【内部资料】土地流转问题培训
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一、引言——土地流转
土地权属 集体所有
位于农村、 城市郊区
国家所有
位于城市
权属流转 集体所有
土地征收
国家所有
用途流转 农用地
农用地转用
建设用地 未利用地
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二、项目过程中关于土地我们常碰到的问题
核心问题 1、企业可以通过哪些途径与方式获取建设用地？
问题分解 1. 1 建设用地的一般来源 1. 2 实操过程中的建设用地指标问题 1.3 实操过程中的征收、审批难度大问题
ຫໍສະໝຸດ Baidu
专项用于本集体经济组织基础设施以及社会保障体系的建设等。
3．住房补贴，自愿放弃宅基地使用权的农户，其本人及父母、子女到城市、集镇国有土地及巴渝新居购房或居住的，没证给予一次住房补
贴，标准为3万元。
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附 1. 集体建设用地如何获取？方式② ：宅基地换房、承包地换社保
运作主体：当地政府 案例：重庆九龙坡、天津（始于2005年下半年）
1．原房补偿，农户整户自愿放弃宅基地后，对其拥有合法房地产权证书并且结构完好的原有房屋，按照江津区先行征地拆迁的房屋基本补
偿标准支付原房补偿；对其拥有合法房地产权证书但房屋已破损、不完整的废弃宅基地按房屋建筑占地80元／平方米的标准给予补偿。
2．宅基地补助，一是按照6000元／亩的标准给予农户构、附着物补偿；二是按照6600元／亩的标准向集体经济组织支付所有权人收益，
附：集体建设用地与集体农用地常见流转方式 附1. 集体建设用地常见流转方式 附2. 集体农用地常见流转方式
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一、引言
➢ 建设用地、旅游用地 ➢ 基本农田 ➢ 征地、流转 ➢ 土地年限 ➢ 基准地价 ➢ ……
3
一、引言——《土地管理法》
中华人民共和国土地管理法（2020年）
4
一、引言——土地分类
9
附1. 集体建设用地如何获取？方式①：互换/增减挂钩
集体建设用地变耕地，置换城市建设用地指标，用于交易与增减挂钩
目的：盘活存量，缓解城镇建设用地供需矛盾 运作主体：当地政府土地整理中心 案例：重庆江津
农民
自愿申请放弃
农村集体建设用地 （含宅基地、乡镇企业 用地、村落公用地等）
江津区政府土地整理中心 （惠农公司）
指标饱和，无指标
跨区购买指标
可进行跨区交易地区。
1.3 实操过程中的征收、审批难度大问题 企业获得的方式
企业可利用类建设用地的设施农用地
企业可争取点供用地 争取新政策：如深圳放松集体土地入市政策
备注
仅需至县级政府审批，设施农用地设有一定用地规模与比例，适合乡村旅游、休闲农业类 项目
项目需满足当地点供用地计划的相关条件与要求，点供用地计划在年建设用地指标之外。
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1.2 实操过程中的建设用地指标问题
指标问题
企业获得的方式
备注
a. 有指标，但不满足占 补平衡
企业说服政府开发整理未利用地，以新增耕地满足占补平衡； 如无未利用地，部分地区可购买其他地区耕地指标占补平衡
常发生在一线城市
b. 规划基期年建设用地 通过整理宅基地，实施增减挂钩，企业向本区政府争取指标或 适合增减挂钩试点地区，跨区购买必须要当地
深圳市日前推出政策，原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可进入市场流通，这意 味着多年前被统一转为国有的深圳农村建设用地可进入市场进行合法交易。
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二、项目过程中关于土地我们常碰到的问题 2、开发商可以通过哪些途径与方式获取农用地？
2.1 途径与方式：此类情况通常适用于乡村旅游、休闲农业、农业产业园等项目，无需变更农用地用途性质，开发者可 通过租赁、转包、入股合作等方式获取农用地，进行旅游项目的开发。
➢土地分类：八大类（1984），三大类（2001），十二大类（2007） 二调土地利用分类和编码.doc 2012全国土地分类(过渡)对应关系表.doc 《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。其中一级类包括： 耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水 域及水利设施用地、其他土地。 ➢城市用地分类与规划建设用地标准 城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011.pdf
