RF_TZ_LC_01项目拓展与论证管理流程图
项目拓展与论证管理流程
项目拓展与论证管理流程（一）工作程序1 基础信息研究⑴拓展开发部组织土地基础信息研究，内容包括：宏观环境和区域经济研究、政策法规研究、目标城市发展和选择评价研究、土地信息研究、项目风险研究、市场研究和竞争对手研究等专项研究。
⑵拓展开发部组织完成各专项研究工作，根据决策需要提交相关专项研究报告。
需及时收集、分析动态信息，其研究成果可即时报告或在年度总结会上报告。
⑶拓展开发部须建立基础信息研究信息库，并将基础信息研究的成果向总经理和董事长汇报后，最终形成《土地储备计划》报董事长审批。
2 城市研究⑴拓展开发部根据公司的发展战略规划及土地储备计划提出城市评审申请（计划内或计划外）。
⑵拓展开发部负责按照城市评价成果标准（营销总监可依据项目的重要性决定评价哪些指标）的要求进行城市研究，并完成城市评价资料的收集与整理，形成《目标城市评价报告》，成本管理部完成《新城市房地产开发成本调查报告》。
⑶拓展开发部将《目标城市评价报告》提交总经理审核，并报集团评审，确定是否进入该城市。
⑷拓展开发部负责备案决策结果。
3 土地信息收集⑴拓展开发部负责土地信息的收集、汇总、整理和总结等，可通过如下几种渠道进行：①政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地的信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地的信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告；规划局、计委、建委、房产局等作为房地产开发的管理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水平、操作进度、转让意向等全方位的信息。
②其他房地产开发公司：部分房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。
②房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。
④其他主动收集信息类：主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等。
RF-TZ-LC-01项目拓展及论证管理流程(DOC10页)
广州富力地产股份有限公司项目拓展及论证管理流程RAF PKOPRRTirS ■睪K含女ft昴上*«却” ？"了广州富力地产股份有限公司项目拓展及论证管理流程项目拓展及论证管理流程编制审核批准日期日期日期流程目的为保持集团可持续发展， 在寻找和确定房地产新项目前， 对其可行性进行科学论证， 有效规避风险, 提高项目决策的规范性和计划性。
适用范围适用于公司除股权转让以外的所有新项目拓展论证工作，以及为之展开的相应研究工作。
职责3.1用地发展部/开发中心（广州/北京） 当地开发部门组织本地基础信息研究，每年末制定《土地储备计划》并提交区域公司，并对研究成果进行归档;作；广州开发中心负责广州市以及广州周边城市新项目拓展工作，用地发展部负责广州三旧改造 项目拓展；已进入城市新项目拓展工作由当地地区公司负责；新项目拓展各阶段工作职责如下:3.2用地发展合同部协助土地合同的实施跟踪，并协助处理过程中出现的纠纷;3.1.13.1.2区域开发部门统筹本区域土地信息研究，年末组织制定区域《土地储备计划》 ，并对相关成果归3.1.3档;北京开发中心负责北京地区新项目拓展工作, 用地发展部负责北京以外的北方区域新项目拓展工1)信息收集、 甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集， 并给予筛选;2)立项阶段: 根据项目初步谈判的结果，讨论项目的运作方式，并通过初步市场判断确定项 3)4) 5) 6)目的定位, 立项;进行项目经济初步测算，形成新项目立项建议书，报地区公司总经理审批确定 可行性研究阶段：根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研，组织各相关 部门展开相应流程工作，形成项目可行性研究报告;决策、评审阶段：将可行性报告提交集团领导审核审批;按照集团通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪; 组织本部门负责的土地出让合同编制并发起审核。
3.2.1 根据需要参与前期土地合同谈判;3.2.2 组织本部门负责的土地合同编制并发起评审; 3.2.3参与非本部门负责的土地合同的审核;3.2.4 3.2.5 组织本部门负责的土地合同交底; 3.2.6参与审核土地合同请款;327 协助统计全国土地使用情况信息。
房地产项目拓展论证管理流程
c)其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。
5.1.2.了解到有效土地信息后，开发经营部需于当日（最迟不超过两日）内填写《土地信息采集表》，并定期/不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断、记录存档。
d)代理公司对项目周边市场进行详细调研，制订项目初步定位建议；
e)开发经营部根据初步定位建议确定形成《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，交设计管理部；
f)设计管理部根据先期现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划分析，并根据《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，编制规划设计草案，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》；
g)工程管理部负责进行工程技术分析；
