房地产企业论文 企业收入核算论文
关于房地产的论文：关于房地产开发企业会计核算的探讨
关于房地产开发企业会计核算的探讨随着我国城市化建设进程的加快。
房地产开发不断升温，房价一路飙升，而另一方面，其各项费用也在不断增长，为了保障房地产开发企业的经济利益，提高企业的盈利能力，就必须进行有效的会计核算。
本文简要阐述了房地产开发企业会计核算的重要性，分析了现有房地产开发企业会计核算中容易出现的问题。
并提出进一步完善的措施。
一、房地产开发企业会计核算的重要性房地产开发企业与一般的施工企业不同，它同时从事房地产开发和房地产经营两项业务，通过进行土地征用、建设房屋、完善基础设施、进行房屋销售来获取利润。
一方面，从利润获取来看，由于现在的建筑市场竞争比较激烈，企业运营成本日益增加，企业的利润逐年降低，对于工程项目投资进行有效核算、对建筑工程建造进行有效核算，有助于房地产开发企业有效地降低成本获取最大利润。
另一方面，从风险规避来看，由于房地产企业的工程投资项目资金投入比较大，且房地产企业同时进行土地征用、房屋建设招标建造、成品房销售的业务，整个资金回笼周期较长，涉及核算环节多，一旦会计核算出现任何问题，企业必然要承受重大的经济损失，甚至会给企业带来灭顶之灾。
因此，完善房地产开发企业的会计核算工作，提高会计核算质量，是房地产开发企业经营工作的重点。
二、会计核算中存在的问题(一)会计核算制度标准较多，会计科目不完整现有的会计核算制度较多，在房地产行业中可以执行的制度有新准则、《小企业会计制度》、《企业会计制度》、行业会计制度《房地产开发企业会计制度》，但是房地产行业中没有明确规定统一的执行标准。
房地产开发企业核算方式较多，不利于会计核算的准确性，同时在这些制度里面，只有房地产会计制度给出了专门使用在房地产开发企业中的会计科目和核算方法，由于房地产行业产品的特殊性，其他制度中的简单会计科目对于房地产企业中的会计要素不能进行全面的核算，影响了企业核算的准确性。
(二)企业业绩不能通过收益评价指标真实体现由于房地产生产投入产出周期较长，反映在会计年报上往往会出现大幅度业绩波动，建设期内业绩较差，而当房屋进行验收出售后，预收款项计人收入，这便导致净利润指标不能真实反映其经营情况。
房地产开发企业会计核算论文
浅谈房地产开发企业的会计核算中图分类号：f230 文献标识：a 文章编号：1009-4202(2011)06-000-01摘要房地产开发企业周期长、资金投入大、价值高的特点导致了房地产企业在会计核算上凸显出很多的问题。
新会计准则的实施以及国家对房地产行业宏观调控力度的加大都导致行业会计核算更趋复杂。
为此，本文从分析房地产开发企业的会计核算现状入手，并提出了相应的解决对策。
关键词房地产会计核算信息披露自2003年起，我国房地产企业在房价持续上升的拉动下，行业经济取得了飞速发展。
但自2010年起国家为防止房地产行业过热，可行形成的泡沫风险，加大了宏观调控的力度，出台了包括限价、限购等一系列政策措施。
而房地产企业的会计核算可以对房地产行业的经济运行和风险情况进行全面的反映，其核算水平和反映的会计信息质量如何不但关乎企业的经营决策，更关乎国家的宏观政策是否准确、有效，所以加强房地产企业的会计核算工作意义重大。
为此，本文对如何规范房地产企业的会计核算，使会计核算发挥更好的职能作用进行了思考。
一、房地产企业会计核算的现状1．房地产企业收入具有很大的复杂性。
房地产企业对于商品房主要采用预售或分期付款销售的方法进行核算，这样就造成了收入实现的确认的不一致，也往往成为房地产企业进行盈余管理的工具。
从现状来看，由于房地产企业资金占用较大，而国家政策也允许进行预售方式来进行房地产销售，所以，一般房地产企业多采用预售方式。
而房地产企业在预售时，商品房一般都还没有竣工，而根据会计准则要求没有将资产使用权以及相关风险进行转移的就不能够确认收入。
同时，会计准则中对房产自用或待售进行的明细划分，而且这两类性质房产可以进行相互转化，这就更增加房地产企业会计核算中收入确认的复杂性。
2．房地产企业的开发成本核算不准确。
从成本配比角度来看，由于房地产项目开发周期较长，从竞拍土地到竣工交付一般都要进行3-5年的时间，由于收入确认和开发项目的资金投入难以同步进行，即便开发商品已经全部预售完，预售价款也不能确认收入，这就使会计核算的配比原则不能有效的实行。
论房地产开发企业营业收入的会计核算
郭 毅 飞
（ 河北大学 管理 学院，河北 保定 ０１０ ） ７０２
摘
要 ：随着房地 产业的蓬勃发展 ，房地产开发企业有 了更 广阔的发展前景 。其对 国民经济 的重 大影响
力，要 求我们 必须 了解和 掌握房地产开发企业营业收入 的核算范围和确认原则 ，并通过案例说 明其核 算方法 ， 这将 有助于逐步规 范和完善 房地产 开发企业收入的会计核 算。 关键 词 ：房地 产开发企业：收入确ｉ ｋ；会计核 算；开发产品 中图分类号 ：Ｆ２ ３ ３ ９． １ 文献标 志码 ：Ａ 文章 编号：１７ －４９ ２０ ） ２０ ５ －３ ６２５０ （０ ７ ０ － ９０ ０
一
、
房地产开发企业营业收入的核算范围
房 地 产 开 发 企 业 的 营 业 收 入 ，是 指 房 地 产 开 发 企 业 在 开 发 经 营 过 程 中 ， 由 销 售 开 发 产 品 、 出 租 商 品 、
