浅谈新入伙小区管理难点及对策

目录
摘要 (1)
关键词 (1)
1、绪论 (1)
1.1、什么是物业管理 (1)
1.2、什么是业主入伙 (1)
2、新入伙小区存在的问题 (2)
2.1、小区工程尚未完全结束，对四周环境影响较大 (2)
2.2、小区配套设施尚未完善，居民生活不方便 (2)
2.3、小区室内装修量大，外来人员多而混杂，安全管理任务重 (3)
2.4、小区返修工作量大，业主与开发商矛盾较多 (3)
2.5、小区物业管理处于起步阶段，管理尚未走上正规化 (3)
3、新入伙小区的管理难点 (3)
3.1、安全管理难点 (3)
3.2、工程返修工作 (4)
3.3、装修管理 (4)
3.4、成品保护与设备设施保护 (4)
4、新入伙小区的管理对策 (4)
4.1、完善小区基本资料及管理制度 (4)
4.2、加强安全管理措施 (5)
4.3、建立成品保护机制，解决发展商及业主的后顾之忧 (6)
4.4、采取非常规管理，保护公共设备设施，维护业主长远利益 (6)
4.5、建立发展商及业主对话机制，化解三方矛盾 (7)
4.6、严格外来人员管理制度，消除安全隐患 (7)
4.7、购买第三方责任险，规避物业管理风险 (7)
4.8、积极开展个性化延伸服务，方便业主日常生活 (8)
参考文献 (8)
摘要
新入伙小区的物业管理工作往往存在较大的困难，如何做好这一阶段的物业管理工作，为之后的日常管理服务打好基础，这就需要针对难点问题有目的开展一系列工作。

随着房地产业的迅速发展，新的住宅小区不断落成，许多物业公司在接手新小区的时候，都会觉得事情繁多，困难大，会感觉焦头烂额，不知从何处下手。

接手新入伙小区应该注意的问题很多，最为重要的就是装修与安全问题。

为了确保业主的利益、为业主争取利益最大化，物业服务企业就要针对相关的问题及小区的特点，采取相应的对策。

关键字：新入伙小区管理难点对策
1、绪论
1.1、什么是物业管理
物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。

