保利南宁凤岭项目可行性分析报告

保利南宁凤岭项目可行性分析报告-分析
“保利•凤翔花园”项目情况介绍
一、项目概况
1、项目简况
A、基本情况
本项目计划共建设十六栋，其中：一期工程包括1A、2B、3B、4B、5A、6C、7D、8D、9E共九栋楼，二期包括10F、11F、12E、13G、14G、15G、16E共七栋楼。

小高（11F+1）5栋、中高层（18F+1）11栋。

B、开发周期
2005年5月开工，2007年元月之前全部竣工并入住。

C、开发计划
由南向北分两期进行，
D、主要经济技术指标
总占地面积44279 m2，总用地面积；37618.8 m2，容积率3.12；总建筑面积117371 m2（不含地下建筑和架空部分）。

E、户型
主力户型为三房，面积在100 m2～130 m2左右，约占60%，其余为两房、四房及楼中楼。

2、项目地理位置
本项目位于南宁市凤岭开发区。

南面是亿利城、香榭里小区；北面为香格里拉、天赐良园小区，东面为拟建的蓝山上城小区；西边也为新规划开发用地。

距竹溪大道约200米，区域内为建筑取土区和填土区，现已完成“三通一平”工作。

小区内东面为即将动工的凤翔路（宽20米），北面为规划待建长湖路延长线（宽40米）。

3、项目交通状况
项目距民族大道约300米，距金湖广场约1公里，处于南宁市一级轴线的交通枢纽地带，距快速环道竹溪路200米，距高速路收费站约1.5公里，本区域内交通十分便利，处在四通八达的枢纽位置上。

本项目用地市政配套设施齐全，水、电、管道燃气、通信线路等比较完善。

二、区域参考项目指标分析
1、凤岭楼盘类比分析
概述：凤岭作为南宁中央形象区，其区域内住宅楼盘分布最为密集，并多以成片开发为主。

楼盘规模较大，配套较为完善，在规划设计上更为人性化，销售价格基本持平，在目标客户群上以高薪阶层为主。

区域内楼盘基本处于同质竞争，市场竞争激烈。

楼盘简况
大自然花园山水美地新天地翡翠园香榭里
开发商南宁大自然花园置业有限公司荣和集团南宁市宁汇房地产发展有限公司中房集团南宁房地产开发公司广西东方房地产开发有限公司
建筑设计南宁市城乡设计院美国GENSLER、加拿大ARCOP 南宁市规划设计院华南理工大学新加坡DP 建筑师事务有限公司
占地面积 450亩 650亩
（第一期） 300 512亩 198亩
总建筑面积 21万平米 43万平米 8.8万平米 47.88万平米 15.96万平米
容积率 0.7 1.068 0.44 1.125 1.2
建筑密度 19.8% 19% 15% 16.2% 34%
绿化率 60% 51% 55% 47.8% 33%
房型定位多层、独立别墅多层、小高层联排别墅、独立别墅多层、小高层、别墅多层、小高层、
单位面积 127-270M2、374-430M2、
500 M2 79-206 200-400 100-250 M2、340 M2 80-179
户数 1097 1600 220 2166 855
销售均价
（元/M2） 3600 3500 3450 3300
别墅均价
（元/M2） 9000 5500 8000
销售进展 85% 98% 90% 60% 91%
价格对比
楼盘价格对比（元/M2）别墅价格对比（元/M2）
3600 9000
3500 8000
3400 7000
3300 6000
3200 5000
3100 4000
3000 3000
大自然花园山水美地翡翠园香榭里新天地大自然花园翡翠园
2、区域楼盘类比分析
楼盘简况
香格里拉佳得鑫•水晶城圣展独立公社城市杰座半山丽园
开发商广西聚源房地产公司南宁佳得鑫房地产公司南宁长江地产公司南宁天驰地产公司广西万通地产公司
建筑设计综合设计院香港华艺南宁市规划设计院设计城乡院澳大利亚DCM建筑设计事务所
占地面积 70亩 35.6亩 7.5亩 5.8亩 143亩
总建筑面积 17.24万平米 16.6万平米 3.9万平米 3万平米 9万平米容积率 3.7 7.0 7.76 8.0 南区1.19
北区0.96
房型定位小高层、高层(31) 小高层、高层(29) 高层(26) 多层
单位面积 80-120、130-230 80-169 40-80 30-50M2 120-180
户数 900 500 400 440 508
销售均价
（元/M2） 3000 3600 4000 3400 4100
3.2.2价格对比（元/M2）
4200
4000
3800
3600
3400
3200
3000
香格里拉水晶城独立公社城市杰座半山丽园
3.3区域楼盘价格对比图（元/M2）
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
凤岭区垠东区江南区城北区南湖区
从上图中可以看出，垠东片、南湖沿岸是当前南宁市的一块热土，
房价远远高于其它地段，凤岭区均价在3600元/M2，垠东区和南湖区均价在3400元/M2，城北区均价在2600元/M2，江南区均价在2200元/M2。