提 供 劳 务 、 以 及 其 他 多 种 经 营 活 动 所 实 现 的 收益 ，分 为 主 营业 务 收入 和 其 他 业 务 收 入 。 主 营业 务 收 入 包 括 土 地 转 让 收 入 、 商 品房 销 售 收 入 、 配 套 设 施 销 售 收入 、 出 租 产 品租 金 收 入 和 代 建 工 程 结 算 收 入 等 在 主 要 开 发 经 营 过 程 中 实 现 的各 种 收 入 。 除 了 上 述 的 主 营 业 务 以 外 的 其 他 业 务 实 现 的 收 入 ， 均 应 在 “ 他 业 务 收 其 入 ” 科 目 中 核 算 ，如 商 品 房 售 后 服 务 收 入 、 材 料 销 售 收 入 、 固 定 资 产 出 租 收 入 和 无 形 资 产 转 让 收 入 等 。 另 外 ，房地 产 开发企业 出售的周 转房 ，在 旧城 改造 中回迁 安置户 交纳的拆 迁 面积 内的安置 房产权 款 和增加 面 积 的 房 产 款 ，也 属 于 房 地 产 销 售 收 入 核 算 范 围 。 而 房 地 产 开 发 企 业 出售 自用 的 作 为 固定 资 产 核 算 的 房 产 则 不 能 作 为 房 地 产 销 售 收 入 的核 算 对 象 。
探讨房地产开发企业的会计核算
探讨房地产开发企业的会计核算摘要：自进入八十年代改革开放以来，房地产行业逐渐得到迅速发展。
伴随着我国住房制度的改革及房地产行业的迅速发展，房地产开发企业的会计核算水平也有了很大的提升。
由于房地产开发企业的会计核算在收入确认、成本结转等方面均存在其特殊性，同时与税法的确认时点存在较大差异。
因此在现行会计准则中会计要素的确认与计量，很大程度上依赖于会计人员的职业判断能力，从而出现各种不同的差异。
本文主要是探讨房地产开发企业收入、成本如何确认进行会计核算的相关问题探讨。
关键词：房地产开发企业、会计核算、收入确认在改革开放、经济快速发展的今天，房地产行业迅速发展的同时，房地产行业的会计核算水平也在逐步提高。
然而，由于房地产行业的经营和开发产品的特殊性，房地产行业的会计核算仍存在较多问题，部分房地产企业不能真实的反映其经营情况，导致房地产企业的部分会计信息失真。
作者根据自身的经验及对国家的相关政策的理解对房地产行业的会计核算阐述如下：一、房地产开发企业销售收入、成本确认的条件：房地产开发企业的销售收入为房地产开发企业在生产经营活动中销售开发产品、出租开发产品或者提供劳务实现的收益。
其确认条件为：1、房地产开发企业已与购买方正式签订了《商品房买卖合同》，双方均能够按照合同要求履行相关义务，并且按照合同要求收取房款。
2、房地产开发企业的开发产品已发生或将发生的成本能够可靠计量。
3、房地产开发企业的开发产品的竣工证明材料已报房地产的相关管理部门进行备案。
4、房地产开发企业已向购买方发出了收楼通知书，并约定了具体的收楼日期。
二、房地产开发企业确认收入的相关会计分录处理如下：1、假设2012年3月1日房地产开发企业与购买方签订了正式的商品房销售合同，合同总价为人民币500万元，并收取了部分的房款200万元。
则会计分录如下：借：银行存款 200万贷：预收账款 200万2、假设合同约定分期付款，2012年6月1日收到房款200万，则会计分录如下：借：银行存款 200万贷：预收账款 200万3、假设2012年12月20日房地产开发企业的开发产品的竣工证明材料已报房地产的相关管理部门进行备案，并向购买方发出了收楼通知书，约定了具体的收楼日期，则会计分录如下：借：预收账款 400万应收账款 100万贷：营业收入 500万4、假设2013年1月1日收到房款100万，则会计分录如下：借：银行存款 100万贷：应收账款 100万三、房地产开发企业成本结转的会计分录处理如下：1、假设房地产开发企业2011年7月1日与施工方签订的建造合同总金额为300万元，本期支付工程款60万元，同时收到对方开具的建安成本发票，则会计分录如下：借:预付账款-工程款(施工单位) 60万贷: 银行存款 60万同时，借:开发成本 60万贷: 预付账款-工程款(施工单位) 60万2、假设房地产开发企业于2011年10月1日支付工程款40万，同时收到对方开具的建安成本发票，则会计分录如下：借:预付账款-工程款(施工单位) 40万贷: 银行存款 40万同时，借:开发成本 40万贷: 预付账款-工程款(施工单位) 40万3、假设截止到2011年12月31日施工进度累计已达到50%，则本期应确认的成本＝合同总成本×完工进度一以前会计期间已确认的累计成本，即，本期应确认的开发成本=300*50%-60-40=50万，会计分录如下：借：开发成本—预提成本 50万贷：应付账款—暂估 50万同时，次月初，需将计提的金额用红字冲回或作相反的会计分录，即借: 应付账款—暂估 50万贷:开发成本-预提成本 50万4、假设工程竣工，房地产开发企业的开发产品的竣工证明材料已报房地产的相关管理部门进行备案后，按照竣工备案的登记资料，将相应的开发成本转入到开发产品中，即：借: 开发产品 300万贷: 开发成本 300万同时，按照当月确认的销售收入对应的已售面积占项目总建筑面积比率结转当月的营业成本。
论房地产开发企业营业收入的会计核算
开 发企 业也就 不会 有 良好 的城市 建设 。 因此 ，为 了房地 产业 的健 康 发展 和 良性循 环 ，大力 规范 和加 强房 地产 开发企 业 的会计 核 算 ，就
显得 极 为迫切 了。
一Hale Waihona Puke 累计摊 销额 借记 “ 周转 房—— 周 转房摊 销 ” ，按 周 转房 的原值 贷记
“ 周转 房一 在 用周转 房 ”。
财 会 探 靳
论房地产开发企业营业 收入 的会计核算
一 谭爱华 湖南省株洲市 天正房地产开发有限责任公司
