房地产基础知识

第一章房地产业概述一、房地产的概论（一）房地产是房产与地产的统称，又称为不动产，因其不可移动性。

（动产则指：存款、债券、股票、货币等）（二）不动产移动后会严重损失其经济价值。

（三）从房地产交易、转让的角度来认识，房地产即房地产价值，其三要素为实物、区位、权益的有机结合。

（四）房地产的特性1、位置固定性2、价值双源性3、效用长期性4、供应稀缺性5、房地产增值性6、难以变现性7、独有差异性8、用途多样性（五）房地产用地1、生地：未经过开发的农地。

2、毛地：具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁房屋的土地。

3、熟地：是指经过“几通一平”的开发或已经拆迁完毕，具有完善的城市基础设施的土地，即建筑地块产品。

（六）住宅的类别（）单元式住宅（又称梯向住宅）A 按使用分（2）公寓式住宅（又称fiat）（）别墅住宅（1）商品房（1）普通住宅B按供应分（2）经济适用房C按消费分（2）高级住宅（3）廉租住房（3）低档住宅（七）商业房地产的分类商业房地产即商业设施，简称商铺，其中又氛围铺面和铺位，因其投资特点的不同，可作如下分类：1、百货商场、购物中心商铺2、市场型商铺：这里“市场”是指各种用语某类商品或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，如图书交易市场、电子市场、家具城、建材城等。

3、商业街商铺：其经营门类较多，如建材、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发街等。

4、住宅底层商铺5、社区型商铺6、商务楼、写字楼商铺：是指诸如酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼里面用于商业用途的商业空间。

7、交通设施商铺：是指诸如地铁站、火车站、飞机场等交通设施里的商铺。

二、房地产业（一）房地产业是一门综合性较强的行业，它涉及建筑业、金融业、建材业、装潢业及服务业等行业。

但房地产业又是相对独立的一门行业。

我们国家将房地产业列入第三产业，它包括房地产开发行业、房地产中介服务业、物业管理行业。

（二）房地产在国民经济中的地位房地产业对经济增长起到关键作用，已成为世界各国经济繁荣的重要支撑点之一。

1、房地产价值是构成社会财富的重要组成部分。

2、房地产业的支撑各国经济繁荣的重要行业：各国住宅建设投资占国内生产总值（GNP）的比例在3%－8%。

又据联合国统计，一个国家正常的住宅建设指标，住宅建设投资一般为基本建设投资的30%－50%。

3、房地产业是一些国家和地区财政收入的重要来源。

经济发达的国家和地区，房地产经济的收入一般可占财政收入的10%－40%。

如美国房地产业的收入与日俱增，50年代即成为美国经济四大支柱之一，1971年更高达6950亿美元。

4、房地产业是我国国民经济的基础性产业、支柱产业。

2002年我国房地产业对GDP总的贡献率为1.9%－2.5%。

城乡住宅投资占GDP的比重保持在8.5%以上，占全社会固定资产投资的比重约为24%。

2003年中国房地产投资超过1万亿元，占固定资产投资的18.3%，直接拉动GDP增长1.3个百分点。

房地产业在国民经济的发展中占有越来越重要的地位。

与此同时，个人购房比例直接上升，全国每年有1000万个城镇家庭改善了住房条件，到“十五”来，人均住房面积达21㎡。

房地产业是构成我国国家财富的重要组成部分，是社会生产的基本要素，对国家的经济生活具有稳定和长远的影响。

房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。

它是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。

（三）房地产业在国民经济中的作用1、房地产业的发展对经济增长起到关键性的作用国内生产总值（GDP）重要的是要由消费拉动。

根据计算，住宅建设和消费如果增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点。

从城市化发展来预测，21世纪前20年城市化将从目前30%发展到50%，城镇人口将增加2.6亿，按人均居住面积10㎡，即建筑面积20㎡计算，预计新增人口需建设住房52亿㎡，平均每年建设住房2.6亿㎡。

从提高居住水平预测，2000年人均使用面积14.7㎡，到2020年达到18.7㎡，每人增加4㎡，折算建筑面积5.7㎡，按2020年城镇人口达到6.3亿计，未来20年又需要新建住房35.91亿㎡，平均每年约1.8亿㎡。

从住房改造重建预测，目前我国大陆城镇存量住房有60多亿㎡，按50年折旧计算，并适当考虑有些住房到期未能拆除的因素，预计每年需拆除重建1亿㎡。

把以上三项相加，预测21世纪的前20年，每年需新建住宅5.4亿㎡，20年约新建108亿㎡，相当目前全国60亿㎡城市住宅存量的近两倍。

如果加上农村新建住宅，全国城乡每年建房总量维持在现在的14亿㎡上下，其巨大需求将有力推动经济持续增长。

2、房地产业的发展，促进和带动相关产业的发展，作用突出每投入100元的住房资金可带动相关产业170元至220元的消费需求；每销售100元的住宅可带动130元至150元的其他商品的销售。

