对商品房预售合同网上备案登记模式的思考
浅析商品房非法预售现象及对策
箜篁 鱼 固
浅 析 商 品 房 非 法 预 售 现 象 及 对 策
商品房买卖合同网上备案登记程序
根据最高人民法院的解释和合同法的规定：出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收取的定金，并签订定金合同，才能确认为购房定金.若只开收据注明定金，而未签订定金合同（认购、订购、预购合同）,则不认为是购房定金。
十四、开发商在交房时有关质量保证书、使用说明书、及开正式发票问题
六、现在买房都是网上签订合同并从网上打印下来,但有的开发商为什么还用老合同来签
首先问清楚要买的这个房是预售商品房还是已经办过大证的房，如果已办过大证就不用在办理预售许可证,也就说不用在上网进行商品房买卖合同备案了，直接用老合同即可。
七、想在某个地方买房,但不知道开发商手续全不全，敢不敢买.
无论在哪个地方买房，首先要弄明白两个问题:1、开发商是否有商品房预售许可证;2、开发商是否有大证或房产证。两个有其中一个就说明这个房手续没问题，可以购买.
商品房买卖合同网上备案登记程序
1。开发公司提交
开发公司凭密码登录岳阳市房屋管理局产权市场处“网上办公平台",将已经签字生效的商品房买卖在网上提交。
提交工作不受时间地点限制，随时可以提交。
2。产权市场处确认
产权市场处对开发公司在网上提交的商品房买卖合同进行核对，无误后进行确认，生成合同备案登记号。
备案工作时间为工作日的上班时间。
由市场处工作人员来进行商品房买卖合同的修改;修改好以后开发商须把之前打印出并出现错误的那页取出,然后把修改好的那页从网上打印下来并装订进去即可。
四、有的楼盘没办预售证房子都卖出很多
没有办理商品房预售许可证对外出售房屋是属于非法销售，所签订的合同属无效合同，但有的公民明知道这种房手续不全还是要买，属个人自愿，建议没有取得商品房预售许可证的房屋不要办下来
住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见(2020)
住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见（2020）2020年03月26日文件名称：住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见有效期：文号：建房规〔2020〕4号主题词：废改立情况：住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市住房和城乡建设（管）委，新疆生产建设兵团住房和城乡建设局：为全面贯彻《优化营商环境条例》，进一步落实经国务院同意印发的《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号），推进房地产领域放管服改革，提高房屋交易管理服务效能，向各类房地产市场主体提供规范化、标准化、便捷化的服务，营造稳定、透明、安全、可预期的良好市场环境，为建立房地产市场监测体系，落实房地产市场调控工作提供支撑，现提出如下意见。
一、全面采集楼盘信息（一）建立健全楼盘数据。
楼盘表是房屋信息基础数据库，是实施房屋交易合同网签备案，开展房屋交易、使用和安全管理的基础。
市、县住房和城乡建设部门应当按照规定建立健全覆盖所辖行政区域的各类新建商品房和存量房的楼盘表。
（二）优化流程精简材料。
市、县住房和城乡建设部门应当加强房屋面积管理工作，落实房屋面积测量规范标准要求，为房地产开发企业等各类市场主体提供规范、便捷、高效的预（实）测绘成果审核服务。
建立楼盘表所需材料，能够通过部门间共享获取的，不再要求当事人提供；能够获取电子材料的，不再收取纸质要件。
（三）统一数据标准规范。
市、县住房和城乡建设部门应当按照统一的数据标准要求建立楼盘表。
楼盘表具体包含房屋坐落、房屋编码、建筑面积、房屋用途、土地用途、房屋性质、房屋所有权人、交易状况等房屋基础数据。
各地房屋交易合同示范文本的内容应当包含建立楼盘表必需的数据指标。
（四）动态更新楼盘表信息。
市、县住房和城乡建设部门开展商品房预售许可、商品房现售备案、房屋交易合同网签备案、交易资金监管、物业管理、住宅专项维修资金管理、房屋征收等业务产生的，或者通过部门间信息共享获取的交易状况和权利状况相关信息，应当及时载入楼盘表，实现楼盘表信息动态更新。
长沙市商品房销售合同网上签约备案登记管理办法(试行)
长沙市商品房销售合同网上签约备案登记管理办法（试行）第一条为维护房地产市场秩序，规范商品房销售行为，提高商品房交易信息的透明度，保障交易公平公正，依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》，结合长沙市房地产管理的有关政策规定，制定本办法。
