中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式
最新房地产盈利测算
最新房地产盈利测算房地产盈利测算是通过对房地产项目的投资成本和预期收益进行计算和分析，以评估项目的盈利能力。
以下是最新房地产盈利测算的一般步骤和相关计算公式：1.计算投资成本：房地产项目的投资成本包括购买或建造物业的直接成本，融资成本，土地购置成本等。
通常，投资成本可以通过以下公式计算：投资成本=直接成本+融资成本+土地购置成本2.计算租金收入：租金收入=合同租金x出租率x出租面积3.计算其他收入：除了租金收入，房地产项目还可以通过其他途径获得收入，如停车费、广告费等。
其他收入的计算方式根据项目的特点而定。
4.计算运营成本：运营成本包括房地产项目的日常运作和维护费用，如维修费用、物业管理费用等。
运营成本可以通过以下公式计算：运营成本=修理维护费用+物业管理费用+税费+公共事业费5.计算净收益：净收益是指房地产项目在扣除运营成本后的收入剩余部分。
净收益可以通过以下公式计算：净收益=租金收入+其他收入-运营成本6.计算投资回报率：投资回报率是衡量房地产项目盈利能力的重要指标。
投资回报率=(净收益/投资成本)x100%此外，为了增加计算结果的准确性，还可以考虑以下因素：-投资周期：不同投资周期内的收益可能会有所不同。
-贷款利率：如果房地产项目是通过借贷融资的，贷款利率的考虑将影响运营成本和投资回报率。
-折旧费用：对于已购买的物业，还需要考虑物业价值的折旧因素。
综上所述，房地产盈利测算是一个复杂的过程，需要综合考虑房地产项目的投资成本、租金收入、其他收入、运营成本等多方面因素。
通过对这些因素的计算和分析，可以评估房地产项目的盈利能力和投资回报率，以帮助投资者做出明智的决策。
房地产收入、成本、费用和利润的计算
4、相关的经济利益可以流入企业（实际工作中是预收款和按揭贷款,无问题）
５、相关已经发生的或将发生的成本能够可靠计量(实际工作中可以理解为：竣工结算，但中国实际情况是常年不结算,要依据合同合理办理）
上述收入确认仅仅针对上市公司，实际工作中以发票是否开具为准，否则税局有麻烦,这些仅仅为理论，并且在法律上不利于开发商。法律与实际操作脱节是为了保护弱者利益,开了发票，会计该做收入还要做。
八、配套设施费用归集分配
此科目与“土地开发”雷同,但分为公益性和盈利性,对于可单独出售的，如商场,列入开发成本中就不再公摊，对于社区中心等集体使用，无偿使用的，也要分配到其它开发项目中去。
在会计核算上,能够独立出售的,不用分摊,收入与成本对应，不能出售的，把成本合理分摊到其它可出售项目上。
在计算分配比例的时候,可以以建安预算为准。各项目额占总预算比重分摊
7、其它开发费用
会计科目设置
开发成本的二级科目,可以按照“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”、“代建工程开发”来设置二级；实际工作中对于规模较小,也可以按照XX小区来设置。
六、土地开发成本的分配和结转
能分清受益房屋设施的,直接计入该小区成本；不能分清的，计入“开发成本-土地开发”进行归集，待土地开发完成时,再计入“开发成本-房屋开发”或者“开发成本－配套设施开发”。总之，土地成本必须计入完工小区成本或者配套设施中去。
土地开发成本的分配分录
借：开发成本―――房屋开发――（ＸＸ小区）写字楼
房屋开发―――――――住宅楼
配套设施开发―――――商场(盈利性,出售，有收入对应)
配套设施开发―――――社区中心(公益性,要分摊到盈利性）
房地产的相关的计算公式
房地产的相关的计算公式房地产的相关计算公式房地产是一个庞大而复杂的行业，涉及到许多计算公式。
本文将介绍一些与房地产相关的常用计算公式，并提供相应的说明和例子。
1. 售价计算公式房地产交易中最基本的计算就是售价的计算。
一般来说，售价由房屋的面积、单价和其他附加费用组成。
售价 = 面积×单价 + 附加费用例如，一套房屋的面积为100平方米，单价为每平方米1万元，附加费用为5万元，那么售价为：售价 = 100平方米× 1万元/平方米 + 5万元 = 105万元2. 租金计算公式除了售价，房地产租赁中常用的计算公式是租金的计算。
一般来说，租金由房屋的面积、单价和其他租赁条件（例如租期、押金等）决定。
租金 = 面积×单价×租期 + 押金例如，一套房屋的面积为80平方米，单价为每平方米1000元，租期为1年，押金为2个月租金。
那么租金为：租金 = 80平方米× 1000元/平方米× 1年 + 2个月租金 = 80,000元 + 2个月租金3. 投资回报率计算公式房地产投资的重要指标之一是投资回报率（Return on Investment, ROI）。
投资回报率可用于评估一个房地产项目的盈利能力。
投资回报率 = (净收益 / 投资成本) × 100%其中，净收益是指房地产项目的总收益减去总成本，投资成本是购房价格加上购房时支付的其他费用。
例如，某个房地产项目的总收益为100万元，总成本为80万元（包括购房价格和其他费用），那么投资回报率为：投资回报率 = (100万元 80万元) / 80万元× 100% = 25%4. 抵押贷款计算公式在购房时，许多人会选择申请抵押贷款。
抵押贷款计算可以帮助我们评估贷款的利率、月供和还款总额。
a. 贷款利率计算公式贷款利率通常以年利率表示，但在计算时需要将其转换为月利率。
月利率 = 年利率 / 12例如，如果贷款的年利率为5%，那么月利率为：月利率 = 5% / 12 = 0.4167%b. 月供计算公式月供是指每月还款的金额，它由贷款本金、贷款期限和贷款利率决定。
