巩义市调报告ppt课件

60万
50万
40万
两房总价范围
30万
20万
郎曼 新城
东润 恒星 盛威 峰景 皇家 太阳
花园 城
市场三房及四房户型区间分布——110——140㎡户型
主力户型面积区段为110——140㎡，总价范围为50——65万元
面积区间
总价区间
180㎡ 160㎡
140㎡ 120㎡
主力户型面积段
100㎡
郎曼 新城
东润 恒星 盛威 峰景 皇家 太阳
该项目被宣传为
“河南省重点项目”、
“郑州市重点项目”、
“巩义市重点招商引
万
资项目”， 要建成50万平方米超
洋
大规模的集产品交易、 国际展览、商务金融、
国
仓储物流、办公居住
际
等九大功能为一体的 巩义市首个五星级国
商
际商品博览交易中心。
贸
万洋国际商贸城一期
城
家居广场已成功招商， 入住商铺100多家，
主营建材家居五金机
CHAPTER 2 第二部分 地产概况
供需分析 板块划分 竞品概况
第 一 季 度 供 需 分 析
第一季度商品房市场供大于需，市场存量大，竞争激烈。
第一季度销售量较低，市场消化速度较慢。
第 一 季 度 供 需 分 析
第一季度住宅月销售量只有100套，销售量持续偏低。
商业月平均销售量只有260平米，销售量较低。销售难度较大。
花园 城
80万
70 万
60
万
三/四房总价范围
50 万
40 万
郎曼 新城
东润 恒星 盛威 峰景 皇家 太阳
花园 城
项目雄踞巩义城市之心，以规模和价值成就巩义第一街区。
整体业态分布：
宋城御街
标准层面积
4800㎡
6
标准层面积 2800㎡
3
标准层面积 2000㎡
4
标准层面积 1700㎡
3
标准层面积 2000㎡
产品户型——项目多数设计为89㎡两房以及108-140三房为主。同时包括少量170平复式四 房，满足不同层次人群的置业需求。
89 ㎡两房
108-㎡三房
129㎡三房
此积分活动类似商场会
员卡性质（信用卡应用较多
东
且效果极佳），到访、认筹、
润
老带新、参加暖场活动、订
峰
购等一系列都可以增加积分，
景
积分可换礼品，买房可抵房
商业研究
整体业态分布
居住中心
餐饮娱乐 中心
商务办 公中心
休闲购物 中心
家居建材 交易中心
万
洋
国
际
商
各大交易区通过大型广场、步行街、扶梯合，
城
将所有街区连为一体，引导人流，全面激
活各商业区的“店、街、场”
集“交易、仓储、会展、商务、办公”等9 大功能于一体。 双首层街区设计，二层精心设计黄金连廊， 消除商业死角，打造首层5.6米、二层5.4 米的超大层高，可随心所欲变幻两层使用
36# 37# 42#
38#
41#
39#
35# 33#
恒星·皇家花园——景观规划内部设置水景、园林等景观配套，增加了居住舒适度的同时，也提升了项目的自 身品质。
中央景观带
水景
园林
外立面
恒星·皇家花园——产品户型多数设计为92㎡两房以及114-143三 房为主。同时包括享受型四房，满足不同层次人群的置业需求。
CHAPTER 1 第一部分 解读城市发展
巩义简介 经济状况 城市规划
巩义位于嵩山北麓，西距古都洛阳市76公里，东
巩
距郑州82公里。郑西高铁、连霍高速、陇海铁路
义
均在市内设站，交通便利；
简
巩义经济实力雄厚。连续13届跻身全国百强县，
介
县域经济基本竞争力名列全国第39位，并有8个
上市公司；
经济实力强劲，消费能力旺盛!