第二条本市市区范围内商品房的销售合同网上签约和备案登记适用本办法的规定。
第三条长沙市房屋产权管理局负责商品房销售合同网上备案和登记的组织实施及相关管理工作。
市局信息中心负责该项工作的技术保障工作。
第四条预售商品房的房地产开发企业在申报商品房预售许可前，应当办理网上用户认证手续。
现售商品房的房地产开发企业在申办商品房所有权初始登记时，应当办理网上用户认证手续。
房地产开发企业应当携带企业法人营业执照、房地产开发企业资质证、入网申请表、授权委托书等相关文件到长沙市房产局办理入网手续，签订网上服务协议。
房地产开发企业办理入网手续后，应将开发企业、中介机构和商品房销售项目等基本信息录入《商品房网上签约和备案登记管理系统》，房地产开发企业不得在网上提供虚假的信息资料。
第五条房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，应在系统中申报商品房拟预（销）售的价格，在以后的销售过程中需要调整价格的，应当及时在系统中进行变更。
第六条商品房获准销售后，房产局信息中心应当在网上公布下列信息：1、《商品房预售许可证》或《房屋所有权证》的主要内容；2、商品房楼盘表、总单元套数以及每单元（套）的部位、套型、套内面积、公共分摊面积；3、商品房项目概况、配套设施及公共配套情况；4、房地产抵押、查封等权利限制情况；5、商品房拟销售的价格；6、商品房销售合同的示范文本。
第七条商品房销售合同统一使用建设部制定的商品房销售合同的示范文本。
房地产开发企业需要自制商品房销售合同格式条款的，应当及时提交市房产局进行变更，并上网公布。
第八条房地产开发企业在申请商品房预售许可时，可以申请部分房屋作为自留房源。
同一商品房上是否能多次进行商品房预售买卖合同备案登记
同一商品房上是否能多次进行商品房预售买卖合同备案登记作者：王亚萍来源：《法制与社会》2011年第32期摘要本文通过对不动产预告登记进行论述，并对商品房预售合同备案登记与商品房预售预告登记进行对比，阐释了同一商品房上是否能多次进行商品房预售买卖合同备案登记。
关键词不动产预告登记商品房买卖合同作者简介：王亚萍，义乌市人民法院。
中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)11-086-01一、一个商品房预售合同纠纷引发的思考笔者在司法审判实践中曾遇到一个案件，案由为商品房预售合同纠纷，案情简要：原告A 与被告B公司，A向B购买了一套商品房，价值400万元。
A已经付清房款，并且B已经交付房屋给A,A对房屋已经进行装修。
另查明，涉案房屋已经登记备案在案外人C名下。
现A 起诉B，诉请：（1）确认房屋买卖合同合法有效；（2）请求判令被告办理商品房买卖合同登记备案手续；（3）请求判令被告办理商品房预告登记手续。
该案中，A申请对涉案房产进行诉讼保全，法院对该财产保全申请依法作出查封裁定，但协助执行机关房管处认为该查封裁定无法协助，理由是“该房屋已经登记备案在C名下，就是C的财产，无法查封”。
按照房管处的说法，其实预售合同登记备案制度似乎是带有物权性质的。
而预售合同登记备案制度原本只是对预售合同进行登记公示，而非对物权进行登记。
因此，笔者提出：司法实践中，以及房管处等相关部门，应该统一对预售合同备案登记制度的认识，以便于司法裁判的执行。
对于该案，笔者提出一个问题：已经进行预售合同备案登记手续的房屋能否进行多次备案？上述问题，本文将在下文中具体论述。
二、商品房预售预告登记与商品房预售买卖合同备案登记的区别（一）商品房预售买卖合同备案登记的概念商品房预售买卖合同备案登记，是指在建过程中的商品房的购买人或受让人将其与发展商或出让人所签署的商品房预售合同或其他转让文件以及以上述文件的相关权益作为担保向银行申请贷款，并向房地产交易管理部门申请登记备案的行为，并通过这种公示行为对抗第三方。
试析商品房预售合同法律制度
试析商品房预售合同法律制度[摘要]随着内地房地产市场的繁荣和发展，商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段，成为内地房地产销售交易的主要方式。
预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用，但是也显现出来许多问题，由于对商品房预售制度的监管不力，对市场以及消费者都有利益上的威胁。
文章通过对商品房预售制度的监管的研究，讨论商品房预售制度监管方面的不足，并提出法律上的对策。