物业管理有狭义和广义之分。

狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动。

广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程。

1.2、什么是业主入伙
入伙是指业主收到书面入住通知书并办理完结相应手续的过程。

业主收到入伙通知书后在限定的期限内不办理相应手续的，视为入伙。

入伙是业主(用户)首次接收自己的物业。

按规定，当新建的商品房符合了交付使用的条件，建设单位或物业管理企业应适时发出入伙通知书，约定时间办理收楼手续，通常业主应当在约定的时间期限内办妥房屋验收手续。

如因特殊原因无法及时收楼，必须征得建设单位或物业管理企业同意。

业主／用户办理完入住
手续，完成对房屋的验收后，户内的所有管理责任将转移至业主／用户身上。

入伙是物业管理企业向业主／用户移交户内管理责任的过程，标志着小区物业管理建设正式启动，物业管理企业和业主、用户共同管理和相互监督局势已然形成。

因此，移交时双方须完成一定的手续，涉及到的均是业主／用户与物业管理企业之间的权利、义务。

2、新入伙小区存在的问题
新入伙的小区在管理上存在着诸多亟待解决的问题。

首先是安全方面，新入伙的小区业主领取钥匙后都在装修，这期间园区内外来人员较多，这就需要保安恪尽职守。

其次是工程维修返修方面，业主在领取钥匙验收房屋时，会把发现的问题反馈给物业，由物业负责联系各标段的人员进行维修，并及时跟进。

还有就是装修方面，新入伙小区的装修工作量占整体工作的大部分，所以新小区的管理人员投入比较大。

在我实习中发现新入伙小区主要存在以下问题：（1）小区工程尚未完全结束，对四周环境影响较大。

我实习的小区就是一个刚刚由物业公司接手的新入伙的小区，还有部分楼宇尚未竣工，施工的噪音及装修垃圾对小区环境影响确实很大，给入住的业主带来了很大的不方便。

有好多业主到物业来反映，不单单是楼宇建筑，还有园区住户家也都在装修，有业主反映装修人员早上开工时间太早，晚上收工时间太晚，影响正常的休息。

针对这些事情，我们物业做出了相应的规定，限制了施工时间为周一到周五上午8:00—12:00，下午14:00—17:30，周六、周日装修时间就相应的有所缩短。

整体装修期限最长为三个月，超过三个月必须到物业来办理相关的装修延期手续，否则不允许施工。

（2）小区配套设施尚未完善，居民生活不方便。

目前我们小区部分楼宇的闭路、电话、网络等还未入户，由于外网线路还没有进入园区，这就给业主带来了很大的不方便。

这方面要由物业积极联系外网人员，尽快为业主解决。

再有就是园区规划还没有步入正轨，周围商铺还没有完善，离菜市场、超市较远，乘坐公交车也比较困难，给住户的日常生活出行造成了很大的不便。

针对出行这一方面，我们小区早上班时间与晚下班时间开通了“业主巴士”，由小区到公交站点处，解决了一定的问题。

（3）小区室内装修量大，外来人员多而混杂，安全管理任务重。

我们小区现实施了装修工人出入证管理制度，每个进入园区装修的工人都要携带本人身份证到物业服务中心办理出入证。

保安也增加了巡查岗位，加大了巡查力度。

同时规定装修施工人员不得在园区内串房、拉生意，工人应于每日晚7:30前离开园区，不得留宿。

同时业主必须对其所雇用的施工单位人员的行为负责并加以约束，确保施工单位不会对楼宇的设备设施及装修造成损坏。

物业人员也要加大监管，以确保业主的利益不受损。

（4）小区返修工作量大，业主与开发商矛盾较多。

业主在办理入住后都会验收房屋，在此过程中发现的房屋、门窗等问题都会反馈给物业，由物业联系开发商进行修缮。

但有很多时候开发商维修不是很及时，还会存在推诿的现象，这就给物业带来了很大的麻烦，就会让业主与物业之间产生不必要的矛盾。

比如我们小区刚开始办理入住的时候，就出现了很多类似的问题。

业主在验收房屋的时候发现入户门不好使，报修之后很久都没有修缮，屡次找到物业要取说法。

物业也是多次联系门窗厂，但厂家仍然未给予解决，这样就使得业主对物业及开发商的矛盾加大了。

这时候就需要物业在中间做好协调、沟通，化解矛盾。

（5）小区物业管理处于起步阶段，管理尚未走上正规化。

针对新入伙的还没有业主委员会的新小区，就要求物业工作人员加大工作量，并且分工明确、工作细心。

由于小区是新接手的，物业工作人员大部分也都是新人，都是刚刚接触这一行业，很多工作都不熟悉，也需要时间来磨合。

3、新入伙小区的管理难点
（1）安全管理难点
新入伙的小区在安全上会存在很多内在与外在的安全隐患，其中最为重要的就是装修期间对外来人员及车辆的管理，由于是新建成、新入伙的小区，装修的住户较多，这就给安管人员的管理带来了很大的困难。

在住户装修期间流动人员较多，鱼目混杂，再加上是新小区，监控等设施不是很到位，安管人员多数也都是刚刚接触这方面工作，所以就存在很多弊病。

再有就是电梯使用方面的事情，
装修期间安管人员要对电梯的使用情况做好看护，绝对杜绝使用电梯运输装修材料。

新小区在安全管理上存在着诸多难解决、难处理的问题，这就要安全管理人员尽职尽责，排除可能存在的安全隐患。

（2）工程返修工作
我们小区目前大多数业主都正在装修，并且也出现了很多问题，部分业主由于装修原因，和物业产生了很多纠纷，在我们小区里出现矛盾最多的就是门窗问题。

由于厂家维修不及时，增大了业主与物业之间的矛盾。

这样的情况会影响以后物业费用收取情况。

（3）装修管理。

我们小区业主装修要到物业来填写装修申请表，装修申请表里包括装修防火安全责任书、业主自行装修承诺书、施工许可证、装修管理协议，这些都是业主必须填写、必须清楚的内容。