［ 要 ］随 着房地 产业 的 蓬勃发展 ， 产开 发企 业有 了更广 阔的发 展 前景 ， 对 国民经 济的 重 大影响 力， 求 我们 必须 了解和 掌握 房 摘 房地 其 要
地产 开发企 业 营业收入 的核 算 范围和确 认原 则， 并通过 案例说 明其核 算方 法， 有助 于逐 步规 范和 完善房 地 产开发 企 业收入 的会 计核 算。 这将 ［ 关键词 ｊ 地产 开发企 业 收入 确认 会 计核 算 开发 产 品 房 房地 产业 在 国 民经 济 的发展 中 ，起 着越来 越重 要 的作 用 ，尤其 为 周转 房 的 减 少 ，按 转 售 时 购销 合 同中 双 方规 定 的价 格借 记 “ 银 是 在近 几年 ，更是 扮演 了带 动投 资和 刺激 消费 的 角色 。它 为人们 的
收入— — 出租产 品租 金收 入 ” ： 出租过 程 中计提 的摊 销额 ，借记 在
“ 营成本 —— 出租产 品经 营成 本 ” ，贷记 “ 经 出租 开发 产 品— — 出 续前 ，所 收到 的款项 均 为 “ 收账 款 ” ，据 此交 纳 的营业 税 费等在 租 产 品摊销 ” ；如果 企业 将 出租 的开发 产 品改 变用途 将其 作 为商 品 预 “ 交税金— — 应 交营业 税 ” 中核 算 。等到 开发 产 品竣 工验 收并 办 对 外销 售或 转让 时 ，应按 转让 的价 格借 记 “ 应 银行 存款 ” 、 “ 收账 应
最新房地产开发企业会计核算论文
一、成本核算的特殊性（一）成本核算的复杂性首先要正确区分开发成本及期间费用。
期间费用主要包括管理费用、销售费用、财务费用，开发成本又分别归集在土地成本、前期费用、建安成本、市政及环境工程、公共配套工程、开发间接费等子项中。
若不能正确归集开发成本及期间费用，会造成成本核算的不正确，产生税务风险。
在实务中，相关工程人员薪酬及日常办公支出、相关资产折旧、利息支出等，在核算方面往往存在在较大争议。
笔者认为，在成立项目公司或项目部的情况下，工程、开发、设计等相关人员薪酬及日常办公支出；与项目建设相关资产折旧（包括上述人员使用的电脑等办公设备）；项目建设期实际用于项目建设的借款利息支出，纳入开发成本核算。
其次，要确保成本核算的完整性。
在一般情况下，在达到成本结转条件后，成本还不能完全归集，为确保成本核算的完整性、财务指标的稳定性，往往要对尚未入账成本，在依据充分情况下进行合理预计，按照完全成本计提入账，且对计提的成本进行实时的调整，直至最终完全成本的确认。
按照完全成本对成本进行计提，和税法的规定存在差异，会造成会计核算和税法的差异，在纳税申报时，要注意进行调整。
最后，项目分期核算有讲究。
对于建设规模较大，产品业态较多的项目，往往会进行分期核算。
但是如何分期，往往要结合项目证照、项目建设目的、相关政策等因素反复测算，考虑法律因素、管理因素、税务因素后确定。
（二）成本控制难度大由于房地产项目建设周期长，成本控制难度大，具体来说就是在投资决策阶段、设计阶段、开发阶段、项目实施阶段，把项目成本控制住批准的限额以内，控制目标随着项目建设实践的不断深入而分阶段设置，随时纠正偏差，动态管理，保证项目成本控制目标的实现。
二、收入核算的特殊性房产销售是房地产开发企业的主要收入来源，但是，房地产产品的开发周期较长，房地产企业一般会选择预售的方式，销售收入纳入预收账款核算。
在实际操作中，预收账款结转入主营业务收入，需参考以下三个条件：一是开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；第二，房地产产品已经投入使用；第三，产品已经取得了初始产权证明。
房地产开发企业论文会计核算论文税务处理论文
房地产开发企业论文会计核算论文税务处理论文：房地产开发企业会计核算和税务处理探析摘要：国内对房地产开发企业会计和税务处理的研究，按内容来说主要集中在房地产开发企业的成本核算、收入确认、税务筹划和融资这几个领域；按对象来说，主要针对商品房，对房地产开发企业开发项目的其他内容，如公共基础设施的论述较少。
停车场所的建造开发已成为现今房地产开发企业在进行房地产开发项目设计建造时要考虑的一个重要项目，也是公共基础设施的重要组成部分之一。
通过分析房地产开发企业在一级市场对停车场所的相关会计和税务处理，探讨实务中存在的问题及解决方法。
关键词：房地产开发企业；公共配套设施；会计；税务1 停车场所的主要分类通常，我们把能遮风挡雨的停车场所称为车库，而把在户外的停车场所称为车位，这是对停车场所笼统的分类。
按照停车场所建造方式的不同，停车场所主要分为以下几类：1.1 单独建造的停车场所指不依附其他建筑物而独立存在的停车场所。
较为我们所熟悉的是整幢建筑物都用于车辆停放的立体停车场，或不建造在建筑物之下而单独利用地下资源建造，位于地下的停车场所。
1.2 利用地下基础设施形成的停车场第一种是利用普通的地下基础设施形成的停车场所。
大多数情况下，这种停车场所属于房地产开发企业的营利性资产，房地产开发企业拥有其产权，可以将其赠与、租赁或销售。
第二种是利用人防设施形成的停车场所，这是房地产开发行业内比较常见的停车场所类型。
根据《人防法》，房地产开发企业在开发房地产时，须建造一定面积的人防设施。
地下设施的开发成本较高，因此将人防设施改造成地下停车场所是房地产开发企业的不二选择。
房地产开发企业对这部分设施只有使用权和代管权，并无产权。
1.3 利用地上公共基础设施形成的停车场所利用小区通道、架空层形成的停车场所属于此类。