新城区现正高速发展，是城市发展的主要方向。
新城区是未来发展方向，政策利好
404.7亿
经 济 状 况
数据来源：巩义市统计公报
巩义市2011年、2012年与2013年GDP增长率分别为20.58%、8.09%和9.97%。
发展态势平稳，充满活力
房地产预警系统判断----GDP与房地产发展关系
经 济
小于4%
巩义市实施“一城两区四组团三个副中心”战略，即以石河道为生态轴线，旧城区
（16平方公里）、新城区（20平方公里）组成中心城；周边康店（3.5平方公里）、南
城
河渡（2.5平方公里）、站街（2.5平方公里）、芝田（3.5平方公里）为中心城四组团；
区
竹林为东部可持续发展型城市副中心，涉村为南部集贸工矿型城市副中心，回郭镇为西
警示点
•营销推广——依托强大的品牌优势，在推广方面仅有少量的户外大牌，利用品牌房企打折扣优惠+ 团购活动快速实现项目去化。
恒星·皇家花园——由郑州恒星置业斥巨资建设，主力户型涵盖85㎡-182㎡全能精英产品线，建筑形态包括花园洋 房、空中别墅、景观高层、会所、商业街等综合物业形态以及完善的幼儿园教育配套。
正和紫荆城
新 城 区
1 . 占地面积： 800亩 总建筑面积： 93万㎡
2 . 建筑类型：高层、别墅、洋房、综合商业 3 . 行政东核心，法式建筑 4 . 代理商：同致行 5．开发商：河南正和置业有限公司 6 . 现项目还未正式销售，一期为村民安置项目， 现推其中一栋高层，项目规划10万㎡商业,2.7万 ㎡写字楼
借鉴点
朗曼新城——项目总结
•区位——地段优越，处于东区核心位置，区域发展成熟，配套设施完善。 •产品规划——产品设计偏重改善型需求，且户型包括适用型两房、享受型大三房及四房，满足不同层 次人群的置业需求。
•景观规划——景观先行，体验式营销，赢得良好市场口碑
•客户来源——该项目为巩义市的标杆项目，在当地具有较大影响力。客户来源较广，主要为分布在各 乡镇的生产型企业职工及经商人员；公务员为辅。
•专业运营--纯商业，位置绝佳，建筑风格独特；40年租约，专业运营公司；
•营销推广——依托强大的招商品牌优势，在推广方面有醒目的户外大牌，利用品牌入驻与折扣优惠等 快速实现项目去化。
万洋国际商贸城由河南万洋置业斥巨资建设，打造巩义第一个以家居建材为依
托的集餐饮、娱乐、办公等于一体的商业综合体。
房地产市场研究
92㎡两房
114-143㎡三房
195㎡四房
恒星·皇家花园——项目总结 借鉴点
•区位——地段优越，处于东区核心位置，本项目西北侧，与项目形成直接竞争 •产品规划——产品设计偏重改善型需求，且户型包括适用型两房、享受型大三房及四房，满足不同层 次人群的置业需求。
•客户来源——该项目为巩义市的标杆项目，在当地具有较大影响力。客户来源较广，主要为东区行政 办公区公务员。与本项目客户群基本相同
朗曼新城
宋城御街
东润峰景
恒星皇家花园 正和紫荆城
盛威太阳城
朗曼新城——项目由深圳朗曼实业下属的巩义朗曼地产开发，朗曼集团坚持奉 行“产品信誉、企业信誉、行业信誉”，在河南拥有良好的客户基础与口碑。
新 城 区
朗曼新城——一期5栋26F高层和10栋联排和叠加别墅，二期至五期剩余高 层住宅，六期为写字楼、酒店和集中商业。
警示点
•营销展示——装修及内部布局一般，但案场氛围较为浓厚。 •营销推广——以短信、电视广告、户外大牌为主，配合暖场活动有效促进项目销售
盛威·太阳城—项目总建面积160万方，是巩义体量最大的在售楼盘，以其一站式社区配套，和多 样化的产品规划成为巩义市最高端项目之一。
盛威·太阳城——社区内部规划有北京师范大学附属小学、中学；星级农贸市场、私家农场、敬老院、医院、婚 庆广场等配套设施，力求打造一站式生活服务。
景观亭 水系
朴树 紫薇树
水景喷泉
朗曼新城——项目多数设计为95㎡两房以及123-148三房为主。同时包括享受型大三房及 四房，满足不同层次人群的置业需求。
95 ㎡两房
123-148㎡三房
185㎡四房
朗 曼 新 城 推 广 执 行
侏罗纪主题公园
商铺推广
朗 曼 新 城 推 广 执 行
周周有活动
户型鉴赏
婚庆广场
观光果园
北京师范大学 附属学校
社区医院 社区养老院
借鉴点
盛威·太阳城——项目总结
•区位——地段优越，处于巩义市南部，紧邻老城区主干道桐本路和杜甫路区域发展成熟，生活配套设 施完善。
景观规划——以90亩生态园林为主要景观，配合室外婚庆广场等设施，打造中心城区宜居地带
社区配套——社区内部规划有北京师范大学附属小学、中学；星级农贸市场、私家农场、敬老院、医