h)国英置业成本管理部根据规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析，进行建安成本测算；
i)开发经营部组织制订营销初步计划；
j)国英置业财务部提供现金流分析、融资分析，并根据规划、工程、成本、营销计划等材料，完成新项目经济效益预测分析。
5.3.4.开发经营部最终组织、整合各方面材料，编制项目可行性研究报告，经部门内部审核后，提请召开公司新项目地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的土地购入行为。
3.3.可行性研究：对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
4.职责
参见《流程图》及工作程序。
5.工作程序
5.1.土地信息收集、甄别
a)如审核通过，开发经营部组织编制立项建议报告；
项目拓展论证管理流程
1.目的为保持公司可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。
2.适用范围适用于房地产新项目的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。
3.术语与定义3.1新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。
3.2房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。
3.3可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
3.4新项目：在本流程文件中指土地开发使用权获得前的项目。
4.职责4.1战略发展部4.1.1负责开展基础研究。
4.1.2负责编制土地储备计划。
4.1.3负责土地信息的收集分析和判断。
4.1.4负责完成新项目初步定位，并提出内部立项建议。
4.1.5负责组织开展项目可行性研究，编制可研报告。
4.1.6负责根据公司决策，获取土地。
4.2营销管理部4.2.1负责新项目的初步市场调查分析。
4.2.2负责提出新项目的产品定位建议。
4.2.3负责提出新项目的初步营销计划。
4.3设计管理部4.3.1负责规划设计分析，编制规划设计草案。
4.4工程技术部4.4.1负责完成工程技术分析。
4.5成本管理部4.5.1负责完成新项目开发成本估算。
4.6财务管理部4.6.1负责完成新项目经济效益测算。
4.7法律事务部4.7.1负责新项目法律风险分析。
4.8行政管理部4.8.1办理新项目公司筹备事宜。
4.9人力资源部4.9.1参与新项目可行性研究，提出管理资源配置规划、人力资源缺口及解决途径。
5.工作程序5.1土地储备计划5.1.1战略发展部负责及时掌握动态信息并进行分析，对目标区域的土地信息、宏观市场、城市规划动态、经济法律等问题进行基础研究，相关研究成果可在日常报告和定期总结报告中体现。
XXX项目拓展及论证管理流程
XXX项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期批准日期一、流程目的为保持集团可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规范性和计划性。
二、适用范围适用于公司除股权转让以外的所有新项目拓展论证工作，以及为之展开的相应研究工作。
三、职责3.1用地发展部/开发中心(广州/北京)3.1.1当地开发部门组织本地基础信息研究，每年末制定《土地储备计划》并提交区域公司，并对研究成果进行归档；3.1.2区域开发部门统筹本区域土地信息研究，年末组织制定区域《土地储备计划》，并对相关成果归档；3.1.3北京开发中心负责北京地区新项目拓展工作，用地发展部负责北京以外的北方区域新项目拓展工作；广州开发中心负责广州市以及广州周边城市新项目拓展工作，用地发展部负责广州三旧改造项目拓展；已进入城市新项目拓展工作由当地地区公司负责；新项目拓展各阶段工作职责如下：1)信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选；2)立项阶段：根据项目初步谈判的结果，讨论项目的运作方式，并通过初步市场判断确定项目的定位，进行项目经济初步测算，形成新项目立项建议书，报地区公司总经理审批确定立项；3)可行性研究阶段：根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研，组织各相关部门展开相应流程工作，形成项目可行性研究报告；4)决策、评审阶段：将可行性报告提交集团领导审核审批；5)按照集团通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪；6)组织本部门负责的土地出让合同编制并发起审核。
3.2用地发展合同部3.2.1根据需要参与前期土地合同谈判；3.2.2组织本部门负责的土地合同编制并发起评审；3.2.3参与非本部门负责的土地合同的审核；3.2.4协助土地合同的实施跟踪，并协助处理过程中出现的纠纷；3.2.5组织本部门负责的土地合同交底；3.2.6参与审核土地合同请款；3.2.7协助统计全国土地使用情况信息。
项目拓展管理流程
项目拓展管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录1、流程图3．工作程序3.1土地研究与土地信息整理3.1.1投资开发部根据公司战略对国家宏观经济、房地产开发产业政策、目标区域的经济环境和政策、土地市场进行研究，以利于有针对性的锁定公司的重点地块；3.1.2投资开发部通过各种途径获得土地信息，董事长、总经理、相关分管副总等提供土地信息建议，主要信息来源渠道有政府、中介机构或项目拥有者。
项目拓展专员负责对获取的土地信息进行信息登记。
3.2重点地块编制项目简报3.2.1投资开发部分析重点可能开发的项目，并结合公司内部资源，选择适合公司发展的意向项目。
