徐州市物业服务收费管理办法

徐州市物业服务收费管理办法》
2007-08-14 15:08:24
对《徐州市物业服务收费管理办法（建议修订稿）》的说明
本建议稿解决了以下业主不满意、易形成纠纷、造成不稳定不和谐的问题。

1、销售合同没有约定前期物业服务费用，且未签订前期物业协议的，由建设单位承担。

我市一些小开发商不遵守或不熟悉开发规定程序，不但在认购、预售前没有确定前期物业公司，甚至在上房以前才刚刚确定前期物业公司。

而如果业主事先知道这个物业公司提供前期管理，得知其服务与收费，将会重新考虑是否购买此房屋。

面临上房，又不能退房，与物业公司、开发公司发生纠纷，而业主有没有签订此方面的协议，根据合同只约束合同主体原则，只能由开发商承担其与物业公司的协议费用。

目前，《无锡市物业服务收费管理办法》作出此规定。

2、前期物业收费标准，不管是选聘还是招标选择，开发商应当在政府指导价的收费标准范围内确定。

目前我市对于招标方式确定的物业公司收费采取备案制度，实际上没有严格执行《江苏省物业服务收费管理办法》，为前期物业牟取暴利提供了方便。

大多数物业公司与房管部门仍未完全脱离关系，致使招投标走过场，物业公司早已内定。

比如，南山庭院小区。

3、物业公共服务费缴纳时间，自交付日次月起缴纳，而不是自办理物业交付使用手续之日起缴纳。

正常物业费用不预收，只对前期物业交费有预收的例外规定，且预收最多6个月的前期物业费。

我市大多物业公司目前要求预收1年的前期物业费用，否则不交钥匙，其实，只要业主因此不上房，应当由开发商承担逾期交房责任。

对于预交1年期限，没有法律依据。

4、车辆停放服务收费，属业主共有收益，应单独建帐，独立核算，主要用于涉及车辆停放服务中发生的费用，也可用于弥补物业管理服务费的不足。

我市多数物业公司不管是对有停车位使用权的业主，还是无停车位使用权的业主，或是外来车辆收费均实行收费。

而且此项收入作为物业公司的小金库私用。

实际上，应当明确属于全体业主所有，明确用途。

5、公用设施设备经营收益，归全体业主所有。

这条规定，业主和物业公司都明白这个道理，但是不明确规定，又无法落实。

我市大部分小区物业公司利用小区公共设施、设备或出租经营、或广告、或谋取其它商业利益。

这些收入近了物业公司自己口袋。

现在新小区规模都很大，此项收入相当可观。

本建议稿对该收入的监管进行了落实。

6、半年公布一次财务。

财务公布对于业主的知情权、管理权相当重要。

不知情就谈不上管理。

结合业主的记忆规律，每半年公布物业服务费用的收支情况和物业小区经营性设施营业收益的支出状况较为妥当。

7、落实70%比例的空置物业管理费。

本建议稿采用书面告知物业公司、物业公司核实，不需由物业公司批准的方式进行落实。

8、确定物业服务标准为江苏省技术监督局制定的《江苏省住宅物业管理服务标准》DB32/T538-2002，或可按市房产管理局制订的相应的物业服务等级标准执行。

9、制定徐州市普通住宅物业公共服务等级收费指导价标准：单位：元／月?平方米（建筑面积）一级：0.10元二级：0.25元三级：0.40元四级：0.55元五级：0.70元六级：0.85元七级：1.00元。

长期以来，徐州市房管与物价两家没有按照《省办法》定期公布物业公共服务等级收费指导价，给物业收费造成盲区，一方面，物业公司认为《省办法》的指导价已偏低，另一方面，业主认为物业公司的服务不值《省办法》的指导价。

