资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-在建工程评估
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-多选题1-12
第05讲多选题1-122.2 多选题1.关于具有控制权股权的评估，下列说法正确的有（）。
A.不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下B.对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估只能采用收益法C.在评估报告中披露是否考虑了控股权溢价D.评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑控股权溢价E.对被投资企业的整体评估，评估基准日与投资方的评估基准日相同知识点：第二章：长期投资性资产评估-第四节：长期股权投资的评估（37页）（1）评估思路：对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同（2）不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下。
（3）评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
资产评估人员应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
解题思路：理解“具有控制权股权”的评估相关知识。
『正确答案』ACDE2.运用收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有（）。
A.主伐时的纯收入B.评估基准日前的造林投资C.林分质量调整系数D.间伐的纯收入E.评估基准日到主伐时的营林成本知识点：第五章：资源资产评估-第二节：森林资源资产评估（178页）收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。
解题思路：理解“收获现值法”方法解释。
『正确答案』ACDE3.对工业企业生产设备采用重置成本法评估时，假设设备原地继续使用，则设备重置成本通常包括（）。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-成本法的运用
第03讲成本法的运用【考点4】成本法的运用一、要求掌握成本法的计算公式，以及利息等成本构成项目的计算。
教材一共三个地方涉及到成本法的利息及利润的计算问题：1.成本法利息和利润的计算基数基本上是一样的，只是利润的计算不一定都基于成本投入方法来计算2.虽然三种方法利息和利润计算原理基本上一样，但是三种方法下投入成本的计算内容和构成不一样，所以需要记住三个公式，别混淆。
3.以上所有方法，都是基于建设投入，加上利息及利润后，就等于建成后土地或者建构筑物的价值。
该等式的时间点是建筑物或土地建设完成的时间，因此所有投入都需要计算利息和利润。
只不过计算利息时，需要注意资本投入的时间及是否均衡投入，折算出计算的时间长短。
成本法计算出完工后的建筑物或者不动产的总价值后，考虑完工率或者成新率得到评估值，其中土地使用权价值，需要考虑年期修正和其他因素修正后得到评估值。
二、出题模式：综合题和选择题（一）综合题（掌握教材例题）【例1.综合题】（2018年协会机考模拟题）某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为2017年12月31日，采用重置成本法。
该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10 000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。
资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。
按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3 785万元，安装工程造价为705万元。
前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。
要求：计算该办公楼的评估值。
『正确答案』（1）确定重置成本前期费用＝建安综合造价*2%＝（3 785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8（万元）期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5（万元）（在题目没有说明的情况下，期间费用应该按照教材例题计算，即以建安综合造价和前期费用为基数。
资产评估师《建筑工程评估》知识点：在建工程评估的主要方法
资产评估师《建筑工程评估》知识点：在建工程评估的主要方法知识点：在建工程评估的主要方法
1.形象进度法
思路：
