2019年年广州市荔湾区芳村项目前期策划报告之二.ppt
广州市发展和改革委员会关于印发广州市2019年重点项目计划的通知-
广州市发展和改革委员会关于印发广州市2019年重点项目计划的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 广州市发展改革委关于印发广州市2019年重点项目计划的通知各区政府、市有关部门、项目业主单位：《广州市2019年重点建设项目计划》（以下简称正式项目）和《广州市2019年重点建设预备项目计划》（以下简称预备项目）业经市十五届人大四次会议审议通过，现印发实施（见附件1－3），并提出工作要求如下：一、落实项目业主主体责任项目业主作为项目建设的第一责任人，要进一步增强主体责任意识，按照项目年度建设内容，做细做实季度节点计划编制工作，明确项目关键环节和时间节点；要积极落实建设条件，加强组织实施，主动联系有关部门商讨解决建设过程中存在的问题；要认真做好项目建设责任分解，确保每项工作均有专人负责，每个问题均有专人跟踪，形成一级抓一级、层层抓落实的运作机制，推动项目建设。
对于自己难以解决的问题，要及时向属地区政府、行业主管部门和市政府报告，争取协调解决。
二、切实提升政府服务效能各区政府、市直部门要按照市委、市政府关于重点建设项目责任划定的部署要求，进一步加大重点项目建设工作的统筹推进力度，创新管理服务方式，提高项目服务意识，加强沟通，主动作为，密切配合，形成市、区部门间纵横联动、通力合作的工作机制，合力解决项目推进过程中的突出问题，推进我市重点项目建设。
项目主管部门要积极组织推动项目建设，及时跟踪推进所负责的市重点项目建设进展，深入项目现场了解项目建设中存在问题，定期通过组织项目协调会、实地调研等方式帮助项目业主单位协调解决问题，并及时将问题协调情况报送市发展改革委汇总。
广东葛洲坝广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程可行性研究报告-广州中撰咨询
广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国·广州目录第一章广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程概论 (1)一、广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程名称及承办单位 (1)二、广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (3)（三）可行性研究报告编制范围 (5)五、研究的主要过程 (5)六、广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程产品方案及建设规模 (6)七、广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程总投资估算 (7)八、工艺技术装备方案的选择 (7)九、项目实施进度建议 (7)十、研究结论 (7)十一、广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程主要经济技术指标 (10)项目主要经济技术指标一览表 (10)第二章广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程产品说明 (17)第三章广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程市场分析预测 (17)第四章项目选址科学性分析 (17)一、厂址的选择原则 (17)二、厂址选择方案 (18)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (19)五、项目用地利用指标 (19)项目占地及建筑工程投资一览表 (19)六、项目选址综合评价 (20)第五章项目建设内容与建设规模 (21)一、建设内容 (21)（一）土建工程 (22)（二）设备购臵 (22)二、建设规模 (23)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (23)一、原辅材料供应条件 (23)（一）主要原辅材料供应 (23)（二）原辅材料来源 (24)原辅材料及能源供应情况一览表 (24)二、基本生产条件 (25)第七章工程技术方案 (26)一、工艺技术方案的选用原则 (27)二、工艺技术方案 (28)（一）工艺技术来源及特点 (28)（二）技术保障措施 (28)（三）产品生产工艺流程 (28)广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程生产工艺流程示意简图 (29)三、设备的选择 (29)（一）设备配臵原则 (29)（二）设备配臵方案 (31)主要设备投资明细表 (31)第八章环境保护 (32)一、环境保护设计依据 (32)二、污染物的来源 (34)（一）广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程建设期污染源 (34)（二）广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程运营期污染源 (35)三、污染物的治理 (35)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (35)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (36)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (39)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (41)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (42)5、施工建议及要求 (43)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (45)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (46)1、废水的治理 (46)办公及生活废水处理流程图 (47)生活及办公废水治理效果比较一览表 (47)生活及办公废水治理效果一览表 (47)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (48)3、噪声治理措施及排放分析 (49)主要噪声源治理情况一览表 (51)四、环境保护投资分析 (51)（一）环境保护设施投资 (51)（二）环境效益分析 (51)五、厂区绿化工程 (52)六、清洁生产 (52)七、环境保护结论 (53)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (54)第九章项目节能分析 (55)一、项目建设的节能原则 (55)二、设计依据及用能标准 (55)（一）节能政策依据 (55)（二）国家及省、市节能目标 (56)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (57)三、项目节能背景分析 (57)四、项目能源消耗种类和数量分析 (59)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (59)1、主要耗能装臵 (59)2、主要能耗种类及数量 (60)项目综合用能测算一览表 (60)（二）单位产品能耗指标测算 (61)单位能耗估算一览表 (61)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (62)六、工艺设备节能措施 (63)七、电力节能措施 (63)八、节水措施 (64)九、项目运营期节能原则 (65)十、运营期主要节能措施 (66)十一、能源管理 (67)（一）管理组织和制度 (67)（二）能源计量管理 (67)十二、节能建议及效果分析 (68)（一）节能建议 (68)（二）节能效果分析 (68)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (69)一、组织机构 (69)二、工作制度 (69)三、劳动定员 (70)四、人员培训 (71)（一）人员技术水平与要求 (71)（二）培训规划建议 (71)第十一章广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程投资估算与资金筹措 (72)一、投资估算依据和说明 (72)（一）编制依据 (72)（二）投资费用分析 (74)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (74)1、设备投资估算 (74)2、土建投资估算 (75)3、其它费用 (75)4、工程建设投资（固定资产）投资 (75)固定资产投资估算表 (76)5、铺底流动资金估算 (76)铺底流动资金估算一览表 (76)6、广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程总投资估算 (77)总投资构成分析一览表 (77)二、资金筹措 (78)投资计划与资金筹措表 (79)三、广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程资金使用计划 (79)资金使用计划与运用表 (80)第十二章经济评价 (80)一、经济评价的依据和范围 (80)二、基础数据与参数选取 (81)三、财务效益与费用估算 (82)（一）销售收入估算 (82)产品销售收入及税金估算一览表 (82)（二）综合总成本估算 (83)综合总成本费用估算表 (84)（三）利润总额估算 (84)（四）所得税及税后利润 (84)（五）项目投资收益率测算 (85)项目综合损益表 (85)四、财务分析 (86)财务现金流量表（全部投资） (88)财务现金流量表（固定投资） (90)五、不确定性分析 (91)盈亏平衡分析表 (91)六、敏感性分析 (93)单因素敏感性分析表 (94)第十三章广东葛洲坝房地产开发有限公司广州市荔湾区芳村大道南以西鹤洞路以南AF040233地块住宅楼工程综合评价 (94)。
2012年广州市荔湾区芳村项目前期策划报告之一
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交通状况：外部交通便利，但内部交通欠完善
项目地处荔湾芳村浣花路， 与内环路、环城高速、花 地大道、芳村大道、龙溪 大道等交通干道近在咫尺， 与坑口地铁站、花地湾地 铁站、与正在修建中的广 佛地铁沙涌站、芳村客运 站均在800米距离之内。总 体来说，交通非常近便。
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商业市场预测分析
2010年住宅市场被从严调控，一方面使得部分资金流向没有限制的商业市场，另一 方面提高商业市场利好预期
目前国内的投资环境和投资渠道都非常有限，再加上通胀持续的背景，房地产始终 是资金保值和升值的重要途径。2013年，调控政策继续从严，流动资金需寻求投资渠 道以期保值或增值，商业市场凭此吸纳流动资金幵带动价格高涨
与广佛合作一样，这次“广佛肇经济圈”合作框架也是囊括了八大重点：规划对接、 产业协作、科技创新、环境保护、旅游合作、交通运输（降低广佛肇间交通出行成本，打 造一小时经济圈）、社会事务、区域合作。
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经济环境情况
广州GDP近年增长幅度都保持在10%以上，房地产处于高速发展期
2011年 ，广州市生产总值 （GDP）12303亿元，从 2007年开始，广州GDP都保 持在10%以上增长 根据GDP不房地产关系的横 向图，广州房地产近年都处 在高速发展的状态 高速发展的房地产市场为项 目的开展创造了良好的氛围 和环境
2010.4.27 国十条 差别信贷
2010.9.29 新国五条 限购令、差别信贷 2011.1.26 新国八条 二套房首付提至六成 2012.08.08 央行降
2011.2.24 进一步限购 限购细则
2012.02.24 央行二 次降准
芳村测量方案(修改1)
目录一、概况 (1)1.工程简介 (1)2.测量质量要求、编制依据及原则 (1)3.测量控制目标 (2)4.主要测量工作 (2)二、施工部署 (4)1.测量人员架构 (4)2.测量仪器 (4)3.施工准备 (5)三、控制网的建立 (5)1.平面控制网的建立 (5)2.高程控制网的建立 (6)3.具体放样方法 (6)四、沉降观测措施 (9)五、质量保证措施 (10)一、概况1.工程简介本工程为芳村大冲口油库改造项目，有一栋酒店（7层）长宽约为：130米*48米、一栋办公楼（6层）长宽约为：66米*25米。
其中酒店建筑总高度为29.3m，层高为3.4m；办公楼建筑总高度为27.3m，层高为4.2m。
地下室为连体地下室，地下室层高为4m、5.3m。
2.测量质量要求、编制依据及原则2.1质量要求在基准网成果后的加密控制导线为一级（GPS E级）、高程水准点为三等。
施工控制测量不低于导线二级（测距相对中误差≤1/14000，方位角闭合差16√n，相对闭合差≤1/10000）、高程四等（测距相对中误差≤1/80000，方位角闭合差5√n，相对闭合差≤1/35000）。
2.2编制依据《国家一、二等水准测量规范》（GB12897-1991）《工程测量规范》 (GB50026—2007)《建筑变形测量规程》 (JGJ／T 8—97)国家其他测量规范、强制性标准建设单位提供的施工图纸及相应文件中相应条款的规定；建设单位提供的施工现场测量控制桩点及数据；建设单位提供的规划局放线册。
