精品文案-同策青岛保利2019年海云庵项目定位及营销策划报告

·寻踪文化地产
案例启示1： 功能全面颠覆，商业跨越式升级，居住重获新生
改变价值标准+重塑区域形象
文化地产核心贡献
传统的人文环境与现代时尚的碰撞 改变了区域原先的单一功能
赋予它新的商业经营和居住价值 创造的是城市的新气质 不只留下了城市的记忆
更成为了一个城市现代的骄傲
·寻踪文化地产
案例启示2： 传统环境与时尚元素，打造老城市的新气象
当地文化传统+前卫时尚元素
文化地产成功捷径
北京的院成都的巷上海的老弄堂 无论青砖红瓦还是回廊挑檐
都回荡着这些城延续百年的鸡犬相闻 国际画廊、主题餐馆、咖啡酒吧
都炫耀着时尚前沿的活力与前瞻力 诉说沧桑的故事，也昭示城市的脉动
·寻踪文化地产 今日青岛，传统与时尚还未谋面
·寻踪文化地产
城市的车轮正在前进 地平线上高层拔地而起 仅仅为了满足居住需求 富有历史感的建筑淡出视野 当孩子们问起我们的根在哪里
建设宜商/宜居/宜创业的新城市板块。
·保利在中国
文化地产 作为中国地产界的龙头企业之一，17年来在全国十余个城市攻城拔寨，保利高举
大旗，
在中国房地产这个充满商业气息的行业里开辟出了一条独树一帜的文化之路。
·保利在中国
2000年从香港抢救收回牛首、虎首、猴首等三件圆明 园生肖铜像，并于其后在多个城市进行兽首展； 2019年石佛展； 2019年国庆期间于广州保利花园开设免费青铜器展览 圆明园国宝全国巡展 金秋百合文化之旅 天鹅湖·保利垄上之夜 ……
这一次保利将目光聚焦于四方中部的海云庵 聚焦在这块住宅与商业并重的土地上
……
事 · 件趋势
Step One
四方拿地
Step Two
四方开发
Step Three Step Four
四方储备 四方再拿地
进军青岛
落地青岛
植根青岛
深耕青岛
·启示
从进驻青岛开始，保利地产未曾离开过四方。
四方，保利，渊源何在？
·四方
青岛大城市版图的价值高地
但是
·四方
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四方区作为青岛城市核心区域之一，其楼市表现却一直不温不火，成交价格方面明显落后与 地段条件更为出色的市南和市北，而李沧近年来汇聚了不少品牌大盘，价格上大有赶超之势；
事 · 件推进
Step Three
2009年9月，四方区政府 与 保利（青岛）实业公司 签约孤山村居住组团合作项目
地块位于青岛市四方区金沙路孤山村 用地性质为住宅、商服、科教
保利地产植根青岛战略得以巩固和推进
事 · 件发展
Step Four
2009年岁末，保利（青岛）实业公司再次将目光聚焦四方 夯实保利地产在青岛的战略基础
青岛 · 保利
海云庵项目定位及营销策划报告 2009/12/21
·导引
保利与 青岛
事 · 件源起
Step One
2019年2月1日，保利地产以竞拍方式取得 青岛四方区金华支路12号地块(原光华玻璃厂用地)
该地块开发的商品住宅后定名为
保利·百合花园
高举高打，保利正式进军环渤海重镇——青岛
事 · 件后续
·四方
传统的“以海为贵” 巩固了市南；
CBD规划升级了市 北；
CLD和地铁推高了 李沧；
市内其他三区举着 各自的强大鲜明的卖 点虎视眈眈；
缺乏形象标签的四 方逐渐被岛城楼市 “边缘化”。
独立城区 CLD概念 日新月异
旧城形象 破败繁乱 多年未变
泛市中心 特色鲜明 亲民文化
绝对核心 一线滨海 高端商务 城市优越感
2019年，当罗康瑞动议启动“新天地”项目时，瑞安集团上上下下都说“老板疯了”。
·寻踪文化地产
新天地今生—兴起的时尚之城
·寻踪文化地产
传统与时尚的“混血儿”
