工程维修部作业指导书-已改

工程维修部工作手册
TY/WI-GC-01
浙江天一物业管理有限公司
授控：发布：2008年6月8日实施：2008年7月1日
天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-01
目录
第一部分、工程维修部岗位说明 (3)
第二部分、工程维修部服务流程 (6)
第三部分、工程维修部工作规范、标准 (11)
第四部分、各类工程应急处理方案 (16)
第五部分、设施设备管理规定 (20)
第六部分、各类记录表格 (28)
第一部分、工程维修部岗位说明1、工程维修部经理岗位职责
天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-01 2、工程维修部主管岗位职责
3、工程维修部维修工岗位职责
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第二部分、工程维修部服务流程
1、工程部上门维修操作流程：
2、工程部日常工作内容与各类计划：
天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-01 3、电动设备、操作规程
1、操作前应先测量三相电源电压是否偏低，三相电压是否平衡。

要检查禁锢螺栓
有无卡阻、损坏或磨耗现象。

2、在操作中应注意，在启动中和运行后的电动机具，音响和震动是否正常，要检
查电动机层装风叶的扇风情况是否良好。

3、开始正常运行后要测量三相电流表的负荷电流是否一样，其表针的指示位置有
无反常现象。

电动机及其起动电气设施有无过热和焦味，应检查各部轴承有无过热现象。

4、应经常检查电表，有无失效现象，操作开关及保险丝等零件是否完完好。

导电
体有无过热变质现象。

电气电机设施的金属外壳接地保护是否完好，选挂的保险丝容量是否正确、压合的是否妥当。

发现故障及时予以修好，保证设备的正常运行。

5、要检查轴承室有无进水或缺油，有无过热或噪音、转动部分是否良好。

如联轴
器、金属链条和齿轮有无磨损现象以及电动机或机具的紧锢螺钉是否齐全，有无松动不全现象。

要检查水泵有无漏水，泵轮和风轮有无磨壳现象，并对“症”
进行修理。

4、配电设备维修保养规程
1、严格按照供配电系统设备保养计划进辖区设备的保养。

2、主管、工程、每年12月制订下一年度的设备保养计划。

3、工作过程应严格遵守电气作业规程。

4、根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、禁锢接线端子等保养工作。

5、各系统的维修保养以不影响小区正常原则，特殊情况须报告管理处和主管，及
时通知受影响的用户。

一、电房倒闸操作制度
1、停电拉闸操作必须按照开关—负荷侧刀闸—进线侧刀闸顺序依次操作，送电合
闸的顺序与此相反。

如变压器需要停电时，应先停低压，后停高压。

送电时先送高压，后送低压。

严防带负荷拉合隔离开关（刀闸），为防止误操作，高压电气设备都应加装闭锁。

2、倒闸操作由操作人填写操作表，每张操作表只能填写一个操作任务，下列项目
应填入操作表内：
○1应拉合的开关和刀闸○2检查开关和刀闸的位置
○3检查负荷分配○4检查接地线是否拆除
○5装拆接地线○6安装或拆除控制回路，电压互感器回路的
保险器
○7切换保护回路和检验是否确无电压等
3、倒闸操作应由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护。

4、操作中发生疑问时，不准擅自更改操作，不准随意解除闭锁，应立即向主管负
责人报告，弄清楚后再操作。

5、电器设备停电后，即使是事故停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，
不得触及设备或进入遮拦，以防突然来电。

5、电气维修操作规程
1、电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家标准作业。

2、在进行电气维修时，维修人员应配备绝缘良好的电工工具。

3、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施。

维修同时
向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况。

4、在高、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少二人进行。

5、一般情况下，尽量避免带电作业，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔
离挡板，并有专人监护。

6、维修和保养时，开关操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的指示牌。

7、维修和保养后的电气设备或线路，在经检查无误，拆除所有安全措施，全体维
修人员撤出工作现场后，方可送电。

6、管理处水、电、机械设备维修、保养规程
（一）消防系统：
1、消防水泵每月试运行一次，每次以不少于两分钟为宜。

2、消防水泵轴承每季加油一次；电动机轴承每半年加油一次。

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3、每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏，密封是否良好，如有毛病
应及时进行维修。

