公园地产

近年来房价飙升， 公园地产价值更为稀缺， 市政公园毕竟是稀缺资 源，公园地产越来越成 为高端住宅的代名词。
因此，能享受到真正 的“我家住在公园旁” 的城市公园地产已经及 其稀缺。
公园地产因其独特 性和稀有性成为房地产 市场上金字塔尖的贵族
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公园地产四大优势
价值：无可比拟的价值优势
宜居：出则自然入则繁华
况 产品为多层及小高层；
主
力 户
120平米三居
型
优势：千亩大盘，生态
优 劣 势
环境好； 劣势：四周有部分旧房 ，影响总体环境；楼盘 完全没有展示实景给客
户；
背景： 1、城市二环线附近，区域不成熟 2、 区域有良好规划前景 3、项目有较强势的自然资源
成都华润翡翠城
规划布局充分考虑了对各项资源的共享和整合，尤其注重公 园资源与社区的充分互动
•公园地产可带来心理的荣耀感，即给业主带来“出则 繁华，入则自然”的满足感…
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公园地产价值排序
公园资源的最优使用，最终体现在综合价值的提升
Stage 4
Stage 3
Stage 1
Stage 2
开放式公 特色打造 资源分配 结合商业 园是基础 是必要举措 是开发理念 是最优形态
的选择
营销价值
设施较多，功能复 功能和形态多元化
一，对城市和区 n对区域增值强烈， 合
n对区域和城市增值
域增值作用微弱 但对城市增值较弱 n对区域和城市增值 效应显著，成为城市
实现形式：简 n实现形式：游憩设 有较大的作用
名片
单游憩设施
施、住宅、社区餐饮 n实现形式：主题公 n实现形式：多样的
共设施、公共休闲 城市型载体，综合的
总体规划中，充分利用现有 的东湖公园及府河、沙河风景 并结合小区大小水体景观；
每阶段皆设计便捷的步行道 或木栈桥，让居民能舒适地步 行到东湖公园及河畔公园；
各分期会所相对独立，并分 设于各区的中心地带，沿市政 路设为商业街，照顾到小区内 部及外部的商业需求
自然资源充分利用： 两河：府南河与沙河交汇处 一湖：185亩东湖 三公园：420亩东湖公园、200亩沙河公园、100亩府河公园
• 公园地产除了具备良好的生态环境以外，其生活和 周边配套也成为了其体现品质生活的价值内涵之一
• 公园地产由于靠近公园，其交通方面已经比较完善， 公园地产可借助于公园的“天然”交通条件
• 公园地产为惬意的生活方式提供了无限可能，更为 物业价值上扬提供了更多保障…
• 公园地产多为低密度居所，其优越的人居环境可带 给人良好的安全感和归属感…
活动பைடு நூலகம்间
休闲元素
单体型开发模式
居住型开发模式
主题型开发模式
复合型地产公园模式
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公园地产开发模式
四种开发模式特点解析
单体型开发模式： 居住型开发模式： 主题型开发模式： 复合型地产公园
•住宅与公园相互 •住宅与公园有一 •住宅与公园具有 模式：
独立，不具有空 定的私密性联系， 开放式的联系， •将城市中各种资
西安大华公园世家
公园规划特点
公园的打造不仅以赏景为主，更强调布置动态场所与景 观，形成参与性较强的公园功能区域
►东、西两大公园构成社区主要景观园林； ►公园内部由中央水景、植被、树木、休闲场 所、运动场所、连廊、假山等景观功能区构成； ►以公园为静景，公园内延伸出叶脉水系及台 地、植被为动景，相互融合、相互呼应； ►依靠地块南高北低地势落差打造坡地景观。
开放式的生态公园，拉近项目与人的距离，开放的公共空间使项目 与城市融为一体
成都华润翡翠城 华润打造东湖公园对翡翠城的价值并不局限于项目自身，更重 要的是可以持续提升区域同类项目及区域的价值
华润翡翠城房价（均价）走势
在相似时段具
有同样的价格
摩玛城房价（均价）走势
上行走势
价值
第二层面： 持续并巩固价值
上个世纪90年代中期， 北京朝阳公园就开始出现了 定位为“公园地产”的高档 住宅，此后十多年里，尽管 这个板块边缘的项目很可能 距离朝阳公园还有两三公里， 这种举例公园甚远的项目被 业内称之为“伪公园地产”
现成公园附近的土地有限， 为了获得公园地产高利润， 就出现了另一类公园地产— —“造园”，开发商自己打 造或者参与建造社区公园
