长沙市写字楼调查(中信)

写字楼市场研究报告
1、历年写字楼市场情况
数据来源：长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》
专业写字楼市场供需基本平衡
从数据上看，长沙市专业写字楼市场基本保持了供需平衡。

市场未出现办公物业的认购热潮，也没有出现销售严重受阻楼盘。

由于政策上，商住楼、写字楼的性质界定存在一定漏洞，目前长沙不少发展商，用商住楼地块，甚至住宅地块，在建筑设计功按写字楼的功能进行设计、开发，目前市场上不少中小企业仍然在购买商住楼、甚至住宅楼进行办
公。

以上综合构成了长沙市写字楼真正的供需，但同时也造成了真正供需数据统计上的困难。

因此以上数据反应的仅仅是以写字楼性质报建楼盘的市场供需情况，存在一定的不合理性。

长沙的写字楼市场有待进一步的规范。

●非专业写字楼滥竽充数，掩盖实际需求
根据国际通用计算法：城市每个就业人口平均占有的写字楼面积为0.2平方米，目前长沙市城镇居住人口348.2万人，则总需求量为：69.64万平方米的建筑面积写字楼，但目前，长沙2004年至今纯写字楼预售面积为：26.12万平方米，可看出写字楼实际的需求是大于供应量的，而其中很大部分需求正被非专业写字楼滥竽充数。

2、长沙写字楼发展阶段
●初级阶段（1993－1997年）
九三年，平安大厦写字楼的成功开发，处于摸索阶段的开发商们开始涌向写字楼市场。

九四年，大量的写字楼圈地运动从此开始，实力雄厚的发展商最终得以成功运作上市。

目前成为中高档写字楼代表的华侨大厦、华联大厦等就是当时的产物。

至九七年，受国家宏观经济体制的影响，沿海开发潮流回流，造成大量一涌而上的写字楼，其自身素质存在这样或那样的问题，如设计缺乏前瞻性，配套不全，交通不便等因素，导致写字楼市场开始滑坡，大量写字楼空置，陷入了发展商们“谈写字楼”色变的困境。

同时，在此圈地运动中，一些实力不济的公司被纷纷淘汰出局，留下一个个被后人称为“黑洞”的大坑，这些圈地运动的结果，是在市场沉寂了5－6年之后，才有所起色。

至此，长沙写字楼市场经历了第一次兴衰更替。

它给一涌而上的写字楼市场敲了一记警钟，同时也为后来的写字楼市场开发进入理性阶段打下了基础。

发展阶段（1998－1999年）
98年，由于市场经济复苏，新的企业不断增多，高新技术企业得到了长足的发展，企业对于写字楼市场需求逐步回升，长沙写字楼开发步入健康发展轨道，不断提高其自身优良的硬件设施和完善的物业管理来赢得众多的大中型公司。

其中最具有代表性的有银华大厦、平和堂、新闻大厦、商业银行大厦等物业。

地处五一中路的银华大厦之所以能一举打破长沙写字楼多年的沉寂，关键在于它市场定位准确，设计理念超前，地理位置优越，价格合理，管理服务到位以及多重“概念”聚集，作为湖南省首栋智能化大厦和第一个面向高科技行业的主题写字楼，自投入使用以来，其出租率
高居100%，一直名列写字楼榜首。

虽然平和堂为首的高档写字楼以价格昂贵著称于业内，然其仍以其良好的服务默默地吸纳着无去处的部分大中型公司，直至2000年左右，新闻大厦的面世方与其争锋。

同时华侨大厦、华联大厦、商业银行大厦等也在市场中初步回暖，悄然地消化完毕。

这一切表明：长沙写字楼市场已呈持续回升状态。

居家办公阶段（2000年）
由于我们已经进入了一个“不出户，知天下“的信息时代，选择居家办公这一方式的人日趋增多。

由顺天集团建设开发、建安房屋策划代理的“顺天城”正好迎合了这一市场需求，成为了这一阶段的代表楼盘。

该楼盘还荣获建设部颁发的“中国房地产开发模式奖”。

顺天房地产开发公司总经理李建国先生在接受记者采访时说：顺天城以其鲜明的个性定位，满足了SOHO一族的需求。

信息时代的到来使房屋品种的界限模糊了。

住宅不再象住宅，办公室不再象办公室。

人们可以在家办公，也可以在办公室开Party。

在国内，被称为SOHO族的自由职业者和居家办公者越来越多，他们随意、自由、不拘泥于朝九晚五的行为方式，更在意的使纯粹个人的空间。

更加自我的独断专行。

SOHO的建筑所具有的两面性可谓正中他们的下怀。

从对资源的利用上讲，居家办公相对于纯粹的公寓和办公楼而言，对房屋的空间、停车场、水、电以及电话的容量等资源达到了最
充分的利用，而且极大地减少了城市的交通压力和空气污染。

