深圳_南山_科技园片区研究(鸿威项目定位)PPT幻灯片课件

用途 居住用地
居住用地及配套设 施用地
居住用地及配套设 施用地
居住用地
居住用地及配套设 施用地 居住用地 居住用地
面积 43999.0 38723.1
35988.8 40444.6 57040.0 18956.4 31230.6
共计
266382.5
容积率 3.3 2.7
2.9 3.2 2.9 4.22 3.6
价格：整体价格走势持续攀升 2002华侨城片区以7500元稳居第一 后海、蛇口、前海均价突破6000元
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14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
7493 ª» ÈÇ Ç³
6000 ° Ç £º
机会分析
片区特征与资源 企业品牌与运作 竞争项目分析 物业发展建议
敏感性分析 销售收入预计
投资成本估算
2
客户需求与条件约束
以什么定位 何时入市 以正常的市场实现项目利润
2年内开发住宅 两块地共占地三万八万建面
统一规划定位 按2400元每平方米楼面地价
3
片区区位
环深圳湾区域 高薪科技园南区
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300 250 200 150 130.46 100.65 100
50 0 »ª ÇÈ ³Ç Ç°º£
128.53 ºó º£
90.89 ÄÏ Í·
118.34 Éß ¿Ú
250 ´ó ÄÏ É½
户均面积：整体户均面积稳中有升 2002华侨城片区以130平方米居榜首 后海以128平方米紧随其后
目前有招商地产阳光带.海滨城一期100万总价以上高品质大户型单位
距离南山商业文化中心约15分钟车程、福田中心区20分钟車程
在项目北面科技南路有20路公交车（世界之窗—火车西战）上深南路 片区南面为滨海大道K204、K113 ，现未有站点，目前交通不方便。 本项目为多层及小高层，高尔夫景观被海滨城遮挡，目前三层以上有海景， 未来海景资源将被全部遮挡 紧邻本项目以南规划幼儿园、南山外国语学校小学部、中学
华侨 城
填海区
石厦 竹子林
生活配套
5
3
2
交通便利
6
5
2
距城市中心距离 5
6
2
景观资源
4
5
3
规划前景
2
6
5
市场关注度
5
1
3
在售物业品质感 3
4
2
环境质量
3
6
4
4
1
6
优差
4
1
3
优优
4
1
3
优 尚可
6
2
1
差少
3
4
1
无 一般
6
2
4
高 一般
5
1
— 一般 一般
5
1
2 一般 一般
综合排序
4
5
3
6
1
2
10
区域对比
片区比较
中海深圳 湾-10
美庐锦园-4；世 纪村二期-8
世界 花园-
7
阳光带海滨 城32万
填 海 区 - 240
海岸明珠-6；观景台花园-5 长城项目-32；山海人家-3 漾日湾畔-6；佳嘉豪苑-5
波托菲 诺-97
锦绣花园三 期-8 安柏丽晶 12.3
碧 海 云 天 -26 ；汕 头联泰地块-33
万科沙嘴项 目-23
招商、万科 特殊类型如品牌企业开 不具备 发、大规模开发等
大户型条件匹配：主要为三房135平方米及四房五房以上
19
匹配因子 成熟配套 便利交通 片区繁华或市中心地段 特殊区域依托 价格实惠 便于投资回报 近口岸、主打外销市场
本项目开发小户型时机尚不成熟
典型物业
特征评价
都会100
属华强北商圈
小户型必备条件
滨海大道以北，侨城东路以西，南油大道以东，深南大道以南
周边
[后海片] [科技园北片] [华侨城片]
22
片区供给
20.03%
户型供给分布
3.78% 0.91% 16.98%
58.30%
一房 两房 三房 四房 五房以上及复式
•三房占到近六成 •二房以下只有17％ •三房以上单位占83％
23
区域及周边市场三房面积分布
0.00%
71%
70.32%
63.40% 58.37%
51.50%
51.70%
45.28%
38.60%
39.60%
38.33%
阳光带·海滨 城一期
中海深圳湾 中海阳光棕榈畔
园 碧海云天 英伦名苑 美
庐锦园 观海台 海印长城一
7500元／平米以上：香密湖、中心区、华侨城、红树林 6000-7500元／平米：石厦、后海、泛华侨城、科技园南、竹子林 6000元／平米以下：布心、梅林、新洲、科技园北、莲塘、前海等