4、供电、照明、控制信号线路应随时保持良好的应急状态。

5、每周检查消防带一次，如发现有潮湿应及时进行晾晒，如有霉坏应及时
更换，以利应急使用。

6、报警系统每星期检查一次是否灵敏。

7、每周检查水泵结合器，消防栓是否完好，检查消防器材是否损坏丢失。

（二）供水系统：
1、水泵每周轮换运行。

2、水泵轴承每季加油一次；电动机轴承每半年加油一次。

3、每周检查一次闸阀、止回阀、开关是否灵敏，密封是否良好。

4、水泵每半年保养一次，对磨损零件及时进行更换。

5、每半年清洗水池一次。

6、每月检查水表一次，发现问题的应及时更换和修理。

7、水泵运行完好的质量指标：
·连接部份要求螺丝、垫圈、销子齐全、完整、坚固，每一次放水阀、星形环完好。

·仪表方面，要求电流表、电压表、压力表齐全准确。

·出水阀门、逆止阀、进水阀门齐全完好，盘根密封良好，泄露合乎要求。

·泵体各部门连接严密，不漏水。

油圈齐全，油质合格，油量适中，不漏油。

·设备无油污，无积尘，机房无积水，无杂物；工具、材料配件存放整齐，油料要加盖。

·轴承温度不得超过60-65℃，运转不得有和异常震动。

·电机温升不得超过品牌规定，绝缘电阻要符合要求。

·过流及欠压保护齐全；接线齐全，导电良好，接地合格。

·各类设施设备有技术档案，供、排水图齐全。

（三）供电系统：
1、每月检查电表箱一次，发现问题及时处理。

2、公共照明与其它开关及时维修更换。

第三部分、工作规范、标准
1、设备检查维修保养标准
一、认真做好设备运行管理体制，制定设施计划和保养规定，按计划做好维修保
养工作，并做好维修保养记录。

二、每周巡视检查楼道内水表、电表、电话设备、门窗、灯具、开关、楼梯扶手、
地面等，及时关锁所有箱盒门盖。

如有缺损，及时更换，发现故障隐患及时处理，并填写《公共楼道设施检查保养记录》
三、每周巡查小区内设施，包括路灯、音响监控探头、标牌、地面、垃圾箱、凳
子、球场等，发现问题，及时处理，并填写《室外公共设施检查保养记录》
四、维修保养时尽量不影响居民的正常用电、用水，如必须因工作需要停电、停
水时，应事先通知业主，做好应急准备。

五、维修保养事先做好备品备件和其它充分准备工作，尽量缩短维修保养时间。

六、维修保养的同时做好各种安全措施工作，防触电、防火、防设备人为损伤，
防人员损伤等。

七、维修保养结束，检查设备安全运行措施是否落实，包括绝缘电阻测量，接地
保护是否良好等，并同时做好记录。

2、供电系统管理标准
一．用户对原设计电路不得擅自拆改，如需要时，必须提出书面申请。

二．电路出现故障，物业工程部应及时负责维修，必要时通知供电公司抢修。

三．业主用户室内线路发生故障，维修人员要及时维修，以免扩大故障范围。

四．经常检查、保养分弱电系统，如对讲系统。

五．保持各电表、电表箱的清洁卫生。

六．监视电气设备的运行情况，严禁不合理的超负荷运行。

3、低压配电柜保养标准
一．电工每天检查低压配电柜运行情况，并填写《配电房运行记录表》
二．每半年对配电设施进行检修保养，填写《配电房设施检修保养记录表》。

具体过程如下：
1．断开总开关，挂指示牌“禁止合闸，有人操作”。

2．用摇表检查绝缘电阻是否良好。

天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-01 3．检查母线接头有无变形，确保接头连接紧密、无松动和损坏。

