瞿刚、黄石市诚丰物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

瞿刚、黄石市诚丰物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审

民事判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷

【审理法院】湖北省黄石市中级人民法院

【审理法院】湖北省黄石市中级人民法院

【审结日期】2020.12.22

【案件字号】（2020）鄂02民终1985号

【审理程序】二审

【审理法官】詹保中卢丽华尹策

【审理法官】詹保中卢丽华尹策

【文书类型】判决书

【当事人】瞿刚;黄石市诚丰物业管理有限公司

【当事人】瞿刚黄石市诚丰物业管理有限公司

【当事人-个人】瞿刚

【当事人-公司】黄石市诚丰物业管理有限公司

【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】瞿刚

【被告】黄石市诚丰物业管理有限公司

【本院观点】瞿刚与诚丰物业公司签订的《前期物业服务合同》，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。

【权责关键词】诉讼请求维持原判合同约定撤销新证据违约金支付违约金

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】本院经审理查明，一审法院认定事实属实，予以确认。

【本院认为】本院认为，瞿刚与诚丰物业公司签订的《前期物业服务合同》，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。虽该合同中约定前期物业管理时间为两年，但同时约定“至金色港湾业主委员会成立，并签订物业托管合同时，本合同即告废止”，瞿刚认可金色港湾小区已成立业主委员会，但未提交证据证明该业主委员会签订了物业托管合同，故涉案《前期物业服务合同》并未废止。瞿刚提出诚丰物业既未要求续签合同也未公告告知瞿刚双方的服务关系，也不知小区收费标准星级标准如何制订的，并不影响该合同的效力。瞿刚作为业主，接受了诚丰物业公司提供的物业管理服务，应当按约支付相应的物业管理费。诚丰物业公司在提供物业管理服务时存在一定瑕疵。故一审法院对诚丰物业公司要求瞿刚支付2019年1月1日起至2020年5月31日期间物业管理费2656.08元的诉讼请求予以支持，对诚丰物业公司要求瞿刚支付违约金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以认可。瞿刚在二审还提出诚丰物业公司未将小区公共收益部分退还业主，未曾向本人及小区业主提供相关物业服务记录，请求法院支持业主知情权等，属于另外的法律关系，且超出其在一审提出的请求范围，本院不予支持，瞿刚可以另行主张权利。综上所述，瞿刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由瞿刚负担。本判决为终审判决。

【更新时间】2021-10-25 21:26:33

瞿刚、黄石市诚丰物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

湖北省黄石市中级人民法院

民事判决书

（2020）鄂02民终1985号上诉人（一审被告）：瞿刚。

委托诉讼代理人：瞿广存（瞿刚之父）。

委托诉讼代理人：喻海（瞿刚之舅）。

被上诉人（一审原告）：黄石市诚丰物业管理有限公司。

法定代表人：肖茂倩，该公司总经理。

委托诉讼代理人：肖俊。

上诉人瞿刚因与被上诉人黄石市诚丰物业管理有限公司（以下简称诚丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省黄石市黄石港区人民法院（2020）鄂0202民初1297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

瞿刚上诉请求：一、撤销原判；二、由诚丰物业公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、上诉人与被上诉人签订《物业服务合同》约定的期限为2011年7月至2013年7月30日止。到期后，被上诉人既未要求续签合同也未公告告知上诉人双方的服务关系。2、被上诉人的服务标准存在严重瑕疵。期间本人口头或书面均有向小区保安或

物业工作告知房屋漏水、山体滑坡、车辆管理混乱、高空抛物等问题，均未得到有效处理。3、本小区的物业费收取于黄石市物业收费标准，完全不知本小区的星级标准如何制定，被上诉人未出具相关部门的文件规定或物价部门的规定。4、被上诉人未将小区公共收益部分退还上诉人，而只要求上诉人履行交费义务，不符合法律规定。请求法院支持业主知情权，要求诚丰物业公司提供2011年至今的物业收支账目及明细、物业服务费缴纳账目、公共部分各年度出租经营情况及收支账目、各年度广告费收益项目、各年度停车位的设置、数量和停车费收支账项目、其他费用账目、接收和使用政府部门拨付给本小区的各类费用、设施和物品的账目、提取和使用本小区专项维修基金情况及收支出账目。5、诚丰物业公司一直以事实物业为由征收物业费，但未曾向本人及小区业主提供相关物业服务记录，请求法院支持业主知情权，要求诚丰物业公司提供2011年以来的相关记录。

诚丰物业公司辩称：一、现在的正式的《物业服务合同》是物业公司与业主委员签订，双方还没有达成一致；二、关于房屋漏水，质保期内物业公司的责任是统计资料、收集资料，然后将情况告诉开发商由他处理，质保期之外业主委员会为主，物业为辅，动用房屋公共维修基金，物业就此已经统计完毕；关于山体滑坡事件，物业公司已经上报给黄石国土局，物业公司已经做了紧急处理；关于车辆管理问题，车多停车位少，不存在物业公司不让停车，据了解上诉人是有固定车位；关于高空抛物，物业公司已经采取通知、张贴公告等措施，已经尽到物业公司的义务。三、星级评选金港湾属于二星级星级服务，收费一块钱是对得上二级服务的。收费的批文，在物业办公室，业主可以自行去看。四、金色港湾小区是老小区，基本上是没有什么公共收益的，上诉人说将全部公共收益归还业主是不正确的，不存在上缴公共收益的说法。关于公共账目的问题，可以由业主代表查看。五、公共专项维修基金，动用公共维修基金需要向房产局申请，然后才能用。关于管理人员持证上岗，物业人员都是持证上岗的，如果业主要看可