由于停车场所建造的类型多样，有的属于独立开发项目，有的属于可销售的公共配套设施，有的属于不可销售的配套设施，因此在进行会计核算和税务处理时，要针对不同类别的停车场所的特点，进行区别处理。
科研课题论文：房地产行业会计核算存在的问题及对策
102255 会计研究论文房地产行业会计核算存在的问题及对策一、房地产行业会计核算的特点及意义房地产行业作为一项周期性长、投资较大、成本项目较多的项目，其会计核算的内容涉及也相对较多。
首先，在核算过程中，企业会计要对建房过程中需要购买的各种建筑材料及加工设备的采购做出核算；其次，是对于固定资产做出的核算。
实时对固定资产进行监督，及时做好固定资产减少、损耗、减值等相关记录，加强其管理工作；再次，是对成本的核算。
会计不仅要对编制开发经营费用支出计划进行负责，还需要负责开发成本计划，同时对二者的执行状况进行监督，对生产经营费用进行归集、分配，对工程和产品开发的成本进行计算，对生产经营费用和开发产品成本进行分析、考核等；最后，是对企业销售及获得的经济利润的核算。
该项工作作为房地产行业会计核算中最重要的一部分，直接关系到企业的利益。
在该环节，会计不仅仅要参与销售计划与利润计划的制定，还需要对销售、利润以及企业需要缴纳的税款做出细致的结算。
盈利作为房地产行业追求的目标决定了会计核算对于行业的重要性。
房地产相关企业只有通过会计人员及时地对企业的经济活动数据进行统计，通过核算及审计相关工作及时地向企业高层提供相关的经济数据，才有利于企业管理者进行企业目标的制定，以保证企业的稳定发展，增强企业的市场竞争力。
同时，会计核算工作还可以通过报表向企业内部提供相关的财务信息，为企业内部发展提供数据支持，以利于企业领导制定企业的发展战略。
二、房地产行业会计核算存在的一些问题就目前而言，我国很多房地产企业虽然建立了会计核算专管部门，但一些核算问题仍然比较突出，在一定程度上影响了企业的运转效率，增加了企业风险。
首先，在房地产行业，会计核算的科目设置较为复杂。
因为房地产企业运转周期长、资金投入大、项目施工较为分散等特点，导致房地产行业会计核算工作相对复杂，难度也较大，同时也在一定程度上对核算的准确性产生了一些不利影响。
很多房地产企业的会计人员在登记相关账目时经常将新账建立在年终结账之后，这样就会使账目处理变得麻烦而复杂，在很大程度上增加了会计核算的工作量、降低了其工作效率，影响企业的发展；另外，房地产行业在财务风险披露方面存在严重的不足。
论房地产开发企业收入的会计核算
论房地产开发企业收入的会计核算摘要：房地产业在国民经济的发展中，起着越来越重要的作用，房地产开发企业对收入的确认会因采用不同的方法而导致不同的结果。
同时，由于房地产商品生产周期较长、投入资金量大、交换价值高，因此房地产开发企业收入的会计核算意义重大。
关键词：房地产开发；企业收入；会计核算；1房地产开发企业收入会计核算适用的会计准则房地产开发企业的收入为房地产开发企业在生产经营活动中由于开发商品的开发建造、销售、出租或者为其他企业提供劳务实现的收益。
包括土地转让收入、商品房销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入以及其他业务收入。
《企业会计准则一收入》和《企业会计准则一建造合同》都可以用来规范收入的会计核算。
但是二者在规范的范围上有差别。
《企业会计准则一收入》用来规范企业销售商品、提供劳务以及让渡资产使用权所形成的收入。
《企业会计准则一建造合同》用来规范企业承担建造合同所形成的收入。
房地产开发企业收入的核算之所以适用于这两个准则，与房地产开发企业的经营特点是分不开的。
房地产开发企业经营业务广泛，收入种类繁多。
在同一个房地产开发企业中。
既有建设场地的开发．义有开发商品的建造。
为了暂时收回部分资金．还会出租开发的商品房。
既可以使用本公司的施工公司建造。
又可以委托其他公司施工，还可以对外承包项目或受托代建工程。
2地产开发企业收入会计核算2.1房地产开发企业营业收入的核算房地产开发企业的营业收入，是指房地产开发企业在开发经营过程中，由销售开发产品、出租商品、提供劳务、以及其他多种经营活动所实现的收益，分为主营业务收入和其他业务收入。
主营业务收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、出租产品租金收入和代建工程结算收入等在主要开发经营过程中实现的各种收入。
除了上述的主营业务以外的其他业务实现的收入，均应在“其他业务收入”科目中核算，如商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入和无形资产转让收入等。
房地产企业会计核算论文
房地产企业会计核算论⽂房地产企业会计核算论⽂（通⽤5篇） 在学习和⼯作的⽇常⾥，⼤家都尝试过写论⽂吧，论⽂是对某些学术问题进⾏研究的⼿段。
那么，怎么去写论⽂呢？以下是⼩编收集整理的房地产企业会计核算论⽂（通⽤5篇），欢迎阅读与收藏。
房地产企业会计核算论⽂1 ⼀、房地产开发企业会计核算的现状 （⼀）会计科⽬不完善，会计核算准确性有待提⾼ 现如今我国有关房地产⾏业的会计处理的制度准则很多，如：《⼩企业会计制度》《企业会计制度》《房地产开发企业会计制度》等等。
虽然这些制度中涉及了房地产开发企业会计核算的科⽬账户、⽅法流程，但是这些相关房地产会计制度并没有明确规定统⼀的执⾏标准。
另外，房地产开发企业包括房地产开发和房地产经营两项业务，与其他⾏业的产品相⽐，具有⼀定的特殊性，导致了房地产企业在会计处理时引⽤其他会计制度的会计科⽬对其会计要素反应和核算的准确性不⾼。
