国际区住宅类产品市场定位分析
世联深圳市波托菲诺国际公寓客户定位及营销建议
分析市场上的威胁，如竞争对手的进攻、政策变化、经济波 动等。
03 营销策略
产品策略
定位明确
针对高端商务人士和家庭 客户，提供高品质的居住 体验和配套服务。
特色服务
提供定制化服务，如商务 中心、会议室、健身房、 儿童游乐区等，满足客户 多元化需求。
设施完善
确保公寓内设施齐全、高 端，包括豪华装修、智能 家居等。
注重生活品质，追求舒适、 便利的居住环境，喜欢国 际化的生活方式和社交圈。
客户需求分析
舒适度需求
便利性需求
客户对居住环境的舒适 度要求较高，希望房间 内设施齐全、装修精致、
空间宽敞。
客户希望公寓地理位置 优越，周边生活配套设 施齐全，如商场、超市、
餐厅等。
服务需求
客户对公寓提供的服务 有较高要求，如24小时 安保、清洁服务、维修
预算分配
根据营销计划的需求，合理分配预算，确保各项营销活动的顺利 开展。
预算控制
对实际花费进行监控，及时调整预算分配，避免超支现象。
营销效果评估
评估指标
设定合理的评估指标，如客户满意度、入住率、口碑传播等。
数据收集与分析
通过客户反馈、在线评价、销售数据等方式收集相关数据，对营销 效果进行分析。
调整与优化
加强客户关系管理
建立客户档案
记录客户的个人信息、入住记录和喜 好等，以便提供更个性化的服务。
定期回访
对入住过的客户进行定期回访，了解 他们的满意度和需求，提高客户忠诚
度。
客户关怀
在客户生日、重要节日等特殊日子， 发送祝福信息和优惠券，提升客户体
验。
创新营销手段
社交媒体营销
利用微信、微博等社交媒体平台，发布酒பைடு நூலகம்动态、特惠信息和互动 活动，吸引目标客户。
国际市场定位与营销策略
国际市场定位与营销策略漫步在繁华的商业街区，你会发现各式各样的品牌和产品，它们的存在不是偶然的。
在全球化的世界里，市场竞争日益激烈，如何在国际市场定位并采用适当的营销策略成为了企业必须考虑的问题。
本文将探讨国际市场定位与营销策略。
一、国际市场定位国际市场定位是一个复杂的过程，需要进行全面的市场研究和分析，考虑市场的文化，语言，法律和政治环境等因素。
通过市场调查和分析，企业可以确定目标市场和目标客户，并确定如何进入该市场。
在国际市场定位过程中，有几个关键因素需要考虑。
1. 文化因素不同的文化具有不同的行为方式、价值观和消费习惯。
因此，在市场研究的过程中，了解目标市场的文化背景是非常重要的。
在制定营销策略时，在文化差异方面需要进行适当调整，以满足消费者的需求。
2. 经济因素不同国家的经济状态和消费者的经济能力也是影响国际市场定位的一个重要因素。
在进入新市场时，企业必须考虑经济环境、人口结构、收入分配和消费水平等因素。
3. 法律和政治环境不同的国家有不同的法律和政治环境，这对企业进入新市场和开展业务产生了重要的影响。
企业需要了解自己的目标市场的法律和政治环境，并在制定营销策略时考虑这些因素。
二、营销策略一旦确定了目标市场和目标客户，企业需要选择适当的营销策略来进入市场并吸引消费者。
1. 产品定价策略在制定营销策略时，确定产品价格是一个重要的考虑因素。
价格定位策略通常基于消费者的购买力和品牌的竞争优势。
在进入新市场时，企业需要考虑竞争对手的价格和质量水平，并对目标市场的购买力和支付习惯加以考虑。
2. 产品宣传策略产品宣传策略是一种让消费者在尽可能短时间内了解产品的策略，可以使用招牌、传单、商品广告、电视广告或在线广告等方式进行。
宣传渠道取决于目标市场的特点，例如目标客户的年龄、收入和兴趣爱好等。
3. 渠道策略渠道策略是一个企业将产品或服务发送到消费者手中的过程。
企业可以通过代理分销、直接营销或线上销售等方式进行。
西安兰乔国际城地产的项目定位的报告
经济落后，高端客户的资源有限。
兰乔国际城项目定位分析--2
结论： 本地块做豪宅，本地缺少
消费力，对区域外的西安市城 区高端客户没有吸引力。
兰乔国际城项目定位分析--2
本地块能否做传统的主流住宅？（90-140㎡）
老城区：主流社区 市场特征：
1、客户要以本区域内部客户为主，对区域外的客户具有一定的吸引力。 2、市场同类产品较多，竞争激烈。
634.938 92.02
以上数据来源：深圳市房地局
兰乔国际城市场分析--2
从上表可看出： 成交量排名前5名的套均面积
一方面是大户型197.42平米 一方面是60-80平米的中小紧凑型户型
总结： 在现阶段市场理性期，需求量最大的还是中小户
型。
兰乔国际城市场分析--1
结论：
假如在理性的的市场环境下，首次置业者反而是市场主力 购买者。
优势： 城市规划道路状况优良 环境好 居住人层次素质较高 未来发展前景明朗
劣势： 周边城市配套不完善 区内交通差
兰乔国际城项目定位分析--1 处在传统老城区的兰乔国际城地块：
优势： 地铁概念 城市配套设施齐全 教育齐全，学校可选性多 区内交通方便 人气旺盛 未来规划（南有酒店、办公区域）
劣势： 文明程度差 周边居住混乱 路面狭窄
兰乔国际城项目定位分析--3
为确保真实、有效性，在此次调研问卷中设置有测谎题，标注绿色、红色部分均为测谎题，
标注阴影部分为本次问卷重点
主体问卷
1、您目前的居住区域？ □城内 □城北 □城东 □城西 □城南 □高新 □曲江 □长安区
2、您目前的房产状况？ □单位分房 □自主购买 □租赁
3、您现住房房屋面积？ □40—50㎡ □50—70㎡ □70—90㎡ □90—110㎡ □110—130㎡ □130—150㎡ □150—200㎡ □200㎡以上
(联祥)沈阳同方国际城定位及营销推广方案
同方国际城 定位及营销战略思考
联祥臵业同方联合项目组
2011.2.23
本报告结构
PART1 项目认识
PART2 开发环境研究 PART3
项目整体定位
PART4 PART5
营销推广策略 策略分解及执行
3
本报告结构
PART1 项目认识
项目本体分析 项目目标
PART2 PART3
PART4 PART5
1 7 #
1 9 # 2 0 # 2 1 # 2 2 #
产品价格
均价：5800元/平（折后）
央行上 调金融 机构人 民币存 贷款基 准利率 0.25个 百分点
10月19日
大连出 台限购 令 沈开 发商担 心 10月20日
央行第 六次上 调 存款 准备金 率 12月10日
公积金 存贷款 基准利 率上调 0.25个 百分点。 12月26日
央行上 调存贷 款基准 利率 0.25个 百分点。
2月9日
4月17日
国务院 《国务 院关于 遏制房 价过快 上涨的 通知 》
4月22日 银监会： 二套房认 定标准 “认房不 认贷 ”
5月6日 住建部 等部门 拟监控 预售款
10月 第三套 房贷全 面叫停
11月1日 首付最低30%， 利率为同档期 基准利率下浮 15%；二套住 房为首付最低 50%，利率执 行同档期基准 利率的1.1倍， 禁止对第三套 及以上住房提 供贷款。
政 策
2011年伊始即出台国八条，加息、限购令等式严厉的调控 显示出国家打压房地产的决心，预计2011年国家调控房地 产的政策将越加严厉。
本报告结构
PART1 项目认识
PART2
开发环境研究 项目整体定位
国际市场区隔与定位
6-14 International Marketing
6-15 International Marketing
國際目標市場選擇策略(1/4)
目標市場選擇策略：有限集中(narrow focus) 、國 家集中(country focus) 、國家多角化(country diversification) 、及全球多角化(global diversification)等策略，如圖6.2所示。
6-8 International Marketing
國際市場區隔的理由 (3/4)
6-9 International Marketing
國際市場區隔的理由 (4/4)
二、企業資源有限
由於企業之資源有限，因此為了集中資源，可以針 對一個或少數幾個區隔市場，提供適當的行銷組合。 依據80/20法則，企業百分之八十之利潤，可能是 由百分之二十之顧客所創造
