金地南京浅隐城里山地产项目推广策略报告年PPT
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金地营销报告(PPT46)
版块是有其城市的文明和文化的。对于这个社区而言，也不是简单的钢筋加水泥的冷漠建筑 群，因为其社区文化所形成特征性的共同选择的生活方式，也就形成了城市文化社区的基础。通 过置入引擎，形成一定的社区文化。 再次：多元亚文化
世界因为个体的差异性而丰富多彩。在共同追求的生活方式和生活文化外，还有个性的存在。 多元亚文化的共存、冲突和融合、协调，让人的个性得以发挥和满足，从而也达到社区的可识别 性、趣味性和沟通与交流，也为社区成长提供可能。 最后：泛社区功能
本案研究与大盘理论
新板块
金地南翔2100亩项目可形成2万人的居住规模，南翔新城5000亩项 目可形成5万人的居住规模，南翔将在8-10年的周期里由旧南翔转 移成新南翔，将彻底改变原有的南翔面貌。
本案研究与大盘理论
新阶层
新南翔形成的过程中将吸引5万选择中低密度生活方式的居民，房 屋总价决定了其中绝大多数生活层次高于目前南翔人群，生活方式 和人文特点将形成一个新的主力群体，形成一个新阶层；
本案研究与大盘理论
小结：
1、共同的母品牌（格林世界的生活方式）；共用公共空间 2、母品牌下的子品牌：
格林春晓作为整个格林世界的子品牌，是序幕，是格林 世界第一排
城市营造
格林世界与格林春晓的联系和区别
格林世界
格林春晓
板块 优势
生活 理念
1、中产阶层及其预备队的 地段、 1、未来新南翔中的
第一特区；
金地营销报告
天启&开启
本案研究与大盘理论
怎样突破本案的各项障碍，可以有三种突破性思考： 通过产品力突破障碍——突出现有区域市场，但不能突破远区市场，
因为没有形成板块概念 通过品牌力突破障碍——只能单纯的突破周边价格 通过板块规模力突破障碍——通过产品力与品牌力的共同支撑，可
世界因为个体的差异性而丰富多彩。在共同追求的生活方式和生活文化外，还有个性的存在。 多元亚文化的共存、冲突和融合、协调，让人的个性得以发挥和满足，从而也达到社区的可识别 性、趣味性和沟通与交流，也为社区成长提供可能。 最后：泛社区功能
本案研究与大盘理论
新板块
金地南翔2100亩项目可形成2万人的居住规模，南翔新城5000亩项 目可形成5万人的居住规模，南翔将在8-10年的周期里由旧南翔转 移成新南翔，将彻底改变原有的南翔面貌。
本案研究与大盘理论
新阶层
新南翔形成的过程中将吸引5万选择中低密度生活方式的居民，房 屋总价决定了其中绝大多数生活层次高于目前南翔人群，生活方式 和人文特点将形成一个新的主力群体，形成一个新阶层；
本案研究与大盘理论
小结：
1、共同的母品牌（格林世界的生活方式）；共用公共空间 2、母品牌下的子品牌：
格林春晓作为整个格林世界的子品牌，是序幕，是格林 世界第一排
城市营造
格林世界与格林春晓的联系和区别
格林世界
格林春晓
板块 优势
生活 理念
1、中产阶层及其预备队的 地段、 1、未来新南翔中的
第一特区；
金地营销报告
天启&开启
本案研究与大盘理论
怎样突破本案的各项障碍，可以有三种突破性思考： 通过产品力突破障碍——突出现有区域市场，但不能突破远区市场，
因为没有形成板块概念 通过品牌力突破障碍——只能单纯的突破周边价格 通过板块规模力突破障碍——通过产品力与品牌力的共同支撑，可
世纪瑞博金地三林项目营销推广策划报告172PPT
三林板块区域内住宅市场整体表现—— 供应成交同步增加，政策有细微影响，价格呈上涨态势
尚东国际
万科新里程
储备地块
万科七街坊项目 （限价商品房）
万科五街坊项目
万科济阳路项目 万科中林项目
本案
浦发置业地块 浦发澳丽地块
金谊河畔
区域内住宅供应呈历年上升之势——区域内的楼盘后续供应加上土地供应，未来可供应面积在260万方 左右；板块正常的年均去化在40-60万方左右。板块后续供应需要5年去化（尚未考虑未知的二手地块）。
策划思考
立足并超越区域
策
市场
划
思
面向整个上海中
高端市场
路
社区定位与市场环境的关系 世博盛会与社区主题的关系 产品诉求与目标客群的关系 金地文化与建筑内涵的关系 项目主题定位与形象的关系 推广策略与销售执行的关系 ．．． ．．．
世纪瑞博金地三林项目营销推广策划 报告172PPT
第一部分：市场审视
供应：随着整体市场的火热，会有大批开发商抢开盘，未来1-2年会有放量供应，供求结构有可 能会发生变化！
未来1-2年会有放量供应，供求有可能发生变化
市场影响（来自金融类、税收类、限外政策）： “出租 + 物业持有等待升值”的组合获利模式将有更普遍的出现 高端客户的构成将有所改变，境外散客型受限外政策影响而减 少，转而企业购买、基金购买的现象将增多。另外，随着近年适婚年龄 增长，初次置业用作婚房的需求将会进一步增加。 传统“等客上门”的销售方式，在高端市场将有明显改变，主动 沟通将是高端物业一种重要的销售手段。
/
出口加工贸易、 高新技术产业
集成电路、 软件、生物医药
国际贸易、 制造业、物流业
世纪瑞博金地三林项目营销推广策划 报告172PPT
真叫卢俊分享南京万科项目XXXX营销策略思路提报-109页PPT资料
华东中枢 都市中心 智慧新城
一心 两翼 四大板块
——主城内最后一片可供整体设计定位的新城
“一心”即南部新中心 “两翼”即以铁路枢纽为标志的南站地区，以智慧新 城为标志的红花机场地区。 “四大板块”即铁北板块：以创意产业和创意生活街区 为核心；铁南板块：以商务服务为核心；土山—沧波门 板块，规划为产业支撑区和未来发展区；宁南板块，规 划为产业支撑区。
更具权威力传播
活动 目的
联合证大品牌开发商， 增强南部新城未来发
展实力
活动炒作：
软文炒作 选定一家报社，由媒体 主笔，在活动前后进行 大量城市四重门户主题 及本案信息新闻报导。
风尚:刚我们从南站过来,看到那边有项目在动工?那边怎么样? 海峡城销售:那边离高铁太近,周边环境很差,太吵啦,那边目前是有规划,但起码要5年才 能起来!