投资开发部将选取的重点地块信息上报投资开发分管副总、总经理、董事长。
由董事长对初步选择的地块进行审批，决定是否需要深入研究。
3.2.2当董事长决定深入研究后，投资开发部组织分管领导、总经理、董事长等相关人员进行地块踏勘、市场考察；3.2.3考察结束后，投资开发部负责编制《项目简报》，投资开发部根据获得项目概况、项目开发经营环境分析形成《项目简报》；3.2.4《项目简报》报投资开发分管副总、总经理审核，董事长审批，决定是否需要深入研究。
3.3项目初步论证3.3.1《项目简报》审批通过，投资开发部需进一步了解跟踪该项目，投资开发部负责组织进行项目初步论证；3.3.2结合《项目简报》和初步谈判的情况，被公司确定为拟获取项目后：●营销策划部提供项目周边地产项目市场调查分析、产品建议、项目销售计划等；●研发设计部负责提出初步规划设计分析；●物业管理部负责提出物业运营草案；●成本合约部负责提出开发类（建安、设计、营销）成本测算；●财务管理部负责提供相关财务数据及非开发类部分；●企管运营部负责提出项目整体时间节点安排，工程管理部负责对项目整体时间节点安排中的工程工期部分进行复核；●投资开发部提供项目概况、项目开发经营环境分析等。
3.3.3投资开发部负责汇总以上分析资料，编制《项目建议书》；3.3.4投资开发部负责组织会议对《项目建议书》进行会审，投资开发分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、营销策划分管副总、成本合约分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审；3.3.5投资开发部依据会议评审意见进行修改，报投资开发分管副总、总经理审核，董事长审批，决定是否需要深入研究。
项目拓展及论证管理流程(总6页)
项目拓展及论证管理流程(总6页)-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1-CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期会签日期日期批准一、流程图示二、工作指引基础研究1)基础信息研究是为保证集团项目发展目标实现、提高集团新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。
2)基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、目标城市发展和选择评价研究、集团战略研究和竞争对手研究等专项研究工作。
3)各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在日常报告或总结报告中体现，涉及部门及研究重点如下：a)发展部负责目标城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究；b)营销部负责客户消费行为取向、行业政策信息动态和产品类型等方面的研究。
每月底编制市场研究报告，分析各类信息对集团发展的影响，提出应对建议，供集团决策。
c)商业类项目由相关部门配合研究，研究内容以发展部提出需求为准。
编制年度土地储备计划1)集团年度土地储备计划应以集团中长期战略发展规划、日常基础研究和内外部环境最近情况为依据。
2)每年年底，集团发展部负责组织年度集团土地储备计划研讨（投资规划部在战略规划期内按年度分解各项发展目标，包括明确下一年度项目投资的区域重点、项目数量、投资额度等，会计部、开发营运部、商业运营部、营销部、如需要也可邀请商业相关部门参与），完成《项目投资及土地储备计划表》初稿后，根据授权手册规定流程审批，最终报总裁批准。
项目信息收集及立项申请1)集团发展部负责集团重点区域、新进区域的项目拓展工作。
2)项目拓展方式a)政府公告类：从各种媒体或各地区土地储备部门处提前获得政府出让土地信息公告、土地储备发展部门进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告。
b)主动搜集土地信息：了解各地区历史用地情况、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据集团发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。
RF_GC_LC_01项目工程管理流程图
项目工程管理流程编制日期审核日期批准日期一、流程目的确保项目的施工过程处于受控状态，使项目的质量、进度、安全、成本及资源得到最合理的控制。
二、适用范围适用于公司开发的项目工程管理。
三、定义3.1项目工程管理：就是为成功地实现项目目标而进行的全过程、全方位的计划、组织、控制与协调。
3.2工程供方：指向本公司提供用于工程的材料、设备，以及施工服务的组织或个人，如供应商、承建商统称工程供方。
3.3承建商：主体工程土建及安装工程承包单位；3.4供应商：材料设备供应商。
四、职责4.1工程部4.1.1负责编制工程管理规划书；4.1.2负责现场临建、通路、土地平整工作，协调通讯、通燃气、通热力等工作；4.1.3负责市政配套设施的调查、设计、报批、施工、验收；4.1.4负责职责范围内的前期准备工作；4.1.5负责甲供材料的供应计划管理和现场管理；4.1.6负责工程质量、进度、成本和安全文明施工管理；4.1.7对施工单位进行监督和管理；4.1.8配合销售工作；4.1.9组织材料设备验收、工程竣工验收；4.1.10配合交房及入伙工作；4.1.11参与开盘前的验收和竣工前内部验收。
4.1.12参与工程供方的履约评估；4.2工程督查组4.2.1统筹建立工程技术标准和项目质检方案；4.2.2组织对全国各地区公司在建工程项目的进度、质量、安全状况进行巡查，监控督促完成集团公司关注的进度节点；4.2.3参与重大项目质量事故、安全事故处理。
4.3设计管理部/总工室4.3.1参与重要的专项验收，参与竣工验收，配合竣工备案工作；4.3.2负责施工过程中的设计变更管理；4.3.3协助项目专项二次深化设计，审核涉及观感、效果的设计成果。