[关键词]预售合同备案登记；预告登记；商品房预售一、商品房预售合同备案登记立法意义所谓的预告登记是保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是保障将来实现物权。
这种登记是不动产登记的特殊类型。
其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。
只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。
在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力。
[1]这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。
这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。
二、商品房预售制度的特征商品房预售制度是我国房地产市场中的一项重要制度，目前我国关于商品房预售制度的法律法规有《城市房地产管理法》、《商品房销售许可办法》、《城市商品房预售管理办法》等。
该制度的特征如下：（一）商品房预售应当满足一定的条件据《城市商品房预售管理办法》第5条，商品房预售应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
商品房认购协议与网签备案合同的效力保护顺位
062当代思潮商品房认购协议与网签备案合同的效力保护顺位“一房二卖”是司法实践中经常遇到的一种房屋买卖合同纠纷类型。
当同时存在一个商品房认购协议和一个已经网签备案的商品房买卖合同，且买受人均要求出卖人办理房屋过户登记手续时，出卖人只能向其中一个买受人履行转移房屋所有权的义务，应如何认定商品房认购协议的效力和网签备案的性质，出卖人应当向谁履行转移房屋所有权的义务。
下面我从商品房认购协议的效力、网签备案合同的性质、权利保护顺位三个方面来分析这个问题。
商品房认购协议在一定条件可以被认定为具有商品房买卖合同性质实践中，存在大量商品房认购协议，但该协议内容不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
该司法解释赋予部分认购协议具有了商品房买卖合同性质，可见，商品房买卖双方订立正式的商品房买卖合同也并非是商品房买卖关系成立的必备要件，在一定条件下，商品房认购协议等也可以认定为具有商品房买卖合同的性质。
该司法解释对具备商品房性质的认购协议做了形式要件和实质要件两方面的规定：形式要件要求，商品房认购协议应当对商品房买卖合同的主要内容予以约定。
《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同的主要内容采取列举的方式列明了十三项，其中第十三项是“双方约定的其他事项”作为兜底条款。
作者认为，该条列举的十三项内容应为指导性条款而非强制性条款，即商品房买卖合同虽应当具备上述列举的内容，但并非必须全部具备才能生效。
更何况，商品房买卖双方在签订认购书时，很可能对该十三项内容还不确定，若要求认购书必须对该十三项全部约定，则失去了该司法解释赋予认购书以商品房买卖合同性质的初衷。
故，在实践中不宜僵化地认为认购书必须具备《商品房销售管理办法》第十六条中列举的全部内容才能被认定为具备商品房房买卖合同的形式要件。
商品房预售登记备案与预告登记的区别
商品房预售登记备案与预告登记的区别签订合同以后，无论是在银行贷款还是一次性付款，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
有的业主说了，在签订合同的时候，开发商已经在网上把合同进行了备案，还有必要再申请预告登记吗？下面我就详细解释一下：《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
”。
这是我国第一次以法律的形式确定了预告登记制度。
《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”。
那么，房屋预告登记和商品房预售登记备案究竟具备什么特征？二者有什么区别和联系？一、预告登记和商品房预售登记备案的特征（一）、预告登记的特征1、预告登记是为了保全将来发生的不动产物权变动而进行的提前登记，对象是未完成的不动产物权的请求权。
2、预告登记的本质特征是赋予权利人的请求权具有物权的排他效力，即对其后发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，确保将来发生所期待的结果。
3、预告登记制度能够较好地维护交易安全和秩序，追求财产变动安全的价值功能，它符合社会主义市场经济建设的需要。
