范孟霞、张雪丽等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

范孟霞、张雪丽等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】湖北省黄冈市中级人民法院
【审理法院】湖北省黄冈市中级人民法院
【审结日期】2021.06.11
【案件字号】(2021)鄂11民终715号
【审理程序】二审
【审理法官】欧阳武朱卫郑蕾
【审理法官】欧阳武朱卫郑蕾
【文书类型】判决书
【当事人】范孟霞;张雪丽;张明亮;黄冈市居诚房地产经纪有限公司
【当事人】范孟霞张雪丽张明亮黄冈市居诚房地产经纪有限公司
【当事人-个人】范孟霞张雪丽张明亮
【当事人-公司】黄冈市居诚房地产经纪有限公司
【代理律师/律所】倪铭湖北凌枫律师事务所
【代理律师/律所】倪铭湖北凌枫律师事务所
【代理律师】倪铭
【代理律所】湖北凌枫律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】范孟霞
【被告】张雪丽;张明亮;黄冈市居诚房地产经纪有限公司
【本院观点】对于范孟霞提交的两份新证据是否采信，本院在论理部分予以阐述。

本案的争议焦点为：一、本案所涉的两份购房合同是否有效；二、范孟霞的一审诉讼请求应否支持。

【权责关键词】无效部分无效欺诈胁迫恶意串通国家、集体或者第三人利益社会公共利益以合法形式掩盖非法目的催告撤销代理违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则第三人特别授权证据不足新证据关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判折价【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审理查明，原审查明的事实属实。

【本院认为】本院认为，本案的争议焦点为：一、本案所涉的两份购房合同是否有效；二、范孟霞的一审诉讼请求应否支持。

一、本案所涉的两份购房合同是否有效。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

”在本案中针对涉案房屋存在两份购房合同。

一份是张雪丽、范孟霞及居诚公司签订的《房屋买卖(居间)合同》。

另一份就是张雪丽、张明亮与范孟霞、范灯启签订的《存量房买卖合同》。

该两份合同在交易对象、交易价款上虽存在不同，但交易实质是一致的，即交易双方为张雪丽、张明亮与范孟霞，居间方为居诚公司。

双方签订了阴阳合同，并存在串通向银行骗取住房贷款的行为。

故上述两份合同均为无效。

二、范孟霞的一审诉讼请求应否支持。

《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。

合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。

”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

”由于两份购房合同均为无效，范孟霞为张雪丽、张明亮
所支付的土地出让金17100元及定金1万元，张雪丽、张明亮应予以退还给范孟霞。

范孟霞支付给居诚公司的2万元在扣除17100元后尚余2900元，居诚公司亦应退还给范孟霞。

综上所述，范孟霞的上诉请求部分成立，本院予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条和第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院(2020)鄂1102民初759号民事判决；
二、张雪丽、张明亮于本判决生效之日起十五日内支付范孟霞27100元；三、黄冈市居诚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内支付范孟霞2900元。

四、驳回范孟霞的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费815元(由范孟霞预交)，由范孟霞负担300元，张雪丽、张明亮负担300元，由黄冈市居诚房地产经纪有限公司负担215元。

二审案件受理费815元(由范孟霞预交)，由范孟霞负担300元，张雪丽、张明亮负担300元，由黄冈市居诚房地产经纪有限公司负担215元。

张雪丽、张明亮于本判决生效后十五日内支付范孟霞一、二审案件受理费600元，黄冈市居诚房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内支付范孟霞一、二审案件受理费430元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-22 19:17:25
【一审法院查明】一审法院认定事实：2019年7月31日前范孟霞(乙方，购房方)与张雪丽(甲方)、居诚公司(丙方)签订了《房屋买卖(居间)合同》(合同号：SJMCD20190713)约定“售房人张雪丽(甲方)。

