商业地产项目定位方法
商业地产项目主力店组合及面积规划
商业地产项目主力店组合及面积规划1、主力店的面积占比成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30％~50%。
主力店面积越大（高于50%），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少;相反主力店面积越小（低于30％)，所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。
主力店不是多多益善，一个大型项目有3～5个为合适，而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货的，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。
2、主力店与非主力店业态组合定位的常用手法一般来说,面积在30万平方米左右的一个购物中心,通常会由主力店、次主力店以及一些辅助业态共同构成。
其中,主力店以百货、超市为主，次主力店主要是一些专业店为主，辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、网球馆等。
据最新的一项统计数据表明：消费者进入购物中心，近50％以上是为了娱乐、休闲，而只有40%的人是专为购物而来。
而且这个数字还在进一步向前者倾斜。
如广州的中泰国际广场在最近重新进行功能组合定位时,就放弃了天河区的商厦以购物为主、饮食休闲为辅的普遍做法，在七层购物楼中，每层均辟出近50％的面积经营饮食、健身休闲配套,配合消费者以休闲娱乐为主的心理，并以此带动购物消费.那么,具体操作过程中,我们该如何操作呢？手法1：选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店在社区型购物中心的商业规划中,量贩超市是购物中心商业规划的首选业态。
量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大从化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合,带旺地段人流和商圈升值。
在城市购物中心中，往往将大型百货、家乐福、沃尔玛、百盛、百佳、万家、人人乐等知名零售大型或卖场作为主力店。
他们对整个城市购物中心人流、档次等的支撑作用不可小觑。
手法2:选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种.一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。
商业地产项目策划方案【6篇】
商业地产项目策划方案【6篇】（经典版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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商业地产项目分析与定位概要
学习导航通过学习本课程,你将可以:● 掌握商业地产项目分析旳八个要点;● 掌握商业地产项目定位旳七个要点;● 学会科学地对项目进行分析与定位;● 有效防止项目分析与定位中旳误区。
商业地产项目分析与定位一、商业地产项目分析旳八个要点分析商业地产项目时要清晰地把握项目旳运作方式和节点,它们之间具有一定旳次序。
1. 地段属性无论是操盘手还是项目经理, 在分析项目时都要首先考虑项目所处旳地段属性, 它决定了项目旳总体走向。
地段属性旳决定原因所谓地段属性, 是指消费者或客户在潜意识中认同旳项目旳地理位置, 由两种原因决定:历史形成。
每个商业均有一种产生、发展、消灭旳过程。
历史属性是人们活动旳综合反映,假如人们习惯于在某个地块经商,这个地块就也许成为一种商业中心。
可见,人们旳活动塑造了地块旳潜在价值。
因此,在项目工作中,我们要深刻认识地块旳历史背景,挖掘人们在其背后潜藏旳们心理认知、价值观念以及生活方式等。
广告灌输。
伴随广告媒体旳逐渐丰富, 人们已经摒弃了粗放性项目推广方式和广告运作模式,广告灌输不知不觉地凝聚着人们旳注意力,使他们最终形成对某一地段旳共同承认。
在项目分析旳过程中,我们要辩证地看待地段属性,既要尊重历史,又要寻求突破,促进两者旳有机结合。
不要被历史旳严格性所限制, 而应当积极地寻找突破点, 努力挖掘地段潜在旳属性。
分析地段属性旳注意事项第一,顺应消费者或商户旳思维。
消费者均有一定旳购物习惯,他们习惯于到固定旳地点消费,而不习惯到新旳地方消费。
因此,假如在原本不是商业地块旳位置开发项目,消费者很难从心理上买账, 这时就要经历痛苦而漫长旳养市期, 开发商需要通过广告灌输等各种渠道来扭转人们对市场不利旳见解, 使他们逐渐接纳、承认。
因此, 开发商在规划商业前, 一定要深刻认识地段旳天然属性。
第二,地段属性存在一定盲点。
虽然在成熟、生意兴隆旳商圈内,也也许存在一种点很难撬动,这个点就是商业盲点。
这一盲点不是绝对旳,与其说是地理位置上旳,不如说是心理上旳。
项目定位
项目定位1：项目定位的重要性：“成功的营销应从好的产品开始”。
好的产品取决于其是否能有效地满足市场的需要，也取决于其是否倡导了一种符合人性的生活追求。
商业地产开发的最终目的在于使开发的项目适应市场的需求，从而获得长期的效益。
由于商业地产兼有地产和商业的特征，商业地产的理念在于把地产开发与商业经营融为一体，也就是说在进行项目开发的时候不能单纯的以操作住宅项目的思路去进行规划和定位，还要考虑商业经营的各种需要，并能够使商业经营持续发展。
