第三章房地产价格和价值
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所有权价格：主要指房屋所有权，涉及国家土地制度，严 格意义上不存在土地所有权价格。
使用权价格：主要指土地使用权价格。 其他权益价格：泛指所有权、使用权以外的各种权益的价
格，如租赁权价格、地役权价格、典权价格等。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 会计上使用的一组价值概念
• 房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同 建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合 理、必要的费用、税金及应获得的利润。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
九、土地价格、建筑物价格和房地价格 这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。
• 土地价格：简称地价，不含建筑物价格在内的价格。 • 根据土地的生熟程度，相应的有生地价格、毛地价格、熟
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
一、 价值、使用价值和交换价值 • 使用价值：该种商品能满足人们某种需要的效用。 • 交换价值：该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。 • 没有使用价值则不会有交换价值。 • 房地产估价所评估的是房地产的交换价值。
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该房地产所评估出的价值。——建立在主观、个人因素基 础上 • 同一房地产对于不同的投资者会有不同的投资价值。 • 投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价值， 是其投资行为能够实现的基本条件。
房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
场价值随时间而波动。 • 房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
七、市场调节价、政府指导价和政府定价 这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。
• 市场调节价：经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 • 政府指导价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定
一、房地产需求
房地产需求的概念 房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种
可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。
决定房地产需求量的因素 ➢该种房地产的价格水平 ➢消费者的收入水平 ➢消费者的偏好 ➢相关物品的价格水平 ➢消费者对未来的预期
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第三章房地产价格和价值
第三节 房地产的供求与价格
付10万元 • 4.约定二年后一次付清 • 5.以抵押贷款方式支付，首付5万，余款在外来十年按月
等额支付。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
十二、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格 现货价格：交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。 期货价格：交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的
供给量=存量-拆除量-转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房地产产量+新开发量
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第三章房地产价格和价值
第三节 房地产的供求与价格
二、房地产供给
决定房地产供给量的因素 ➢该种房地产的价格水平 ➢该种房地产的开发成本 ➢该种房地产的开发技术水平 ➢房地产开发商对未来的预期
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 • 市场价格：某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，大量
成交价格的抽象结果。 • 理论价格：经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，
或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
• 评估价值：估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。 • 评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的 代价——货币额、商品或其他有价物。
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第三章房地产价格和价值
第一节 房地产价格的概念和形成条件
二、房地产价格的形成条件
3个条件： 有用性 稀缺性 有效需求
价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用 且稀缺的物品的一种分配方式。
分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格
• 原始价值：一项资产在取得时实际发生的成本。简称原值、 原价。
• 账面价值： 一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。 • 公允价值：在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产
交换或者债务清偿的金额。 • 市场价值：一项资产现时在市场上实际所值的价格。 • 原始价值是始终不变的，账面价值随时间流逝而减少，市
均衡是市场价格运行的 •价格
必然趋势。
•H
•h •S
房地产的价格与其需求 •P1
呈正相关，与其供给负 •P 相关。
•E
•F
•D1
•f
•D
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•0
•M •M1
•数量
第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采 用的依据和考虑的因素也不尽相同
地价格 • 建筑物价格：不含所占用土地价格在内的价格。 • 房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般
人们所说的房价。 • 房地价格=土地价格+建筑物价格
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
十、总价格、单位价格和楼面地价 这是一组按照房地产价格表示单位划分的价格。
保险价值：为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。 计税价值：为课税的需要，估价人员评估的作为计税依据的
价值。 征收价值：政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
五、所有权价格、使用权价格和其他权益价格 这是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。
