济南鲁能领秀城2019营销方案
营销策划书
4 按客户行为因素划分 在项目初期，通过市场调研分析，在掌握了 中高收入群体对品牌的忠诚度高并追求高利益的 行为特征后，把济南中高收入群体的住房需求市 场划分为别墅式小区、花园式公寓小区和高层精 品小区，鲁能地产在综合分析国家宏观环境、微 观环境、企业的资源和地块的特 点后，最终选 择了别墅式、高层精品小区。鲁能地产通过对住 宅产品设计、配套、科技含量、设施等方面的不 懈追求，最大限度地满足了目标客户的消费行为 偏好。
（三）促销策略
1. 多频次现场活动营销，吸引来人，实地感 受景观改造结果及配套成熟度； 2010年6、7月份拟穿插的各节点活动： 6月世界杯主题活动； 6月摄影主题活动； 7月业主消夏主题活动； 7月红色怀旧露天电影艺术节。
2.重拾暴力营销手法，营造火爆现场氛围： --尚品清河、银座中心、恒大绿洲、万达、 绿城，诸多案例 证明，当前市场形势下，蓄 卡、集中引爆的模式还是最佳选择； --拟于下阶段优先启动M2蓄卡，通过免费入 会形式，先期积累客户，后续开盘前集中付 款换卡。
（二）竞争环境分析
• 恒大· 绿洲 • 恒大地产在济南的首个项目，精装标准1500。 快速启动媒体宣传，启动免费登记，开盘前一 个月就已经登记客户1400多组。 • 项目进度在济南地产史上实属罕见，多线同期 施工的做法完全区别于济南出现过的任何开发 商； • 拿地半年，现场楼体、景观已初具规模，并启 动蓄客； • 5900元/平的均价，性价比是其最大优势，加 上送精装，这也成为最为吸引客户的特点。
五 、鲁能领秀城营销战略
营销战略的选择
竞争战略
成本领先战略 差异化战略
密集化战略
营销战略
市场地位 战略
市场领先者战略 市场挑战者战略 市场追随者战略 市场补缺者战略 成熟阶段战略 导入阶段战略 成长阶段战略 衰退阶段战略
招商定位—鲁能城商业定位及启势策略策划方案
2.2、对附加服务、儿童类消费较为关注 l以生活配套类、餐饮类、休闲娱乐类为主要需求。 l生活配套类选择以中高档大众类品牌为主。 l餐饮方面对火锅有较强的偏好，占比20%；海鲜、私房菜、东南亚 菜、品牌中餐、品牌西餐等餐饮需求占比较为平均，在7-11%左右； 餐饮消费水平以100-200元／人区间占主力，其次是50-100元/人。 l休闲娱乐方面，要求中高端的休闲娱乐档次需求；咖啡品牌倾向于 星巴克；对健身房、游泳馆、大型康体／按摩／桑拿中心、茶楼的需 求相对较高。 l其他配套服务方面，要求水果／净菜／粮油配送的附加服务，关注 儿童类教育培训。
三者共同之处 在于最大化的制造情景 强化消费体验 也正是当前商业的沧桑正道
2、回归鲁能城商业
项目由集中式社区商业中心和开放式临街商铺共同组成，是荟萃集政 务办公、精品商超、高端医疗、儿童培训、美食街区等多业态的公园 商业综合体。 其功能包含两方面：
鹭岛步行街小结：
鹭岛步行街胜在“风情”定位，更胜在“核心”。街区呈现之初，区域内商业配套 稀缺，尤其缺乏可一站式满足吃喝玩乐需求的街区式商业。鹭岛步行街也因此成为 所处区域的核心商业配套。由“风情”吸引的粉丝人群不断增加，人际传播的影响 力越来越大，这条小街的名气也从区域扩散到全城。
将项目定位为：
1、大环境不容乐观
宏观经济增速持续下滑，实体经济持续走低，经济回升压力较大，2017 年或将继续探底，直接影响商业投资。
2017年成都在建商业达320万㎡，而城东商业包括ICC、环球汇、乐天 世界、泰合财富中心、华宇广场、泰合财富中心、COSMO天廊、华润 九街……综合商业总体量超过200万㎡，红海竞争。
2、产品同质化严重
城东整体商业同质化较为严重，特点缺位，大都面临重新定位过程， 在产品打造上，环球汇、Icc、泰合、华宇几乎都涵盖了商业街、公寓、 写字楼和酒店，更有恒大中央广场、万科金色乐府、阳光100米娅、 中粮鸿云、九龙仓御园等大量商铺，商业同质竞争如此激烈，高度重 合的商业产品让区域商业未开便陷入激烈的竞争环境中。