4．清洁柜内无灰尘，试验机械的合闸、分闸情况。

5．逐级检查各配电屏。

6．对转动部分如自动开关等，需要时添加润滑油，以保持转动灵活。

7．检查所有低压电器的金属部分，应保持均有可靠接地装置。

4、配电房管理规定
一．配电房内全部机电设备，由专业电工负责管理、操作，无关人员禁止入内。

二．保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室内温度控制在40ºC以下。

三．建立运行记录，值班电工每天至少巡查两次，发现有异常，马上报告工程部主管。

四．房内禁止拉接临时线路，供电线路严禁超载供电。

五．严禁违章操作，操作或检修时必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋套等。

六．配电房内设备及线路需改变，必须报公司领导批准，请专业人员确认方可改变。

5、水系统管理标准
一．每月检查生活水系统各路阀门是否正常。

二．发现水管爆裂时，立即通知用户停水，紧急抢修。

三．要注意水池、水箱的保养，防止破裂或生锈。

四．辖区内水表、水闸阀门发生故障时，应即修理或更换。

五．业主不得对原设计安装的给排水管道随意改动，如有特殊情况应向物业管理处提出书面申请，批准或方能实施。

六．对损坏公共区域管道及供水设备者，应负责赔偿。

七．应每月启动消防泵、潜污泵，观察运行是否正常，填写《消防泵启动记录》和《潜污泵启动记录》。

八．生活水池每年清洗消毒一次。

九．做好记录报告
十．总则：水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员负责监控，定期保养、维修、清洁，定时进行巡回检查，了解设备的运转情况，及时发现故障苗子和消防隐患并及时处理，认真做好记录，解决不了的问题书面报告上级主要部门，争取早日解决。

6、水泵房管理标准
一、水泵房内的机电设备必须由专职人员操作，其中人员不得擅自操作。

二、不得擅自改动泵房的电器线路及设备的运转状况，若需改动必须经上级部门批
准后方可进行。

三、水泵房的电器检修必须由持电工有效操作证人员处理，无证人员不得擅自动
手，检修时必须在显眼处悬挂警示牌，严禁合闸，不得带电操作。

四、水泵房必须保持良好的通风散热及照明环境，门窗开启灵活无破损。

五、应每天检查设备的运行情况，对设备的运行状况做到心中有数，发现故障及时
排除，若重大故障自己无法解决的应立即向工程部主管汇报并配合其尽快解决。

六、消防设施良好，禁止在工作场所吸烟。

七、闲杂人员不得随意进入泵房。

八、操作人员必须严格按制度及章程办事，严禁违纪操作
九、消防泵每月运转一次（2分钟）以保持正常运转情况，每半年运行一次“自动、
手动”保修检查，每年进行一次全面检查。

十、水泵房卫生每周打扫一次。

十一、消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置于自动位置，操作标志都应简单明确。

7、电梯管理标准
一．轿厢的载重量不应超过额定重量，物件尽可能安放在轿厢当中。

二．不允许装运易燃、易爆的危险物品。

如遇特殊情况，需经司机和物业管理部处同意并严加安全保护措施。

三．不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启来装长物件。

四．维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。

五．任何人不得在电梯机房、轿厢、并道吸烟。

六．保持良好照明几通风，常备手电筒及应急照明设施，门窗开启灵活无破损。

七．电梯维修工每月进行一次检查保养，并做好记录。

八．督促电梯公司按规定进行维修保养工作。

九．遇火警/火灾时，应将电梯迫降至最底层，并锁住严禁使用。

天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-01十．遇水管爆裂等水浸事件，水流可能流入电梯井道时，应将电梯升至最高层，并锁住严禁使用，马上通知电梯维修人员进行检修。

