万科集团2019年版评估体系设计缺陷评审表格2018.10.24

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万科集团2019年版评估实测实量表格2018.10.29

项目名称
开发商名称
总包单位
总包实际老板
监理单位门窗工程专业分包单位外墙形式（全剪/普通/PC 外墙）检查项目
检查项截面尺寸
内墙墙面平整度
外墙墙面平整度
混凝土工程
垂直度
标段名称
甲方项目负责人是否挂靠（是/否）身份证号码
（总包实际老板）监理单位负责人幕墙工程专业分包单位外墙抹灰形式（抹灰/免抹灰）评判标准【-5,10】
检查内容
标段面积（±0.00以上面
积）交付套数
评估人员
身份证号码（总包项目经理）
空调工程专业分包单位
安装工程专业分包单位内墙抹灰类型（免抹灰/石膏砂浆 /普通砂浆）检测点
一套房（含厨卫间）内按随机部位实测6个截面，每个截面测量两尺计一个计算点。
墙柱截面尺寸
6
内墙洞口部位墙表面
4
平整度
一套房内所有功能间地面按随机部位实测6个点。
地面平整度
6
高精度结构地面平整
高精度地面水平度【0,5】mm 加分项，每个功能间按随机部位测量5个点，以最低点为基准点，计算另外四点与最低点之间的偏差，作为该实测指标合格率的5个计
地面水平度
10
算点。
PC构件尺寸
[-4，4]mm
PC场地随机选取10个构件。
[0，8]mm
[0，4]mm
[0，8]mm，跨层测 [0，4]mm打磨、修补
[0，8]mm
[0，4]mm
实测实量记录表
项目分期（ICP分期名称）
交付类型（毛坯/精装/商
业）上年度评级（A/B/C）
项目经理（总包）
监理单位负责人电话号码

2019年研发设计成本造价万科集团精装修测算标准模板

基层清理，面层安装等全部操作过程（结算时工程量为图纸净面积，折边工程量不另计算）
89.83
89.83
基层清理，结合层，面层切割铺贴，倒边，擦
6 墙面贴墙砖（含专用擦缝剂）
m2 需注明【品牌，型号，规格】缝等全部操作过程。玻化砖必须采用陶瓷专用
粘结剂
7 地面铺贴地砖（含专用擦缝剂）
m2
需注明【品牌，型号，规格】
VK-VC/Q-01-F2
装修房成本测算方法
填表指引
1、装修统计定义：精装修成本统一口径的目的是方便于成本归纳及各公司(项目)之间作对比，此处统计的成本为与精装修相关的所有建造费用： ①. 建造费用包括与直接建造相关的主材费、施工费、措施费（所有措施相关费用）、管理费、利润、税金； ②. 与精装修相关的设计费、监理费、变更签证费，或因装修带来的结构及粗装修成本增加的部分，可纳入全装修成本的范畴； ③. 在各公司标准借鉴及对标的过程中，请参照建造费用；在经营决策或编制目标成本时，需向公司汇报全装修成本。
m2
基层清理、基层、结合层、面层切割铺贴，打需注明【石材名称，厚度】硅胶等全部操作过程。（结算时工程量按照图
纸净面积计算）
橱柜
1 橱柜
套
需注明【品牌】
安装、调试完成本项全部工作内容
2 水槽和龙头
套
需注明【品牌，型号】安装、调试完成本项全部工作内容
3 三角阀
个
需注明【品牌，型号】安装、调试完成本项全部工作内容
PM复核后发布结果
成果提交PM
组价工作完成后，检查测算表L 列“主材供应方式”设置是否正确。
表中各链接均设置完毕，请勿随意改动！甲分包的价格统一填入“主材单价”栏！

内部控制评价缺陷事项汇总表

财务部门印章使用管理办法没有财务专用章的登记台账缺少审批执行一般南通顺融资金管理依照总部最新制度文件进行更新财务审批办法行政联合武船财2018377财务审批办法未依据总部最新相关制度文件作及时更新设计一般南通顺融精选文档可编辑序号流程名称缺陷认定依据缺陷描述缺陷类型设计执行缺陷数量缺陷认定重大重要一般责任部门资产管理第二十一条公司及子公司应建立固定资产处置台账和信息管理系统并定期开展自检自查
未深入做固定资产盘点，未反映真实固定资产情况
执行
1
一般
南通顺融
5
合同专用章管理
第二十三条合同专用章管理人员对被
授权人员授权范围进行审查后，须填写合同用章登记台帐，符合要
求后盖章。
《合同专用章管理办法》(武船法〔2018〕801号)
外协外包合同盖章的，未在合同专用章管理人员登记台账，合同专用章登记台账的用印登记不全
2018年内部控制评价缺陷事项汇总表
序号
流程
名称
缺陷认定依据
缺陷描述
缺陷类型（设计/执行）
缺陷数量
缺陷认定（重大/重要/一般）
责任部门
控制措施
相关制度
1
资金管理
公司员工因业务需要借用备用金时，需到财务部门领取请款单，借款人按规定格式、内容填写借款日期、部门、借款人等。
《备用金管理办法》《资金管理办法》
执行
1
一般
南ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ顺融
编制：审核：审批：
记账凭帐没有签字栏
设计
1
一般
南通顺融
2
资金管理
第九条（二）财务印鉴临时使用印章，需填写《财务用印申请表》，经单位行政负责人和党组织负责人双签，财务行政负责人批准后方可用章，并在《财务印鉴使用登记表》上登记，财务用印申请表留存备查。