所以如果说住宅产品是消费的终端，购买者是最终消费者，只要为消费者提供符合其需要的产品并能快速实现销售即可的话，那么商业地产的开发就是整个消费环节的开端，它的客户由投资者、经营者和消费者三方面构成，商业地产价值链上的投资者、经营者和消费者三者的链动传动关系构成了商业地产最根本的价值链体系。
通过商业地产价值链终端的消费者的消费带动经营，从而提升商业地产项目的投资价值。
可以说，商业地产开发只是作为一种手段，商业才是地产价值体现。
因此，商业地产开发最重要的一步就是要确定商业地产的经营方向，因此，就要发掘商业物业潜力的价值点，所以，商业地产的定位就是商业地产开发的核心要素。
只有准确的定位才能充分地发挥商业物业的商业价值，才能获取理想的投资收益。
项目定位也就是为项目制订总体战略目标，并尽量详细地论证这样的立项“行”还是“不行”。
定位的基本思路具体分析如下。
2: 项目定位的原则①：从消费者的心理谋求定位，而不是从生产或销售者的立场定位；消费者各方面的条件不同,对商品的需求也不相同,因此,商品经营者经营的商品不可能满足所有顾客的要求。
商业地产定位可以根据顾客的需求将市场细分化,从中选出适合自己经营特点,能够获得最大利润的细分市场作为目标市场"开发商将项目定位在目标顾客所偏爱的位置上,并通过一系列的营销活动向目标顾客传达这一信息,从而真正将目标市场转化为现实市场。
②：针对铁定目标市场，而非整个市场；市场细分(segmentatinn)、目标市场(targeting)与定位(Positioning)都是营销战略的要素。
商业地产成功运作四定位
商业地产成功运作四定位－功能定位、业态定位、档次定位、消费群体定位因遵循戴欣明工作室－戴氏商业地产“七合一”定位法则要做好一个商业地产项目需要具备诸多因素，但商业地产要成功运作并有突破，必须做好以下工作：定位为先。
商业地产的定位包括功能定位、业态定位、档次定位、消费群体定位等。
功能及名称定位：就是说我们要将这一产品规划为怎样的一个项目，是购物中心，是专营店，是写字间还是主题店等。
功能的定位要依据面积及项目的特点等确定。
业态定位：首先要明确的是以综合业态为主还是以专业业态为主。
综合业态如广州天河城购物中心，专业业态如国美电器等。
如果是综合业态，要确定综合业态的构成比率，如一家10万m2的购物中心，百货主力店占3万平，大型综合超市占2万m2，主题店等占5万m2，而这其中又要包括服饰、餐饮、娱乐、电器等都占多大比率合适，要根据项目的自身特点、地区特点、市场特点等具体确定。
如果是专业业态，要确定专业业态的比率，如一个超市，就要确定如畜产、水产、果菜、日配加工食品、一般食品、日用杂货、日用百货、家用电器等各占多大比例才能产生共进与互补的作用。
档次定位：即是以经营高档、中档,还是低档产品及业态为主，或者是兼具中、高、低档全部、部分组合，而几种档次产品或项目所占比率亦需合理规划。
消费群定位：消费群体的定位包括区域定位，即是以哪个区域的消费群体为主，是全球性的、中国的还是某个城市的等。
另外，消费群体的年龄、职业、性别等定位都是需要仔细考量、分析的。
商业地产最重要的一环就是合理处理销售与经营之间的关系，这是成败的关键。
前两年中国大部分商业地产运作者没有成熟的经验，有的过于注重销售，东划一下，西划一下，全部卖出去了，但是后续的经验跟不上，导致全面溃败；而有的只重经营，没有科学的成本核算及资金运作计划，结果造成资不抵债。
一个商业地产项目若要运作好就要确定哪些部分是用来销售的，哪些部分是用来招商的，哪些部分是用来自己经营的，并需要通过合理的成本经营核算确定他们之间的比例，最终形成互相推动，以达到协调发展的效果。
房地产项目定位的原则和分析方法
房地产项目定位的原则和分析方法房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景，项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品点位,包括住宅地产项目，商业地产项目，写字楼项目，工一地产项目等。
房地产项目定位的方法：先确定产品定位和客户定位，再根据产品定位和客户定位确定形象定位.房地产项目定位分析模型设计对定位的研究，自1972年,美国广告权威杂志《AdvertisingAge》刊登出里斯和特劳特《定位时代》文章，标志着“定位”的诞生。
在往后的几十年里,人们对定位进行了不同层面的研究。
“定位”这个概念来自于传播，但是实际上在战略、营销和传播三个层次上都有所延伸.三个层次的“定位”协调统一能够聚合强大的竞争优势。
房地产项目定位房地产项目的前期研究,实际上关联了企业的发展战略和项目的市场判断选择两个问题.企业的核心能力和对项目的战略要求是房地产项目定位。
cn的前提条件，一个企业无法实现的项目定位,无疑将把企业置于风险的边缘。
反过来，一个基于企业发展战略而成功开发的项目,必将成为推动企业出品牌、出效益、出机制、出人才、出网络的重要推手，企业与项目之间是相互关联、相互促进的.房地产项目的前期定位研究是企业战略层面和项目营销层面的综合考虑，而非后期传播推广层面上的概念.房地产项目定位的原则（一）核心原则1。
适应性原则.即房地产项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。
具体包含以下两层含义：一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二是与区域房地产市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。