济南某楼盘广告策划方案
济南某楼盘广告策划方案一、背景分析：济南作为山东省会，经济发展迅速，人口密集，楼盘竞争激烈。
在这个竞争环境中，如何突出某楼盘的独特性和优势，吸引消费者目标是我们需要解决的问题。
二、目标受众定位：1.首次购房人群：希望买房的年轻夫妇、新生代家庭等。
2.改善型购房人群：已经拥有住房但希望升级换房的中产阶级。
3.投资购房人群：有一定的资本但缺乏投资渠道或追求长期投资回报的人群。
三、广告策略：1.品牌定位通过市场调研分析，确定该楼盘的核心卖点和品牌定位。
例如：地理位置优越、配套设施完善、独特的建筑风格等。
将这些卖点与目标受众的需求相结合，打造一个独特的品牌形象，给消费者留下深刻印象。
2.内容营销撰写创意的广告文案，突出楼盘的特色和优势。
例如，说明楼盘的地理位置优势、公共设施、社区环境、房型设计等。
内容需要简洁清晰，突出重点，与目标受众共鸣。
在广告中使用美观的图片和精选的平面设计，使广告更具吸引力和可信度。
3.渠道选择选择合适的渠道传播广告。
除了传统的电视、广播、报纸和户外广告等媒体，还可以利用社交媒体、网络平台等新媒体来传播广告。
利用精准投放的优势，将广告精准地传达给目标受众。
4.活动策划开展楼盘体验活动，邀请感兴趣的潜在购房者参观楼盘。
通过专业的解说员介绍楼盘的特色和优势，提供亲临现场的机会，增加购房者的信心。
5.口碑营销利用楼盘的居民和购房者的口碑效应，开展满意度调查和客户评价活动。
将好评和满意度高的客户评价进行梳理和整理，进行宣传，增加楼盘的知名度和影响力。
四、预算：根据实际情况制定广告策略预算。
广告预算应包括广告投放费用、广告设计费用、活动策划费用等。
根据广告策略的重点和目标受众的人群特征，适当调整预算分配。
五、评估和调整在广告执行过程中，及时进行评估和调整。
通过跟踪广告投放效果、销售情况、客户反馈等指标，评估是否达到预期目标。
根据评估结果，及时进行调整，优化广告策略，以获得更好的效果。
六、总结：通过精心的广告策划方案，我们可以为某楼盘打造一个有吸引力的品牌形象，吸引更多的目标受众，并提高楼盘的销售额。
鲁能领秀城销售部培训手册
鲁能领秀城销售部培训手册。
课程安排祥见领秀城销售部培训计划表。
请开发商各部门提前安排讲师及备课。
伟业顾问二00五年九月四日目录条目页码一、集团、公司经营理念 (2)1、集团、公司经营理念介绍 (2)2、鲁能领秀城项目开发理念 (2)3、集团、公司管理制度学习 (2)二、房地产基础知识………………………………………………………………………2-511、我国房地产发展现状……………………………………………………………2-52、济南市行业发展现状……………………………………………………………6-83、我国商业房地产发展介绍………………………………………………………8-124、行业相关术语解释…………………………………………………………………12-205、销售管理办法等政策学习………………………………………………………20-526、房地产开发经营与项目可行性研究 (52)7、建筑规划基础知识 (52)三、房地产营销的基本理论和方法…………………………………………………………52-531、房地产市场调研 (52)2、项目营销的理论与运用……………………………………………………………52-53四、房地产销售流程…………………………………………………………………………53-581、销售体管理制度 (53)2、销售现场流程与接待规范…………………………………………………………53-573、专用业务表格使用 (58)五、房地产销售技巧…………………………………………………………………………57-811、商务礼仪……………………………………………………………………………58-612、客户拜访规范………………………………………………………………………61-623、成交、逼定技巧……………………………………………………………………62-794、客户心理学…………………………………………………………………………78-80六、项目培训…………………………………………………………………………………80-871、项目营销推广策略及思路 (80)2、答客问………………………………………………………………………………80-873、项目讲解与沙盘讲解………………………………………………………………87-884、产品学习5、熟悉项目宣传道具和资料七、实战培训——本部分不需要文字资料一、集团、公司经营理念（一）集团、公司经营理念介绍——请策划组准备发言稿（二）鲁能领秀城项目开发理念——杨总（三）集团、公司管理制度学习——综合事物部二、房地产基础知识（一）我国房地产发展现状“九五”期间，中国住房体制发生了根本性的转变，旧的住房分配体制基本打破，新的住房体制初步形成。
鲁能领秀城商业综合体项目1733247694
县级市：章丘市
济南市经济发展概况
自2003年起至今，GDP增速保持在12%以上； 济南GDP持续稳定增长，2009年达到了3351.4亿元，年增长率为12.2%； 2010年上半年，GDP完成1821亿元； 济南人均GDP在2009年达到了50376元，年平均增速为11.3%，逐年 稳定增加。
鲁能· 领秀城 商业综合体项目
领秀城商业综合体位 于济南市市中心正南方，鲁能 集团开发的领秀城大型房地产 项目一角。综合体项目紧邻103 省道和二环南路，占地约10.5 万平方米，总建筑面积41万平 方米，含购物中心、五星级酒 店、服务式公寓和甲级写字楼 各一处，建成后将成为辐射济 南市南部的新商圈。 领秀城商业综合体内，购物 中心部分共六层，总建筑面积 13.8万平方米，可租赁面积 11.7万平方米，是济南南部最 大的单体商业项目。定位为注 重家庭体验的全景式购物中心， 全面满足都市家庭和潮流人士 的休闲消费需求。
年1-6月统计，人均可支配收入达到12128.4元； 人均消费性支出2009年达到了14764.3元，同比上年增加了6.2%，2010年1-6 月完成7662.3元； 济南居民消费能力及消费水平不断提高，但济南市居民属保守型 消费类型。
二
济南市商业市场
济南市商业市场特点
现有商业发展特点
商业形式
•以传统百货、大卖场、街铺、社区底商为主，未来将陆续有购 物中心项目入市； •集中分布于传统核心商圈-泉城路商圈，随着商业市场的进一步成熟，商业开始 呈现多中心分布的趋势；
商业分布
商业体量
商业档次
•现有商业项目体量都相对较小，商业面积集中于20000-40000平方米之间；
•档次普遍以中档为主，商业同质化严重； •硬件设施老旧，许多项目面临进一步的升级改造；
2019年济南综合体项目定位报告及营销策略 共119页
客户访谈分析
职业特征：普通职员 集中区域：高新区产业园区
精准锁定： 职集业中特区征域：：公全司济南\2企范7事围—业内单3的位4写中岁字层楼管理首者 次或首改型客户
三、项目总体定位
从物业类型、产品档次、市场占位、主题形象等多个角度 给出项目的整体定位。
三个维度平衡定 位
本项目整体定位必须同时满足三个维度
利用优势条件 规避风险要素 转移劣势条件
满足地 块开发 条件
（控制风险）
价值 最大化
（价值实现）
定位（平衡）
最大化的挖掘客户量和客户需求 最大化的实现产品配比价值 最大化的提升项目投资盈利水平
主要访谈内容——
四年前结婚时，我在东边核心地段买了套85㎡的两居，当时主要考虑了交通方便，配套齐全，但在 居住过程中我慢慢发现，小区物业管理混乱，绿化无人打理，车辆乱停乱放，很多住户将房子租给公司办 公，人员混杂，电梯整天超负荷运转，公司的装修垃圾也乱打乱放，这导致我很快产生了换房的念头。到 了今年，家里添了小宝宝，为了方便照顾小孩，父母搬过来跟我们一起住，房间面积也明显不够用了，老 少三代挤在紧凑的两室之内，这更坚定了我要换房的想法。