万科集团2019年版评估实验专项表格2018.10.24

4
目测地漏主芯的中心线与管道的中心线是否重合。
4
目测地漏主芯的中心线与管道的中心线是否重合。
2
目测地漏主芯的中心线与管道的中心线是否重合。
4
阳台推拉门下槛淋水试验，15分钟后观察是否存在渗漏现象。
4
观察管内径底是否高于周边结构面（侧排）。完成面周边高于管底。
2
屋面淋水后，观察屋面排水是否顺畅，水沟内是否有积水。
8
法）
1、反坎根部与上部、与剪力墙交界处（竖向）进
行淋水（冲淋）试验，3-5分钟后观察是否存在渗漏现象。2、资料要求：需提供电子版验收照片，
8
照片需有验收信息牌。
1、反坎根部与上部、与墙交界处进行淋水（冲
淋）试验，3-5分钟后观察是否存在渗漏现象。2 、资料要求：需提供电子版验收照片，照片需有
2
2
提前一天晚上通知蓄水，确定测区，留存影像资料，第二天检查是否漏水
4
目测地漏主芯的中心线与管道的中心线不重合
4பைடு நூலகம்
提前一天晚上通知蓄水，确定测区，留存影像资料，第二天检查是否漏水
4
提前一天晚上通知蓄水，确定测区，留存影像资料，第二天检查是否漏水
4
提前一天晚上通知蓄水，确定测区，留存影像资料，第二天检查是否漏水
控制项
检查项目
外墙
检查项砌体墙梁底混凝土墙面中段（含螺杆洞）反坎上下端（优选预留孔封堵楼层）
铝合金下滑（收口后不测）
空调预留洞
外窗塞缝密实度
反坎
反坎
土建
楼地面
标准层楼板 (墙板、砌筑施工的楼层不进行淋水）
预留洞口
屋面
吊洞

万科季度评估检查表

项目名称施工单位
关键指标（50%）
实体成绩（50%）评估综合成绩
成都区域季度评估检查汇总表
检查项
渗漏专项检查空鼓开裂专项检查安全专项检查文明施工专项检查实测成绩
符合度
标段名称
项目负责人
监理单位
标段面积
得分权重
综合得分
100.00% 15% 100.00% 15% 100.00% 15%
执行，可判定为合格*）
分
（8）淋浴房与卫生间干区需设置挡水毛石（或其他挡水措施）整体卫浴只查第四条
不符扣2 分
（1）防水施工前原结构必须清扫干净，无明显突出骨料 *
不符扣5
分
（2）防水施工前反坎与结构板交接部位需设置R圆角
不符扣2
分
（3）防水大面施工需在管道封堵、反坎周边、地漏等关键部位设置防水附加层 *
分
不符扣5
分
10
10
（6）门窗框与预留洞口单边间隙为1—3cm（大于3cm混凝土修补后不符扣5
方可安装主框） *
分
（7）发泡剂固化前需采用手指或专用工具压平，不得使用刀片切割不符扣2
分
（8）门窗框封堵前缠绕保护膜及固定木楔需拆除
不符扣2
分
（1）卫生间排水坡度正确
不符扣2
分
（2)非沉箱结构，卫生间与相邻房间高差不小于5cm *
0 170
原始数据——检测点
0 170
渗检查分项
砌筑节点（外墙）
扣分合计得分
实测合格率
符合度
0
170 100.00%
0
170 100.00%
0
170 100.00%

产品质量审核缺陷等级评价表

报告份□本公司客户索赔函复印本份，连同原采购合约复印本份，望贵
公司给予谅察赔偿，其赔偿金额，敬请贵公司同意。
□由其他货款中扣除
□以现金支付
顺颂
商祺
股份有限公司
采购部年月日
2
外观
外观颜色不同
D
1
注塑件有流纹、气泡现象，超过两处露在外面的
C
5
注塑件有流纹、气泡现象
D
1
玻璃划伤不清晰
B
8
其它存在外观缺陷
D
1
3
外形尺寸及安装尺寸
198±0.72超差
D
1
155.5±0.46超差
D
1
60±0.46超差
D
1
120±0.2超差
C
5
60±0.46超差

