万科住宅项目全部风险点分类清单
万科销售法律风险控制检查要点说明
销售法律风险检查要点2万科集团销售法律风险检查标准手册(共计199个风险检查点)土地使用权证检查点1证件是否已取得2土地使用权有无被抵押，如已抵押，有何措施保证及时解除？3土地使用权如果被抵押且销售时不能解除，销售时有无采取对应措施告知购房人？4土地使用权证对应的土地使用年限、用途，是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？5土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同及销售宣传对应，有无宣传错误？6土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？7物业管理合同中确定的物业管理区域与土地证确定的红线是否有冲突？建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证检查点1是否已按时取得证件？2证件是否为临时，是否已过期限需要更新？3许可的建设范围是否与我们实际建设范围一致？4工程施工是否符合土地出让合同对项目完工要求？施工总包合同1评估公司是否完整地保存了招投标资料、对投标人有无做资质考察、总包人有无合法资质。
2对同一工程内容，对比阴阳合同的实质性条款是否一致，包括合同价款、计价依据、保修期等重要内容3阴阳合同不一致的，判断效力及公司风险，评估要否再采取相应的应对措施4有无对分包、转包、劳务分包作限制性约定及责任的分配约定？5合同竣工时间、保修期等是否与房屋销售合同不一致，公司有无违约风险或其他风险？设计委托合同检查点1设计人有无合法资质？2项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致规划要点批复、公建配套批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图检查点1规划设计要点有无与土地出让合同约定不一致处？如有，有无与土地出让方特别协商取得其同意？公司有无风险及如何应对？2设计要点是否有违反法律法规或国家行业规范的强制性要求？3重点关注1：物业服务用房，规划批复如未明确面积的，规划设计有无考虑此房？面积及位置是否符合国家及地方法规规定？4重点关注2：楼间距等可能符合国家规范，但仍有侵犯相邻权的风险。
2.万科集团2020年版一二类问题清单
GB50666-2011《混凝土结构工程施工规范》 4.5.2
问题性质 问题类型 基坑安全
一类问题 结构安全
基坑安全 二类问题
结构安全
问题列举
1、现场未按照设计图纸和规范要求设置基坑监测项
2、基坑监测数据报警累计值3处及以上达到或超过设计与规范要求或单个监测点数据已超累 积警戒值50%（变化速率仍未趋于稳定），无针对性处理措施或措施未执行； 3、基坑边坡已出现塌方、滑坡现象或支护结构已出现变形、开裂现象，又未采取措施调整 的；基坑支护出现失稳、桩背土塌陷或因基坑施工，导致邻近市政管线、街道出现塌陷未及 时处理的现象 4、采用内支撑作为基坑支护形式的，在进行支撑拆除时，拆撑方式及顺序与支护结构设计工 况不一致，或未严格按照拆撑方案进行
5、现场基坑支护型式与设计图纸不一致，或者基坑支护施工前未根据设计图纸编制施工方 案，现场施工未严格按照方案执行
6、开挖深度超过5m的基坑，土方开挖深度、开挖顺序及边坡放坡与方案及设计要求不符
7、现场塔吊在安装前或使用过程中出现下列情况仍然安装和使用的：构件上有可见裂纹和严 重锈蚀的；主要受力构件存在塑性变形的；连接件存在严重磨损和塑性变形的；钢丝绳达到 报废标准的；安全装置不齐全或失效的；
5、 支护结构施工完成后未按照设计或规范要求进行支护结构检测
6、 基坑施工前，未按照设计及方案要求编制基坑工程监测方案，对基坑施工安全等级为一 级的基坑工程，未进行基坑安全监测方案的专家评审或监测方案未按照专家评审意见进行补 充、调整
7、开挖深度超过3m的基坑，土方开挖深度、开挖顺序及边坡放坡与方案及设计要求不符
14、地下室底板浇筑之前，未取得有资质的检测单位提供的桩基检测报告或中间报告。
风险点、危险源参考范围目录
风险点、危险源参考范围目录
1.单位类：包括各类生产经营单位。
2.场所类：城市综合体、客运车站、地铁站、渡口、码头、民用机场、商场(市场)、医院、学校、幼儿园(托儿所)、福利院、养老院、宾馆、饭店、体育场馆、会堂、图书馆、展览馆、博物馆、寺庙、教堂和公共娱乐场所等人员密集场所。
3.部位类：交通事故易发多发路段、余泥渣土(建筑垃圾)受纳场、垃圾填埋场和焚烧站、危房危楼、老旧房屋、烂尾楼、人防工程，以及易发生滑坡、泥石流、塌陷、沉降、地裂缝等地质灾害和内涝灾害等重点区域和部位。