客户定位 市场占位 档次定位 生活方式
要求
产品策略---整体规划布局建议
地块价值分析 整体布局 组团布局
交通动线与停 车
地块价值分析
整体地块被分割成六块， 每块相对独立由城市道 路连接，地块相对较平 整，有利于规划设计。
【项目】济南十大豪宅别墅排行榜济南最美的别墅有哪些
【关键字】项目济南十大豪宅别墅排行榜济南最美的别墅有哪些在房价如此高昂的中国，多少人辛辛苦苦累死累活一辈子也就能买得起二三线城市里的一个一百平米不到的两室一厅。
当然这只是普通人的生活，有钱人自然是住别墅开豪车。
不过不管有钱没钱，不妨碍我们对奢华生活的向往。
济南的朋友们看过来，高端营销推广平台鹿豹座给大家介绍一下济南的豪宅别墅，带你们去感受一下土豪的居住环境。
如果您有更好的别墅推荐，请联系鹿豹座。
以下排名不分先后。
1. 鲁能领秀城·漫山香墅鲁能领秀城·漫山香墅总占地21.5万㎡，总建筑面积19.3万㎡，容积率仅为0.8，绿化覆盖率达到40.5%。
漫山香墅一期为C-villa叠院别墅产品，总建筑面积4.47万㎡，目前已全部入住。
漫山香墅Ⅱ期总建筑面积4.6万㎡，包括双拼、联排、合院三种产品。
2. 山顶道1号山顶道1号，提炼城市半山纯别墅群人居风格，恰如其分演绎山色、城市、地形、韵律的建筑精髓，配以休闲时尚元素，营造全新城市别墅建筑艺术与文化内涵；傲踞济南市中区郎茂山半山之上，南眺如黛群山，北瞰繁华都市，颠覆生活哲理的自在心境，淋漓尽致奢享城市至高之绝佳风景。
3. 国华东方美郡国华东方美郡坐落于千佛山风景区南侧，有着得天独厚的地理优势。
小区四面环山、空气清新，山体森林植被的覆盖，赋予了这一区域天然氧吧的功能。
无可复制的自然景观，相当于济南的城市绿肺，成就了如此稀缺的城中别墅，真正做到了离尘不离城、动静相宜。
4. 中海铂宫央墅中海铂宫央墅是城市中轴线的南端，位于老城建设区同南部绿色生态区的交汇点。
项目北靠南二环路，由市区沿阳光新路（原郎茂山路）可直达。
项目规划总用地面积约3686亩，其中可建设用地面积约2673亩，周边聚集了银座、沃尔玛、大润发、家家乐等超市及市立五院、儿童医院等，配套资源丰富，生活便利。
5. 外海蝶泉山庄外海蝶泉山庄是由杭州外海集团下属子公司--山东新天地房地产开发有限公司投资开发的纯山地、低密度、全景观高尚生活社区。
世茂地产济南老城区项目推广提案
认知篇
本案面临的几大抗性
品牌篇
提取品牌基因 3.1 基因一：豪宅品质 3.2 基因二：城市级低密品质
品牌推广核心诉求
要找到世茂在泉城的品牌切入点，
就必须从众多关键词中提取出我们最需要的“品牌基因”。
1.1 基因一：豪宅品质
2012年，世茂年度销售额与销售面积双双进入全国TOP10， 业绩同比大增50%，实现460亿。
2012年伊始，世纪瑞博携手华润、万科进军泉城
济南万科城，万科天泰·金域国际，华润·中央公园
1.2 济南房地产市场概述
济南，不缺品牌开发
万科，中海，绿地，恒大，鲁能，保利，碧桂园……
虽品牌开发云集，但高端市场发展较缓，市场热销多为中低价普宅
据2012年数据，总价50-80万元总价段的产品成交量最大， 6000-8000元/平方米单价段成交量达221万平方米，占全市成交量的47%。 普宅单价尚未触及2万。
6.2 产品物理价值梳理
白马山板块，新规划开发区域，价值洼地 西客站位于板块西北
阳光新路商圈位于板块正东 千佛山区域位于板块东南
区位 价值
品牌 价值
豪宅教父营造豪宅品质 世茂城市低密产品线首入济南 低密别墅项目开发经验丰富
区域地标，高百米白马山位于社区之内 整体社区台地规划，百米自然高差 高层+洋房+叠墅，丰富产品形态 新意大利风格建筑 济南首个5层半山私院叠墅产品
收藏一座城市的雄心
世茂济南白马山项目推广策略思路