5
125±0.15超差
C
5
φ6 +0.1 0超于φ6.1
C
5
φ6 +0.1 0低于φ6
B
8
4
性能
此表速比：1：624
工作电压：24V
20±3超差
C
5
40 +5 0超于45
C
5
40 +5 0低于40
B
8
60 +5 0超于65
C
5
60 +5 0超于60
B
8
80 +5 0超于85
C
5
80 +5 0超于80
B
8
100 +5 0超于105
C
5
100 +5 0超于105
B
8
120 +6 0超于126

万科项目评估检查表格.xls

选定的检查楼层全部检查，包括外墙外侧。检查方式：观察；现场记录采取划“正”字记录。
4
吊模及反坎处墙体错
台超过10mm
总分2分;外墙墙柱砼浇筑时宜在墙柱
外墙柱上下层模板接口
外墙上层模板支设时伸入下层墙柱至少 200mm，
顶部外侧预留钢筋，做为上层模板的支撑点，上层模板需伸入下层墙柱 200mm；上层模板未伸入下层墙柱，每处扣除0.5分，3处以上扣除2分，墙体
检查正在施工的结构层。
2
出现错台同样视为未伸入下层墙体。
建筑物周边阳角每侧
外墙垂直度控制线
均需设置一道通长的垂直度控制线，距离
总分2分：未设置外墙垂直度控制线，扣除2分，
检查已施工的结构层
2
阳角100mm
总分4分：缺少下口控制线，扣除2
分，下口控制线不完整（每道墙柱四
模板上下口控制线
6
定位图进行施工的或定位不准确的
（误差超过3mm））
砌块排砖图，每道墙总分2分：缺少砌块排砖图扣除6分；
体均绘制砌块排砖图，标注砌块规格尺寸及灰缝大小，绘制皮数杆图，标注过梁
砌块排砖图质量精度不足，每项扣除 0.5分，最多扣除1分（未每道墙体绘制排砖图，未标注砌块规格，未标注灰缝大小，未绘制皮数杆图，未标注
加工棚；
总分2分：未设置加工区，扣除4分；加工区设置不规范，每项扣除0.5分，最多扣除1分（未设置原材料堆放区、加工区、成品堆放区、垃圾堆放区或者未流水线设置，未悬挂安全操作牌、加工料表或图纸；未设置加工棚）
2
总分4分：标高传递立面图；上下口控
制线平面图；每缺少一类图纸，扣除2
分；图纸质量精度不足，每项扣除0.5

万科集团供应商评估体系

A
单
认定的D类
获得下年度发展为战略供应商资情况，同
格பைடு நூலகம்下一协议期协议续签资格时评估得
增加下年度合作业务规划
分进入AB
类区间，
B
具备列席参加集团供应商春茗会资格具备下年度发展为战略供应商资格
则一线公司向上级采购负责部门发送《关于***
降级评估
C
不具备成为新战略供应商资格总包不可直接委托合作新标段
评估类评估周牵头端
别
期
口
参与端口
评估对象
过程评 1次/季
估
度
采购
项目为主，参考成本、设计意见
年度评 1次/年
估
度
采购
采购组织项目、成本、设计、客服、维修、物业
等共同决策
总包、装修总包、监理、景观、门窗、基础工程、材料设备（集团、区域集采）七类供应商为必选。其他一线自行决定。参与评估供应商以PDC有季度进度款付款记录为标准。
评估指标数量总包
当前
11
监理 14
分包 16
材料设备供应商
6
V1.0版
2
1
3
2
2、总包、监理评估与实测实量结果直接挂钩，与现红白黑榜（服务）评价结合
3、根据评估结果对供应商分级，完善奖惩机制 2、供应商评估方式及分级管理 1、过程评估
a) 总包：以标段为单位，由一线公司项目部在PDC平台评估模板上完成打分，得分=实测实量成绩*90%+服务 *10%，实测实量成绩系统自动导入。 b) 以区域为单位对各标段得分每季度进行排序。 c) 监理：每季度直接取标段实测实量成绩，不需要在PDC 发起评估。

万科集团2019年版评估安全文明(基础版)表格2019.1.9

2
超载高坠／架体稳定
4 附着式升降脚手架
脚手架 (18%)
全现场
2
高支模
4
悬挑钢梁
2
模板支撑
1
外架悬挑兜网
2
攀登作业／移动式操作平台
2 安全警戒区ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ隔离
高处作业 (11%)
全现场
2
2
加工区防护吊装安全
(11%)
2
吊装安全
3
吊篮
2
临时电缆铺设
2
安全用电 (10%)
全现场
安全电压管理
6
配电箱及机械设备
项目名称
总包单位
检查项目
测区选择原则
满分
检查分项
2
宿舍防火管理
易燃易爆物品管理
2
（如液化气瓶、氧
防火管理（7%）
全现场
气乙炔等）
1
灭火器管理
2
临时消防给水系统
1
安全帽/安全带
12
临边防护
三宝四口
五临边全现场 (28%)
4
6
电梯井防护预留洞口防护
5
卸料平台
2 安全通道／防护棚
安全
1
钢竹笆/安全网
发现任意一处不符合扣1分
发现任意一处不符合扣1分
发现任意一处不符合扣1分发现任意一处不符合扣1分
发现任意一处不符合扣1分
0
0
标段内每个人为一个测区；一个测区为一个合格计算值，累计5个测区（杂工2名、常规作业工人2名、特种作业人员1名）。
0 #DIV/0!
标段名称监理单位
单项扣分
单项实得分
扣分原则