组织复垦，组织初验，江津 区与重庆市国土房管局与农 委组织验收，予以确认。具 体复垦工作委托给镇政府
农村建设用地减少
产生建设用地指标
重庆农村土地交易所
指标以“地票”形式在重庆 农村土地交易所进行拍卖交 易
江津区政府
指标以增减挂钩方式留在 江津区，用作补充自身城 镇建设用地
城市建设用地增加
农民补偿保障收益
集体建设用地如何获取的方式
框架 一、引言 土地分类相关基础知识 二、项目过程中关于土地我们常碰到的问题与解决途径 1. 企业可以通过哪些途径与方式获取建设用地？ 1.1 企业获取建设用地的一般来源与途径 1.2 企业如何解决实操过程中的建设用地指标问题 1.3 企业还有其他哪些途径与方式获取建设用地，以避开实操过程中的征收、审批难度大问题 2. 企业可以通过哪些途径与方式获取农用地？ 2.1 途径与方式
以存量国有建设用地或集体土地经转用、征收之后，进行招拍挂的土地出让方式是目前开发商获得建设用地的最常规来源，但在实操过程中，不仅存在 审批、征收难度大的问题，企业获得建设用地还受当地年建设用地指标的限制。 附：关于年建设用地指标——依据《土地利用年度计划管理办法》，国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
途径与方式
1.1 建设用地的一般来源
来源
a. 国有建设用地 （存量）
企业获得的方式
招拍挂方式出让
b. 集体建设用地 （存量）
征收为国有，再以招拍挂方式出让 租赁土地或厂房
c.集体农用地 （新增）
未征收，直接建设 农用地转用审批，征收为国有，再招拍挂方式出让
备注
可办理房屋产证，进行销售
可办理房屋产证，进行销售，征收需通过国务院或省级政府 审批 与集体接洽，但无法进行销售，适用于产业园区类项目 与集体接洽，但无法进行销售，产生小产权房问题 可办理房屋产证，进行销售，规划范围外的转用与征收均需 通过国务院或省级政府审批
宅基地换住房
农民
宅基地 换住房、 换社保
农民收益保障：
1. 拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出的80%左右复垦为耕地，其 农村建设用地指标，则置换为本城镇建设用地指标。政府对流转的宅基地每个村民能免费置 换20m2住房，优惠5m2住房，多余面积按580元/ m2计算。
一、引言——土地流转
土地权属 集体所有
位于农村、 城市郊区
国家所有
位于城市
权属流转 集体所有
土地征收
国家所有
用途流转 农用地
农用地转用
建设用地 未利用地
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二、项目过程中关于土地我们常碰到的问题
核心问题 1、企业可以通过哪些途径与方式获取建设用地？
问题分解 1. 1 建设用地的一般来源 1. 2 实操过程中的建设用地指标问题 1.3 实操过程中的征收、审批难度大问题
ຫໍສະໝຸດ Baidu
专项用于本集体经济组织基础设施以及社会保障体系的建设等。
3．住房补贴，自愿放弃宅基地使用权的农户，其本人及父母、子女到城市、集镇国有土地及巴渝新居购房或居住的，没证给予一次住房补
贴，标准为3万元。
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附 1. 集体建设用地如何获取？方式② ：宅基地换房、承包地换社保
运作主体：当地政府 案例：重庆九龙坡、天津（始于2005年下半年）
1．原房补偿，农户整户自愿放弃宅基地后，对其拥有合法房地产权证书并且结构完好的原有房屋，按照江津区先行征地拆迁的房屋基本补
偿标准支付原房补偿；对其拥有合法房地产权证书但房屋已破损、不完整的废弃宅基地按房屋建筑占地80元／平方米的标准给予补偿。
2．宅基地补助，一是按照6000元／亩的标准给予农户构、附着物补偿；二是按照6600元／亩的标准向集体经济组织支付所有权人收益，
附：集体建设用地与集体农用地常见流转方式 附1. 集体建设用地常见流转方式 附2. 集体农用地常见流转方式
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一、引言
➢ 建设用地、旅游用地 ➢ 基本农田 ➢ 征地、流转 ➢ 土地年限 ➢ 基准地价 ➢ ……
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一、引言——《土地管理法》
中华人民共和国土地管理法（2020年）
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一、引言——土地分类
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附1. 集体建设用地如何获取？方式①：互换/增减挂钩
