《换房税收筹划指南之轻松实现房产置换节税》

《换房税收筹划指南之轻松实现房产置换节税》
一、换房税收政策概述
换房过程中涉及多个重要税种，对购房者和售房者都有着重要影响。

（一）契税政策解读
在房屋置换中，契税的计算方式较为复杂。

一般来说，若交换价格相等，则免征契税；若价格不相等，由多交付货币、实物等的一方缴纳税款。

例如，产权置换房屋契税的算法是看两套房子价格之间的差距，按这部分差额的3%收钱，由买家支付。

此外，契税税率也会因房屋情况不同而有所变化，如首套房面积不同，税率可能为1.5%等。

（二）增值税政策解析
换房时增值税的征收情况因房屋类型而异。

普通住宅与非普通住宅在增值税征收上有区别，一般未满五年的房屋出售时，需缴纳增值税及附加，税率为5.6%按评估价计，如案例中未满五年的房子出售时，卖家就需交纳营业税及附加100*5.6%=5.6万元。

满五年的普通住宅则可能免征增值税。

（三）个人所得税规定
换房过程中个人所得税的缴纳要求也较为明确。

如果双方当事人都有房屋但想互换，双方均按房屋价值缴纳1%个人所得税，房屋价值高的一方按两套房屋金额差缴纳1%、1.5%、2%不等的契税（根据房屋面积及套数不同缴纳标准不同）。

同时，若房屋满五唯一，则可免征个人所得税，如热问中王先生和父母的房子均满五唯一，双方都免征增值税及其附加税、个税。

二、换房税收筹划方法
（一）先买再换策略
例如，张某有一套80平米的住房，想要更换成一套120平米的住房，价值60万元。

而王某有资格购买面积120平方米的新房，但因为资金太少，买套新房有心而无力。

一个方案是：以王某的名义购买新房，所需资金由张某提供。

新房买下来后，双方再交换。

张某的住房
按30万元计算，王某把手上的20万元存款付给张某，不足的10万元算是向张某的借款，免收利息。

这样张某可以得到自己满意的住房，王某解决了购房资金的不足。

假设房屋契税税率按5%计算，张某仅需要在双方交换住房时，按房屋价款差价30万元缴纳契税1.5万元，比自己直接购买新房节约税金1.5万元。

这种先买再换的策略充分利用了“第一次购买公有住房免征契税”政策，降低了契税税负。

（二）先换再买技巧
在有些情况下，先换再买也有其优势。

比如，并不一定是双方交换，也可以是三方或多方。

王先生在市中心拥有一套价值100万元的房产，章老板在郊区拥有一栋价值较低的房产，李女士则有一套中等价值的房产且有特定需求。

通过三方协商，可以先进行房产交换，满足各自的需求后再进行购买操作。

这种方式可以在复杂的房产需求中找到更合适的解决方案，同时也可以根据不同房产的特点和价值，合理规划税收负担。

（三）等价交换筹划
当双方进行等价交换时，免征契税。

为了实现等价交换，可以通过改造房屋等方式来提升房屋价值。

例如，可以对价值较低的房屋进行装修、装璜使其增值，或者将房屋中可以单独出售部分从整体中分开，只就其主要部分进行交换。

具体来说，如果有A、B、C三位经济当事人，A和C均拥有一套价值500万元的房屋，B想购买A的房屋，A也想购买C的房屋后出售自己的房屋。

如果不进行筹划，A购买C的住房，应缴纳契税计算如下：应纳税额=
500×5%=25(万元)，同样，A向B出售其住所，也同样要缴纳契税25万元。

如果三方进行调整，先由A和C交换房屋，再由C将房屋出售给B，这同样满足三方的要求，但却能够省去契税25万元。

因为AB之间为等价交换，不用缴纳契税，整个过程中，只是在C将房屋出售给B时应缴纳契税。

三、换房注意事项
（一）把握时间节点
把握好买卖时间节点在换房过程中至关重要。

如果时间节点把握得当，一方面可以缓解资金压力，避免出现新房急需付款而老房子的回款还未收到的尴尬情况；另一方面也能保障生活有序进行，防止自己卖了老房子却还没买到新房子，最终落到不得不租房的境地。