4.活动类：体育赛事、户外运动、文艺演出、演唱会、游园、灯会、庙会、花会、焰火晚会等大型群众性活动现场。
5.建设项目类：建筑工程、城市交通设施、水利工程、电力工程、市政工程、地下空间等大型建设项目。
6.设施设备类：轨道交通、电力设施、隧道桥梁(含高架桥)、管线管廊(燃气、石油、天然气、水、电等)、通信、建筑用升降机、电梯及游乐设施、煤气瓶、玻璃幕墙、户外广告牌、城市旧挡土墙等重点设备设施;商船、游船、渡船、渔业船舶、客运班车、旅游包车、重型货车和汽车列车、建设施工单位散装物料车、校车、教练车等重点交通运输设备设施。
7.其他类：上述分类中未能涉及但确实存在风险隐患的其他风险点和危险源。
万科小区安全隐患排查(3篇)
第1篇一、前言为确保万科小区居民的生命财产安全，提高小区安全管理水平，根据《中华人民共和国安全生产法》及相关法律法规，结合小区实际情况，特开展本次安全隐患排查工作。
本次排查旨在全面发现和消除小区安全隐患，为居民创造一个安全、舒适的生活环境。
二、排查范围及内容1. 排查范围本次安全隐患排查范围包括万科小区所有住宅楼、公共设施、地下车库、绿化带等区域。
2. 排查内容（1）建筑物安全隐患：包括房屋结构、墙面、屋顶、楼梯、电梯等。
（2）消防安全隐患：包括消防设施、疏散通道、消防器材等。
（3）电气安全隐患：包括配电箱、电线、插座、开关等。
（4）燃气安全隐患：包括燃气管道、阀门、燃气表等。
（5）交通安全隐患：包括道路、停车场、地下车库等。
（6）公共设施安全隐患：包括健身器材、儿童游乐设施、户外广告等。
（7）绿化带安全隐患：包括树木、绿化设施等。
三、排查方法1. 人工排查组织专业人员对小区进行全面排查，对发现的隐患进行详细记录，并对隐患进行分类、分级。
2. 技术检测利用专业设备对小区的消防设施、电气设施、燃气设施等进行检测，确保设施正常运行。
3. 居民反馈鼓励居民积极反映小区安全隐患，对居民反映的问题进行核实，并及时处理。
四、排查结果1. 建筑物安全隐患（1）部分住宅楼墙面出现裂缝，需进行加固处理。
（2）部分屋顶存在漏水现象，需进行维修。
（3）楼梯扶手松动，需更换。
2. 消防安全隐患（1）部分消防设施过期，需更换。
（2）部分疏散通道被杂物堵塞，需清理。
（3）消防器材摆放不规范，需调整。
3. 电气安全隐患（1）部分配电箱老化，需更换。
（2）部分电线裸露，需重新铺设。
（3）部分插座、开关损坏，需更换。
4. 燃气安全隐患（1）部分燃气管道老化，需更换。
（2）部分阀门损坏，需更换。
（3）部分燃气表不准确，需更换。
5. 交通安全隐患（1）部分道路标线模糊，需重新施划。
（2）部分停车场地面不平，需维修。
（3）地下车库照明不足，需增加照明设施。
惊呆了！万科、绿地交付前竟这样控风险，难怪房子交的又快又好！
惊呆了！万科、绿地交付前竟这样控风险，难怪房子交的又快又好！房子要想交的又快又好，跟交付前的风险管控息息相关。
目前来看，交付风险主要可分为以下4大类：◆从前期定位开始介入，客关部是如何管控规划设计风险的？◆面对销售承诺、宣传广告类风险，具体有哪些需要排查的内容与防范措施？◆在产品质量风险管控上，如何在查验阶段提高整改关闭率，以保证无病交付？◆正式交付前，如何管控客户预期，来推进交房的顺利完成？今天就以标杆房企为例，来谈谈他们在交付前的管控动作和相关落地制度。
一从前期介入，保证一开始做对整体规模要想真正快起来，规划设计期的风险管控则必然要强制前移。
像万科、碧桂园、绿地等品牌房企，在项目启动会、前期的规划设计阶段，就已经开始介入。
万科会在早期介入项目启动会，了解红线内外有利及不利因素情况，为后期销售案场公示做好准备。
●根据以往楼盘的判断，红线内不利因素包括但不限于地库出入口、箱变、变电站、高压线、地库通风井、管道烟井通风口、老人儿童休闲运动设施、消防扑救面、地面机动和非机动停车位、垃圾房、公厕、化粪池、物业用房、会所、水泵房、煤气开关站等。
●红线外不利因素包括但不限于高速公路、高铁线路、公交枢纽中心、垃圾房、变电站、加油（气）站、高压线、大型公共活动场所、化工厂、造纸厂、其他工业施工企业、公厕、基站发射塔、墓地、火葬场等。
概括来说，就是存在诸如：噪音/地基影响、污染/辐射源、安全/秩序影响因素、风俗影响因素等各种因素信息的收集，便于今后公示公告工作的开展。
而在项目的联合审图阶段，客关就需要对产品的规划与设计提供意见，根据以往设计缺陷和业主投诉问题汇总，对图纸进行标准化修改，以抢先消灭定位阶段产生的风险项。
首先，客关部主要通过“审图清单”来做风控管理，即从以往后端交楼后评估、以及多渠道调研收集到的客户意见进行汇总，与各部门联合审图，再跟随图纸的深化，逐步审核并提出修改意见。
如室外空调机位及相应水电管线、管洞配套；厨房、卫生间排气洞合理设置；防盗安全措施；公共部位排水不畅等问题。
万科住宅常见问题介绍