集体建设用地变耕地，置换城市建设用地指标，用于交易与增减挂钩
目的：盘活存量，缓解城镇建设用地供需矛盾 运作主体：当地政府土地整理中心 案例：重庆江津
农民
自愿申请放弃
农村集体建设用地 （含宅基地、乡镇企业 用地、村落公用地等）
江津区政府土地整理中心 （惠农公司）
指标饱和，无指标
跨区购买指标
可进行跨区交易地区。
1.3 实操过程中的征收、审批难度大问题 企业获得的方式
企业可利用类建设用地的设施农用地
企业可争取点供用地 争取新政策：如深圳放松集体土地入市政策
备注
仅需至县级政府审批，设施农用地设有一定用地规模与比例，适合乡村旅游、休闲农业类 项目
项目需满足当地点供用地计划的相关条件与要求，点供用地计划在年建设用地指标之外。
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1.2 实操过程中的建设用地指标问题
指标问题
企业获得的方式
备注
a. 有指标，但不满足占 补平衡
企业说服政府开发整理未利用地，以新增耕地满足占补平衡； 如无未利用地，部分地区可购买其他地区耕地指标占补平衡
常发生在一线城市
b. 规划基期年建设用地 通过整理宅基地，实施增减挂钩，企业向本区政府争取指标或 适合增减挂钩试点地区，跨区购买必须要当地
深圳市日前推出政策，原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可进入市场流通，这意 味着多年前被统一转为国有的深圳农村建设用地可进入市场进行合法交易。
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二、项目过程中关于土地我们常碰到的问题 2、开发商可以通过哪些途径与方式获取农用地？
2.1 途径与方式：此类情况通常适用于乡村旅游、休闲农业、农业产业园等项目，无需变更农用地用途性质，开发者可 通过租赁、转包、入股合作等方式获取农用地，进行旅游项目的开发。
➢土地分类：八大类（1984），三大类（2001），十二大类（2007） 二调土地利用分类和编码.doc 2012全国土地分类(过渡)对应关系表.doc 《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类。其中一级类包括： 耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水 域及水利设施用地、其他土地。 ➢城市用地分类与规划建设用地标准 城市用地分类与规划建设用地标准GB50137-2011.pdf
组织复垦，组织初验，江津 区与重庆市国土房管局与农 委组织验收，予以确认。具 体复垦工作委托给镇政府
农村建设用地减少
产生建设用地指标
重庆农村土地交易所
指标以“地票”形式在重庆 农村土地交易所进行拍卖交 易
江津区政府
指标以增减挂钩方式留在 江津区，用作补充自身城 镇建设用地
城市建设用地增加
农民补偿保障收益
集体建设用地如何获取的方式
框架 一、引言 土地分类相关基础知识 二、项目过程中关于土地我们常碰到的问题与解决途径 1. 企业可以通过哪些途径与方式获取建设用地？ 1.1 企业获取建设用地的一般来源与途径 1.2 企业如何解决实操过程中的建设用地指标问题 1.3 企业还有其他哪些途径与方式获取建设用地，以避开实操过程中的征收、审批难度大问题 2. 企业可以通过哪些途径与方式获取农用地？ 2.1 途径与方式
以存量国有建设用地或集体土地经转用、征收之后，进行招拍挂的土地出让方式是目前开发商获得建设用地的最常规来源，但在实操过程中，不仅存在 审批、征收难度大的问题，企业获得建设用地还受当地年建设用地指标的限制。 附：关于年建设用地指标——依据《土地利用年度计划管理办法》，国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。
途径与方式
1.1 建设用地的一般来源
来源
a. 国有建设用地 （存量）
企业获得的方式
招拍挂方式出让
b. 集体建设用地 （存量）
征收为国有，再以招拍挂方式出让 租赁土地或厂房
c.集体农用地 （新增）
未征收，直接建设 农用地转用审批，征收为国有，再招拍挂方式出让
备注
可办理房屋产证，进行销售
可办理房屋产证，进行销售，征收需通过国务院或省级政府 审批 与集体接洽，但无法进行销售，适用于产业园区类项目 与集体接洽，但无法进行销售，产生小产权房问题 可办理房屋产证，进行销售，规划范围外的转用与征收均需 通过国务院或省级政府审批
宅基地换住房
农民
宅基地 换住房、 换社保
农民收益保障：
1. 拿出原农村宅基地的20%左右，集中兴建新型农村社区，腾出的80%左右复垦为耕地，其 农村建设用地指标，则置换为本城镇建设用地指标。政府对流转的宅基地每个村民能免费置 换20m2住房，优惠5m2住房，多余面积按580元/ m2计算。