3、房地产业的发展促进了消费结构升级，改善了居民的居住条件住房消费在居民生活消费中占有较大比例，发达国家住房支出约占家庭收入的25%－30%。

而我国在计划经济住房福利分配时期，其住房租金支出仅占家庭收入的1.5－3%，消费结构极不合理。

随着住房货币化分配的改革，居民生活水平提高，消费能力提高，消费结构升级。

4、房地产业的发展有利于产业结构的升级房地产业的发展有利于居民的消费结构升级，住房消费增加，住房消费资金转化为住房生产资金增长，促进了住宅业发展。

住宅与房地产业是第三产业的重要组成部分，它的发展带动金融业、交通、通信等第三产业的发展，进一步加大了第三产业在国民经济中的比重，使产业结构更加合理。

5、房地产业的发展为政府提供了新的财源世界各国的资料表明，房地产税占城市收入的比重，发达国家高达10%－15%；发展中国家较低，只有1%－6%。

我国近几年每年的平均增幅超过20，如果房地产税再加上土地出让金，则成为城市财政的主要来源之一。

6、房地产业的发展推动了现代城市建设房地产的建设与城市的发展具有显著的互动效益和关联影响。

房地产开发、住宅区建设，促进了城市的经济社会发展，房地产规划、开发，构成城市的基本框架；房屋的设计造型，建筑物的形象形成城市的特色风貌。

7、房地产业的发展提供了大量的就业岗位房地产业既是资金密集型产业，又是劳动密集型产业。

我国住宅行业每收纳100人就业，就可带动相关行业200人就业。

8、房地产业的发展对社会文化发展和精神文明建设，起到了积极推进作用房地产业为居民居住、社会文化、教育卫生、科技事业提供了必要的物质条件，同时，居住区的团聚功能，交往功能发挥以及物业管理高质量的服务，为社区建设提供了良好条件，成为社会稳定的基础。

房屋组合空间、造型、装饰及其设计理念，给人以美的熏陶，并具有教育作用，进而促进了精神文明建设和社会文化发展。

第二章建筑行业基础知识第一节建筑物的概念和分类一、建筑物的概念和分类建筑是建筑物和构筑物的总称。

建筑物指供人们生活、生产或从事其它活动的房屋场所。

构筑物指人们不在其中生产、生活的建筑，如水塔、烟囱、道路、桥梁等。

二、分类（一）按总层数、高度分类：低层住宅：<10m 层高层（不含单体）12层以上小高层 11—12层高多层住宅：<24m 数中高层住宅：7-9层度中高层住宅：>24m 分多层层分高层住宅：低层住宅 1-3层超高层住宅：大于100米高度的（二）按结构分类：1、砖木结构横墙承重2、砖混结构纵墙承重混合承重3、钢筋混凝土结构 ( 多为框架结构 )4、钢结构：多用于大型公共建筑，如体育馆、候机楼（厅）等（三）按施工方法分类：1、现浇、现砌式2、预制、装配式3、按耐火等级分：根据在受到火的作用时开始，到失去支持能力或发生穿透裂缝或背火时温度升到220℃时所需的时间分为1、2、3、4级。

1级最高。

4、按建筑物耐久年限分类：一级：>100年二级：50-100年三级：25-50年临时：是临时性，<25年（四）按房屋完好程度分类（根据房屋结构、装修、设备三部分各项目完好、损坏程度分）：完好：8-10成新基本完好：6-7成新一般损坏房：4-5成新严重损坏：3成及以下，不倒塌，但需大修危险房屋第二节建筑构造一、建筑物由以下部分组成：（一）基础：最下部分的承重构件。

1、材料分：灰土、三合土、砖基、石基、混凝土、毛石基、钢筋混凝土基2、按埋深分：浅基础、深基础和不埋基础3、按受力性能分：刚性基础、柔性基础4、按构造形式分：独立基础、条形基础、井格基础、满堂基础（其中2分为筏式基础和箱形基础）、桩基础（二）墙或柱：是承重、围护、分隔的构件，需有足够强度稳定性。

墙体内墙纵墙承重外墙横墙非承重（三）楼板层和地层：1、楼板是水平方向承重物件，用于分隔楼层之间的空间。

2、地层：地坪层指建筑物底层与土壤相接的水平部分，承受地坪上荷载。

面层：垫层：结构层，60-100㎜水泥层基层：是结构层与土壤之间的找平层填充层，多用灰土、道渣、三合土，厚100-150㎜（四）楼梯：垂直交通设施。

（五）屋顶：应具备足够强度、刚度及防水、保温、隔等性能。

顶棚悬吊顶棚：在楼层板上进行吊顶。

（六）门窗第三节建筑设备一、建筑给排水系统及设备（一）给排水：1、内部给水：与小区给排水分界，以建筑物入管阀门表为界。

2、内部排水：主要是生活污水、卫生间污水、雨水。

雨水污水可分流亦可合流。

3、热水供应（二）给水方式：1、直接2、水箱3、水泵4、箱、泵混合5、气压给水6、分区二、采暖系统及设备{ 略}三、通风和空调系统及设备空调系统一般由空气处理设备（制冷机、冷却塔、水泵、风机、冷却器、加热器、加湿器、空调）、输送、分配系统及附件。

分类：（一）集中式空调系统（二）半集中式空调系统（三）分散式（局部式）空调系统（如个独立空调机）四、建筑电气系统及设备主要有：变配电设备、用电计量、用电设备、线路保护（含避雷设备）五、燃气供应系统及设备（分室外、室内）（一）室外：燃气→净化→街道高压管网（次高压）→调压站→街道中高压管网→区域调压→低压网（小区）（二）室内：支管从主管接出并设阀，要有坡度进用火点，燃气表室温>0℃挂墙上六、电梯客、货、消防、观光高速>2.5m/s中速 1.5-2.5 m/s低速 <1.5 m/s一般一部电梯服务人数为400人以下，服务面积450-500㎡（一）7层（含7层）以上住宅或住户入口层距地方h>16m，必须设1部。

（二）12层（含12层）以上设电梯不少于2部，其中1部应容纳担架。

（三）高层住宅每层设站，非每层设时，不设站的层数不应超过2层。

（四）单元或高层住宅每单元只设1部时，应采用联系廊联系。

七、综合布线系统和建筑智能化（一）主要用于通信传输，且具有综合性能的布线系统，主要用于建筑物内或建筑物群综合布线。