风尚:您知道南京南站,或是南部新城吗? 老南京人:不就是南京南站,太远了, 去年才开通吧. ……
太多的异口,却发出同一种声音:
对南部新城完全没概念!
同时国家籍轴心 ，也是“南京四重门”：
一重门：高铁经济带来的南京新门户地位 二重门：明故宫延承而来的皇家城门 三重门：万科全新的门面作品 四重门：倒门字形的地块形状
因此，有了案名——
万科·金陵门
占位国家战略之上，南京高度之上，在南部新城之上打造 南京标杆作品。同时门，即凯旋门，代表着成功，荣耀， 喜悦、高端等。
国家级中轴
本案地块定位:
国家籍轴心
(才是南京真正的中心的中心)
国家籍轴心有——
令全世界曾经景仰瞩目的国家形象代言明故宫
占据国家最先进城市规划和交通设施的稀缺资源
承载着——
国家智慧 国家精神 国家风范 国家力量
一心 两翼 四大板块
——主城内最后一片可供整体设计定位的新城
“一心”即南部新中心 “两翼”即以铁路枢纽为标志的南站地区，以智慧新 城为标志的红花机场地区。 “四大板块”即铁北板块：以创意产业和创意生活街区 为核心；铁南板块：以商务服务为核心；土山—沧波门 板块，规划为产业支撑区和未来发展区；宁南板块，规 划为产业支撑区。
更具权威力传播
活动 目的
联合证大品牌开发商， 增强南部新城未来发
展实力
活动炒作：
软文炒作 选定一家报社，由媒体 主笔，在活动前后进行 大量城市四重门户主题 及本案信息新闻报导。
风尚:刚我们从南站过来,看到那边有项目在动工?那边怎么样? 海峡城销售:那边离高铁太近,周边环境很差,太吵啦,那边目前是有规划,但起码要5年才 能起来!
风尚:您知道南京南站,或是南部新城吗? 老南京人:不就是南京南站,太远了, 去年才开通吧. ……
太多的异口,却发出同一种声音:
对南部新城完全没概念!
同时国家籍轴心 ，也是“南京四重门”：
一重门：高铁经济带来的南京新门户地位 二重门：明故宫延承而来的皇家城门 三重门：万科全新的门面作品 四重门：倒门字形的地块形状
因此，有了案名——
万科·金陵门
占位国家战略之上，南京高度之上，在南部新城之上打造 南京标杆作品。同时门，即凯旋门，代表着成功，荣耀， 喜悦、高端等。
国家级中轴
本案地块定位:
国家籍轴心
(才是南京真正的中心的中心)
国家籍轴心有——
令全世界曾经景仰瞩目的国家形象代言明故宫
占据国家最先进城市规划和交通设施的稀缺资源
承载着——
国家智慧 国家精神 国家风范 国家力量
某房地产营销推广策略(000002)
片区印象：
青云谱区地处南昌城市南端，周边聚集中航工业洪都航空集团、江铃汽车等大型国有企 业，靠近华东装饰城、洪城大市场、蔬菜批发市场、香江家具城等大市场，客源基础较 为充足。本项目将具有较强的吸引这部分中高端区域客户的能力。魏玛峰尚和恒茂英伦 国际的热销已经很明显地反映出这一区域特色。
三大隐性问题
1、青云谱片区目前在市场上没有豪宅血统， 项目地段成为豪宅的阻力 2、项目70 ℅的90-110平米两房小户型结 构与豪宅印象的冲突 3、低碳项目没有豪宅，项目经典外立面建 筑与低碳的客户认知矛盾
青云谱区在售商品住宅 2010 年销售情况表
区域最大竞争对手—万科.润 园项目概况---万科润园位于青云谱区梅湖景区内，连接市中心和南昌县 ，道路可达性差，
在市场上没有或者没形成定性思维的时候，我们做到了，并拉起这面旗帜，那我们就 是先驱者，占据这个市场的最顶层。我们谓之为豪宅低碳化或者是低碳豪宅化。而此 项目成功运作后博泰集团将成为低碳豪宅专家。
项目的启动带给南昌一个全新的健康住宅理念，在追求传统的显性的身份标榜的同时 还可选择健康的生活空间。是房产居住模式的一次升级。
位于于梅湖景区内，人文气息强，周边公共配套和交通配套并不完善，但是由于万科品 牌效应的强大，在销售上并无明显阻力。
南昌万科润润园定位为南昌首个赖特风 格的人文社区，以中西贯通的当代建筑 大师理念为 精髓髓 ，在尊重梅湖的原生 自然环境和人居适宜度上 ，开创南昌建 建筑新风格体验。
项目占地 99.6 万方，总建筑面积 144.5 万方，容积率 1.5，绿化率 35%% ，规划为别 洋房和小高层。被梅湖公园所环抱，同时，毗 邻南昌文脉之一的的八大山人故居，具备优越 的自然景观资源和和浓郁的人文气息。
项目定位为“公园大宅，人文庭院”，项目价值主诉求围
房地产项目售楼部策划展示培训课件教程PPT模板
与国家开发模式相结合