另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求.2。
与企业发展战略和项目资源优势相一致原则.在企业发展战略的框架下进行房地产项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企业的发展目标。
商业体定位
商业体定位对于商业地产，与其说商业定位不如说是营运定位。
一个商业项目的盈利模式是什么样的，通过这个商业地产项目预计实现多少总利润，总利润的多少百分比用作下一个项目的开发，又有多少作为本项目的商业管理投入，这个投入能够实现什么样的商业运营管理效果，为了实现更好的商业运营目标，可以追加多少投入，追加的时间节点如何。
这些问题是一个商业项目商业定位、销售目标定位、经营管理定位的前置条件。
一、商业体定位依据一个商业体的定位，首先要考虑公司的战略意图和企业营运目标、其次考虑公司对商业的运营管理投入、最后考虑项目自身特点和商业环境因素。
1、公司战略意图。
房地产行业要顺利运作并快速壮大，需要快进、快出，即从立项到全部交房的时间跨度越短越有利于房产企业的发展。
资金成本和时间成本是一个企业很难承受的。
为了实现这一目标，需要资金的快速运转，而资金的快速回笼，则需要工期紧凑的同时推售节奏、策略环环相扣，更需要根据房产行业趋势制定合理的现实的价格策略。
价格的制定，需要考虑城市房价水平、房产行业趋势、国家经济形势、市场饱和度、市民消费水平、市民对房产形势预期、项目产品档次等众多因素。
作为房产行业中的高利润、高风险、高难点的商业地产，更是需要抛开“住宅开发思维”，从商业特点、商家心理、商家目标消费者心理、商业氛围等纯商业运营角度考虑，同时还要从商业地产投资客视角审视项目定位的保值增值。
商业地产的销售收入（投资回报率）需要商家买单，商家的销售收入需要目标消费者买单。
目标消费者量不等于客流量更不等于人流量。
2、商业运营管理投入。
商业地产与住宅地产的最大不同是，住宅地产是生完孩子不用考虑培养孩子的问题，而商业地产则是既要生出好孩子，更要负起培养孩子的重任，否则就没有人愿意投资。
任何商业地产都是为了实现利润回笼。
要吸引别人投资就要制定合理的投资门槛、确定可实现的回报方式、明确商业的扶持计划和投入力度以及最终商业经营的愿景。
商业的特殊性，在于商业环境的制约性和目标实现的不确定性。
商业地产项目定位的策略研究
商业地产项目定位的策略研究▉戴黎燕广东青年职业学院摘要：随着我国城市化的进程加快，商业地产在房地产行业中发挥着越来越重要的角色。
本文对商业地产项目定位的策略进行了探讨，分析了项目定位的调查与分析，包括宏观环境、地块、商圈、目标客户、竞争等情况，以及定位的内容，包括经营方式、客户、价格、功能和规模的定位。
关键词：商业地产；项目；定位一、商业地产项目定位概述1.商业地产的定义。
对于商业地产的定义，存在不同的观点，如其中一种观点认为商业地产是用于商业目的的房地产，如商铺、写字楼、酒店等；另一种观点则从具体形式上去理解商业地产，认为是指包括批发、零售、娱乐、消费、休闲等市场的运作方式来运营的房地产业务。
而中国房地产估价师协会则将之定义为：用于商业目的的房地产。
2.商业地产项目定位的意义。
商业地产定位是从对顾客调查开始、综合性分析宏观、商圈、竞争等因素，从而设计出符合顾问需求同时又能够对商业地产企业有利的产品。
准确而科学的项目定位是商业地产开发成功与否的关键，没有科学的定位和市场分析，就难以充分挖掘出该项目和地块的商业价值和潜力，使资金不能得到充分利用，不仅可能带来资金的损失，还可能更为严重的影响企业的资金链。
同时，没有科学的定位，就难以很好地满足客户的需求，对企业的品牌也会带来巨大的无形损失。
因此，房地产企业在进行商业地产开发前必须准确地对项目进行定位。
二、商业地产项目定位的研究和调查1.市场的宏观研究和调查。
地产项目投资大、资金回笼风险高、运作周期长，有必要对宏观形式进行全面的了解。
通常情况下地产项目的市场宏观调查分析是指与地产项目有直接影响关系如政治、经济等重大因素。
对于商业地产来说，可以细分为三大类型：第一类的是基于国家层面乃至国际层面的政治、经济、技术、税收、行政政策等要素，如近年来的全球经济危机直接影响了中国的出口，相对如何使商业地产与内需扩大化的趋势结合起来，再如技术上绿色地产已经在全球范围内推广开，商业地产如何体现等等；第二层面是在区域层面的研究，是指在所在区域的政治、经济、文化等要素，如广州定位于国家中心型城市、岭南文化对商业地产的影响；第三层面是项目本身所在区域经济与行为研究。
购物中心业态组合与定位的实用方法
购物中心的成功取决于多种因素的共同结果，精准的定位和科学的业态组合是重中之重。
O1业态组合定位需考虑的因素单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素：引进足够规模的新业态尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局。
同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心。
设置主流业态和核心店要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气。
同时，强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
错位经营百货店与综合超市百货公司和超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营。
首层与二层采用步行街业态首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金。