<世纪瑞博•整合传播机构> 2013.05
目录
1. 市场篇 2. 认知篇 3. 品牌篇 4. 区域篇 5. 客群篇 6. 产品篇
市场篇
1.1 世纪瑞博操作过的济南项目蓝本 1.2 济南房地产市场概述 1.3 济南客群概述
2019鲁能泰山9号售楼处公开方案暨魔幻之夜活动方案
鲁能泰山9号售楼处公开活动方案本方案使用Microsoft Office PowerPoint 2007年注册版本制作若与贵方使用版本、年份或有差异，会产生显示及排版效果不佳的状况，敬请原谅。
使用字体：造字工坊刻宋标题字号：28目录字号：18文本字号：14鲁能集团健康+ 产品线贯彻响应“健康中国”国家战略的顺应盛泽湖特色休闲体育产业小镇的布局践行鲁能集团泛产业地产战略依托盛泽湖良好的资源环境及鲁能集团的优质丰富资源导入国内外高端医养资源与平台打造以治疗、康复、疗养为主要功能国际化三养社区及高端健康产业服务聚集地以旅带产，以产促旅，助推区域产业升级鲁能泰山9号践行了全新的泛地产产业模式重新定义了地产住宅开创了真正的时代作品启幕了全新的湖滨人居生活鲁能泰山9号一个应时代而生的作品被市场追捧本是必然然而项目面临的局面市场活跃度低客户群体沉静故必须以本次售楼处公开为机，进行一次真正的强势发声并通过引入的重磅资源引发市场热议，人群关注前期炒作与后期落地结合，让项目快速为人所知并能积累到访量，为后期销售做铺垫结合预算及市场人群考虑首推大型资源秀模式●便于前期宣传与推广，制造市场话题，为销售提供有利的邀约工具。
●同时大型资源秀中，通过极具震撼的舞美效果、演艺人员的完美表演，为客群呈现一幕震撼旅程，开拓他们的视野。
以客群为源头建立二次性传播时代作品传世9号与国际惊天魔幻力量苏州碰撞一位世界魔术领域的传奇人物一场震撼国际的顶级大型魔幻秀一个重新定义魔术再造产业生态的国际魔幻秀中国巡展最具观赏性最刺激最火爆最老少咸宜最酷炫最精彩最娱乐最具吸引力——推荐主题——安如泰山传世9号鲁能泰山9号售楼处盛大公开暨国际顶级大型魔幻秀首秀苏州前期活动推广前期预热1：MAGIC NIGHT 神秘入场券！是什么呢？答案在神秘盒子里，盒子里装有一支手电筒，再无其他。
聪明人会找到答案，将手电筒打开，对着白墙会看到“magic night入场券”以及时间、地点，但无其他。
鲁能领秀城-项目分析 PPT课件
39
风险投资
内部收 益率 图像
敏感性分析 临界性分析
结论
40
风险投资
6
02 市场分析
鲁能领秀城 二期工程
7
市场分析
购买力分析
需求分析
项目市场前景
2005年济南城乡居民生活水平进一步提高。全市法人单位 从业人员年均劳动报酬16472元，比上年增长15.8%。其中， 城市市区居民（非农业）人均可支配收入13578元，比上年 增长13.1%，人均消费性支出9227元，比上年增长7.5%。农 村居民人均纯收入4812元，比上年增长14.6%，人均消费支 出2903元，比上年增长14.2%。城乡居民生活水平均有较大 提高。结合国家住房制度、公积金制度以及消费信贷制度
10
03 投资估算
鲁能领秀城 二期工程
11
投资估算
投资估算编制 依据
建筑工程费
设备购置费
1、《山东省建筑工程消耗量定额》（2003年） 2、《山东省单位安装工程价目表》（2003年） 3、《投资项目可行性研究指南》 4、设备及材料按现行市场价格估算 5、类似工程建设经济指标 6、建设单位提供的其他材料
的进一步完善，居民尤其是城市居民的住房购买力将进一
步提高。
8
市场分析
购买力分析
需求分析 项目市场前景
根据“十五”规划，预计到2005年及今后更长一段时间， 济南市住宅需求总量约为4000万平方米，市场潜力巨大。 另外，消费者对房屋质量、地段、户型、环境的要求越 来越高，开发适应消费者需求的时尚住宅成为显著趋势。 从政策导向看，取消福利分房促进了居民自己购房，个 人购房已成为房地产市场的主流。