总平面设计一、标高：1．道路标高坡向与雨水进水口位置不符――道路面层标高设计时应向雨水进水口方向找坡（0.5-1 ％），并在施工时多加注意。
2．园路井盖高低不平和有缺损――园路、窨井要统一标高，使园路和窨井混凝土同时浇筑。
二、流线设计：住宅出入口未设置人车分流专用通道，造成交通安全隐患；当住户大堂与流量大的商业服务空间临近时，问题尤其突出。
三、间距：1.建筑平面锯齿错位过大影响采光。
2.搭建的售楼处与住宅间距太近影响采光。
四、绿化:1. 种植树种过高影响采光。
2. 前期环境部分设计时应考虑设计灌溉点，绿化设计选用的某些植物生长期短，物业为便于管理往往进行普遍更换。
五、物业管理、垃圾收放点等附属用房设置:1.未设置管理用房或太隐蔽。
2.总图中未考虑垃圾收放点、垃圾中转站的设置；垃圾站附近应考虑上下水，以便清理。
3.箱式变电在总图中要综合考虑，不要影响景观。
六、摩托车、自行车存放：1．总图中未考虑摩托车、自行车存放。
2．出于安全问题,停自行车处不能设在地下车库，应单独考虑。
3．摩托车、自行车存放数量未针对居住对象统筹考虑，中低档次小区摩托车、自行车车库（棚）面积太小不够使用。
七、儿童游戏场：儿童游戏场设计时未考虑不安全因素：1.儿童游戏场内的城堡及周边有坚硬的石头，小孩容易受伤。
2.秋千设置不合理，没有考虑活动空间，儿童容易撞到硬物。
八、道路：1.小区内道路设计要一次到位，后加时易引起客户纠纷；例如有的项目，小区后加一条总图及销售时都没有道路，从而引起客户纠纷，矛盾激化。
2.园区内的道路应考虑搬家车辆能够进出。
3.园区内的道路应设马路牙，否则草坪高于路面时，雨天泥水易流到马路。
4. 混凝土割缝不及时，造成道路裂缝――应根据温度、气候变化及时调整割缝时间。
5. 停车位下沉――应加强现场管理，开槽埋管后按规范要求进行，分层夯实；6.小区园路出现横向裂缝――园路施工应每隔4－6m留伸缩缝。
7.道路混凝土半角偶出现裂缝；窨井周边混凝土出现裂缝――应加设防裂钢筋和角偶钢筋。
万科项目风险管理计划书（全套）
万科项⽬风险管理计划书（全套）
万科全套项⽬风险管理计划书,列举最可能发⽣，发⽣后会引起重⼤影响或后果的5—10项风险，并加以控制和管理,值得同⾏学习与借鉴......
1.万科项⽬风险管理案例：
万科项⽬管理⽬标：
本案例项⽬⼩C地块⼀期⼯程总建筑⾯积85750平⽅⽶，由17栋单体组成，⽬标要求为18个⽉达到结算条件，其中销售⼤厅开⼯6个⽉后对外开放，整个⽰范区11栋楼（建筑⾯积约4万平⽶）及园区7个⽉后对外开放；1平⽅公⾥地块：年底前完成基本开发任务。
质量⽬标：建筑⼯程长城杯。
2.万科项⽬风险管理构架
万科项⽬风险管理分成三条线对项⽬整体风险进⾏预测，监控并做好有针对性的预防措施
3.万科风险识别与定性评估
4.万科风险定量评估
5.万科项⽬风险应对措施
6.风险管理计划修订与总结
根据项⽬风险管理计划的风险分级，重点跟踪考虑前10位风险，并随着⼯程进展定期修订与总结。
万科住宅项目全部风险点分类清单
万科成本类风险控制关键点1.施工图深度不足，设计变更过多，造成成本控制难度较大。
2.前期地质情况不明，造成计划外成本发生。
3.甲方对质量技术要求不明、标准未提前约定，造成计划外成本发生。
4.成本控制流程不规范，缺乏准确详细的目标成本及预算。
5.采购对市场信息了解不全，材料市场变化，导致采购成本偏高。
6.垄断及独家生产的产品。
7.供方资源不足，难以产生有效竞争。
8.造价咨询公司出现重大失误，造成成本风险。
9.动态成本控制不力，必须对设计进行重大修改。
10.政府规费变化。
11.合作方中标以后无法有效履行合同，导致中途更换合作方，从而有可能造成成本增加。
12.合作方在履行合同过程中隐瞒不报重大的质量或者安全事故，相关责任容易转嫁给我方。
13.市场环境变化以及政策影响导致材料设备、人工成本价格大幅度提高而导致成本上升，如电缆涨价等。
14.合同权利、义务模糊或漏项，造成成本索赔。
15.开发计划不合理，公司决策设计临时调整等（提前开盘、提前交房、延后进程等）引起成本索赔。
16.设计图纸不全，投标有不平衡报价引起成本控制困难。
17.工程量清单计算错误。
18.违章开工、破坏基地绿化、环境、违法填河道等可能造成无法预估成本增加的风险19.合作方劳资纠纷1.合同条款阐述笼统，标准不具体，导致风险。
2.对材料、设备技术信息了解不全，技术标准不明确。
3.合作伙伴资源不足，或招标前考察把关不严，对合作单位资质、信誉、履约能力等了解不深，最低价中标导致的履约风险或合作伙伴诚信不足。
4.材料设备长途运输产生的风险。
5.标段划分不合理，过大或过小，和合作伙伴的能力不匹配。
6.对材料设备加工过程监控不足。
7.施工风险过度转移。
8.招标过程中投标方没有完全清楚项目的特点、我方对于设计、销售配合、质量、文明施工方面的特殊要求；报价考虑不充分，中标后出现扯皮或者消极对抗现象。