大面积的城市公园是一片奢侈的绿地，集 城市资源、自然资源、人文资源等多重资 源于一体，为城市地价带来大幅度的增值。
出则自然入则繁华，这是每一个都市人的 居住梦想，公园地产正是载这样的居住梦 想应运而生的。实现精神生活和物质生活
的双重统一。
升值：增值潜力无限 公园地产所拥有的良好景观资源，成为房 地产增值的最重要砝码。世界任何一个发 达国家的公园地产，都是最昂贵且升值最
• 纵观世界知名城市的人居史，不难发现，城市公园印证了一个城市里高 端住宅的居住价值。纽约中央公园建成15年后，周边地价增长了9倍；一户 面向海德公园的超级公寓卖出人民币15亿的高价……公园在寸土寸金的现 代都市中俨然成为奢侈品，市区的公园地产更是高品质生活的体现，它同 时拥有成熟的交通系统、完善的配套设施和极为珍贵的自然景观资源，无 愧于理想人居的标签。
公园资源向城市开放 第二层面：
提升区域项目价值
第一层面：
公园资源向区域开 放
提升项目价值
公园资源私有化
►东湖公园的呈现，不但提升了翡翠城的价 值，也为同区域项目创造了溢价能力
效力
西安大华公园世家
西安三环外陌生区域，规模型公园居住区
项目区位：
大华•曲江公园世家位于三环外，隶属曲江 新区东南部，西临少陵路，南接航天大道， 南望秦岭山脉，东邻杜陵万亩森林公园
公园概念地产专题研究
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部门：代理事业三部 撰写：祁歆涵 审核：李亚杰 指导：李俊 KunMing.2013.05.01
至整个大西南唯一的大型开放式公园。
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昆明公园1903
定位：中国首个超验生活集成
第一阶段：建立对超验生活集成的认知
在消费者脑海中建立一片蓝海。这个认知贯 穿在前几个月的导入期。并在后期升华。
针对： 中国当代先锋人士
利益：超出丰富生活体验的美好生活集成
主张：MAKE LIFE A DREAM 活在完美世界
第二阶段：生活形态的建立 这个阶段通过MAKE LIFE A DREAM 和事件等 来完成生活形态的建设
第三阶段 持续的体验和热度维持
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成都华润翡翠城
华润.翡翠城
区 位
锦江区东湖，城市二环
虽位于城市近郊，但利用公园等自然资源，营造城市级高 端生态大盘形象
基 分5期，总占地1245亩 本 ，总建面积24万平米， 情 总容积率3.15；
前言
•
城市化过程中的积聚效应使得城市居民越来越密集地聚拢到城市核心
地带，人们在追求效率、便捷和快节奏生活的同时，身心所受的压力也越
来越大，更需要放松及与自然的交流，居住空间因此向外延伸到社区会所
、园林，纳公园为私人住所景观，正渐渐成为现代人新的居住追求。
• 正如有人提出的，公园地产正是承载着都市人这种“出则繁华，入则自然 ”的居住梦想应运而生的。
成都华润翡翠城 华润将东湖公园景观资源与区域共享，面向城市开放420亩 城市生态资源，是其公园打造成功的最主要原因之一
华润一年多时间的精心打造，一座生态性、休闲性有 机统一，同时具有文化传播、亲水、健康、休闲、娱乐、 生态教育等功能的东湖公园开放式全情呈现； 公园总面积达420亩，其中湖面面积185亩，是成都目 前最大的水体公园；
居住价值
综合价值
Value system
昆明公园1903
定位为中国首个集成式公园生活范本，以一种全新的理念、 开创性的将婚庆产业、人文历史和主题公园完美结合
基本信息 行政区域：西山区 项目位置：滇池路与广福路中间，东临前卫 西路 建筑类型：联排,叠拼,多层 物业类别：别墅,商铺,建筑综合体 开发商：云南堃驰房地产有限公司 楼盘特色：公园地产,水景住宅,低密居所
快的楼盘产品，潜力无限。
珍藏：稀缺资源无可复制
在房地产中已经是稀缺、高价值、高品质、 高端人群、升值潜力的代名词。价值不仅
仅体现在居住生活层面，正由于稀缺的 “公园物业”资源。
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公园地产吸引力聚焦 自然条件好 配套完善 交通便利
投资回报率高 人居环境优越 隐性心理价值
•公园地产的首要特征是能舒缓身心，居住在公园周边 可以满足人们对于景观和自然的需求