万科产品缺陷手册

万科产品缺陷手册一：编制目的1.1 为今后项目的设计、现场实施提供指导，做法分“举荐、改进、禁止”三类，分不用绿色、黄色、红色区不。

1.2 本手册重点关注产品本身，客服、营销服务类缺陷以后单独研究。

二：适用范畴2.1 本手册内容来源于产品在设计、施工、以及在交付之后的反馈。

2.2 本手册适用南京(镇江)公司开发的所有项目，设计及施工的参考。

三：程序及职责3.2 反馈：物业、客服、房修、设计、各项目部为意见反馈部门。

物业：提供使用过程中的产品优缺点；客服：提供客户反馈的产品意见；房修：提供房修过程显现频次较高的产品缺陷；设计、项目部：提供现场显现的设计及现场治理中举荐、改进、禁止的做法；3.3 执行：设计及项目部为手册的使用部门，在设计及现场实施过程，参考手册，优先使用手册举荐做法，幸免手册中的禁止做法，并注意改进的事项。

四、奖惩措施4.1 关于主动反馈产品在建筑及使用过程的优缺点或能主动改进产品的个人或部门，予以通报夸奖。

4.2 关于手册中禁止事项，在设计和施工过程仍连续采取的，予以通报批判。

五：详细内容评价改进咨询题描述一标部分首层户型的煤气管直截了当由外墙入户围绕管井，阻碍橱柜的标准安装。

解决措施在橱柜转角处增加斜角包住煤气管。

注意事项在建筑扩初时期注意室内煤气立管与室外煤气管道的走向。

-改造后的阳台移门评价改进咨询题描述一标两房阳台门为平开门，业主使用后发觉开启门阻碍晾晒衣服。

解决措施将平开门更换为移门，即不占空间，又不阻碍晾晒衣服。

从目前的客户回访来看，大多业主期望阳台门由平开门改为移门，节约空间。

评价改进咨询题描述一标9栋跃层阳台为玻璃雨蓬，无法安装标准晾衣架。

解决措施1. 焊接辅助配件，安装晾衣架，会有断裂的安全隐患。

2. 今后精装项目设计类似玻璃雨蓬需考虑安装晾衣架的位置。

评价改进咨询题描述10栋四房厨房按照“U”型橱柜设计安装完毕后，台面间的操作空间仅为750mm，不符合《住宅设计规范》中的“双排布置设备的厨房其两排设备的净距不应小于0.90m”的规定，差不多引起业主投诉；若按照“L”型橱柜设计，台面差不多无操作空间，也不符合规范。

万科集团2019年版交付评估体系说明0324(2)

交付评估体系框架
交付预评估10%
精装修房工序进度30% 工序交接15% 工艺标准15% 质量安全15% 成品保护15% 渗漏及开裂10% 重大交付风险倒扣分毛坯房工序进度40% 质量安全30% 成品保护20% 渗漏及开裂10% 重大质量风险倒扣分
产品缺陷评估（观察项）
入户空间厨房卫生间客餐厅卧室阳台观感得分（70%）户内观感40% 公共部位20% 外立面/屋面20% 园林景观20% 客户感受加分（+1 分）
3、关注小概率大损害事件预控：增加交付预评估质量安全分项，主要关注雨棚、地下室管道、外墙、围墙等存在安全隐患部位的施工质量； 4、增加产品设计缺陷评估：根据产品缺陷库挑选出客户关注度高的设计问题，包括入户空间、厨房、卫生间、客餐
厅、卧室、阳台，全范围覆盖每个部位，提升客户使用体验；
5、提高客户园林感受得分权重：客户园林感受加分由0.5%提高至1%； 6、评分方式改变：增加问题性质扣分制度，占比30%，统计全项目功能缺陷问题数量、严重问题数量、指定的一般问题数量，按30%-【（功能缺陷数+严重问题数+选定一般问题数）/总测区数*1%)】
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评估体系调整
A2版交付评估与A3版交付评估变化；
区分室内公区外立面园林客户绿化感受加分项 +0.50% 问题性质评分交付预评估
A2版
40.00%
20.00%
20.00%
20.00%
无 100% 工序进度（30%）工序交接（15%）工序标准（15%）质量安全（15%）成品保护（15%）渗漏/开裂（10%）重大质量风险倒扣分（精装房）
合格标准
检查方式
应得分