9.对于投标单位了解不够，出现投标单位之间串通、互相挂牌之后围标的现象。
万科销售前风险控制的199个检查点
第一章 万科售前风险控制篇
7
第二节 其他合作协议书检查点
如通过合作等方式取得土地.则审核合作协议中有关土地及与销售有关的相关规定。
第一章 万科售前风险控制篇
8
第三节 土地使用权证检查点
1.证件是否已取等。 2.土地使用权有无抵押.如有抵押.有何措施保证即时解除？ 3.土地使用权如果被抵押且销售时不能解除.销售时有无采取对应措施告知购房人？ 4.土地使用权对应的土地使用年限、用途.是否是销售合同及销售宣传对应.有无宣传错误？ 5.土地使用权证对应的土地使用权人是否与销售合同及销售宣传对应.有无宣传错误？ 6.土地证的红线范围是否与我司实际建设用地范围一致？有无在红线外用地上搭建建筑物的风险？ 7.物业管理合同中确定的物业管理区域与土 地证确定的红线是否有冲突？
第一章 万科售前风险控制篇
12
9.重点关注3：不利因素.变配电房、水磊房、垃圾转运站、老人活动中心、社康中心、会所、泛会所、泳池、儿童活动场所、商业餐饮 、 超市、管理用房、员工值班宿舍、公共厕所、人工湖、湿地、喷泉等配套设施的位置、大小、有无。 10.重点关注4：楼盘或小区的主要经济指标；包括占地面积、建筑面积、容积率、总户数等。 11.重点关注5：绿化指标：包括绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等数据。 12.如出现以上不一致.是否已有风险应对方案.是否已考虑更改规划设计批复？如要更改批复.会否涉及到对前期已购房业主的违约？ 13.如出现以上不一致.如是首期销售且合同还未签署.则有无考虑针对错误宣传在销售合同中特别纠正？ 14.规划变更：有无前后规划设计变更？ 15.如有.实际施工和建设计划有无对应调整？ 16.如有.对外宣传及拟签署的法律文件有无特别对应调整？
沈阳万科柏翠园项目安全防盗清单
沈阳万科物业服务有限公司管理制度编号VKWY（沈阳柏翠园）-AQ03名称沈阳万科柏翠园项目安全防盗清单版本A/0第3页共18页编制张宁川更改审核王义刚批准:王洪燕生效日期2013年9月28日出入人行口出入口2#楼管家房门禁系统存在隐患，出区无门禁，人员多时易造成尾随地产设计缺陷向地产提出方案最好标配：1、检查门岗是否实施A、B管理，安装防尾随门1、防尾随系进场A证换B证，A证存放岗位处，统。
持B进场，在公共区域佩戴B证于2、岗位接待胸前；离场时，在出入口用B证换台。
A证，持A证离开。
装修施工A/B3、内线电话。
证有效期为一个月，如过期及时提4、访客系统。
醒到服务中心延期。
2、检查来访人员登记资料有：房选配：号、证件号码、来访事由、进场与1、住户对讲核业主核实，离场与业主核对（20：实系统。
00后与业主核对未离场人员）。
2、放置业主资3、检查常访人员资料建档管理，料。
每天经常进入人员有：送报、送牛奶、送快件、送水、送餐、做家政等人员，并分类建档管理；检查内容：身份证复印件、姓名、个人照片、工作单位/商铺名称、进入时间、事由、离去时间，每月核对更沈阳万科物业服务有限公司管理制度编号VKWY（沈阳柏翠园）-AQ03名称沈阳万科柏翠园项目安全防盗清单版本A/0第5页共18页编制张宁川更改审核王义刚批准:王洪燕生效日期2013年9月28日车辆自行刷卡进出园区，并且使用的是单杆道闸，存在车辆出入时人员钻入、尾随风险。
1、改为栅栏式道闸，标配：1、检查门岗车辆进出时是否有人杜绝尾随进入园区内1、入口安装道尾随。
人员；2、限制对有闸。
2、检查该监控镜头设置是否为关库车辆车卡发放2、单向刷卡系键镜头。
统。
3、检查道闸封闭后，道闸与地面3、栅栏道闸系之间间隙过大，是否有人钻入。
统。
4、测试监控镜头，中心岗位在34、监控系统。
秒内发现。
5、红外防砸系统。
5、检查道闸故障后，检查道闸故6、广角镜或驶障后，有人值守。
出车辆警示灯。
昆明万科项目质量风险评估表10-29
昆明万科项目质量
目质量风险评估表
，处于可控范畴；C级：存在较大风险，或预测潜在风险较高，需重点关注。
方能开工
复工
或B、C风险
单项C级风
项为C级本分项工程综合风险评定为C级；其余单项中，单项C级风险超过4项或B、C风险单项合计超过5项，砌筑分项工程综合风险评定为C级；单项无C类风险综合风险且B类风
项为C级本分项工程综
况抹灰分项工程综合风险评定为B 级
险且B类风险不超过2项抹灰分项工程综合风险评定为A
工程综合风险评定为B 级
项防水分项工程综合风险评定为A 级；其余情
为B级。
房屋建设项目重大危险源清单