6-13 International Marketing
以「手機」為中心的生活風格(Lifestyle )
近年來，日本年輕人已逐漸形成一種以「手機」為中心的 生活風格，沒有手機簡直不知道該怎麼辦，上班族若忘記 帶手機出門上班，還會裝病早退，沒有手機就像業務人員 沒帶名片一樣。 據日本官方年2008的統計，日本小學生約有33%使用手機， 高中生高達96%使用手機，高中女生平均一天花124分鐘 上網，男生花92分鐘，他們用手機讀書、聽音樂、聊天和 上網。
2. 國家集中策略：
即選擇集中在少數的國家，但進入多個不同的市場。 例如，喬山一開始跨入國際市場時，就先選擇美國 市場，在切入「高級」家用市場之後，再跨入「一 般型」家用市場、及「商用市場」
6-18 International Marketing
市场定位及分析
市场定位及分析一、市场定位市场定位是指企业根据自身资源和竞争环境，确定目标市场，并通过差异化的产品、定价、渠道和宣传等手段，满足目标市场的需求，从而获得竞争优势。
1. 目标市场选择在进行市场定位之前，首先需要选择适合的目标市场。
根据产品特点、竞争对手、消费者需求等因素，我们选择了以下目标市场：- 城市年轻白领群体：这一群体具有较高的消费能力和消费意愿，对新鲜、时尚的产品有较高的需求，并且愿意为其付出相应的价格。
- 中高端家庭：这一群体注重生活品质，对品质、服务和品牌有较高的要求，愿意为其愉悦的购物体验支付额外费用。
2. 市场细分在确定目标市场后，我们进一步对市场进行细分，以便更好地满足不同消费者的需求。
- 年龄细分：根据消费者的年龄段，将市场细分为青少年、青年、中年和老年等不同群体，以便更好地定位产品和宣传。
- 地理细分：根据不同地区的消费习惯、文化背景等因素，将市场细分为北方、南方、沿海地区等不同区域，以便更好地满足不同地区消费者的需求。
二、市场分析市场分析是指对目标市场进行深入研究和分析，以便了解市场的规模、增长趋势、竞争对手、消费者需求等关键信息，为制定市场策略提供依据。
1. 市场规模和增长趋势分析通过市场调研和数据分析，我们得出以下结论：- 市场规模：根据统计数据，目标市场的规模约为XX亿人民币，呈现稳定增长的趋势。
- 增长趋势：由于经济的持续发展和消费水平的提高，目标市场的增长速度较快，估计未来几年将保持XX%的年均增长率。
2. 竞争对手分析通过对竞争对手的调查和分析，我们得出以下结论：- 竞争对手数量：目标市场存在多家竞争对手，其中包括国内知名品牌和国际知名品牌。
- 竞争对手优势：竞争对手在品牌知名度、产品质量、价格竞争等方面具有一定的优势。
- 竞争对手劣势：竞争对手在产品创新、渠道拓展等方面存在一定的劣势。
3. 消费者需求分析通过市场调研和消费者访谈，我们得出以下结论：- 消费者需求：目标市场的消费者对产品的品质、服务、品牌和价格等方面有较高的要求，注重购物体验和个性化定制。
国际市场分析(国际市场营销)
市场挑战者
在市场上处于第二、第三位的企业，通常具有较 强的竞争实力和市场份额。对于市场挑战者，应 采取主动进攻的策略，寻求市场突破和扩大市场 份额。
市场补缺者
在市场上专注于某一特定领域或客户群体的企业 ，通常市场份额较小但具有专业性和特色。对于 市场补缺者，应采取专业化和差异化策略，提高 产品和服务质量，满足特定市场需求。
评估目标国家的信息技术发展水平，包括互联网普及率、 移动通信网络等，以制定数字化营销策略。
01
基础பைடு நூலகம்施
了解目标国家的基础设施状况，包括交 通、通讯、能源等，以评估国际市场营 销的物流和供应链管理需求。
02
03
科技创新
关注目标国家的科技创新动态，分析 新兴技术和产业的发展趋势，以寻找 市场机会和竞争优势。
个人因素
消费者的年龄、性别、家庭生命周期、 教育程度等个人因素也会对其购买行 为产生影响。
04
国际市场竞争对手分析
竞争对手类型与识别
直接竞争对手
与企业在同一市场上提供相同产品或服务的 企业，是主要的竞争者。
间接竞争对手
在同一市场上提供类似产品或服务的企业， 可能成为潜在的竞争者。
替代品竞争对手
提供与本企业产品功能相似但不同类产品的 企业，可能成为替代品竞争者。
社会文化环境
01
消费习惯
语言差异
02
03
宗教信仰
了解目标国家消费者的消费习惯、 偏好和价值观，以制定符合当地 市场的营销策略。
评估目标国家的语言差异，包括 语言种类、方言和语言使用习惯 等，以制定有效的沟通策略。
了解目标国家的宗教信仰状况， 分析其对消费者行为和市场机会 的影响。
技术环境
国际市场营销环境分析
国际市场营销环境分析国际市场营销环境分析是指对国际市场中各种因素进行全面分析和评估的过程。
它涉及到政治、经济、社会、文化和技术等方面的因素，以帮助企业理解国际市场的特点，采取适当的营销策略来开拓国际市场。
本文将对国际市场营销环境进行详细分析。
首先，政治环境是国际市场营销的重要因素之一、各国的政策、法规和贸易关系对企业的国际营销活动产生重要影响。
政治不稳定、国际关系紧张等因素都可能对企业的国际市场营销产生负面影响。
因此，企业需要了解目标国家的政治环境，合法合规地开展国际市场营销活动。
其次，经济环境是国际市场营销的另一个重要因素。
不同国家的经济状况有差异，包括国内生产总值、消费水平、通货膨胀率等。
这些因素会影响企业在国际市场的价格策略、市场定位和产品调整等决策。
此外，国际贸易政策、关税和汇率等因素也会对企业的国际市场营销产生重要影响。
社会和文化环境也对国际市场营销起着至关重要的作用。
不同国家和地区有着不同的文化价值观、生活方式和习俗。
企业需要了解目标市场的文化特点，以便根据市场需求和消费者喜好来调整产品设计、市场定位和宣传策略。
此外，社会和人口结构的变化也会对企业的国际市场营销产生影响，例如年龄分布、教育水平和消费能力的变化。
技术环境是国际市场营销的另一个重要方面。
随着科技的不断发展，信息和通信技术的进步已经彻底改变了国际市场的竞争格局。
企业需要利用先进技术来提高运营效率，改进产品和服务，增强与消费者的互动。
同时，技术的进步还使得市场营销变得更加全球化和数字化，企业需要了解不同国家和地区的互联网普及率和电子商务发展程度，以便在国际市场中采取相应的营销策略。
此外，法律和法规环境也对国际市场营销产生重要影响。
不同国家和地区有不同的法律和法规，包括知识产权保护、消费者权益保护和竞争政策等。
企业需要了解目标市场的相关法律和法规，以遵守当地法律和法规要求，避免不必要的法律纠纷和经济损失。
综上所述，国际市场营销环境分析对企业在国际市场中取得成功至关重要。
国际市场营销战略
国际市场营销战略在当今全球化的时代，国际市场营销战略变得至关重要。
公司们不再局限于本地市场，而是开始进军国际市场，以寻求更多的发展机会和利润增长。
国际市场营销战略的目的就是要在国际市场上获得竞争优势并推动销售增长。
以下是一些关键的国际市场营销战略要素：1. 目标市场选择：在进军国际市场之前，公司必须仔细选择目标市场。
这需要考虑一系列因素，包括市场规模、增长潜力、竞争程度、市场准入难度等。
选定目标市场后，公司可以专注于开发和营销适合该市场的产品或服务。
2. 产品定位：在国际市场上，公司需要对产品进行定位，以适应不同国家和地区的消费者需求和偏好。
这可能意味着对产品进行定制，以满足不同市场的文化、宗教、语言或风俗习惯等差异。
3. 品牌建立：在国际市场上建立强大的品牌形象非常重要。
公司需要开展品牌推广活动，以增强品牌在目标市场中的知名度和认可度。
这可能包括广告、促销活动、赞助等。
4. 渠道选择：选择适当的销售渠道是国际市场营销战略的一个关键决策。
公司可以选择与当地分销商或零售商合作，也可以选择直接销售给最终客户。
通过了解目标市场的消费者购买习惯和渠道偏好，公司可以更好地选择最佳销售渠道。
5. 价格策略：国际市场的定价策略可能与国内市场不同。
公司需要考虑到不同国家和地区的经济状况、竞争程度和消费者购买力等因素。