预防综合超市产生的租售矛盾大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾。
分层布置百货业态百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。
其与大型综超相似，这将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。
这是在引进百货公司和大型综合超市业态时必须注意的。
02最适宜的楼层及面积范围单体商业项目适宜建设的规模一般情况下，以地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2〜3万平方米，层数控制在3~4层。
特殊情况下，在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层，但总建一般应控制在4万之内。
开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。
项目定位的四个方法
项目定位的四个方法1、三相交定位法我从来就不相信策划有什么模式可套。
因为世界上没有两片相同的树叶更没有两个相同的项目。
项目不相同是因为定位不同。
既然策划没有模式可套，定位也就不会有公式可用。
那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析，然后再定位的公式，从我第一天开始做策划，我就感到别扭。
几乎所有的公司、所有的策划报告都是这一程序、这一模式。
这不由不让我想起我当初进入地产策划这一行时的情景。
那是10年前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目的策划书，有七、八家代理公司参与竞争，每家公司的策划报告都有三、四大本，当时，我刚进入房地产策划业，对策划一窍不通，并且有一种莫测高深的恐惧感。
望着厚厚的几大本，我想就这一笔一笔的写出来都要多少时间，不说还要去构思、去创新？广州的策划人真厉害。
我用了一个星期的时间把这几十本书看了一遍，看完后我长舒了一口气：原来策划书是这样写的，这样写我也行，而且比他们更行。
因为几十本书都一样，提纲一样、分析一样、结论一样，不同的是公司名称不一样。
依葫芦画瓢谁不会？现在电脑这么方便，不说几大本，几十大本也不是什么难事。
随后，我把它们的提纲列了出来（太长，这里略）。
不能不说这份提纲已基本包括了房地产策划的主要内容，但只能是“基本”，一个项目的策划不仅仅只是这些东西，项目与项目不一样，市场与市场天壤之分，一个细节出错就可能满盘皆输，如果真按照这个提纲去填空，那策划也就失去它存在的意义了。
而更让人担忧的是，很多策划人根本就不懂什么是宏观，在网上摘抄一些资料而已，有些也不懂市场分析，最多就是罗列几个楼盘的资料。
至于项目定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证的分析，就更没有多少人知道了。
孤立的、静止的去分析任何一个因素，都绝不可能科学的、客观的寻找到项目的准确定位。
今年六月，我们在重庆服务的一个项目在讨论定位时就出现了这种情况。
项目地块位于半山，呈月牙形状，山下是一所大学的运动场和学生宿舍。
项目定位的四个方法汇总
项目定位旳四个措施1、三相交定位法我历来就不相信筹划有什么模式可套。
由于世界上没有两片相似旳树叶更没有两个相似旳项目。
项目不相似是由于定位不同样。
既然筹划没有模式可套，定位也就不会有公式可用。
那些一开篇就是宏观分析、市场分析、项目分析，然后再定位旳公式，从我第一天开始做筹划，我就感到别扭。
几乎所有旳企业、所有旳筹划汇报都是这一程序、这一模式。
这不由不让我想起我当时进入地产筹划这一行时旳情景。
那是23年前吧，我有幸接触到广州叠彩园项目旳筹划书，有七、八家代理企业参与竞争，每家企业旳筹划汇报均有三、四大本，当时，我刚进入房地产筹划业，对筹划一窍不通，并且有一种莫测高深旳恐惊感。
望着厚厚旳几大本，我想就这一笔一笔旳写出来都要多少时间，不说还要去构思、去创新？广州旳筹划人真厉害。
我用了一种星期旳时间把这几十本书看了一遍，看完后我长舒了一口气：本来筹划书是这样写旳，这样写我也行，并且比他们更行。
由于几十本书都同样，提纲同样、分析同样、结论同样，不同样旳是企业名称不同样样。
依葫芦画瓢谁不会？目前电脑这样以便，不说几大本，几十大本也不是什么难事。
随即，我把它们旳提纲列了出来（太长，这里略）。
不能不说这份提纲已基本包括了房地产筹划旳重要内容，但只能是“基本”，一种项目旳筹划不仅仅只是这些东西，项目与项目不同样样，市场与市场天壤之分，一种细节出错就也许满盘皆输，假如真按照这个提纲去填空，那筹划也就失去它存在旳意义了。
而更让人担忧旳是，诸多筹划人主线就不懂什么是宏观，在网上摘抄某些资料而已，有些也不懂市场分析，最多就是罗列几种楼盘旳资料。
至于项目定位必须首先要将项目置于地块、环境、市场、竞争层面进行立体、辨证旳分析，就更没有多少人懂得了。
孤立旳、静止旳去分析任何一种原因，都绝不也许科学旳、客观旳寻找到项目旳精确定位。
今年六月，我们在重庆服务旳一种项目在讨论定位时就出现了这种状况。
项目地块位于半山，呈月牙形状，山下是一所大学旳运动场和学生宿舍。
某房地产项目商业定位及招商策略
2023-11-10•项目介绍•商业定位分析•招商策略制定目录•商业推广与运营•结论与展望项目介绍01位于市中心核心区域，具有较高的商业价值。
02周边聚集了众多高端住宅和商业区，消费能力较强。
03政府对项目所在区域有明确的规划和支持。