（二）、商品房预售登记备案的特征1、具有行政强制性。
《城市商品房预售管理办法》第十条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”。
这是国家对房地产市场宏观调控的一种行政手段，也是对开发企业的一种行政强制行为。
2、商品房预售登记备案仅仅是属于债权性质的，仅能起到备案的作用，不具有预告登记的法定效力。
3、商品房预售合同无论是否进行登记备案，都不会产生对抗第三人的效力。
二、预告登记和商品房预售登记备案的区别预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，它们具有以下区别：1、法律性质不同。
商品房预售合同登记备案制度的再思考
管部 门 和 负 责 土 地 管 理 工 作 的 部 门 备 案 。 以 及
１ ９ 建设 部颁 布 并 于 ２ ０ ９ ４年 ０ ４年 修 订 的《 市 商 品 城 房 预售 管 理 办 法 》 ｌ 规 定 ， 品房 预 售 ， 发 第 ０条 商 开 企业 应 当与 承购人 签订 商 品房预 售合 同 。开发企 业 应 当 自签约 之 日起 ３ ０１ ， ３内 向房 地 产 管 理 部 门 和
２ １ 年（ ０ １ 总第 ５ 第 ２期 ３月 １０期 总第 ２ ７卷）
Ｊ ｕ ｎ ｌｏ ｈ ｎ ｏ ｇ Ｙｏ ｔ ｉｅ ｓｔ ｆ Ｐ ｌｔ ａ ｃ ｅ ｃ ｏ ｒ ａ ｆ Ｓ ａ ｄ ｎ ｕ ｈ Ｕｎ ｖ ｒ ｉ ｏ ｏ ｉ ｃ ｌＳ ｉ ｎ ｅ ｙ ｉ
山东青年政治学院学报
度 ， 新 对 商 品 房 预 售 合 同登 记 备 案 制 度 进 行 制 度 价 值 定 位 ， 出完 善 商 品房 预 售 合 同登 记 备 案制 度 的具 体 措 施 。 重 提 关 键 词 ： 品 房 预 售 合 同登 记 备 案 制 度 ； 告 登 记 制 度 ； 政 确认 登 记 行 为 ； 记 商 预 行 登
我 国商 品房预 售合 同登 记备 案制 度架 构在 零散 的法 律 法 规 当中 ，９ ５年 生 效 并 于 ２ ０ １９ ０ ７年 修 订 的
《 城市 房地 产 管 理 法 》 第 ４ 的 ５条 第 ２款 规 定 ， 品 商
收稿 日期 ：０ １— ２— ３ ２ １ ０ ２
作者简介 ： 荣振 华（９ ７一） 女 ， 宁大连人 ， １７ ， 辽 东北财 经大学津桥商 学院讲师 ， 南政法大学 ２ １ 民商法专业博士研 究生。 西 ０ ０级
该 制 度 法 律 条 款 设 计 得 过 于简 单 ， 而 引 起 理 论 层 面不 同 的理 解 和 实 践 层 面 对该 制 度操 作 的 地 方 差 异 。 结 合 纠纷 现 实 ， 从
益阳市商品房销售网上签约和备案登记管理暂行办法
《益阳市商品房销售网上签约和备案登记管理暂行办法》实施细则一、实施目的根据国务院七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发[2005]26号）以及住房和城乡建设部《关于建立房地产市场信息系统和预警预报系统通知》（建住房[2004]7号）和益阳市人民政府办公室《关于印发〈益阳市商品房销售网上签约和备案登记管理暂行办法〉的通知》（益政办发[2010]3号）要求，我市《商品房网上交易及预售资金监管系统》于8月1日全面启用。
该系统将实现房管部门、金融机构、开发企业之间商品房销售、抵押、按揭业务的无缝对接，将预售资金监管、商品房预（销）售合同备案、在建工程抵押、商品房按揭、房地产抵押以及抵押注销等房地产相关业务纳入平台管理，达到了房管部门与金融部门和开发企业之间信息资源的共享和利用的目的。
为房地产销售市场提供一个公平、公正、公开的高效运行平台，为诚信开发企业提供一个取信于民、公平竞争的市场环境，为广大购房者提供全面、准确、及时的房地产市场信息，以促进益阳市房地产市场的健康、有序地发展。
二、具体实施步骤(一)入网认证l、签定服务协议，办理入网手续房地产开发企业、金融机构、中介代理机构应当携带有关资料到益阳市房管局办公楼一楼，与益阳楼市数码科技有限公司签订服务协议，办理入网手续。
2、会员认证房地产开发企业、金融机构、中介代理机构在签订服务协议后，将参与系统操作的人员名单提交到益阳楼市数码科技有限公司，操作人员须通过培训，并取得操作资格证书，才能获得操作授权。
3、系统安装房地产开发企业、金融机构、中介代理机构在办理了入网手续、操作人员培训后，益阳楼市数码科技有限公司技术人员负责上门安装调试系统。