2.3施工测量原则遵循“从整体到局部，先控制后碎部；高等级控制低等级”的原则，即先在施工现场建立统一的平面控制网和高程控制网，然后以此为基础，测设出各个建筑物和构筑物的位置。
3.测量控制目标严格按照相关规范及设计图纸要求，力求做到精放线、严检查、严复查、精施工，按照图纸尺寸，精确的定位出所需点位，指导施工的顺利进行。
4.主要测量工作4.1首级控制网的移交与复测；4.2平面和高程二级外控制网布设；4.3平面和高程二级内部控制网布设及垂直引测；4.4配合监理方对各测量点位验收测量。
芳村大道南快捷化改造工程
芳村大道南快捷化改造工程勘察设计施工总承包招标公告招标人：广州市广园市政建设有限公司招标代理：广东达安项目管理股份有限公司日期：二〇一八年三月芳村大道南快捷化改造工程勘察设计施工总承包招标公告根据穗发改[2017]1054号文批准，并且本工程具有资金证明，广州市广园市政建设有限公司现对芳村大道南快捷化改造工程勘察设计施工总承包进行公开招标，选定承包人。
一、工程名称：芳村大道南快捷化改造工程勘察设计施工总承包二、招标单位：广州市广园市政建设有限公司联系人：张工联系电话：招标代理机构：广东达安项目管理股份有限公司联系人：余工联系电话：招标监督机构：广州市建设工程招标管理办公室监督电话：三、建设地点：广州市荔湾区芳村大道（洲头咀隧道至东新高速段）。
四、项目概况:本项目对芳村大道（洲头咀隧道至东新高速段）（全长约5公里）进行快捷化改造，道路规划红线宽标准段为60米，设计速度60公里/小时，全线新建2座跨线桥以及5处人行过街设施（3座人行天桥、2座人行地道），主要建设内容包括道路工程、装配式桥梁工程、排水工程、照明工程、交通工程、电力工程、景观绿化工程、配套工程等。
芳村大道为城市主干道，全预制装配式桥梁总长约2公里，线路工程测量约为5.2公里，项目总投资估算118661万元，其中工程费用约63402万元。
五、标段划分及各标段招标内容、规模和招标控制价：（一）本工程划分为1个标段。
（二）招标内容：负责本项目勘察、设计与施工工作，按照招标文件所载明的内容，本项目实行限额设计和施工，建设项目概算不得超过项目总投资。
负责本项目规划用地红线范围内，及经招标人审批同意用于辅助项目建设所需的红线范围外的勘察工作，包括但不限于以下所有勘察、测量和现场服务工作：[■工程测量（含详测，含规划放线册〈满足报建要求〉等）、■岩土工程勘察（含详勘）、■工程物探（含管线探测）]以及其他相关为配合设计进行的勘察、勘测任务，如旧路、旧桥摸查及勘察工作。
浅析控规调整论证报告的方法与思路——以荔湾区芳村机楼地块控规调整
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市城区 的第三代移动通信 网络和移动数字 电视 网络 。该 目标对 广州市全市 的移动通信网络建设提 出了更高要求 。随着社会 经 济 的飞速发展 ， 目前广州市 的通信与信息 需求 日趋 增长 ， 动通 移 信 网络建设形势十分严峻 。作为广州地 区规模最大 的电信运 营 商， 中国移动通信集 团广东有 限公司广州 分公司正按照市委 、 市 政府 的有关工作部署 ，开展一系列 的网络建设和优化工作 。其 中，利用芳村机楼地块增建第二机楼成为广州移动通讯 网络建
建材发展导 向 ２１ 年 ０ ０１ ７月
园林 、 筑 、 划 与 结 构 设 计 建 规
浅 析控规 调 整论证 报告 的方 法 与思路
以荔湾 区芳村机楼地块控规调整
彭伯 涛
１ 项 目概 况
１１ 项 目背景 ．
近 期 ， 广 州 市 政 府 常 务 会 议 讨 论 并 原 则 通 过 的 《 于 加 快 在 关 “ 息 广 州 ” 设 的 意 见》 提 出 ： ２ １ 广 州 要 建 成 覆 盖 全 信 建 中 至 ０ ０年
与外 部 道 路 网联 接 。
ｌ 项 目意义 － ３
中移动芳村第二机楼 的建设意义和作用主要有 以下两个 方
面： ①广 州信 息化 发展 的迫切要求 ， 是保障广州市“ 数字亚运 ” 城
【策划方案】芳村项目前期策划报告
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周边印象关键词： 工厂
由于片区偏僻，土地房屋的 租金价值低，所以吸引了许 多劳动密集型的低端工厂设 址。
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周边印象关键词： 城中村
与市区的城中村（如冼村、黄村、 梅花村、文冲等）不同，这里的 城中村居住的除本地居民外，居 住的大都是收入和消费能力较低 的工厂的员工和民工。