房地产开发项目利润快速计算公式
2,199,962 总建第平方支出
1,495,974 建筑物占地每平方支出 879,985 总建每平方支出
预期利润额 成本利润率 销售利润率
28,909,925
191%
启动成本占比
31%
总销占比
★本表不考虑投入成本资金的时间价值，蓝色字体部份需要按不同项目填入！
总销售额 预计住宅销售均价 预计商业销售均价
土地成本 土地取得单价 楼面地价 设计费 设计单价 建安成本 建安单价 销售成本 销售费用成本比率
广告成本 比率 税费预付 预付比例 企业管理成本 企业管理费比例 小区配套费用 配套费单价 水电配套费用 配套单价 人防费用 单价 其它费用
1600.00 4000.00
房地产开发项目利润快速核算公式
以假设开发法计算
项目Hale Waihona Puke （元／平方米）（元）
取值说明
技术指标
用地面积
14666.41
容积率
3.00
总建筑面积
43999.23
绿化率
0.30
建筑物占地上限
0.34
商业建面占比
0.21
住宅建面占比
0.79
启动资金
土地成本＋25%建安成本 15,099,865
9239.84 34759.39
504.55 168.18 20.00 700.00 0.03
0.02 0.11 0.03 55.00 50.00 300.00 20.00
住宅销售总价 商业销售总价 项目销售总价
55,615,027 预测值 36,959,353 预测值 92,574,380
土地取得总成本 总价 建安总价 销售总成本
住宅成本及利润测算公式
中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式测算前提条件：城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅成本简要测算：A城市住宅成本=（B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数城市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时根据不同地域进行调整，通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。
B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。
C建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。
7层以下框架结构建筑成本=600-700元7-18层框架结构建筑成本=700-800元18层以上框架结构建筑成本=800-1000元安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。
7层以下安装工程成本=100-120元7-18层安装工程成本=200-250元18层以上安装工程成本=500-700元装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等7层以下装饰装修成本=100-150元7-18层装饰装修成本=200-250元18层以上装饰装修成本=350-450元室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。
室外基础设施配套成本=100-150元根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，墙壁也薄。
一般以山东一带为基数1，黑龙江为1.1，广东为0.9。
调整系数K=0.9-1.1，D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。
其他费用成本=450-500元（在小城市这笔费用会很低）综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表：序号项目名称7层以下7-18层18层以上1 结构建筑600-700 700-800 800-10002 安装工程100-120 200-250 500-7003 装饰装修100-150 200-250 350-4504室外基础配套100-150 100-150 100-1505 小计900-1100 1200-1400 1750-23006 调整系数0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1E分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业管理用房、车库等7层以下可取1.05，7-18层可取1.07，18层以上可取1.1。
房地产开发项目的成本和利润测算模板
房地产开发项目的成本和利润测算模板引言在房地产开发项目的投资决策和实施过程中，成本和利润测算是至关重要的环节。
正确的测算模板能够为开发商提供决策支持和风险控制。
本文介绍一种常用的房地产开发项目的成本和利润测算模板，旨在为读者提供一个参考和借鉴。
费用测算土地成本土地成本通常是房地产项目的主要成本之一，其计算方式可通过以下公式进行：土地成本 = 土地面积 × 土地单价其中，土地面积是指该地块的总面积，土地单价是指该地块的出让价格。
需要注意的是，土地单价可根据当地的土地市场行情进行调整。
建设成本建设成本也是房地产项目的一项重要成本，其包括建筑物的设计、施工和装修等多个方面。