房地产开发企业会计核算⽅法的多样性，也影响了房地产企业之间会计信息、财务报表的可⽐性、准确性。
（⼆）收益评价指标不能真实体现企业经营业绩 对于房地产⾏业常常会出现这样的情景：房地产开发企业的经营效果较为可观，其预期销售前景良好，现⾦流量状况俱佳，盈利能⼒较强的企业会存在破产倒闭的风险，所产⽣经营利润较⼩，甚⾄出现负数的现象。
主要是由于房地产开发企业⽣产经营的特殊性，其⽣产投⼊的资⾦额度⼤、周期长，相关的⼀笔会计核算业务处理对会计报表往往会产⽣⼤幅度的波动影响。
另外，验收已出售的房屋，将其预收款项确认销售收⼊时，其会计处理所得出的净利润指标与真实的经营情况会存在⼀定的差异，不能明确体现企业经营⽣产活动的业绩。
房地产开发企业除了受到施⼯质量等问题所引发的⼀系列赔偿损失风险，还容易受到国家相关房价等政策⽅针的影响，在⼀定程度上也造成了企业业绩不同单⼀依靠收益评价指标来反应。
⼆、规范房地产开发企业会计核算的建议 （⼀）合理选⽤准则，完善会计科⽬ 合理选⽤会计准则，完善会计科⽬，规范提⾼房地产开发企业会计核算处理的流程和⽅法，进⽽提⾼会计信息的真实性、完整性。
房地产企业论文 企业收入核算论文
房地产企业论文企业收入核算论文我国房地产企业收入核算问题研究近年来，随着我国住房制度和土地使用制度的不断改革、完善，房地产业正蓬勃发展，市场异常火热，达到了一个前所未有的高速发展阶段。
房地产开发企业以盈利为目的，从事房地产开发和经营，集开发建设、经营、管理和服务于一体，在日常业务及会计核算上与其他行业企业相比，既有相通相似之处，又有独立特殊之别。
同时，房地产开发企业在应对国家政策、市场、资金等问题时，又不可避免地产生了新的会计核算问题。
本文拟就房地产开发企业收入如何核算进行一些粗浅的探讨。
一、对实务中销售收入确认的分析根据《企业会计准则——收入》规定，企业销售商品同时满足下列条件的，才能予以确认：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；3、收入的金额能够可靠地计量；4、相关的经济利益很可能流入企业；5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
在实际业务中，我国的房地产开发企业对商品房的销售一般分为现房销售和预售，其中预售是指企业将依法获准尚未建造的或正在建设中的商品房预先出售给承购人，承购人根据买卖双方签订的预售商品房合同支付定金和全部房款或分期支付房款的行为。
这样，对销售收入实现主要有以下几种方法：1、以签订预售合同并取得预售房款确认收入；2、以签订正式房屋销售合同作为收入实现；3、以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入实现的确认标准；4、以开发产品（房地产）经质检等相关部门竣工验收，向客户开出“交房或入住通知书”，客户验收并接受房屋，开具销售发票作为销售实现。
具体分析各个方法如下：1、签订预售合同并取得预售房款能不能作销售确认。
《企业会计准则——收入》准则在其指南中指出，“房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业应确认销售收入。
”但是，房地产开发企业在进行预售时，商品房还没有生产出来，预售业务在发生时只能满足“收入的金额能够可靠计量”和“相关的经济利益很可能流入企业”，但还不能满足其他三项条件，取得的预售房款对企业而言是一种负债，因此不能确认销售收入。
论房地产开发企业营业收入的会计核算
论房地产开发企业营业收入的会计核算作者：谭爱华来源：《商场现代化》2010年第07期[摘要]随着房地产业的蓬勃发展,房地产开发企业有了更广阔的发展前景,其对国民经济的重大影响力,要求我们必须了解和掌握房地产开发企业营业收入的核算范围和确认原则,并通过案例说明其核算方法,这将有助于逐步规范和完善房地产开发企业收入的会计核算。
[关键词]房地产开发企业收入确认会计核算开发产品房地产业在国民经济的发展中,起着越来越重要的作用,尤其是在近几年,更是扮演了带动投资和刺激消费的角色。
它为人们的政治、经济、文化生活提供了一定的空间场所,可以说没有房地产开发企业也就不会有良好的城市建设。
因此,为了房地产业的健康发展和良性循环,大力规范和加强房地产开发企业的会计核算,就显得极为迫切了。
一、房地产开发企业营业收入的核算范围房地产开发企业的营业收入,是指房地产开发企业在开发经营过程中,由销售开发产品、出租商品、提供劳务、以及其他多种经营活动所实现的收益,分为主营业务收入和其他业务收入。
主营业务收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、出租产品租金收入和代建工程结算收入等在主要开发经营过程中实现的各种收入。
除了上述的主营业务以外的其他业务实现的收入,均应在“其他业务收入”科目中核算,如商品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租收入和无形资产转让收入等。
另外,房地产开发企业出售的周转房,在旧城改造中回迁安置户交纳的拆迁面积内的安置房产权款和增加面积的房产款,也属于房地产销售收入核算范围。
而房地产开发企业出售自用的作为固定资产核算的房产则不能作为房地产销售收入的核算对象。
二、房地产开发企业营业收入的核算(一)主营业务收入的核算1.开发产品销售、转让收入的核算。