项目背景项目地点位于市中心繁华地段，交通便利，人流量大。
周边有地铁站、公交站等交通配套设施，方便消费者到达。
距离大型商业中心、高端酒店等成熟商业区域较近，具有较好的商业氛围。
01020301总建筑面积为10万平方米，其中商业面积为3万平方米。
02商业部分分为地上和地下两部分，地上为购物中心，地下为商业街和停车场。
项目规模拥有完善的商业配套设施，包括儿童游乐场、电影院、餐饮等。
03商业定位分析目标客户群体分析消费习惯根据市场调研，目标客户群体的消费习惯主要包括餐饮、娱乐、购物等方面。
需求特点根据市场调研，目标客户群体的需求特点主要包括交通便利、配套设施完善、品质保证等方面。
目标客户群体根据项目所在地的市场调研，目标客户群体主要包括周边居民、上班族、购物者等。
竞争对手分析主要竞争对手该项目的主要竞争对手包括其他附近的商业项目和线上购物平台。
竞争对手优劣势竞争对手的优势主要包括品牌知名度高、经营经验丰富等，劣势主要包括价格较高、服务水平不稳定等。
市场机会根据市场调研，该项目的市场机会主要包括提供特色餐饮、娱乐等体验式消费服务和优质的线上购物服务。
01定位原则根据市场调研和分析，该项目的定位原则主要包括提供高品质的商品和服务，创造独特的消费体验和品牌形象。
02定位方向该项目的定位方向主要包括综合性商业中心、体验式消费场所和线上购物平台。
03定位策略该项目的定位策略主要包括提供全方位的商品和服务，打造特色品牌形象和口碑，吸引并留住目标客户群体。
商业定位策略招商策略制定招商目标确定招商目标01明确招商的目的和目标，是为满足商业需求还是增加品牌知名度。
确定招商阶段02根据项目进展情况，将招商过程分为不同的阶段，如预招商、正式招商等。
商业地产项目定位报告
商业地产项目定位报告1. 项目背景商业地产项目定位是指通过对市场需求的分析和评估，确定项目的定位和发展策略。
本报告旨在为商业地产项目提供一个全面的定位指南，以便项目能够在竞争激烈的市场中取得成功。
2. 市场分析在进行项目定位之前，我们需要对市场进行深入的分析。
通过研究市场趋势、竞争状况和目标客户群的需求，我们可以了解项目在市场中的定位和发展空间。
2.1 市场趋势分析了解市场的发展趋势是项目定位的重要基础。
我们可以通过以下几个方面来分析市场趋势：•城市发展规划：了解城市的发展规划，特别是有关商业地产项目的规划，以确定项目在城市发展中的定位。
•人口结构与消费习惯：研究目标客户群的人口结构和消费习惯，以确定项目的定位和服务内容。
•行业趋势：分析商业地产行业的发展趋势，了解竞争对手和市场机会。
2.2 竞争分析了解竞争对手的情况是项目定位的重要一环。
通过对竞争对手的定位、服务内容和市场占有率进行分析，我们可以确定项目在市场中的定位和差异化策略。
•竞争对手分析：了解竞争对手的类型、规模、定位、服务内容等，以确定项目的差异化竞争优势。
•市场份额分析：评估竞争对手在市场中的份额，以了解项目在市场中的发展潜力。
2.3 目标客户群分析了解目标客户群的需求是项目定位的关键。
通过对目标客户群的人口特征、消费习惯和需求进行分析，我们可以确定项目的服务内容和市场宣传。
•人口特征分析：了解目标客户群的人口特征，包括年龄、性别、收入水平等。
•消费习惯分析：研究目标客户群的消费习惯，包括消费频率、消费偏好等。
•需求分析：通过调研和市场调查，了解目标客户群的需求，以确定项目的服务内容和市场定位。
3. 项目定位在完成市场分析后，我们可以根据市场需求和项目优势来确定项目的定位和发展策略。
3.1 项目定位根据市场分析结果，我们可以确定项目的定位。
项目的定位应该能够满足目标客户群的需求，并与竞争对手形成差异化。
例如，项目可以定位为提供高品质商业服务的综合体，或是注重创意和文化氛围的特色商业街区。
金地集团商业房地产战略定位
金地集团将灵活运用资本运作和融资手段 ，为商业房地产业务提供充足的资金支持 。
风险管理与合规
企业文化与价值观
金地集团将建立健全风险管理与合规体系 ，确保业务运营的稳健性和合法性。
金地集团将弘扬企业文化和价值观，强化 团队凝聚力，推动员工积极投入工作，为 战略实施提供精神动力。
05
金地集团商业房地产 战略评估与调整
战略匹配度评估
分析金地集团的商业房地产 战略是否符合公司整体战略 目标和发展规划，是否具有 可持续性和竞争优势。
战略实施效果评估
客户满意度调查
通过客户满意度调查了解客户对金地集团 商业房地产项目的评价和反馈，以便改进
产品和服务。
A 销售业绩评估
评估金地集团商业房地产项目的销 售业绩，包括销售量、销售额和销
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02
商业房地产具有高投资回报、高 风险、长期稳定收益等特点，是 房地产市场的重要组成部分。
商业房地产市场的发展历程与趋势
商业房地产市场经历了从起步、快速 发展到成熟的过程，目前正朝着多元 化、专业化、精细化方向发展。
随着城市化进程加速和消费升级，商 业房地产市场将迎来更多发展机遇， 同时也面临着竞争加剧和经营模式创 新的挑战。
强化合作伙伴关系
金地集团将积极寻求与优质合 作伙伴的合作，通过资源整合 和优势互补，共同实现商业目 标。
提升运营效率
金地集团将优化内部管理流程 ，提高运营效率，降低成本，
提升盈利能力。
战略保障与支撑
人才培养与引进
资本运作与融资
金地集团将加大人才引进和培养力度，吸 引和留住优秀人才，为业务发展提供人才 保障。
产品定位
创新设计
金地集团商业房地产项目注重创新设 计，通过引入先进的设计理念和技术 手段，打造具有独特魅力和竞争力的 商业物业。
商业地产项目定位SWOT分析