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周边印象关键词： 车城、车管所
项目印象
至尊高尔夫球场
城中村
加油站 本案
芳村体育育中心
车管所
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本项目比较荒凉，周 边无任何的楼盘以及较 为美观的建都是人流量相对较 少的地方。而集聚人气 的城中村均分布在各个 角落，村内有公交车以 及好又多购物中心接送 车辆，行经****大道人 流稀少，走至本案的人 流更是罕见。 区域内的零售商业主 要集中在城中村内，业 态以服务村民及周边工 厂员工的生活百货为主， 图中范围内的****大道 上几乎无任何零售商业， 但汽车等专业性市场较 多，多集中在****大道 两旁，这与其便利的交 通条件有莫大的关联， 强有力的运输系统为产 品的运输提供了巨大的 支撑。
广州市荔湾区东漖镇增滘村村域范围266.72公顷的全村面 积内的现状，包括辖内增滘、步滘、大和、洪石坊4个自然 村，原有耕地2243亩，近年国家征地用作城市建设仅剩下 734亩。增滘村辖内有增滘、步滘、大和、洪石坊4个自然 村，有865户，人口2789人(其中农转居人口有1900多人)。 增滘村在明代成化年间建村，至今已有530年的历史。（摘 自2007年数据）
交通状况
本案
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项目北临****大道。****大 道是一条呈东西走向的主 干道，广州市西南部出入 口之一。东起花地大道坑 口村，经东漖大桥、白沙 河桥，西跨佛山河道五丫 口大桥接佛山市南海区的 海八路，路面宽40～60米。 ，本案北门（正门）为连 接广州和佛山的主要干道 之一——****大道，东面约 2公里可至芳村客运站和地 铁坑口站，西面700米处为 环城高速公路出入口，车 流量大，交通易达性良好。 往来佛山或广州市各区都 十分方便。 ****大道车辆川流不息， 但还是无法与环城高速、 鹤洞路相比。
茶城项目规划设计ppt课件
中国茶叶市场案例分析-马连道茶叶市场
发展阶段：
第一阶段：萌芽与起步。1996年前，主要以零售为主，基本上 是社区零售市场，为周边市民服务，极少批发，偶尔向北京茶 叶总公司供货。经营以花茶为主。 第二阶段：高速发展时期。1996年-2001年，马连道进入了全盛 的发展时期，以各类茶叶批发市场的建立为标志，形成了完整 的茶叶市场体系。转向批发，覆盖天津、河北、东北和华北， 经营各类茶叶及茶具。 第三阶段：从2001年以来，受到济南、XX等地茶叶市场的冲 击，马连道茶叶市场批发功能在逐步退化，以批发为主的经营 转变为零售为主，批零兼营。经营效益下降，面临转型。
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中国茶叶市场案例分析-中国茶叶交易中心
中心作用：
中心作用
作用说明
信息中心
成为茶产业产品供求，茶产业科技信息，服务信息等 方面的中心。
交易中心
包括拍卖等现代化交易手段和方式在内的全球茶产品 交易平台。
服务中心 各种与茶产业有关联的现代商贸服务业的中心
文化 全面、深入、生动地展示和传播中国以及国外茶产业 传播中心 发展的历史和文化的中心。
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中国茶叶市场案例分析
构想： 以茶叶营销为特色的城市商业综合体，
打造XXห้องสมุดไป่ตู้业领域新名片
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MALL 是什么？
Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品贸”。 Mall为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态 西方国家也称为Shopping Center，即“购物中心”。 但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称
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商业综合体-MALL的解读
——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美 金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱 乐与购物的业态将迅速发展。