开发产品是指已经开发完成的产品,主要包括开发完成的土地、开发建成的房屋、开发建设完成的配套设施及代建工程等。
在开发项目竣工验收、办妥移交手续前,所收到的款项均为“预收账款”,据此交纳的营业税费等在“应交税金——应交营业税”中核算。
房地产开发企业会计核算分析论文
房地产开发企业会计核算分析论文摘要房地产开发企业具有一定的特殊性,目前我国会计制度仍处在进一步改革和完善中,由此造成了房地产开发企业的会计核算存在着较多问题,就房地产开发企业会计核算的现状及特点进行了分析,并提出了完善房地产开发企业会计核算规范的对策。
关键词房地产会计核算问题对策随着市场经济在我国的逐步完善,新的会计制度、会计准则不断发布,对于房地产开发企业来说,目前适用的会计制度和会计准则主要有《企业会计准则》、《房地产企业会计制度》和《企业会计制度》等,如何在门类众多的制度、准则、规定之下,结合企业自身特点,改进现有会计核算方法,更好地发挥会计职能,是会计人员的职责。
笔者从以下几个方面论述目前房地产企业会计核算中存在的问题及其改进方法。
1房地产开发企业会计核算存在的问题1.1房地产开发企业收入确认的复杂性房地产商品的销售包括两种,一种是自行开发并销售,另一种是事先与买方签订合同,按合同要求进行开发。
对于后者,应按照建造合同的标准进行收入的确认。
而对于企业自行开发的房地产商品,由于其开发的周期较长,耗资巨大,其商品具有较高的价值性。
这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。
房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证,在此基础上,一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。
因此,房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。
《房地产开发企业会计制度》中规定以结算账单提交买方并得到认可作为房地产开发企业收入确认标准,该规定比较简单,宜于实际工作中的操作,但没有反映销售的实质,理论上不够合理；《企业会计制度》和《企业会计准则——收入》中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准,理论上具有合理性,但要求会计人员具有较高的职业判断能力。
在会计实务中如何运用这一标准则比较混乱,核心问题在于应在哪一环节确认为收入,其分歧的焦点集中在:商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。
【财务会计论文】管窥房企会计核算(共2507字)
【财务会计论文】管窥房企会计核算(共2507字) 一、房地产企业会计核算工作中存在的问题（1）房屋开发成本核算问题对于房地产企业来说, 他们的房屋开发成本主要是指房地产企业在对商品房开发过程中所产生的一切费用总和, 其主要包含了工程成本、土地使用分配成本以及其他相关的公关设施成本费用等。
由于这些房地产企业对于房屋开发的成本费用一般是对相关成本进行核算及规定的成本进行相应的归集, 因此, 这其中也存在着不少问题, 主要是表现为：有时开放商会对开发的房屋所拥有的公共设施分摊一些费用, 在房屋销售过程中也会产生一些宣传费用等, 这些都面临着如何把它们容纳进成本计量的范畴；（2）配套设施成本开发核算问题房地产企业的成本核算方面还包含了相关配套设施所产生的各种成本费用, 比如说有偿转让, 不能有偿转让, 还有能直接计入开发产品成本的各种配套设施费用。
这二者在进行实际归集的过程中, 往往会采用不同的方式, 并产生配套设施自身成本归集问题和成本分配问题两个方面的问题。
二、房地产企业会计核算的改进措施房地产企业的会计核算岗位设置不合理, 工作人员综合素质偏低, 缺乏健全的财务会计核算监督管理机制, 缺乏统一有效的财务会计核算考核政策, 没有重视会计核算资料保管工作等原因, 使得房地产企业的会计核算工作面临着诸多的困难与难点, 长此以往, 将直接造成房地产企业巨大的经济损失, 后果不堪设想。
因此, 我们必须以严谨的态度与科学的管理来切实提高房地产企业的会计核算工作质量。
这就需要我们认真分析并把握好房地产企业的财务会计特点, 即资金来源呈现出多元化特征,在建工程的资金量大给资金核算与财务处理带来了一定的困难, 开发的种类具有多样性, 经济往来较为频繁, 这些都给房地产企业的会计核算工作带了一些麻烦与困难。
那么, 我们应该基于这些房地产企业会计核算工作的特点, 遵循一定的会计核算原则, 即明确会计核算计量及要素的基本原则, 会计核算信息质量准确有效的基本原则, 会计核算惯例修订基本原则等, 然后切实采取相应的措施来积极强化房地产企业的会计核算工作,提升其规范化与科学化水平。
房地产企业会计核算问题及对策研究【论文】
房地产企业会计核算问题及对策研究引言近些年来，随着我国住房制度的不断改革，房地产行业得到了迅速的发展，已经成为我国国民经济的主要来源之一，但是在面临发展的巨大机遇的同时，也面临着潜在的巨大风险。
与其他行业相比，房地产业具有投资大、建设周期长、安全系数风险高等自身的独特性，庞大的资金占用量加重了企业会计核算的任务和难度，一旦会计核算中出现一些人为或是技术上的差错，将会直接影响到企业的生存和发展。
因此，针对房地产行业自身发展的独特性和会计核算中面临的问题，企业相关决策者和管理人员一定要采取各种有效措施从本质上真正提高企业的会计核算质量，进一步提高房地产经营管理工作的水平和质量。