高端需求 舒居需求 安居需求 过渡需求
11
区域对比
1
2
3
片区价位比较
片区
排序 价格
泛华侨城 1
7200
后海 1
6119 óº £º
4805 ÏÄ · Í
6300 ßÉ Ú¿
12000 ó´ ÏÄ ½É
8
一甲广场改造35万
南山即将推出项目预估
南头老区待建20万 前海大盘后续25万 前海待建17万
南油待建30万 后海中心区待建80万
• 南山半岛利用优良的性价 比和区域发展增值潜力在 全区范围内大规模推出新 项目，以吸引被豪宅驱赶 的人们，热点将会持续， 竞争也日趋激烈。
6003
供给量增长非常迅猛，2002年新推售量达38%超过福田为全市第一 南山整体平均价格突破6000元/平方米 平均户型面积亦由2000年的101平方米增加到2002上半年的 111平方米 以2001年为例，二房：三房：四房所占比例为26.2%：48.5%：14.8%
7
南山各片区户型供应及价格特征
本项目
由深南大道、滨海大道、沙河西路、南油大道围合
4
地块指标
地块面积：29986.9平方米 建筑面积：80800平方米
容积率：2.7
覆盖率：30%
可建建筑层高：10、18层
地块一：T205-0073
用地面积
14993.3平方米
土地用途
住宅
覆盖率
不高于30%
容积率
不高于2.7
建筑面积
40500平方米 （含居委会100、垃圾站50平方米）
教育功能：已形成产学研基地和虚拟大学园等科研教育基地；
3-4年内： 科技园南区陆续开发建成商品房住宅小区；
5年规划： 建设重点放在科技园南区，建成赛博维尔软件园和南区居住配 套小区；
至2010年：规划人口8.0-9.0万人；本项目所在的高新南五区,住宅建面近 80万平方米,规划居住3.6万人;
未来规划：建成国内一流、国际上有影响的高科技产业园区。
场地东面道路：
场地南面景象
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片区 依托
项目
生活配套
规划前景 环境质量视野
可依托资源 市场认同度 在售物业品质感 距城市中心距离 交通便捷度 景观资源 教育设施 项目建筑规划 开发企业品牌
科技园南项目解析
除深南路沿线外少量设施不成熟，海滨城建有超市，
整个南区规划居住用地面积84.86万平方米，科苑南路与高新南道交汇东北 规划商业服务中心，紧邻本项目以南未来规划有邮局、幼儿园、南山外国 语学校小学部、中学等 环境质量、空气质量佳、噪音影响不非常明显 科技园高薪企业工作人士之客户资源、南向深圳湾海景、沙河高尔夫景观、 深圳大学校景 认同度一般，主要是公交与生活配套设施不齐全，故海滨城一期以有车人 士作为主流客户，随着招商的广告品牌效应，片区热度即将升温
花园城悠然居等项目
后海大盘后续30万
★
东角头项目
供应量巨大。各主要供给 区域的产品供给覆盖了各 户型面积和总价区间。南 科技园未来面临着深圳湾 高端产品的密集上市，面 临着来自南山的中端市场 分流。
蛇口海上世界改造项目
9
主序排序（最好为1，最差为6）
决策因子
科技园 南
后 海
泛华侨 城
科技园 北
6
南山区市场热度持续走高
供给特征 2000年 2001年 2002上半年
南山推售面积 万平方米 128.6 157.3
123.8
新推占全市比重 %
——
24.52 列第二 （福田以27%排第一）
37.96 列第一 （福田以26.6%排第二）
平均户型面积 平方米
101.0 106.9
111.4
平均价格 元/平方米 5625 5581
五
二房
三房
四房
房
超大户型
及
风险型之定位
100
140
区
大户型
180
以
上
90
130
170
主动进攻型之
中大户型
定位区
80
120
150
中小户型 保守地缘型之
70
100
定位区
60
90
小户型 时机尚不成熟之
定位区
一房及公寓
130 120
21
片区供应与市场吸纳
特区内最后的地产大蛋糕
[环深圳湾片]
[科技南片+填海区]
6200
科技园 南
3
？
石厦 4
6500
科技园北 竹子林
5 5500
6 6000
初步确定科技园片区正常市场价格：
6200-7000元平方米
12
科 技 南 片 规 划 图 已 批 出 地 块
13