价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定 的价格。 • 估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 • 政府定价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价 权限和范围制定的价格。 • 估价结果应以政府定价为准。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
八、基准地价、标定地价和房屋重置价格
• 总价格：某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。 • 单位价格：按照单位面积或其他计量单位表示的价格。 • 楼面地价：按地上建筑面积均摊的土地价格。 • 楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率
楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
例：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元
付清的价格折现到成交日期时的价格。 • 名义价格：成交日期讲明，但不是一次付清的价格。
• 例：一套建筑面积100m2、每平方米建筑面积3000元的住 房，总价为30万元，其在交易中的付款方式有以下几种 （年折现率为5%）：
• 1.在成交日期时一次付清 • 2.如在成交日期时一次付清，给予折扣，优惠4% • 3.首期付10万元，余款在一年内分两次支付，每隔半年支
如比准价格、积算价格、收益价格。
从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算 价值和投资价值
• 市场价值：市场价值是假定估价对象在符合一系列条件下 进行交易而最可能实现的价。
第三章房地产价格和价 值
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2020/12/7
第三章房地产价格和价值
第一节 房地产价格的概念和形成条件
一、房地产价格的含义 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它
通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。— —现象
价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的 抽象人类劳动。——本质
价格。 现房价格：房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的
价格。当房地产的建筑物为已建成时，即为现房价格。 期房价格：以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的
价格。 • 期房价格＝现房价格－从期房到现房期间现房出租
的房还有一年才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。设折现率为 10%，风险补偿为现房的2%，计算该期房目前价格。
一、房地产需求 房地产的需求曲线
•价格
•P •P1
•D2 •0
•S
•D0 •D1 •数量
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第三章房地产价格和价值
第三节 房地产的供求与价格
二、房地产供给 （一）房地产供给的概念
房地产供给：是指房地产开发商和拥有者（买卖）在 一个特定时期内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿 意而且能够提供出售的数量。
这是《城市房地产管理法》提到的三种价格。
• 基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级 别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途， 分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区 域平均价格。
• 标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地 市场条件下于某一估价日期的土地使用权价格。它是该类土 地在该区域的标准指导价格。
/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容
积率分别为6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则
明智的买者应购买（
）
A、甲；
B、乙；
C、丙；
D、无法确定。
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第三章房地产价格和价值
•第四节 房地产价值和价格的种类
十一、实际价格和名义价格 • 实际价格：在成交日期一次付清的价格，或者将不是一次
四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值和征收 价值
买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他 人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他 有价物。
租赁价格：房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租 人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他 有价物。
抵押价值：假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、 变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价 值扣除优先受偿的款额后的余额。
第三章房地产价格和价值
第三节 房地产的供求与价格
二、房地产供给
决定房地产供给量的因素
•价格
•S
•P
•0
•数量
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第三章房地产价格和价值
第三节 房地产的供求与价格
三、房地产均衡价格
房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲
线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量
相等时的价格。
第三章房地产价格和价值
•第四节 房地产价值和价格的种类
二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 • 成交价格：一笔房地产交易中交易双方实际达成交易，买者
支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。是买价和卖 价的折衷价格。 • 形成正常成交价格的条件：公开市场；交易对象具备市场性； 众多的买卖双方；买卖双方不受任何压力，出于自愿；理性 的经济行为；买卖双方具有完全信息；适当的期间完成交易。 • 成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如土地交易， 招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。
• 解：V=3300－330/（1+10%）－3300*2% =2934（元/ m2 ）
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第三章房地产价格和价值
第二节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品价格相同之处： 都是价格；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价 一、地价与一般物品价格的不同
➢生产成本不同 ➢折旧不同 ➢价格差异不同 ➢市场性质不同 ➢价格形成时间不同 ➢供求变化不同
