某大厦写字楼产品规划建议方案ppt(48张)
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某写字楼设计方案(PPT45页)
目前，许多国际知名公司的总部已经摒弃了对高大、纪念碑似的建筑形 象追求，转而追求这种孕育其中的平和与大气。这种气质是与清华这一品牌 相衬的。下面是德国西门子公司及奔驰公司的一些资料。
CONCEPT
设计构思
CONCEPT
设计构思
CONCEPT
设计构思
我们的方案之所以选择围合式做 为建筑布局的基调，就是希望能够依 靠自身成“势”吸引市场，弥补周边 地区发：围合式布局
对于一个位于城市边缘孤立的地产开发项目，最重要的是尽快创造一种 “势”，能够将市场的注意力吸引到项目自身，而掩盖周围地区不够成熟的弱 点，也就是说，项目自身要创造一种使市场认同的气氛，这对开发的早期是非 常重要的。
一般来讲，建造有两种布局方式：A和B
CONCEPT
CONCEPT
设计构思
优势四：功能分区
方案中的周边布 局也使方案的分区非 因此在建筑常语明汇的确选，择上认必真须区分别析于一清般 商业建筑，在学术气氛与商业形象之间寻求一种平衡点，让二者相辅相承。 我们的方案华巧同妙地方利研用地发势大的高厦差的在基功地西半侧形成一层半的地下停车空间，这样可解决450辆的停车需求，不但节省了建造成本，而 且另结外合 ，车建库筑能的办组设公计单成形元，成呈了南其立北主体向的顺要中坡以心排庭布中园，。采光通风都非常良好。 我们的方案小之型所以企选业择围出合租式做办为公建筑、布局的基调，就是希望能够依靠自身成“势”吸引市场，弥补周边地区发展不成熟所带来的不 足同。时，面对大市企场不业同办层面公的、需求管，理方案用中也提供了少量的个性化办公空间，例如：在顶楼位置设置可改造的跃式办公室空间单元。 除了针对研房发及大楼展面示向中功小能型高四科部技企分业市场的特点，我们基本确定了“围合式的建筑布局”，这为方案本身带来四个方面的优势。 平在面方多 案种构划思组分中成的，可社。能会性性最与大经限济度性地始为终市是场我提们供的了主灵旨活。性，也提供了大量的共性办公空间。 清华同方研发大厦方是案一个中具人有学流术车气氛流的办公地产项目，并且冠以“清华”这个品牌。 对因于此第 ，二我点们主，必要我须们在从也一基从些两对地个立东层的面语侧加汇道以中解做路决出。一系列的选择和平衡。 甲方对设计进单入位提，出建的要筑求自是：然6分00辆成的停车需求，完全靠地面停车是不可能达到的，只有通过大量地下停车空间来解决。 离东侧“公共区域” 及西侧相对私密的 “办公区域”。
CONCEPT
设计构思
CONCEPT
设计构思
CONCEPT
设计构思
我们的方案之所以选择围合式做 为建筑布局的基调，就是希望能够依 靠自身成“势”吸引市场，弥补周边 地区发：围合式布局
对于一个位于城市边缘孤立的地产开发项目，最重要的是尽快创造一种 “势”，能够将市场的注意力吸引到项目自身，而掩盖周围地区不够成熟的弱 点，也就是说，项目自身要创造一种使市场认同的气氛，这对开发的早期是非 常重要的。
一般来讲，建造有两种布局方式：A和B
CONCEPT
CONCEPT
设计构思
优势四：功能分区
方案中的周边布 局也使方案的分区非 因此在建筑常语明汇的确选，择上认必真须区分别析于一清般 商业建筑，在学术气氛与商业形象之间寻求一种平衡点，让二者相辅相承。 我们的方案华巧同妙地方利研用地发势大的高厦差的在基功地西半侧形成一层半的地下停车空间，这样可解决450辆的停车需求，不但节省了建造成本，而 且另结外合 ，车建库筑能的办组设公计单成形元，成呈了南其立北主体向的顺要中坡以心排庭布中园，。采光通风都非常良好。 我们的方案小之型所以企选业择围出合租式做办为公建筑、布局的基调，就是希望能够依靠自身成“势”吸引市场，弥补周边地区发展不成熟所带来的不 足同。时，面对大市企场不业同办层面公的、需求管，理方案用中也提供了少量的个性化办公空间，例如：在顶楼位置设置可改造的跃式办公室空间单元。 除了针对研房发及大楼展面示向中功小能型高四科部技企分业市场的特点，我们基本确定了“围合式的建筑布局”，这为方案本身带来四个方面的优势。 平在面方多 案种构划思组分中成的，可社。能会性性最与大经限济度性地始为终市是场我提们供的了主灵旨活。性，也提供了大量的共性办公空间。 清华同方研发大厦方是案一个中具人有学流术车气氛流的办公地产项目，并且冠以“清华”这个品牌。 对因于此第 ，二我点们主，必要我须们在从也一基从些两对地个立东层的面语侧加汇道以中解做路决出。一系列的选择和平衡。 甲方对设计进单入位提，出建的要筑求自是：然6分00辆成的停车需求，完全靠地面停车是不可能达到的，只有通过大量地下停车空间来解决。 离东侧“公共区域” 及西侧相对私密的 “办公区域”。
某写字楼定位及装修策划方案PPT(共 30张)
高新二小、高新一中等 医院：高 银行：中国银行、招商银行、中信银行、成都银行、农业银 高新路华润万家、高新二路宜品生活、金
新医院等，属于国家三级甲等医院， 行、兴业银行、民生银行、宁夏银行、建设银行、重庆银行、 鹰国际、世纪金花、唐延路地下购物中心。
距离项目3站路。项目周边的五大 渣打银行等政府公共事业部门：陕西省交通运输厅、西安海 医院：高新医院、省医院邮局：中国邮政
高端写字楼定位及装修建议