销售情况：处于前期咨询阶段， 预计均价4500元/平米。
优势：城市综合体，行政东核心，内设两个幼儿园，一个小学，露天游泳池； 劣势：周边不成熟；
拆迁安置房
别墅
正
和
商业
紫
荆
小学、幼儿
城
园
露天游泳池
写字楼
东润峰景——位于新兴路滨河路交叉口，与恒星皇家花园一路之隔，比邻世博 一品城，目前在售一期，2#、3#、5#4栋高层和1#小高层
院、婚庆广场等配套设施，力求打造一站式生活服务。
市场二房及2+1户型区间分布——81——110㎡户型 主力户型面积区段为90——100㎡，总价范围为36——46万元
面积区间
120㎡ 110㎡ 100㎡ 90㎡ 80㎡ 70㎡
主力户型面积段
朗曼 新城
东润 恒星 盛威 峰景 皇家 太阳
花园 城
总价区间
2
标准层面积 2000㎡
1
整体业态分布： 项目的购物、餐饮、休闲娱乐比例基本设定为4:3:3
借鉴点
项目总结
•区位——地段优越，处于城市核心位置，区域发展成熟，配套设施完善，生活氛围成熟。 •产品规划——产品设计主要为20——200㎡的独立街铺，可进行自由组合，满足不同层次人群的置业 需求。
•客户来源——该项目为巩义市中心商业项目，在当地具有较大影响力。客户来源较广，主要为当地个 体户、企业职工及投资型客户。
恒星·皇家花园——项目一期3栋17F小高层和3栋花园洋房联， 二期为8栋22-28层高层；三期四期为待规划地块。
现代建筑风格。 景观方面—— 项目景观规划在小区内部形成 严谨的“三纵两横”轴线关系， 对称统一，与欧式皇家主题景 观轴、立体绿化体系共融一体。 六重水景、十六景观绿意笼罩， 将欧式皇家园林的景观规划理 念诠释的淋漓尽致。 项目配套—— 会所、室外游泳池、楼宇对讲 系统、金牛地暖系统、新风系 统。
活
款。
动
赏
好处分析：
析
1.准确判断客户意向
2.老带新
3.暖场活动有人气
4.实惠较多，诱惑较大
借鉴点
东润峰景——项目总结
•区位——地段优越，处于东区核心位置，区域发展成熟，配套设施完善。 •户型设计——项目客群定位明确，户型设计以改善型三房为主，两梯三户，迎合市场喜欢 通透户型的特征。 景观规划——10000平米中央景观区，与石河道公园遥相呼应，组成内外双公园，促成项目一大卖点。
部工业商贸型城市副中心。
规
旧城区以居住和商贸为主导，新城区集行政、金融、科技教育、文化娱乐、居住、
划
一类工业于一体。
康店、南河渡组团以旅游服务为主导，适当发展无污染工业项目；站街组团利用区位优
势，以商贸为主导；芝田组团以高新技术工业为主导。目前市区规划面积55.4平方公里，
市区人口23万人，中等城市框架已逐步形成。
城
区
格
局
老城区
划
分
新城区
新城区板块； 新城区住宅项目较多，现行政单位都已搬至此办公，属于 行政核心区，城市向东发展毋庸置疑，市场活跃度高，中 高端项目数量较多，未来竞争的主要战场。
老城区板块； 配套条件成熟，住宅项目稀少，商业项目活跃，丹尼斯、 华润万家等大型商业都已入驻。
竞 品 项 目
万洋国际商贸城
•营销推广——依托强大的品牌优势，在推广方面以概念性的一站式购物打造巩义首家家居建材中心， 一期利用品牌入驻与返租的超低价格快速实现项目去化。
电等。
借鉴点
项目总结
•区位——城市中心商圈，区域发展成熟，配套设施完善，生活氛围成熟。 •产品规划——产品设计主要为40㎡的两层商铺，可进行自由分割，满足不同层次人群的置业需求。
•客户来源——该项目为巩义唯一一站式家居购物中心，集办公、住宅、金融、娱乐为一体的商贸交易 中心，客户来源主要为招商客户以及投资型客户。
4%-5%
5%-8%
大于8%
状
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
况
巩义近三年GDP保持高速平稳增长趋势，说明经济发展迅速，根据房地产与GDP之间的对比关系看，巩义 市房地产业处于高速发展阶段，开发和置业需求旺盛。
房地产处于快速发展期
总结
1：巩义经济实力强劲，消费能力旺盛； 2：经济发展平稳，市场充满活力； 3：地产市场发展高速，前景明朗。
地中海建筑风格建筑风
格。
新
景观方面—— 以水和森林为主题，高
城 下相形，水木相生，层
区 次丰富的立体景观，令
人陶醉其间，流连忘返；
项目配套——
社区配套完善，包括五
星级会所、幼儿园、网
球-篮球-羽毛球场、儿
童游乐场、运动健身广
场、老年休闲区。
一期高层
一期别墅
朗曼新城——景观规划以水和森林为主题，引进名贵稀有树种，结合水景喷泉、中式栅栏、 观景亭等景观营造出中西合璧的景观效果。