第五部分项目用地发展的SWOT分析
优势（Strengths）劣势（Weakness）
1、地处城市快速发展的CBD,拥有优于其他城区的竞争优势，具有良好的发展前景
2、与“黄金走廊”快速环道毗邻，未来交通便利
3、紧贴国际会展中心，可借助会展效应为推广添砖加瓦
4、地块形状规整，规模适中，有利于快速导入并通过市场
5、周边地产项目相继开发完成，带动该区域的居住氛围
6、区域内汇集了南宁市内最多的高素质人口，区域形象较好 1、处于开发初期，周边生活服务配套设施不完善
2、目前交通状况较差，尚未有道路直达本项目
3、项目地处南宁市开发重点区域，将受施工噪音、建筑灰尘污染
机会（Opportunities）威胁（Threats）
1、南博会、会展经济再度推高琅东区域发展热度
2、快速环道正式通车、竹溪——民族大道立交桥的建成，大大改善了城市的交通网络
3、南宁城市中心的东移，区域性房地产价值得到提升 1、区域住宅市场供应量持续加大，竞争激烈
2、同质化竞争严重，使项目面临严峻挑战
3、项目距离发售时间仍较长，未知风险较多
4、项目周边定向开发楼盘低价入市所造成的压力
5、未来银行按揭政策存在不确定性
6、南宁市区间竞争加大
7、购房者日益成熟，对市场要求日高
第六部分项目综合定位分析
一、目标客户群体分析及定位
1.1主力客户消费群体定位
本项目主要目标消费群体定位为：崇尚高品质生活文化品位的城市中产白领阶层
二、项目市场定位分析
琅东区域内，鉴于市政配套环境、土地成本、客源层面、区域特性等因素，大多数的楼盘都定位在中、高档的水平，特别是各个中小型规模的楼盘；而规模较大的楼盘的定位也相类似，但主要集中在凤岭一带。

2.1项目的市场定位
通过以上对客户消费需求以及市场供应情况两种不同角度的分析比较，再结合以下项目市场因素，可以归纳出本项目的市场定位。

◆市场对中高档楼盘的产品及价格都有较高的承受能力。

◆区域市场内客源大多属于中高端层面。

◆中高档楼盘的市场消费层面广，需求量大，项目容易通过市场。

◆开发商首次在南宁开发地产项目，将项目定位为中高档楼盘，运作难度相对降低，开发风险系数小。

◆项目规模适中，结合项目各类经济技术指标和竞争区域内各楼盘情况，项目应以开发多层、小高层产品为主。

2.2定价分析
在此基础上比较本项目所处的地段，楼盘的综合质素等方面来推算本项目的价位范围。

地段方面：本项目位于南宁中央形象区和“黄金走廊”的核心区域，具有得天独厚的居住环境，前承琅东，后启凤岭，所以出于对本项目在地段上的考虑，认为应参考琅东、凤岭楼盘的价位，本区域价位应在3200～3600元/㎡这一区间较为合理。

综合质素：本项目作为中高档精品住宅项目，进则享受国际会展中心与金湖广场的都市繁华与气派，退则可观南宁城市绿肺青秀山、石门森林公园及凤岭的自然景观，具有不可多得的自然景观资源。