购房人范孟霞(乙方)。

居间方居诚公司(丙方)。

第一条：1.张雪丽自愿将坐落在黄冈市黄州区安居小区26幢1单元702号的房屋(简称“该房屋”)出让给范孟霞。

该房屋基本情况：产别:商品房产权人:张雪丽结构：框架户型3＊2＊1面积：137.9㎡(以不动产登记证为准)是否有银行抵押：无房屋性质：装修。

2.范孟霞通过居间介绍，对该房屋情况已作充分了解并实地看房接受该房屋现状并自愿购买。

第二条:房屋成交价格张雪丽、范孟
霞双方协商后确定的实际成交价格为人民币(大写)肆拾壹万元整(410000.00元)，此为张雪丽净得款。

过户费与土地出让金由范孟霞承担首套包干人民币(大写)肆万壹仟元整(41000元)，若范孟霞二套则按二套收费契税。

第三条：付款约定(本条各款项均不计利息)范孟霞于2019年7月31号支付购房定金人民币(大写)壹万元整(10000.00元)给张雪丽。

第四条：付款约定(本条各款项均不计利息)1.自签订本合同之后，范孟霞预付居诚公司办理土地出让金费用人民币(大写)贰万元整(20000.00元)给居诚公司，交完土地出让金后，张雪丽协助居诚公司办理。

张雪丽、范孟霞双方提供完整银行贷款银行审批通过后，居诚公司协助双方办理过户手续，范孟霞支付剩余人民币(大写)肆拾万元整(400000.00元)由银行支付张雪丽，如果贷款超出部分，张雪丽需退还范孟霞(具体金额以银行审批为准)。

2.剩过户时范孟霞支付居诚公司剩余过户费人民币(大写)贰万壹仟元整(21000.00元)。

3.放款后20天交房范孟霞，张雪丽给范孟霞人民币(伍仟元整5000元)作为保证金，验房后，将房屋钥匙交付给范孟霞，范孟霞退还保证金人民币(伍仟元整5000.00元)。

4.张雪丽需结清过户前物业费，水、电、天然气费用。

5.因张雪丽原因反悔，已交定金退还范孟霞，并按本合同已交的定金壹倍赔付；如因范孟霞反悔定金不予退还张雪丽。

6.张雪丽带走洗衣机、一张床，电脑，小电视和私人物品，张雪丽留给范孟霞沙发一套，大电视一台，冰箱一台，二张床，桌子一张，茶几一张，餐桌一套，热水器一台。

空调两台。

第五条：相关权利义务1.本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知对方，征得相对方的同意后，在约定的时间内，签订补充条款，注明变更事项。

书面告知变更要求，并征得对方同意，则视为按原合同约定该条款履行；擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。

2.张雪丽必须保证房屋权属真实、房子无出现事故、合法、无权属纠纷，能正常办理交易过户手续，若该房屋发生权属纠纷、债务纠纷，或者不能正常顺利交易过户，则由张雪丽负责解决并承担相应后果及违约责任。

3.居诚公司已向张雪丽、范孟霞报告订立合同的机会并提供合同的中介服务，范孟霞即有义务向居诚公司支付合同约定的服务费；张雪丽、范孟霞不得相互或与他人私下串通，损害居诚公司利益。

4.居诚公司……如实报告……。

5.如范孟霞贷款审批不通过，张雪
丽退还范孟霞定金。

如张雪丽、范孟霞任何一方拒绝履行合同或要求解除合同，或发生本合同第五条第1.2.3.4款的违约行为导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按本合同第二条约定房屋实际成交价格的3％支付违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；居诚公司已收取的本合同约定的服务费一律不予退还，如有未缴纳服务费的情形，张雪丽、范孟霞须按约补足。

第六条：免责条款第七条：其他”。

合同还对其他内容进行了约定。

合同尾部由张雪丽、范孟霞、居诚公司签名捺印并加盖公章。

合同签订后，范孟霞向张雪丽交付10000元，2019年7月31日张雪丽向范孟霞出具收条载明：“收条今收到范孟霞购房定金人民币壹万元整(10000.00)安居小区26栋一单元702室张雪丽2019.7.31”。

2019年8月9日，居诚公司向张雪丽出具了收据记载“公司拿张雪丽宗地图、测绘图、分户图两份、不动产变更表一份、房屋产权一份”。

2019年9月25日，范孟霞通过微信向居诚公司转账20000元，该公司向黄冈市自然资源和规划局以张雪丽名义缴纳了土地出让金款17100元(行政机关2019年10月10 日财政收据)。

