湖南省鑫赋房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

湖南省鑫赋房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判
决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】湖南省永州市中级人民法院
【审理法院】湖南省永州市中级人民法院
【审结日期】2021.03.10
【案件字号】(2021)湘11民终447号
【审理程序】二审
【审理法官】屈中亚李飞廉丽萍
【审理法官】屈中亚李飞廉丽萍
【文书类型】判决书
【当事人】湖南省鑫赋房地产有限公司;饶男
【当事人】湖南省鑫赋房地产有限公司饶男
【当事人-个人】饶男
【当事人-公司】湖南省鑫赋房地产有限公司
【代理律师/律所】刘伟湖南齐物律师事务所
【代理律师/律所】刘伟湖南齐物律师事务所
【代理律师】刘伟
【代理律所】湖南齐物律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】湖南省鑫赋房地产有限公司
【被告】饶男
【本院观点】本案系商品房销售合同纠纷，争执的焦点：一、祁阳县2017年夏季的天气及政府政策性原因是否应认定为属于上诉人逾期交房提出的不可抗力的理由；二、一审判决水电燃气开户费用由上诉人承担是否妥当的问题。

上述情形均不属于“不可预见”的“不可抗力”，对其提出的上诉理由本院依法不予支持。

【权责关键词】撤销违约金过错支付违约金不可抗力合同约定举证不能的后果诉讼请求缺席判决维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。

【本院认为】本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，争执的焦点：一、祁阳县2017年夏季的天气及政府政策性原因是否应认定为属于上诉人逾期交房提出的不可抗力的理由；二、一审判决水电燃气开户费用由上诉人承担是否妥当的问题。

关于祁阳县2017年夏季的天气及政府政策性原因是否应认定为属于上诉人逾期交房提出的不可抗力的理由问题。

所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

本案中，涉案房屋系双方当事人于2016年12月11日签订，约定交房时间为2017年12月31日，该合同中并未对可能出现的天气情况作出延期交房的约定。

其次，上诉人鑫赋公司作为一家房地产开发企业，在签订合同至交房期间，其有能力对可能出现的天气情况作出预计并合理安排工期，且对小区周边配套设施的规划和建设应有预判并灵活制定解决方案的能力，并非存在不能预见、不可克服的客观情况。

再者，商品房买卖合同中对交房时间的约定由上诉人鑫赋公司拟定，其已经在约定交房时间方面将可能涉及影响工期的因素予以充分考虑，购房者不知晓建房工程具体进度
情况且亦无决定权，不具备对交房期限可行性的判断能力。

同时，在二审审理期间，上诉人鑫赋公司亦未提交充分证据证明祁阳县2017年夏季的天气及政府政策性原因系法定免责或合同约定免责的理由，故本院认为，上述情形均不属于“不可预见”的“不可抗力”，对其提出的上诉理由本院依法不予支持。

关于一审判决水电燃气开户费用由上诉人鑫赋公司承担是否妥当的问题。

被上诉人饶亚男与上诉人鑫赋公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，是依法成立并有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行各自义务。

同时，该合同系上诉人鑫赋公司拟定，其本身具有合同拟定与审核能力，在其未提交充分证据证明水电燃气开户费应由被上诉人承担之前，本院认为其提出的“误将由买受人打印成出卖人，水电燃气开户费应由被上诉人承担”的上诉理由不成立，本院依法不予支持。

综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。

据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1033元，由上诉人湖南省鑫赋房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-21 20:59:52
【一审法院查明】一审法院认定事实：2016年12月9日，原告饶亚男与被告鑫赋公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买由被告公司开发的位于祁阳县××街道××路××栋××单元××层××号房产，房屋面积为99.37平方米，单价为2740元，购买总价款为272274元。

合同第十条约定，水、电、天然气由出卖人负责办理开通手续，由出卖方承担相关费用。

第十一条约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交房。

商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。

买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点。

第十二条约定，逾期超过30日，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违
约金。

原告依约支付了全部购房款，涉案楼栋于2018年2月竣工，2018年3月，鑫赋公司申请竣工验收，2020年6月25日鑫赋公司在小区张贴了7、8栋业主可以收房的通知。

原告至今未收房，未向被告出具《收楼承诺书》，也未缴纳水电燃气开户费用。

【一审法院认为】一审法院认为：原告饶亚男与被告鑫赋公司在平等、自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。