房屋建设项目重大危险源清单房建项目危险性较大的分部分项工程清单序号危险源可能事故类别控制措施1 坑槽临边防护坠落伤人一类按要求搭设临边防护栏杆和安全兜网2 坑槽开挖放坡、支护与周边建构筑物间距、坑边堆载要求坍塌下沉一类排水、降水对基土和周边建（构）筑物的影响，按规定要求放坡、支护、保持至少1米以基坑（槽）边建构筑物间距、坑边堆载要求3 机械作业半径不得有人作业半径内不得有人工施工爆破要制定特殊的施工方案伤人一类按要求堆放，运出；设警戒区，专人看守；按施工方案实施，定期观测沉降记录；采用爆破方式开挖的要求4 桩孔口防护机成孔作业未设警戒区坠落伤人一类按要求搭设防护栏杆；设警戒区，专人看守；按方案执行；机械成孔机械使用不当，未按方案施工；桩孔周围2米范围内严禁有杂物5 孔桩、沉井、沉箱、地下暗挖工程违章作业触电伤人一类；落物伤人一类；坍塌一类加强教育、检查、杜绝违章；每天检测、先检测后施工；通风送氧；制定可靠地防倾倒措施；使用符合要求的材质；使用软质吊具，施工人员戴安全帽；按方案要求禁止超载；使用合格的材料；按方案要求施工6 模板工程施工作业面及临边无防护措施；垂直交叉作业无防护措施；支架基础不符合要求人员坠落一类；落物伤人二类；倒塌伤人一类制定可靠地防护措施；设置警戒区，由专人监护；严禁留有悬空模板；按方案执行；模板摆放整齐、严禁超高；制定可靠地防护措施违章作业挖工程违章作业可能会导致有毒有害气体超标，缺氧窒息，吊土支架、钢丝绳材质不符合要求等危险。
为了避免伤人事故的发生，需要加强教育、检查、杜绝违章。
每天检测之前，需要先检测后施工。
在作业过程中，需要通风送氧。
此外，还需要使用符合要求的材质，使用软质吊具，并确保施工人员戴上安全帽。
按方案要求禁止超载，使用合格的材料，并按方案要求施工。
同时，需要制定可靠地防倾倒措施，以避免倾倒伤人。
模板工程施工模板工程施工时，如果作业面及临边无防护措施，或者垂直交叉作业无防护措施，或者支架基础不符合要求，可能会导致人员坠落、落物伤人或倒塌伤人等危险。
苏南万科安全隐患问题集
安全隐患：脚手架不稳固，作业人员坠落
3、悬挑架
问题描述：悬挑架斜撑槽钢方隐患：悬挑架不稳固，作业人员坠落
安全隐患：作业人员坠落
4、内外架相连
问题描述：防护棚与外架相连
问题描述：支模架、操作架等内架与外架相连
安全隐患：外架承受额外荷载，易失稳
安全隐患：高空坠物
安全隐患：高空坠物
7
基坑支护
1、基坑积水
问题描述：基坑积水未抽出
问题描述：基坑积水，未见有效降水措施
安全隐患：破坏土质，影响基坑、基础稳定性
安全隐患：破坏土质，影响基坑、基础稳定性
2、边坡失稳
问题描述：基坑边坡安全范围内存在材料堆放
问题描述：基坑边坡护坡喷锚流质、坍落
安全隐患：基坑边坡失稳
苏南万科安全隐患问题集（2018年1月-6月）
安全隐患
安全隐患
1
防火管理
1、液化气瓶、氧气瓶、乙炔瓶作业风险
问题描述：液化气瓶被暴晒，未入库存放
问题描述：作业时氧气瓶、乙炔瓶作业间距小于5m
安全隐患：遇明火易爆炸
安全隐患：遇明火易爆炸
2、火灾隐患
问题描述：工人宿舍违章用电，使用大功率电器
问题描述：现场施工人员吸游烟
安全隐患：易发生火灾
安全隐患：易发生火灾
3、灭火器
问题描述：灭火器配置不足（木料堆放处）
问题描述：灭火器失效
安全隐患：一旦火灾，无法及时处理
安全隐患：一旦火灾，无法及时处理
2
三宝四口五临边
1、临边防护
问题描述：现场临边防护缺失
问题描述：地库采光井洞口临边防护高度不足
安全隐患：临边坠落风险
史上最全的万科房地产项目开发风险分析报告
史上最全的万科房地产项目开发风险分析报告目录第1章总论 (4)1.1.项目背景与概况 (4)1.2.主要技术经济指标 (9)1.3.问题与建议 (10)第2章项目投资环境与市场研究 (11)2.1.投资环境分析 (11)2.2.区域房地产市场分析 (14)2.3.销售预测 (21)2.4.营销策略 (27)第3章建设规模与项目开发条件 (29)3.1.建设规模 (29)3.2.项目概况现状 (29)3.3.项目建设条件 (30)第4章建筑方案 (35)4.1.设计依据 (35)4.2.项目设计主题和开发理念 (36)4.3.项目总体规划方案 (37)4.4.建筑设计 (39)4.5.结构设计 (41)4.6.给排水设计 (41)第5章节能节水措施 (44)5.1.设计依据 (44)5.2.建筑部分节能设计 (44)第6章环境影响评价 (45)6.1.编制依据 (45)6.2.环境现状 (45)6.3.项目建设对环境的影响 (46)6.4.环境保护措施 (46)第7章劳动卫生与消防 (48)7.1.指导思想 (48)7.2.职业安全卫生健康对策与措施 (48)7.3.消防设计 (49)第8章组织机构与人力资源配置 (52)8.1.组织机构 (52)8.2.人力资源配置 (52)第9章项目实施进度 (53)9.1.项目开发期 (53)9.2.项目实施进度安排 (53)9.3.