4、入网认证应提交的资料：①营业执照（金融机构营业许可证）（复印件加盖行政公章）；②组织机构代码证（复印件加盖行政公章）；③房地产开发企业资质证书（复印件加盖行政公章）；④法定代表人身份证（复印件加盖行政公章）；⑤经办人身份证（复印件加盖行政公章）、委托书、照片一张；⑥入网申请表；⑦其它需提交的资料；(二)预测绘及确认物管用房根据商品房期房管理的要求，完成预测绘并确认物管用房的项目，才能申请商品房预售许可或在建工程抵押权登记。
珠海市商品房合同网上备案系统
珠海市商品房合同网上备案系统使用说明书1.概述房地产业作为我国经济的支柱产业，与其他相关产业关联度高，与人民生活息息相关，影响面广，备受关注。
房地产管理业务范围广，业务量大，对管理深度要求高，是各级政府和群众关心的焦点。
建立预售审批及网上备案信息系统不仅是仔细贯彻实施国务院文件精神的表现，也是在新的历史时期进一步提高房地产管理水平、提升为民服务层次的全新举措。
商品房合同网上备案信息系统是一个与商品房预（销）售合同业务紧密结合的作业系统。
该系统详细介绍了商品房合同签约备案及其管理等功能，保证了各阶段信息的连贯性和一致性，减少了后续工作的信息输入量，相应提高了数据的安全，满足了房地产管理工作中随着管理对象、管理模式和管理体制的变动而产生的动态要求。
1.1.用户介绍商品房合同网上备案信息系统的用户包括：购房人、房地产开发企业和房地产行业管理部门的工作人员。
通过使用商品房买卖合同联机备案信息系统可以让用户完全体验电脑网上办公的方便快捷，同时也提高了工作效率和工作准确度。
✧购房人购房人能够在联网电脑上，对预购房屋直接“验明正身”，查看要买的房屋的具体情况，查看房屋是否进行过交易、抵押、查封等信息，同时可以与房地产开发企业直接在联网电脑上签署房屋买卖合同，使商品房屋买卖交易更加“透明”，保障了购房人的知情权。
✧房地产开发企业房地产开发企业可以通过联网与购房人直接在联网电脑上签署房屋买卖合同并进行合同备案。
房地产开发企业向购房人如实提供商品房的楼盘表信息、商品房买卖合同的示范文本、商品房拟销售的平均价格等。
房地产行业管理部门开发企业在提交预售申请后，房地产行业管理部门的工作人员负责对该项目的申请预售数据进行仔细核对和审批，并在该项目楼盘表中用不同颜色标注房屋状态。
开发商得到预售证后，便可以与购房人在网上签订合同，并详细填写合同信息后提交备案，因此，极大地减轻了房地产行业管理部门工作人员的录入量，节省了办案时间，提高了工作效率。
住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见
住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见文章属性•【制定机关】住房和城乡建设部•【公布日期】2020.03.20•【文号】建房规〔2020〕4号•【施行日期】2020.03.20•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见建房规〔2020〕4号各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市住房和城乡建设（管）委，新疆生产建设兵团住房和城乡建设局：为全面贯彻《优化营商环境条例》，进一步落实经国务院同意印发的《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》（建房〔2018〕128号），推进房地产领域“放管服”改革，提高房屋交易管理服务效能，向各类房地产市场主体提供规范化、标准化、便捷化的服务，营造稳定、透明、安全、可预期的良好市场环境，为建立房地产市场监测体系，落实房地产市场调控工作提供支撑，现提出如下意见。
一、全面采集楼盘信息（一）建立健全楼盘数据。
楼盘表是房屋信息基础数据库,是实施房屋交易合同网签备案，开展房屋交易、使用和安全管理的基础。
市、县住房和城乡建设部门应当按照规定建立健全覆盖所辖行政区域的各类新建商品房和存量房的楼盘表。
（二）优化流程精简材料。
市、县住房和城乡建设部门应当加强房屋面积管理工作，落实房屋面积测量规范标准要求，为房地产开发企业等各类市场主体提供规范、便捷、高效的预（实）测绘成果审核服务。
建立楼盘表所需材料，能够通过部门间共享获取的，不再要求当事人提供；能够获取电子材料的，不再收取纸质要件。
（三）统一数据标准规范。
市、县住房和城乡建设部门应当按照统一的数据标准要求建立楼盘表。
楼盘表具体包含房屋坐落、房屋编码、建筑面积、房屋用途、土地用途、房屋性质、房屋所有权人、交易状况等房屋基础数据。
各地房屋交易合同示范文本的内容应当包含建立楼盘表必需的数据指标。
（四）动态更新楼盘表信息。
市、县住房和城乡建设部门开展商品房预售许可、商品房现售备案、房屋交易合同网签备案、交易资金监管、物业管理、住宅专项维修资金管理、房屋征收等业务产生的，或者通过部门间信息共享获取的交易状况和权利状况相关信息，应当及时载入楼盘表，实现楼盘表信息动态更新。