有时，公司可能需要在国际市场上采用差异化定价策略，以适应不同市场的需求和价格敏感度。
6. 促销活动：在国际市场上开展有效的促销活动是推动销售增长的关键。
公司可以利用各种促销手段，如折扣、赠品、抽奖、推广活动等来吸引消费者。
此外，公司还可以利用社交媒体和互联网营销来扩大品牌影响力。
总之，国际市场营销战略需要公司全面考虑市场环境、消费者需求和竞争情况等因素。
只有制定了合适的战略才能在国际市场上取得成功，并实现长期的可持续发展。
在国际市场营销战略中，对于公司来说，一个重要的方面是了解目标市场的文化和社会背景。
住宅区目标客户群的定位和分析方法及项目综合评价
项 目 综 合 评 价一、 项目市场定位：成功人士的高尚住宅区要使本项目成为长春当地成功人士聚集的住宅区,必须使产品与其在消费者心中的位置相吻合,使其清楚地认识到本项目所在的区域在未来会发展成为高尚住宅的聚集区,同时本项目也完全可以承载高尚人士所需要的完美生活方式;1、城市规划功能：a) 从长春市现有的地理条件看：西部有机场,所以建筑物有高度的限制,不可能建有高层建筑物,决定了这一区域不会有大规模的住宅区；长春市北部是工业区,也是伊通河的下游,处于城市的下风地,不适合建大片的居住区；东部多丘陵,而且有净月潭保护区,不可能将市区再向东扩展；只有南部地区受地理环境的限制少,有很大的土地供应量,而且处于城市的上风地带,适合建设高档的生活住宅区并有利于发展高新技术产业;b) 从经济发展条件看：长春市政府早在三、四年前就明确表示,经济发展重点将向南部转移;2000年市政府顺利将大连万达引入南部地区,建设长春明珠,使南部地区产生了第一个高尚住宅区;随着近几年的开发,南部地区已初具规模,市政府将预留一大片区域,规划建设成为一个CBD 区域,作为未来城市的商贸中心;c) 从人文环境来看：南部是一个科研文教园区,吉大、工学院、长大、光机学院等市内知名大学均在南部设有校区;此外还有一个国家级的高新技术产业开发区,未来长春的光谷也将在南部建设;住宅区目标客户群的定位和分析方法 最新资料,WORD 文档,可编辑修改综合地理环境、经济环境和人文环境分析,本项目所在的南部区域在未来城市的发展中具有得天独厚的条件和潜力;本区域人口密度低,土地供应量多,回迁压力小,适合建筑高尚住宅区;随着各种基础配套设施的逐渐完善,这里将发展成高尚人士聚集的住宅区;二、目标客户群的定位和分析方法目标客户定位参考数据对客户定位的目的,是为了寻找特定客户群;在对客户定位之前,应该先了解一般家庭的年收入、置业影响因素和客户对户型及面积的选择等情况;具体略从目标客户群的购买能力界定项目主力购买群体1、价格所定位的目标客群本项目的质素特点为面积大,总价高;1.以项目户型平均面积160平方米为标准计算,按项目每个单元的总价格、月供款、首期款月供款按7成20年计来反推项目目标客户组成;2.取长春市现有3000元/M2、3200元/M2、3500元/M2、3800元/M2、4000元/M2、4200元/M2、4500元/M2的价位进行目标客户分析;略价格所推理的目标市场组成和实际购买能力,是实现发展商利润最大化的原则出发,以月平均供楼款为标准,项目意图进入的目标市场;2、由项目个体产品所决定的目标客户目标市场,是从发展商得到最大利润及客户群的支付能力的角度来描述目标市场组成,最终房地产项目将在哪个目标市场的层面取得成功,项目的地段、环境、配套、户型等各方面因素综合作用而成;从本项目提供的二房、三房、四房等户型比例结构看,二房：三房：四房比例分别为%：%：%数量为32：238：18套,其组成结构不太符合长春普通市场认可的需求比例;其中三房、四房相加为89%,表明目标市场为相应对“大户型”需求的目标市场;综合主要购买群、购买支付能力、项目个体产品这三个方面的目标市场情况,依据项目的具体质素和市场状况来寻找这三个目标市场的交集,确定项目的准确目标市场;1、市场特点A、普遍的销售均价在3500元/平方米左右,从而奠定了“高价位”地段的市场心理基础;B、居住条件上乘,配套齐全,属于市中心西南部,已经被市场认可;2、从购买的支付能力确定目标客户A、项目主力户型以160平方米为主,以此为计算单位,按均价3500元计,则为56万；采用最小面积138平方米计算,则为49万元;B、企事业单位高级管理人员、决策者、私营业主,家庭月均收入为6500-7500元的目标客户;C、片区基本均价为3500元/平方米左右的实际购买力,单位价格仍有上扬的空间,销售的重心必须建立在表现“物超所值”上；3、由项目质素出发确定项目目标市场定位及细分市场1.从项目素质分析A、相比片区其他楼盘,本项目的建筑、会所、及未来所提供的生活服务等对市场更有吸引力；B、个体产品的总价量大,小面积户型不多,体现项目“豪宅”的实质；C、高标准的会所及服务水平,符合项目建筑的初衷;2.总结：项目的主要的目标客户群是：长春市企事业单位中层管理者、企事业的高技术人员、长春市直属机关公务员、高等院校、大中医院的高职称工作者及外资企业白领、市区内小私营企业主、部分高收入阶层、附近郊县“先富起来的人”,他们将决定项目70%左右单位的销售；三、销售策略分析销售周期的阶段性策略1、内部认购及导入阶段一个月营销目的：向公众告知项目的产品定位、价格定位和目标市场定位,吸引目标市场的注意;销售目标：力求达到200%的登记率,为正式发售时的热销场面打下良好的基础;2、推出阶段三个月营销目的：强化项目导入期给人留下的产品印象,使目标市场从注意产品发展到对产品感兴趣,产生购买欲望,制造气氛;销售目标：力争40%的销售率主要方式：推出小高层部分单位;3、全面推出阶段营销目的：在项目已具一定知名度的前提下,使项目树立成为长春的新型高尚社区;通过整合营销创立小区的品牌,提升天安地产的品牌形象;通过楼盘形象的全面树立,升华项目在公众心目中的印象,使项目深入人心,从而强烈刺激目标市场的购买欲望,引起购买行为;销售目标：达到70%的销售率包括推出阶段的40%;主要方式：以较高价格相当于现实价值的110%推出多层、双拼、联排别墅等单位;4、最后的清盘阶段营销目的：巩固前阶段促销成果,同时实践承诺,使消费者购后满意,为项目的销售画上一个完美的句号;促销推广方式：促进销售的方法分为人员推销和非人员推销,非人员推销有广告、营业推广和公共关系等多种形式,实际过程中有效利用这些方式组合、选择和应用,构成促销策略;a)人员推销略b)营业推广：鼓励消费者直接购买和鼓励企业推销人员实际上是向消费者或企业人员提供一种特殊的优惠条件,具有鲜明的吸引力合理确定“刺激”,使中间商或消费者感到市在实惠,真正起到促进销售的作用推广宣传上将注意处理负面的影响;1、实施目的及优势１、时效性长,从客户登记开始到销售结束,大部分的有效客户都能得到较好的控制,不易流失;２、能实现短期内集中成交,制造轰动效应,树立豪宅楼盘的形象;３、能够根据客户需求,准确定价,实现利润最大化;2、本方案实施的必备条件a)加强前期宣传,使项目的形象在发售之前已深入人心;b)在正式销售之前,缴纳诚意金换取筹码暂命名：广通卡的客户达到可销售单位数量的2倍以上,为后期开发提供参考依据具体炒作方法详见营业推广方案3、操作流程a)客户登记：主要记录客户的登记时间、通讯地址、联系电话、电子邮件、意向需求和最高承受价格等;b)定价：根据每套单位具体的户型、朝向、景观、采光、楼层等因素评定系数,制定基准价格;c)参考客户的需求以及最高承受价,对基准价进行修正,形成第一批的销售价格;d)每期销售价格的升幅依上期销售情况而定;e)房号分批：主要依据登记客户对各种户型的需求进行分批,每批推出单位适当搭配客户需求多和需求少的单位;每批单位为５０套至１００套;f)发售流程取得预售许可证之后１派发号码２正式发售采用此种销售方式将有可能导致几百客户同时来到销售现场,为解决接待能力问题,同时缓解客户等待的焦急心情;采用以下措施：①在销售大厅外的操场上搭棚,摆放座椅供客户休息;同时安排娱乐节目并提供茶点;②细分工作任务,将接待、选房号、签约、财务分开;③限制每位客户的选房时间; 4、 流程图 ａ．