1.产品分析与定位 2.市场分析与产品趋势 3.比较分析及装修建议
1.产品分析与定位
项目自建设至今，已实现21层主体的基本建设，在2014年写字楼市场 整体成交低下，2015年将主体完工实现内外装，故此，需要明确其装 修的基本标准以实现既定销售目标。
高端写字楼建筑与销售目标
■ 高库存——办公物业库存风险远大于住宅 从存量情况来看，截止2014年底，西安市办公物业存量面积达 344万㎡，存量继续攀升，按照近一年平均去化水平计算，当前存 量去化周期超过40个月，高于住宅类物业去化周期，市场风险较 高。
部分在售写字楼项目装修标准
地面
墙面 天花
板
睿中心
CA 创意中心
万象汇
公园，使本区域的空气质量得到提 关、中科院研究所等休闲娱乐：新纪元高尔夫球场、唐城墙 银行：中国银行、交通银行、建设银行、
升。
遗址公园、新纪元公园学校：高新一中
西安银行、浙商银行、北京银行等
交通状况
公交：261路、260路、324路、411 路、502路、32路
公共交通：107路; 218路; 251路; 261路; 262路; 324路; 331路; 400路; 721路等轨道交通： 1、与地铁8号线无缝连 接； 2、步行3分钟可达地铁3号线延平门站；3、地铁 6号 线木塔寨站。
某大厦写字楼产品规划建议方案PPT(共 48张)
酒店式公寓标准层平面建议
（标准层建议示意图）
配套用房
平面规划建议说明
电梯及配套用房靠北，减少北面公寓户数，并 适当缩减户型面积，增大南面两边户型面积。
南北分开，电梯分开，增加居家氛围，减少长 廊带来的冷漠和疏离感。
配套用房 大户型 中等户型 小户型
装修建议
装修费用控制在1300元/平米，减少客户二次装修的周折，业 主只要购置少量家具即可方便居家。
内部配套装修建议
外立面风格建议
现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构 建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼 和酒店式公寓两座高楼互为映衬。
（部分写字楼外立面参考）
二、酒店式公寓定位及规划建议
在售酒店式公寓产品情况
——区域内酒店式公寓体量及销售情况
凯翔国际大厦去化较快，特别是小面积房型，市场供不应求，目前剩 余量集中在200㎡的大户型。
——在售写字楼评价
中翔创世纪大厦和凯翔国际广场都是结合底层批发 商城的商铺式写字楼，主要针对部分批发商，物业管理 和物业形象都不是很上档次。
南亚大厦是目前在售的唯一专业标准写字楼，但是规 划面积为200-400的中大户型，总价在110-230万，大部 分规模和实力稍逊的企业或商户有心无力，另外南亚大 厦规模较小，难以凸显入驻企业的形象。
——产品配套及装修情况
——产品外立面表现
凯翔国际广场
酒店式公寓
国际服装城
评价：产品都是现代风格建筑，凯翔以高度和线条表现品质感，相对来说国际服装酒 店式公寓淹没在楼群中，产品区位和档次难以凸现。
——酒店式公寓市场评价
相城区酒店式公寓最早是国际服装城有售，由于前两年 相城区商业还未成气候，这种物业形态也不被人重视，去化 缓慢。但是今年以来由于相城区住宅供应出现断层现象，在 售普通住宅供应量少，价格飞涨，人们开始把目光投向酒店 式公寓，凯翔小面积酒店式公寓此时推出适逢其时。随着中 心区商业氛围渐浓以及居住条件的不断改善，酒店式公寓会 有较大的需求空间。
某大厦项目整体策划方案(PPT 108页)
□周边开发区及大型项目众多。
Weakness劣势分析
□商务氛围不足； □周边配套不完善； □部分产品定位不合理。
Threat威胁分析
□规模小，运作有限制； □整体写字楼市场的不温不火； □城中、奥体写字楼的冲击。
36
SWOT分析结论
从以上对本案自身的优劣势和 外部竞争环境的机会、威胁的分 析，不难发现，本案最大的优势 就是地理位置优越、生态环境良 好和产品的高性价比，在推广中 充分利用这几点，着力渲染。以 在市场激烈的竞争中脱颖而出。
目前该区域及周边开发区内企业众多，而写字楼市场一直处于空白 点，无市场的假象之下蕴藏商机；
该区域既拥有自身独特优势，同时又能够分享到城南发展的诸多利 好。
8
写字楼市场
目前南京写字楼分布
第一板块：新街口—大行宫—长江路一带 第二板块：珠江路—广州路写字楼板块 第三板块：山西路—湖南路板块
19
小结
因07年在新政影响下，南京楼市出现了较为明显的调整，部分楼盘 价格回调、持币观望现象在06年还将延续一段时间；
地段、产品不再是竞争的唯一要素，如何为住户和入住企业创造附 加价值，成为买家最为关心的问题；
写字楼和商业地产竞争升级，在今后2内，将有近百万的写字楼和 商业地产项目上市，市场竞争将异常激烈，销售压力较大；
12
写字楼市场分析
现阶段南京写字楼市场整体状况不好，尤其是新街口区域高档写 字楼的销售状态更不乐观，鼓楼和山西路的写字楼以及在价格上 优势极大的河西CBD都在抢夺这部分市场，已上市高档写字楼还需 要一段较长的消化时间；
目前南京写字楼的空置率在15—20%；07年南京写字楼新供应量约 35万㎡ ，06年更将增至60万㎡水平，而年需求量却仅为40万㎡ ， 且由于外资的扩张势头正在飞速上升，这种不平衡将在06年一直 持续；
Weakness劣势分析
□商务氛围不足； □周边配套不完善； □部分产品定位不合理。