待水浸情况处理完毕，且电梯检修结果正常后方能重新投入使用，在上述过程中，应做好用户的解释工作。

8、电梯维修保养管理标准
一．电梯钥匙必须有专人保管。

二．机房每周打扫一次。

三．电梯公司按《电梯保养合同》对电梯作保养，按规定记录。

四．对电梯运作时产生的微小故障能自行处理，如需大修及时请专业电梯公司上门维修。

五．对电梯产生之故障，及处理结果，做好记录，并及时归档。

六．每月检测电梯的报警系统，确保完好及可靠性。

9、设施巡回检查标准
第一条：设备的巡回检查是为了掌握设备的运行情况，以便即时发现设备隐患，监视设备的运行，确保设备的安全运行。

第二条：当班人员应认真做好巡回检查，详细记录。

第三条：巡回检查路线：
水泵房、配电房、电梯机房、中央空调系统。

第四条：巡回检查时间：员工每天不少于两次，值班长每天不少于一次。

第五条：高、底压配电室，每天抄表两次，抄表时应同时注意设备运行情况和有无超负荷现象。

第六条：巡回检查中如果发现设备有缺陷或设备运行不正常，应立即向上级汇报情况或在不危及人身安全的前提下做相应的紧急处理，并加强巡回检查。

第七条：检查运行设备时，必须注意人身的安全，保持一定的安全距离，严禁用手或其他非良好的绝缘物触及带电体。

第八条：在雷雨、高温、满负荷运行期间，应加强巡回检查。

第九条：巡回检查要做到“五勤”：勤看、勤听、勤摸、勤嗅、勤分析。

第十条：雷雨天气需要巡视高压设备时，应穿绝缘鞋，并不得靠近避雷器或避雷针。

第十一条：高压设备发生故障时，室内不得接近故障点4m。

第四部分、各类工程应急处理方案
一、停电应急程序：
（一）预先得到通知的：
1．及时将情况通知办公室、维修组或工程部，使每位员工都知道此事。

2．通知大厦、小区内的每一位业主，在显眼处贴告示通知。

3．工程部采取停电后的应急措施。

4．使用应急照明灯，保证公共通道照明。

5．保安人员到大厅、小区主入口维持秩序，指导人员行走，上下楼梯。

6．保安查看电梯所处位置，若有情况通知工程部。

7．恢复供电后，保安、维修人员检查设备是否运行正常。

8．若住房内发生水浸，尽快通知当事人关闭水阀等相应措施。

9．垃圾堵塞下水道泛水，及时疏通。

（二）未接到通知的；
1．因未知的原因发生临时停电时，停电区域的主管和员工应迅速通知工程部主管。

2．主管应根据停电时间、场合，迅速向供电部门了解停电原因，组织恢复供电，通知相关部门并做好记录。

2.1双路供电全停时
（1）启动应急灯、手电或蜡烛。

（2）与供电部门取得联系（联系电话）了解停电原因和恢复供电时间，报告管理处经理。

（3）通知保安。

（4）加强各重要机房、设备的巡视。

2.2单路停电时
（1）供电切换，加强相关设备的巡视；
（2）了解停电原因和恢复时间。

2.3局部停电
（1）通知保安主管或领班，通报停电情况并加强联系；
（2）启用应急照明灯设施，迅速派员进行抢修；
天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-01（3）估计抢修时间、报告主任。