万科集团项目设计成果标准

万科集团项目设计成果标准集团项目设计成果标准－总则11.01 为统一****集团各房地产项目设计的标准，规范房地产项目设计的内容和深度，达到“提高设计质量、保证项目进度、控制项目开发成本”的目的，特制定本标准。

1.02 ****集团各房地产项目设计均应按照本标准执行。

对本标准未涉及的部分，应执行国家、当地现行的有关规范、规程和标准。

1.03 本标准是依据国家有关规范与标准，并总结****集团以往房地产项目开发经验编制而成。

1.04 本标准遵循以下原则编制：① 设计与市场、成本相结合的原则；② 管理和技术相结合的原则；③ 计划管理的原则；④ 检查与反馈的原则。

1.05 本标准的执行责任人为****集团属下各房地产公司主管设计业务的负责人。

1.06 本标准与准则解释权属****集团规划设计部。

第一部分总则集团项目设计成果标准－投资分析2本阶段工作重点□ 收集项目基础资料□ 完成规划设计草案及可行性分析□ 完成《项目设计工作控制性计划》□ 完成《项目可行性研报告－规划设计部分》第二部分投资分析阶段成果标准集团项目设计成果标准－投资分析3目录1. 项目基础资料 (4)1.1 宗地自然条件 (4)1.2 宗地社会条件 (6)1.3 竞争楼盘 (8)2. 规划设计的可行性分析 (12)3. 规划设计草案 (14)3.1 规划设计的初步概念 (14)3.2 规划设计草案 (14)4. 《项目设计工作控制性计划》 (18)5. 范例 (19)集团项目设计成果标准－投资分析41 项目基础资料1.1 宗地自然条件宗地自然条件表一表1.1.1填表人：填写日期：年月日土地名称/项目名称图纸、图片名称内容要求完成情况宗地城市位置图表达宗地在城市范围内的位置，可在城市地图基础上制作□已制作宗地位置宗地区域位置图表达宗地在城区范围内的位置，可在城市地图基础上制作□已制作宗地红线图宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高□已收集宗地现状照片标明拍摄点与目标点位置□已制作宗地地形图宗地为复杂地形时，表达现状地形、标高（等高线）、现状地貌□已收集宗地现状宗地绿化植被与水面分布图植被与水面的定位□已制作说明：1. 本表格所列为描述宗地自然条件所需的图纸目录。

万科上市公司内控与风险评估表

标准控制标准控制活动活动要点风险评估(Risk Assessment） RA1公司目 RA1.1建立 1.管理层标的确定公司战略建立了公与沟通目标、战司层面战略规划与略目标业务计（包括经划，并在营目标、公司范围财务报告内进行充目标和遵分沟通循性目标）、战略规划（包括IT 战略规 2.公司经营目标在公司内部进行充分的沟通，明确各单位的经营计划与任务；经营计划的确定以集团 RA1.2保持 1.通过经公司战略营计划调目标、战整程序，略规划及保持业务业务计划计划、经的一致性营目标与公司战略及经营环境的一致性。控制目标
参见内控工作客户关系 RA1.1-1-1 委员会中心、项《战略规目发展部划程序》、市场企《外部环划部境分析报告》参见 CE2.3-1-1 《沟通管理程序》 RA2.1-1-1 《项目运营策划程序》《项目风险管理计划表》 RA2.1-2-1 财务管理 1.管理层财务管理部/人力资为财务管部部门及源部理部运营岗位说明组设定职书责，负责 RA2.1-2-2 融资与支人力资源付、并购部部门及、税务等岗位说明财务风险书管理以及 RA2.1-2-3 经营计划总经理办管理，及公室部门时追踪并及岗位说进行恰当明书分析与报告。 2.管理层为人力资源部设定的职责包括对员工关系、薪酬的行业竞争性等风险因素进行追踪评价，并进行恰当分析与报告。
Y
Y
成立了战略规划小组，根据《战略规划程序》战略规划小组根据设定的关键绩效指标，重点评估计划完成的及时率，执行结果与预期的差异等情况： a) 如果执行状况与预期目标之间存在一定差异时，分析差异情况出现的原因，辨识导致差异产生的因素性质，即不可控因素（行业政策、政治环