中国的开发模式催生出售楼部的发展，售楼部简单的说，是预售前的临时建筑，与未 来的使用紧密结合，所以它的展示功能的概念体现的很明显。
展示功能的升级
开发商在客户的需求催生下，更深层次的挖掘物业细节价值体验，以门窗、管道、电 梯、下水、立面等相关要素相结合，强化项目展示功能。
投资价值功能深度挖掘
，这些内容，即营销中心的展示。
封闭式展示简介
封闭式展示，属于一种新型，专业型营销策划展示分布方式，主要以 结合项目展示效果，合理功能布局，现场逼定客户等一系列销售动作 来加速销售功能为主要特点。
目前，市场上的营销中心层出不
穷，每个营销中心的销售展示不一 ，主要分为开放式营销中心 和 封 闭式营销中心。
西高新：莱安逸珲、建邦华庭、高山流水和城、金泰假
日花城、锦业时代、高科尚都、绿地世纪城、逸翠园、裕昌 太阳城、晶城秀府、CROSS万象汇、天朗蓝湖树
城西：XX观湖、融侨城、莱安逸珲、东方米兰、汉城湖
1号，汉城1号
城南：地产城、雅居乐铂琅峯、万象春天、风憬天下、
紫郡长安、林隐天下
城东：新旅城、华远君城、新庆坊、星币传说、华清学
建筑与展示相结合的合力下，产生了功能+服务的一个销售功能，也就演变成现在的 一个营销中心的核心功能，功能开始向楼宇推广，产品推广上逐渐演变。
功能 + 服务
营销中心成为一个标准化的销售工具 后，越来越多的功能性与服务性的内容 成为支撑营销中心发展的重要因素。客 户通过营销中心来了解项目发展，逐渐 形成模式化的参观路线，模式化的了解 路径，以及具有一定规律的价值关注点
房地产项目售楼部策划展示培训课件
地产痴人 2015年10月
汇报思路 踩盘梳理，提出问题，研究分析，结论延展
中国的开发模式催生出售楼部的发展，售楼部简单的说，是预售前的临时建筑，与未 来的使用紧密结合，所以它的展示功能的概念体现的很明显。
展示功能的升级
开发商在客户的需求催生下，更深层次的挖掘物业细节价值体验，以门窗、管道、电 梯、下水、立面等相关要素相结合，强化项目展示功能。
投资价值功能深度挖掘
，这些内容，即营销中心的展示。
封闭式展示简介
封闭式展示，属于一种新型，专业型营销策划展示分布方式，主要以 结合项目展示效果，合理功能布局，现场逼定客户等一系列销售动作 来加速销售功能为主要特点。
目前，市场上的营销中心层出不
穷，每个营销中心的销售展示不一 ，主要分为开放式营销中心 和 封 闭式营销中心。
西高新：莱安逸珲、建邦华庭、高山流水和城、金泰假
日花城、锦业时代、高科尚都、绿地世纪城、逸翠园、裕昌 太阳城、晶城秀府、CROSS万象汇、天朗蓝湖树
城西：XX观湖、融侨城、莱安逸珲、东方米兰、汉城湖
1号，汉城1号
城南：地产城、雅居乐铂琅峯、万象春天、风憬天下、
紫郡长安、林隐天下
城东：新旅城、华远君城、新庆坊、星币传说、华清学
建筑与展示相结合的合力下，产生了功能+服务的一个销售功能，也就演变成现在的 一个营销中心的核心功能，功能开始向楼宇推广，产品推广上逐渐演变。
功能 + 服务
营销中心成为一个标准化的销售工具 后，越来越多的功能性与服务性的内容 成为支撑营销中心发展的重要因素。客 户通过营销中心来了解项目发展，逐渐 形成模式化的参观路线，模式化的了解 路径，以及具有一定规律的价值关注点
房地产项目售楼部策划展示培训课件
地产痴人 2015年10月
汇报思路 踩盘梳理，提出问题，研究分析，结论延展
某地产蓝山项目营销推广策略提报57PPT博加广告
Plus +
3 P a r t
客户分析
Customer Anyalizing
Plus +
Part3
a已购客户分析
Plus +
Part3
a客户分析
24%
9%
No 9%
7%
7%
7% 7%
5%
5%
2% 2% 2%
4%
4%
2%
Image 2% 2%
• 工作在浦东的客户大部分居住区域也在浦东，少部分客户在浦西其他区域居住 • 杨浦和宝山的客户也是深蓝的主要客群
仁济医院，东方医院 建筑风格：现代简约风格
Part2
A竞品
Plus +
汤臣湖庭联排
30
25
20
15
10
5
0
独
想
改
养
用
皆
立
和
善
老
于
可
或
父
资
家
一
条
起
件
住
Part2
A竞品
08年3月推出52套联排别墅， 售出42套，销售率81%
Plus +
汤臣湖庭
Part2
A竞品
08年3月开盘一期 规划中二期项目，预计 明年初开盘 一期独栋别墅 一期联排别墅目前尚 余9套
5%