3.保安部程序
3.1保安
根据停电信息和人流情况，迅速调集应急照明灯，迅速组织停电区域的人员疏导，加强巡视，加强出入口的监控，必要时控制人员的进出。

3.2广播
根据停电和人流情况，对全楼或部分进行停电情况通报，进行疏导人员、平定人心的广播。

4.行政服务部程序
（1）管理处电话一定要有接听、解释；
（2）电梯困人，管理处马上派人与里面的人聊天、安慰；
（3）处理问题时，态度要端正，有礼貌。

2、溢水的应急程序
1．员工发现楼内外有溢水现象时，应及时通知工程部。

2．工程部接报后，通知工程主管并迅速派员到现场了解情况。

作出溢水流量、溢水来源、溢水去向及影响的估计，并及时报告主任。

3．工程主管组织维修工，切断溢水源或堵漏，切断部分受影响区域的电源，将受影响区域的电梯开至顶层。

4．利用沙包及可用之物堆放，保护重要设备，防止水侵。

溢水多时，应安装临时泵等措施尽快排水。

5．保洁绿化组长组织清洁工，调集吸水机、水桶等工具迅速清理溢水多时，应安装临时泵等措施尽快排水。

6．保安在溢水处理过程中控制现场，改变人流方向。

7．如喷淋损坏，则用消防水带一头套住喷头，另一头接到出排放窨井中，另一方面关闭阀门、稳压泵和喷淋泵。

8．若住户内发生水浸，尽快通知当事人并关闭水阀门等响应措施。

9．垃圾堵塞下水道泛水，及时疏通。

10．观察现场附近的电掣。

如有浸水应立即切断电源，以防水浸漏电伤人。

3、通常溢水情况的防止
一．屋顶排水口被堵溢水的防止：
保洁员定期清扫天台（包括排水沟），以防止下雨后垃圾冲入排水口，造成堵塞。

二．水池溢水的防止：
定期检查保养自动控制系统，检查限位联动是否失灵、报警装置是否失灵，另外检查排水口是否堵塞。

二、水后恢复供水产生溢水的防止：
当市政停水后，一般还有一段时间水池还有余水供应，当余水用完后，工程人员应在恢复供水前检查水龙头，将水龙头全部关闭，并在恢复供水时检查水池供水系统是否正常平时检查地漏是否堵塞。

4、困梯处理程序
一．小区大厦电梯损坏经常发生，是否办公时间，监控人员和工程人员应立即通知电梯维修人员或电梯外包公司到场修理，同时应张贴“服务暂停”等字样于电梯外，以停职各使用者。

二．乘客被困电梯内，监控人员须密切注视被困梯内人员的情况，并通过对讲机询问被困者情况；无监控室的，保安人员应到现场与被困者通话，保持联络，使他们知道救援行动的进度。

三．如果电梯维修人员于30分钟后仍未到处理，被困者内有孕妇或病人需要救援，现场保安员或监控人员应立即报警，待消防人员到场处理。

四．被困者救出后，须与他们联络及询问，须记录被困者的姓名、地址、联络电话或送往何处医治。

五、须记录该事件之始末及时间、详细情况，维修人员救护人员到达及离开时间等。

5、台风、暴雨处理程序
一．检查紧急应用工具如雨衣、雨靴、手电筒、沙包、草包、潜水泵等有否备足并确定其性能良好。

二．管理处发放通知给全体业主、提醒业主搬离放在窗台或花架上的花盆，各类杂物，外出时关好门窗。

三．检查露台、窨井、单元雨蓬、屋顶设施层、机房、地下车库下水道、雨水渠、沙井、地漏等，有无沙泥杂物堵塞，落实人员清扫，确保其畅通。

天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-01四．撤离放在围墙顶及其他高处各类可调动物件，将安装有屋顶的霓虹灯、广告牌等绑好或移走。

五．紧闭所有门窗、电梯机房及垃圾房等门窗，还必须做好防水措施。

六．加固所有树木用绳索捆好，将盆栽之花卉移至低处或隐蔽角落。

七．留意电台播放有关风暴进展消息，及时将最新台风讯号张贴于宣传栏、信息栏，以便向业主告知台风的进展。

八．员工为本身之安全应避免逗留在空旷地方，如参加抢险工作时，要注意自身安全，采取适当的安全措施，并通知其他员工。

九．当台风讯号减低至3号时，主任应立即进行检查及填报台风损毁报告。

保洁员迅速清理由台风所造成的垃圾淤塞渠道，绿化工对树木的扶植等善后工作。

第五部分、设施设备管理规定
（一）技术档案管理规定
1、设施设备档案要齐全，并且要分类存放，专人负责；
2、要爱护技术档案资料，保证档案的安全与保密，不得擅自涂改、勾画、抽取、拆散、摘抄、翻译、复印、外借、或损坏，否则严肃处理；
3、如发现档案有遗失或损坏的，应立即上报管理处负责人。