2019年10月12日张雪丽、张明亮办理了不动产权证(鄂20某某黄冈市不动产权第××号，国有建设用地使用权等内容)。

2001年元月1日张雪丽、张明亮登记结婚。

范孟霞及案外人范灯启曾与张雪丽、张明亮签订了《存量房买卖合同》(约定房屋概况，房屋总价款67.5万元，首付款13.5万元及54万元由银行按揭及土地使用权期限)。

后范孟霞及案外人范灯启为贷款提供了单身证明、收入证明、银行交易明细、失信被执行人查询资料。

2019年10月25日，黄冈市海正房地产评估有限公司依范孟霞委托就房地产抵押价值出具了黄海房预估字(2019)第2161号评估报告。

【一审法院认为】一审法院认为，关于范孟霞、案外人范灯启与张雪丽、张明亮签订的《存量房买卖合同》，该合同仅对当事人、房屋信息、土地使用权期限、房屋价款及首付款、余款由银行按揭进行了约定，范孟霞、张雪丽、张明亮及居诚公司未提交双方确认按该合同履行的相关证据予以证实，亦与二手房过户一般需中介机构参与的交易习惯及居诚公司收款后以范孟霞名义支付了土地出让金等费用不符，本案应以《房屋买卖(居间)合同》作为履行的
相关依据。

范孟霞与张雪丽、居诚公司自愿签订了《房屋买卖(居间)合同》，后张雪丽、张明亮取得了不动产权证，符合法律规定，该房屋买卖(居间)合同合法有效，当事人应依据该合同履行义务及享有相关权利。

合同签订后，范孟霞依约向张雪丽支付了购房定金1万元、向居诚公司支付了土地出让金等费用2万元，张雪丽依约向居诚公司交付了“宗地图、测绘图、分户图两份、不动产变更表一份、房屋产权一份”。

《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条规定“当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。

解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期间内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形”、“当事人一方依照本法第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除”。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”、“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。

房屋买卖(居间)合同约定张雪丽、范孟霞双方提供完整银行贷款银行审批通过后，居诚公司协助双方办理过户手续。

现范孟霞以其向银行提交贷款资料并通过贷款审批，张雪丽、张明亮拒绝配合办理贷款为由主张解除合同，因范孟霞未提交银行贷款手续已审批及张雪丽、张明亮不配合办理贷款的证据，不符合合同约定及上述法律规定，故范孟霞该诉请依法不予支持。

遂判决：驳回范孟霞的诉讼请求。

案件受理费815元，由范孟霞负担。

二审中，上诉人范孟霞向本院提交了两份新证据。

证据一，个人信用报告、录音(光盘)及文字内容。

拟证明其无法办理银行贷款以购买涉案房屋。

证据二，银行明细，拟证明其没有固定收入，无力偿还名下已逾期贷款。

五张信用卡都有逾期。

经质证，张雪丽、张明亮认为，对证据一，录音的一二两段不符合新证据的要件，不是新证
据。

该证据刚好印证上诉人范孟霞自身没有尽到审慎注意的义务，自身没有能力购房的事实予以印证。

刚好印证自身违约的事实和无能力履行合同的事实。

当庭的录音，书面的载明和原始载体的落差较大。

不能真实的反映客观存在的情况。

对证据二，真实性无异议，关联性和证明目的有异议。

信用报告反映的是上诉人在八家银行的征信记录，没有本案涉及的光大银行的记录。

与本案诉争的横纵向事实无关联，刚好印证了上诉人自身重大过错的事实，以及没有能力购房形成违约的事实。

居诚公司对证据一、二无异议，确实征信贷不了款。

【二审上诉人诉称】范孟霞上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持其一审的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。

事实和理由：一审判决认定事实有误，导致适用法律错误。

一、案涉《房屋买卖(居间)合同》(合同号：综上所述，范孟霞的上诉请求部分成立，本院予以支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条和第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
范孟霞、张雪丽等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书
湖北省黄冈市中级人民法院
民事判决书
(2021)鄂11民终715号当事人上诉人(原审原告)：范孟霞。

委托诉讼代理人：倪铭，湖北凌枫律师事务所律师，代理权限为特别授权。

被上诉人(原审被告)：张雪丽。

被上诉人(原审被告)：张明亮。

以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：何凯立，黄州求真法律服务所法律工作
者，代理权限为特别授权。

