城市综合体的城市价值和商业模式(下)

• 城市综合体开发运营模式
大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务， 区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用
对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利 开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长 目前主要有以下两种运营模式：
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城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
东京的阳光城（2/2）
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城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
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城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
与跨街主要商店之间，还设有行人天桥，不仅使行人 速地穿过街道，而且不受室外气候的影响
城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
加拿大多伦多伊顿中心（2/2）
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城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
东京的阳光城（1/2）
东京阳光城多功能综合体对形成东京的池袋商业中心起了很大的 进和推动作用
•绿地
•翠湖天地 •二期 一期
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城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
上海新天地 — 整体开发规划
两栋五星级豪华酒店 总建筑面积约20,000平方米 预计2008年8月竣工 由瑞安开发，引入国际知名 酒店管理集团 目前已经动工
翠湖天地三期以及新天地二期 住宅+零售的模式 为顶级时尚品牌度身定做的 新天地二期，将沿马当路建成 商业配套面积约13900平方米 翠湖天地三期约400套公寓， 82000平方米。 预计2008年竣工 目前已经动工
这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于 市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。
随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为 来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分 现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初 金投入所造成的资金紧张。
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城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
该种模式的产权形式 都是统一的，如深圳 的华润中心
• 国外的管理机构 • 参与合作管理
由国外的管理机构 参与合作管理，还 有部分待零售商业 建成后输入管理或 委托国外机构管理， 例如凯德商用目前 开发的来福士广场
• 专业的物业管理公司 • 进行市场管理
商业在管理上采用租赁 以租代管，统一策划布 承租方提出方案和资金 物业管理公司协调开发 一进行装修
•已经建
城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
上海新天地 — 开发借鉴经验（1/2）
•结合市场合理安排开发时序 •新天地（零售）
•翠湖天地（住宅）
•企业天地（办公楼） •翠湖天地御苑（住宅二期）
•酒店＋住宅三期＋零售 •企业天地二期＋住宅＋国际学校
•6
•3 •5
•1
•2 •4 •6 •5
•住宅＋办公楼＋零售
城市综合体的城市价值 和商业模式(下)
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2020/11/10
城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
加拿大多伦多伊顿中心（1/2）
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伊顿中心是位于加拿大多伦多的一个著名商业建筑， 1977年开始建设，1981年完工，总建筑面积有56万平 位于多伦多市中心繁华商业区，是一个庞大的多功能 城
（1）出租持有经营为主 （2）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相 合
出租持有经营为主
出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互
深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华 润大厦、万象城均以出租为主。
一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心 区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长 期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。
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城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
上海新天地 — 开发借鉴经验（2/2）
• 商业模式 零售先行，打造知名度 瑞安集团在初期商业租赁上，为了吸引优质租户，并没有收取很高的租金，但是却树立了城市名片，可以说获
高的品牌价值 瑞安集团坚持持有物业，统一招租，新天地有效实现管理者与经营者分离 真正令瑞安回收资金，甚至赚取超额利润的是其住宅部分，正是由于其极高的品牌价值，不仅大大降低了瑞安
专业的管理公司不直接 商业经营，而是从事整 划和管理，具体包括租 理、营销管理、服务管 物业管理
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城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
城市综合体商业模式 — 运营模式（3/3）
目前较为成功的城市综合体的商业运营模式以上海新天地开发为代表的，“以开发商持有经营管理为主，分批 层开发、创立品牌、持续开发”
城市综合体商业模式 — 运营模式（2/3）
• 都市综合体中运营管理模式
都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经 酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理
都市综合体中运营管理模式共有以下三种
• 开发商自行管理
由出资方共同组建联 合发展总公司，进行 管理和提供服务，尝 试进行统一的物业管 理