（二）管理责任人奖惩规定
1、每周末工程技术部要对园区设施、设备进行检查，对设备保养无记录或记录不详的责任人要给予经济处罚，再次出现加重处罚。

2、对设施设备不进行定期维护保养的维修人员（包括设备负责人）要进行适当的经济处罚，并限期保养。

3、对设备违章操作，造成较大事故的要给予经济处罚，并且在岗培训一周。

4、对影响设施设备维护保养工作，造成事故的责任人给予通报批评，并进行经济处罚。

5、非工作人员对设备乱动乱拉影响正常工作，根据情节轻重，分别给予警告、罚款、下岗培训等处罚。

6、每月要对各部门的设备管理保养工作进行小结。

7、每年对设施设备管理保养工作进行总结评比，成绩好的表扬，差的处罚。

（三）住宅区设施设备管理规定
1、在设备接管时,主管责任部门负责按设备使用说明书和相关资料对接管设备进行验收。

对达不到要求的，应通知有关单位限期整改。

设备的接管由主管责任部门办理相应手续，相关资料由主管责任部门复核存档。

2、设备正式接管后，由主管责任部门进行清点，并分别在《设施/设备台帐》上登记。

3、验收合格的设施由主管责任部门进行编号，并按照《基础设施和工作环境控制程序》要求悬挂设施标识卡，规定设施/设备维护责任人，并在《设施/设备台帐》上登记。

4、主管责任部门保存《设施/设备台帐》和重要设施/设备技术资料（图纸），并
天一物业—工程维修部作业手册TY/WI-GC-01保存好设施/设备的定期维护保养记录、维修记录和检查记录。

5、所有设施由专业人员进行操作。

填写相应设施/设备运行记录。

对国家规定的特殊工种，要求操作人员持有相应的上岗证和操作证方可上岗。

6、主管责任部门负责对设施制定检查、维护和保养计划，组织实施维修保养工作，并填写《设备（施）检查保养记录表》。

7、计量器具的管理
1）本小区适用计量器具有：维修用万用表、钳形表、兆欧表、绝缘电阻表；水泵压力表；电流表、电压表。

2）根据《中华人民共和国强制检定的工作计量器具目录》对涉及贸易结算、安全防护、医疗卫生、环境检测的计量器具进行统计，鉴于本公司所用计量器具均用于监视设备是否正常运行的配套设施，无需直接向顾客提供计量数据，故对计量器具的校准根据计量器具鉴定的有关规定，接合本公司各小区的实际使用情况，分别作如下规定：
（1）对于常压热水锅炉、水泵配套压力表在使用前作一次检定，检定合格后可使用，以后每年由工程技术部自行检查一次，并做好检查记录。

（2）对于其它压力表及维修用的仪表由工程技术部根据实际使用情况自行校准。

工程技术部应备有一只经鉴定有效的压力表作为校准依据。

经校准的压力应有校准标志。

（3）对于只作通表用不出数据的万用表，作好专用标志，不再作检定。

（4）对于经鉴定确定某项功能失准的万用表，在使用前应按检定报告内容作失准功能项的禁用表志。

（5）对作为校准依据的万能表，由计量部门作一次检定，检定周期不超过一年。

（6）由工程技术部负责上述计量器具的检定和校准：保存检定或校准的记录。

4）如发现计量器具失效，应作报废处理，并同时换上经检定合格的相同类型计量器具。

8、当发现设施损坏，主管责任部门应及时进行维修，填写《设备（施）维修记录表》。

重大维修应向主管责任部门负责人汇报，对于本单位不能解决的维修项目，需外包维修的，应填写《设备（施）对外委托维修申请单》，经主管责任部门负责人审核，报请公司批准后方可执行。

9、对无法修复的设备，应填写《设备（施）报废申请单》，经主管责任部门负。