Threat威胁分析
□规模小，运作有限制； □整体写字楼市场的不温不火； □城中、奥体写字楼的冲击。
36
SWOT分析结论
从以上对本案自身的优劣势和 外部竞争环境的机会、威胁的分 析，不难发现，本案最大的优势 就是地理位置优越、生态环境良 好和产品的高性价比，在推广中 充分利用这几点，着力渲染。以 在市场激烈的竞争中脱颖而出。
目前该区域及周边开发区内企业众多，而写字楼市场一直处于空白 点，无市场的假象之下蕴藏商机；
该区域既拥有自身独特优势，同时又能够分享到城南发展的诸多利 好。
8
写字楼市场
目前南京写字楼分布
第一板块：新街口—大行宫—长江路一带 第二板块：珠江路—广州路写字楼板块 第三板块：山西路—湖南路板块
19
小结
因07年在新政影响下，南京楼市出现了较为明显的调整，部分楼盘 价格回调、持币观望现象在06年还将延续一段时间；
地段、产品不再是竞争的唯一要素，如何为住户和入住企业创造附 加价值，成为买家最为关心的问题；
写字楼和商业地产竞争升级，在今后2内，将有近百万的写字楼和 商业地产项目上市，市场竞争将异常激烈，销售压力较大；
12
写字楼市场分析
现阶段南京写字楼市场整体状况不好，尤其是新街口区域高档写 字楼的销售状态更不乐观，鼓楼和山西路的写字楼以及在价格上 优势极大的河西CBD都在抢夺这部分市场，已上市高档写字楼还需 要一段较长的消化时间；
目前南京写字楼的空置率在15—20%；07年南京写字楼新供应量约 35万㎡ ，06年更将增至60万㎡水平，而年需求量却仅为40万㎡ ， 且由于外资的扩张势头正在飞速上升，这种不平衡将在06年一直 持续；
写字楼产品规划建议
11
在售写字楼产品情况
——区域在售写字楼量体及销售情况
在售项目
总量体 （㎡）
所在楼层位 置
主力面积(㎡） 开盘时间
推出量 （户）
去化情况
中翔创世 纪
28660 （共262
户）
6-31层
93（252户）
07.7
680 （10户）
262
35%
南亚大厦
10800 （共36）
4-12层
200（18户） 400（18户）
首先是将办公+酒店的组合调整为办公 +酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。
建议产品组合方案：办公+酒店式公寓
7
通过对市场的把握，对产品重新定位为
相城CBD核心区
高档次办公商 住综合体
8
产品组合示意
在规划建议里，我们将酒店改为酒店式公寓，裙楼商 业建议只做四层，对地下车库也做出调整建议
办公 酒店式公寓 商业
9
产品组合 楼层分布
总面积
标准层面积
层高
写字楼
5-25层
约2.5万㎡
1225㎡
酒店式公 寓
5-28层
约2.4万㎡
1000㎡
裙楼商业
1-4层
约2万㎡
5000 ㎡
地下室
-1- -3层
约3万㎡
10368㎡
3.8
3.2 一层5.4 其它4.2 3.4-3.6
10
一、写字楼定位及规划建议
凯翔复式酒店式公寓层高5.2米，分为两层，居住舒适度 较差，但在房价涨幅较快的市场上还是显得实惠。国际服装 城酒店式公寓严格意义上说是酒店公寓，一直以购房投资定 位的，购买人群80%为投资客。
在售写字楼产品情况
——区域在售写字楼量体及销售情况
在售项目
总量体 （㎡）
所在楼层位 置
主力面积(㎡） 开盘时间
推出量 （户）
去化情况
中翔创世 纪
28660 （共262
户）
6-31层
93（252户）
07.7
680 （10户）
262
35%
南亚大厦
10800 （共36）
4-12层
200（18户） 400（18户）
首先是将办公+酒店的组合调整为办公 +酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。
建议产品组合方案：办公+酒店式公寓
7
通过对市场的把握，对产品重新定位为
相城CBD核心区
高档次办公商 住综合体
8
产品组合示意
在规划建议里，我们将酒店改为酒店式公寓，裙楼商 业建议只做四层，对地下车库也做出调整建议
办公 酒店式公寓 商业
9
产品组合 楼层分布
总面积
标准层面积
层高
写字楼
5-25层
约2.5万㎡
1225㎡
酒店式公 寓
5-28层
约2.4万㎡
1000㎡
裙楼商业
1-4层
约2万㎡
5000 ㎡
地下室
-1- -3层
约3万㎡
10368㎡
3.8
3.2 一层5.4 其它4.2 3.4-3.6
10
一、写字楼定位及规划建议
凯翔复式酒店式公寓层高5.2米，分为两层，居住舒适度 较差，但在房价涨幅较快的市场上还是显得实惠。国际服装 城酒店式公寓严格意义上说是酒店公寓，一直以购房投资定 位的，购买人群80%为投资客。
某某大厦写字楼产品规划方案方案51页PPT
自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利
某某大厦写字楼产品规划方案方案
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
某某大厦写字楼产品规划方案方案
11、用道德的示范来造就一个人，显然比用法律来约束他更有价值。—— 希腊
12、法律是无私的，对谁都一视同仁。在每件事上，她都不徇私情。—— 托马斯
13、公正的法律限制不了好的自由，因为好人不会去做法律不允许的事 情。——弗劳德