建设成本可以通过以下公式进行计算：建设成本 = 建筑面积 × 建筑单价其中，建筑面积是指该项目的总建筑面积，建筑单价是指每平方米的建筑成本。
建筑单价可以结合当地的建筑企业的报价和开发商的自身实际情况进行调整。
营销费用开发商需要投入一定的资金用于项目的推广和营销，这也是房地产项目中的重要成本项。
营销费用包括广告费用、推广费用、销售人员工资等。
营销费用的计算可通过以下公式进行：营销费用 = （总销售金额 × 营销费用比例）+ 固定营销费用其中，总销售金额是指项目的总销售额，营销费用比例为营销费用与总销售额的比例，固定营销费用是不随销售额变化的营销费用。
利润测算经营利润经营利润是指该项目的总销售收入减去总成本后的剩余额度。
其计算方式为：经营利润 = 总销售收入 - 总成本投资回报率投资回报率是衡量项目投资收益和风险的重要指标。
其计算方式为：投资回报率 = 经营利润 / 总投资金额其中，总投资金额等于土地成本、建设成本和营销费用总和。
分配利润开发商往往需要按照一定比例将项目利润分配给投资方、管理团队和合作伙伴等，这也是利润测算中的重要环节。
具体分配方案可以根据合同约定进行。
例如，投资方可获得投资回报率的一定比例、管理团队可获得固定管理费用和绩效分成等。
房地产计常用公式
房地产计常用公式房地产是一个复杂的领域，涉及到许多不同的指标和公式。
以下是一些房地产常用的公式：1.总租金收入：总租金收入=单个单位的租金×总单位数量2.现金流量：现金流量=总租金收入-总开销（包括管理费用、维护费用和贷款利息等）3.净现值（NPV）：净现值是投资回报率的一个重要指标，它是指一个项目或投资的现金流与初始投资之间的差额。
净现值可以用以下公式计算：NPV=-初始投资+∑（每年现金流量/(1+投资回报率)^n）4. 资本化率（Capitalization Rate）：资本化率是一个房地产投资的重要指标，也被称为ROI（投资回报率）。
它可以通过以下公式计算：资本化率=净年收入/房地产市场价值5. 租金回报率（Rent Yield）：租金回报率是指每年租金收入与房地产市场价值之间的比率。
它可以通过以下公式计算：租金回报率=（每年租金收入/房地产市场价值）×1006. 估值（Valuation）：估值是指确定一个房地产物业的市场价值。
它可以通过以下公式计算：估值=净年收入/资本化率7. 简单回报率（Simple Return）：简单回报率是指投资回报的百分比，它可以通过以下公式计算：简单回报率=（最终价值-初始投资）/初始投资8.抵押贷款计算：抵押贷款计算可以帮助购买房地产的人计算每个月的还款金额。
它可以通过以下公式计算：每月还款金额=贷款金额×每月利率×（1+每月利率）^还款期限）/（（1+每月利率）^还款期限-1）9.自由现金流：自由现金流是指在支付开支之后剩余的现金流。
它可以通过以下公式计算：自由现金流=总租金收入-总开支10. 盈利能力指标（Profitability Ratios）：盈利能力指标用于衡量房地产投资的盈利能力，一些常见的指标包括毛利率、净利率和投资回报率等。
这些是常用的房地产计算公式，帮助投资人评估房地产项目的可行性和盈利能力。
房地产收入、成本、费用和利润的计算
房地产收入、成本、费用和利润的计算实务提交首页 > 实务 > 会计实务 > 正文房地产收入、成本费用和利润的计算2014-07-14 06:58:09来源：作者：【大中小】添加收藏一、房地产主营业务收入分类（用于二级科目设置，收入和成本对应设置）房地产主营业务收入是指：对外转让、销售、结算和出租开发产品等所取得的收入、具体包括土地转让收入（建设场地销售收入）、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租开发产品的租金收入。
其它收入是指：商品房售后服务收入，以及销售材料、转让无形资产、出租固定资产等形成的收入。
二、房地产行业收入的确认原则（必须同时满足下述五项条款）1、企业已经将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（例如，房屋已经出售完毕，但工程尚未竣工，虽然发票已开，但不符合收入确认原则，比如地震了）2、企业没有保留与所有权相联系的继续管理权，也没有对已经出售的房屋实行有效的控制；（实际工作中可以理解为：未与业主办理房屋交接手续，不得确认收入）3、收入的金额可以可靠的计量（实际工作中不存在问题）4、相关的经济利益可以流入企业（实际工作中是预收款和按揭贷款，无问题）5、相关已经发生的或将发生的成本能够可靠计量（实际工作中可以理解为：竣工结算，但中国实际情况是常年不结算，要依据合同合理办理）上述收入确认仅仅针对上市公司，实际工作中以发票是否开具为准，否则税局有麻烦，这些仅仅为理论，并且在法律上不利于开发商。
法律与实际操作脱节是为了保护弱者利益，开了发票，会计该做收入还要做。
注意：A、销售金额的确定，应当是建筑总面积来确定的销售金额，而不能是实用面积，目前中国销售大都是建筑面积，还便于会计核算，如果是实际工作中按照实用面积来销售房屋的，财务应用实用面积＋公摊面积来计算并分摊成本。
B、已经办理销售、交付手续，但产权尚未办理的，企业应设置“代管房产备查簿”进行实务管理，但不得入账，也不得计提折旧。
房地产估价 收益法原理公式
房地产估价收益法原理公式房地产估价中的收益法是一种常用的评估方法，它基于未来收益的预期来确定房地产的价值。
咱们先来说说收益法的原理。
想象一下，你有一套房子，你可以把它租出去，每个月能收到租金。
这租金就是房子给你带来的收益。