这 世纪20年代。 但是，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、 情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……。 谭永麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”，是明星 文化结合餐饮的创意，那里将是追星族经常可以与心中偶像交流的场所； 台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅，将使游客置身于七彩 水晶宫中用餐； 法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往；日本音乐餐厅夜夜摇 滚乐绕梁不绝；巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……。
现代城市的老传统意向 古老建筑的新时尚诠释
南锣鼓巷
·寻踪文化地产
北京的南锣鼓巷始建于1267年，东西两侧各 延展8条胡同。目前是北京市最大的一片平房保 护区之一，也是北京最古老的街区之一。
南锣鼓巷南北长700多米，里面有僧格林沁王 府、荣禄宅邸、末代皇后婉容的娘家承恩公府、 蒋介石行辕、齐白石旧居、茅盾故居等。
北部都市科技园规划
海云庵民俗区
西部滨海新区
·四方
中央文化区价值所在
中央文化区（CentralCul-tureDistrict）的概念，来源于国际城市规划理 论，是新型城市建设的一种模式……
城市不仅是一个景观、一片经济空间、一种人口密度，也是一个生活中 心和劳动中心，更具体地说，也可能是一种气氛，一种特征或是一个灵 魂，中央文化区就是这种“气氛、特征、灵魂”的最好阐释。
·寻踪文化地产
窄巷子——城市人的新生活
·寻踪文化地产
南
新上
天海
地
·寻踪文化地产 上海新天地—休闲、生活最中心
翠湖天地 华府天地 淮海晶华
·寻踪文化地产 新天地前世—一片残破的城市弄堂
这里被上海人定位为“下只角”，是上海低级住宅区的代名词，这里有的是嘈杂的环境、堆 满杂物的狭窄楼道、摇摇晃晃的地板、刺鼻的煤饼味或煤气味、光线暗淡的会客厅、局促的亭子 间、挺不起腰的三层阁、满是油烟的厨房间。
四方区作为青岛市的老城区、老工业区和城市地理中心，既保持着极 具历史和地域特色的文化特质、文化风俗和文化氛围，也具备很多充 满时代特征的现代风貌，中央文化区建设具有得天独厚的文化基础。
·四方
全区将划分为五大文化片区：
东部创意公园以动漫、创意为主，突出时尚文化，青岛文化大厦 将落户此处。（卓越四方创意公园组团） 西部环胶州湾欢乐滨海城突出现代文化。（欢乐滨海城项目组团） 南部依托理工大学、青岛地理信息大厦，打造以建筑文化为主的 建筑创意产业集聚区。（建筑创意产业园组团） 北部都市科技园依靠青岛科技大学和德国朗盛集团研发机构打造 中国橡胶产业，突出科技文化。（科大都市科技园组团） 中部城市新都心依托大山村改造和周边的麦德龙、东方家园等大 型商业设施，突出打造商务文化。（城市新都心组团）
·四方
李沧：随着青岛城市CLD的
建立和地铁规划的落地，李沧一改 以往“城乡结合部”的既有形象， 区块价值大幅提升，逐步得到广大 青岛市民的认可，目前房价快速上 涨，已经形成青岛又一个定位独特 的热点房产板块。
此外，在青岛第二大城市商圈——
青岛 李村商圈的基础上规划的
北部商贸城建设的逐步推进，
也使得李沧在CLD之外被赋予了新的 价值点，开始向北青岛综合商住区 域的定位方向衍进。
Step Two
08年10月25日，保利百合花园台东站巡展暨保利百合会会员招募活动启动 08年11月7日-15日，青岛保利携手五星级影院启动百合之约会员电影周 通过文化传播的途径宣扬保利的深厚的企业实力和人文底蕴 以更加具象化和人性化的方式加深了客户对保利品牌的认知
声名鹊起，保利品牌形象初步落地岛城
万科 城 万科 南山项目
·保利在青岛
面对青岛，怎样在东、西四方的较量中胜出？ 怎样在与万科和其他当地知名地产企业的角力中突围？ 保利和海云庵，只有同步将自己的价值内涵充分释放，
才是最有效的胜出之道。
践行文化地产，致胜品牌之战
·求解
四方文化与 地产
·寻踪文化地产
北
北京 南锣鼓巷
·寻踪文化地产
市南 市北 四方 李沧
·四方
市南：青岛的海文化毋庸置疑地确立了
以海为贵的价值标准，更树立了市
南区独一无二的岛城房产价值标杆形象。
·四方
市北：紧邻城市绝对核心区，在城市 各版块的传统价值体系中概念已经受