2%
2%
2%
Part3
a客户分析
• 口碑相传占已购客户的主流 • 另外常规媒体通路效果不错，如楼市、户外看板、网络 • 产品速递、房展会、短信等媒体间或会有成交，效果不明显
Plus +
Part3
b客户动机分析
金地南京金地所街云锦九院项目营销报告145PPT
主力总价 （万元） 147－162 91－131
194－203
116－168
288－494
平层156 跃层268 －446
148－175
•河西板块
•星雨 华府
•欧洲城
•银河湾福 苑
•本案
•仁恒国际 公寓
•万科光明 城市
•中海塞纳 丽舍
•是什么因素支持了它们在区域内的TOP价格？
•
•朗诗国际街 区
•案例分析－仁恒国际公寓
•
•案例分析－朗诗国际街区
•院•院源缘————市市场场分分 析析
•8月份推出190户，半个月去化完毕，成交均价11000元/平方米 ；
•9月份推出122户，一个月去化完毕，成交均价14000元/平方米
。
•“恒温、恒湿、新风、低噪
•高科技高舒适，南京公寓产品独有 、防污、低能耗”，给客户创
造人体最舒适的居住环境
•产品差异化是寻求市场、实现利润的有效通路。 •本案的产品差异化就是我们的“院子”！
•我们要做的就是抓住它，发挥到极致，并将其转化为购买力。
•
•院•院源缘————市市场场分分析析
•那么，作为本案第一印象，亦是本案最大差异化属性的“院子”， •在哪里？如何表现？
•以产品为基准，以概念为突破，采用多元化的推广及 •销售策略整合”院“
金地南京金地所街云锦 九院项目营销报告 145PPT
2020年7月25日星期六
•城市 院 落
•
－－南京所街项目营销策划报
告
•
•院源——市场分析
•城市使人迷失了亲切感和尺度感，这就是人们从当初的地 方迁走的原因——
•［美］规划专家*景观建筑师 A 波特菲尔德
金地同策金地南京所街项目营销策划竞稿78PPT36M
政策环境提升项目运作过程中的产品话语权
金地同策金地南京所街项目营销策划 竞稿78PPT36M
政策背景－７０／９０应对办法
➢要体现科学的消费观念，做到合理、适度、可持续性，摒弃炫耀、 摆阔、竞争性的消费。 ➢既要满足当前的居住需要，又要有一定的适应性，在居住功能上 有较长的生命周期。 ➢主导户型要着眼于广大的中低收入者，使中小户型成为市场供应 的主体。 ➢符合资源节约型、环境友好性社会的要求。 ➢有利于降低房价，可节省居住成本，有利于推动住宅的商品化社 会化，促进“人人享有适度住房”目标的实现。
市场背景－供销研究 河西区域市场分析－河西板快整体供销结构变化分析
•06年相较05年而言，河西在各总价段住宅供应均明显削弱的情况下，销售情况基本稳 定，整体销售态势较05年有乐观表现。 •作为市场两极，高、低总价产品需求有所改善，存在突破机会。
供应全面萎缩，需求大范围上扬
金地同策金地南京所街项目营销策划 竞稿78PPT36M
金地同策金地南京所街项目营销策划 竞稿78PPT36M
土地未来属性解析－商业规划
• 南京市商业网点规划 《2004－2010》中明确提 出将建成27个地区级商业中 心，其中距离本案最近的为 “江东”商业中心，规划该 中心基本商业面积在10万㎡ 左右。
• 目前该区域现有商业为大中 型的家居装饰建材中心和卖 场，区域消费能力较强。
龙江老河西 南京老城
又不能受到新CBD辐 射；居住环境上：本
新街口CBD
案为新兴品质社区但 周边住区品质感却不 甚理想。
奥体新河西
本案
奥体CBD
结论点：本案区位界定上有被边缘化的可能 河西新城
金地同策金地南京所街项目营销策划 竞稿78PPT36M
某地产全程推广方案(PPT 70页)
北方有「贵宾」，千里，单骑。
为了让真正适合北京气候的珍稀树种呈现于星河湾的世界级园林，星河湾专门派出 「树探」，跋山涉水深入到北方森林腹地。有时，为了找一棵树，会持续穿行1000 多公里。并且，星河湾的移树之法亦非比寻常——通常移植成树，都是砍去树枝及 根系，而星河湾的做法是留根、留冠，整棵原封不动地从原生地妥善运回，且一辆 大车一次只运一棵，给予其「贵宾」级的礼遇。当然，这只是星河湾上千万营造一 流园林景观的寻常一笔。
它关乎一次技术和艺术的完美结合， 它经过不惜工本的反复打磨与凝铸，统一于精密度量的整体基调， 它，期待以对寻常疏陋程式的颠覆，换来对卓然的众望所归。
舍得。用心。创新。 在现场，造访者将强烈地感知其非比寻常的穿透力， 一种存于固有经验之外的震撼与称奇。