那怎么通过这些收益来算出房子值多少钱呢？这就用到了收益法。
收益法的核心原理就是把未来预期的收益，通过一定的方法折算成现在的价值。
简单来说，就是考虑到货币有时间价值，未来的钱没有现在的钱值钱，所以要把未来的收益“打折”算到现在。
咱们来看看收益法的公式。
收益法的基本公式是：V = A / r × [1 - 1/ (1 + r)ⁿ] 。
这里的 V 代表房地产的价值，A 是房地产每年的净收益，r 是折现率，n 是收益年限。
比如说，有一套房子，每年能稳定收租金 5 万块，折现率假设是8%，预计能收租 20 年。
那这套房子的价值大概就是：5 万 / 8% × [1 -1 / (1 + 8%)²⁰] 。
我之前碰到过这么一个事儿。
有个朋友想卖一套小公寓，找我帮忙估估价。
那套公寓位置不错，周边租房需求挺旺的。
我去调查了一下周边类似公寓的租金情况，发现平均每个月能租到3000 块。
一年下来，净收益大概就是 3 万 6 。
然后我又参考了当时的市场情况，确定折现率为 7%，并且预计这套公寓还能租 15 年。
按照收益法的公式一算，这公寓的价值就出来了。
朋友一开始还不太相信，觉得我算得太简单。
我就给他仔细解释，告诉他每年的收益怎么折算到现在，为什么要考虑折现率等等。
最后他算是明白了，还直夸我专业。
其实在实际运用中，收益法也不是那么简单的。
确定每年的净收益就不容易，要扣除各种费用，比如物业费、维修费啥的。
而且折现率的确定也很关键，它受到市场利率、风险等多种因素的影响。
要是算错了，那估价可就差得远了。
所以啊，房地产估价用收益法，虽然公式看起来简单，但实际操作得仔细认真，考虑各种因素，才能得出比较准确的结果。
房地产开发项目的成本和利润测算模板
房地产开发项目的成本和利润测算模板一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门: 市财政局3.依据: (1)京政发[1993]34号文.(2)京政发[1994]43号文.4.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.标准: (1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发[1993]34号文标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的2% - 10%.说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线600元/米雨水管线700元/米污水管线800元/米煤气管线1000元/米热力管线2000元/米供电管线700元/米电信管线1500元/门道路80元/平米绿化20元/平米(3)经验数据:环卫费5元/平米照明费5元/平米(4)该项费用一般范围150-400元/平米普通住宅150元/平米高档住宅(公寓,写字楼)400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费1.建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1) 普通住宅多层900-1000元/平米高层1600-1800元/平米(2) 公共建筑A.公寓,写字楼3000-4500元/平米其中: 结构1000-1500元/平米装修800-1000元/平米设备1200-2000元/平米B.别墅3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发[1985]149号文;标准:建筑面积9678-10630平米/千户工程取费按实际工程量. ①.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标; ②.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政办发(1987)第152号文标准:中标额*1‰3.预算审查费依据:(84)建京经字第439号;标准:预算造价*0.5‰（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;(2)[93]京建法字第029号标准:工程造价*适用税率说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。
中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式
中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式测算前提条件：城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅成本简要测算：A 城市住宅成本=（B 土地楼面成本+C 建筑安装成本+D 其他费用）*E 分摊系数城市住宅成本包括：土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时根据不同地域进行调整，通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。
B 土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。
B 土地楼面成本可通过公开土地转让市场价格或其他渠道获悉，C 建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K建筑安装成本如需要落实较准确价格，可咨询当地工程造价咨询公司专业人员。