客户在规定时间内缴纳诚意金５０００元人民币换取号码;ｂ．在此期间,新客户可即时缴纳诚意金换取号码,新老客户的号码用组别来区分先后顺序;ｃ、号码的先后顺序原则上以客户第一次登记的时间为依据;ｄ、将号码按先后顺序分组,使每组人数不超过１００;ｅ、向所有客户公布第一批正式推出单位的房号、价格和推出时间;ｆ、派号期间,挑选一小批楼层、朝向较差的单位作为优惠单位,让所有客户自由选购;ｇ、派发号码之后至正式发售的期间为现场接待日,客户可以自由参观、咨询、登记,即时换取号码;ｈ、在以后正式发售期间,如新客户想购买尚未推出单位,同样缴纳诚意金领取筹码的形式排在号码序列的后面;第二批单位推出ａ、视第一批单位的市场反应情况,确定第二批单位房号、价格及推出时间;ｂ、通知已领号码的客户：第二批单位的推出信息;ｃ、在媒体公布第二批单位的发售时间、房号、价格等信息; ｄ、有意向认购本批单位的持筹码客户在规定时间之前到达现场确认参与本次选购; ｃ、在规定时间之后到达的持号码客户如果还想参与选购,不论其筹码顺序,自动排在对列最后;ｄ、认购程序开始后,参与认购的客户在大厅等候,按工作人员的指示,依次到选号处选定房号;选定房号后,凭工作人员开具的房号确认单到签约处办理定房手续;ｅ、优先选购完成后,本批剩余的房号进入市场,让所有客户自由选购;ｆ、持筹码的客户对可自由选购的房号享有电话订房的权利,当日有效,定房客户须在当日内到销售现场补办定房手续,否则不予保留;以后每一批新单位的推出重复第二批单位的操作过程四、项目综合素质基础分析1.项目所在片区简介项目所在区域为长春市高新技术开发区,离市中心相对较远,现有市政配套、生活配套情况差,缺乏生活和商务氛围;该区以高新技术企业和高等学校等为主要实体单位,空间疏旷,噪音污染小,卫生状况一般,并缺乏良好的景观设置;根据市政府对该地段的规划,将有轻轨、繁荣路、电台街等交通配套的建设；并有沃尔码等在建的超市,该区域将有良好的发展前景;（1）地块状况项目地块从其形状来看近似于直角三角形,地势则呈U形中间低、两端高; （2）项目经济技术指标略（3）项目自然环境分析项目周边地带无任何高层建筑,视野开阔;西面为荒芜的稻田,背面有渣土处理场,南面、东面临近卫星路和前进西路,景观资源极其缺乏;2.项目交通情况分析（1）项目所在区域与城市中心的交通环境构成状况项目所在区域位于市区中心西北角,属高新技术开发区,往市中心公交线路少、频次低、通车时间短,且站点离项目地远,出行不方便;（2）项目所在区域的交通环境构成状况项目位于卫星路,前进广场,交通不便,出租车是基本出行工具;（3）项目的居住环境项目地周边基本无生活配套,市政配套也不齐全,属于荒空地段,但在未来规划中,周边将建有完善的交通、商业、生活配套,具有较大的发展潜力; （4）项目环境污染项目所在片区植被贫乏,地势空旷,不易阻隔较大风沙,由于北方的沙尘暴天气,常常致使项目地附近的沙尘量很大,同时沿街汽车亦会带来灰尘,对于南面的渣土处理场,没有很好的处理措施;（5）治安状况治安状况上,项目地周边情况一般;离项目地往东半小时步程内有双德乡派出所,距离较远,不能满足未来普通居住的需要1、优势分析：①、品牌优势天安中国投资有限公司前身是新鸿基有限公司的中国部,成立于一九八七年,新鸿基有限公司是其主要股东之一,主要业务为投资国内房地产;天安中国于一九八六年在香港正式上市,被誉为香港首批“中国概念股”;投资总额达60亿港元,在国内投资的房地产和其他投资项目达40多个,遍布上海、北京、大连、广州、深圳及国内其他重点城市;华东区：上海·河滨豪园、天安花园、佘山乡村俱乐部、嘉富丽苑、明苑别墅、天安中心；常州·新城市花园、国际商城；厦门·天湖苑；杭州·联谊中心；南京·天安国际中心；无锡·天安大厦、红山半岛等;华南区：深圳·天安高尔夫海景花园、数码科技大厦、俊安苑、天安国际大厦；南海·天安鸿基花园、“华北区：北京·清境明湖；大连·天安国际大厦、天安海景花；天津·紫金花园、国际大厦天安中国开发的房地产项目很多成为当地以及地区级的标志性建筑：①南通·新海通花园锦绣园②深圳·天安高尔夫海景花园③深圳·天安国际大厦④大连·天安国际大厦⑤天津·紫金花园⑥大连·天安海景花园引领中国房地产的发展最早一批进入中国房地产业的大型房地产开发集团;1984年,天安中国在上海开发的“联谊大厦”是中国大陆第一个甲级涉外写字楼之一;深圳万科早期的很多作品也深受天安的影响,如万科的“水上世界”等;②、产品价值高新区的发展及政府的扶植会使该区域的配套设施逐步完善,使天安第一城的生活配套更加丰富；随着天安品牌的知名度和影响力在当地的不断深入,消费者对天安第一城的喜爱程度和偏好度也会与日俱增,促进产品价值的提升;③ 、规模优势本项目一期工程总开发量为100,000㎡,其中包括：6栋小高层,3栋多层,一套10户联排别墅,7栋双拼,并有4000—5000㎡共建;布局分明有序、整体感强;典型的建筑优势A 、外立面：线条明了大气,时尚感强,富有流动的韵律,给人华贵、典雅的视觉感受;B 、采暖方式：可采用集中供热与分户采暖两种方式;分户式采暖采用壁挂式燃气炉,居住者可根据自己的需要,调节温度,避免了使用集中供热的资源浪费,使户内充满了个人主义的理想温度;C 、层高：小高层与多层层高为米310厘米,高出普通住宅层高30厘米,使住房空间得到纵向延伸,给住户创造了更为宽敞、自由的居住享受,是真正的“高上”住宅;“买平面,就是在买空间”;别据权威报道,综合影响儿童生长发育的诸多因素,生活在高空间里的孩子要比普通孩子长得高,所以高出来的空间,更体现了对下一代的关怀;D 、墙体：短支剪力墙,稳固性极高,是目前世界上最安全．．．的墙体结构,比框架结构等现代建筑通用的墙体抗震性稳固性等方面要高出很多,真正体现了建筑“以人为本”的设计理念;E 、户型结构：方正、动静分区、干湿分离、功能齐全,采光通风均良好,卧室、客厅开间满足人们的享受需要;且私密性、便利性良好;F、车位：一期工程的车房比为1：,近360个车位,基本上可以保证容纳社区全部业主的私人汽车;车位宽敞,高达6米,车位管理系统能给业主汽车提供安全周到的看护;公共空间：自由、优雅、气派的公共空间5000平米的休闲广场：超大、优雅的休闲广场是业主休闲的主要场所之一,倍感自由与放松;万米人工湖：绿化：引进优良、珍贵、观赏树种,高达70%的绿化率,令业主每一分钟都可以呼吸到被净化过的空气,有苏州园林的优雅和回归自然的惬意;景观设计：出自世界一级规划师贝尔高林之手④、发展优势未来西南部高尚人群居住区的逐步形成,地价的攀升实属必然,天安第一城作为西南部首家真正高档次的楼盘,产品的价值必定大幅提升；2、项目优劣势分析：a)位置项目地处市区西南部的高新技术产业开发区,毗邻朝阳区政府,地理位置一般,长春普通市民的认可度较差;b)社区目前周边生活设施及市政配套缺乏;c)交通交通不便,售楼处便利度和醒目度差,离本项目线路最近的公交线路有222路、13路,距项目地步程有10分钟,对于看楼极其不方便;d)景观项目周边景观差,视野空旷;e)品牌认知度天安地产在长春市还没有建立品牌形象,在长春人心目中还没有形成有效的影响力;不利于本项目市场的拓展,需要一定的时间建立长春人对天安的品牌形象,加大项目的吸引力;3、解决方法：A-项目周边景观差,建议采取以下措施：1)建立2米高的围档,围档内外都有谐和而丰富的宣传广告;2)售楼处门前布置幽雅,设立标志性的建筑雕塑,采用小品化的布置方式,植被则布设草坪及红黄刺梅吸尘亦可点缀长春的市花市树兄弟花、姐妹树;3)存在噪音及沙尘污染;对于邻近渣土处理厂和干道的卫星路地段,植物多种植红黄刺梅及皂角树,可以吸尘和除音;B-户型面积过大1)而本项目基本为大户型,因而要解决此问题,需在广告宣传上倡导“享受型住宅的概念”;2)利用层高优势,在卧室与客厅的相接处增设2层台阶,将户型变为错层;增设功能为小型酒吧,小型书房;C-项目地势偏远市民认可度低;单纯的对地块进行炒作不存在其价值提升的资本,同时时间亦不允许,只能采取强势广告宣传天安的品牌使长春市民对品牌的认知替换对项目地块的认知;D-周边环境1)建立较高的围档,其目的在于阻塞客户的眼光,高度按常人足到目处的高度设计为米,同时考虑到地块地势高低不平,建议再加高30公分,即2米;在环境方面做足文章,建立地盘形象;从当前的市场情况来看,环境因素越来越显示出其无穷魅力;环境之于住宅的生命力愈显旺盛;先做环境后卖楼的做法可资借鉴,在正式销售之前一定要做出一部分绿化小品示范环境或利用展板展示小区规划,一来可极大的改善地盘形象,二来有助于坚定消费者的购买信心;2)一期工程在进行的同时,要注意屏蔽周边的劣势景观,避免给目标客户带来的不利影响;做出广场示范环境,用其优美的景观资源吸引客户的注意;3)建议项目地周边绿化易采用种植高大阔叶树木和平铺草地相接合的办法;E-项目价格高适于购买人群少;F-治安鉴于项目地离朝阳区政府、各大学校、超达开发小区相近,可个方面协商,以维护小区、学校治安名义在项目地周边6分钟步程内设立派出所分支机构;1、针对本项目优劣势的建议：a.