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第三章房地产价格和价值
第二节 房地产价格的特征
二、房地产价格特征
➢ 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ➢ 房地产价格受区位的影响很大 ➢ 房地产价格实质上是房地产权益的价格 ➢ 房地产价格形成时间较长 ➢ 房地产价格容易受交易者的个别因素的影响
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第三章房地产价格和价值
第三节 房地产的供求与价格
交易双方是自愿进行交易的 交易双方是处于利己动机进行交易的 交易双方是精明、谨慎行事的，并了解交易对象知晓行情 交易双方有充裕的时间进行交易 不存在买者因特殊兴趣而给与附加出价。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
• 快速变现价值 • 谨慎价值 • 在用价值 • 清算价值 • 投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对
使用权价格：主要指土地使用权价格。 其他权益价格：泛指所有权、使用权以外的各种权益的价
格，如租赁权价格、地役权价格、典权价格等。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
六、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值 会计上使用的一组价值概念
• 房屋重置价格：某一基准日期，不同区域、不同用途、不同 建筑结构、不同档次或等级的房屋，建造它所需要的一切合 理、必要的费用、税金及应获得的利润。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
九、土地价格、建筑物价格和房地价格 这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。
• 土地价格：简称地价，不含建筑物价格在内的价格。 • 根据土地的生熟程度，相应的有生地价格、毛地价格、熟
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
一、 价值、使用价值和交换价值 • 使用价值：该种商品能满足人们某种需要的效用。 • 交换价值：该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例。 • 没有使用价值则不会有交换价值。 • 房地产估价所评估的是房地产的交换价值。
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该房地产所评估出的价值。——建立在主观、个人因素基 础上 • 同一房地产对于不同的投资者会有不同的投资价值。 • 投资者评估的投资价值大于或等于该房地产的市场价值， 是其投资行为能够实现的基本条件。
房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
场价值随时间而波动。 • 房地产估价所评估的是房地产的市场价值。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
七、市场调节价、政府指导价和政府定价 这是一组与政府对价格管制或干预的程度有关的价格。
• 市场调节价：经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。 • 政府指导价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定
一、房地产需求
房地产需求的概念 房地产需求：是指在一个特定时期内，消费者在各种
可能的价格下，愿意而且能够购买的房地产数量。
决定房地产需求量的因素 ➢该种房地产的价格水平 ➢消费者的收入水平 ➢消费者的偏好 ➢相关物品的价格水平 ➢消费者对未来的预期
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第三章房地产价格和价值
第三节 房地产的供求与价格
付10万元 • 4.约定二年后一次付清 • 5.以抵押贷款方式支付，首付5万，余款在外来十年按月
等额支付。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
十二、现货价格和期货价格及现房价格和期房价格 现货价格：交易达成后立刻或在短期内进行商品交割的价格。 期货价格：交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的
供给量=存量-拆除量-转换为其他种类房地产量 +其他种类房地产转换为该种房地产产量+新开发量
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第三章房地产价格和价值
第三节 房地产的供求与价格
二、房地产供给
决定房地产供给量的因素 ➢该种房地产的价格水平 ➢该种房地产的开发成本 ➢该种房地产的开发技术水平 ➢房地产开发商对未来的预期
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 • 市场价格：某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，大量
成交价格的抽象结果。 • 理论价格：经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，
或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
• 评估价值：估价人员对房地产价值进行测算和判定的结果。 • 评估价值可以根据所采用的估价方法的不同而有不同的称呼。
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的 代价——货币额、商品或其他有价物。
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第三章房地产价格和价值
第一节 房地产价格的概念和形成条件
二、房地产价格的形成条件
3个条件： 有用性 稀缺性 有效需求
价格实质上是市场经济这种特定的经济制度下对有用 且稀缺的物品的一种分配方式。
分配方式：武力、礼让、抽签、排队、计划、价格
• 原始价值：一项资产在取得时实际发生的成本。简称原值、 原价。
• 账面价值： 一项资产的原始价值减去已计提折旧后的余额。 • 公允价值：在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产
交换或者债务清偿的金额。 • 市场价值：一项资产现时在市场上实际所值的价格。 • 原始价值是始终不变的，账面价值随时间流逝而减少，市
均衡是市场价格运行的 •价格
必然趋势。
•H
•h •S
房地产的价格与其需求 •P1
呈正相关，与其供给负 •P 相关。
•E
•F
•D1
•f
•D
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•0
•M •M1
•数量
第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
不同的房地产价值和价格，所起的作用不尽相同，评估时采 用的依据和考虑的因素也不尽相同
地价格 • 建筑物价格：不含所占用土地价格在内的价格。 • 房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般
人们所说的房价。 • 房地价格=土地价格+建筑物价格
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
十、总价格、单位价格和楼面地价 这是一组按照房地产价格表示单位划分的价格。
保险价值：为确定保险金额提供参考依据而评估的价值。 计税价值：为课税的需要，估价人员评估的作为计税依据的
价值。 征收价值：政府强制取得房地产时应给予的补偿金额。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
五、所有权价格、使用权价格和其他权益价格 这是一组按照所交易或评估的房地产权益来划分的价格。