结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。
7 层以下框架结构建筑成本=600-700 元7-18 层框架结构建筑成本=700-800 元18 层以上框架结构建筑成本=800-1000 元安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。
7 层以下安装工程成本=100-120 元7-18 层安装工程成本=200-250 元18 层以上安装工程成本=500-700 元装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等7 层以下装饰装修成本=100-150 元7-18 层装饰装修成本=200-250 元18 层以上装饰装修成本=350-450 元室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。
室外基础设施配套成本=100-150 元根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，墙壁也薄。
一般以山东一带为基数1，黑龙江为1.1，广东为0.9。
调整系数K=0.9-1.1，D 其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。
房地产开发项目的成本和利润测算模板
房地产开发工程的成本和利润测算模板（一）请问：房地产开发企业在楼盘未开发前，如果测算楼盘的成本和利润？北京一个模板，你参考一下房地产工程的投资成本详细目录一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门: 市财政局3.依据: (1)京政发[1993]34号文. (2)京政发[1994]43号文.4.说明:(1) 各区类地价取值详见附件。
(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政。
(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用。
(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发工程的基础设施建设.(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范. 同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价。
(2) 土地出让金修正系数表(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平M)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额。
标准:按实际发生工程量计算。
说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平M,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文。
房地产盈利测算(含计算公式)
总价（万元）一、开发成本1-6项之和859,205,055.662,353.881、土地成本1-1—1-3项之和268,209,712.031-1、土地出让费255,490,107.721-2、拆迁补偿费2,500,000.001-3、土地契税按土地出让费×4%计算10,219,604.312、前期工程费2-1—2-8项之和82,287,864.812-1、规划\施工\人防\管网设计费总建筑面积×37元/㎡14,245,686.722-2、可行性研究费30万元300,000.002-3、招投标费建安工程费×0.2%818,462.482-4、地质、文物勘察费2,988,480.582-5、开发报建费1,573,957.082-6、环评、防雷等1,790,272.572-7、配套费42,571,005.382-8、前期其他费18,000,000.003、建安工程费费3-1—3-5项之和393,338,821.503-1、住宅按900元/㎡计315,918,582.503-2、公寓按1100元/㎡计11,996,006.003-3、商铺按1200元/㎡计28,808,515.003-4、公建配套按1000元/㎡计5,921,200.003-5、地下室及人防按1800元/㎡计30,694,518.004、基础设施建设费4-1—4-8项之和108,774,473.004-1、供电工程总建筑面积×102元/㎡39,500,752.644-2、供水工程总建筑面积×17元/㎡6,709,520.944-3、排水工程总建筑面积×21元/㎡8,261,676.564-4、道路工程总建筑面积×26元/㎡10,084,766.494-5、环境绿化工程总建筑面积×54元/㎡12,445,440.634-6、煤气工程等总建筑面积×34元/㎡12,112,786.444-7、供暖工程总建筑面积×45元/㎡17,459,529.304-8、临时工程费2,200,000.005、开发期间费用5-1—5-4项之和3,294,184.325-1、监理费2,172,741.635-2、工程质量监督管理费546,697.855-3、档案咨询费487,250.255-4、配套工程质量监督费87,494.596、不可预见费3,300,000.009.049.029.02项目计算依据可售分摊单价（元/㎡）734.79整体经济效益计算表整体技术指标说明:本表三期为普通住宅占地面积:260,479.32;容积率:1.17;总建筑面积:387,989.54;公建:5,921.2;地下室:17,052.51;可销售面积:365,015.83;可销售面积分类:住宅329,826.36;商铺24,284.01;公寓;10,905.46;225.441,077.59整体经济效益计算表。