全面超越现行行业标准。 2005，北京星河湾。
这里是澳洲昆士兰希利顿砂岩矿区， 在星河湾之前，还有没中国商人寻访过。
B . 阶段Ⅰ战术组合
C . 阶段Ⅰ战术详解
战术体系一：广告运动 1、户外广告发布 地点锁定：
05年5月25日-6月14日三元桥户外广告南向
05年6月15日-7月1日三元桥户外广告北向
2、平面广告发布 发布原则： 短时间爆破—— 提升势能：开盘时现场支持力强，所以尽可能提升前期势能。 彰显气魄：星河湾将对行业标准有大的冲击，所以传播的第一击也一定是重拳！ 立体化覆盖—— 以大众打击小众：星河湾越成为受社会景仰的豪宅，对客户的吸引力越强，价格 上升可能空间越大。 以业内打击客户：业内人士常常作为客户的置业顾问角色出现，因此将此类人群 也列为传播重点。
「精」是一种执行力的「考究」。
「精」而明也，商道至理。精于执行而明在方法，方能基业长青。 好的筑造者对「产品执行力」的「考究」，亦如此。
南京市某楼盘营销策划方案ppt怎么做
南京市某楼盘营销策划方案ppt怎么做一、背景分析南京市作为中国的历史文化名城之一，吸引了大量的人口流入和投资进入房地产市场。
然而，随着城市发展的不断壮大，市场竞争日益激烈。
本方案将为某楼盘的营销策划提供一个系统化的解决方案，帮助楼盘在激烈的市场中占据竞争优势。
二、目标市场分析1. 定义目标市场：本楼盘的目标市场主要是南京市中高收入群体，他们对住宅环境的要求较高，注重生活品质。
2. 进行市场调研：通过市场调研，了解目标市场的需求和消费习惯，为后续的产品定位和营销策略提供基础数据。
三、产品定位根据目标市场的需求和市场调研结果，本楼盘将进行以下产品定位：1. 高端住宅：以高端装修设计、豪华硬件设施和精致的户型设计为卖点，打造高品质的住宅生活。
2. 绿色生态：注重楼盘的绿化和环保设计，提供优质的生态环境，吸引注重健康和环保的消费者。
3. 便利配套：在楼盘周边提供完善的配套设施，如商业中心、学校、医院等，方便居民的日常生活。
四、营销策略1. 品牌建设：通过建立楼盘的独特品牌形象，打造一个与众不同的楼盘。
可以通过使用专业的品牌设计师和市场营销团队来完成品牌建设。
2. 媒体宣传：运用多种媒体形式进行宣传，如报纸广告、电视广告、户外广告等。
在广告中突出楼盘的独特卖点，吸引目标市场的关注。
3. 网络营销：在各大房地产网站和社交媒体平台上开展网络营销活动，提高楼盘的曝光率，吸引潜在购房者。
4. 楼盘展示：定期举办楼盘展示会，通过展示楼盘的户型、装修、设施等优势让消费者更直观地了解楼盘，并提供咨询和预订服务。
5. 优惠政策：为吸引潜在购房者，可以提供一些优惠政策，如折扣、赠品或分期付款等，并制定一个有效的销售方案。
五、销售渠道1. 联合经销商：与南京市的知名经销商合作，共同推广楼盘并提供全方位的销售和咨询服务。
2. 售楼处：建立一个独立的销售中心，为潜在购房者提供专业的咨询和销售服务。
3. 在线销售：通过楼盘的官方网站和其他房地产网站进行在线销售，方便购房者随时随地进行购房咨询和预订。
金地_南京金地绿色街区营销策略及执行报告_113PPT_易居
策略思考
诉求思考：品牌、名盘、公园地产
名盘——全配套 品牌——品质感 公园地产——舒适感
创作 核心
价值 金地品牌+百万方公园地产——产品诉求 诉求 身心自在，乐逍遥——精神诉求
策略思考
世界观与方法论
世界观：
品牌信心：借势名京项目的关注和美誉度； 板块信心：借势与政府合作板块开发利好； 名盘信心：借势金地异地楼盘的实际经验； 公园地产：借势公园地产的世界居住潮流。
Q1:高层产品？
本案一期产品以高层为主，对于习惯于多层居住模式的当 地居民是否能够接受高层住宅的得房率低的产品属性？
Q2:接受价格？
由于项目品质的定位和成本因素，本案售价将远远高于周 边二手房价，因此当地居民是否能够接受高出当地二手房 价甚许的价格？
客源限制
受项目地理因素影响，目前适应客群只有
受区位影响，客源局限
在城市中享受自然，在自然中感受城市
公园地产
以人居为基点，在自然中创造自然
中国最大TOP级体育公园
1300亩城市绿氧，500亩秀色湖光
先知不足，而后补足 在建造新世界之前，先认清自己。
区域抗性
远、偏、荒
板块与新街口的直线距离已有20公里——属于近郊板块 缺少直接通达的城市道路和交通线路——拉远心理距离 楼市“非主流”板块，无商品房开发——外界认知不足 除工业开发以外无其他资源利用开发——城市化进程低