商业地产项目定位SWOT分析商业地产项目定位是指通过市场调研和分析，确定商业地产项目的目标客户，产品特点和竞争优势，以便制定相应的市场推广策略和经营计划。
SWOT分析是一种常用的市场调研工具，可以帮助商业地产项目制定合理的定位战略。
下面是商业地产项目定位SWOT分析的内容。
一、优势（Strengths）1.地理位置优势：商业地产项目所处地理位置优越，交通便利，人流量大，容易吸引更多的目标客户。
2.丰富的配套设施：商业地产项目周边配有完善的交通、餐饮、购物等配套设施，能够满足客户的各种需求。
3.专业的管理团队：商业地产项目拥有一支专业的管理团队，能够提供高效的客户服务和物业管理，提升客户满意度。
4.多元化的业态布局：商业地产项目内包含多个不同业态的商铺，能够满足不同消费群体的需求，提高项目的吸引力和竞争力。
二、劣势（Weaknesses）1.竞争压力：商业地产项目所处地区存在其他竞争对手，需要与它们进行竞争，增加了项目的运营风险。
2.信誉度不高：商业地产项目在市场上的知名度和声誉相对较低，需要加强市场宣传和品牌建设，提高客户信任度。
3.租金高昂：商业地产项目租金较高，对租户的经营成本造成一定的压力，可能导致一些租户选择其他地段。
三、机会（Opportunities）1.市场需求增长：商业地产项目所处地区的市场需求不断增长，提供了发展的机遇，并且能够吸引更多的投资者。
2.潜在客户群体：商业地产项目周边存在大量的潜在客户群体，通过精准定位和营销策略，能够吸引这些客户并实现销售增长。
3.政策支持：政府对商业地产项目进行政策支持，提供各种优惠政策和税收减免，降低项目的运营成本，增加项目的盈利空间。
四、威胁（Threats）1.经济形势不稳定：商业地产项目所处地区的经济形势不稳定，可能对项目的持续经营和发展带来一定的不确定性。
2.竞争加剧：随着商业地产市场竞争的加剧，其他竞争对手的涌入可能造成市场份额的减少，增加项目的竞争压力。
成都商业地产IFS案例分析
5层
6层
负1层
负2层
地铁 出入口
地铁 出入口
内部垂直动线
Ø 内部设有6个中庭，每层至少有5部扶梯、3部观光电梯，保障楼层间的通 达性；并设有跨层电梯，连接-2F至1F、1F至3F、3F至5F，让客户能够快 速到达目的地。
观光电梯
手扶电梯
小结
小结：
Ø 地面交通便捷，四通八达。 Ø 公交：19条公交线路途径本项目，能便捷通向成都各地区，出行便利。 Ø 地铁：地铁上盖物业，与地铁2、3号线实现无缝对接，为IFS带来大量人流。 Ø 水平动线：采用“回”字型动线，人流动线较简单。 Ø 垂直动线：商场内设置众多扶梯和观光电路广场北站
红星路口站
地铁
纱帽街北站 春熙路站
纱帽街站
外部动线
Ø IFS一楼共有5个出入口，红星路、江南馆街和纱帽街各一个，大慈寺路两个。 Ø 3层停车场，1700个停车位，设有1个出口，1个入口和1个出入口。
此入口正对大慈 寺路，可通过跨 层电梯到达3楼
此入口正对纱帽街 ，离停车场出入口 很近，乘客可在此 下车进入购物中心
四、业态分布及配比
1.总体配比
IFS主要以服饰为主，比例达到48%，多数为国际一线品牌；同时配备了餐饮 、娱乐等业态吸引和留住人群，达到刺激消费的目的。
2.LG2业态配比
负二楼业态主要以服饰和餐饮为主，服饰中有50%为童装；该层的冰悦滑冰场吸引了众多 人群，为整个商场聚集了人气。
主力店：
冰悦滑冰场——面积约3000㎡，采用了欧洲第一的制冷科技及设施，提供高质量冰面，保障顾客安全 。 Great顶级超市——面积4000㎡以上，为内地首店。主要出售进口食材和现烹食品，为消费者搜罗世界 顶级的佳肴及新鲜食品，包括空运过来的澳大利亚新鲜牛肉、加拿大猪肉、美国时令水果等。 H&M——面积约2500㎡，首次售卖H&M家居系列产品。
商业地产购物中心的定位策略
商业地产购物中心的定位策略汇报人：日期:•商业地产购物中心概述•商业地产购物中心定位策略•商业地产购物中心市场分析目录•商业地产购物中心选址策略•商业地产购物中心品牌策略•商业地产购物中心营销策略01商业地产购物中心概述商业地产购物中心是指由开发商或投资者投资建设，以零售商业为主要经营业态，集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的商业地产项目。
商业地产购物中心通常包括购物中心主体建筑、停车场、绿化等设施，提供全方位的消费体验。
按照开发规模，商业地产购物中心可分为大型购物中心和中小型购物中心。
大型购物中心通常位于城市核心商圈或交通便利的地方，建筑面积在5万平方米以上；中小型购物中心则主要位于城市次级商圈或社区商业中心，建筑面积在1万平方米以下。
按照经营业态，商业地产购物中心可分为综合型购物中心和主题型购物中心。
综合型购物中心涵盖各种商品和服务，适合全年龄段消费者；主题型购物中心则以某一特定领域或消费群体为主要服务对象，如儿童主题购物中心、女性主题购物中心等。
VS商业地产购物中心发展历程自20世纪50年代起，商业地产购物中心在美国开始兴起。
随着经济的发展和城市化进程的加速，商业地产购物中心逐渐成为全球范围内的重要商业形态。
在中国，商业地产购物中心的发展可以追溯到20世纪90年代。
随着国内经济的持续增长和城市化进程的加速，商业地产购物中心逐渐成为城市商业的重要组成部分。
近年来，中国商业地产购物中心的发展速度尤其迅猛，大量开发商和投资者涌入这一领域，推动商业地产购物中心的规模和质量不断提升。
02商业地产购物中心定位策略根据购物中心的产品和服务，将目标客群细分为不同的收入阶层，如高端消费者、中产阶级和工薪阶层等。
目标客群定位收入阶层定位根据消费者的不同需求，如家庭消费、休闲消费和奢侈品消费等，对目标客群进行定位。