其中施工许可证是要粘贴在业主家门上的，这样方便保安巡查。

业主要清楚装修管理协议里面的内容，按照协议进行安全装修。

这样既有利于业主，又可以使物业减小一定的人力，两全其美。

（4 ）成品保护与设备设施保护。

新小区的设施设备还没有完全到位，而且还有楼宇正在施工，有的业主也正在装修，这就要求物业对已存在的公共设施做好保护，避免造成不必要是损坏。

与此同时，要建立维修保障机制，对刻意损坏公共设施者进行必要的处理制度。

以保障园区内部设备设施正常使用。

4、新入伙小区的管理对策
（1）完善小区基本资料及管理制度。

新入伙小区的物业管理公司应利用各项工程移交验收及业主入伙的机会，完善小区各项设备设施基本资料及各户业主的基本资料，分类造册归档，以便日后的管理。

另外，应针对小区的具体情况，制定各项管理制度，方便日后的管理。

要建立日常物业管理档案资料：（如表1）
表1
（2）加强安全管理措施
小区物业管理中的安全保卫工作涉及内容多而且范围广，具有专业性强、管
理与服务并存性、受制性等特点，稍不注意，就有可能出现安全隐患或事故。

对于物业管理这个微利行业来讲，物业管理企业因为安全保卫工作没有做到位而引起的损失会给物业管理企业造成严重的影响。

所以，除在加强小区硬件条件以外，建立起一套完善的安保制度和一支高效、专业的安全管理队伍，就成了物业管理活动中的重中之重。

物业服务企业的安管问题要注意一下几点：
第一，健全安全管理制度和完善岗位责任制，明确约定物业保安服务的责任。

第二，加强对物业安保人员的培训，建立专业化的安保队伍。

第三，组织安全宣传教育, 动员和组织区内群众接受教育，增强安全意识。

第四，加强突发事件的预防与处理。

第五，加强对停车场、车辆的管理。

我们小区现实施的是24小时监控，24小时保安巡逻，这样就减小了安全隐患。

同时园区也实施了装修工人临时出入证制度，加大了监督管理力度。

（3）建立成品保护机制，解决发展商及业主的后顾之忧。

接管新入伙小区后，应对已建成的各类成品制定相应的保护措施，维护发展商及广大业主的利益，避免后期工程对这些成品造成损坏。

成品保护包括对已建成但未验收移交的成品保护，对已建成且已验收移交的成品的保护。

前者是避免因后期工程对已完工未移交成品的损坏，维护发展商的利益。

而后者是避免后期施工或装修施工对已移交的设备设施造成影响，维护广大业主的长远利益。

在移交验收前，可采取点数代管、拍照代管、包装隔离使用等方法，在实践中取得了良好效果。

做好成品保护机制对日后的管理维修也有很大的帮助，会给物业减少很多不必要的麻烦，也为接管验收做了准备。

（4）采取非常规管理，保护公共设备设施，维护业主长远利益。

新入伙小区由于各项设备设施还处于磨合期，其设计合理性及施工质量还有待验证，加上后期工程及装修工程的影响，对于一些公共设备设施需采取非常规管理，以排除各种隐患，保障广大业主的利益。

如各栋楼的下水管道极易因装修造成立管堵塞而返冒水，为避免这种现象，可在接管验收时给每个房间的下水口上封条，要求每家装修户在装修期间封堵下水管道，派专人每月加大密度定期疏通下水管道以避免堵塞返冒水现象。

如果在这方面做不好就会有很多的问题随之出现。

在我实习的小区就发生了一起下水道堵塞是案例，解决起来确实麻烦很大。