4.4开发/市政部门4.4.1负责现场通给水、通排水、通电、开路口报批、绿化迁移报批，协调城管、交警、质监等政府部门工作；4.4.2负责竣工验收备案工作。
4.5招标中心(专职机构)4.5.1负责施工工程承包商的招标工作。
1-项目拓展及论证管理流程
项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录1、流程图1.1新片区项目拓展与论证管理流程1.2旧片区项目拓展与论证管理流程2、流程概况3、工作程序3.1 信息收集与分析阶段3.1.1基础信息研究是为确定公司土地储备计划、提高项目可行性分析水平所进行的持续性动态研究工作。
1）基础信息研究包含宏观环境和区域经济研究、政策法规研究、目标城市发展和选择评价研究、土地信息研究、项目风险研究、市场研究和竞争对手研究等专项研究。
2）专项研究工作由集团战略及品牌营销部或城市营销策划部组织完成，需充分利用内外资源，根据决策需要提交专项研究报告。
各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。
3)集团战略及品牌营销部或城市营销策划部根据区域及城市经济发展水平将区域或城市进行排序，选取拟进入的目标城市，按《城市评价报告成果标准》要求完成《目标城市项目投资可行性报告》。
4)集团财务资金部根据资本市场对集团业绩的要求、集团本年度财务指标及实际业务情况，预计出集团下年度财务指标，集团战略及品牌营销部据此推算出下年度需完成的土地储备面积总量及总价，制定《土地储备计划表》，经集团总裁审核后，下发至区域及城市，指导土地储备工作的进行。
3.1.2土地信息收集是为寻找地块获取机会，为项目初判及筛选提供原始信息而进行的持续性动态研究工作。
1)城市营销策划部和集团战略及品牌营销部分别负责原片区及新片区土地信息的收集、汇总、整理和总结,编制《项目信息汇总表》，应充分调动公司内外部资源进行土地信息的收集，通常可通过如下几种渠道进行。
a) 政府部门：从政府部门相关网站或报纸等媒体获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业股权进行转让的公告。
b) 其他地产公司：由于资金压力或利益驱使等因素，其他发展商会主动提供项目转让信息。
【投资发展】房企项目拓展与论证管理流程
1.流程图2.流程概况3.工作程序3.1.信息收集与分析阶段3.1.1.土地信息收集是为寻找地块获取机会为项目初判及筛选提供原始信息而进行的持续性动态研究工作。
投资发展部应根据公司的年度土地储备计划，密切关注本管辖区域内的各种土地信息，包括土地公开出让信息、土地转让信息、政府土地一级整理信息等，应充分调动公司内外部资源进行土地信息的收集，通常可通过如下几种渠道进行。
1）政府部门：从政府部门相关网站或报纸等媒体获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业股权进行转让的公告。
2）其他地产公司：由于资金压力或利益驱使等因素，其他发展商会主动提供项目转让信息。
3）房地产中介机构：房地产中介机构在提供销售代理、策划代理及咨询服务的过程中与众多发展商建立了合作关系，掌握了一定的项目转让信息；还有一些专门的土地中介，长期运作土地项目转让，掌握了一定的项目转让信息。
4）其他：各类项目推介会，内外部业务伙伴的来电、传真、约访、推介等。
3.1.2.投资发展部在获取信息后将其按要求录入ERP土地项目信息库。
3.1.3.控股战略发展部负责对土地项目信息库的维护和管理。
3.2.预审立项阶段3.2.1.公司投资发展部选择有意向的项目，在ERP土地管理模块中编制《土地项目简报》，按《公司组织权责手册》规定报批，确定项目是否立项。
若不同意立项，项目资料存档，同时需及时答复信息提供方，并对该项土地的后续情况进行跟踪。
3.2.2.若同意立项，对于重点项目、特殊项目、需要前期费用的项目以及控股战略发展部认为有必要的项目，控股战略发展部填写《土地研究启动单》，按《控股组织权责手册》走公司发文程序审批通过后下发。
3.3.可行性研究阶段3.3.1.项目预审立项通过后（以项目可研启动单为准），公司投资发展部确认各相关单位配合人，组建“投资发展小组”，并组织各单位相关人员进行项目现场勘查，提供项目基础信息资料，并协调各单位在项目可研启动单规定的时间内完成相应报告及表格。
项目拓展与论证管理流程
3.1.房地产开发项目可行性研究：对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。
3.2.可性行研究小组的构成
3.2.1.组长：投资发展部经理
3.2.2.常设组员：总建办经理、集团成本经理、集团财务经理，公司市场营销部经理、技术管理部经理
4.2.集团投资发展部
4.2.1.详细可行性研究阶段：根据项目的背景情况进行法律风险分析，组织相关部门开展详细可行性研究，形成可行性研究报告。
4.2.2.项目决策与获取阶段：组织召开项目决策会。
4.2.3.负责编制项目合作意向书；
4.2.4.负责项目最终的合作获取或招拍挂获取工作。
4.2.5.负责组织投资项目交底会。
5.3.7.市场营销部负责分析竞争楼盘的客户和产品：根据上一步区域市场的客户细分结论，对本项目竞争产品的客户构成与相应的产品构成进行分析。即回答“什么样的客户在我们的竞品中选择了什么类型的产品”。
竞争楼盘项目名称
产品类型
户型类型
户型面积
户型均价
户型总价
规模比例
年去化速度
客户类型1
客户类型2
客户类型3
3.2.3.非常设组员：各部门指定一到两名业务骨干作为项目组员。
4.职责
4.1.集团董事办
4.1.1.基础信息研究阶段：按公司既定战略和土地策略开展项目发展的基础信息研究；
4.1.2.投资机会研究阶段：土地信息的收集、评价与筛选。
4.1.3.初步可行性研究阶段：组织相关部门开展初步可行性研究，组织召开项目立项会形成决议；分析新项目的战略定位，并指导集团财务据此提出财务指标要求；