项目实施过程控制措施 (53)第10章项目招投标 (55)10.1.工程项目招标投标概述 (55)10.2.工程项目招标投标因素分析 (57)10.3.招标依据 (59)10.4.招标范围 (60)10.5.招标方式 (60)第11章投资估算与资金筹措 (61)11.1.投资估算 (61)11.2.资金筹措 (62)第12章财务评价 (64)12.1.项目评估依据 (64)12.2.财务评价基础数据的选择 (64)12.3.财务评价 (64)12.4.不确定性分析 (65)第13章社会评价 (66)13.1.项目对社会的影响分析 (66)13.2.风险分析 (68)13.3.社会评价结论 (69)第14章研究结论与建议 (70)14.1.可行性研究结论 (70)14.2.建议 (71)第1章总论1.1.项目背景与概况1、项目名称：***居住小区一期(1、2、3号楼)项目2、承办单位概况单位名称：***房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司(外国自然人独资)注册资金：港币2,000万元单位住所：***市珠晖区沿江路29号业务范围：房地产开发、销售建设单位简介：***房地产开发有限公司是由***市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经***市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。
沈阳万科柏翠园项目安全防盗清单
编制张宁川更改审核王义刚批准王洪燕生效日期2013年9月28日一级二级图片情况分析项目态势建筑特点★柏翠园项目，一期占地公顷，一期建筑面积约11万平方米。
★房屋类型为以高层产品为主，最高层建筑为28层★区内一期总共6栋住宅楼，分别为1#楼、2#楼、3#楼、5#楼、6#楼、7#楼。
共9个单元，总户数为户。
★商铺对外2个、对外开放。
★园区一期共有1个人行出入口，1个车辆进出入口。
分别为：穹顶处管家房人行出入口、穹顶处车辆进出口。
其它为封闭围挡，人禁、门禁双配；★园区1个地下车场、一期交付共计520个车位、园区无地上车位、车库。
小区整体封闭，每期之间不分隔，园区围墙高度4.5米，一期一个人行出入口，一个车行出入口。
小区房屋类型较单一，以高层产品为主，最高层建筑为28层，高层建筑的消防管理难度很大。
小区车位全部为地下车位，且地下停车场出入口位于园区外，车场出入口的安全管理也是本项目的难点。
外围交通柏翠园项目位于沈阳城市重点发展“金廊”、“银带”交汇点，交通便利，地处五里河高档商业圈。
西侧为五爱街、人员混杂、外来人员及居住较多。
南侧为二环路。
东侧、北侧为南塔街、现有两个大型的货运站、人员较杂。
周边居住人员以中、高档小区为主。
周边治安形势派出所为南塔派出所，距离项目约1公里。
编制张宁川更改审核王义刚批准王洪燕生效日期2013年9月28日出入口人行出入口2#楼管家房门禁系统存在隐患，出区无门禁，人员多时易造成尾随地产设计缺陷向地产提出方案最好安装防尾随门标配:1、防尾随系统。
2、岗位接待台。
3、内线电话。
4、访客系统。
选配：1、住户对讲核实系统。
2、放置业主资料。
1、检查门岗是否实施A、B管理，进场A证换B证，A证存放岗位处，持B进场，在公共区域佩戴B证于胸前；离场时，在出入口用B证换A证，持A证离开。
装修施工A/B证有效期为一个月，如过期及时提醒到服务中心延期。
2、检查来访人员登记资料有：房号、证件号码、来访事由、进场与业主核实，离场与业主核对（20：00后与业主核对未离场人员）。
万科的风险控制培训课件(ppt 48页)
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第一章 万科售前风险控制篇
其他
第二章
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万科为什么地产开发30年没有遇到过大的危机？难道有神助？非也，得益于万科 完整的风险地图体系，万科的风险地图，涉及房地产全生命周期的320多个环节， 其他房企的风险管控，相比万科，简直就是裸奔上阵....... 限于篇幅，今天分享的是：万科营销环节的266个风险控制点，望大家学习借鉴？
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第一章 万科售前风险控制篇
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第七节 代征代建用地检查点
1.是否有与政府相关主管部门签署代征代建协议？ 2.如有，公司的相关义务有无按时履行？ 3.如有，相关费用有无需要业主承担，如需要，在何处取得业主同意？ 4.如有，公司后期在宣传中有无正确告知业主？ 5.是否存在在红线外用地上建设或收益但无依据的情形？