万科集团2019年评估管理手册1.0

万科集团2019年评估管理操作手册（1.0版）万科集团事业发展中心工程管理2019年3月目录一、前言 (4)二、适用范围 (4)三、地下工程评估体系操作细则 (4)3.1评估组织 (4)3.2地下工程评估条件 (7)3.3地下工程评估评分原则 (7)3.4体系构成 (8)3.5评估考核办法 (8)四、过程评估体系操作细则 (11)4.1过程评估体系构成 (11)4.2质量评估体系 (12)4.2.1评估内容 (12)4.2.2评估组织 (12)4.2.2.1评估周期 (12)4.2.2.3评估范围 (13)4.2.6过程评估评分规则 (17)4.2.6.1质量评估体系计算规则 (18)4.3安全文明评估体系 (20)4.3.1评估内容 (20)五、交付预评估体系操作细则 (27)5.1、评估组织 (27)5.2、交付预评估条件： (29)5.3、交付预评估评分原则： (29)5.4、体系构成 (31)5.5、交付预评估相关说明 (31)六、交付评估体系操作细则 (31)6.1、正式交付评估组织 (31)6.2、正式交付评估评估条件 (33)6.3、交付评估评分原则 (34)6.4、体系构成 (35)6.5、交付评估相关说明 (36)一、前言为及时发现项目施工过程中的安全及质量风险，促进项目安全及质量建设，降低交付风险系数，从而提升工程品质、提高客户长期居住使用的满意度，借此推动集团项目安全及质量施工管理水平的提升，促进质量往客户关注维度去加强管控，特订立此操作手册。

二、适用范围适用于万科集团所有参与工程管理的在建住宅、类住宅。

三、地下工程评估体系操作细则3.1评估组织3.1.1评估内容3.1.2评估周期45天为一周期巡检（第三方评估组提前1天通知项目）。

3.1.3人员安排同一个评估组不能连续两个评估周期评估同一项目，每个评估组人员由3人组成，具体分工情况如下：（1）：桩基工程专项及基坑工程安全文明检查（1人）（2）：地下室质量风险检查（1人）（3）：资料检查（1人）3.1.4前期准备每周期评估开始前由各城市公司将处于地下工程施工阶段的项目清单发送至集团，集团信息汇总完成后将委派第三方评估组对各项目进行评估，第三方评估组将提前1天通知项目，项目接到通知后必须在评估开始前将信息采集表及项目进度照片以邮件形式发送至区域品质管理部，抄送集团工程管理中心邮箱，并抄送评估组长邮箱。

%86团规定_万科集团房屋质量缺陷统计指引

张成皓朱保全解冻万科集团房屋质量缺陷统计指引1、目的 (2)2、适用范围 (2)3、术语与定义 (2)4、职责 (2)5、质量缺陷统计规则 (2)6、缺陷统计计算公式 (3)7、质量缺陷统计数据报送渠道 (3)8、明源CIM系统录入说明 (3)9、三级支持体系 (4)10、附录 (4)张成皓朱保全解冻1、目的统一区域及一线公司房屋实体质量缺陷指标统计方法，保证质量缺陷统计的准确性。

2、适用范围适用于集团所属全资以及非全资但我方负责经营管理的住宅项目。

3、术语与定义3.1 房屋质量缺陷房屋的实体不符合国家相应标准、合同约定或受到客户有效投诉的要求。

3.2 集中交付缺陷总量集中交付期间客户提出要求返修的有效质量投诉。

3.3 无缺陷交付户数集中交付期间客户未提出任何质量问题的交付房屋套数。

3.4 每月质量缺陷数量房屋交付后发生的质量缺陷数量，包含当月内所有房屋（包括集中交付及零星交付的所有房屋）实际发生的质量缺陷总量。

在填报《工程质量保修记录表》时，交付时间两年以下（含两年）的项目需按项目标段进行统计，交付两年以上的项目可合并进行统计。

4、职责4.1 本指引的编制、修订、解释部门为集团工程与采购管理部及集团客户关系管理部。

4.2 一线公司客户关系中心或公司第一负责人授权的其他部门负责质量缺陷的记录、统计及总结。

5、质量缺陷统计规则5.1常见质量缺陷统计规则序号质量类别统计规则普通裂缝以出现条数计1 裂缝龟裂以处计，一处龟裂计作一条2 渗漏以每一个渗漏点或房间数（适用于厨卫）为单位计3 漏水水管、接口、水龙头、阀门漏水以处计3 空鼓以处计（空鼓上出现裂缝，分开统计）4 尺寸偏差以业主一次验收过程中出现部位偏差次数计张成皓朱保全解冻5.2 部品质量缺陷统计规则序号质量类别统计规则1 结构以业主一次验收过程中出现缺陷次数计2 砌体工程以出现同类缺陷条数计3 装饰工程以出现缺陷处或物品个数计4 门窗工程塑钢（铝合金）门窗与入户门分开，以出现问题的门窗樘数计5 家电类以出现问题的物品个数计6 强电工程业主一次验收中线路问题以系统计，其他以物品个数计7 弱电工程业主一次验收中线路问题以系统计，其他以物品个数计8 给排水业主一次验收过程中水管问题以处计，五金件以出现问题物品个数计9 暖通以业主一次验收过程中出现问题次数计，设备及机体以出现问题的物品个数计10 户外总体以出现问题的个数计11 楼栋单体公共部分以出现问题的个数计12 其他门窗与墙体连接处渗漏：填入外墙渗漏，门窗框体本身渗漏填入门窗渗漏毛坯房的墙体面层问题：填入结构部分同样问题如果出现在不同的房间应多单录入详细质量缺陷统计规则见附录一6、缺陷统计计算公式集中交付无缺陷户数比例 = 集中交付无缺陷户数÷集中交付总户数集中交付户均缺陷量 = 集中交付缺陷总量÷集中交付总户数交付后4个月月均每百户缺陷量 =｛（交付4个月内缺陷总量（含集中交付）÷交付4个月内总入住户数)÷4｝×100交付后全年月均每百户缺陷量 =｛（交付12个月内缺陷总量÷交付12个月内总入住户数）÷12×1007、质量缺陷统计数据报送渠道7.1 集中交付质量缺陷、无缺陷交付户数：在“项目入住总结”中填报。