荔湾区房地产项目可行性研究范本
第三段：房地产项目可行性研究X本商住项目可行性研究报告目录1.0项目的根本情况1.1项目背景1.2项目主办单位简介1.3主办单位之合作意向1.4可行性研究的主要技术经济指标2.0项目投资环境和市场研究2.1##市概况与经济开展根本情况2.2##市房地产开展与市场的根本概况2.2.1房地产开发企业开展较快2.2.2房地产开发工作量迅速增加2.2.3商品房的销售量不断提高2.2.4房地产开发企业经营效益显著2.2.5对##房地产市场的展望2.3利用外资开发的法律依据2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况2.4.1供给情况2.4.2需求情况2.4.3物业出租情况2.4.4对荔湾区房地产开发的总体评价分析2.5对本项目开发的功能、规模、标准与营销的建议3.0项目开发与技术设计方案的分析3.1地块与周围环境、建立开发条件3.1.1地理位置与道路交通3.1.2地形、地质3.1.3附近商业与生活配套，市政根底与公建配套设施3.1.4综合评述3.2地块拆迁安置情况3.3场地三通一平的安排4.0项目开发建立与经营的组织与实施计划5.0项目投资构成、总投资估算、资金筹措计划5.1根本参数5.2土地本钱〔以下均为人民币计算〕5.3建安工程本钱5.4前期费用5.5红线内外工程技工建配套费5.6不可预见费5.7开发期税费5.8资金筹措计划与财务费用5.8.1资金筹措5.8.2财务费用6.0可行性研究财务数据的选定和预测6.1售楼收入的测定6.1.1住宅销售单价的测定6.1.2商铺销售单价的测定6.1.3单位销售单价的测定6.1.4建议销售价6.1.5实际销售总收入6.2大厦经营管理费用收入与支出6.3经营税费与所得税的缴交6.4土地增值税6.5所得税7.0项目经济效益分析7.1项目盈利能力分析7.1.1内部收益率〔IRR〕7.1.2净现值〔NPV〕7.1.3净现值率〔NPVR〕7.1.4投资回报率7.2项目的不确定性分析7.2.1项目盈亏平衡分析7.2.2项目敏感性分析7.2.3概率分析8.0可行性研究结论与建议8.1项目综合经济评价8.2有关说明与建议8.3项目主要技术经济数据、指标综合表附表、附图附表一项目综合收益表附表二项目动态综合表附表三项目投资利息估算表附表四土地增值税计算表附表五项目敏分析附图一项感性分析表附表六概率目盈亏平衡分析曲线附图二项目敏感性分析图附录1.0—2.3〔略〕2.4荔湾区一带高层、多层住宅、商场的开发、出售、出租经营情况2.4.1供给情况1993、1994年荔湾区商品房供给量统计表单位：平方米住宅商场写字楼合计93年推出面积99占当年推出比例72.5%27.5%0%100%94年推出面积3560占当年推出比例46%18.3%35.7%100%95年总供给量60459所占比例66.4%25.4%8.2%100%由此可见，荔湾区商品房的开发以住宅开发为主，原因在于受特定的地理环境影响〔该区多横巷窄路，民宅多为2、3层的旧式建筑物〕，城区规划的整体性与商业开展的环境与潜质不如东山、越秀、天河等区，目前推出的大型高级商务楼宇亦只有##与旧商店的改造，大大促进了该区的商业物业的开发。
2019年广州保利芳村原高尔夫球场项目营销定位
2019年荔湾区预计2000套新货，供应同比进一步减少
• 2019年荔湾区供货主要集中在原荔湾板块
– 2019年原荔湾板块将推出三个新盘：龙津华庭、唐宁花园、兴隆广场（暂定名）； – 2019年岭南湾畔、柏悦湾、君湖华庭预计将项目整体售罄； – 2019年拍出的芳村高尔夫用地的保利和中铁项目预计年底推出。
• 签约前十强主要集中在原荔湾板块，城建、新世界、和黄三大品牌开发商旗下楼盘位居前三强； • 十强楼盘中，原荔湾板块楼盘签约均价集中在16000-24000元/m2，区间跨度较大,明显高于原芳村板块楼盘； • 十强楼盘中80%以原荔湾楼盘为主，原芳村板块仅占20%
HOPE FLUENT
荔湾区市场分析——未来供应层面
HOPE FLUENT
荔湾区市场分析——成交层面
2019年原芳村板块价格较平稳 原荔湾板块价格波动稍大
• 原荔湾受成交产品受档次、景观因素影响，价格波动稍大 – 2019年1-10月，原荔湾由于产品档次和景观差异较大,造成价格的拉差相对较大； – 1.8万单价以下楼盘主要以大坦沙、西湾路等稍偏位置，成交楼盘有岭南湾畔和柏悦湾； – 2万以上楼盘主要以湖景、江景、产品附加值为卖点，如君湖华庭、逸翠湾、金域华庭。
价幅度在150-300万/套之间，这将让真正的“老城区”——芳村的 住宅项目，更具价格竞争力。
HOPE FLUENT
一、区域市场基本情况
区域市场分析
竞争项目分析