在芙蓉两厢及附近，跟着走红的还有华天新城等项目，从五一大道路段往南到神农大酒店路段，3年里开发的几乎清一色的SOHO，甚至芙蓉路上也有好多处楼盘贴着“SOHO”的标签。

●酒店公寓阶段（2001年）
进入2001年，写字楼市场又出现新的变化，一种以商务酒店+公寓的复合物业出现了。

“和府酒店公寓”成为典型的代表，它创下了2001年上半年楼市的多项记录。

酒店公寓也就是提供酒店服务的公寓房，它具备了酒店的服务功能和管理模式，又结合了住宅、写字楼的优势，既可居住，又可办公，是一种综合性很强的物业。

酒店公寓以小户型、酒店服务等特色，把握了最“对口”的细分市场，也就把握了最多的消费者。

酒店公寓热销和被青睐的原因主要有以下几点：户型小巧玲珑，单套间面积在40平米左右，提供精装修和酒店式的物业管理，总体房价比较低，经济上划算，还可以通过租金“养活”月供返还贷款，优越的位置，使酒店公寓具备居家、办公、酒店、投资等功能。

●与国际接轨的高档写字楼开发阶段（2002年―今天）
随着入世的成功，更多的本地企业和外地驻长办事处会更加注重自身形象，以便开展对外贸易。

同时也有大量的外资企业，如银行、保险、证券、电信等涌入长沙。

那么，就需要有与国际接轨的高品质、智能化的高档写字楼来满足他们的市场需求。

与国际接轨的高档写字楼将具备以下素质：一流的地理位置；配套设施齐全；高智能化；五星级物业管理服务；平面结构灵活；形象、规模俱佳；具有浓郁文化内涵和较高的附加值。

长沙市场上完全意义上的与国际接轨的高档写字楼仍然比较少，它不仅在位置上具有优势，而且各方面因素额综合素质更高，包含平面功能、配套服务、停车、企业形象、物业管理、智能化管理、文化内涵等方面。

因此，新推出的写字楼能在硬件配套上优于同类项目，智能化管理程度提高，而且在服务项目和文化内涵上相当的特色，则取得成功的可能性非常大。

目前长沙市的办公场所的主要类型包括专业写字楼、商住综合楼、酒店式公寓、住宅办公等四种类型。

企业获取办公场所的主要方式包括：租用专业写字楼、购买写字楼、租用住宅楼、购买住宅楼等。

目前可供出租的专业写字楼根据品质分为以下几等：
第一等：品质最好、租金最贵的写字楼，以各星级酒店的写字楼为主。

如通程大酒店、华天贵宾楼、佳程大酒店等，主要分布于长沙酒店与商业密集的韶山路袁家岭地段，而租用该类写字楼的业主主要是各大知名企业驻长机构，如美国约克、美国开利等等世界知名企业。

原因：
物业管理水平高：酒店成熟的星级物业管理。

商务配套最为齐全：星级酒店配套
最接近国际化：国外品牌企业入驻本类型写字楼，主要是因为五星级酒店其本身设置就具备的国际接待能力。

这是其他长沙写字楼难以做到的。

比较能彰显企业形象、符合企业品牌形象
第二等：专业写字楼。

主要分布于长沙金融商务区的芙蓉路地段或五一路商业圈，如：惟一星城、保利大厦、顺天财富、国际金融中心（中银大厦）、国贸中心、平和堂商务楼等。

这类专业写字楼由于租金较高，实力一般的中小企业较少进驻。

其主要入驻企业都为实力雄厚的大型企业、金融机构等。

选择原因：
物业管理水平：比较专业的物业管理。

商务配套比较齐全：裙楼一般都带部分商务配套、地段好、周边配套齐全
办公氛围纯粹、符合公司形象。

第三等：商住两用楼、住宅楼
长沙大部分成长性企业、国内其他知名企业的驻长办事处一般选择租用遍布长沙大街小巷的商住楼或住宅楼作为办公场所。

而该类办公场所由于商、住的混杂，从一开始就面临着诸如人员混杂、专业素质低、影响入驻企业公司形象等等弊病。

商住两用的写字楼有两大弊病：
由于大楼中商住两用，住户和办公人流在时间、空间上的交集造成了人流混乱、环境复杂，往往是“买菜的和拿公事包的一起上楼”、“写字楼外住户晾衣形成的万国旗迎风飘飘”、“这边在进行商务谈判，而隔墙却是麻将声声入耳”等奇异的现象。