被上诉人(原审被告)：黄冈市居诚房地产经纪有限公司，住所地：湖北省黄冈市黄州区西湖一路某某世纪名城某某某某某某，统一社会信用代码：91421102309718141F。

法定代表人：王晓盼。

审理经过上诉人范孟霞因与被上诉人张雪丽、张明亮、黄冈市居诚房地产经纪有限公司(以下简称居诚公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院(2020)鄂1102民初759号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称范孟霞上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持其一审的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。

事实和理由：一审判决认定事实有误，导致适用法律错误。

一、案涉《房屋买卖(居间)合同》(合同号：
SJMCD20190731)系三方真实意思表示，合法有效。

该合同并未对首付款进行约定，仅约定银行贷款审批通过且办理房屋过户后，由银行直接向张雪丽支付40万元房款。

而在一审庭审过程中，张雪丽承认了向其索要10万元首付款的事实。

由于其无力承担首付款，张雪丽拒绝配合履行合同且拒不退还其已支付的购房定金及土地出让金的行为已构成违约，致使其不能实现合同目的。

二、居诚公司作为中介机构，在案涉房屋买卖过程中提供全程专业的房屋居间服务，包括签订《房屋买卖(居间)合同》、协助办理案涉房屋不动产证书、协助办理银行抵押贷款以及沟通房屋买卖双方。

居诚公司作为本案重要当事人，经一审法院合法传唤后未到庭参加诉讼，其出具的《情况说明》(其一审提交证据)足以证明被上诉人的违约行为。

一审判决认定该份证据不能达到其证明目的有误。

三、《房屋买卖(居间)合同》签订于2019年7月31日至今已一年有余，其多次联系张明亮，张明亮均表示在外地无法继续履行合同，早已超过履行合同的合理期限。

被
上诉人既不同意解除合同，也不继续履行合同，而是采取拖延时间的行为有违诚实信用原则。

二审被上诉人辩称被上诉人张雪丽、张明亮辩称，范孟霞的诉讼请求均不符合事实。

首先，范孟霞是以门店的营业执照和担保人的形式购买的，由于担保人的审查不符合银行的担保要求，所以银行的贷款出现障碍。

其次，范孟霞与其协商要求其以自身的房屋给银行办理贷款，但是双方条件不成就，没有具体的实施。

再次，上诉人范孟霞没有具备购买房屋的能力和条件，是自身的违约，造成合同履行不能的事实，不符合民法典563、565条法律的规定。

一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人居诚公司请求依法判决。

原告诉称范孟霞向一审法院起诉请求：1.判令解除其与张雪丽、张明亮、居诚公司签订的《房屋买卖(居间)合同》；2.判令张雪丽、张明亮、居诚公司返还其办理土地出让金费用20000元及利息616.25元(自2019年9月25日起暂计算至2020年6月5日，以20000元为基数按中国人民银行同期人民币贷款利率计算，此后利息计算至被告返还之日止)；3.
判令张雪丽、张明亮双倍返还其购房定金20000元；4.本案诉讼费用由张雪丽、张明亮、居诚公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2019年7月31日前范孟霞(乙方，购房方)与张雪丽(甲方)、居诚公司(丙方)签订了《房屋买卖(居间)合同》(合同号：
SJMCD20190713)约定“售房人张雪丽(甲方)。

购房人范孟霞(乙方)。

居间方居诚公司(丙方)。

第一条：1.张雪丽自愿将坐落在黄冈市黄州区安居小区26幢1单元702号的房屋(简称“该房屋”)出让给范孟霞。

该房屋基本情况：产别:商品房,产权人:张雪丽,结构：框架户型3＊2＊1,面积：137.9㎡(以不动产登记证为准),是否有银行抵押：无,房
屋性质：装修。

2.范孟霞通过居间介绍，对该房屋情况已作充分了解并实地看房接受该房屋现状并自愿购买。

第二条:房屋成交价格张雪丽、范孟霞双方协商后确定的实际成交价格为人民币(大写)肆拾壹万元整(410000.00元)，此为张雪丽净得款。

过户费与土地出让金由范孟霞承担首套包干人民币(大写)肆万壹仟元整(41000元)，若范孟霞二套则按二套收费契税。

第三条：付款约定(本条各款项均不计利息)范孟霞于2019年7月31号支付购房定金人民币(大写)壹万元整(10000.00元)给张雪丽。

第四条：付款约定(本条各款项均不计利息)1.自签订本合同之后，范孟霞预付居诚公司办理土地出让金费用人民币(大写)贰万元整(20000.00元)给居诚公司，交完土地出让金后，张雪丽协助居诚公司办理。