——区域可借鉴项目分析 ——在售竞争项目分析
HOPE FLUENT
可借鉴项目分析——逸彩庭园
中心区大规模地铁上盖小区 发展商品牌号召力较强 成熟社区氛围
HOPE FLUENT
金沙洲市场分析——供应层面 恒大御景半岛
芳村茶叶批发市场策划定位案
芳村茶叶批发市场策划定位案一、项目条件项目位置：项目位于广州市芳村区芳村大道中，传统茶叶批发市场集中地，区域内拥有近千家经营多年的茶叶商户。
项目占地：约5.6万平方米。
首期开发面积：约1.5万㎡项目地块特点：位于芳村区主干道旁，呈规则的长方形，由于其原功能为工业用地，总占地面积大，现有建筑物不多，因而项目拥有较广阔的规划设计空间，具打造区域大型代表性茶叶批发市场的优越条件。
二、茶叶市场板块竞争分析1.芳村茶叶市场板块确定目前广州茶叶批发市场已形成的市场板块主要有两个；1.1板块一;以芳村大道中南方茶叶市场为核心的洞企石路板块。
主要有：南方茶叶中心馆及其周边裙楼商铺南方茶叶市场周转铺洞企石路临街商铺1.2板块二；沿芳村大道两侧呈带状分布的批发市场和临街商铺板块。
主要有：锦桂茶叶批发市场锦桂商业中心三一茶叶批发中心广发大厦宏天大厦路面零散街铺2.芳村茶叶市场板块形成及板块分析2.1从芳村茶叶市场两个板块的分布来分析，由于区域茶叶市场是由洞企石路零散自发经营商户不断壮大而形成的，区域内的经营商家经营资源深厚，经营状况稳定，目标客源广，因而即使芳村大道不断涌现新的专业市场或商铺，始终也未能替代其核心地位。
2.2由于洞企石路一带是自发形成的批发市场区域,因而其经营环境及物流空间都受到限制。
南方茶叶市场中心馆的建成，虽然在经营档次上得到提高，但外部环境的不可逆转性，使其区域整体竞争优势难以进一步提高。
2.3随着芳村区域城市改造的实施，芳村大道的改建完成，使区域的物流条件得到根本改善。
在洞企石路区域的茶叶市场经营空间已趋于饱和状态，各方投资沿芳村大道兴建了不少茶叶批发市场，但终因其项目规划建设策略未能超越一般专业市场的模式，使经营商家利益得不到提升，故未能得到广大经营商家的认可，因而在商铺租金水平及经营状况等方面与洞企石路板块有相当的距离。
三、项目SWOT分析1.项目优势(S)1.1地理位置优势：位处芳村区主干道芳村大道边，与全国最大的茶叶及相关产品分销中心相连。
广州荔湾芳村西塱项目可行性投资分析报告【完整版】
广州荔湾芳村西塱项目可行性投资分析报告【完整版】(文档可以直接使用，也可根据实际需要修订后使用,可编辑放心下载）目录1 芳村概况 (3)1.1 人口规模 (3)1.2 交通设施 (3)1.3 市政配套 (3)1.4 开展机遇 (3)2 芳村住宅市场分析 (4)2.1 芳村住宅成交状况分析 (4)2.2 芳村楼市板块分析 (5)2.3 芳村楼市开展趋势 (8)3 芳村商铺市场分析 (9)3.1 分布特征 (9)3.2 价格特征 (10)3.3 租赁市场 (11)3.4 经营特色 (13)4 工程初步建议 (14)4.1 工程分析 (14)4.2 工程SWOT分析 (15)4.3 工程定位 (16)1芳村概况1.1人口规模目前拥有46.2平方公里土地，现居住人口约30万，人口密度较低。
2005年5月经国务院审批，将芳村区撤销，并入荔湾区管辖。
按市政规划，芳村将成为未来广州西岸首席大规模人居区域，届时居住人口将到达36万人口。
1.2交通设施芳村交通四通八达。
目前珠江大桥(新桥)已经通车，加上珠江隧道、地铁和将要修建的洲头咀新隧道，芳村与老城区的交通连接越来越紧密。
在未来几年内，芳村的交通格局将形成一个环、两条地铁、两条高速公路、三个城市出入口、六座过江桥(隧道)合纵连环的交通网络体系。
一个环即珠江大桥内环放射线；两条铁路即一号线及广佛地铁线；两条高速即环城高速西南环、广珠高速西线；三个城市出入口即广佛公路、盐步穗盐路、南海联桂路；六座过江桥(隧道)即珠江大桥、如意坊大桥、黄沙隧道、洲头咀大桥、东沙大桥、鹤洞大桥。
1.3市政配套近年市政根底设施的大力投入：全长2.2公里的芳村大道已扩宽为40米景观大道；全长近1公里的珠江长堤景观路已按二沙岛堤岸标准进行建设，；一批广州“中变〞工程和“穿衣戴帽〞工程完成；广佛出口放射线道路、广珠高速西线、市盐路-花蕾路、断头路的改造等大批量工程的进行。
在市政设施的日益完善下，曾经功能单一、网点缺乏的芳村商贸业，经过规模化、多元化调整，先后建起南方茶叶市场、广州花卉博览园、花鸟鱼艺市场、风情酒吧街、汽车城、美食街等一系列特色业专业市场；陆居路的改造建设为广州市增添第三条商业步行街；地铁一号线、广佛地铁沿线好又多、东方家园、汽车城等众多实力商家竞相落户，形成大型商业网点，为建设广州西部商贸中心创造了良好的商业气氛。