房地产开发利润的计算
房地产开发利润的计算房地产开发利润的计算——现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）减去各种成本、费用和税金后的余额。
而在成本法中，“售价”是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。
【测算开发利润应掌握下列几点】：一开发利润是所得税前的，即：开发利润＝开发完成后的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费二开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。
三开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。
开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：1）计算基数＝土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接成本利润率，即：直接成本利润率＝开发利润/（土地取得成本+开发成本）2）计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用，相应的利润率可称为投资利润率，即：投资利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用）3）计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用，相应的利润率可称为成本利润率，即：成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）4）计算基数＝开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可称为销售利润率，即：销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值综述所以在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。
从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来测算，所得的结果都是相同的。
房地产收益法的公式2023简版
房地产收益法的公式房地产收益法的公式1. 引言房地产收益法是评估房地产投资收益的一种常用方法。
通过对房产的租金收益进行估算，以及考虑房产的增值潜力和成本，可以对房地产投资的盈利能力进行评估。
在进行房地产收益法评估时，需要了解其中的公式和计算方法，才能做出准确的分析和决策。
2. 房地产收益法公式房地产收益法的公式是通过计算房地产投资的净收益和总投资额之间的关系，来评估房地产投资的盈利能力。
下面是房地产收益法的公式：资本化率（Capitalization Rate）公式：资本化率 = 净年收益 / 房地产市值净年收益（Net Operating Income）公式：净年收益 = 总年租金收入 - 总年房地产成本总房地产成本（Total Real Estate Costs）公式：总房地产成本 = 购买价格 + 买房相关费用 + 修缮费用3. 公式解析下面对房地产收益法的公式进行解析，以便更好地理解其含义和应用。
3.1 资本化率公式资本化率是衡量房地产投资回报率的重要指标。
它代表了每一单位投资所能产生的年收益率。
资本化率越高，说明投资回报越高。
资本化率公式中的净年收益是通过扣除房地产的运营成本后得到的，而房地产市值是指房产的估值。
3.2 净年收益公式净年收益是指从房地产投资中获得的年收入，减去房地产的运营成本后得到的净收入。
其中，总年租金收入是通过考虑租金收入和租金空置率计算得出的，而总年房地产成本是指房地产的运营成本，包括维修费用、物业管理费用等。
3.3 总房地产成本公式总房地产成本是指购买房地产所需要支付的全部费用。
其中，购买价格是指购买房地产时的成交价，买房相关费用包括中介费用、税费等，修缮费用是指购买房地产后进行装修和维修所需要的费用。
4. 实例应用下面通过一个实例来应用房地产收益法的公式，进行房地产投资的评估。
假设一个房地产的购买价格为30万，买房相关费用为5万，修缮费用为8万。
该房地产的总年租金收入为10万，总年房地产成本为2万。
(整理)房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额-所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0，则项目不可接受。
(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为：CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。