选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的房地产市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。
计算公式：
在建工程价值
＝建造完成后的房地产市场单价×工程形象进度百分比×（1-折扣率）
其中在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估。
工程形象进度百分比＝（实际完成建筑工程量＋实际完成安装工程量）/总工程量×100%
2.成本法
思路：
按在建工程客观投入的成本评估，即以开发或建造被估在建工程已经耗费的各项必要费用之和，再加上正常的利润和应纳税金来确定被估在建工程的价值的方法。
公式：
在建工程价值＝土地取得费用＋专业费用＋建造建筑物费用＋正常利税
3.假设开发法
思路：
与房地产评估假设开发法道理是相同的，就是房地产建成之后，如果卖了，就有售楼价，售楼价把后面的都减去，剩下的就是在建工程的价值。
公式：
在建工程价值＝房地产预期售价－（后续工程成本＋后续工程费用＋正常利税）。
资产评估师CPV建筑工程讲义
资产评估师CPV建筑工程讲义本讲是建筑工程评估基础的第十二讲，讲述教材第八章建筑工程量计算，主要内容包括：土方工程量计算、门窗工程量计算、砌体工程量计算、模板工程量计算、钢筋工程量计算、现浇混凝土工程量计算、预制混凝土工程量计算。
建筑工程土方工程量计算中要掌握：1、人工平整场地与沟槽、基坑的工程量的计算。
平整场地工程量按建筑物外墙外边线每边各加2m，以平方米计算。
挖掘沟槽、基坑土方工程量按体积计算。
计算挖汉槽、基坑、土方工程量需放坡时，放坡系数按表规定计算。
2、挖沟槽长度，外墙按图示中心线长度计算；内墙按图示基础底面之间净长线长度计算，3、沟槽、基坑深度，按图示槽、坑底面至室外地坪深度计算。
砌体工程量计算主要讲述的是砖基础与砖外墙与砖内墙的工程量的计算。
砌体工程量计算中需要同学们注意的是基础长度与砖基础端面的计算。
外墙墙基长度按外墙中心线长度计算；内墙墙基长度按内墙基净长计算。
砖基础多为大放脚形式，因此，基础断面面积的计算公式为：砖基断面面积=标准厚墙面积+大放脚增加面积或砖基断面面积。
砖外墙与砖内墙的工程量为墙身高度、砌体厚度与墙长度三者的乘积。
另外，女儿墙应该根据不同墙厚并汝外墙计算。
混凝土及钢筋混凝土工程需要掌握的是模板与钢筋工程量的计算。
现浇混凝土及钢筋混凝土模板工程量，除另有规定者外，均应区别模板的不同材质，按混凝土与模板接触面的面积，以平方米计算。
钢筋工程，应区别现浇、预制构件、不同钢种和规格，分别按设计长度乘以单位重量，以吨计算。
楼地面垫层工程量，按室内主墙间净面积乘以设计垫层厚度以立方米计算，同学们要掌握主墙间净面积计算中应扣除和不应扣除的项目。
应扣除凸出地面的构筑物、设备基础、室内铁道地沟等所占体积，但是不扣除柱、垛、间壁墙、附墙烟囱及面积在0.3平方米以内孔洞所占的体积。
地面面层工作量包括整体面层、块料、楼梯与台阶面层工程量的计算。
整体地面面层工程量按主墙间净面积以平方米计算，与地面垫层工程量计算一样，也要扣除凸出地面的构筑物等所占面积楼梯面层工程量按水平投影面积计算。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-分章节习题- 第四章 不动产及在建工程评估 (2)
第四章不动产及在建工程评估一、单项选择题1、通常情况下，使用成本法评估不动产时，多为房地分估的标的是（）。
A、住宅B、办公楼C、百货商场D、工业厂房2、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，利息率5%，销售费用为100元/m2，销售税费为300元/m2，利润率为6%，则开发后地价为（）元/m2。
A、3174.25B、3297.50C、3300.00D、3324.753、土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利指的是（）。
A、房地产B、建筑物C、构筑物D、土地所有权4、在不动产评估中的常用术语中，房屋户内全部实际可供使用的空间，按房屋的内墙线水平投影计算的面积是（）。
A、建筑密度B、套内建筑面积C、套内使用面积D、商品房销售面积5、某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2~10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为（）。
A、0.6B、2.0C、5.1D、6.06、某不动产开发项目建筑面积3850m2，建设期2年，根据市场调查分析，该项目建成时可售出50%，半年和一年后分别售出30%和20%，出售时的平均单价为2850元/m2，折现率为15%。
开发完成后的不动产于建设期初的价值为（）万元。
A、572.21B、765.85C、791.24D、912.627、下列选项中，属于不动产实物因素的是（）。