项目拓展与论证管理流程
1目的规范寻找和确定房地产新项目前对其可行性进行科学论证的过程管理，规避项目投资风险，提高项目决策的科学性和及时性，以创造集团及地产平台利润最大化，实现地产平台战略目标。
2术语2.1基础信息研究：为确定土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和地产平台战略研究等分项研究工作。
2.2可行性研究：指对有意向的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
2.3新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。
3适用范围适用于平台房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作。
本流程适应于平台主导的项目拓展与论证工作（平台主导可研与土地获取）；如项目拓展与论证工作由集团主导，则平台相关部门根据集团安排完成流程文件中规划的相关工作，配合集团完成项目可研与土地获取。
4关键活动描述4.1基础信息研究4.1.1基础信息研究是为确定地产平台房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。
4.1.2基础信息研究包含宏观环境和区域经济研究、政策法规研究、目标城市发展和选择评价研究、土地信息研究、项目风险研究等专项研究，并整合市场研究和竞争对手研究等成果。
4.1.3各专项研究工作由战略投资管理中心组织完成，充分利用内外资源，根据决策需要提交相关专项研究报告。
各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在各阶段的工作总结报告中体现：1)战略投资管理中心负责城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究；负责对城市的土地成本、配套费用等信息持续跟踪调研；2)规划设计管理中心负责行业产品发展趋势的研究，并总结项目定位经验；3)市场营销管理中心负责住宅类客户消费行为取向、行业政策信息动态和产品类型等方面的研究。
项目拓展与论证管理流程
项目拓展与论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录2.流程概况3.工作程序（招拍挂项目）3.1.定义3.1.1.国有土地使用权出让：3.1.1.1.国有土地使用权出让是指县级以上人民政府和土地行政主管部门依法把符合规划要求的国有土地有期限、有偿地转移给土地使用者，土地使用者享有实际占有土地权、土地使用权、土地使用权的转让权、抵押权、出租权等活动；3.1.1.2.国有土地使用权出让过程中，出让方与受让方必须要签署土地使用权出让合同，出让方是代表国家行使权利的县级以上人民政府的土地行政主管部门，受让方可以是中国境内外的公司、企业、其它经济组织和公民自然人；3.1.1.3.当前的国有土地使用权出让方式有四种：协议出让、招标出让、拍卖出让和挂牌出让。
经营性用地，都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
3.1.2.招标出让：招标出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。
3.1.3.拍卖出让：拍卖出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
3.1.4.挂牌出让：挂牌出让是指市、县人民政府土地行政主管部门或者其委托的中介结构就国有土地的使用权发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
3.2.基础研究阶段3.2.1.目标区域与土地研究投资拓展部根据公司战略对国家宏观经济、房地产开发产业政策、目标区域的经济环境和政策、土地市场进行研究，获取土地信息，以利于有针对性的锁定适应公司发展的重点区域；3.2.2.土地信息获取3.2.2.1.投资拓展部通过各种途径获得土地信息，前期报建部等提供土地信息建议，主要信息来源渠道有政府、中介机构或项目拥有者，相关部门协助提供土地信息汇总至投资拓展部；3.2.2.2.投资拓展部汇总土地信息，筛选出重点地块；3.2.3.内部立项投资拓展部负责进行招拍挂项目内部立项并填写《内部投资立项审批表》经投资副总、总经理审核，董事长审批。
项目拓展论证管理流程
项目拓展论证管理流程编制日期审核日期批准日期1.流程概况2.1.基础研究工作2.1.1.投资拓展中心负责开展年度土地市场研究，内容包括但不限于：●宏观政策、经济动态、社会文化、土地政策法规。
●区域经济动态、区域土地市场竞争状态研究。
●行业主要标杆企业土地获取与存储情况研究。
2.1.2.投资拓展中心根据集团运营管理中心制定的战略规划、集团年度经营目标、年度土地市场研究成果以及已掌握的土地信息，年初编制《年度土地储备计划》，组织投资决策委员会评审，董事长审批，并备案至运营管理中心。
2.2.收集土地信息2.2.1.投资拓展中心负责通过以下途径收集土地信息：1)政府公告：相关报纸、政府公开网站和相关政策文件等；2)行业媒体：房地产相关的行业网站、报纸等；3)公司信息：需要出让土地的企业，通过业内人士传播其出让信息等；4)咨询公司：通过第三方专业咨询公司，对重点区域的房地产市场进行分析，获取土地信息；5)拍卖行：通过提供拍卖的中介服务，提供土地使用权拍卖信息；6)房产公司、集团相关领导提供的土地信息7)其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。
8)其他主动收集信息类：各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造信息，根据集团发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。