14、法律是为了保护无辜而制定的。——爱略特 15、像房子一样，法律和法律都是相互依存的。——伯克
公寓、写字楼、酒店装修建议(ppt 59页)
© Copyright Centaline Group, 2010
电梯间扶手
电梯间液晶屏 Code of this report | 21
公共走廊和公共楼梯间建议：
公共楼梯间
楼梯间：地面高档面砖 墙面、顶棚面层：乳胶漆； 护手：铝合金加玻璃材质
公共走廊
墙面：高档石材/铝合金/不锈钢装饰 地面：铺设OA网络架高地板和高级地毯；
车库智能化系统建议
自动停车管理系统， 出入口管 理系统； 车辆进入车库，智能灯光自动 引导至车位，安全便捷； 设置时尚标识系统指引停车
地下第一层 地下第二层
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Code of this report | 26
写字楼装修建议
基础装饰建议 室内主体装饰建议 公共部分装饰建议 配套及智能化建议 软性服务建议
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 23
公共卫生间装饰建议：
卫生间内饰建议
•设置玄关和过渡前室，提供人性化服务，如 整装室或化妆间 •高档块材装修，装修色调、采光色调与公共 部分要求协调统一，灯光柔和 •名牌洁具如科马、科勒、美特、TOTO等 •洗手盆上方设置搁物台 •小便斗之间设置隔板，提高舒适度 •写字楼卫生间水龙头引入热水
酒店
16层写字楼
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 13
写字楼装修建议
基础装饰建议 室内主体装饰建议 公共部分装饰建议 配套及智能化建议 软性服务建议
© Copyright Centaline Group, 2010
某大厦项目提案(PPT 69张)
据来分析合肥市近期的写字楼市场状况。
合肥市各区域办公类商品房销售价格分析
8000 6000 4000 2000 0 蜀山 庐阳 包河 瑶海 高新 经济 政务 新站 区 区 区 区 区 区 区 区 十月份 十一月份 十二月份
3977 4820 3567 2725 3078 0 6482 3502 十月份 十一月份 4441 2536 2885 3133 3087 4504 4448 3823 0 3791 十二月份 3400 3507 4368 3287 3198 4460
• 项目名称： 新都会·环球广场
• • • • • • • • • • • • • • • •
地址：马鞍山南路与屯溪路交汇处东南侧 联系电话: 0551-4650788 4650888 发 展 商: 安徽国圣房地产开发公司 建筑设计院：上海第九设计院 建筑面积：约9万平方米: 总 层 数26层 均价：4280元/平方米 付款方式:银行按揭贷款\一次性付款 交通状况: 109、122、21、153 车位：584个 项目介绍 新都会·环球广场写字楼——大合肥的城市坐标，以王者的远见，打造国际化现代商务 写字楼，在万从瞩目中荣耀登场！ 六大新商务宣言：新商务标志：城市坐标，占据一环线与马鞍山路黄金节点； 新商务品质：与世界五百强企业并肩前行； 新商务自由：办公面积自由组合，顺应企业经营不断调整变化； 新商务空间：时尚SOHO，第间均设独立茶水间、卫生间，便捷办公新体验； 新商务健康：拥有5000㎡合肥最大空中花园，在阳光与花香中健康办公； 新商务配置：四部高速电梯，22000㎡地下停车场，超级配备，优质办公享受。 主要问题点：沿马鞍山路和屯溪路退让较少，门前广场相对不开阔，且有高差形成坡 度，造成地面停车不便，且因家乐福购物广场造成的停车需求，整体造成了车位的紧 张。
写字楼工作计划PPT
物业管理
提高物业管理水平，提供专业的物业服务，打造 优质的办公环境，提高客户满意度。
营销推广
通过多种渠道进行营销推广，吸引潜在客户，提 高品牌知名度。
未来发展前景展望
智能化发展
随着科技的进步，写字楼的智水平。
绿色环保
环保意识的提高和政策的推动，写字楼的绿色环保水平将不断提 高，实现可持续发展。
2
定期进行安全检查和评估，及时发现和消除安 全隐患。
3
建立应急预案和演练制度，提高应对突发事件 的能力。
消防与安全设施维护
定期检查和维护消 防设施，确保其完 好有效。
对电气线路、设备 进行定期检查和维 护，防止电气事故 的发生。
对安全出口、疏散 通道等进行定期检 查，确保畅通无阻 。
环境卫生与保洁管理
租赁政策与价格策略
租赁政策制定
制定合理的租赁政策，包括租赁期限、租金支付方式、违约处理等，吸引优 质企业入驻。
价格策略优化
根据市场变化和客户需求，灵活调整价格策略，保持竞争力，提高租金收益 。
04
营销推广策略
线上营销推广策略
社交媒体营销
利用社交媒体平台，如微信、微博、抖音等，发 布写字楼相关信息，吸引潜在客户关注。
绿色环保设施
采用环保节能的设施设备，如LED灯具、节能空 调等，降低能耗，提高能源利用效率。
物业管理与服务体系
专业物业管理团队
建立专业的物业管理团队，提供全方位的物业服务，包括维修保 养、安保清洁、绿化景观等。
定制化服务
根据客户需求，提供定制化的物业服务，如会议服务、接待服务 等。
及时响应机制
建立快速响应机制，及时解决客户的问题和需求，提高客户满意 度。