万科集团产品设计质量客户标准检查表20110822(1)

29 30
设计院校审人设计部复核人
审查内容
电梯选型
质量标准
是否满足
(打√或X)
31 32 电梯
33
34 35
36 37 楼梯
38
走廊
39 屋面 40 41 42 43 外立面 44 45 46 47 48 地下室
一般采用小机房电梯，电梯数量、速度、载重等具体配置建议参考附件5 电梯基坑防排水 1、电梯基坑侧壁及底板采用钢筋砼 2、普通客梯基坑应有排水措施，一般是在底部设排水管通向邻近的消防电梯积水坑电梯井道噪音电梯井道不得紧邻卧室，当受条件限制与起居厅相邻时，应采取有效的隔声减振措施电梯机房噪音电梯机房不得紧邻住户布置，开窗不应正对住户门窗，机房电机安装应采取有效的隔声减震措施六层以上住宅，梯段净宽保证≥1100mm；六层及以下住宅，一边设有栏杆的梯段净宽保证≥1000mm（考虑墙体抹灰、施工误梯段宽度差、扶手宽度等因素，一般设计尺寸最少增加50mm；两边有墙的梯段设计尺寸最少增加100mm。遇有保温层及其它特殊突出物时，还应另外考虑）梯段高度梯段处净高≥2250mm。梁位及两端踏步前缘的要求见《通则》条文说明6.7.5 图示平台宽度平台宽应≥梯段宽，同时保证净宽≥1200mm（考虑墙体抹灰、扶手宽度因素，一般设计宽度最少增加50mm。遇有保温层及其它特殊突出物时，还应另外考虑）平台高度平台处净高不小于2050mm。楼梯栏杆 1、从踏步前缘量起，栏杆扶手高度不小于900mm；水平段长度大于500mm时，栏杆扶手高度不小于1050mm 2、楼梯栏杆垂直杆件净距≤110mm，楼梯井宽度≤110mm 走廊宽度走廊净宽≥1200mm；双面布房走廊净宽≥1300mm；入户门前局部空间深度要求同走廊（考虑墙体抹灰、施工误差等，一般设计宽度最少增加50mm。遇有保温层及其它特殊突出物时，还应另外考虑）上人屋面栏杆 1：复核找坡层厚度，最不利处栏杆扶手顶面净高≥ 1150mm；当反沿为可踏面时，应从可踏面顶面算起 2：栏杆垂直杆件净距≤110mm，并不应设横向易攀爬杆件出屋面烟道、排气烟道出口底边及排气管孔距最不利上人屋面完成面高度≥2 米管孔高度石材外立面石材装饰一般采用可靠的干挂工艺，慎用粘贴做法。慎用砂岩、洞石等体积密度小、吸水率高的石材。外立面管线外设管线应设置在不影响外立面效果的隐蔽部位，不得影响门窗洞口及各种墙体预留洞相邻住户防攀爬相邻住户间设有易攀爬互串的空调板、装饰架等构件时，应采用百叶、突出墙面的分隔墙等措施进行有效分隔防护侧壁、底板做法与土壤直接接触的侧壁、底板采用钢筋砼结构板。地下室卫生间优先采用重力排水柱网布置柱网一般依产品定位取7900～8100mm 车位与柱子关系柱子不得影响司机位车门开启（柱中心距车头≤1200mm）层高复核梁高及管线：停车位及行车道上方净高≥2200mm 设备房噪音影响与 1、生活水泵房及变压器室不得紧邻住户房间，应设在住户房间挡水投影范围以外； 2、设备房区入口处以及电气设备房入口处，应设至少200mm 高的砼挡水门槛出入口坡道 1、一般弧形出入口坡道内边墙半径≥4米，360度以上环形坡道，内边墙半径≥5米； 2、出入口坡道上端与室外地坪交接处应设100mm高反坡及截水沟；下端与地库地面交接处应设排水沟地库单元出入口地库单元出入口与行车道间应有2米以上缓冲空间小区出入口数量一般20万平米规模的住宅小区，主次出入口2个为宜。儿童戏水池其它浅水池深水体防护小区内专供儿童戏水的水池水深不得超过300mm 小区内无防护的镜面水池、溪流、跌水池等水深不得超过 300mm；水深300～700mm的其它人工水体，近岸2米范围内水深不得大于300mm 水深大于700mm的人工水体，必须采取有效的隔离防护措施，除有专门管理的泳池外，近岸2米范围，水深不得超过 500mm 室外填土≥1.5米时设管沟或进行压实处理，压实系数≥ 0.92