消费需求定位根据地理位置和周边环境，将目标客群细分为不同的区域，如市区中心、郊区、工业区等。
地理区域定位服务项目定位提供符合目标客群需求的服务项目，如儿童游乐场、美食广场、电影院等。
[精选]某房地产商业项目市场调研及定位分析报告
![[精选]某房地产商业项目市场调研及定位分析报告](https://img.taocdn.com/s3/m/5765f6e14128915f804d2b160b4e767f5acf80d2.png)
地块内的现有商业
地块外部配套
地块周边区域已出现相对高档的楼盘，可进一步印证区域价值，但未来将对本地块产生直接竞争
交通条件
汽车站
本案
地块现状： 项目靠城南路部分（人民医院）,还存在一定数量的房屋,尤其是（旧厂房和老人公寓）,目前还存在。 项目内有电线塔,小摊贩多，目前整体形象较差。 地形较平整。
地块内部有电线杆和电线塔等，现场还有很多小摊贩，地块相对平整。
地块内部现状
地块属于武宣核心位置,外部配套资源相对丰富,但档次很低
市场经济快速发展
城市身份转化
城乡一体化
单一型发展，基本 满足城市现状人口
第三产业的新兴，城市经济的快速扩容
农转非人口增加
城乡差距缩短，城乡完全融合
2012年全国同等级城市城市化率对照 ；
城市
城市化率
全国4线城市
39%
融水
45%
三江
37%
武宣
25%
2012年，全国的城市化率已经高达40%，而武宣县的城市化，仅为25%，未来有很大的发展空间 武宣的人均GDP为1646美元，城市化处于积极迅速的发展区间
交通条件
区域认知
区域认知度较高，市民普遍认可。 地块周边楼盘竞争力强,市场相对认可。
项目本体结论：项目是一个具备极度稀缺资源、商业特征明显的高档楼盘
规模和地域优势明显，稀缺资源核心地段，限制性资源少，价值天赋而成
宜商宜居，自身可调节能力强，产品可塑性强，容易摆脱产品单一性的竞争劣势，摆脱同质化竞争
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以上综合反映的各项指标和内容为项目的市场定位、业态设计、经济效
益预测提供定性的参考分析。
8
如何进行商业市场定位
[ 竞品及典型性案例研究 ]
• 规模 • 客流量 • 提供的产品或服务、收益情况 • 交通来源 • 优劣和劣势
从以上几个方面分析其现状及结构特点，以便做竞争分析，进行差异化的定 位，同时提炼出本项目可借鉴和需要规避的因素。重点在于能否“借力打
相关部委（发改委、商务部）对于商业，特别是社区型商业会出台相应规范性文件； 建设主管部门、商务局会对有关商业的规划、设计制定一些标准； 所在城市商务局会根据国家十一（二……）五规划，制定相应的中期商业发展规划
7
如何进行商业市场定位
[ 辐射区域的确定和零售业结构研究 ]
• 地区间的销售动向 • 商业地区间的竞争状况 • 业种间的销售动向 • 大型主力店的动向
稳健定位 VS 品牌定位
稳健（大众化）定位法：该定位方式可以取得稳定收益，市场风险
小。适用于两种情况：1、区位相对较好，所在地有足够消费群；2、 没有激烈竞争；3、公司倾向采取稳健的经营策略——先存活，以后根 据市场情况再优化调整业态
品牌（特色化）定位法：表现在两方面：特色主题、特色服务。该
定位方式市场风险较大，但一旦成功，较易形成品牌，具备不可替代性， 从而具有竞争力。适用于两种情况：1、C、T类土地，本地消费群体不 足；2、商圈内竞争激烈，不得不采取互补经营策略；3、争创品牌的 项目
市场比较法
租金反推法
1. 精确测算
售价=（日租金×360天－物业费－相关税收）×12年－维修基金－相关税费
注：360天为国际通用的年营业收租时间 12年为国际通用投资回报年限
2. 简易测算
售价=日租金× 365天 ×12年
注：收租时间改为365天； 12年为国际通用投资回报年限 去掉物业费和营业性税收； 忽略购房时的维修基金、契税和印花税等。
力”，共享客流。
9
如何进行商业市场定位
[ 消费者消费行为的调查与研究 ]
• 人口结构 • 消费水平 • 消费行为分析 • 收入水平 • 交通和出行方式
通过以上方面对消费者消费行业进行定量和定性研究。
10
如何进行商业市场定位
市场定位传达的是项目的精髓、项目的宗旨 笼统说，或通俗地说，定位手法有两大风格
科学和不全面的，很容易会造成销售价格与市场需求脱节。
20
如何进行商业价格定位
成本定价法
市场比较法
租金反推法
区域商铺价格平均水平 + 项目硬件条件特征 + 类比项目商铺售价
21
如何进行商业价格定位
市场比较法影响租售价格因素
1
地理位置
2
交通通达性
3
周边消费者覆盖能力/客流通达性
4
区域商业发展及竞争态势
13
如何进行商业业态定位
初步业态规划 供给面调查
商圈业态普查
需求面调查
消费者意见调查
根据商业地产项目所辐射的商圈范围 的业态普查结果，选出商业机能较强 的业态，并兼顾涵盖各类型的业态。
根据商业地产项目所辐射的商圈消费群 的特性，消费习性及潜力后，评选集客 力强且具市场竞争力的业态组合。
国内外标杆项目经验参照
4
如何进行商业市场定位
[ 项目经济环境的分析和生活结构研究 ]
• 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消 费水平等
• GDP发展状况及产业结构情况 • 政策分析（城市发展规划、商业网点规划、商业相关政策） • 全社会消费品零售总额 • 全市商业增加值 • 城乡居民的人均可支配收入 • 城乡居民储蓄存款余额
基础规划布局
5
项目物业条件
商铺层数
业态限制
进深
6
项目物业结构
面宽 设施配备情况