(3)动态投资回收期动态投资回收期(P)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投b资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
住宅成本及利润测算公式 可比楼盘量化定价法 住宅定价方法 地产项目定价方法方案案例
价格策略--------【品牌】多层项目1 [hhyy]项目组一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大利润目标B、市场占有份额目标C、销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。
根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。
此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。
采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。
由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。
三、竞争楼盘态势2 [hhyy]项目组1、金山板块及其他同类物业竞争对比表相关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、3 [hhyy]项目组位置等方面都优于本项目。
其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。
另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。
区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。
相关提要2：各个板块之间竞争激烈。
“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。
这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。
2．主要竞争对手价格特征◆金山碧水三期金山碧水三期B区起价1677元/㎡，均价1833元/㎡，最高价2174元/㎡；一、二层差价100元/㎡，二、三层差价90元/㎡，三、四层差价30元/㎡，水平差价80元/㎡，东西无明显差价；复式为最高价；按揭贷款不打折，一次性付款98折。
房地产企业经济评价指标及计算公式
房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分：房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系第二部分：房地产企业的经营收入和利润一、经营收入经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。
包括销售收入、出租收入和自营收入。
销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价自营收入＝营业额—营业成本—自营中的商业经营风险回报二、利润经营利润＝经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税其中：经营收入＝销售收入+出租收入+自营收入销售收入＝土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入出租收入＝房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用＝管理费用+销售(经营)费用+财务费用利润总额＝经营利润+营业外收支净额税后利润＝利润总额-所得税可供分配利润＝税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)第三部分：房地产企业经济评价指标及其计算公式一、经济评价指标体系二、房地产企业盈利指标计算方法（一）动态指标(1)财务净现值(NPV)财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和式中：NPV=项目在起始时间点的财务净现值CI=现金流入量CO=现金流出量=基准收益率或设定的目标收益率ic如果NPV大于等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。
如果NPV小于0，则项目不可接受。
(2)财务内部收益率(IRR)财务内部收益率(IRR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
其计算公式为：CI=现金流入量CO=现金流出量项目在t年的净现金流量（CI-CO）tn——计算期，即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。
(3)动态投资回收期动态投资回收期(P)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投b资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
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中国城市住宅房地产成本及利润测算简要公式