2.2.2.投资拓展中心对收集到的土地信息进行初步分析整理后，编制《土地信息采集表》并录入土地信息库。
2.2.3.投资拓展中心将土地信息上报董事长，由董事长根据集团战略目标确定重点地块。
投资拓展中心组织对重点地块进行现场勘察和周边市场简易调查。
2.2.4.投资拓展中心对重点地块进行初选分析，编制《项目简报》，提报总裁审核，董事长审批。
2.3.项目立项2.3.1.《项目简报》审批通过后，投资拓展中心负责组织营销管理中心、设计研发中心、成本招采中心、财务管理中心、商业管理中心（商业项目）进行项目立项建议。
2.3.2.根据实际情况的需要，投资拓展中心负责组织初步商务谈判。
QPDC-TZ-LC001项目拓展论证管理流程
项目拓展论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录一、流程图二、流程概述2.1目的为保持公司可持续发展，规范和明确公司项目拓展过程及职责划分，有效规避项目投资风险，提高项目决策的规范性和计划性。
2.2适用范围适用于公司开发项目的信息收集、投资论证及内部审批程序。
2.3术语和定义1)可行性研究：对拟购入土地进行技术经济论证分析，在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
2)基础研究：为提高房地产项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究,包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。
三、部门职责3.1战略发展部1)作为公司项目投资论证和拓展部门，在项目拓展论证各环节统筹协调相关部门，完成项目拓展论证的各项工作；2)根据公司领导要求，组织拟订年度土地储备计划报公司批准后实施；3)组织进行土地信息收集及项目拓展基础研究；4)组织项目初选；5)负责组织项目投资分析论证和项目可行性研究报告编制及报批；6)负责完成土地获取，办理土地使用权证。
3.2营销管理部1)参与项目初选会审；2)负责项目初步可行性研究阶段的市场调研及产品初步定位，提供《市场与地块分析报告》。
3)负责项目可行性研究阶段的市场研究、产品定位、客户群分析，提供《产品定位策划报告》。
3.3设计管理部1）参与项目初选会审；2）参与项目初步可行性研究论证工作，提供初步规划方案；3）负责组织项目可行性研究阶段的规划设计工作，提供概念性规划方案；3.4成本管理部1）参与项目初步可行性研究分析工作，提供项目《成本匡算书》；2）参与项目可行性研究论证工作，负责项目成本信息搜集及成本测算，提供项目《目标成本测算书》；3.5工程管理部1）参与项目初步可行性研究论证工作，负责了解市政条件及配套资源，提供项目工期草案；2）参与项目可行性研究论证工作，负责落实市政条件及配套资源，进行技术工程分析，提供项目开发计划书。
项目拓展论证管理流程
项目拓展论证管理流程编制日期审核日期批准日期日期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、 流程图示项目拓展论证管理流程审核/审批总部战略运营中心总部财务管理中心业务单元工程管理部业务单元成本合约部业务单元销售管理部业务单元项目发展部业务单元设计管理部行业基础研究CP编制年度投资计划及3年土地储备计划资金需求分析与支持总裁审核/董事长审批年度拓展实施计划Y业务单元总经理审批提出取地需求Y成立可研小组进行现场调研参与编制可研报告概念规划草案技术实现及市政咨询建安成本估算产品初步定位及销售预测融资方案及资金计划匹配拟定关键节点，提示法律风险经营管理委员会审核/总裁审批CP编制项目取得预案副总裁审核/总裁审批YY组织可研评审及投资决策组织土地接收二、流程概述流程目的 为适应集团发展，提升竞争力，充分利用集团各职能部门的专业优势，整合体系力量，规范项目研判和获取流程，保证新增项目研判结果的科学性、准确性。
适用范围适用于公司二级开发项目的信息收集、投资论证及内部审批程序。
定义1. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。
2. 可行性研究：就是对拟购入的土地进行技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
3. 基础研究：提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。
流程要素描述支持文件无流程CP 点1. 行业基础研究成果2. 项目立项研究3. 项目可行性研究及论证4.项目投资决策责任部门1. 主导部门：总部-战略运营中心2. 参与部门：总部：财务管理中心廊分：项目发展部、设计管理部、工程管理部、销售管理部、成本合约部流程KPI1. 新项目立项数量2. 新项目可行性研究通过率3. 新项目获取成功率4. 评审、听证、签批及时率输入条件1. 公司战略发展规划2. 基础研究相关成果输出结果1. 公司年度项目投资及土地储备计划2. 土地信息库3. 项目立项建议书4. 项目可行性研究报告5. 项目投资决策决议6. 项目取得预案（竞买策略或非竞争性取得方案）项目拓展论证管理流程三、工作程序3.1 基础研究1)基础信息研究是为保证公司项目发展目标实现、提高公司新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。
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项目拓展及论证管理流程编制日期审核日期批准日期一、流程目的为保持集团可持续发展，在寻找和确定房地产新项目前，对其可行性进行科学论证，有效规避风险，提高项目决策的规性和计划性。
二、适用围适用于公司除股权转让以外的所有新项目拓展论证工作，以及为之展开的相应研究工作。
