2015年下半年浙江省房地产估价师《案例与分析》：工业房地产估价的常用方法考试试题

2015年下半年浙江省房地产估价师《案例与分析》：工业房地产估价
的常用方法考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
2、是一种反映房屋、土地现状的专业图。

A：房地产平面图
B：房地产有关证明和文件
C：房地产卡片
D：房地产权属账册
E：执行层的组织协调
3、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。

A．总工程量
B．实测工程量
C．工程量清单
D．最终工程量
4、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是。

A：股份
B：股票
C：股单
D：公司债券
E：执行层的组织协调
5、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。

开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。

这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。

A．产品线定价
B．选择品定价
C．补充品定价
D．产品束定价
6、某房地产开发商取得一建设用地使用权，该地块由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。

根据城市用地适用性评价结论，该地块属于。

A：一类用地
B：二类用地
C：三类用地
D：临时用地
E：执行层的组织协调
7、对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记作业具体规定的是。

A：《城市房地产管理法》
B：《土地管理法》
C：《城市规划法》
D：《城市房地产转让管理规定》
E：执行层的组织协调
8、若某国家在一个时期的消费函数为C=1000+0．8y，则该国此时的引致消费是(公式中C表示消费，Y表示收入)。

(2006年试题)
A：0．8
B：0．8y
C：1000
D：1000+0．8y
E：执行层的组织协调
9、房地产权属档案应当以__为单元建档。

A．街道
B．房号
C．幢
D．丘
10、现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于__元。

A．605
B．600
C．650
D．550
11、房产税的课税对象是__。

A．房产所有人
B．房屋使用人
C．房产
D．房产收益人
12、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。

现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。

若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为__万元。

A．6.19
B．6.42
C．7.20
D．9.58
13、保险合同的客体为__。

A．保险人
B．保险利益
C．保险金额
D．被保险人
14、房地产卡片按顺序，以一处房屋坐落中的每幢房屋为单位填制。

A：土地宗地号
B：房地产门牌号
C：房地产原始号
D：房地产产籍地号(丘号)
E：执行层的组织协调
15、下列不属于直接金融工具的是。

A：企业发行的商业票据
B：企业债券
C：股票
D：保险单
E：执行层的组织协调
16、《刑法》规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处__，并处罚金。

A．3年以下有期徒刑或者拘役
B．5年以下有期徒刑或者拘役
C．5年以下有期徒刑或者管制
D．5年以上，10年以下有期徒刑
17、（）是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。

A．书面报告
B．口头报告
C．叙述式报告
D．表格式报告
18、已知某临街深度30.48米(即100英尺)、临街宽度15米的矩形土地，总价为100万元。

相邻有一临街深度45.72米(即150英尺)、临街宽度15米的矩形土地，根据四三二一和九八七六法则，其总价为__万元。

A．109
B．117
C．124
D．130
19、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为__年。

A．40
B．50
C．60
D．70
20、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于__。

A．同一地
B．同一城市
C．同一供求范围内的类似地
D．A或C
21、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元／㎡，出租的年总收益为500元／㎡，管理费用等其他支出为100元／㎡。

假设折现率为10％，
风险补偿为现房价格的3％，则该期房目前的价格是元／㎡。

A：4395
B：4486
C：4636
D：4850
E：工业用地的监测点评估价格
22、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。

A．新开发房地产项目
B．用于出售用途的房地产项目
C．具有投资开发或再开发潜力的房地产
D．用于投资或再开发的房地产
23、土建工程计划利润的计算基数是。

A：人工费
B：直接工程费
C：间接费
D：直接工程费+间接费
E：执行层的组织协调
24、住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由决定。

A：房地产开发单位
B：业主大会
C：业主委员会
D：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门
E：执行层的组织协调
25、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（）。

A．10.0%
B．11.1%
C．11.9%
D．12.5%
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。