论商品房买卖合同的登记备案
“ 品 房预 售 的 ． 商 自本合 同生 效之 日起 ３ ０天 内 ， 由》 第
４ ４条 第 ２款规 定 ：商 品房 预售人 应 当按 照 国家 有关 “
卖人 向 ×××申请 登记备 案 从而使商 品房买卖合 同 ”
登 记 备 案制 度 得 以完 善— — 将 《 品房 预 售合 同》 商 归
作者简介 ： 黄侃 ， 江 国圣 律 师 事 务 所 主 任 ， 级 律 师 ， 律 硕 士 。 浙 一 法 ７ ０
论 商 品 房 买 卖 合 同 的登 记 备 案
《 品房 买卖 合 同》 商 中约 定 “ 申请 登 记 备 案 ” 款 。 条 因 此 ． 据 上述 法 律 法规 的规定 ， 发商 与 购 房 者签 订 根 开 商 品房买 卖合 同后 ． 开发 商应 在规 定期 限内 到商 品房 所在 地 的县级 以上 人 民政 府 房地 产 开 发 主 管部 门和 负责 土地 管理 工作 的部 门登记 备 案 申请 登 记备 案 其
预 售合 同向县 级 以上人 民政 府房 地 产管 理部 门和 土 地 管理 部 门办 理 登记 备 案 手续 ” 就把 登 记备 案 制 这
度 以部 门规 章 的形 式 给予 了具体 化 ９ ８年 ７月 ２ １９ ０ 日施 行 的《 城市 房地 产开发 经 营管理 条例 》 ２ 第 ７条 规 定 ： 房地产 开发 企业 预售 商品 房时 ． 当向 预购人 出 “ 应 示商 品房预 售许 可证 明 地产 开发 企业 应 当 自商 品 房 房 预售 合 同签 订 之 日起 ３ 日内 ． 商 品房所 在 地 的 ０ 到
２ １ 第 ２期 ０ ０年
法 治 研 究
论矗品房买卖合同的登记备案
黄 侃
摘
要 ： 国商 品房 买卖合 同登 记备 案 制度 创设 于 １９ 我 ９ ４年 。 有 关法律 法 规始 终 没有 明确 登记 但
商品房预售合同网签备案登记制度
商品房预售合同网签备案登记制度说起商品房预售合同网签备案登记制度，大家第一反应可能是，“这不就是买房签合同的一部分吗？有什么新鲜的？”这个事儿可有意思了，往大了说，它关乎咱们买房的安全性，往小了说，它就是让咱们买房少了点麻烦，多了点保障。
毕竟，买房这事儿，关乎咱们的钱袋子、未来的幸福生活，可不能马虎了事。
试想一下，你辛辛苦苦攒了几年的钱，准备买房子，一不小心被一些“假房子”给坑了，那可真是得不偿失。
所以，商品房预售合同网签备案登记制度，简单来说，它就是一个让你买房不被骗的好制度。
这套制度可不是随便弄出来的，它的背后可有大智慧。
想象一下，你看上了某个楼盘，兴致勃勃地去看房，价格也合适，位置也不错，感觉差不多就决定了。
然后你就想，“嗯，先签个合同吧”。
但问题来了，这合同真的靠谱吗？开发商真的是合法的？这些都不是你可以轻易判断的。
别急，网签备案就能帮你把这些疑问解决掉。
这个备案，简单点理解就是，开发商在卖房子之前，必须先把房子的情况、合同内容、价格等一一报备到相关部门平台，这样就能确保房子没有虚假信息，也能确保开发商是正规的。
你可以想象一下，房子没有备案，咱就好像买了一辆没有保险的车，出问题了谁负责？更有意思的是，网签备案的整个过程，就像是给你的买房过程加了个“保护罩”。
你在签合同之前，合同就已经被系统审查过了，开发商有没有不合理条款，价格有没有被随便抬高，甚至一些法律规定的必备条款有没有写上，系统都能一目了然。
所以说，你签的每一份合同，都是经过严格把关的，能在一定程度上杜绝合同漏洞，减少后期纠纷的概率。
你是不是感觉安心了不少？这就像是你去餐馆吃饭，点菜之前厨师已经提前把菜谱翻来覆去地检查一遍，确保你点的每道菜都合规、好吃，不会出现“吃错药”的情况。
再说，很多人会想，万一我买的房子开发商跑路了，或者发生什么意外，咋办？这个问题也不难解决。
网签备案制度就起到了一种“身份认证”的作用，一旦房子备案了，意味着它已经在相关部门平台上有了“档案”。
新建商品房买卖合同网签备案调研情况分析——以南宁市为例
对新建商品房销售价格摸底，深入企业开展调研和服务，听取 企业的意见建议，形成一套科学系统的价格分析体系，在落实 房地产市场调控主体责任的同时，使价格相对合理贴近市场调 节，在此基础上对商品房价格采取分类指导，最终通过科学合 理的价格指导，促进供需关系的健康发展。
2 房地产市场调控实施情况 2017年5月25日，南宁市发布《关于进一步加强房地产市