充分宣传天安品牌;主要为了激发消费者对本项目的信心和认知;应依托天安以前成功的项目,对天安品牌进行长期的宣传,长时间的推广会带来品牌价值的逐步提升,品牌价值提高了,楼盘附加值自然就提高了,在保证品牌的前提下,坚持不懈的宣传的确是一把利器;b.从发展的观点来看,房屋的品质总是在不断的变好,单从这个意义上说,建好的房子总是不断地贬值,所以本项目在设计上一定要“超前”,现在流行的“智能化概念”、“生态概念”等都应考虑在内,而且应做在实处看得见,能够以书面具体列表的形式向买家展示,充分体现项目的高素质、高品位、高智能和舒适性,增加项目的“价值点”和“卖点”,提高房屋的“抗落伍”性;c.由市场调查可知,长春市的大多数户型都在110～130M2,本项目绝大部分都是160 M2,有一部分220 M2大户型豪宅,通过对这一部分的户型的促销,可以回避部分市场压力,提高项目在市场的豪宅定位;d.应充分依托“城”概念这一大卖点,充分利用各种认知渠道,巧妙宣传,产生明星效应,引导消费者对项目升值潜力的认知,达到既定的销售目标;e.售楼接待中心、示范单位和示范环境区域包装互动,形成本项目强有力的卖场;一个强有力的卖场能极大的促进项目销售,即“势”;f.在价格上应以市场为准则,通过内部认购、促销等多种形式实实在在让利于客户,真正为业主预留升值空间;g.在展示发展商实力的同时,快速解决客户各方面的疑虑,体现全方位的销售服务,增加销售附加值;3.项目综合评价经过我司详细的调查与分析,本项目面对的市场压力不少,但可经过各方面的努力是可以成功的;从项目地块的区域位置来看,其前景能被市场认同,能支持一定的购买价格,但要实现较高的价位存在一定的难度;从消费者购买力来看,项目销售的目标客户市场面比较狭窄,面对有限的市场容量和购买力,销售难度比较大;但如果能够采用超常规手法开发,运用先进科学管理方式,严格控制成本,精心规划和设计,提供优质的物业管理服务,创造舒适美丽的小区人文环境,打造长春天安品牌物业,运用专业的传播营销手段,将售价适当提升,此项目是可以运作成功的,而我司有足够信心助贵司取得成功,并有足够的操作措施确保实施具体细节见我司策划案;总的说来,面对的市场压力,我们可以采用超常规的营销手法——营业推广直销主动占领市场份额；面对户型偏大,我们可以提供多种户型装修套餐,赋予户型平面更多使用功能；面对项目区域位置较偏难以提升价格,我们可以通过天安品牌的推广对价格进行提升；本项目成功的关键在于——塑造“天安第一城”精品物业,而这一点对于天安公司来说,则是一贯坚持的开发原则;。
碧云国际社区案例分享PPT
03
严格筛选供应商，确保产品和服务质量，同时与优质供应商建
立长期合作关系，降低成本和风险。
未来发展规划与拓展方向
深耕现有市场
继续深耕现有高端租赁市场， 提升品牌影响力和市场份额。
拓展新市场领域
积极拓展新的市场领域，如长 租公寓、智能家居等，以满足 不断升级的市场需求。
创新业务模式
探索创新业务模式，如资产证券化、 轻资产运营等，以实现更高效的资 本运作和更灵活的市场拓展。
碧云国际社区案例分享
contents
目录
• 碧云国际社区概述 • 住宅产品解析 • 商业模式探讨 • 运营管理实践分享 • 品牌影响力提升举措 • 总结反思与未来展望
01 碧云国际社区概述
地理位置与区域特色
地理位置
碧云国际社区位于上海市浦东新 区，紧邻张江高科技园区和金桥 出口加工区，交通便利，地理位 置优越。
加强与国际先进社区的交流与合作，引进国际先进理念和技术，提 升品牌国际影响力。
06 总结反思与未来展望
项目成功关键因素剖析
独特的国际化定位
碧云国际社区以国际化为特色，吸引 了众多外籍人士和高端人群，提升了 项目的知名度和影响力。
完善的配套设施
社区内拥有丰富的商业、教育、文化 等配套设施，为居民提供了便捷、高 品质的生活环境。
功能布局合理
各功能区域划分明确，动 静分离，确保居住舒适度。
高得房率
通过精细化设计，提高得 房率，让购房者物超所值。
装修风格与材质选择
现代简约风格
采用简约而不简单的设计 理念，打造时尚、前卫的 居住空间。
高端材质运用
选用环保、耐用的装修材 料，注重细节处理，提升 居住品质。
定制化装修方案
西安兰乔国际城地产项目定位报告
第二部分：兰乔国际城项目定位分析
兰乔国际城项目定位分析--1
一、地理位置优劣势分析
兰乔国际城项目定位分析--1
兰乔国际城的2大重要地理特征：
1、位于韦曲，是传统的老城区；
2、占地规模大，140-200亩；
他们是目前豪宅的主要买家
兰乔国际城市场分析--2
二、为什么？
兰乔国际城市场分析--2
数据来源：西安房地产信息数据研究中心
2008年1月城南住宅各面积段销售套数分部 50㎡以下： 18% 50－70㎡：16% 70－90㎡：14% 90－110㎡：24%
110－130 ㎡：13%
130－144㎡：5% 145－180㎡：8%
15
6
首地容御
南山 首地深圳优地 13
7
旭景佳园2期 宝安 珠江投资
12
8
碧海富通城
宝安 富通
10
9
欧景花园3期 龙岗 宇宏
8
10 慢城
龙岗 承翰投资
7
14364.08 79.36 12032.749 197.42 3038.277 80.06 2335.834 70.04 907.166 60.68 1121.4225 88.65 1036.035 90.09 878.922 84.92 1025.0065 127.33
3、中小户型社区（首次置业者，以解决基本居住为目的， 以两房为主（面积约60—80之间），三房为辅（面积约 95—115之间）
兰乔国际城项目定位分析--2
本地块能否建豪宅？
老城区豪宅： 市场特征：
客户以本区域内的客户为主，对区域外的高端客户缺少吸引力。
波托菲诺国际公寓客户定位及营销建议
风险与应对措施
市场风险
可能存在市场需求变化、政策调整等因素导致销售不佳的风险，应 密切关注市场动态，及时调整营销策略。
竞争风险
可能存在竞争对手采取针对性措施导致竞争优势丧失的风险，应积 极关注竞争对手的动态，提升自身竞争力。
法律风险
可能存在法律纠纷导致形象受损的风险，应严格遵守相关法律法规 ，确保合法合规经营。
02
目标客户群定位
目标客户画像
年龄
主要面向30-50岁的中高收入人群，其中一部分为外籍人士。
职业
主要为企业高管、外籍人士、专业人士等。
家庭结构
以夫妻及子女为主要家庭构成。
收入水平
年收入在30万-50万人民币之间。
客户群体分类
第一类
01
企业高管，年龄在35-50岁之间，已婚并有一子女，
收入较高，注重居住品质和交通便利。
02
项目占地面积约为8万平方米 ，总建筑面积约为25万平方米 ，共有8栋高层建筑，提供800 余套住宅。
03
波托菲诺国际公寓地理位置优 越，交通便利，周边生活配套 设施齐全，是一个高品质的住 宅小区。
目标市场分析
01
根据市场调研，目标客户群体主要分为三类：高净值
个人、家庭和海外归国人员。
02
高净值个人和家庭客户群体通常具有较高的收入和购
广告策略与宣传活动
广告策略