三、职责3.1用地发展部/开发中心(/)3.1.1当地开发部门组织本地基础信息研究，每年末制定《土地储备计划》并提交区域公司，并对研究成果进行归档；3.1.2区域开发部门统筹本区域土地信息研究，年末组织制定区域《土地储备计划》，并对相关成果归档；3.1.3开发中心负责地区新项目拓展工作，用地发展部负责以外的北方区域新项目拓展工作；开发中心负责市以及周边城市新项目拓展工作，用地发展部负责三旧改造项目拓展；已进入城市新项目拓展工作由当地地区公司负责；新项目拓展各阶段工作职责如下：1)信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选；2)立项阶段：根据项目初步谈判的结果，讨论项目的运作方式，并通过初步市场判断确定项目的定位，进行项目经济初步测算，形成新项目立项建议书，报地区公司总经理审批确定立项；3)可行性研究阶段：根据项目的特点制定可行性研究计划，进行项目背景调研，组织各相关部门展开相应流程工作，形成项目可行性研究报告；4)决策、评审阶段：将可行性报告提交集团领导审核审批；5)按照集团通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪；6)组织本部门负责的土地出让合同编制并发起审核。
3.2用地发展合同部3.2.1根据需要参与前期土地合同谈判；3.2.2组织本部门负责的土地合同编制并发起评审；3.2.3参与非本部门负责的土地合同的审核；3.2.4协助土地合同的实施跟踪，并协助处理过程中出现的纠纷；3.2.5组织本部门负责的土地合同交底；3.2.6参与审核土地合同请款；3.2.7协助统计全国土地使用情况信息。
3.3法律事务部（法务人员）3.3.1负责在立项阶段对拟发展项目背景资料提供法律意见；3.3.2负责在项目可行性研究阶段根据项目的背景情况进行法律风险分析，对相关法律文件进行审核。
3.4销售策划部3.4.1在项目可行性研究阶段，负责项目所在地区的市场调研，并根据市场调研结果提出产品定位建议及价格预测。
3.5设计管理部/总工室3.5.1立项阶段：根据用地发展部/开发中心（部）的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析；3.5.2项目可行性研究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边市政配套情况等进行项目规划分析，并根据产品定位建议完成规划设计草案。
3.6工程部3.6.1在项目可研阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边市政配套情况等进行项目工程建造的分析，并根据设计管理部/总工室提供的规划设计草案完成工程技术分析。
3.7核算部3.7.1立项阶段：根据设计管理部/总工室提供的项目初步设计分析进行项目建安成本初步测算；3.7.2项目可行性研究阶段：根据设计管理部/总工室提供的规划设计草案及工程技术分析，进行项目建安成本估算。
3.8财务部3.8.1在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成经济效益预测及财务相关分析。
四、流程图五、关键活动描述5.1基础研究5.1.1基础研究是为确定集团房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性动态研究工作。
5.1.2基础研究包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究和竞争对手研究等分项研究工作。
5.1.3各分项研究工作由用地发展部/开发中心（部）牵头完成，做到专项有专人负责，然后再充分利用外资源，予以功能完善和健全。
1)用地发展部/开发中心（部）：目标城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究、行业政策信息动态及当地楼市与政策情况；2)销售策划部：目标城市市场销售情况分析和客户消费行为取向研究；3)设计管理部/总工室：行业产品发展趋势的研究，并总结已开发项目产品类型经验及行业标杆企业、竞争对手产品类型特点；4)核算部：对目标城市的土地成本、建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研。
5.1.4各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在即时报告中和以年度为节点的总结报告中体现。
5.1.5基础研究由各地区公司开发部门汇总到区域公司，由区域公司统一汇总至集团企业管理中心，由企业管理中心最终提炼作为《集团年度经营计划》中外部环境分析的主要部分，并在此基础上制定房地产土地储备滚动计划，以指导土地储备工作的进行。
5.1.6基础资料和研究成果需经整理、编号后放入各基础研究库归档。
5.2信息收集、甄别5.2.1土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：1)政府公告收集类：从相关或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备部门进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易部门对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告；2)其他房地产开发公司：部分房地产公司有大量的土地储备，但由于资金压力或利益趋使等原因，将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让；3)房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息；4)其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等；5)其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。