本建议稿参考了苏南地区的指导价标准，结合徐州经济水平，以0.15元为一级次，最低一级0.1元，最高七级1.00元。

徐州市物业服务收费管理办法（孙健律师建议版）
第一条、为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收
费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》的有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于市区范围内，符合国家物业管理资质要求的物业管理企业，对受委托物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。

第三条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第四条政府提倡并引导业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励开展正当的价格竞争，制止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条物业服务收费实行统一领导，分级管理。

市物价局会同市房产管理局负责全市物业服务收费的管理工作，指导和监督全市的物业服务收费行为，各市（县）、区物价局根据价格分级管理权限会同辖区房产管理主管部门做好物业服务收费的管理和监督检查工作。

第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及收费项目、标准与服务内容、质量相适应的原则。

第七条物业服务收费，包括公共服务费和代收代办费、特约服务费。

其中公共服务收费根据物业和物业管理企业提供服务的性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。

普通住宅公共服务收费实行政府指导价管理,凡房地产开发建设项目立项为别墅、写字楼、办公楼、工业用房、商业用房，其物业公共服务收费实行市场调节价管理。

为满足部分业主、使用人的需要或接受委托开展的特约服务和代收代办的，其服务收费（小区内车辆停放服务收费除外）实行市场调节价管理。

第八条普通住宅公共服务收费，实行等级收费管理。

（等级收费指导价标准见附件）。

各等级服务标准按省技术监督局制定的《江苏省住宅物业管理服务标准》DB32/T538-2002执行，或可按市房产管理局制订的相应的物业服务等级标准执行。

对原已实行物业管理但未实施等级服务收费的物业，要逐步实施等级服务收费。

第九条普通住宅的公共服务收费标准由物业管理企业，在市物价局、市房产管理局公布的物业公共服务等级收费指导价标准及浮动幅度范围内，与业主委员会经业主大会同意后，在物业服务合同中约定。

第十条前期物业管理是指在业主大会选聘物业管理物业之前，由开发建设单位选聘或招标确定物业管理企业实施的物业管理。

由开发建设单位选聘物业管理企业的，被选聘的物业管理企业应在房屋预销售二十个工作日之前，根据物业特点、服务要求、服务项目，拟定服务等级、收费标准，报送有管理权限的价格主管部门审批，同时提供物业管理资质证书、工商营业执照、委托管理合同、公建配套文件和公共服务费用测算等有关资料。

由开发建设单位通过招投标方式选择物业管理企业的，开发建设单位应参照市场同类物业公共服务标准，在政府指导价的收费标准范围内进行招投标。

中标的物业管理企业，应在房屋预销售十个工作日内之前，持物业管理合同等备案文本，将中标价格报价格主管部门备案。

第十一条鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择物业管理企业。

价格主管部门和物业管理行政主管部门应加强对公共物业服务招投标过程及之后价格行为的监督和管理。

第十二条在前期物业管理协议或房屋买卖合同中，与物业管理企业或物业买受人预先约定的公共服务收费标准，应在确定的协议价格或中标价格范围内。

同时应约定物业管理服务内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之月期间发生的物业服务费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之月期间发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。

房屋销售合同未约定的，由
建设单位按前期物业服务收费标准承担。

第十三条实行市场调节价管理的物业服务收费，未产生业主委员会的，由开发建设单位或物业管理企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，由物业管理企业与业主委员会经业主大会同意后在物业服务合同中约定。

第十四条物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式约定。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第十五条公共服务费用构成因素为：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常维护及保养费用；
(三)物业管理区域清洁卫生费用；
(四)物业管理区域绿化养护费用；
(五)物业管理区域秩序维护费用；
(六)物业管理企业办公费用；
（七）物业管理企业固定资产折旧费用；
（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）经业主大会同意的其他费用；
（十）合理利润；
（十一）法定税费。