下篇
绿色街区09年推案实施方 案
09年总体目标
市场目标： 认知度：金地南京，打造103万方品质名 盘，取得品牌认知与项目认知的双丰收； 美誉度：树立南京公园地产生活典范。
销售目标： 销售面积：近60000平米；
销售率：年度推案量60%以上；
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陌生人看我们，第一感觉是 低调，如褐色视觉般内敛。
熟悉人的第二视觉
熟悉人看它，却一眼看出它 的高调，如高居顶层的大合 院，如大面宽的平层阳台， 如别有身价的地下室……但 这一切，源自他对它的内涵 熟悉。
因此，我们的产品是有品格的 如某些社会人物
XXX
客群意向1
第一视觉
常常见于国外各大权威媒体，瘦小的中年人， 常穿一件白色衬衫，无华的质感，且有些朴 实到简单的感觉。
这时，我们突然想到一个字
项目的卖点，似乎都可以联想到山
XXX
景观的联想
下沉式大小曲线
水漾山脉
师法山水自然，沉院为大曲线，水与绿化为小曲线，山水曲线的岁月美感
空间的联想
下沉院
前庭后院
上叠院
山院小高
浅沉辄止之上的三种院空间： 底层-山麓院；中层-观山院；顶层-摘星院。 逼真山居院落感，低调的山院气质。
在众多的卖点前，我们却有些迷茫 卖点混乱，缺乏核心，统领卖点
被枪毙的概念
南京格调的漾本
琴键上的院子
第二眼的高调洋房
庭院水岸的小高层
琴调社区
无序中，我们再游南京，寻找那份灵感
南京之行，我们发现 能不朽的事物，常常是因为它有“二层含义”
物体 秦淮河 总统府
第一层面 110公里，风景河流
第二层面 金陵起源，南京文化摇篮
而现在，一切光环都被隔绝在外 黑暗、潮湿的地窖里 葡萄要完成最后三毫米的推进
天堂并非遥不可及，再走十年而已
当别人都在用美酒美女做广告时 长城，却用3毫米和10年两个数字 寻到了产品物质含义背后的精神含义
XXX
启发 找到项目的二层含义
规划的联想
直线与曲线的并济
山脊规划
师法自然的山脊，仿山形曲直，强烈的自然感，山一般的内涵深度
上实集团副董事长，兼上海实业发展股份 有限公司董事，“新文化地产”的先行者， 并通过“海上海”等具体项目的实践，成为 中国地产的儒商代表。
总结
我们的客群可能身价、阅历比他们稍低一些，但精神层面是一致的：
第一视觉-小隐低调
低调为人，朴实无华，富有风度，举止优雅的的中产。
第二视觉-浅度张扬
阅历深远，一定身价，适度曝光，乐于听到同样阅历者的赞许，渴望在行业内 取得更大成就的野心家。
建材的联想
28℃ 温暖环境
暖山社区
保暖建材，净水系统，新风系统，精装空间，人性关怀感
瞬间，我们似乎有了头绪
山脊规划
Ridge LAYOUT
山水庭院
HILL YARD
山院式建筑
courtyard HOUSE
暖山社区
WARM HILL
山两手 脊直工 围一制 合曲品
52%
下水双 沉漾层 山中大 脉庭厅
院景建筑：下沉庭院+前后庭院+入户庭院+顶层合院
地铁住宅，建邺城市板块
下层庭院，双层大厅设计
生态住宅：净水系统、保温建材、新风系统、屋顶绿化等
水景中庭，文化社区
褐色立面，内敛品格
高尚住宅配置:南向客厅、一梯两户（<90²）、一梯一户（>90²)
主题公设：运动公园、邻里花园、音乐广场、宠物乐园
后现代风格会所，低调处别有格调 师法自然，两直一曲的规划理念
区”的建工品质。
② 开发理念
师法自然山的开发理念，“山脊规划，水漾中庭”的整体形象。
③ 项目立面
深褐色的第一视觉
④ 空间特色
项目特色的浓缩型概括，将一个高品质小高层形象化
第二层面
品格山，褐院子
①
① 项目基调 山一般，有高度、有内涵，有深度，有修养，有阅历
第二层面
品格山，褐院子
②
② 空间质感 院子的可窥性，张扬。院子的半私密，低调。收放有度的空间优越感。
我们，山山来迟
-- 金地南京所街项目策略报告
当一个伟大的广告概念诞生， 之前必然有一个严谨思考，挖掘问题的过程
地品牌
符合项目气质 差异市场，具有 的产品定位 内涵的广告概念
符合金地理念，且 独具个性的形象
什么是贴合产品的差异化定位？
XXX
产品特色
XXX
项目整体目标客群综述
本案产品特征及价值决定了所对应的目标客群
山麓院子 面积 90平米 总价：120万
观山院子 面积:130平 总价：170万
摘星院子