伊顿中心伊顿中心是一个跨越5个街区的庞大的条状 业综合体，是一个地面和地下建筑相结合的综合商业 地上、地下好几层，并在两头和中间分别建有三座3 办公大楼，共有超过300家商户在这个购物中心开店 和数不清的公司在大楼里办公
伊顿中心是通过商业步行街的方式，将商业及其它功 有效地组织在一起的成功实例
伊顿中心的设计还考虑了商业综合体与公共汽车、电 铁系统等交通设施的相互衔接
•企业天地
•人工湖 •＋
•绿地
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三四个不同规模的剧场 类似美国百老汇 丰富太平桥地区的功能 尚未动迁
企业天地二期（三号楼和四 办公部分建筑面积每栋50, 下设顶级品牌旗舰店50,00 预计2010年竣工 将延续国际甲级写字楼的高
国际知名租户 目前正在实施动迁
68层超高写字楼一栋 浦西又一标志性建筑 造型为市花“白玉兰” 瑞安集团总部大楼 办公部分建筑面积170,000 商场部分建筑面积50,000s 预计2012年竣工 动拆迁尚未启动
地块规划指标、政府要求 市场状况 项目整体定位 开发商预期收益平衡
城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市 发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城 体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。
案例：新加坡新达城
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城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
新加坡新达城（1/3）
•新加坡 •新达城
•新加坡CBD
新加坡新达城综合开发项目，是新加坡最大的集会议展览中心、 商务办公、商业为一体的综合商业建筑，是新加坡商业规划的成 功范例
1984 年由新加坡前总理李光耀邀香港商家投资，于1997 年完成
案例：上海新天地开发（太平桥地区重建项目）
步骤三
步骤二
步骤一
通常先开发可以拉动项目价值 及可以收回资金部分，再通过 品牌提升及资金滚动开发其余 部分
利用写字楼、公寓等其他部分 的销售，沉淀并满足商业项目 利 增用 加商 写业 字部楼分和提公升寓配等套其和他品部质分， 资有本，需并求获，得实长现期商稳业定项的目回的报持。 的销售
开发商： 瑞安集团
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城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
上海新天地 — 改造历程
•2001年进度：新天地北里开业，绿地人工湖
•2002年进度：新天地南里（商业、公寓） •2003年进度：住宅一期交付 •2004年进度：写字楼一期 •2006年进度：住宅二期
•1997年 •1998年 •1999年 •
规划构想 拿地 新天地北里动工
中心绿地及人工湖动工
•2001年 新天地北里开业
•
中心绿地及人工湖开放
•
新天地南里动工
•
住宅一期动工
•
写字楼一期动工
•2002年 新天地南里开业，住宅一期销售率100％
•2003年 住宅一期号楼）完工，出租率90％以上
•2005年
城市综合体商业模式 — 功能协同
• 城市综合体的包容性强，功能选择的范围也很宽。从实践中来看，功能组合不合理也是造成城市综合体不好的
因，这其中，最核心的要素是 如何做到各种功能的目标客群一致 ，做到有效的交叉互动。
• 城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具 功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：
阳光城有一幢60层、240米高的办公楼和一幢38层的旅店，底部设 有三层地下商业街，四楼以下为一整体，主楼高240米，六十层设 有瞭望台
商业街中心布置有贯通到顶的中庭，内有国际会议中、国际商业 息中心、宾馆、博物馆、水族馆、美术馆、剧场、歌舞厅、游戏 和180多家商店
屋顶广场上设计了两幢七层、十层的建筑，其中综合了多种功能 如展览馆、水族馆、剧场、天象馆等
公寓时的营销成本，而且使翠湖天地一举成为上海顶级豪宅，售价遥遥领先周边的项目，也在此验证了瑞安在 的成功
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城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
辆进出，有1万余辆车在此停泊
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城市综合体定义 城市综合体商业模式
开发体量 开发周期 空间布局 功能协同 运营模式 开发模式
城市综合体城市价值
商业价值 社会价值
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城市综合体商业模式 — 运营模式（1/3）
•酒店 •会展中心 •娱乐和购物中 •办公和其他设
新达城如今是新加坡最令人叹为观止的商业建筑，新达城通过高品质设施的建立，独特的管理模式的运用，成 起一个品牌的形象
一座兼具休闲娱乐、知识交流、商业契机、创新研究的多元化环境的“城中之城”应运而生，整个商业中心生 新达城，建成后共有700 余家公司落户，每月的游客数量达200 万人次，每天有1.5 万余人在此办公，每天有
•2006年 住宅二期完工，销售率８０％
•……….
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上海新天地 — 开发现状
2001-2002年先期推出新天地(零售)和人工湖/绿地(公益部分) 2003-2006年分别推出企业天地(办公)和翠湖天地一二期(住宅)
•
•企业天地
新
天
•人工湖
地
•＋
这座城中城，建筑面积65 万平方米，包括世界项级的新加坡国 际会议与展览中心，四栋45层及一栋18层的办公大楼，一栋4层 的购物中心，地下停车场可容纳3200辆汽车
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城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
新加坡新达城（2/3）
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城市综合体的城市价值和商业模式 (下)
新加坡新达城（3/3）
瑞安集团斥资6.7亿人民币，用于新天地地区近万人的动迁安置
土地面积： 约52公顷
总建筑面积：约110万平方米
物业构成：
零售（14.1万平方米） 酒店／服务式公寓（6.1万平方米） 办公楼（39万平方米） 公寓（51.4万平方米） 人工湖绿地
动工日期： 1999年初
开发周期： 15年分期开发，预计到2012年完工
在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客 高端的商务、企业职员等 在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品 对客群面往往较广 在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公 城市消费人群为主
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上海新天地 — 项目背景
太平桥地区重建项目以石库门旧建筑区为基础
上个世纪90年代，上海政府实施城区改造工程，计划拆除大量 旧房，为配合卢湾区的开发，这一区域的老式弄堂也列入改造 范围
1999年，瑞安集团取得太平桥地区52公顷的土地，开始新天地 改造项目