5.2.2了解到有效土地信息后，用地发展部/开发中心（部）需填写《土地信息采集表》，并根据需要组织部门部人员对各土地信息进行合议，根据土地储备要求对土地信息进行初步判断。
5.3立项阶段5.3.1土地信息初步判断后，由地区公司总经理指定项目投资拓展负责人组织进行目标项目的深入研究。
5.3.2项目投资拓展负责人每周按统一格式及时填制的《新项目发展信息通报》，汇总上报部门负责人、分管领导及地区公司总经理。
5.3.3项目投资拓展负责人根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请公司法务提供意见，最终做出项目用地购买操作方式的法律风险判断。
5.3.4项目投资拓展负责人组织进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，并根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下容：1)项目的档次、主要客户群；2)项目在集团项目组合中的地位和大致开发周期；3)项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。
5.3.5项目投资拓展负责人可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：1)常规项目，易于规划的：可与设计管理部/总工室、销售策划部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，并由核算部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据；2)特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由设计管理部/总工室做出规划设计草案，交核算部做出建安成本的粗略测算。
5.3.6项目投资拓展负责人做出初步经济测算结果，综合初步接触土地项目后确定的土地获取的操作方式，形成简易的《新项目立项建议书》，经部门部评审后，报地区公司总经理审批，判断项目能否确定并进入可行性研究程序。
若有必要，可召开专项汇报会，由用地发展部/开发中心（部）负责会议的组织和汇报工作。
5.3.7专项汇报会由公司相关领导、设计管理部/总工室、销售策划部、核算部、财务部等相关人员参加，根据需要也可指定其他专业部门人员参加，会议容如下：1)汇报会初步报告包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等；2)项目投资拓展负责人需提前将《新项目立项建议书》发给与会人员，为起见，土地方情况和重要谈判条件不能涉及；3)项目投资拓展负责人根据项目情况，可确定参加会议各专业部门的人员，须提前通知；4)会议首先由项目投资拓展负责人做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见；5.3.8项目评审后按，由相关责任领导最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展方向。
5.3.9项目通过审批、确定后，进入可行性研究阶段，未通过则根据会议意见进行调整或放弃。
会议容根据会议记录形成会议纪要并存档。
5.4项目可行性研究5.4.1项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，其最终形成《项目可行性研究报告》。
5.4.2地区公司总经理根据项目立项的批复意见，组织成立项目可研小组：1)地区公司总经理或指定投资拓展负责人任组长；2)成员可包括用地发展部/开发中心（部）、销售策划部、设计管理部/总工室、核算部、财务部、工程部、法务等专业人员；3)具体组成成员由地区公司总经理确定。
5.4.3可研小组成立后，由组长组织制订《可行性研究计划》，该计划需包含各项工作的责任部门（责任人）、达到效果和时间要求，发至相关部门及小组成员。
5.4.4可研小组根据可行性研究计划开展工作，组织完成如下工作：1)用地发展部/开发中心（部）组织对项目进行现场了解，并进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等；2)开发报建部门对当地报建规及政府要求进行分析；3)公司法律事务部/法务人员参加项目后续谈判，做出法律风险分析；4)销售策划部组织对项目周边市场进行详细调研，提出初步产品定位建议，形成《新项目市场定位建议设计草案任务书》；5)设计管理部/总工室根据现场勘察了解到的地块地形、地貌及周边环境数据进行项目规划的分析，并根据《新项目初步市场定位建议草案任务书》，完成规划设计草案，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》；6)工程部先期对现场勘察地块的地形、地貌进行工程建造的分析，并根据完成的规划设计草案完成工程技术分析；7)核算部根据设计管理部/总工室提供的规划设计草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析，提供建安成本估算，成本监控中心提供专业指导，具体操作程序及要求参照《目标成本管理作业指引》执行；8)销售策划部在设计管理部/总工室完成规划设计草案后，对销售/租赁价格作出初步预测，制订营销初步计划，必要时邀请其他部门参加；9)财务部根据各专业部门提供的规划、成本、销售/租赁价格等资料，作出相关融资方案，对财务费用预测后，完成经济效益预测分析。
5.4.5用地发展部/开发中心（部）最终组织各方面材料，形成项目可行性研究报告，由可研小组组长申请召开新项目可行性论证决策评审会。
5.5评审决策5.5.1新项目评审会由可研小组组织，集团、区域、地区公司相关领导及部门参加，听取可研小组对项目可行性研究的汇报并对项目可研报告进行评审，对项目及取得的方式、条件等形成决策建议，并于会议结束时签写《项目可研报告评审表》。