场2002年
代表案例： 代表案例： 代表案例： n 美国摩尔 上海 n 日本Bayside Marina n 来福士广场2003年 n 加拿大西埃德蒙顿 n 353广场2008年 北京 n 西单大悦城2007年 深圳 n 中心城广场2007年
“商业+商务”成熟的发展模式
成熟的发展模式
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商业研究
商业定位之二：区位属性
“决定商业地产定位，第一是地段…… 但商业地产不仅仅是地段的问题，而是商业能不能在这个地段生存的问题。” 决定区位属性的四个层次：
第四 层次 第三 层次 第二 层次
项目层面：商业建筑形态、与周边竞争项目之间的协同性，决
核心要素 • 商业主题 不同的商业辐射的范围不同，同时可以营造出具有不同目标的消费群；向目标消费群提供服 务的核心价值有所不同而商业类型的确定主要取决于消费者特征、竞争环境以及开发商的资 源、偏好等因素。 • 亮点独特之处提升项目核心竞争力 主要是通过购物中心品牌塑造过程与租户组合所提供的独特体验与服务，可以把定位思路反 映在运营等各个方面，以实现项目的定位与目标消费群体需求相吻合，形成竞争力。
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商业研究
商业定位之业态规划
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商业研究
项目商业物业开发品种组合
办公楼 总部型甲级办公楼 乙级办公楼 地标型超甲级办公楼
酒店 高端酒店 中高端酒店
零售 大型购物中心 家庭购物中心 邻里中心 步行街区 街铺/住宅底商 裙楼集中商业
公寓 居住型公寓 酒店式公寓 高端酒店式公寓
一线城市 代表城市：上海、北京 零售商业市场平稳成熟阶段 省会城市 代表城市：杭州、南京 零售商业市场快速发展阶段 主要发达沿海城市 代表城市苏州、无锡 零售商业市场逐步成长阶段 沿海地级市、县级市 代表城市：吴江、宜兴 零售商业市场初级阶段
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商业研究
商业发展阶段性
n
与城市发展一样，商业也有一定的发展路径可循。
商业经营模式举例 模式一：整体/分层出租 整体/分层租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体/分层出租 给不同租户，由开发商每年向租户收取约定的租金。 模式二：分散出租 开发商在确定某一定位主题下对各个铺位进行招租，引进若干主 力店，之后再利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租， 目前多数大型商业均采用此模式。 模式三：分拆出售 将商业分割成若干单元商铺进行销售，面向个人投资者进行销售 的方式。常见的操作方法是将每一层划分为小产权商铺进行销售 回收大量资金，确保项目盈利。 模式四：整体出售 商业全部整体销售，面向企业或大型投资机构进行销售的方式。 模式五：售后返祖 在模式三基础之上，通过返租的方法从购房者手中取得商业铺面 的经营权，其返租率必须高于银行贷款利率才有吸引力。 销售型 出租型 封闭式购物中心 街区式购物中心 商业街铺 开放式商业广场及街区 住宅底商 销售型 商业裙房 封闭式购物中心 商业街铺 街区式购物中心 有实力的发展商，尤其是采取连锁开发 模式。 开放商对于资金平衡较为敏感，后期对 开发商的经营招商能力提出挑战。 分拆销售后的商业物业对发展商的经济 实力和品牌形象都是一大挑战。 资金实力要求较高，需要设立专业的商 场经营管理公司，长期商业地产开发行 为。 大盒子商业 租售策略 适用商业形式 对开发商的要求 资金实力要求较高，开发商无须成立相 应商场经营管理公司。
• 商业业态定位 • 商业布局定位
3.商业设计
• 结构设计 • 平面设计 • 动线设计 • 空间节点设计 • 体验性商业设计元素
商业地产开 发全产业链 4.招商运营
• 招商执行 • 运营管理 • 营销推广 • 业态定位再调整
• 创新性商业设计
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商业定位
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商业研究
商业发展阶段性
n
与城市发展一样，商业也有一定的发展路径可循。
城市综合体在中国发展的阶段性
案 例
一线城市综合体发展模式 高端 商业
二、三线城市综合体发展模式
商业+住宅
可出售性 住宅产品 服务 公寓 持有销售 商业
商业 商务 甲级 办公 星级 酒店
v
商务+零售配套（政府主导）
商务 配套零售
案 例
专属性业态
n
高端奢侈品牌，同一个城市的品牌布点不具有连锁性， 一般对地段物业的要求较为苛刻，例如LV,Gucci等。
排他性业态 一般指一些主力店，例如百货、影院、超市卖场等，各 个城市在商业网点规划中为防止恶心竞争，都对这类业 态的网点密度、数量、商圈半径进行了统一设定，在项 目商业业态定位中因认真分析竞争性项目中的业态和品 牌组合，须特别注意这一点。
办公
公寓
酒店
提 供 支 持 的 物 业 品 种
• 提升项目的整体定位 • 提供良好的住宿、宴会会 • 公寓与酒店两者是互补关 系，公寓提供长期租赁为 议、餐饮和休闲配套服务 主，而酒店则是短期。 • 为办公楼的潜在出售提供 附加价值
零售
• 零售为办公商务人群提供 • 零售除提供为商务人群的 配套外，还为公寓住户提 餐饮、休闲和商务会见等 供日常生活配套。 方面配套服务
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商业研究
项目商业物业协同效应分析
协同效应
被支持的物业品种 酒店 零售
• 作为配套设施的互补效 用 • 带来更多优质商务客源 • 增加过往消费的机率 • 带动零售档次的提升 • 间接支持 • 改善综合体整体配套环 境，提高对住店客人吸引 力 • • • • 支持较大/直接 提供高端商务散客客源 提供潜在高端会议客源 提供餐饮及休闲设施潜在 使用者 • • • • 支持较大/直接 提供稳定的消费客流 主要为白领上班一族 对餐饮、时尚类消费的 需求较高
v
商业开发的危机感 ——来自于对市场命脉的把握
互补性业态
n
在同一个商圈中，可以考虑与竞争项目形成差异化的业 态，主要集中在餐饮类、娱乐类业态。