由于大楼在设计之初，产品就商、住的界限不明，产品既无法完全满足住户的需求，又无法为入驻企业量身定做。

于是造成电梯效率低下，无法满足现代办公需要。

而由于大楼设计风格上的贴近住宅，使得进驻企业的来访客户对于入驻企业的判断陷于迷惘，对入驻企业实力判断也产生怀疑。

该部分写字楼被选择原因：
1.出租价格低廉、实惠。

2.比较安静、适合智力型机构。

3、写字楼销售市场概况
3.1目前在售的写字楼楼盘销售情况：
3.2在售写字楼物业体量：
小结：
专业写字楼价格拉差大
写字楼价格拉差较大，整体均价已经在4300元/平米以上，城市中心区的价格区间在4850—8000元/㎡之间，
运达国际广场的均价目前达到8000元/㎡。

●整体销售状况良好
目前在售主要楼盘体量约20.73万平方米。

除CTA财富中心与弘林国际外，其他楼盘销售率都在70%以上。

销
售速度快，专业写字楼越来越受到消费者的认可与接受。

●基本集中在芙蓉路与五一路上
在售的6个专业写字楼项目中，有4个在芙蓉路，2个在五一路，80%以上在市中心区域。

3.3即将面市销售的写字楼楼盘概况：
3.4即将面市写字楼体量：
小结：
从上表可以看出，在未来2—3年内写字楼供应量在不断增大，已报建的写字楼货量大约36万㎡。

由于城市的快速
扩张及中心城区土地供应量有限，未来开发将呈现围绕中心城区向四周发展的趋势。

4、长沙写字楼分布特点
4.1集中区域：长沙写字楼分布集中的区域按道路分最为集中的道路是五一路和芙蓉路，其次为韶山路；按行政区域划分最
集中的区域是芙蓉区。

4.2CBD区域划定：长沙高档写字楼绝大部分集中在“CBD中央商务区”区内，是该片区成为长沙名副其实的“CBD中央
商务区”，“CBD中央商务区”范围目前划分为西面黄兴路、南面劳动路、东面车站路、北面八一路围合的区域。

5、租赁市场
5.1租金、物业管理费水平
从上图可以看出长沙写字楼的租金与物业管理水平明显分为三个档次：
第一档次：酒店写字楼
该档次的写字楼租金最高，租金达到74元/㎡/月-134元/㎡/月。

代表项目有：通程大酒店、金源大酒店等。

第二档次：高级专业写字楼
该档次的写字楼租金达到50元/㎡/月—65元/㎡/月。

代表项目有：湖南文化大厦、亚大时代、顺天财富中心等。

第三档次：普通专业写字楼及商住楼
该档次的写字楼租金为30元/㎡/月-45元/㎡/月。

代表项目有：维一星城国际、第一大道、建鸿达·现代城等。

5.2出租率
从上表可以看出长沙写字楼出租率都比较高，基本都保持在70%-92%之间。

该表中所列举写字楼物业为项目所选取的地段比较好、具备一定知名度写字楼物业。

5.3租金售价比、投资回报率
从长沙写字楼的租金回报率来看，投资回报率在7%-11%之间。

投资写字楼资金回报率还是可观的。

5.4长沙写字楼市场未来展望：
1.泛珠江三角洲战略联盟的建立，沿海城市的一些高新技术产业和加工业陆续向湖南省这样的内陆省份转移；而蓬勃向上的高
新科技产业，正是房地产开发的原动力和推进器。

房地产开发需要工业强有力的支撑。

伴随泛珠三角区域合作的推进以及中部崛起带来的经济发展机遇，预计今后将有大量的外地公司入湘，加上本土企业的快速成长，这些公司的进驻对写字楼的需求将会增大。

2.中央提出"中部崛起"战略的实施，为湖南的加速发展提供了强有力的政策支持，基础设施的建设一日千里，长沙作为省会城
市必将首先受益。

在“长株潭一体化”的大背景下，随着长株潭融城战略的实施，必将给长沙写字楼市场带来的一个发展契机。

省内企业总部基地首选之地必为长沙，长沙选写字楼主要选择在CBD区域。

3.长沙中心区域的土地开发已处于相对饱和状态，可供新开发土地量有限，即中心区域写字楼供应量有限，而其他区域的写字
楼与中心区域相比竞争劣势又十分明显，故在中心区域的写字楼价值愈见珍贵。