例如，在实际换房中，购房者应提前规划好卖房和买房的时间，确保两者能够紧密衔接，以实现平稳过渡。

（二）选择可靠买家
选择支付能力较好的买家对于换房者来说意义重大。

这样可以确保自己在换房过程中能够及时拿到应得的资金，避免出现新房首付款无法准时到位的情况。

比如，在私下寻找换房对家
时，要对买家的支付能力进行充分评估，可以通过了解买家的职业、收入情况、信用记录等方面来判断其支付能力。

同时，选择支付能力较好的买家还可以实现资金的无缝对接，不需要自己再重新筹措资金，从而简化购房程序。

（三）资金监管重要性
资金监管在换房过程中是必不可少的环节，其必要性主要体现在以下几个方面。

首先，以房换房涉及到多方的资金往来，资金监管可以降低买卖双方的风险。

特别是对于二手房交易来说，交易流程复杂，涉及多个环节和参与方，如果有了资金监管，能够确保资金的安全，避免因一方出现问题而导致资金损失。

其次，资金监管可以增强交易的透明度和公正性。

例如，通过第三方监管机构，买卖双方可以清楚地了解资金的流向和使用情况，避免出现纠纷。

此外，像链家在换房交易中强调一定要资金监管，因为购房人将钱款提前存入监管账户，既可以证明购买实力和资金实力，也能让业主放心，同时也不会出现钱款没有交接而买家在后续办理流程上配合度不够的情况。

（四）关注房龄问题
在换购二手房时，购房者一定要注意房龄问题。

首先，房龄满五年的二手房，如果符合满五唯一的条件，购房者可以享受一定的税费减免。

例如，根据搜索素材中的数据，满五唯一的二手房在交易时契税相对较低，如案例中的契税仅为2万元。

其次，房龄不能太大，因为银行规定，一般情况下，超过20年房龄的二手房贷款放款会很困难。

比如在二手房房龄与贷款的关系中，房龄越老，贷款额度就越低，贷款年限也会相应缩短。

这不仅会影响购房者的资金安排，还可能增加购房的难度。

因此，在换房时，购房者应根据自身需求和实际情况，选择房龄适中的二手房，以便顺利进行购买和贷款手续。

四、换房退税政策
（一）时间范围
换房退税政策自2024年1月1日至2025年12月31日期间有效。

在此期间，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

（二）申请条件
1.纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。

同一城市范围是指同一直辖
市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

2.出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人
之一。

（三）退税额度
1.新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。

◦例如，2024年12月，小明出售了一套住房，转让金额为240万元，缴纳个人所得税4万元。

2025年5月在同一城市重新购买了一套住房，若新购买住房金额大于等于240万元，则可申请的退税金额为4万元。

2.新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退
还出售现住房已缴纳的个人所得税。

◦如小明新购买的住房金额为150万元，则可申请的退税金额为2.5万元（150/240*4=2.5万元）。

对于出售多人共同持有住房或新购住房为多人共有的，应按照纳税人所占产权份额确定该纳税人现住房转让金额或新购住房金额来计算退税额度。

例如，小李和小马共同持有一套住房，各占房屋产权的50%。

两人以200万元的价格转让该住房，各缴纳个人所得税2万元。

同年，小李在同一城市以150万元的价格重新购买一套住房，小李申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为150万元，其退税金额=现住房转让时缴纳的个人所得税=2万元。

同年，小马和他人在同一城市以200万元的价格共同购买了一套住房，小马占房屋产权的40%。

小马申请退税时，其现住房转让金额为100万元（200×50%=100），新购住房金额为80万元（200×40%=80），退税金额=(新购住房金额÷现住房转让金额)×现住房转让时缴纳的个人所得税=80/100×2=1.6万元。

（假设以上均为不含增值税价格）
确定出售住房和重新购买住房的时间也有明确规定。

出售现住房的时间，以纳税人出售住房时个人所得税完税时间为准；新购住房为二手房的，购买住房时间以纳税人购房时契税的完税时间或不动产权证载明的登记时间为准；新购住房为新房的，购买住房时间以在住房城乡建设部门办理房屋交易合同备案的时间为准。