加上项目在园林规划、产品创新、配套服务方面再加以锦上添花，楼价应该会有较大的上升空间。

所以在项目的结合质素上来分析，本项目的价位应位于3200～3400元/㎡这一区间较为合理。

第七章财务分析评估
小区总建筑面积：137209㎡
其中：小区地上建筑面积为:37618.8㎡×3.12（容积率）=117371㎡，地下室面积：19838㎡。

、投资初步估算：32287.06万元
土地费用：13568.27万元
（1）、土地费用：66.419亩×180万元/亩=11955.42万元
（2）、土地契税及税费：287万元
(3)、补交地价：（66.419－10）×23.5万元/亩=1325.85万元
三通一平：66.419亩×3.31万元/亩=219.85万元
设计、勘察、测量费用：368.56万元
①设计费(11.74＋1.98) 万㎡×23元/㎡=315.56万元；
②勘察费23万元；③测量费30万元
报建及配套费用：11.74万㎡×110元/㎡=1291.4万元
工程费用：15322.7万元
①建设安装费用：11.74万㎡×1100元/㎡=12914万元
②地下室建造费用：2101.2万元
人防建造费用：2348㎡×1500元/㎡=352.2万元
车库建造费用：17490㎡×1000元/㎡=1749万元
③半地下会所建造费用：1050㎡×1500元/㎡=157.5万元
④架空层建造费用：1500㎡×1000元/㎡=150万元
小区配套费：11.74万㎡×90元/㎡=1056.6万元
其他不可预见费用：以工程费用为基数计
15322.7×3%=459.68万元
投资总额：32287.06万元
（二）、收益估算：44866万元
销售收入：11.04万㎡×3150元/㎡=34776万元
商铺收入：6640万元
①一层商铺共4500㎡，销售均价为12000元/㎡，
4500㎡×12000元/㎡=5400万元
②二层商铺共2480㎡，销售均价为5000元/㎡，
2480㎡×5000元/㎡=1240万元
地下车位收益：3450万元
（销售有产权车位400个，无产权的人防位置车位按50个计）400×8万元=3200万元，50×5万元=250万元
合计：44866万元
（三）、税金及费用：5560.19万元
1、营业税：按销售额的5%计：44866×5%=2243.3万元
2、城市维护建设税：
按营业税额的7%计：2243.3×7%=157.03万元
3、教育附加费：按营业税额的4%计：2243.3×4%=89.73万元
4、防洪保安费：按销售收入的1‰计：44866×1‰=44.87万元
5、契约税：按营业额的1.5%计：44866×1.5%=672.99万元
6、印花税：按营业额的0.3‰计：44866×0.3‰=13.46万元
7、营销费用：按销售收入基数3%计：44866×3%=1345.98万元
8、管理费用：按投资总额的3%计：32287.06×3%=968.61万元
9、土地使用税：37618.8×3.1元/㎡×2年=23.32万元
合计：5560.19万元
（四）、收益评估
1、利润总额：44866－32287.06－5560.19=7018.75万元
2、投资回报率：7018.75/17000×100%=41.29%
3、总销售利润率：7018.75/44866×100%=15.64%
注：（1）、根据广西及国家税务局有关政策，新办企业3年内可以免征企业所得税，故此报告未计企业所得税；
（2）、投资回报率按双方股东共投入17000万元计算。

财务评估，依据现有的项目审批条件，对项目投资的主要方面进行大致的估算，各种税收、上缴的费用，以南宁市现有政策规定进行测算，营销费用、管理费用，以行业惯例为基数，估算留有较大余地，对利润的评估数持相对保守的态度，没有满打满算，可钉可铆。

因此，财务评估比较保守，真实可信，有可操作性。

评估分析，依据对本项目的各种条件和资源，结合财务评估结果，得出如下结论。

综合分析，建议从项目开发的总体考虑，将项目分为两期进行，项目规划为小高层小区，聚集人气，以降低风险，重视小区环境，提高小区档次，最大限度提高效益。

第八章风险评估分析
本项目的风险主要来自两个方面的影响，一是企业外部。

政府、政策的变化、市场竞争的变化，供求关系的变化等不可控因素的影响是公司比较难以把握和控制的；二是企业内部。

主要是管理者管理水平、人员的素质，项目动作和管理经验，内部管理机制等因素的影响。

内部风险的可控性相对比较强，可以通过日常的管理加以防范和化解。

1、政府政策的变化影响比较小。

近年来，国内房地产的政策变化比较多，尤其是近两年，出台的政策主要是规范市场运作，鼓励有实力的企业从事房地产的经营，诸如银行项目贷款，购买者个人按揭贷款。

土地
政策、工程质量、以及市场交易、广告宣传、合同规定等，对于我们新的房地产公司来说影响不大。

2、竞争地位处于优势。

现阶段的房地产行业的利润回报仍属高回报之例，受利益驱动影响，南宁市房地产市场即有内部的竞争也管理外部的竞争，加上前些年遗留项目，土地享受的优惠政策等影响，竞争不在同一起跑线上，在建项目“遍地开花”，营销手段各显纷呈，竞争态势趋于激烈和白热化。