3
提高物业管理水平，提供专业的物业服务，打造 优质的办公环境，提高客户满意度。
营销推广
通过多种渠道进行营销推广，吸引潜在客户，提 高品牌知名度。
未来发展前景展望
智能化发展
随着科技的进步，写字楼的智水平。
绿色环保
环保意识的提高和政策的推动，写字楼的绿色环保水平将不断提 高，实现可持续发展。
2
定期进行安全检查和评估，及时发现和消除安 全隐患。
3
建立应急预案和演练制度，提高应对突发事件 的能力。
消防与安全设施维护
定期检查和维护消 防设施，确保其完 好有效。
对电气线路、设备 进行定期检查和维 护，防止电气事故 的发生。
对安全出口、疏散 通道等进行定期检 查，确保畅通无阻 。
环境卫生与保洁管理
租赁政策与价格策略
租赁政策制定
制定合理的租赁政策，包括租赁期限、租金支付方式、违约处理等，吸引优 质企业入驻。
价格策略优化
根据市场变化和客户需求，灵活调整价格策略，保持竞争力，提高租金收益 。
04
营销推广策略
线上营销推广策略
社交媒体营销
利用社交媒体平台，如微信、微博、抖音等，发 布写字楼相关信息，吸引潜在客户关注。
绿色环保设施
采用环保节能的设施设备，如LED灯具、节能空 调等，降低能耗，提高能源利用效率。
物业管理与服务体系
专业物业管理团队
建立专业的物业管理团队，提供全方位的物业服务，包括维修保 养、安保清洁、绿化景观等。
定制化服务
根据客户需求，提供定制化的物业服务，如会议服务、接待服务 等。
及时响应机制
建立快速响应机制，及时解决客户的问题和需求，提高客户满意 度。
3
某大厦策划案PPT课件
昌运综合大厦
3350元/平方米
xx大厦
昌运大厦 2950元/平方米
东方数码大厦 3860元/平方米
xxxx大厦协力团队
1、商用物业建筑规划设计公司或专业团队 2、商用物业营销策划广告设计公司或专业团队 3、商用物业形象推广业务招商公司或专业团队 4、商用物业财务会计分析管理公司或专业团队 5、商用物业空间规划装潢设计公司或专业团队 6、商用物业经营管理公司或专业团队 7、商用物业法规税赋营业立项操作小组
工程占地面积 954平方米
大厦占地面积 627平方米
建蔽率
65.7％
地下建筑面积 1662.81平方米
地上建筑面积 15980.19平方米
楼高
70.8米
xx大厦区位分析
交通环境分析
未来发展远景可行导向
区位分析
区域商业属性分析
市场成交价格研判
市场竞争产品分析
产品定位
价格策略建议
VI系统设计
销售面积建议
科技感 现代化 国际观
甲A级办公大楼价值建构
外观 造型
平面 动线
安全 管理
商业 服务
景观 采光
地标 地段
环境 形象
交通 便捷
市场价格 停车 条件
公建 品味
电梯 条件
通信 设备
楼层规划方案一
集团总部
17-18F
商业办公
7-16F
动感娱乐
5-6F
康体娱乐
3-4F
食乐世界
1-2F
楼层规划方案二
集团总部
品牌定位建议
租售策略定位
交房标准建议
主题性定位
目标客源定位
楼层属性规划
建筑深化计划
主题计划
3350元/平方米
xx大厦
昌运大厦 2950元/平方米
东方数码大厦 3860元/平方米
xxxx大厦协力团队
1、商用物业建筑规划设计公司或专业团队 2、商用物业营销策划广告设计公司或专业团队 3、商用物业形象推广业务招商公司或专业团队 4、商用物业财务会计分析管理公司或专业团队 5、商用物业空间规划装潢设计公司或专业团队 6、商用物业经营管理公司或专业团队 7、商用物业法规税赋营业立项操作小组
工程占地面积 954平方米
大厦占地面积 627平方米
建蔽率
65.7％
地下建筑面积 1662.81平方米
地上建筑面积 15980.19平方米
楼高
70.8米
xx大厦区位分析
交通环境分析
未来发展远景可行导向
区位分析
区域商业属性分析
市场成交价格研判
市场竞争产品分析
产品定位
价格策略建议
VI系统设计
销售面积建议
科技感 现代化 国际观
甲A级办公大楼价值建构
外观 造型
平面 动线
安全 管理
商业 服务
景观 采光
地标 地段
环境 形象
交通 便捷
市场价格 停车 条件
公建 品味
电梯 条件
通信 设备
楼层规划方案一
集团总部
17-18F
商业办公
7-16F
动感娱乐
5-6F
康体娱乐
3-4F
食乐世界
1-2F
楼层规划方案二
集团总部
品牌定位建议
租售策略定位
交房标准建议
主题性定位
目标客源定位
楼层属性规划
建筑深化计划
主题计划
台家大厦写字楼产品规划建议50页PPT
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。Байду номын сангаас—洛克
台家大厦写字楼产品规划建 议
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。Байду номын сангаас—洛克
台家大厦写字楼产品规划建 议
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
某项目写字楼产品建议方案
某项目写字楼产品建议方案尊敬的领导：我公司在近期的市场调研中发现，由于经济的蓬勃发展，写字楼市场需求不断增长。
鉴于此，我公司准备开发一款全新的写字楼产品，并制定了以下建议方案，供贵公司参考：1. 地理位置选择：选择区位优势明显的城市核心区域，便利客户出行和交流。