西安大华公园世家 双公园的概念对项目的销售，起到了强有力的支撑，尤其是在 市场出现“拐点”时，更是销售保障砝码
户型 2居 3居 共计
面积区间
大华曲江公园世家普通住宅销售表 成交均价 推售套数 套数比 推售面积
项目指标：
物业类型：高层、小高层、花园洋房、 叠拼、联排别墅、独栋别墅 占地面积：659333平米 建筑面积：102万平米 容积率：1.83 绿化率：40% 总户数：8684户 车位：3500个 开盘时间：2008年11月8日
西安大华公园世家
规划布局特点
东西两个公园的平均分配，即保证了资源的合理分配，又平均 了开发时间，开发节奏与资源紧密匹配
间或功能上的联 同时具有一定的 具有部分主题或 源进行整合，形
系，公园仅作为 卖点使用
休闲功能，但不 具有开放式的形
特色的公共休闲 功能，辐射能力
成多元的公园形 态，住宅甚至会
态，辐射能力较 较强
成为附庸，借助
弱
公园来提升价值
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公园地产发展历程
公园对于房产的拉升作用可见一般，纵观历史，公园地产的 发展经历着一下三个阶段：
历史
公园地产= 豪宅代称
发展
从“伪公 园”到 “造园”
现状
城市公园 地产极其
稀缺
公园地产将公园景观作为楼 盘的特色和卖点，打造建筑、人 文与自然环境结合成一体的地产 概念，迎合了人民对绿色、健康、 闲适等居住环境向往的需求。
因此，公园地产一般都较普 通住宅价格更高，也能获得较好 的销售情况。
世界上知名的城市公园如美 国中央公园、伦敦的海德公园、 巴黎的凡尔赛花园、东京的新宿 御苑等，这些公园周边的房子几 乎都是豪宅的代称。
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公园地产开发模式 【模式类型】：公园地产的开发分为四类模式
对
区
域
的 带
单体型开发模式
动
作 城市生态资源
用 的最初级利用
居住型开发模式
n城市生态资源稀缺 性显现，利用程度加
主题型开发模式
n将生态资源和某项 主题相结合，公共
复合型地产公园模式
n生态价值、城市价 值和文化价值结合，
功能形态单
大，功能增加
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目录
公园地产概念 公园地产开发模式 公园地产发展历程
公园地产优势 公园地产价值排序
公园地产案例
公园地产定义 “公园地产”概念： “公园地产”是指跟公园相关的地产项目，包括跟旅 游相关的旅游地产项目、主题公园项目等，居住、人文与 自然环境融为一体是这些项目最大的特色。 它给人居带来的价值显而易见：景观、生态、人文。 景观价值，即公园所拥有的水、树木、花草等元素从视觉、 嗅觉、心理都能给人们带来愉悦、舒畅的心情，而这些正 是都市人梦寐以求的。其次，公园植被对降低气温、改善 微气候、防风遮阳等都有明显的作用。有数据表明，一幢 附近有植物的住宅，在夏季或是温暖天气时，能够节省50 ％甚至更多的冷气能源消耗。这是公园地产带来的生态价 值。
园，分为4大主题园区，即人文艺术公
园、海外风情购物公园、湖滨商业公园 多功能开放式公园集法国文化、婚庆、酒庄、商业为
和娱乐绿地公园，未来法式福音大教堂、 一身，提供给昆明的不仅仅是一个环境优雅的大面积
金格奥特莱斯、水晶凯旋门、香榭丽舍 水体绿化休闲娱乐环境，更是一个滇池旅游度假区乃
大道等标志性建筑将闪耀呈现。
►两大公园打造社区内部生态，公园景观完 美展示，成为重要卖点； ►丰富的资源打造形成特色公园景观； ►社区中心轴布置商业步行街； ►学校等公共配套规划在社区东西两端，平 均分配开发时间。 配套规划
►会所：预设健身房、棋牌及私人会所； ►商业：12万平米商业步行街； ►教育：幼儿园，9年一贯制学校； ►休闲：东、西5万平米公园
容积率：1.07 绿化率：45% 建筑面积：478571.4平方米 占地面积：1000000平方米 价格：12000元/㎡ 起
公园建成后将是翠湖公园两倍大
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昆明公园1903
项目处于滇池旅游度假区，紧邻浩瀚的滇池、民族风情民族村、 西山公园，又有自身打造的规模较大的开放式多功能公园
项目占地1500亩，规划有600亩中央公