场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（南房〔2017〕 409号）（以下简称409号文),通知要求房地产开发企业不得分 批、分次开盘及采取畸高报价等方式捂盘惜售；不得超备案价 格销售，对于超过备案价格销售的，不予办理商品房买卖合同
2.2 严格把控企业申报预售许可时的网签率及网签撤销率 房地产项目办理新楼栋的预售许可时，要求该项目上期获 得的预售许可（近3个月内）的网签率达到50%。此外，为避免 开发商将房源批量备案至个人或第三方公司名下，待政策宽松 后再撤销备案重新面向市场销售的虚假销售行为，要求各项目 网签撤销率不得超过5%[2]。
1.2 业务开展情况 2019年1-10月南宁市新建商品房买卖合同网签近13.6万余 份，受理商品房预售合同登记备案12.6万余份，完成12.1万余 份。新建商品房买卖合同网签率达到100%（含期房网签及现房 网签），网签信息能及时传送至税务、金融等相关部门，有效 避免了“一房两卖”、阴阳合同泛滥、逃税骗贷等市场违规违 法行为[1]。
3 存在问题 3.1 409号文发布后对2017年5月25日前已售的部分房源造
成影响 部分房地产开发企业为防范风险，采用等待购房者的银
行按揭申请通过后再办理商品房买卖合同网签及备案的模式。 409号文发布后，因房地产市场政策调整等原因，部分2017年5 月25日前已售并已通过银行按揭审批且购房者均已进行还贷的 房源，但因超出原备案价格而迟迟未能通过网签及办理合同备 案。调研过程中，仅南宁一商品房开发公司提出其开发的商品 项目就有33户属于此类情形。
商品房销售合同备案查询
商品房销售合同备案查询篇一：商品房买卖合同上签订及备案相关问题解答商品房买卖合同上签订及备案相关问题解答为进一步规范我市商品房预（销）售管理，维护房屋交易双方的合法权益，提高商品房预（销）售透明度，根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善住房预售制度有关问题的通知》（建房[ XX]53 号）和《大连市人民政府关于进一步规范商品房预售管理的通知》（大政发[ XX]63 号）要求，自3 月28 日起，在市内四区、高新园区实施商品房买卖合同上签订及备案管理，现将有关问题予以解答。
1、什么是商品房买卖合同上签订及备案商品房买卖合同上签订及备案是指商品房买卖双方直接登录商品房买卖合同上签订及备案系统（以下简称签系统），在线签订商品房买卖合同，通过签系统将商品房买卖合同中的房屋权利状况和自然状况数据在房屋登记薄即时记载的行为。
2、上签约及备案与以往的合同备案做法有何不同以往的合同备案做法是买卖双方在售楼处达成购买意向后直接签订省建设厅、省工商局联合监制的《商品房买卖合同》，双方签字盖章生效后，由开发企业工作人员持上述合同至交易登记机构办理合同备案手续。
签及备案是指在签系统中签订商品房买卖合同，由签系统打印合同并同时将数据提交至签系统进行即时备案。
签系统打印的合同文本即是已备案的合同文本，如其与备案记载不一致时，以交易登记机构登记薄记载为准。
3、上签约及备案的意义（1）房源信息公开透明。
买卖双方登录签系统即可查看所有的未售房源，从根本上杜绝了捂盘惜售的问题。
（2）防止出现“一房两卖”的问题。
买卖双方一经在签系统中录入合同并提交备案后，该套房源信息即变为已售状态，无法另行签订合同，从而保障了购房人的权益。
（3）高效便捷。
买卖双方一经上签约，合同提交后即时予以备案，购房人在上能够即时查看到该套房屋已备案，省却了购房人和开发企业多次往返售楼处及登记机构的时间。
（4）为房地产市场宏观调控决策提供了准确的数据。
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是 口头承 诺 了交款 日期 。后 因种种 原 因 ， 曹某 放
弃 了购 房 的打算 并远 赴外 地 。由于 该份 合 同 已经 网上 自动 备 案 ， 发 企 业想 撤 销 该 份 合 同 ， 须 开 必 要购 房者 配合 到 登记机 关 签字 ， 发企 业 多次 打 开 电话 给曹 某 ， 要求 其协 助 到登 记机 关办 理撤 销 手 续 ， 曹 某 以未在 合 同上签 字 为 由拒绝 配合 。房 但
公 民女 以公 民 男 的名 义 取 得 该 房 屋 １ ０ 的 产 ０％
权。 现在 ， 民女持该房 屋所有权 证及相 关证 明， 公
妥 地 进 行 城 镇 住 房 制 度 改 革 的通 知》（ 发 国 ［９ １ ３ １９ ］ ０号） 与公 民女 以公 民男的 名义签 订 了 ，
理 登记 备案 手续 。 地产 管理 部 门应 当积极 应用 房
对 合 同上 到底有 无购 房者 的签 字无 从掌握 。 果 如
仅 凭 开发 企业 单方 面 申请 即予 撤销 合 同 ， 房 者 购