测算前提条件：城市国有土地、混凝土框架结构、毛胚房住宅成本简要测算：
A城市住宅成本=（B土地楼面成本+C建筑安装成本+D其他费用）*E分摊系数城市住宅成本包括土地成本、建筑安装费用及在项目中开发其他费用，同时根据不同地域进行调整，通常南方城市中住宅建筑安装成本比北方低。
B土地楼面成本=土地综合地价/小区建筑面积土地购买价格即综合地价，包括拍卖或转让时、拆迁补偿费用、土地出让金、相关交易税金。
C 建筑安装成本=（结构建筑+安装工程+装修装饰+室外基础设施配套）*调整系数K 结构建筑成本包括土石方、基础、钢筋混凝土主体结构、砌筑、防水、保温等。
7层以下框架结构建筑成本=600-700元 7-18层框架结构建筑成本=700-800元 18层以上框架结构建筑成本=800-1000元
安装工程成本包括给排水、采暖、强电照明、弱电系统、通风空调、消防系统、电梯、煤气、中水处理、变电所等。
7层以下安装工程成本=100-120元 7-18层安装工程成本=200-250元 18层以上安装工程成本=500-700元
装饰装修成本包括门窗、外墙面装饰装修、楼梯间等公共部分装饰装修等 7层以下装饰装修成本=100-150元 7-18层装饰装修成本=200-250元 18层以上装饰装修成本=350-450元
室外基础设施配套成本包括、室外水网、室外电气、室外煤气、室外绿化景观、室外供热网、室外照明等。
室外基础设施配套成本=100-150元根据中国地域不同，北方需要采暖及保温、墙壁也厚，而南方基本没有采暖保温，墙壁也薄。
一般以山东一带为基数1，黑龙江为1.1，广东为0.9。
调整系数K=0.9-1.1，
D其他费用包括勘查设计费、工程监理费、工程造价咨询费、政府收费、配套扩容费、工程保险、建设单位办公管理费、人防、白蚁费等等。
其他费用成本=450-500元（在小城市这笔费用会很低）综合上述简要分析，各楼层建筑安装成本如下表：
序号项目名称 7层以下 7-18层 18层以上 1 结构建筑 600-700 700-800 800-1000 2 安装工程 100-120 200-250 500-700 3 装饰装修 100-150 200-250 350-450 4室外基础配套 100-150 100-150 100-150 5 小计 900-1100 1200-1400 1750-2300 6 调整系数 0.9-1.1 0.9-1.1 0.9-1.1
E分摊系数是指小区中，存在部分公用面积，即所有建筑面积中存在部分不可出售面积，如楼梯间、物业管理用房、车库等7层以下可取1.05，7-18层可取1.07，18层以上可取1.1。
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B土地楼面成本可通过公开土地转让市场价格或其他渠道获悉，C建筑安装成本如需要落实较准确价格，可咨询当地工程造价咨询公司专业人员。
每平方米利润简要测算：
所得税税前利润=（平均销售价格-住宅成本-销售费用-营业税金及附加-财务成本贷款利息）*0.8
平均销售价格可取售价中间值，住宅成本可由前面公式简要计算，销售费用按照平均销售价格5%计算；
营业税金及附加按照平均销售价格5.5%计算；财务成本贷款利息按照150元计算； 0.8是考虑土地增值税，如不缴纳就不需要交纳。
一般土地增值税为30%，即系数本该是0.7，但考虑到开发商基本上会使用加大成本，减少缴税的各种手段，故上调到0.8，有时地方政府鼓励会开发，此费用就优惠掉了，落入开发商的腰包。
举例说明一下开发商利润水平：大连某可看可海高层平均销售价格=8500元/平方米
A城市框架毛胚住宅成本=（B土地楼面成本1200+C建筑安装成本2300+D其他费用500）*E分摊系数1.1
A城市框架毛胚住宅成本=3905元/平方米销售费用=400/平方米
营业税金及附加=440元/平方米财务成本贷款利息=150元/平方米
所得税税前投资利润=（8000-3905-400-440-150）*0.8=2484元/平方米所得税税后投资利润=2484*（1-33%）=1932元/平方米税后投资利润率=1932/（3905+150）*100%=47.64%
按照一个项目三年运作建设销售期计算，则此项目年税后利润率为（1+47.64%）开三次方再减1即为年税后投资利润率13.87%。
高层建筑是最低的收益项目，要是多层及小高层，年投资利润率更高，可达到15-20%。
上述是总投资的利润率，更应关注的是计算其资本金利润率。
一般在房地产开发中，资本金国家目前规定要达到开发资金要求的40%，综合考虑地产商贷款银行贷款、拖欠工程款、施工单位垫款、房屋预售资金回流等财务杠杆，实际开发商在整个项目开发过程中，资本要求一般低于国家要求的40%，在30%-40%之间，甚至更低。
资本金利润率=税后投资利润率/40% 上述例子中的
资本金利润率=47.64%/40%=119% 资本金年利润率=13.87%/40%=35%
上面简要的测算，只是正常盈利能力的测算，操作的好，盈利能力更高。
开发商降低成本的方式很多，常见如：
土地出让中降低出让年限，如果国家规定住宅一般使用权为70年，而开发商只要50年，或更低。
这样可少交土地费用。
保温采暖作低要求防水用劣质材料外墙简单处理
内墙分隔厚度低导致隔音差
更恶劣的是让设计院在设计中钢筋含量使用最低限度，减省钢筋更多的是房屋抵押给施工单位在纳税中，故意增加成本，少交税
通过人际关系及商业贿赂，少交政府相关收费其他等等。
以上见解及价格主要是提供大家参考，在国内房价上涨的浪潮中，在房价的市场博弈中，能比较清楚了解双方的底细，加强砍价能力。