A、土地面积B、建筑规模C、环境景观D、独立适用性8、基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于（）。
A、市场法B、收益法C、成本法D、剩余法9、在使用市场法进行不动产评估时，应先建立比较基础，下列不属于建立的比较基础是（）。
A、统一财产范围B、统一付款方式C、统一交易日期D、统一税费负担10、市场法及不动产评估中最常见的基本方法之一，是通过对比交易价的一系列因素进行修正得出被估建筑物的价值。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--前言
第01讲前言一、题型及解题技巧题型有单选题、多选题和综合题单选题30个30分，多选题15个30分，综合题3个40分（1个10分、2个15分）。
多项选择题每题的备选项（5个选项）中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分。
综合题（1）要求有计算的，要求列出算式、计算步骤。
需按公式计算的，尽可能列出公式，至少要写出准确的计算式。
（2）题型预测分析一种是纯计算类的，另一种是分析加计算的。
注重评估中的职业判断，尤其是2009年后每年的题目在这方面都有体现。
二、习题班的教学目标与方法1.让大家清楚各章的重难点，并按照重要程度进行介绍，做到重点突出。
通过对近10年的考试试题分析，找出各章考试的重要知识点，并给出掌握的要求。
2.提高对综合题中职业判断方面的应试技巧，强化相关知识点。
3.通过历年经典考题和精编例题的讲解，让大家熟悉考试出题的模式和方向，提高大家对各章内容的掌握水平，解决基础班听懂了不会做题的问题。
基础班学习后不会做题的原因首先在于，基础知识掌握不够精确和熟练，同时不熟悉考试重点考核相关知识点的具体什么内容。
其次，对部分题目的解题步骤和方法不够熟练。
三、习题班的学习要求1.基础要求要按照基础班对重要知识点的掌握要求和知识体系，记住重要知识点的内容。
在此基础上再学习习题班。
2.学习方法要求尽量自己先做题，然后再听老师讲解，找出自己基础不足的地方。
同时要注意掌握解题的技巧和方法，提高解题的效率。
根据对各章重难点和次要考点的掌握要求，采取相应的策略来复习考试。
对偏重于死记硬背的考点务必要掌握清楚，保证不丢分。
同时部分死记硬背的考点还要注重理解，因为有的时候不直接考教材上的原文，通过案例形式给出考题。
熟练使用计算器，至少要会计算0.5的0.2次方这种指数函数。
3.学习质量要求关上书本能够记得住所有的知识点，重要知识点从基本内容到解题的技巧和步骤非常熟悉。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--债券投资的评估
第01讲债券投资的评估【考情分析】本章考客观题和计算分析题。
分值在8-20分，在考试中应重点关注具有控制权股权的评估（特点、评估结论确定以及特殊情形）、缺乏控制权股权的评估（特点、方法）和股票投资的估价。
为了防止大家货币时间价值基础不够，本章最后部分补充了货币时间价值的内容。
基础好可以做讲义中题目，如果出错的话就一定要重听。
2019年教材新增加“第三节投资基金的评估”。
两个注意事项：1.本章股票收益率＝净利润/（股数×每股面值）2.公司留存盈利扩大再生产，当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要计算股利增长率g。
【主要考点】1.具有控制权股权的评估（特点、清查核实、评估结论确定以及特殊情形）（重点）2.缺乏控制权股权的评估（特点、清查核实、评估方法）（重点）3.固定红利型、红利增长型和分段型股利分配政策假设前提下的股票价值评估方法4.优先股的价值评估5.投资基金的评估6.非上市交易债券的评估方法长期投资性资产，是指不准备随时变现、持有时间超过一年以上的投资性资产。
长期投资性资产按其投资的性质可分为债券投资、股票投资、投资基金和长期股权投资等。
第一节债券投资的评估一、债券投资的特点1.投资风险较小，安全性较强（发行债券有严格的限定条件）。
2.到期还本付息，收益相对稳定。
3.具有较强的流动性（对上市交易的债券而言）。
二、债券投资的评估（一）上市交易债券的评估1.上市交易债券的定义上市交易的债券是指可以在证券市场上交易、自由买卖的债券。
2.评估方法（1）一般采用市场法（现行市价）进行评估。
①按照评估基准日的当天收盘价确定评估值。
②公式债券评估价值＝债券数量×评估基准日债券的市价（收盘价）③特别说明采用市场法进行评估债券的价值，应在评估报告书中说明所有评估方法和结论与评估基准日的关系。
并说明该评估结果应随市场价格变动而适当调整。
（2）特殊情况下，某种上市交易的债券市场价格严重扭曲，不能够代表实际价格，就应该采用非上市交易债券的评估方法评估。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-概述、投资性房地产公允价值评估
第01讲概述、投资性房地产公允价值评估导言：本章介绍以财务报告为目的的评估，涉及投资性房地产、金融工具、企业合并对价分摊、资产减值多项会计核算业务。