网络 信 息 技 术 ，逐 步 推 行 预 售 合 同网上 登 记 备
案。
的权益 就得 不到 保 障。
而 第 二种模 式 ， 要开 需
目前 ， 国大 多数 城 市都 实行 了商 品房 网上 全 备案， 从笔 者 了解 的情 况看 ， 致 有两 种模 式 ： 大 一
面合同， 登记机 关 审查 备案 较 严谨 ， 能反 映 出合 同备 更
房地产行政管理
Ｒｅ ｄ
善待有历史遗留问 题的房屋权属登记
产 管 理部 门也 很 为难 ， 因为 网上 点击 即 已备案 ，
备案 制度 ， 十条 规 定 ： 品房预 售 ， 发企 业应 第 商 开
当与 承购人 签 订商 品房预 售合 同。 预售 人应 当在
签约 之 日起 ３ ０目内持 商 品房 预售 合 同向县 级 以
上 人 民政 府 房 地 产 管理 部 门和 土 地 管 理部 门办
称“ 网上签 约 ” 。
前者 合 同条款 双 方认 可后 ， 方面 开 发企 业 一 利用 网上 管 理 系 统 打 印合 同文 本 ，双 方 签 字 盖
次签 订 的合 同主 体名 称 不对 ， 已经 备案 机 关撤 并 销 ，第 二次 签订 的合 同才是 真 实有 效 的合 同 ， 应
按第 二 次签 订 日期所 属 时期 的税 率纳 税 ， 方发 双 生 了较大 的纠 纷 。 这一案 例 引起我 们对 商 品房 网 上合 同备 案 时点界 定和 备案 登记模 式 的深 思 。 为保 障 买受 人 的利 益 ， 护交 易 安全 ， 城 市 维 《 房地 产 管理法》 除设 置 商 品房预 售许 可制 度 外 ，
房地产行政管理
Ｒｅ ｄ
对 品预 合 网备 登 模 的考 商房 售 同上 案 记 式 思
孙 静 盐城 市房产 交 易登记 中 心
笔者 遇 到这 样 一起 案 例 ： 某 于 ２ ０ 赵 ０ ８年 １ ２ 月２ ０日与 某房 地产 开发 公 司签 订 了商 品房 买卖 合 同， ２月 ２ １ １日适 逢 契税 税 率 由 ２ 下 调 至 １ 。 ％ ％ １ ２月 ２ ２日赵某 发现 合 同中姓 名 有 误 ， 到 登 记 遂 机 关办 理 了合 同姓 名变 更手 续 ， 登记 机 关依 照 申 请 将 原合 同撤 销 ，当事 人 双 方 于 ２ ０ ０ ９年 １月 ５ 日重新签 订 了合 同 。 当地 契税 征收 部 门缴 纳 契 到 税时， 契税所 认 为交 易 日期 为第 一次 合 同签 订之
黄河 四川省 自贡 市房屋权 属登记 中心
最近 ， 某房 屋登 记机构遇 到一 桩房 屋权属 登 记 业务 ： 民男和 公 民女 是合 法 夫妻 ， 民女 在 公 公 公 民男所在 城 市没 有 工作 ，公 民 男于 １９ ９ ２年 ２ 月２ ２日因病去世 ， 民女至今未 再婚 。１９ 公 ９ ３年 ，
章； 另一 方面 ， 直接 在 网上 点 击备 案 ， 服 了人 工 克 报送 资料 、 备案 不及 时等 问题 。 点是简 便快捷 ， 优
缺 点在 于 不 够严 谨 ， 方 是 否签 字 盖 章 ， 同是 双 合 否生 效 ， 房产 管理 部 门并 不直 接掌 握 。笔 者在 工
作 实践 中遇 到 过 多起 因购 房 人 没有 在 合 同 中签
公 民男的工作 单位 依据 国务 院 《 关于继 续积极 稳
了 《 ×市住 房制度 改革 部分产 权转 换全产 权购 ×
房 合 同》 ，将 该房 屋 剩余 的 ６ ％ ０ 产权 以公 民男 的
名义 出售给 公 民女。 该合 同经所在 市辖 区人 民政
府住 房制度 改革 领导 小组 办公室 审验 、批 准 后 ，
字 引发纠 纷 的案 例 。 如曹 某与 某开 发公 司签订 了 商 品房买 卖合 同并在 网上 点击 备案 ，因是 熟人 ， 故未缴 纳 定金 与购 房 款 ，也未 在合 同上签 字 ， 只
还建 立 了商 品房预售 合 同登记 各案 制度 。 中第 其
四十 四条 规 定 ： 品房预 售人 应 当按 照 国家 有关 商 规 定将 预理 部 门登 记备 案 。 《 市商 品 房预 城 售管 理 办法》 一步 明确 了商 品房 预 售合 同登记 进
日， 按 调 整之 前 的税 率 纳税 ， 赵 某 认 为 第 一 应 而
是 商 品房 买卖 合 同通 过 网上 系统 签约 后 ， 由房 地
产 开发 企业 直接 在 网上 点击 备案 ，即时 生效 ， 无 需 到房产 管 理部 门办理备 案 手续 ； 是商 品房 买 二
卖合 同网上 签约 后， 开发 企 业 除 了点击备 案外 ， 还 须将 书 面 合 同报送 到 房 产 管 理 部 门 办理 备 案 登记 手续 。 通俗 的说法 ， 前者称“ 网上备 案 ”后 者 ，