以品牌形象、项目卖点为主题，结合目标客 户的需求和心理，制定有针对性的广告策略 。
宣传活动
通过新闻报道、社交媒体推广、户外广告等 多种形式进行宣传，提高项目知名度和曝光 率。
04
销售策略建议
销售渠道拓展
线上渠道
利用互联网平台，如房产网站、社交媒体等， 进行房源展示和推广，吸引潜在客户。
宜家家居的STP战略分析
Segmenting家居市场属于异质市场，现家居市场并没有进行完全的细分。
而宜家根据地理因素、人口要素、消费者心理因素以及购买行为等进行了市场细分。
1.地理因素：宜家有瑞典国内和国际市场。
而不同的地区都有着各自不同的居住习惯和文化背景。
（1）宜家进行地理细分，主要是分为欧洲市场、美洲市场和亚洲市场。
（2）而就中国来说，宜家又以我国的城市特征分为了大城市市场和中小城市市场。
2.人口要素：通常人口细分市场主要根据年龄、性别、家庭人口、生命周期、收入、职业、教育等相关变量，把市场分割成若干整体。
宜家主要是以性别、家庭人口数、户主年龄以及家庭收入水平等人口要素进行细分。
（1） 按性别细分。
（2） 按户主年龄细分，可分为18-34岁、35-49岁、50-64岁和65岁以上；（3） 按家庭人口数细分，分为1-2人、3-4人、5人以上。
（4） 另外，家具企业一般还会按户主年龄为变量对市场细分，一般分为18-34岁、35-49岁、50-64岁和65岁以上；（5） 按家庭收入情况细分，可分为低收入、中等收入、高收入。
消费者的实际收入直接影响到他们的购买力、生活方式以及对未来期望，因此大致有保守消费型、新潮时尚型、高档享受型。
3.心理要素：（1）按个性特征细分。
可划分为现代型和古典型、体验型和观察型、简约型和多元化型。
而欧美消费者更偏爱简约自然的家居用品，觉得家具不是耐用品，而是经常可以随兴趣和需求随时更换的快速消费品。
中国人则对于家居的追求则是豪华和气派，尤其是在大件家具的购买决策方面，家具属于高档耐用品。
（2）按购买动机细分。
可划分为追求实惠、追求新意和追求品位。
因此，宜家家居根据不同消费需求的顾客群体，大致可分为以下几个市场农村家具消费市场：质量可靠、性能安全、经济耐用。
低中档高薪阶层的家具消费市场：时尚、豪华。
高档城市中等收入的家具消费市场：时尚、简单易用。
中档新婚青年家具消费市场：集中购买，物质与精神价值同时体现。
产品海外市场营销策划方案
产品海外市场营销策划方案一、市场背景分析随着全球化的深入和互联网技术的快速发展，全球市场呈现出高度竞争的态势。
为了扩大市场份额，提高产品知名度和品牌影响力，我公司决定将产品拓展到海外市场。
本文将针对海外市场的特点、竞争对手情况和消费者需求进行分析，制定相应的市场营销策划方案。
1. 海外市场特点分析：海外市场具有多元化和差异化的特点，不同国家和地区的文化、经济、法规等因素差异巨大。
同时，全球市场竞争激烈，消费者对于产品的要求越来越高。
2. 竞争对手分析：在海外市场，竞争对手众多，并且拥有一定的市场份额和品牌影响力。
我们需要了解竞争对手的产品特点、市场定位、推广策略等，以便制定出更有针对性的营销策划。
3. 消费者需求分析：不同国家和地区的消费者具有不同的需求和购买习惯，我们需要通过市场调研了解海外消费者的偏好和需求，以便为其提供更符合其需求的产品。
二、市场定位和目标群体选择在海外市场中，我们需要选择适合的市场定位和目标群体，以确保产品与消费者需求的匹配。
1. 市场定位：根据产品特点和目标市场的需求状况，我们将产品定位为高品质、环保、功能多样的创新产品。
2. 目标群体选择：在众多的海外市场中，我们将选择以欧洲为主要目标市场。
欧洲地区的消费者对环保意识较高，对产品质量要求较严格，同时有较高的消费能力。
三、产品包装设计与品牌形象建设产品包装设计和品牌形象是产品海外市场营销的重要组成部分，能够在消费者心中塑造产品的形象和价值。
1. 包装设计：在产品包装设计中，我们将采用简洁、时尚、环保的设计风格，通过视觉和触觉上的差异化，吸引目标消费者的注意力。
2. 品牌形象建设：品牌形象是产品在海外市场中的重要竞争优势之一。
我们将注重品牌形象的建设，通过产品特点的宣传、社交媒体的推广和赞助活动的参与等手段，逐渐塑造产品在海外市场的知名度和美誉度。
四、渠道建设与销售策略针对海外市场的特点和竞争对手情况，我们将制定合适的渠道建设和销售策略，以提高产品在市场中的销售额和市场份额。
产品市场战略分析
产品市场战略分析一、市场分析市场分析是产品市场战略分析的基础，通过分析市场情况可以了解市场需求和竞争状况，以确定最佳的市场进入策略。
1.地理市场：了解产品销售的地理范围，包括国内市场和国际市场。
通过了解不同地区的市场情况，可以选择最有潜力的市场进行进军。
2.人口统计数据：分析产品目标市场的人口统计数据，了解潜在消费者的人口特征，例如年龄、性别、教育程度、收入等，以确定产品市场的定位和推广策略。
3.市场规模与增长率：了解产品市场的规模和增长率，以确定产品的销售潜力和市场竞争程度。
同时，还需要分析市场的增长趋势，以预测未来市场发展的方向。
4.市场需求：分析市场的需求状况，了解潜在消费者的需求特点和购买动机。
通过分析市场需求，可以确定产品的功能和特点，以满足消费者的需求。
二、竞争分析竞争分析是产品市场战略分析的重要一环，通过分析竞争对手的优势和劣势，可以制定出合理的市场进攻和防守策略。
1.竞争对手：了解产品市场的竞争对手，包括直接竞争对手和间接竞争对手。
通过分析竞争对手的产品特点和市场地位，可以衡量自身产品的优劣势。
2.竞争优势：分析竞争对手的优势，包括产品特性、品牌形象、渠道分销等方面，以确定自身产品的竞争优势，并寻找突破点。
3.竞争策略：分析竞争对手的市场策略，包括定价策略、促销策略、渠道策略等方面，以确定自身产品的市场定位和销售策略。
同时，还需分析竞争对手的未来发展方向，以预测市场竞争的变化。
三、产品定位产品定位是确定产品在市场中的位置，以及与竞争对手的差异化的过程。
通过正确的产品定位，可以吸引目标消费者的关注，并建立起产品的品牌形象和认知。
1.目标消费者：确定产品的目标消费者群体，包括年龄、性别、教育程度、收入等方面。
通过了解目标消费者的需求和购买决策，可以确定产品的功能和特点，以满足其需求。
2.产品特点：分析产品的特点和优势，包括功能、性能、品质等方面。
通过与竞争对手进行比较，找出产品的差异化之处，以确定产品的定位和竞争优势。
国际市场分析报告
国际市场分析报告一、市场概述国际市场作为全球经济的重要组成部分，对于企业的发展具有重要意义。
本报告旨在对国际市场进行分析研究，以期为企业的国际化战略决策提供有力支持。
二、市场规模与发展趋势分析根据市场数据统计，国际市场的规模在过去几年持续增长，且增速稳定。
其中，发达国家市场规模庞大，但增幅有所放缓，而新兴市场则呈现较快增长的态势。
1. 发达国家市场发达国家市场拥有较高的人均收入和消费水平，市场成熟度较高。
然而，由于市场饱和和经济增速放缓等因素的影响，发达国家市场增长动力不足。
此外，消费者需求结构也正在发生变化，追求高质量、创新性和个性化的产品成为主流。
2. 新兴市场新兴市场具有庞大的人口基数和潜在的消费增长潜力。
随着经济的快速增长和中产阶级的崛起，新兴市场成为全球企业争相开拓的热门区域。
然而，新兴市场也面临着经济波动、政治不稳定以及文化差异等挑战。
三、市场竞争格局与主要竞争对手分析在国际市场中，竞争格局复杂多变。
企业在定位自身竞争优势和应对市场变化方面需具备敏锐的洞察力。
1. 主要竞争对手根据市场调研和数据分析，以下是国际市场的主要竞争对手：（1）公司A：该公司在国际市场上有着雄厚的实力和广泛的渠道网络，产品质量和服务一直以来备受认可。
（2）公司B：该公司凭借其独特的技术创新和品牌效应，在市场上占据一定份额，并且拥有强大的研发团队和生产能力。
（3）公司C：该公司以其独特的市场定位和产品特点脱颖而出，虽然市场份额较小，但产品的高附加值和个性化设计受到一部分消费者的追捧。
2. 竞争优势分析为了能在市场竞争中立于不败之地，企业需要明确自身的竞争优势。