内部交通差及视野差问题
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如何进行商业价格定位
市场比较法确定项目价格均值：
因素
分数 对比项目
*** 本案
地段 26 ***
外部交 周边住宅 商业竞 项目物 通条件 及人流量 争环境 业条件
20
7
10
7
***
***
***
• 道路类别研究——依用途分交通枢纽、连接通道、交通干道、商业 干道，如王府井大街商业干道，朝外大街兼具商业干道和交通干道 双重功能，商业干道是最好的道路类别，其次就是靠近商业区的交 通干道；
• 交通易达性研究——是否有障碍物（如交通栏隔），消费人群本项 目的车行和人行来外部交通动线；
• 周边环境和目前商业设施研究——类似我们的竞品研究，但也不完 全相同。对于商业来说，“扎堆”往往是个好事。宜利用可借鉴资 源，进行业态错位或互补性经营，共享客流；
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五 如何进行商业定位
如何进行商业市场定位
如何进行商业业态定位
如何进行商业客户定位 如何进行商业价格定位 商业定位的内部资源整合
12
如何进行商业业态定位
商业地产项目的业态组合定位不是一成不变的，随着客观市场
条件的变化，项目的业态组合会发生一定的变化，从最初的业态组
合到稳定的业态组合，必定要经过一个阵痛期。
参照国内外标杆商业地产项目的经验，并配 合租赁管理，使店铺均能在效的经营管理制 度下运作，可以达到绩效相互补充的功能。
Hale Waihona Puke 14初步业态组合定位如何进行商业业态定位
项目初步经营业态比例试算方法：
供给面商圈各业态营业额的比例，与需求面的消费者最常去的业态的消费比 例，再加上消费者最希望增加业态的消费金额的比例，三项比例平均之后， 得出商业地产项目业态发展规划比例及面积分配比例。
***
项目物 业结构
30
***
总分 售价
100
***
***
***
楼层差价的考虑：
楼层 首层 二层 三层
价格关系对比 项目均价水平的110%-130% 项目首层价格的65%-75% 项目首层价格的40%-60%
请注意：根据各个城市消费文化和习惯的不同，以上参数会有所变化。
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如何进行商业价格定位
成本定价法
如何进行商业价格定位
成本定价法
市场比较法
租金反推法
销售价格=开发成本+发展商目标利润
• 这就是大家熟悉的、万科多年来在住宅行业使用的定价方法。从 理论上看，这个定价方法能够达到发展商收回投资、赚取利润的开发目的，但站在投 资者的角度来说，这个定价只能作为参考价格，销售价格的确定必须符
合商业物业市场需求状况和租金水平。 • 由于开发成本和目标利润两个方面都是由发展商决定，以成本来衡量和拟定商铺价格是不
5
如何进行商业市场定位
[ 区域城市结构调查与城市发展规划调查 ]
• 公共设施状况 • 交通体系状况 • 道路状况、通行量 • 城市性质与功能特点 • 各项城市的机能 • 城市规划
6
如何进行商业市场定位
[ 商业发展规划和政策研究 ]
• 城市商业发展目标 • 城市商业网点规划
商业流通领域的主管部门是商务部（局）系统，娱乐休闲业态的主管部门是文化部 （局），需要加强密切的联系，以获得必要的政府资源
一个关键概念：坪效
简单说，就是某业态每平米的营业额。
我们知道了某业态营业额合理总量，就需要根据经验确定坪效参数，根据坪效，
即可推得我们所需要的某业态商业面积。
15
如何进行商业业态定位 项目业态定位最终确定：
初步业态定位 主力店招商反馈 调整业态组合 确定设计方案、政府报批
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五 如何进行商业定位
规
（
费
定
＋ ＋ ＋ ＋ ＋ 件
境
构
划
商
者
研
的
调
和
圈
分
究
分
查
政
）
流
位
析
与
策
的
、
和
城
研
确
招
生
市
究
定
商
活
发
和
资
结
展
商
源
构
规
圈
竞
3
如何进行商业市场定位
[ 项目立地条件研究 ]
• 项目基本指标——与北美洲和欧洲相比，中国商业用地地块相对较 小、容积率较高，加上一些限高等因素，商业设计很考验功夫；有 些城市对于用地性质分类更细，要特别注意，如北京，写字楼和零 售商业的用地是有区别的。
不变的因素，可塑性程度不高，价格则是一个可变因素，在市场竞争中可
根据对手的情况进行调整，在地段因素基本一定的情况下，价格因素对商铺 成交将起决定作用。
请记住：
在中国大陆的土地制度现状条件下，不管我们的口号是不是：只租不售，我 们的终极目标仍然是：
卖掉！（真俗！我们应该更文雅一些，那应该叫：退出！）
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商业地产项目定位方法
如何进行商业定位 如何进行商业市场定位
如何进行商业业态定位 如何进行商业客户定位 如何进行商业价格定位 商业定位的内部资源整合
2
如何进行商业市场定位 市场定位的推导思路
项
研项
划区
商 结辐
争竞
本
目
究目
调域
业 构射
性品
案
立
经
查城
发 分区
研及
市
地
济
市
展 析域
究消
场
条
环
结
如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位
如何进行商业客户定位
如何进行商业价格定位 商业定位的内部资源整合
17
五 如何进行
如何进行商业市场定位 如何进行商业业态定位 如何进行商业客户定位