区域概况 区域现状：以科技、教育为主要功能；
居住功能：主要是科技工业园的生活配套，现主要分布在松坪山地区和未 来规划的科技园南区，居住人口以在高新技术园工作的白领 为主 ；
9.59%
40.34%
• 一半三房在110－130平米 • 90－110平米三房占四成
50.07%
90-110平米 110-130平米 130平米 区域及周边市场四房分布
12.40% 61.45%
26.15%
• 六成四房在150－180平米 • 130－150平米四房占四分之一
130-150平米 150-180平米 180平米以上
10—18小高层，占地3万建筑面积8万余平方米 ，地块分割为两部分
鸿威公司，与下沙存合作开发过红树湾 鸿景湾名苑，品牌不具影响力 18
本项目开发大户型风险大
匹配因子
代表物业
城市中心、交通 黄埔雅苑 大型公共设施配套、 深业花园 公园景观
香蜜湖景观 水体、山体景观
水榭花都 煦园
典型片区
中心区
香蜜湖
本项目拟合度
极差
不具备
高尚社区、 建筑设计 高尔夫景观
华侨城高尚社区 丰富成熟配套
红树湾海景、 深圳湾海景
华侨城配套与填海 区景观、规划概念
组团式互补开发
东海花园 农科中心 香榭里花园
有待创新
锦绣花园 华侨城 波托菲诺
不具备 配套不成熟
金地海景 红树湾 鸿景湾名苑
2—3年后不具Hale Waihona Puke 短时间内有碧海云天 填海区
尚可 填海区概念
目 前： 园区内现有各类科技企业300多家，10多个中央部委所属单位和50 多家跨国公司、国外知名企业； 科技园内员工人数有29338多人，其中大专学历以上12610余人，占 科技园人数比例的42%。
14
科技园南区居住用地状况
地块编号 07-19-01 07-18-01
07-17-01 07-16-01 07-20-02 07-10-04 07-23-01
区域及周边市场两房面积分布
3.42%
44.37%
• 五成以上两房在70－80平米
52.21%
• 80－90平米两房占四成半
70-80平米 80-90平米 90-100平米
24
片区及周边市场三房供给比例
80.00%
70%
70.00%
60.00%
50.00%
40.00%
30.00%
20.00% 10.11% 10.00%
可建层高
18层以下
地块一：T205-0071
用地面积
14993.6平方米
土地用途
住宅
覆盖率
不高于30%
容积率
不高于2.7
建筑面积
40500平方米
可建层高
10层以下
土地来源：2002年6月拍卖获得
土地来源：1999年协议地价
5
大势——
3年内热点片区供应量示意图
单位：万平方米
鼎太风华42 阳光棕榈38 星海名城21
绿景 海苑-
20
翠堤湾-22
蔚蓝海岸-26
招商海 月-22
环深圳湾：660 香蜜湖：70 中心区：120
罗湖中心及周边：60
总供应量：1000万平 注：本统计为不完全统计，未包含盐田与东角米头约300-500万平米和其他未知地块
据不完全统计，2002年下半年-2003年上半年的高档住宅推出量达
500万平方米，且继续推出动向明显。
-
建筑面积 145196.7 104552.37
115164.16 117289.34 165416.00
80000 112430.5
840049.07
地块所属 海滨城一期 本项目用地
未定 海滨城二期
未定 中信项目 三九项目
15
场地位置及周边环境
16
场地四周至及四周环境
场地北面道路：高新南道 场地西面道路：科技南路
本项目拟合度 极差 差
嘉汇新城
上海宾馆核心区
极差
如车工庙 泰康轩 好来居
旭飞华达园
汇港名苑
依托科技园大量年轻 白领工作集中
拟合 偏差
日式小户型、便于出 租
近皇岗口岸、滨河大 道
差 不拟合
小户型条件匹配：主要为90以下三房或70平方米以下二房、一房、公寓等 20
本项目
区域市场大势 片区资源条件
户型约束象限
鸿威公司 科技园南项目 发展定位
世联地产顾问部 2002年九月二日
1
经济可行性 我们的定位策略
我们的目标客户是谁
经济 测算
片区的市场特性约束
地段可以重新定义吗？
客户竞争导向
定位方向初判
发展定位
定位可能性判断
问题结构化 客户需求
南山市场态势 片区与周边市场 科技园客户锁定 SWOT 与战略
片区区位与交通 项目价值点分析 周边项目客户