4.在大背景看好的同时，也存在一定竞争压力：2006年写字楼、商业供应量大幅上升，其销售及租赁面临一定压力。

市场总结：
1、长沙写字楼市场近年来总体处于供需平衡状态、略有空置。

市场处于不愠不火的平稳状态，从2006
年长沙房地产市场多个大型专业写字楼的上马，写字楼上市体量增大，写字楼市场竞争压力增大。

2、长沙写字楼主要分布在五一路、芙蓉路、韶山路、CBD区域内。

中心区域写字楼地块日益稀缺、且
价值呈上升趋势。

3、租赁市场：根据市场调查，目前租赁市场租金在1元/㎡/天-2元/㎡/天。

与本项目同类地段专业写字
楼出租率都在80%左右。

投资回报率在7%-11%之间。

租赁市场的投资回报的客观，长沙写字楼市场还存在巨大潜力可挖。

4、根据目前经济发展态势、预计未来纪念将有大量的外地公司入湘，加上本土企业的快速成长，写字楼
的市场需求将会增大。

写字楼产品分析
一、建筑造型、外立面
建筑造型、建筑外立面是一个楼盘的外在形象，外在形象的好坏是客户对楼盘的第一印象。

建筑造型与外立面的设计方案，和效果将直接影响到客户的选购，也就是说直接影响到楼盘后期的销售。

现将长沙写字楼市场知名写字楼外立面分等次述如下：
第一等：外立面造型个性鲜明、时代感强烈、昭示性好！
主要有这几个楼盘为代表：中天广场、运达喜莱登、第一大道。

设计公司：
此三家写字楼设计方分别是：
楼盘名设计商
中天广场浙江省建筑设计院运达广场美国史塔宾建筑事务所
第一大道澳大利亚GHD公司、化工部长沙设计院第二等：昭示性稍弱、稍具个性，现代感鲜明、有写字楼感觉。

上图分别为：恒隆国际、佳天国际、建鸿达SOHO。

第三等：中规中矩的设计、造型一般、时代感一般、没有太多特色。

该等写字楼造型主要有这个几个楼为代表：湘域中央、凯旋国际广场、汇富中心。

外立面与建筑造型的昭示性与个性，对以下几个因素有影响：
1、同等前提条件下，昭示性越好、个性越强，销售价格往往要高些。

2、同等前提条件下，昭示性越好、个性越强，企业入驻办公的兴趣越高。

3、同等条件前提下。

昭示性越好、个性越强，对写字楼后期的销售越有利。

二、人、车流引导、广场面积
在我们调研过程中发现，写字楼广场面积的大小、人车流的设计对写字楼的实用性影响比较大。

在人、车分流引导上做的比较好，可以借鉴的项目有：建鸿达现代城、凯旋国际。

人车分流、车流从合理的角度进出、不影响广场的使用。

在人、车流引导上影响了大楼使用的项目有：顺天财富中心
广场正中间雕塑下为一个地下停车场出入口，广场内总是车进车出，影响到大楼人员的出入，且车辆总是停放在门口四周，一定程度上降低了大楼的综合办公品质。

广场面积：广场面积最大的为新世纪花苑、毗邻白沙广场。

由于处于寸土寸金的中心路段，大部分写字楼广场面积都相对较小，顺天财富有2000平方米的园林生态广场，且都设置有室外临时停车位。

毫无疑问，广场的面积越大，越能提升写字楼
项目的综合品质。

三、写字楼入口及大堂比较
写字楼大堂的装修档次以及大堂面积、层高是衡量写字楼综合素质的重要指标。

通过本次调查，现将长沙市写字市场主要楼盘入口及大堂情况统计如下：
1人流入口方式
人流入口方式，除酒店式写字楼为旋转门外，其余多为自动玻璃门或对开玻璃门。

门入口宽度根据楼栋体量大小有所调整。

1大堂面积
大堂面积约在：400-1000平方米不等。

大堂面积的大小与写字楼档次存在一定关系，大堂越大一般来讲，写字楼档次越高些。

2大堂高度
目前长沙市写字楼大堂高度一般在：8米左右。

奢华的在12-15之间。

高档的在8-12米之间，普通的在4-6米之间。

四、楼体结构、层数、层高、空调方式比较
结构直接影响到成本，层高是衡量写字楼办公舒适度的重要指标。

楼盘名称楼盘类型楼体结构层数楼高(m)层高(m)空调方式亚大时代专业写字楼钢结构31——3中央空调
小结：
1、当大厦高度达到100米或以上时属于超高层建筑物，超高层建筑物在消防方面有更高的消防规格要求，即大厦高度达
到或超过100米会增加建筑成本，发展商可以通过控制大厦楼层数和层高来控制大厦高度，大厦楼层数建在28—31层之间是即能增大建筑面又能把高度控制在100米内，因此长沙高度较高的写字楼楼层大部分都在28—31层之间。