CBD 到广泛认可，借助城市第二
的
规划又为市北价值提升注入了强心剂。
另一方面，虽然同为市区核心区域， 但相对市南而言，平易近人的房价使 得市北成为了大受岛城百姓追捧的高 价值地产板块。
我们会不会无言以对
在青岛，在四方，城市仅仅有建筑
历史正在逝去
·寻踪文化地产
文化保利 与 文化四方的牵手
立志于还青岛一个传统而时尚的新四方
·破局
继承与 升华
·寻踪青岛文化
寻找植根于青岛的传统建筑，
唤醒这座城市曾经的记忆。
·寻踪青岛文化
青岛特质、建筑灵魂
关键词：和谐、团结、交流
北京有四合院 上海有弄堂 在青岛
不仅如此，在楼市成交量方面，四方也长期在市内四区的中下游徘徊，近两年来的总成交量 更是位列四区末尾。
0810月到0910月市内四区成交量
1200 1000 800 600 400 200
0
市南 市北 四方 李沧
0810月-0910青岛市四区均价走势
20000 15000 10000 5000
0
08-10 08-11 08-12 09-1 09-2 09-3 09-4 09-5 09-6 09-7 09-8 09-9 09-10 月月月月月月月月月月月月月
曾经，这里洋溢着红墙金瓦的皇家文化
·寻踪文化地产 华丽的转身，创意无限的现代街区
南锣鼓巷
2019年开始政府改造，不 满各种创意小店、酒吧、咖 啡店，吸引了时尚人士前来；
2009年11月被美国《时代》 评选为亚洲25大必去景点之 一。
·寻踪文化地产 中
成都 宽窄巷
·寻踪文化地产
古老而又年轻的城市 往昔古城岁月的缩影
李沧区
四方区 市北区 市南区
·四方
青岛地产版图上的价格洼地
·四方
青岛大城市版图的价值高地 与 青岛地产版图上的价格洼地
·设问
四方，昔日青岛的工业重镇和经济命脉，
下一步往何处去？ 是做昨日黄花还是未来青岛楼市的香饽饽，
四方，价值何在？
·四方
2009年4月3日上午，四方区在青岛国际新闻中心举办新闻发布会，亮 出了四方区的“新名片”。四方区将利用3～5年的时间打造青岛市的 CCD，为建设宜商宜居宜创业的滨海新区提供文化支撑。
·寻源
四方与 保利
·四方
李沧区
青岛市四区之一；
青岛市区中心位置；
交通发达，是公路、 铁路、航空、海港的门 户和必经之地；
青岛老工业基地，经 济重镇。
四方区 市北区 市南区
·四方
环境保护、拥湾发展的城市 规划中最直接的受益板块之一；
环湾发展战略凸显四方区城
市腹地的优势；
树立新的城市价值评估体系
——张锡君
海 · 云庵
此次四方区打造青岛市的中央文化区是以文化为引领，通过推进“五大组 团”的规划建设、打造海云庵民俗文化街区以及发展文化旅游产业三大板 块来实现中央文化区的建设，从而为经济转型、区域发展奠定基础。
海云庵片区将成文化四方塑造过程中的重要落点。
·释疑
从四方到海云庵，以文化之名，塑造新城市形象，
也拥有其特有的建筑
——里院
·寻踪青岛文化
里院——老青岛人的人间烟火
驱车前往市北、市南区 CBD仅10-20分钟，避都市 喧嚣，享宁静环绕。
·四方
在拥湾发展战略提出后，四方沿海岸线2至3公 里的范围内将不再新建工业项目，原有的一些大 型工厂也开始陆续搬迁；
另外，规划中四方还将建设滨海景观大道，未 来将发展成为商贸、旅游一体的城市重点区域， 区域前景广阔。
宽窄巷子
·寻踪文化地产
宽巷子——现代人对老城的记忆
成都宽窄巷子历史文化片 区，由宽巷子、窄巷子和井 巷子三条平行排列的老式街 道及其之间的四合院落群组 成。
上世纪80年代列入《成都 历史文化名城保护规划》。 它是老成都“千年少城”城 市格局和百年原真建筑格局 的最后遗存，也是北方的胡 同文化和建筑风格在南方的 “孤本”。
文化浸润城市·文化渗透社区
·保利在青岛
2019年11月7日-15日，保利在青岛携手五星级影院启动百合之约会员电影周 通过文化传播的途径宣扬保利的深厚的企业实力和人文底蕴 以更加具象化和人性化的方式加深了客户对保利品牌的认知
文化之路在延续……
·保利在青岛
万科城规划
82万方的万科城催熟四方区东部住宅板块，形成新城区，也形成了 新的楼市焦点，更给四方中西部的保利带来了强大的竞争压力。