1、房地产企业加强会计核算的现实性意义1.1会计核算是企业预测及经营决策的基础财务管理是房地产企业内部管理的重要组成部分之一，在某种程度上说直接决定着企业的生存和发展，会计核算又是构成财务管理的核心环节，为企业的经营和发展提供必要可靠的基础财务数据，能够准确地反映出企业经营活动的运行状况和企业的经营成果。
企业的会计核算主要是包括对企业相关资金取得的记录、资金分配和使用信息的核算，是企业进行市场预测和制定相关经营决策的前提条件和基础，及时准确的会计核算能够为企业决策者做出正确的决策提供可靠的数据分析，为企业科学管理提供必要的参考依据。
因此，房地产企业一定要在会计核算工作中坚持可靠性原则，确保会计核算的真实性和可靠性，为企业的长远发展提供真实、有效的会计信息。
1.2会计核算能够真实反映企业的资金运动情况房地产行业自身存在资金投资大的特点，其资金的运转情况直接关系着企业能否持续发展。
企业的会计核算能够如实地记录企业消耗的各项资金并及时进行跟踪监督，将企业资金运转的真实情况通过会计数据加以呈现。
企业管理者通过分析和研究相关的会计信息和数据资料，能够在第一时间获取企业资金运转的真实情况，从而能够在最有效的时间里对企业整体运行进行监督，防止员工舞弊。
财务分析论文房地产行业上市公司财务分析 (2)
财务分析论文房地产行业上市公司财务分析标题：财务分析论文房地产行业上市公司财务分析引言概述：房地产行业作为国民经济中重要的支柱产业之一，在我国的经济发展中起着举足轻重的作用。
对于房地产上市公司的财务状况进行深入分析，不仅有助于投资者了解公司的盈利能力和风险水平，也可以为公司提供决策参考。
本文将对房地产行业上市公司的财务状况进行详细分析，为读者提供全面的了解。
一、营业收入分析1.1 公司营业收入的构成房地产公司的营业收入主要包括房地产销售收入、租赁收入、物业管理收入等。
通过分析不同收入来源的占比，可以了解公司的主营业务和盈利模式。
1.2 营业收入增长率通过对照多年的营业收入数据，可以计算出公司的年均增长率，判断公司的经营业绩是否稳健。
1.3 营业收入季节性变化房地产行业的营业收入往往会受到季节性因素的影响，例如传统的房地产旺季和淡季。
分析公司不同季度的营业收入变化，有助于了解公司的经营情况。
二、利润分析2.1 毛利率分析毛利率是衡量公司盈利能力的重要指标，通过计算毛利率可以了解公司的盈利能力和生产经营效率。
2.2 净利润率分析净利润率是反映公司盈利水平的指标，计算净利润率可以判断公司的盈利能力和经营效益。
2.3 利润增长率分析利润增长率是评价公司盈利能力变化的重要指标，通过对照多年数据计算出公司的年均利润增长率，可以判断公司的盈利能力是否稳健。
三、资产负债分析3.1 资产负债表分析资产负债表是反映公司财务状况的重要财务报表，通过分析资产负债表可以了解公司的资产结构和负债结构。
3.2 资产周转率分析资产周转率是衡量公司资产利用效率的指标，通过计算资产周转率可以了解公司的资产管理水平。
3.3 负债率分析负债率是反映公司负债水平的指标，计算负债率可以判断公司的财务风险水平。
四、现金流量分析4.1 经营活动现金流量分析经营活动现金流量是反映公司盈利能力的重要指标，通过分析公司的经营活动现金流量可以了解公司的盈利能力和财务状况。
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房地产企业论文企业收入核算论文
我国房地产企业收入核算问题研究
近年来，随着我国住房制度和土地使用制度的不断改革、完善，房地产业正蓬勃发展，市场异常火热，达到了一个前所未有的高速发展阶段。
房地产开发企业以盈利为目的，从事房地产开发和经营，集开发建设、经营、管理和服务于一体，在日常业务及会计核算上与其他行业企业相比，既有相通相似之处，又有独立特殊之别。
同时，房地产开发企业在应对国家政策、市场、资金等问题时，又不可避免地产生了新的会计核算问题。
本文拟就房地产开发企业收入如何核算进行一些粗浅的探讨。
一、对实务中销售收入确认的分析
根据《企业会计准则——收入》规定，企业销售商品同时满足下列条件的，才能予以确认：
1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
3、收入的金额能够可靠地计量；
4、相关的经济利益很可能流入企业；
5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
在实际业务中，我国的房地产开发企业对商品房的销售一般分为现房销售和预售，其中预售是指企业将依法获准尚未建造的或正在建
设中的商品房预先出售给承购人，承购人根据买卖双方签订的预售商品房合同支付定金和全部房款或分期支付房款的行为。
这样，对销售收入实现主要有以下几种方法：
1、以签订预售合同并取得预售房款确认收入；
2、以签订正式房屋销售合同作为收入实现；
3、以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入实现的确认标准；
4、以开发产品（房地产）经质检等相关部门竣工验收，向客户开出“交房或入住通知书”，客户验收并接受房屋，开具销售发票作为销售实现。
具体分析各个方法如下：
1、签订预售合同并取得预售房款能不能作销售确认。
《企业会计准则——收入》准则在其指南中指出，“房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，通常表明其所有权上的主要风险和报酬已转移，企业应确认销售收入。