万科地产2019 集团工程质量管理中心宣贯地产客服《工程品质管控敏感点案例手册(第五版)》

目录
一二三四五六
安全性、功能性问题防水工程结构工程装饰工程
幕墙、门窗工程安装工程
一、安全性、功能性问题
案例1
栏杆高度
案例简述：栏杆高度不足。
1.1m
0.2m
0.86m
0.42m
原因分析： 1、栏杆下部存在可踏面，高度不足； 2、栏杆统一尺寸安装，未考虑阳台、露台等部位保温及找平层厚度，导致局部高度不足。
平开窗拼缝处渗漏
阳台推拉门下口渗漏
原因分析：1、台风高发区施工图评审不到位，未考虑门窗变形渗漏问题；
2、封闭措施不到位。
阳台防火门下口渗漏
解决措施： 1、加强图纸审查，台风高发区应采用系统门窗。2、做好门窗周边封闭措施。
一、安全性、功能性问题
案例12
玻璃安全
案例简述：出屋面雨棚玻璃固定不到位，台风季节易掉落。
案例简述：窗户脱落。
原因分析：铝合金平开窗采用合页铰链，开启时受风压影响导致窗扇掉落。
解决措施：对门窗进行全面检查，当五金件有脱落、损坏或功能障碍时，应进行更换和修复。后续项目禁止使用合页（铰链），应采用滑撑，并增加防坠落措施。
一、安全性、功能性问题
案例10
门窗开启
案例简述：电梯前室、楼梯间休息平台处的上悬窗开启距离大于300mm，有业主反映担心儿童爬出，存在安全隐患。
原因分析： 1、图纸设计未考虑台风天气安全性，玻璃只用胶进行固定； 2、过程巡查力度不足，未及时发现问题。
解决措施：加强图纸审查，出屋面雨棚应固定牢固；施工过程中加强检查及验收。
一、安全性、功能性问题
案例13
龙骨锈蚀
案例简述：幕墙内钢架锈蚀严重，存在安全隐患。

万科成本缺陷手册

本钱缺陷手册目标本钱管理1.缺陷描述目标本钱编制不准确。

案例1、不加分析地套用过往数据－－某工程在进行橱柜招标时发现超目标本钱情况严重，后发现橱柜目标本钱按前期小户型4500元/套测算。

而此次招标户型较大，橱柜长度增加且增加了外厨卖点，到达近6000元/套。

最终导致橱柜的实际发生本钱超出目标本钱。

2、目标本钱编制缺乏依据－－某工程目标本钱编制完成后3个月，总包完成招标，结果比目标本钱降低1800万元，在公司引起轰动。

事后检讨的结果是本钱部对高层建筑缺乏了解，目标本钱编制极其保守。

3、目标本钱编制粗放不精细－－某公司工程动态本钱与目标本钱差异较小，但分工程标本钱不准确，导致责任本钱分解数据偏差，各责任部门意见很大，责任本钱考核无法执行。

改良要点和建议目标本钱编制准确是对本钱管理部的最根本要求。

2.缺陷描述目标本钱科目设置明细度不够，无法指导设计和招标。

案例1、某公司目标本钱编制粗放，绝大多数分项科目仅以单位面积造价表示，例如：总包造价800元/m2。

直接导致本钱超支不知何处超支，本钱节约不知何处节约的混乱管理，面对相关部门与领导的询问也模糊不清，根本无法表达本钱管理专业能力。

2、某工程对各组团景观统一制订目标本钱，按单方面积测算。

但各组团由于其功能重要性不尽相同，且分开招标，在招标过程中本钱部与设计部争议很大，目标本钱指导招标的科学性受到质疑。

改良要点和建议目标本钱的编制是专业能力的表达，更是责任本钱管理的根底。

3.缺陷描述目标本钱编制时间滞后，不能指导后续工作。

案例某工程04年7月施工图出图、04年10月正式施工、05年1月确定目标本钱，对于前期的设计阶段、施工阶段、营销费用未起到任何本钱管理作用。

目标本钱形同虚设。

改良要点和建议目标本钱必须及时编制才能发挥其在本钱管理中的作用。

责任本钱管理1.缺陷描述责任本钱部门归属划分不科学。

案例某公司将主体建筑工程费简单的全部纳入工程经理部责任本钱范畴中。