面积：180平米 总价：250万
中产阶层
依靠职位收入、及创业初 步积累进行购房的客群
新资产层
依靠高职位收入、及创业 持续积累进行购房的客群
稳定资本层
民国政府的最高行政中心
南京近代史的实体读本
紫金山
南京东郊，海拔448米
南京的精神LOGO
XXX
有内涵的东西 看山是山，但不仅是山 看河是河，但不仅是河 看府是府，但不仅是府
此时 我们又想到一个成功营销的例子
三毫米，瓶壁外面到里面的距离， 一颗好葡萄到一瓶好酒之间的距离
不是每颗葡萄，都有资格踏上这三毫米的旅程 它必是葡园中的贵族 占据区区几平方公里的沙砾土地 坡地的方位像为它精心计量过 刚好能迎上远道而来的季风 它小时候，没遇到一场霜冻和冷雨 旺盛的青春期，碰上十几年最好的太阳 临近成熟，没有雨水冲淡它酝酿已久的糖份 甚至山雀也从未打它的主意 最德高望重的酿酒师，亲手控制，小心翼翼
总结
品格山，既定位了项目的规划理念，并提升到一定的精神高 度，支撑项目的高价位。
褐院子，既定位了项目的空间特色，并提升到一定的内涵层 面，也同样对高价位有良好的精神支撑作用。
有了产品定位 我们继续寻找广告概念
XXX
如果金地所街项目是个人， 他是哪种人，又不是哪种人
解析项目气质
陌生人的第一视觉
具备资本身份和稳定财富积 累的客群
客群定位
半山客群
客群状态写真： 1、事业处于上升期，收入呈稳定及上升状态，希望在能力之内改善住宅品质。 2、相对年轻，在意同阶层或更高阶层肯定目光，在意“鲜花掌声”，希望通 过住宅彰显品位及身份价值。 3、事业缘故，无法离开城市，郊区别墅或townhouse对其吸引较小，希望住 宅处于城区。
第二视觉
白色衬衫原来是三宅一生，住在外滩的老 房子，价格近千万。
作品更是影响一代台湾人，成为最有影响 力的华人建筑师之一。
客群意向2
第一视觉
常出现于各大地产媒体上，标准中国中年人 的容貌，说话慢条斯理，毫无一个资本市场 大鳄的霸气。
第二视觉
出身名门，祖父XXX，是XX提到的“近代 中国实业界四位不能忘记的人物”之一 。
多多 重功 山主能 体题 式庭山 高院形 绿文会 化化所
山一南 褐梯向 立一开 面 户局部 间 山观摘 脚山星 院院院 子子子
精保净 装暖水 社外系 区墙统 屋可智 顶视能 绿对设 化话施
这时候，产品定位闪现心头
产品定位：
品格山，褐院子
XXX
第一层面
品格山，褐院子
①
②
③
④
① 项目品质 形容人品德的褒义词，在此我们将它赋予金地所街项目。借以形容它“暖山社
熟悉人的第二视觉
熟悉人看它，却一眼看出它 的高调，如高居顶层的大合 院，如大面宽的平层阳台， 如别有身价的地下室……但 这一切，源自他对它的内涵 熟悉。
因此，我们的产品是有品格的 如某些社会人物
XXX
客群意向1
第一视觉
常常见于国外各大权威媒体，瘦小的中年人， 常穿一件白色衬衫，无华的质感，且有些朴 实到简单的感觉。
这时，我们突然想到一个字
项目的卖点，似乎都可以联想到山
XXX
景观的联想
下沉式大小曲线
水漾山脉
师法山水自然，沉院为大曲线，水与绿化为小曲线，山水曲线的岁月美感
空间的联想
下沉院
前庭后院
上叠院
山院小高
浅沉辄止之上的三种院空间： 底层-山麓院；中层-观山院；顶层-摘星院。 逼真山居院落感，低调的山院气质。
在众多的卖点前，我们却有些迷茫 卖点混乱，缺乏核心，统领卖点
被枪毙的概念
南京格调的漾本
琴键上的院子
第二眼的高调洋房
庭院水岸的小高层
琴调社区
无序中，我们再游南京，寻找那份灵感
南京之行，我们发现 能不朽的事物，常常是因为它有“二层含义”
物体 秦淮河 总统府
第一层面 110公里，风景河流
第二层面 金陵起源，南京文化摇篮
而现在，一切光环都被隔绝在外 黑暗、潮湿的地窖里 葡萄要完成最后三毫米的推进
天堂并非遥不可及，再走十年而已
当别人都在用美酒美女做广告时 长城，却用3毫米和10年两个数字 寻到了产品物质含义背后的精神含义
XXX
启发 找到项目的二层含义
规划的联想
直线与曲线的并济
山脊规划
师法自然的山脊，仿山形曲直，强烈的自然感，山一般的内涵深度
上实集团副董事长，兼上海实业发展股份 有限公司董事，“新文化地产”的先行者， 并通过“海上海”等具体项目的实践，成为 中国地产的儒商代表。
总结
我们的客群可能身价、阅历比他们稍低一些，但精神层面是一致的：
第一视觉-小隐低调
低调为人，朴实无华，富有风度，举止优雅的的中产。