以下为企业竞争优势的分析：（1）产品优势：通过不断研发创新，提供具有独特功能、高质量和创新性的产品，能够满足不同消费者的需求。
（2）价格优势：通过规模效应和供应链优化，降低产品成本，提供具有竞争力的价格，吸引更多消费者选择自家产品。
（3）品牌优势：打造强大的品牌形象和品牌声誉，以及建立稳定的客户忠诚度，能够在激烈的市场竞争中脱颖而出。
国际市场中企业定位与分析
国际市场中企业定位与分析在国际市场上，企业定位和分析是至关重要的。
企业定位指的是企业在市场中所占据的位置和与竞争对手的差异化。
企业分析则是对市场及竞争环境的深入研究和分析，以便企业能够更好地了解市场需求和竞争对手的情况，从而制定相应的市场策略。
企业定位是企业战略规划的重要组成部分，它决定了企业在市场中的定位和发展方向。
企业定位不仅仅是产品的定位，还包括市场定位、价格定位、渠道定位等各个方面。
企业需要根据自身的资源和优势，选择适合自己的市场定位，并根据市场需求和竞争对手的情况不断调整和优化。
在国际市场中，企业定位尤为重要。
国际市场竞争激烈，而且市场环境复杂多变。
企业需要根据不同国家和地区的文化、经济、法律等因素，制定相应的市场定位策略。
同时，企业还需要考虑如何与国外竞争对手进行差异化竞争，并提高自身竞争力。
在国际市场中，企业分析也是至关重要的。
企业需要对市场环境、竞争对手、消费者需求等进行深入研究和分析，以便更好地了解市场趋势和竞争态势。
企业分析还可以帮助企业发现市场机会和挑战，从而有针对性地制定市场策略和营销策略。
企业定位和分析可以帮助企业更好地适应国际市场的变化和发展。
通过科学合理的定位和分析，企业可以更好地把握市场机遇，提高市场竞争力，实现长期可持续发展。
在国际市场中，企业定位和分析需要注意以下几个方面：首先，要了解市场的文化差异。
不同国家和地区的文化差异会影响消费者的购买行为和消费习惯，企业需要根据市场文化特点，调整产品定位和营销策略，以符合当地消费者的需求和喜好。
其次，要了解市场的竞争态势。
国际市场竞争激烈，企业需要了解竞争对手的产品、定位、价格等情况，从而制定相应的差异化竞争策略，提高自身的市场竞争力。
再次，要了解市场的法律政策。
不同国家和地区的法律政策不同，企业需要了解当地的法律法规和市场准入条件，确保自己的经营活动合法合规。
最后，要不断调整和优化市场策略。
国际市场环境不断变化，企业需要不断调整和优化自己的市场定位和策略，以适应市场的变化和发展。
最新房地产项目市场定位工作简要分析
房地产项目市场定位工作简要分析作为顾问公司，在接触很多开发商面对定位问题时，有一个不同于其他行业的前提。
由于土地供应的不透明，不少开发商拿地比较困难，绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节，由于地块不利因素已成事实，所以项目定位的难度更高，有的项目可能短期内是无法操作的。
本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。
一、项目定位要解决的问题进行房地产项目的市场定位，要解决的是项目操作面临的矛盾。
包括区域市场与地块自身的矛盾；未来设想与开发成本的矛盾；区域研究与地块情况的矛盾；开发设想和公司经营水平的矛盾等。
这些矛盾合理地解决了，项目定位工作就成功完成了。
二、项目定位要达到的目的在解决这些矛盾的时候，项目定位要对项目是可行性的研究进行论证，主要有以下几个方面：经济技术指标的可行性通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡，确定项目赢利预期的可能性和风险性，明确项目经济利益实施的可行性。
2、时间操作的可行性由于市场的不断变化和发展，而相对于房地产生产周期长的特点，项目产品定位必须考虑时间操作的可行性，避免出现产品跟风，自身项目推出速度慢，造成销售不畅的现象。
根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素，分析入市的时机，准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。
因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。
因时间变化，影响项目开发主要因素包括：地块周边市场的成熟度，基础设施建设的情况，政策调控等因素。
3、长久发展的可行性项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题，尤其是规模超大的房地产项目，对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。
项目自身供应量过大，产品单一与项目的客群需求多样的矛盾，直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。
造成项目开发进度缓慢，利润空间下降，项目无法长久发展，公司品牌受到影响。
4、公司其他项目更可行因素等由于资金的限制，在同一开发商有不同项目待开发的时候，对其具体项目而言，该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后，才能够确定该项目先行开发的可行性。
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xx国际区住宅类产品市场定位分析依照朝阳区统计局《商品房价格分析报告》2005年1—6月份数据得出：本年上半年度，商品房价格比上年同期增长1294元。
其中，商品房住宅比上年增长971元，同比增长13.6％，为7933元。
朝阳公园周边地区高档住宅（公寓类产品）目前平均价格为13350元，其中以星河湾、东山墅、观湖国际、北京GOLF公寓为代表的公寓类产品获得专门高的市场认可。
就以上四个项目进行分析，并通过分析以上项目进而对我项目的产品类型、使用功能、价格定位等方面做入市的参考：一、星河湾产品类型：板式公寓目前价格：起价12000元/平米，均价16000元/平米地段：星河湾在东四环和东五环之间，具体位置在朝阳北路和青年路交汇点的东北方向300米。
小区北侧有个上千亩的森林公园，星河湾的宣传图上画的比朝阳公园都大，但实际上要小多了；小区东侧有都市绿化带和星河湾自己兴建的10万平米生态公园，西侧1公里处有铁路，而南侧20米处是青年路小区，属于经济适用房，有20多层塔楼，多少会挡星河湾南侧楼盘的采光。
东坝地区有个火葬场，离星河湾也不是太远。
星河湾周边差不多上没有任何商业、餐饮和娱乐设施，也差不多上找不到像样的学校和医院。
这些基础设施随着朝青板块的兴起会逐渐改善，但真正成熟尚需时日，可能要等到2008年才能形成规模。
周边楼盘：朝青板块正在大兴土木的楼盘有国美第一城，华纺易城，青年汇，珠江罗马嘉园，还有可能8月份开盘的天鹅湾。
此外，星河湾附近还有一些现有和正在筹建的经济适用房。
交通：从距离上来讲，从星河湾到京广，嘉里，国贸都不是专门远，在不堵车的情况下，走朝阳北路和东三环15分钟即可到达，去盈科，燕莎，三里屯等地走姚家园路不堵车大概也只需要15到20分钟，而走四环或五环去丽都商圈、机场也都专门方便。
此外，青年路近期也会拓宽，因此周边交通还会进一步改善。
只是，星河湾周边正在修建专门多小区，朝青板块今后人口密度会大大增加，所面临的交通压力也会专门大。
每天早晨开车或打车从小区去CBD、盈科、燕莎商圈可能依旧要用上25-30分钟。
建筑：星河湾的楼外型比较怪，看着有点像城堡，既不算古朴，也谈不上经典。
楼盘为板塔结合，最小户型（197-199平米的套内面积）的房子差不多上在塔楼里。
板楼里差不多上大户型，套内面积在210到462平米。
不是所有房子差不多上方方正正的，有些户型设计有个多边形的角楼，因此这一点和北京市场上的房子不太一样。
楼体颜色偏土黄色，因为北京的天总是灰蒙蒙的，因此星河湾的新楼看起来就不显洁净。