原告依约支付了全部的购房款，被告未依约按时交付房屋，已构成违约。

双方在《商品房买卖合同》中对延期交房免责事由没有约定，因此，本案争执的焦点：1、被告鑫赋公司是否存在延期交房的法定事由；2、被告应否要求原告交纳水电燃气开户费。

关于焦点一：首先，关于鑫赋公司主张的祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，灯塔路道路提质改造，机构改革等是否能成为延期交房的法定事由。

不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。

鑫赋公司作为金鼎名府小区的开发商，对小区周边配套设施的规划和建设应有预判并制定解决方案，并非不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，同时，从鑫赋公司提供的证据来看，祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，发生在合同签订之前，说明在签订合同之前，鑫赋公司对此事是知晓的，其在签订合同时完全可以将上述因素予以考虑，并合理确定交房时间，从而避免延迟交房的情况出现。

祁阳县经开区园区灯塔路道路提质改造工程虽于2017年经县政府第四次会议审议通过，但涉案栋楼于2018年2月竣工，说明灯塔路道路提质改造工程对涉案楼栋建设影响不大。

祁阳县人民政府于2019年进行政府机构改革，但政府机构改革并不影响或停止相关职能部门的工作，鑫赋公司仍可以申请相关部门对涉案小区进行房屋验收。

故上述事项均不属于不可抗力，鑫赋公司的上述主张不能成立，该院不予支持。

其次，被告鑫赋公司主张的天气因素是否能成为延期交房的法定事由。

双方签订的《商品房买卖合同》对何种天气造成无法正常施工没有约定，从被告提供的晴雨表来看，2017年当地全年雨天为133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨(暴雨)4天，符合当地的实际情况，2017年全年没有出现极端恶劣天气，导致工期延长，故鑫赋公司的上述主张不能成
立，该院不予支持。

第三，关于交房条件是否成就及延期交房期限、违约金问题。

鑫赋公司虽于2018年3月申请竣工验收，但至今未提交涉案房屋已经相关部门验收合格的证据，被告应当依照合同约定及时将验收合格的房屋交付给原告。

根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告交房日期为2017年12月31日，原告至今未收房，鉴于被告主张因不可抗力导致延期交房的理由均不能成立，故被告应当承担逾期交房的违约责任。

原告主张延期交房日期逢2018年1月1日起计算至2020年6月25日止共计935天，该院予以准许。

依据合同约定计违约金49281元(272274元按日万分之二计算，935-30=905天)，违约金约定过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，违约金应当以超过造成的损失30%为标准适当减少。

鉴于被告延期交房给原告造成的损失，原告没有提供实际损失的相关证据予以证明，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、被告的过错程度等因素，可酌情确定被告向原告支付违约金计币9856元。

关于焦点二：如前所述，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效。

被告主张合同约定水电燃气开户费由被告公司承担系笔误，被告没有提供证据证明其主张，被告对此应承担举证不能的后果，即涉案房屋的水电燃气开户费由被告承担。

综上所述，原告饶亚男的部分诉请成立。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告饶亚男交付诉争房屋；二、限被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告饶亚男支付逾期交房的违约金9856元；
三、被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告饶亚男办理涉案房屋的水电燃气开通手续，并承担相关费用。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1033元，减半收取517元，由原告饶亚男负担413元，被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司负担104元。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新的
证据。

【二审上诉人诉称】鑫赋公司上诉请求：一、一审判决对祁阳县2017年夏季出现的极端恶劣天气的事实及政府政策性原因没有认定为属于上诉人逾期交房遇到的不可抗力的理由系错误的，应当予以纠正；二、水电燃气开户费用应当由被上诉人承担。

综上，请求撤销湖南省祁阳县人民法院(2020)湘1121民初3281号民事判决，改判驳回被上诉人提出由上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求，并改判由被上诉人承担水电燃气开户费用，且一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

湖南省鑫赋房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
湖南省永州市中级人民法院
民事判决书
(2021)湘11民终447号当事人上诉人(原审被告)：湖南省鑫赋房地产有限公司，住所地祁阳县浯溪街道办事处浯溪南路(灯塔路)。