同时，要考虑到交通便利、周边配套设施完备、人流密集等因素。
2. 建筑设计与布局：设计采用现代化、环保、节能的理念，建筑外观要精致大方、独特而不浮夸。
楼体布局合理，充分考虑阳光照射、采光充足、通风良好等因素，提高员工的办公环境和舒适度。
3. 设施与配套：提供完善的公共服务设施，包括会议室、多功能厅、健身房、餐厅等，满足租户的工作和生活需求。
同时，要丰富楼宇的配套设施，如停车场、快递服务、保洁、24小时物业管理等，提升租户的满意度。
4. 功能性与灵活性：结合不同租户的需求，灵活设计楼层面积和划分，提供各类办公空间选择，如整层、分层、开放式办公区和独立办公室等，满足不同企业的需求。
5. 网络与通讯：提供高速稳定的网络和通讯设施，满足企业对于信息技术和通讯需求的要求，保障办公效率。
6. 安全与保障：建立完善的安防系统，包括监控、门禁、消防设施等，确保租户的财产和人身安全。
7. 环保与可持续性：设计和建设过程中注重环境保护，选择环保材料，建立合理有效的节能措施，降低能耗和资源浪费。
8. 吸引力与营销策略：制定有吸引力的租赁政策，如提供租金优惠和租期灵活性，以及一系列的营销活动，吸引潜在客户。
我们相信以上建议可以帮助贵公司开发一款受欢迎的写字楼产品，满足市场需求，为租户提供高品质的办公环境和服务。
如有任何疑问或进一步的需求，请随时与我们联系。
谢谢！此致敬礼尊敬的领导：接上文的写字楼产品建议方案，以下继续为贵公司提供相关内容。
9. 空间规划与灵活性：在写字楼的空间规划上，我们建议考虑到租户企业的发展需求。
设计合理的楼层平面图，根据不同企业规模，提供不同面积的办公空间，如小型企业、创业团队、中型和大型企业等，使租户能够根据自身需求选取合适的办公区域。
写字楼项目产品设计任务建议课件
商务配套建议：茶水间、卫生间等
● 茶水间：建议于会议室层、餐厅层的配套层设置，其他层可不必设置； ● 卫生间：宁波写字楼市场中大多项目都没有设置独立卫生间，考虑到上下管道的影响、分割单元大小不 一的影响以及客户对此不是很关注等因素；建议不必设置独立卫生间，仅设置公共卫生间即可。
商务配套建议总结
● 配套部分产权建议开发商持有，除了会议室、健身房需开发商负责直接管理外，其他配套如餐厅、咖啡 厅等尽量尽量销售或者招租以实现经济收益，或者由物业进行统一管理和经营。 ● 以上建议的配套功能某些可能实际使用频率较低如健身房，但是从对多个案场销售专案的访谈和有关客 户的访谈中可以看出，客户最在意的是价格，其次为地段，如果二者相同，那么有关其他细节便会成为左右 购买的决定因素，如层高、得房率、大堂挑高、空调、电梯、入住企业层次，直至有关配套如健身房、咖啡 厅、餐厅、多功能厅、会议室等，因为这些代表了写字楼的一定档次。市场客观存在的事实是：客户调研中 90%以上的人会赞成比较齐全的配套，但是实际使用中可能90%的客户不会使用这些配套，如健身房。但 在目前同区域的同质化的办公楼竞争中，有关的细节卖点也会成为吸引客户的重要一环。当然项目的整体宣 传、销售等手法也是非常重要的。 ● 配套部分客户比较关注是餐厅和会议室；咖啡厅作为商务人士洽谈、会客的重要地点对于提升办公楼档 次和提供一定的会客空间也是必需的；
项目名称 月湖银座 都市仁和 世贸中心 名汇国际 新洲银座 恒隆中心
空调情况 分户式中央空调
普通空调 普通空调 分户式中央空调 分户式中央空调 分户式中央空调
项目名称 广博·国贸中心 东方商务中心
万隆国际 麒麟大厦 和邦大厦 奥丽赛·前程
空调情况 分户式中央空调
普通空调 分户式中央空调 分户式中央空调
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兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要 求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求 高。市场风险相对较大。
从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目 体量稍大，规划安排也需要调整。
建议方案解决的问题点
首先是将办公+酒店的组合调整为办公 +酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。
建议产品组合方案：办公+酒店式公寓
评价：相对来说，小面积的写字楼去化较快。大面积的写字楼去化缓慢。另外产品规 模对产品去化也有很大的影响。
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
——标准层平面图
中翔创世纪标准层
南亚大厦标准层
（6-26层）
（4-12层）
评价：创世纪标准层注意对产品面积的控制，小户型只有93平米，中等户型为111平
台家大厦产品建议
报告思路 产品定位建议
产品规划建议
原方案分析
办 公
结合市场情况比较
公 寓
酒 店 式
裙 业楼
商
产
平
户
配
品
面
型
套
其
定
规
建
建
它
位
划
议
议
产品组合建议
原方案产品组合示意
原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.