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第一章 万科售前风险控制篇
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第五节 设计委托合同检查点
1.设计人有无合法资质？ 2.项目设计要点是否和建设用地规划许可证、规划要点批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图一致
万科在建项目质量风险巡查表
A级：全部符合要求 B级：两条及以下不符合要求且关键项全部符 合要求 C级：三条及以上不符合要求或关键项不符合 要求
外门窗洞口
（1）外门窗洞口预制块排版满足门窗固定要求（四角不大于200，中间不大于 500） （2）现浇窗台板无断裂（断裂深度不大于厚度的1/3） （3）主框或副框固角片射钉必须固定于砼结构或预制混凝土块 （4）主框或副框固定角片无倒流槽（内低外高） （5）门窗框与预留洞口下口及两侧返高20cm内需为砂浆封堵* （6）门窗框与预留洞口单边间隙为1—3cm * （6）发泡剂固化前需采用手指或专用工具压平，不得使用刀片切割 （7）门窗框封堵前缠绕保护膜及固定木楔需拆除
口橡胶止水带
（2）防水施工工艺做法与方案一致
A级：全部符合要求
（3）js、聚氨酯涂膜厚度不低于设计要求，最小厚度不小于设计值的80%
B级：两条及以下不符合要求且关键项全部符
（4）卷材短、长边搭接长度不小于100mm，双、多层卷材施工，上下相邻卷材 合要求
搭接宽度不小于卷材宽度的1/3
C级：三条及以上不符合要求或关键项不符合
（1）结构闭水方案编制完整，检测方法有效 （2）防水施工前需完成结构闭水实验及渗漏整改 （3）结构闭水过程需配有影像资料且闭水资料及整改资料无作假现象* （4）制定整改计划，且需明确责任人 （5）渗漏点整改后需进行二次闭水，二次闭水资料齐全*
A级：全部符合要求 B级：一条不符合要求且关键项全部符合要求 C级：两条及以上不符合要求或关键项不符合 要求
检验检测 外墙淋水 结构闭水
（1）防水材料台账清晰，含有日期，数量、批次、合格证号，复试报告编号，
使用部位 （2）js、聚氨酯、卷材类复试报告齐全，无未经复试或复试不合格投入使用 现象 （3)防水施工过程监督资料齐全并配有影像资料 （4）施工留存切片记录齐全
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万科成本类风险控制关键点
1.施工图深度不足，设计变更过多，造成成本控制难度较大。
2.前期地质情况不明，造成计划外成本发生。
3.甲方对质量技术要求不明、标准未提前约定，造成计划外成本发生。
4.成本控制流程不规范，缺乏准确详细的目标成本及预算。
5.采购对市场信息了解不全，材料市场变化，导致采购成本偏高。
6.垄断及独家生产的产品。
7.供方资源不足，难以产生有效竞争。
8.造价咨询公司出现重大失误，造成成本风险。
9.动态成本控制不力，必须对设计进行重大修改。
10.政府规费变化。
11.合作方中标以后无法有效履行合同，导致中途更换合作方，从而有可能
造成成本增加。
12.合作方在履行合同过程中隐瞒不报重大的质量或者安全事故，相关责任
容易转嫁给我方。
13.市场环境变化以及政策影响导致材料设备、人工成本价格大幅度提高而
导致成本上升，如电缆涨价等。
14.合同权利、义务模糊或漏项，造成成本索赔。
15.开发计划不合理，公司决策设计临时调整等（提前开盘、提前交房、延
后进程等）引起成本索赔。
16.设计图纸不全，投标有不平衡报价引起成本控制困难。
17.工程量清单计算错误。
18.违章开工、破坏基地绿化、环境、违法填河道等可能造成无法预估成本
增加的风险
19.合作方劳资纠纷
1.合同条款阐述笼统，标准不具体，导致风险。
2.对材料、设备技术信息了解不全，技术标准不明确。
3.合作伙伴资源不足，或招标前考察把关不严，对合作单位资质、信誉、
履约能力等了解不深，最低价中标导致的履约风险或合作伙伴诚信不足。
4.材料设备长途运输产生的风险。
5.标段划分不合理，过大或过小，和合作伙伴的能力不匹配。
6.对材料设备加工过程监控不足。
7.施工风险过度转移。
8.招标过程中投标方没有完全清楚项目的特点、我方对于设计、销售配合、
质量、文明施工方面的特殊要求；报价考虑不充分，中标后出现扯皮或者消极对抗现象。
9.对于投标单位了解不够，出现投标单位之间串通、互相挂牌之后围标的
现象。
10.招标时间距离实际开工时间过长，由于施工期间宏观经济形势变化造成
材料设备涨价继而发生扯皮现象。
11.新材料设备、技术标准没有或不全。
12.合作单位的政府备案手续问题，造成开工的风险
1.经营计划重大调整，缺乏相应的应对和保障措施。