价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定 的价格。 • 估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。 • 政府定价：政府价格主管部门或其他有关部门，按照定价 权限和范围制定的价格。 • 估价结果应以政府定价为准。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
八、基准地价、标定地价和房屋重置价格
• 总价格：某一宗或某一区域范围内的房地产整体的价格。 • 单位价格：按照单位面积或其他计量单位表示的价格。 • 楼面地价：按地上建筑面积均摊的土地价格。 • 楼面地价=土地总价/总建筑面积=土地单价/容积率
楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。
例：现有甲、乙、丙三块地，土地单价分别是：甲为1000元
付清的价格折现到成交日期时的价格。 • 名义价格：成交日期讲明，但不是一次付清的价格。
• 例：一套建筑面积100m2、每平方米建筑面积3000元的住 房，总价为30万元，其在交易中的付款方式有以下几种 （年折现率为5%）：
• 1.在成交日期时一次付清 • 2.如在成交日期时一次付清，给予折扣，优惠4% • 3.首期付10万元，余款在一年内分两次支付，每隔半年支
如比准价格、积算价格、收益价格。
从理论上讲，一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算 价值和投资价值
• 市场价值：市场价值是假定估价对象在符合一系列条件下 进行交易而最可能实现的价。
第三章房地产价格和价 值
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2020/12/7
第三章房地产价格和价值
第一节 房地产价格的概念和形成条件
一、房地产价格的含义 价格是为获得一种商品或服务所必须付出的东西，它
通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。— —现象
价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的 抽象人类劳动。——本质
价格。 现房价格：房地产的现货价格是指以现状房地产为交易标的的
价格。当房地产的建筑物为已建成时，即为现房价格。 期房价格：以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的
价格。 • 期房价格＝现房价格－从期房到现房期间现房出租
的房还有一年才可投入使用，与其类似的现房价格为 3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。设折现率为 10%，风险补偿为现房的2%，计算该期房目前价格。
一、房地产需求 房地产的需求曲线
•价格
•P •P1
•D2 •0
•S
•D0 •D1 •数量
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第三章房地产价格和价值
第三节 房地产的供求与价格
二、房地产供给 （一）房地产供给的概念
房地产供给：是指房地产开发商和拥有者（买卖）在 一个特定时期内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿 意而且能够提供出售的数量。
这是《城市房地产管理法》提到的三种价格。
• 基准地价：在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级 别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途， 分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区 域平均价格。
• 标定地价：政府根据管理需要，评估的某一宗地在正常土地 市场条件下于某一估价日期的土地使用权价格。它是该类土 地在该区域的标准指导价格。
/平方米，乙为800元/平方米，丙为500元/平方米，其容
积率分别为6、4、2。如此三块地其他条件完全相同，则
明智的买者应购买（
）
A、甲；
B、乙；
C、丙；
D、无法确定。
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第三章房地产价格和价值
•第四节 房地产价值和价格的种类
十一、实际价格和名义价格 • 实际价格：在成交日期一次付清的价格，或者将不是一次
四、买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、保险价值和征收 价值
买卖价格：房地产权利人通过买卖方式将其房地产转移给他 人，由房地产权利人收取或他人支付的货币额、商品或其他 有价物。
租赁价格：房地产权利人作为出租人将其房地产出租给承租 人使用，由出租人收取或承租人支付的货币额、商品或其他 有价物。
抵押价值：假设债务履行期届满债务人不履行债务，拍卖、 变卖抵押房地产最可能所得的价款或者抵押房地产折价的价 值扣除优先受偿的款额后的余额。
第三章房地产价格和价值
第三节 房地产的供求与价格
二、房地产供给
决定房地产供给量的因素
•价格
•S
•P
•0
•数量
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第三节 房地产的供求与价格
三、房地产均衡价格
房地产均衡价格是房地产的市场需求曲线与市场供给曲
线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量
相等时的价格。
第三章房地产价格和价值
•第四节 房地产价值和价格的种类
二、成交价格、市场价格、理论价格评估价格 • 成交价格：一笔房地产交易中交易双方实际达成交易，买者
支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物。是买价和卖 价的折衷价格。 • 形成正常成交价格的条件：公开市场；交易对象具备市场性； 众多的买卖双方；买卖双方不受任何压力，出于自愿；理性 的经济行为；买卖双方具有完全信息；适当的期间完成交易。 • 成交价格还可以按照交易方式的不同来划分。例如土地交易， 招标成交价、拍卖成交价、挂牌成交价和协议成交价。
• 解：V=3300－330/（1+10%）－3300*2% =2934（元/ m2 ）
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第三章房地产价格和价值
第二节 房地产价格的特征
房地产价格与一般物品价格相同之处： 都是价格；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价 一、地价与一般物品价格的不同
➢生产成本不同 ➢折旧不同 ➢价格差异不同 ➢市场性质不同 ➢价格形成时间不同 ➢供求变化不同
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第三章房地产价格和价值
第二节 房地产价格的特征
二、房地产价格特征
➢ 房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金 ➢ 房地产价格受区位的影响很大 ➢ 房地产价格实质上是房地产权益的价格 ➢ 房地产价格形成时间较长 ➢ 房地产价格容易受交易者的个别因素的影响
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第三章房地产价格和价值
第三节 房地产的供求与价格
交易双方是自愿进行交易的 交易双方是处于利己动机进行交易的 交易双方是精明、谨慎行事的，并了解交易对象知晓行情 交易双方有充裕的时间进行交易 不存在买者因特殊兴趣而给与附加出价。
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第三章房地产价格和价值
第四节 房地产价值和价格的种类
• 快速变现价值 • 谨慎价值 • 在用价值 • 清算价值 • 投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对