张雪丽、范孟霞双方提供完整银行贷款银行审批通过后，居诚公司协助双方办理过户手续，范孟霞支付剩余人民币(大写)肆拾万元整(400000.00元)由银行支付张雪丽，如果贷款超出部分，张雪丽需退还范孟霞(具体金额以银行审批为准)。

2.剩过户时范孟霞支付居诚公司剩余过户费人民币(大写)贰万壹仟元整(21000.00元)。

3.放款后20天交房范孟霞，张雪丽给范孟霞人民币(伍仟元整5000元)作为保证金，验房后，将房屋钥匙交付给范孟霞，范孟霞退还保证金人民币(伍仟元整5000.00元)。

4.张雪丽需结清过户前物业费，水、电、天然气费用。

5.因张雪丽原因反悔，已交定金退还范孟霞，并按本合同已交的定金壹倍赔付；如因范孟霞反悔定金不予
退还张雪丽。

6.张雪丽带走洗衣机、一张床，电脑，小电视和私人物品，张雪丽留给范孟霞沙发一套，大电视一台，冰箱一台，二张床，桌子一张，茶几一张，餐桌一套，热水器一台。

空调两台。

第五条：相关权利义务1.本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知对方，征得相对方的同意后，在约定的时间内，签订补充条款，注明变更事项。

书面告知变更要求，并征得对方同意，则视为按原合同约定该条款履行；擅自变更造成的经济损失，由责任方承担。

2.张雪丽必须保证房屋权属真实、房子无出现事故、合法、无权属纠纷，能正常办理交易过户手续，若该房屋发生
权属纠纷、债务纠纷，或者不能正常顺利交易过户，则由张雪丽负责解决并承担相应后果及违约责任。

3.居诚公司已向张雪丽、范孟霞报告订立合同的机会并提供合同的中介服务，范孟霞即有义务向居诚公司支付合同约定的服务费；张雪丽、范孟霞不得相互或与他人私下串通，损害居诚公司利益。

4.居诚公司……如实报告……。

5.如范孟霞贷款审批不通过，张雪丽退还范孟霞定金。

如张雪丽、范孟霞任何一方拒绝履行合同或要求解除合同，或发生本合同第五条第1.2.3.4款的违约行为导致本合同无法继续履行或不能完全履行的，均由违约方向守约方按本合同第二条约定房屋实际成交价格的3％支付违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿；居诚公司已收取的本合同约定的服务费一律不予退还，如有未缴纳服务费的情形，张雪丽、范孟霞须按约补足。

第六条：免责条款第七条：其他”。

合同还对其他内容进行了约定。

合同尾部由张雪丽、范孟霞、居诚公司签名捺印并加盖公章。

合同签订后，范孟霞向张雪丽交付10000元，2019年7月31日张雪丽向范孟霞出具收条载明：“收条今收到范孟霞购房定金人民币壹万元整(10000.00)安居小区26栋一单元702室张雪丽2019.7.31”。

2019年8月9日，居诚公司向张雪丽出具了收据记载“公司拿张雪丽宗地图、测绘图、分户图两份、不动产变更表一份、房屋产权一份”。

2019年9月25日，范孟霞通过微信向居诚公司转账20000元，该公司向黄冈市自然资源和规划局以张雪丽名义缴纳了土地出让金款17100元(行政机关2019年10月10
日财政收据)。

2019年10月12日张雪丽、张明亮办理了不动产权证(鄂20某某黄冈市不动产权第××号，国有建设用地使用权等内容)。

2001年元月1日张雪丽、张明亮登记结婚。

范孟霞及案外人范灯启曾与张雪丽、张明亮签订了《存量房买卖合同》(约定房屋概况，房屋总价款67.5万元，首付款13.5万元及54万元由银行按揭及土地使用权期限)。

后范孟霞及案外人范灯启为贷款提供了单身证明、收入证明、银行交易明细、失信被执行人查询资料。

2019年10月25日，黄冈市海正房地产评估有限公司依范孟霞。