写字楼 酒店 商业
原方案情况
产品组合 楼层分布
总面积
标准层面积
层高
写字楼 西5-25层 约2.5万㎡
米，大户型为141平米。同时创世纪在27-31层设计成分割两个大户型，以满足大公
司需求。南亚设计出色点是全部为朝南户型，但户型面积在200-400的大面积，且无
法分割。
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
——户型情况
楼盘 名称
主力面积 ㎡
进深 层高 ㎡m
——在售写字楼评价
中翔创世纪大厦和凯翔国际广场都是结合底层批发 商城的商铺式写字楼，主要针对部分批发商，物业管理 和物业形象都不是很上档次。
南亚大厦是目前在售的唯一专业标准写字楼，但是规 划面积为200-400的中大户型，总价在110-230万，大部 分规模和实力稍逊的企业或商户有心无力，另外南亚大 厦规模较小，难以凸显入驻企业的形象。
1000㎡
裙楼商业
1-4层
约2万㎡
5000 ㎡
地下室
-1- -3层
约3万㎡
10368㎡
3.8
3.2 一层5.4 其它4.2 3.4-3.6
一、写字楼定位及规划建议
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
在售写字楼产品情况
——区域在售写字楼量体及销售情况
在售项目
总量体 （㎡）
所在楼层位 置
主力面积(㎡） 开盘时间
通过对市场的把握，对产品重新定位为
相城CBD核心区
高档次办公商 住综合体
产品组合示意
在规划建议里，我们将酒店改为酒店式公寓，裙楼商 业建议只做四层，对地下车库也做出调整建议
办公 酒店式公寓 商业
产品组合 楼层分布
总面积
标准层面积
层高
写字楼
5-25层
约2.5万㎡
1225㎡
酒店式公 寓
5-28层
约2.4万㎡
推出量 （户）
去化情况
中翔创世 纪
28660 （共262
户）
6-31层
93（252户）
07.7
680 （10户）
262
35%
南亚大厦
10800 （共36）
4-12层
200（18户） 400（18户）
07.7
36
30%
凯翔国际 广场
13500 （共270
户）
凯越座5-11 层
40-65
07.5
270
90%
修改建议说明
电梯间改为南北向，动线更加合理。 北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。 相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用．
1225㎡
3.8㎡
酒店
东5-20层
约2万㎡
裙楼商业
1-5层
约2.4万㎡
地下室
-3层
约3万㎡
1210㎡ 5266 ㎡ 10368㎡
3.6㎡
一层5.4㎡ 其它4.2㎡
3.4-3.6㎡
注：五楼西面规划为办公，东面规划为中餐厅和包 房，中间是 大宴会厅
原方案问题点
原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研 究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待 调整。
楼高 m
容积率
得房 共享空
率
间
中翔创 世纪
93（252户） 680 （10户）
约10
3.6
31层， 126米高
5.04
65% 大厅共 享
南亚 大厦
200（18户） 400（18户）
15、 18
3.9
12层
2.5
70% 没有
凯翔国 际大厦
40-65
9
3
29层和 34层
5
77%
2000㎡ 大厅
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
本项目写字楼市场定位
相城CBD核心区
国际5A智能化甲级写字楼
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
市场定位描述
科技与创新
科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的 智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方 面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
——产品配套情况
楼盘名称
电梯
门厅
空调
中翔创世 纪
五部三菱电梯
挑高二层、 8米层高
体式中央空调
车位 未定
南亚大厦
三部三菱电梯
4.9米层高
大金分户计量中 央空调
地上：150 地下：200
凯翔国际
五部电梯
5米高酒店 式门厅
吸顶空调
共876
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
——产品外立面表现
南亚大厦
中翔创世纪大厦
凯翔国际广场
评价：在售写字楼都是现代风格建筑，以高度和线条表现品质感，相对南亚大厦，规 模较小，在形象表现上稍显逊色。
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
产品表 现
写字楼
总面积
约2.5万 ㎡
楼高
99.99 米
楼层分布 5-25层
标准层 面积
1225㎡
层高 3.8
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
标准层平面修改建议
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
配套综合化
本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、 商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的 大空间。
专业化商务服务
软件服务方面不仅体现在高效的物业管理， 还有对入驻企业专业化的商务服务上。
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
写字楼规划建议
办公
从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目 体量稍大，规划安排也需要调整。
建议方案解决的问题点
首先是将办公+酒店的组合调整为办公 +酒店式公寓的组合。 其次是裙楼商业项目的组合优化。
建议产品组合方案：办公+酒店式公寓
评价：相对来说，小面积的写字楼去化较快。大面积的写字楼去化缓慢。另外产品规 模对产品去化也有很大的影响。
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
——标准层平面图
中翔创世纪标准层
南亚大厦标准层
（6-26层）
（4-12层）
评价：创世纪标准层注意对产品面积的控制，小户型只有93平米，中等户型为111平
台家大厦产品建议
报告思路 产品定位建议
产品规划建议
原方案分析
办 公
结合市场情况比较
公 寓
酒 店 式
裙 业楼
商
产
平
户
配
品
面
型
套
其
定
规
建
建
它
位
划
议
议
产品组合建议
原方案产品组合示意
原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.