2、长沙写字楼平均层高为3.23m。

从上表可见文化大厦层高最高，达到3.6m，安装中央空调吊顶后净高也达到3—3.15m，这个高度给人感觉办公室很明亮，不会有压抑的感觉，在这样的环境下工作是很舒适的。

恒隆商务层高虽然为3.3m，但由于不是安装中央空调，安装的是分户集中式空调，吊顶不需要隐藏中央空调气管，因此在吊顶后净高也能达到3m，给人感觉很好。

第一大道、亚大时代层高只有3 m，大厦安装的中央空调系统，在吊顶后净高只有2.6m，这高度给人有一点压迫感，相对没那么舒适。

3、商住楼空调系统安装的部是分户空调。

专业写字楼大部分安装的是中央空调系统，其中恒隆国际大厦、湘域中央、凯旋国际安装分户空调。

分户空调运用时比较自主，有利于企业的加班需要；中央空调系统使用起来便利、且给人比较高档的感觉、因此高档的专业写字楼一般都用中央空调系统，不足是运作时间固定，加班时间没有空调。

4、几年前关于写字楼新风量的标准不是很高，但现在一些写字楼做到了每人每小时36到40立方米的新风量，这个新风量的标准基本上跟国际接轨了。

但是在加时空调方面，很多的写字楼的开发商配备空调主机的时候往往忽略了这一点。

一
般甲级写字楼的空调供应时间是9:00-18:00，但由于由于跨国企业经常要与总公司开视频会议，而他们的时间住住是下班以后，如欧洲开会是北京时间17∶00以后、美洲23:00以后，如果没有24小时中央空调，企业要额外支付空调加时费，一个500平方米的单元约需每小时200元的空调加时费。

基本上在每个甲级写字楼每天都有公司提出加时申请。

五、过道宽度比较
从上表可见长沙写字楼过道宽度在1.8 m—2.2 m之间。

六、内部商务配套、裙楼比较
各档次写字楼楼梯内部商务配套比较：
6.1酒店写字楼：以通程写字楼内部配套为典型案例。

通程写字楼：
6.2其余类型写字楼配套
专业写字楼自身配套主要为裙楼分布的配套。

业态分布主要由招商结果而定，一般考虑为：
✧中西餐厅
✧金融机构
✧名品店
✧大堂商务中心
✧休闲中心
✧SPA馆
✧健身中心等。

6.3同时专业写字楼主要以其良好的地段，依傍周边的成熟市场配套。

比如：湖南文化大厦周边配套有
金融银行：建设银行、兴业银行、商业银行、交通银行、工商银行、中信实业银行、招商银行湘财证券等。

文化娱乐：湖南大剧院、湖南图书馆、湖南省新华书店
酒店餐饮：华天大酒店、通程大酒店、湘泉大酒店、皇朝世纪中西餐厅、锦瑞天园、冰火楼等
市政配套：湖南医科大学附属二医院、市妇幼保健院、大同小学、育英小学、长沙市12中、长沙市6中、地质中学等商业网点：友谊商店、阿波罗商业城、家润多超市等
在这里，需要分析的主要是写字楼的裙楼层数与裙楼面积配比、裙楼使用率是需要我们关注的。

裙楼层数一般在3-7层之间、由于所处地段都不错，只要租金合理，裙楼利用率都比较高，部分项目二楼以上出租率较低，这与租金、出租方式（业主单独出租、统一出租）周边人流量大小等有较大关系。

七、楼宇面积与电梯配置研究
写字楼项目电梯设备配置情况一览表：
小结：
1、从上表可见长沙写字楼电梯品牌绝大部分为三菱电梯，三菱电梯所占份额达70%多。

2、经统计长沙写字楼平均每部电梯（载重1000 kg）服务的办公面积为6409.09平方米左右。

一般情况下，每部电梯（载
重1000 kg）服务的办公面积越小，电梯使用时所需等待的时间就越短，反之等待电梯时间就越长。

从上表可见佳天国际新城、湘域中央、惟一星城国际项目里单个电梯服务的办公面积都比较小，因此在这些楼盘使用电梯时需要等待的时间会比较短。

而新世纪V、亚大时代\联合商厦、的单个电梯服务的办公面积较大，因此在这些楼盘使用电梯时需要等待的时间会比较长。

3、电梯使用比较紧张的例子在联合商厦显得比较突出、作为一个写字楼，电梯的配置与电梯的等待时间，是企业入驻考
虑的重点因素，事关办公效率，因此电梯配置应当放到非常重要战略位置来考虑。

它甚至可以决定一个写字楼的生死存亡。