假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为（）元/m2。

A．2667
B．2670
C．3000
D．2660
2、下列情况，国家可无偿收回划拨建设用地使用权。

A：土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的
B：国家为了公共利益的需要和城市规划的要求收回土地使用权
C：各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权
D：不按批准用途使用土地
E：未经原批准机关同意，连续一年未使用土地
3、长期趋势法可以用于。

A：推测、判断房地产的未来价格
B：预测收益法中未来的租金、空置率等
C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力
E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏
4、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把__作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。

A．借款本金偿还和利息支出
B．开发建设投资
C．投资方向调节税
D．项目投资总额
5、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。

A．折旧费
B．审计费
C．金融机构手续费
D．无形资产摊销费
6、如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，房地产投资评估的模型所用的折现率为__。

A．8%
B．4%
C．14%
D．12%
7、某房地产开发企业向银行贷款3000万元，期限为2年，年利率为7．5％。

若该笔贷款的还款方式是期间按月付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的本息总额是万元。

A：3450．00
B：3466．88
C：3480．67
D：3483．88
E：借款合同
8、__是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。

A．投资估算
B．竣工结算
C．成本结算
D．技术报告
9、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是。

(2005年试题)
A：吸纳率分析
B：房地产市场的商业周期分析
C：家庭规模与结构分析
D：投资购买和使用购买的比例分析
E：借款合同
10、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等事项。

A：补偿方式和补偿金额
B：安置用房面积和安置地点
C：搬迁期限
D：搬迁协议
E：搬迁过渡方式和过渡期限
11、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是__。

A．交换价值
B．公开市场价值
C．投资价值
D．理论价格
E．标定地价
12、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。

A．投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估
B．评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
C．评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率
D．评估投资价值时一般要扣除所得税
E．评估市场价值时一般要扣除所得税
13、开发商取得后，应按照城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。

工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法按照国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。

A：《规划意见书(选址)》
B：《建设用地规划许可证》
C：设计方案审批阶段
D：《建设工程规划许可证》
E：借款合同
14、下列关于直接融资的特点，表述正确的是。

A：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为
B：直接融资有利于筹集长期投资资金
C：直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少D：对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大
E：直接融资债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，经营上也会有较大压力从而促进资金使用效益的提高
15、下列城市总体规划，属于河北省人民政府审批范围的有。

A：承德市城市总体规划
B：邢台市城市总体规划
C：石家庄市城市总体规划
D：承德市××县人民政府所在地城镇总体规划
E：石家庄市××县城镇总体规划
16、投资可按以下角度分类。

A：短期投资和长期投资
B：实物投资和金融投资
C：商品房投资和土地开发投资
D：直接投资和间接投资
E：固定资产投资与流动资产投资
17、为了防御地质灾害，甲房地产开发公司对已预售的房屋结构进行更改，如果该更改对购房者有利，则甲公司__。

A．不必通知买受人
B．可在交房时再告知买受人
C．应公示通知买受人
D．应书面通知买受人
18、编制城市规划一般分为两个阶段。

A：总体规划
B：控制性详细规划
C：修建性详细规划
D：分区规划
E：详细规划
19、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（）。

A．20%
B．30%
C．40%
D．50%
20、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。

A：财产所有权关系
B：财产流转关系
C：财产形成权关系
D：人格权关系
E：身份权关系
21、下列行为中，应当缴纳契税的有。

A：房屋赠与
B：非法定继承人房屋继承
C：以土地、房屋权属抵债
D：以土地、房屋权属投资、入股
E：房地产抵押
22、房地产价格的形成条件有__。

A．房地产的需要
B．房地产的有用性
C．房地产的有效需求
D．房地产的相对稀缺性
E．房地产的有效供给
23、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。

A．出租的房地产
B．自用的房地产
C．餐饮的房地产
D．营业的房地产
24、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是。

A：企业信用等级越高，信用等级系数值越高
B：贷款期限越长，期限系数值越大
C：项目风险越大，风险等级系数值越大
D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低E：借款合同
25、收益乘数有。

A：毛租金乘数
B：利润乘数
C：净收益乘数
D：销售收入乘数
E：潜在毛收入乘数。