符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。

纳税人申请退税需填报《居民换购住房个人所得税退税申请表》并提供以下资料：
3.纳税人身份证件；
4.现住房的房屋交易合同；
5.新购住房为二手房的，房屋交易合同、不动产权证书及其复印件；
6.新购住房为新房的，提供经住房城乡建设部门备案（网签）的房屋交易合同及其复
印件。

纳税人享受了居民换购住房个人所得税政策后解除房屋交易合同的，应当在合同解除、撤销或无效等情形发生的次月15日内向主管税务机关主动缴回已退税款；纳税人逾期缴回退税的，税务机关将依法加收滞纳金。

五、房企参与换房的涉税事项
（一）销售本质与纳税
房企参与换房本质上是销售行为，会涉及增值税、企业所得税、土地增值税和印花税等税种。

•增值税：根据《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发〔1993〕154号），纳税人采取以旧换新方式销售货物，应按新货物的同期销售价格确定销售额。

对于换出新房的房企而言，应按照实际销售价格（新房市场价格）确认增值税销售额，进行纳税申报。

例如，若一套新房市场价格为500万元，按照现行税率，假设为9%，则增值税销项税额为500÷(1+9%)×9%≈41.28万元。

•企业所得税：《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函〔2008〕875号）明确，销售商品以旧换新的，销售商品应当按照销售商品收入确认条件确认收入，回收的商品作为购进商品处理。

房企换出新房应按照实际销售价格确认企业所得税收入，在计算企业所得税时，不能扣减旧房的价款。

若房企当年销售新房总收入为5000万元，扣除各项成本费用后，应纳税所得额为1000万元，假设企业所得税税率为25%，则应缴纳企业所得税1000×25%=250万元。

•印花税：根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号），对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。

依据印花税法第五条的规定，应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额（不包括列明的增值税税款），税率为价款的万分之五。

房企原则上应当在签订正式购房合同时缴纳印花税，如合同金额为500万元，则印花税为500×0.05%=0.25万元。

（二）土地增值税清算
在换房业务中，房企的土地增值税计算方法较为复杂。

•计算方法：增值税销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1 +税率)×税率。

土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销项税额=全部价款和价外费用-[(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+税率)×税率]=全部价款和价外费用-[(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+9%)×9%]=全部价款和价外费用-全部价款和价外费用÷(1+9%)×9%+当期允许扣除的土地价款÷(1+9%)×9%。

例如，房企新房销售全部价款和价外费用为1000万元，当期允许扣除的土地价款为300万元，则增值税销项税额=(1000-300)÷(1+9%)×9%≈59.63万元，土地增值税应税收入=1000-59.63=940.37万元。

•优惠政策：符合条件的房企，还可以享受土地增值税优惠。

根据土地增值税条例规定，房企建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税。

房企应做好台账与档案管理，确保“以旧换新”业务合同及相关资料的完整性，以便在符合条件时能够顺利享受优惠政策。

六、总结与展望
换房操作中的税收筹划是一个复杂但至关重要的过程。

通过对契税、增值税、个人所得税等税种的深入了解和合理筹划，购房者和售房者可以在换房过程中节省大量税费。

例如，利用先买再换、先换再买、等价交换等策略，以及把握换房退税政策和关注房企参与换房的涉税事项，都能为换房者带来实实在在的经济利益。

在整个换房过程中，需要购房者和售房者充分了解税收政策，精心规划每一个环节。

从选择合适的换房时机、找到可靠的买家，到进行资金监管和关注房龄问题，每一个决策都可能影响到税费的缴纳和最终的经济成本。

展望未来，随着房地产市场的不断发展和税收政策的持续调整，换房税收政策有望更加完善和合理。

政府可能会进一步优化退税政策的适用范围和额度，以更好地支持居民改善住房条件。

同时，对于房企参与换房的涉税规定也可能会更加明确和细化，以促进房地产市场的健康稳定发展。

总之，换房税收筹划虽然复杂，但通过合理规划和准确把握税收政策，购房者和售房者可以在换房过程中实现税费的优化，为自己的住房升级之路提供有力的支持。