写字楼 酒店 商业
原方案情况
产品组合 楼层分布
总面积
标准层面积
层高
写字楼 西5-25层 约2.5万㎡
米，大户型为141平米。同时创世纪在27-31层设计成分割两个大户型，以满足大公
司需求。南亚设计出色点是全部为朝南户型，但户型面积在200-400的大面积，且无
法分割。
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
——户型情况
楼盘 名称
主力面积 ㎡
进深 层高 ㎡m
——在售写字楼评价
中翔创世纪大厦和凯翔国际广场都是结合底层批发 商城的商铺式写字楼，主要针对部分批发商，物业管理 和物业形象都不是很上档次。
南亚大厦是目前在售的唯一专业标准写字楼，但是规 划面积为200-400的中大户型，总价在110-230万，大部 分规模和实力稍逊的企业或商户有心无力，另外南亚大 厦规模较小，难以凸显入驻企业的形象。
1000㎡
裙楼商业
1-4层
约2万㎡
5000 ㎡
地下室
-1- -3层
约3万㎡
10368㎡
3.8
3.2 一层5.4 其它4.2 3.4-3.6
一、写字楼定位及规划建议
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
在售写字楼产品情况
——区域在售写字楼量体及销售情况
在售项目
总量体 （㎡）
所在楼层位 置
主力面积(㎡） 开盘时间
通过对市场的把握，对产品重新定位为
相城CBD核心区
高档次办公商 住综合体
产品组合示意
在规划建议里，我们将酒店改为酒店式公寓，裙楼商 业建议只做四层，对地下车库也做出调整建议
办公 酒店式公寓 商业
产品组合 楼层分布
总面积
标准层面积
层高
写字楼
5-25层
约2.5万㎡
1225㎡
酒店式公 寓
5-28层
约2.4万㎡
推出量 （户）
去化情况
中翔创世 纪
28660 （共262
户）
6-31层
93（252户）
07.7
680 （10户）
262
35%
南亚大厦
10800 （共36）
4-12层
200（18户） 400（18户）
07.7
36
30%
凯翔国际 广场
13500 （共270
户）
凯越座5-11 层
40-65
07.5
270
90%
修改建议说明
电梯间改为南北向，动线更加合理。 北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。 相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用．
1225㎡
3.8㎡
酒店
东5-20层
约2万㎡
裙楼商业
1-5层
约2.4万㎡
地下室
-3层
约3万㎡
1210㎡ 5266 ㎡ 10368㎡
3.6㎡
一层5.4㎡ 其它4.2㎡
3.4-3.6㎡
注：五楼西面规划为办公，东面规划为中餐厅和包 房，中间是 大宴会厅
原方案问题点
原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研 究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待 调整。
楼高 m
容积率
得房 共享空
率
间
中翔创 世纪
93（252户） 680 （10户）
约10
3.6
31层， 126米高
5.04
65% 大厅共 享
南亚 大厦
200（18户） 400（18户）
15、 18
3.9
12层
2.5
70% 没有
凯翔国 际大厦
40-65
9
3
29层和 34层
5
77%
2000㎡ 大厅
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
本项目写字楼市场定位
相城CBD核心区
国际5A智能化甲级写字楼
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
市场定位描述
科技与创新
科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的 智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方 面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
——产品配套情况
楼盘名称
电梯
门厅
空调
中翔创世 纪
五部三菱电梯
挑高二层、 8米层高
体式中央空调
车位 未定
南亚大厦
三部三菱电梯
4.9米层高
大金分户计量中 央空调
地上：150 地下：200
凯翔国际
五部电梯
5米高酒店 式门厅
吸顶空调
共876
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
——产品外立面表现
南亚大厦
中翔创世纪大厦
凯翔国际广场
评价：在售写字楼都是现代风格建筑，以高度和线条表现品质感，相对南亚大厦，规 模较小，在形象表现上稍显逊色。
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
产品表 现
写字楼
总面积
约2.5万 ㎡
楼高
99.99 米
楼层分布 5-25层
标准层 面积
1225㎡
层高 3.8
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
标准层平面修改建议
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
配套综合化
本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、 商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的 大空间。
专业化商务服务
软件服务方面不仅体现在高效的物业管理， 还有对入驻企业专业化的商务服务上。
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
某大厦写字楼产品规划建议方案(PPT4 8页)
写字楼规划建议
办公