第二视觉-浅度张扬
阅历深远，一定身价，适度曝光，乐于听到同样阅历者的赞许，渴望在行业内 取得更大成就的野心家。
建材的联想
28℃ 温暖环境
暖山社区
保暖建材，净水系统，新风系统，精装空间，人性关怀感
瞬间，我们似乎有了头绪
山脊规划
Ridge LAYOUT
山水庭院
HILL YARD
山院式建筑
courtyard HOUSE
暖山社区
WARM HILL
山两手 脊直工 围一制 合曲品
52%
下水双 沉漾层 山中大 脉庭厅
院景建筑：下沉庭院+前后庭院+入户庭院+顶层合院
地铁住宅，建邺城市板块
下层庭院，双层大厅设计
生态住宅：净水系统、保温建材、新风系统、屋顶绿化等
水景中庭，文化社区
褐色立面，内敛品格
高尚住宅配置:南向客厅、一梯两户（<90²）、一梯一户（>90²)
主题公设：运动公园、邻里花园、音乐广场、宠物乐园
后现代风格会所，低调处别有格调 师法自然，两直一曲的规划理念
区”的建工品质。
② 开发理念
师法自然山的开发理念，“山脊规划，水漾中庭”的整体形象。
③ 项目立面
深褐色的第一视觉
④ 空间特色
项目特色的浓缩型概括，将一个高品质小高层形象化
第二层面
品格山，褐院子
①
① 项目基调 山一般，有高度、有内涵，有深度，有修养，有阅历
第二层面
品格山，褐院子
②
② 空间质感 院子的可窥性，张扬。院子的半私密，低调。收放有度的空间优越感。
我们，山山来迟
-- 金地南京所街项目策略报告
当一个伟大的广告概念诞生， 之前必然有一个严谨思考，挖掘问题的过程
地品牌
符合项目气质 差异市场，具有 的产品定位 内涵的广告概念
符合金地理念，且 独具个性的形象
什么是贴合产品的差异化定位？
XXX
产品特色
XXX
项目整体目标客群综述
本案产品特征及价值决定了所对应的目标客群
山麓院子 面积 90平米 总价：120万
观山院子 面积:130平 总价：170万
摘星院子
面积：180平米 总价：250万
中产阶层
依靠职位收入、及创业初 步积累进行购房的客群
新资产层
依靠高职位收入、及创业 持续积累进行购房的客群
稳定资本层
民国政府的最高行政中心
南京近代史的实体读本
紫金山
南京东郊，海拔448米
南京的精神LOGO
XXX
有内涵的东西 看山是山，但不仅是山 看河是河，但不仅是河 看府是府，但不仅是府
此时 我们又想到一个成功营销的例子
三毫米，瓶壁外面到里面的距离， 一颗好葡萄到一瓶好酒之间的距离
不是每颗葡萄，都有资格踏上这三毫米的旅程 它必是葡园中的贵族 占据区区几平方公里的沙砾土地 坡地的方位像为它精心计量过 刚好能迎上远道而来的季风 它小时候，没遇到一场霜冻和冷雨 旺盛的青春期，碰上十几年最好的太阳 临近成熟，没有雨水冲淡它酝酿已久的糖份 甚至山雀也从未打它的主意 最德高望重的酿酒师，亲手控制，小心翼翼
总结
品格山，既定位了项目的规划理念，并提升到一定的精神高 度，支撑项目的高价位。
褐院子，既定位了项目的空间特色，并提升到一定的内涵层 面，也同样对高价位有良好的精神支撑作用。
有了产品定位 我们继续寻找广告概念
XXX
如果金地所街项目是个人， 他是哪种人，又不是哪种人
解析项目气质
陌生人的第一视觉
具备资本身份和稳定财富积 累的客群
客群定位
半山客群
客群状态写真： 1、事业处于上升期，收入呈稳定及上升状态，希望在能力之内改善住宅品质。 2、相对年轻，在意同阶层或更高阶层肯定目光，在意“鲜花掌声”，希望通 过住宅彰显品位及身份价值。 3、事业缘故，无法离开城市，郊区别墅或townhouse对其吸引较小，希望住 宅处于城区。
第二视觉
白色衬衫原来是三宅一生，住在外滩的老 房子，价格近千万。
作品更是影响一代台湾人，成为最有影响 力的华人建筑师之一。
客群意向2
第一视觉
常出现于各大地产媒体上，标准中国中年人 的容貌，说话慢条斯理，毫无一个资本市场 大鳄的霸气。
第二视觉
出身名门，祖父XXX，是XX提到的“近代 中国实业界四位不能忘记的人物”之一 。
多多 重功 山主能 体题 式庭山 高院形 绿文会 化化所
山一南 褐梯向 立一开 面 户局部 间 山观摘 脚山星 院院院 子子子
精保净 装暖水 社外系 区墙统 屋可智 顶视能 绿对设 化话施
这时候，产品定位闪现心头
产品定位：
品格山，褐院子
XXX
第一层面
品格山，褐院子
①
②
③
④
① 项目品质 形容人品德的褒义词，在此我们将它赋予金地所街项目。借以形容它“暖山社