其中，合理利润：实行政府指导价管理的物业最高不超过8%；实行市场调节价管理的物业，由当地价格、物业管理行政主管部门或行业协会不定期公布的市场平均价格水平。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第十六条物业的电梯、水泵、中央空调等设施运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业管理企业单独列帐，合理、公开分摊，具体分摊办法除政府另有规定外，由物业管理企业与业主委员会协商确定。

业主大会成立前，由开发建设单位与物业买受人在房屋买卖合同、《前期物业管理服务协议》中约定。

第十七条物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外）；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。

业主、使用人自房屋销售合同约定的交付日期的次月起，应按物业服务合同（协议）的约定交纳物业公共服务费。

对未入住或未使用连续超过一个月份以上的物业、车位，业主应事前向物业管理企业书面告知，经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费、机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费。

纳入物业管理服务范围的已竣工但未出售或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业公共服务费由开发建设单位交纳。

物业出租或以其他方式交他人使用的，物业公共服务费由业主或使用人交纳，但业主负最终责任。

物业公共服务费一般按月交纳，也可按合同经双方约定交纳。

但前期物业公共服务费可以预收，预收期限最多为六个月。

开发建设单位实施分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染的，环境、
配套设施尚未完善的，经相关部门确认后，业主可按规定标准的80%交纳前期物业公共服务费，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

第十八条物业管理区域内应业主或业主委员会委托实施专人管理的车辆停放服务收费，按价格主管部门制定的收费标准执行。

物业管理企业所收取的车辆停放服务费，属业主共有收益，应单独建帐，独立核算，主要用于涉及车辆停放服务中发生的费用，也可用于弥补物业管理服务费的不足或补充物业维修（基）资金。

进入物业管理区域执行公务的公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆及业主的搬家车辆，不得收取停车费。

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。

业主所得收益应当用于降低物业管理公共服务费，也可以按照业主大会的决定使用。

第十九条物业管理区域内，供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业管理企业接受委托代收上述费用时，双方应当签订有偿服务合同，向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

物业管理企业向委托人提供的其它特约服务，其服务收费由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先以书面形式约定，不得强行服务，强行收费。

物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第二十条物业服务收费应按规定实行明码标价。

服务内容、收费项目、收费标准及收费办法等应在经营场所或服务地点醒目位置予以公布。

物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格监督举报电话“12358”和物业服务受理电话等。

第二十一条物业管理企业每半年应向业主、使用人公布物业服务费用的收支情况和物业小区经营性设施营业收益的支出状况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。

实行物业公共服务包干制的，物业管理企业应对实施管理的具体物业区域实行单独建帐，定期公布财务状况，接受监督。

实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况。

物业管理企业或业主委员会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务费用的收支情况进行审计。

第二十二条业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可按双方所签服务合同中的约定依法追缴。

物业产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。

物业管理企业不得擅自向业主、使用人收取一年以上的押金、保证金等费用。

第二十三条普通住宅前期物业服务收费备案程序；装饰装修期间的建筑垃圾清运、水电、电梯使用等收费标准；电控防盗门维护收费标准、停车服务收费标准等按有关规定执行。

第二十四条价格主管部门在制定或调整本行政区域内物业公共服务收费标准的总体水平时，应依法举行价格听证会，听取业主、使用人和物业管理企业等多方意见。

第二十五条各级价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、收费标准的监督。

物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。

第二十六条本办法由徐州市物价局、徐州市房产管理局在各自的职责范围内负责解释，并可
制定具体实施意见。

第二十七条本办法自2007年--月1日起实行，以前各有关文件和本办法不一致的，以本办法为准。

本办法实施前，业主与物业管理企业已签订住宅物业合同尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

附件：徐州市普通住宅物业公共服务等级收费指导价标准
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单位：元／月?平方米（建筑面积）
一级：0.10元二级：0.25元三级：0.40元
四级：0.55元五级：0.70元六级：0.85元
七级：1.00元
注：上述基准价格不含电梯、水泵、中央空调等设施的运行电费和公共照明、公共用水等代收代交费用。