从现场看，星河湾楼间距较小，全是十几层高的楼，楼和楼之间只有50-60米的距离，除了S1, S2, S4三栋楼以外，其他四栋楼低楼层的房子采光会比较差。
从这一点上来讲，星河湾专门难达到豪宅的标准，怎么讲北京市场上的高档住宅专门多都在追求百米间距。
上面讲过，南侧的楼，尤其是S3距离旁边的经济适用房的高层塔楼特不近，因此采光一定会被遮挡。
另外，星河湾在设计概念上也没有什么科技含量，没有什么节能环保的新技术。
从内部格局来讲，房子的设计为动静分离，大多数户型空间利用的特不合理。
南区的S3、S4有些户型的客厅和主卧是朝北的，大概是为了让主人能够享受到园林美景，但北区的专门多户型从主卧和客厅里是无法看到小区园林的。
户型多为大三居，而且都配备书房功能阳台和工人房。
客厅一般有5米宽，主卧宽度也在4米以上，而且主卧次卧多配有较大的独立衣帽间。
房间使用率特不高，多数户型使用率在86%至88%之间，远高于北京市场上的其他公寓。
装修：应该讲星河湾的样板间装得专门漂亮，窗外确实是生态公园的湖面，风景如诗如画。
惋惜样板间设在今后要被拆掉的售楼处，而不在现楼里面。
实际买到的房子风景绝对没有现在样板间里看到的那么好，因此光看样板间你是无法真正体会室外的园林和室内的采光。
广东开发商做的那种富丽堂皇的精装修，一般风格比较老套，华而不实，看着像90年代初修建的一些豪华酒店。
星河湾在这方面做的要好一些，但色调依旧偏暗，总体装饰显得过于奢华。
星河湾的装修标准的确比较高。
地面铺的是大理石，局部有拼花。
漆是用的加拿大进口的乳胶漆，浴具包括浴缸和花洒用的是德国当代（Dornbracht）的，并配有德国豪华式的按摩浴缸，特大户型的房子还有桑拿房。
主卧的马桶用的是TOTO 智能坐厕，次卧用的是杜拉维特的。
厨具用的是德格（Teka）的，橱柜用的是菲林格尔的，水龙头是汉斯格雅的，厨房还配了个伊莱克斯的冰箱。
空调用的是三菱的中央空调，并配有新风系统。
只是，装修材料里也有些杂牌产品，如户门，地板，衣柜用的是什么树熊牌的，据讲是开发商下属企业做的。
样板间里那些弧形的柜子质量最差，另外有些柜子或抽屉差不多掉漆了，柜门也有关不严的，还有些抽屉现在就拉不开。
此外，星河湾的装修标准绝对到不了开发商所鼓吹的4000元/平米的装修水准。
北京市场上的高档精装公寓的装修标准在1000到2000元之间，连那最低2000万一套的财宝公馆也的装修标准是3000元/平米，星河湾4000元/平米的装修标准水份太大！园林：星河湾最大的卖点确实是它的园林了，的确做的出色！小区的生态公园是那个地点的亮点，加上9洞的高尔夫，在那个地点散步的确令人心旷神怡。
小区内部的园林也搞得颇有味道，设计者巧妙运用了借景障景，加上坡度和弧度的设计，增加了小区的空间感。
在水的运用方面，小区里有池塘，瀑布，露天泳池。
在绿化方面，星河湾的植被丰富，层次感强，玉兰，银杏，樱花，紫叶李，碧桃，桂花，海棠，还有星河湾特地引进的棕榈树，许多乔木、灌木小花小草把园林装点得特不漂亮。
开发商移植了专门多树到小区里面。
只是，园林也不像开发商宣传的那样全差不多上大树，绝大多数的乔木也确实是5年左右的树龄。
入住：星河湾一直在向外界宣传全成品的概念，号称结束北京豪宅半成品状态，讲什么“北京星河湾一期近 30 万平方米产品以全成品面世，社区立体化园林、全体系高品质室内装修，小学、幼儿园、四季会、酒店式公寓、体育馆等同期建成，实现了全成品开盘。
” 但这实际上确实是一种欺骗消费者的行为。
因为星河湾自己卖的也是期房！全成品顾名思义是一件完工了的产品，但星河湾除了园林差不多建设完毕，星河湾的房子专门多连玻璃都没装，内装修才刚刚开始，其他设施也只是完成了外部建筑而已，实际那个地点的房子最早也要等到2006年第二季度才能入住！物业：星河湾高调和国际闻名的物业治理高力国际签约，为的是树立自己豪宅的市场定位。
事实上北京星河湾也是自己的物业公司，只是请来高力做治理公司。
小区配套：星河湾的小区配套不错。
除了自修的四季星河路和生态公园，其他设施有包括银行、超市、餐饮和美容院的商业街，和崇文区光明小学合办的光明小学国际分校，含有网球场、羽毛球场、乒乓球场的体育馆和豪华会所。
车位超过了1比1，也差不多上达到了豪宅的标准。
价格：广州星河湾2001年开盘时才卖4000出头，一直到星河湾2003年的三期，它的价格差不多一直维持在四五千一平米的水平。
广州星河湾的四期于2004年下半年推出，均价在7000-到8000左右徘徊，而他们的顶级江景房最高也卖到1万出头。
开发商为了不让北京消费者觉得北京星河湾开盘价太高，一直通过媒体向北京消费者宣传讲什么广州星河湾差不多卖到12000元/平米。
事实上这是开发商偷换概念，他们讲的是广州星河湾的最高价，而不是项目的均价！到目前为止，宏宇集团在北京星河湾投资15亿。
除去买地的大笔成本，除去开发基础设施，改善周边环境，建设生态公园，小区园林，会所，学校，幼儿园，车库，体育馆这些公用设施，每建筑平方米的成本最多也确实是4000到5000元左右。
按15000元或16000元/平米的价格来算，开发商的纯利应该在百分之六十以上，能够称作是暴利。
综合评价：朝青板块包括星河湾小区自己都在大兴土木，今后几年并不是特不适合居住，所谓的宜居全成品大概要等到2008年以后才能真正做到宜居。
故感受星河湾目前的市场价格定价过高，营销风险相对较大。
二、东山墅产品类型：不墅目前价格：26500元/平米，最低总价约为850万元。
地段：东山墅地处朝阳公园东北方向，东山墅占地100公顷，整体规划为11大半岛组团，共计155席独栋不墅，以80万平米的绿化面积、4.5万平米水面、0.32低容积率，制造出离四环最近的，密度最低的而且依旧制造风格最独特的不墅项目。
交通：东山墅位于国宾道（东四环），CBD（中央商务区）北端，与首都机场高速路相连，与长安街交叉，是距紫禁城和长安街最近的不墅；毗邻“中央公园”（朝阳公园）；使馆区、燕莎商圈与丽都商圈拱邻左右。
产品特点：东山墅并没有象中央不墅区的各个项目那样，把不墅建筑的就和部队士兵站排一样的整齐划一排列在社区里，而是充分照顾到不墅与景观的自然关系，不墅与不墅之间的隐秘关系，项目与外界的隔绝关系。
东山墅的建筑师将世界先进的设计理念与风格带进项目中，成就了它世界级建筑风貌。
豪宅内除设有游泳池、桑拿、健身区、小影院、酒吧间、雪茄房等一般不墅必备的空间外，还有听水门厅、冥想室、药浴、蒸汽浴、储酒间、男女主人独立的豪华卫生间、衣帽间、洗浴室以及私家码头、私家水岸线等迎合高品位阶层专属的国际化设计。
这种奢华的人性化设计理念深得高端客户的欢心。
综合评价：东山墅作为不墅类项目与我项目之间是没有对比性的，但按照不墅类产品的使用功能来讲，东山墅是目前我见过的最好的不墅了，因为东山墅与中央不墅区的其他产品相比较而言，从社区设计、不墅设计乃至细微的人性化设计无不体现细致入微、奢华含蓄的特点。
三、观湖国际产品类型：板楼目前价格：起价11200元/平米，均价15800元/平米地段：观湖国际是离我项目最近的一个同类项产品了，地段就在朝阳公园桥的东北角，与我项目仅一墙之隔。
装修：提供精装修。
只是样板间装修缺乏创新，门套颜色与整体装修风格不符。
同类项分析：观湖国际与我项目差不多上板楼，这也是朝阳公园地区比较稀缺的产品，但观湖国际的板楼主体设计并不是想象中的通透性良好的产品，所有户型差不多上以玄关作为南北向的唯一空气流淌空间，所谓的动静分离并没有体现生活化、人性化这两方面。
以200平米左右的三居室主力户型来看，把每天使用率最高的起居室设计在北侧，且没有任何南向采光（南向全被卫生间的墙所遮挡），户型设计感受中间狭长，类似于葫芦形状。
实际房间的使用率未能达到80％以上，且在大户型当中，卧房之间的轻质墙不能有效保证房间私密性。
最重要的一点是，所有的户型都没有在直观感受上给人宽敞的感受。
物业服务：该楼盘最大的风险在于物业治理。
开发商打算使用国兴的关联公司三吉利物业治理公司治理小区物业。
目前声称的戴德梁行仅仅是一年的顾问关系，而且业主入住时确信是三吉利。