”但是，房地产开发企业在进行预售时，商品房还没有生产出来，预售业务在发生时只能满足“收入的金额能够可靠计量”和“相关的经济利益很可能流入企业”，但还不能满足其他三项条件，取得的预售房款对企业而言是一种负债，因此不能确认销售收入。
2、已签订正式房屋销售合同但没有支付款项能不能作销售确认。
此时，法律意义上的要约虽然已经成立，但是标的物商品房还没有得到购买人的验收认可，企业仍未将商品所有权上的主要风险和报酬转
移给购货方。
我国现行商品房销售合同采用的是建设部统一规范的格式合同，在开发产品竣工验收前后均可签订。
但在合同中规定了关于房屋质量问题、面积差异等处理约定，因此在购货方验收认可前，存在退货风险，故也不能确认销售收入。
对于这类正式销售合同，只有符合建造合同的条件，并且属于不可撤销的建造合同情况下，才可以根据建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的销售收入。
3、以收讫房款并办妥产权过户手续作为收入实现的确认标准是否合理。
我国的房地产业经过多年的发展，有关的管理制度和业务程序已经比较健全。
在房地产开发前，需要根据规定缴清土地出让金、取得土地使用权证以及施工许可证等，开始销售前还需要领取销售许可证等。
有了这些规定的保证，未来风险已大大降低，工程竣工并经验收合格、购货方无异议并办理入住手续，企业收讫房款的情况下，商品房所有权上的主要风险和报酬已经转移给买方，此时，产权是否过户并非确认收入的必要条件。
如果要把办妥房地产证作为收入确认的标准可能会造成收入确认的滞后。
这是因为，办理产权过户手续涉及房产管理、土地管理、财政税收等有关部门，办妥证书的时间长短不是由房地产企业所能完全控制的，购货方何时去办、何时办妥具有很大的不确定性。
4、开发产品（房地产）已经质检等相关部门竣工验收，向客户开出“交房或入住通知书”，客户验收并接受房屋，开具销售发票作为
销售实现。
在这种情况下，房地产开发企业所开发商品房处于以下状态：①无论是现房销售或是预售房屋，开发商品房的销售款已经取得；
②开发商品房已竣工验收，房屋面积经有关部门测定；③已与客户签订的正式房屋销售合同（现在预售合同通过房管部门备案后也具备正式合同的效力）；④销售合同中标的物——房屋已经客户验收。
对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议。
并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。
至此，房屋买主已可持相关凭证到有关部门办理房地产有关权证，与商品房所有权相关的主要风险和报酬已转移给购货方；房地产开发企业在办理验房手续后，按规定将已出售房屋移交给销售合同中约定的物业管理公司管理，也就使企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品房实施有效控制；其开发成本在房屋验收时，一般都发生（支付）了总成本的80%以上，就算还有尚未支付的工程款、材料款等，也是能够较为准确预计计量的，基本满足“成本能够可靠计量”。
收入也已经能够准确确定和计量。
因此，房地产开发企业的销售收入已满足《企业会计准则——收入》的标准，符合其五条标准的规定，应该予以确认。
二、实质重于形式原则的应用
从上述四种情况的分析可以看出，新会计准则的规定更加注重交易的实质而不是形式，无论从收入的确认条件来看，还是从收入的会计处理来看，都充分体现了实质重于形式的原则。
1、一次性全额收款方式。
根据房地产企业会计制度的规定，一次性全额付款方式销售开发商品房的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证时，确认销售收入的实现。
从程序上来看，企业收到全额房款时，购货方还没有房屋的产权证，还不算是房屋的主人，但从实质上来看，购货方已经交全房款，拿到钥匙，已成为房屋的主人，所以房地产企业在收到房款时确认收入，实际上是实质重于形式的应用。
2、分期收取款项。
房地产企业采用分期收款方式时，符合收入确认原则，根据新会计准则的规定，企业具有融资性质的分期收款销售商品，应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定收入金额，应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销，作为财务费用的抵减处理。
这样的会计处理更体现了实质重于形式的原则。
3、以支付手续费方式委托代销。
采取支付手续费这种方式委托代销商品的，应当在委托单位收到代销单位的代销清单时，根据实际销售额确认收入的实现。
在房屋销售实务中，有时为了提高房屋销售量，房地产企业会委托中介机构销售，以这种方式销售商品房时，虽然从形式上看是委托代销，但在最终交易时，购货方是和房地产开发企业签订购销合同，房地产开发企业收取房款并开具发票，所以从实质上来看也是企业直接销售的一种方式。
4、银行按揭方式销售商品房。
采用银行按揭方式销售商品房的，首付款应于实际收到日确认销售收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
在这种销售方式下，不是以产权转移来确认收入，而是根据交易的实质来确认收入，体现了实质重于形式的原则。
主要参考文献：
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