就公司项目而言，在企业实力、市场定位，运作思路，管理过程等方面，如果没有明显失误，实际运作上抓住时机，管理过程严谨，营销策略运用得当，公司在南宁激烈的房地产竞争市场上定能处于优势地位。

3、内部管理风险较小。

公司在项目运作上的另类风险主要来自内部。

通过强化决策和管理水平，提高管理人员的素质，了解市场、了解行业、懂管理、懂技术、懂经营，尤其要重视人才的选拔、培养和使用；机制要灵活，管理要规范，监督要到位，即要重过程，又要看效果。

4、财务风险小。

公司财务状况好，资产负债率低，融资能力强。

本项目主要依据自有资金起动，金融政策的变化，银行和外汇利率影响不大，财务风险小，同时，根据市场需求变化，适当进行定向开发，滚动发展，可以有效化解财务风险。

5、项目自身的缺陷可化解。

由于项目受土地、所在地域，交通环境等自然条件的影响，在项目规划、策划上，市场运作和营销上，坚持杨长避短，克服自身缺陷，化解风险。

总体而言，本项目在目前的情况下，主要风险处于公司控制的范围，局部和小范围的风险因素，需要在实际运作和管理过程中，依据形势的变化，切实加以有效控制。

第九章结论与建议
一、结论
通过本研究，可以得出以下结论：
1、本项目的投资开发，企业具备投资实力，开发条件成熟，项目区域优势明确，资金到位，管理人才和机制基本就绪。

2、本项目的开发时机成熟。

当前国内政治稳定，经济形势运行良好，房地产作为国家的支柱产业，属于鼓励发展行业之例，目前回报率较高，市场竞争激烈，但竞争趋于规范，潜在市场发展空间大。

而南宁房地产市场起步晚，与全国同类城市相比较，发展优势明显。

3、本项目的开发优势明显。

就项目在自身所处主、客观环境而言，通过SWOT分析，开发优势明显。

4、本项目财务评估过程，条件假设相对比较保守，评估结果风险小，回报高。

5、本项目的风险评估，主要依据对宏观和微观的政策把握，可控制因素的限制，进行定性、定量分析，但从评估的结果看，风险基本在控制范围之内。

综上所述，本项目依据可行性分析结果，做出如下结论：根据目前的市场情况和未来市场预测，开发条件
成熟。

公司应根据形势发展，选准开发时机，准确定位目标市场，充分估量风险，严格管理过程，争取最大效益。

二、建议
1、在宏观政策把握上，要有敏感性。

及时了解国内有关房地产发展的新动向，运用最先进的管理、技术优势，以降低风险，提升产品品质，有效增强核心竞争力。

2、在目标市场定位上，要有准确性。

尤其要及时了解市场主流，在小区的规划设计上要高起点，低成本，户型主流上把握准确；采用合理价格定位，争取竞争优势。

小区环境及建设上立意要新，以小高层为主，户型定位，以平均100-130 M2为主流经典户型；价格在于3000-3400元/M2之间，均价在3100元/M2左右为宜。

3、在开发思路上，要注意聚集人气。

建议分期开发，聚集人气，做到价格低、档次不低，人气旺、品质高。

以尽快起动，产生效益，形成良性循环。

4、在项目管理上，要规范、有序。

作为新公司，要尽快在人、才、物上作好准备，建立一套规范、有序和高效的制度；严格依据国家有关法规，对工程规划、策划、管理、质量严格把关，重视住宅产品的附加值，一切以最大限度的提高效益为最终目标。

5、在项目的开发过程中，要重视品牌的延伸。

开发主题明确，树信誉、创品牌。

要有效、合理配置资源，发挥优势，重视环境，切实增强品牌的延伸性和扩张性。

6、在竞争策略的运用上，主要采用差异化战略。

要依据近期对南宁房地产市场的调查结果，采取“人无我有，人有我优”，进入产品户型优越，价格合理区间，不与竞争对手正面冲突。