法定代表人：陈泽斌，公司董事长。

委托诉讼代理人:刘伟，湖南齐物律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：饶男。

审理经过上诉人湖南省鑫赋房地产开发有限公司(以下简称“鑫赋公司”)与被上诉人饶亚男商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省祁阳县人民法院(2020)湘1121民初3281号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，对当事人进行了询问，书面进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称鑫赋公司上诉请求：一、一审判决对祁阳县2017年夏季出现的极端恶劣天气的事实及政府政策性原因没有认定为属于上诉人逾期交房遇到的不可抗力的理由系错误的，应当予以纠正；二、水电燃气开户费用应当由被上诉人承担。

综上，请求撤销湖南省祁阳县人民法院(2020)湘1121民初3281号民事判决，改判驳回被上诉人提出由上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求，并改判由被上诉人承担水电燃气开户费用，且一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

二审被上诉人辩称被上诉人饶亚男未到庭参加询问亦未提交书面答辩意见。

原告诉称饶亚男向一审法院起诉请求：1、请求判令被告停止收取违反约定的水电燃气开户，并履行交房义务；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金，共计人民币49336元；3、请求判令被告承担诉讼费、保全费等全部诉讼费用。

事实和理由：2016年12月9日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于祁阳县××街道
××路××栋××单元××层××号房产，总价款为272274元。

合同第十一条约定被告应当在2017年12月31日前向原告交房，逾期交房的，被告按照第十二条的约定承担相应的违约责任。

被告应当按照全部房价款日万分之二的标准向原告支付2018年1月1日至2020年6月25日共计906天逾期交房的违约金49336元。

一审法院查明一审法院认定事实：2016年12月9日，原告饶亚男与被告鑫赋公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买由被告公司开发的位于祁阳县××街道××路××栋××单元××层××号房产，房屋面积为99.37平方米，单价为2740元，购买总价款为272274元。

合同第十条约定，水、电、天然气由出卖人负责办理开通手续，由出卖方承担相关费用。

第十一条约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交房。

商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。

买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商
品房所在地为办理交付手续的地点。

第十二条约定，逾期超过30日，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。

原告依约支付了全部购房款，涉案楼栋于2018年2月竣工，2018年3月，鑫赋公司申请竣工验收，2020年6月25日鑫赋公司在小区张贴了7、8栋业主可以收房的通知。

原告至今未收房，未向被告出具《收楼承诺书》，也未缴纳水电燃气开户费用。

另查明，2014年5月27日，祁阳县城乡规划委员会2014年度第二次会议，通过了金鼎名府规划建筑设计方案。

为提高道路的通行能力和建设标准，经祁阳县人民政府研究同意，祁阳县经开区启动园区灯塔路等道路提质改造工程，设计方案经祁阳县政府2017年第四次会议审议通过。

改造后灯塔路道路红线宽度扩至60米，两侧建筑最少后退距离为5米。

金鼎名府住宅小区项目位于灯塔路与浯溪南路交汇处西北角。

2018年10月27日，祁阳县城乡规划委员会2018年第八次会议，通过金鼎名府住宅小区总图变更方案。

2019年3月祁阳县人民政府启动政府机构改革。

又查明，2017年全年雨天133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨(暴雨)4天。

一审法院认为一审法院认为：原告饶亚男与被告鑫赋公司在平等、自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。

原告依约支付了全部的购房款，被告未依约按时交付房屋，已构成违约。

双方在《商品房买卖合同》中对延期交房免责事由没有约定，因此，本案争执的焦点：1、被告鑫赋公司是否存在延期交房的法定事由；2、被告应否要求原告交纳水电燃气开户费。

关于焦点一：首先，关于鑫赋公司主张的祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，灯塔路道路提质改造，机构改革等是否能成为延期交房的法定事由。

不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。

鑫赋公司作为金鼎名
府小区的开发商，对小区周边配套设施的规划和建设应有预判并制定解决方案，并非不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，同时，从鑫赋公司提供的证据来看，祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，发生在合同签订之前，说明在签订合同之前，鑫赋公司对此事是知晓的，其在签订合同时完全可以将上述因素予以考虑，并合理确定交房时间，从而避免延迟交房的情况出现。

祁阳县经开区园区灯塔路道路提质改造工程虽于2017年经县政府第四次会议审议通过，但涉案栋楼于2018年2月竣工，说明灯塔路道路提质改造工程对涉案楼栋建设影响不大。