2.重大设计变更，应对措施不当或失效。
3.总包、分包组织管理不力，供应商未能正常履约，缺乏相应的监管、控
制。
4.现场发生重大质量、安全事故。
5.劳动力短缺加剧的趋势，农忙时劳动力不足，施工进度无法保证。
6.由于各方对部分特殊工程、工艺不够了解，所确定进度计划不适应现场
条件；
7.有部分特殊产品如从国外进口的铜板、锌板和国家部分原材料如前年大
涨价期间的钢筋、水泥、商品砼等无法及时供货而影响工期。
8.国家临时性的政策措施也会给材料供应造成中断或者成本大幅度上升的
局面如前年严查超重、超载导致运输成本大幅度上升，合作方不愿意承担增加成本导致进货期延长。
9.涉及拆迁的项目由于政府或者有关单位没能及时协调后有关关系、完成
拆迁工作导致工期延长。
10.报批、报建手续延期。
如规划验收未按时通过，竣工资料不能及时备案，
消防验收时间等没有控制住，可能引起的不能按时结算、入伙等重大风险
11.政府规划及周边交通等变化、民扰及不可抗力。
12.设备安装调试时，设备损坏。
13.异常天气、气候等造成的工期拖延
14.安排没有经验的工程师管理关键的工作,没有控制住关键节点和环节。
15.偶然因素，如承建商履约过程中被吊销营业执照或取消施工资质，供应
商生产线故障等。
1.项目发展拿地区位存在问题、项目营销定位出现问题。
2.户型定位不准，导致重大调整。
3.由于客户、市场和宏观政策等方面的变化，提前开盘。
4.营销提出更高的销售配合要求，而现场无法满足。
5.客户提出超越规范的要求，如增加车位，导致现场调整风险。
6.销售时，装修标准、配套说明、产品技术标准、绿化景观等对外承诺有
误或不切实际的承诺。
7.可能影响客户使用、观感、心理的相关设施的位置销售时未明示（红线
内如配电箱，红线外如垃圾站、高压线、相邻关系等）。
8.预售后出现与合同、销售模型或展示样板等不一致的变更。
9.代理公司或者销售代理人员为了短期利益及个人利益，做出危害公司利
益、不符合职业道德的行为如将客户介绍给竞争对手、欺骗客户等等。
10.由于宏观经济形势变化导致房价出现回调而产生的客户关系问题。
11.由于政府等强势部门未能正确履行土地合同中的相关承诺，导致后期客
户投诉。
12.客户私自看房，拍照取证。
13.设计变更和销售承诺不一致。
14.和客户使用、防盗、心理感受有影响的事项未提前告知
15.预售面积和实测面积差异过大
1.合作单位选择不当，不能构建符合要求的质量管理体系
2.当地劳动力市场情况（技术水平）；
3.设计延迟，造成赶工；
4.分包供货不及时，引起工序颠倒；
5.设计不合理或施工方案、技术措施不当；
6.气候、自然条件影响；
7.材料材质缺陷；
8.质量通病未采取有效防治措施；节点、构造不合理
9.采用新工艺时未经实践检验；
10.施工过程中位能按照正确图纸施工或者对图纸理解有误。
11.承建单位转包与分包。
12.设计、决策临时调整；提前开盘、提前交房引起赶工。
13.渗漏、裂缝以及其它不能满足使用功能的质量问题。
1.施工用电不规范；
2.脚手架、塔吊的搭建不满足规范要求；
3.基坑、临边洞口未作防护；
4.食物中毒；
5.夜间施工、高温施工
6.冬季防火；
7.机械设备未能按期检修，发生机械事故。
8.人员冲突、偷盗抢劫。
9.施工中高空坠物；
10.现场没有对安全事故的预控及应急措施。
11.现场消防设施未定期检查更换。
12.场地沉陷、塌方、流沙、管涌。
13.特种作业如人工挖孔桩、涵洞施工、吊车作业、爆破等出现安全问题。
14.合作方违法使用劳务，如违背劳动法、违反妇女童工保护相关法律等
1.设计出图时间滞后。
2.设计图纸深度不足，变更过多。
3.设计图纸版本过多造成混乱。
4.设计师不了解客户需求。
5.相关设计专业的冲突造成损失。
6.设计单位不了解万科产品的特点。
7.设计师对新材料、部品与市场的发展脱节。
8.设计单位的更换（履约问题）。
9.设计内容达不到规范要求。
10.不同地域设计要求的影响。
11.新出台的规范、法规对设计的影响。
12.设计图纸的造价严重超越目标成本。
13.境外设计单位的使用风险。
（例：1、工作习惯和沟通障碍导致设计计
划不能按时完成；2、履约严格，不付款，不出图）；
14.重大设计变更导致与实际交楼与销售样板房、交楼标准房、销售展示区
域等不吻合导致货不对板。
15.设计与规划要点不符合，导致后期验收出现困难及大规模返工。
16.设计单位没有经验积累制度，导致项目前期或相似项目出现过的设计问
题重复发生
17.《设计任务书》考核指标规定不细，导致设计图纸深度达不到要求，或
不能达到万科住宅设计标准的要求
18.规划验收时发现和报批、报建的图纸不一致
1.法律相关的风险
2.和万科集团企业公民不相符的风险等
3.合作项目出现的风险，文化差异导致沟通困难，不适应合作要求导致评
价不高等。