祁阳县人民政府于2019年进行政府机构改革，但政府机构改革并不影响或停止相关职能部门的工作，鑫赋公司仍可以申请相关部门对涉案小区进行房屋验收。

故上述事项均不属于不可抗力，鑫赋公司的上述主张不能成立，该院不予支持。

其次，被告鑫赋公司主张的天气因素是否能成为延期交房的法定事由。

双方签订的《商品房买卖合同》对何种天气造成无法正常施工没有约定，从被告提供的晴雨表来看，2017年当地全年雨天为133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨(暴雨)4天，符合当地的实际情况，2017年全年没有出现极端恶劣天气，导致工期延长，故鑫赋公司的上述主张不能成立，该院不予支持。

第三，关于交房条件是否成就及延期交房期限、违约金问题。

鑫赋公司虽于2018年3月申请竣工验收，但至今未提交涉案房屋已经相关部门验收合格的证据，被告应当依照合同约定及时将验收合格的房屋交付给原告。

根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告交房日期为2017年12月31日，原告至今未收房，鉴于被告主张因不可抗力导致延期交房的理由均不能成立，故被告应当承担逾期交房的违约责任。

原告主张延期交房日期逢2018年1月1日起计算至2020年6月25日止共计935天，该院予以准许。

依据合同约定计违约金49281元(272274元按日万分之二计算，935-30=905天)，违约金约定过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解
释(二)》第二十九条规定，违约金应当以超过造成的损失30%为标准适当减少。

鉴于被告延期交房给原告造成的损失，原告没有提供实际损失的相关证据予以证明，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、被告的过错程度等因素，可酌情确定被告向原告支付违约金计币9856元。

关于焦点二：如前所述，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效。

被告主张合同约定水电燃气开户费由被告公司承担系笔误，被告没有提供证据证明其主张，被告对此应承担举证不能的后果，即涉案房屋的水电燃气开户费由被告承担。

综上所述，原告饶亚男的部分诉请成立。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、限被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告饶亚男交付诉争房屋；
二、限被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告饶亚男支付逾期交房的违约金9856元；
三、被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告饶亚男办理涉案房屋的水电燃气开通手续，并承担相关费用。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1033元，减半收取517元，由原告饶亚男负担413元，被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司负担104元。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。

本院查明本案二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。

本院认为本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，争执的焦点：一、祁阳县2017年夏季的天气及政府政策性原因是否应认定为属于上诉人逾期交房提出的不可抗力的理由；二、一审判决水电燃气开户费用由上诉人承担是否妥当的问题。

关于祁阳县2017年夏季的天气及政府政策性原因是否应认定为属于上诉人逾期交房提出的不可抗力的理由问题。

所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

本案中，涉案房屋系双方当事人于2016年12月11日签订，约定交房时间为2017年12月31日，该合同中并未对可能出现的天气情况作出延期交房的约定。

其次，上诉人鑫赋公司作为一家房地产开发企业，在签订合同至交房期间，其有能力对可能出现的天气情况作出预计并合理安排工期，且对小区周边配套设施的规划和建设应有预判并灵活制定解决方案的能力，并非存在不能预见、不可克服的客观情况。

再者，商品房买卖合同中对交房时间的约定由上诉人鑫赋公司拟定，其已经在约定交房时间方面将可能涉及影响工期的因素予以充分考虑，购房者不知晓建房工程具体进度情况且亦无决定权，不具备对交房期限可行性的判断能力。

同时，在二审审理期间，上诉人鑫赋公司亦未提交充分证据证明祁阳县2017年夏季的天气及政府政策性原因系法定免责或合同约定免责的理由，故本院认为，上述情形均不属于“不可预见”的“不可抗力”，对其提出的上诉理由本院依法不予支持。

关于一审判决水电燃气开户费用由上诉人鑫赋公司承担是否妥当的问题。

被上诉人饶亚男与上诉人鑫赋公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，是依法成立并有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行各自义务。

同时，该合同系上诉人鑫赋公司拟定，其本身具有合同拟定与审核能力，在其未提交充分证据证明水电燃气开户费应由被上诉人承担之前，本院认为其提出的“误将由买受人打印成出卖人，水电燃气开户费应由被上诉人承担”的上诉理由不成立，本院依法不予支持。