考查客观题和主观题，预计分值在15分左右。
教材变化情况：18年第三节在19年移到第五节；18年第五节在19年移到第三节；细节表述变动。
第一节概述一、以财务报告为目的的评估及其作用（一）以财务报告为目的的评估的定义以财务报告为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规、资产评估准则及企业会计准则或相关会计核算、披露要求，根据委托对以财务报告为目的所涉及各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。
以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供意见的一种专业服务。
根据编制报告的需求不同，评估对象也不同，但是这些评估对象通常来看是构成财务报告信息所需要的资产、负债和或有负债。
如资产减值测试的评估对象可能是具体的单项资产，也可能是资产组或者资产组组合。
投资性房地产公允价值评估对象是在投资性房地产科目核算的房地产资产，金融工具公允价值评估涉及的评估对象包括基础金融工具，如股票、债券等基础资产，也包括金融衍生工具，如互换、掉期等衍生品。
非同一主体控制下的企业合并行为，编制合并会计报表时，需要对被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等进行公允价值评估，这时的评估对象是被购买方资产负债表内的资产、负债，以及可以量化的表外无形资产和或有负债。
（二）以财务报告为目的的评估的作用财务报告的目标是向财务报表的使用者提供最有意义的信息以支持其投资决策。
财务报告的主要当事方包括企业财务报表的编制人、审计师和财务报告使用者。
企业财务报表的编制人需要评估专家作为其工作人员或者聘请外部顾问进行评估；审计师可能依靠其公司的评估专家作为技术资源和审计过程的复核人。
因此财务报告强调以公允价值计量，为评估提供了机会。
具体作用体现在三方面：1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-收益法主要评估参数的确定（2）
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-收益法主要评估参数的确定（2）第12讲收益法主要评估参数的确定6.投资投资主要包括后续地质勘查投资、固定资产投资、流动资金、土地使用权投资、其他长期投资等。
（1）后续地质勘查投资评估基准日后后续地质勘查投资，是指评估基准日后仍需要进行矿产地质勘查工作从而达到矿山建设条件所需要的投资。
评估实践中，一般依据勘查合同确定；也可以依据勘查方案或勘查施工设计中确定的勘查类型和勘查工程手段，按照现行预算定额或有关价格费用标准估算；也可以根据相应勘查阶段单位矿产资源储量勘查投资的统计数据，结合评估对象具体情况估算；也可以类比同地区、同类勘查项目的实际投资额确定。
（2）固定资产投资固定资产投资，是指矿山建设中建造和购置固定资产的经济活动。
固定资产投资额，是指矿山建设中建造和购置固定资产发生的全部费用支出。
评估实践中，固定资产投资额的确定方法，有直接法和间接法两种。
直接法，也称“分项估算法”，是直接参考评估对象所对应的企业会计报告、可行性研究报告或初步设计等资料，分固定资产项目分别确定。
利用企业会计报告资料确定固定资产投资额时，需要：首先，分析确定与矿业权评估收益口径一致的资产范围。
其次，确定纳入固定资产投资额估算范围的固定资产价值。
利用可行性研究报告或初步设计等资料确定固定资产投资额时，需要考虑①可行性研究报告或初步设计的时效性；②可行性研究报告或初步设计中，固定资产投资项目的构成及各项目的内涵，各项目的取值依据。
【教材例5－19】某煤矿采矿权评估，评估基准日为2010年12月31日，依据2008年12月编制的《可行性研究报告》。
矿井部分投资294515.37万元，其中，井巷工程70462.09万元、房屋建筑物39979.33万元、设备及安装工程121645.75万元、其他费用28162.83万元、预备费34265.37万元。
选煤厂投资25818.20万元，其中，房屋建筑物9685.10万元、设备及安装工程11365.26万元、其他费用2855.38万元，预备费1912.46万元。
资产评估师cpv《评估实务一》-讲义-在建工程评估
第12 讲在建工程评估第四节在建工程评估一、概述（一）在建工程的概念一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。
（二）在建工程的特点1. 所有权的相对确定性2. 合法性3. 可变价性4. 可比性差（1）种类繁多；（2）造价差异大；（3）建设工期长短差别较大；（4）形象进度与实际投资额较难致。
这些特点造成了在建工程房地产之间难以进行横向比较，可比性较差。
5. 法定抵押权优先于约定抵押权建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，即承包人的法定抵押权优先于银行与抵押人的约定抵押权。
（三）在建工程的分类（四）影响在建工程价值的因素1. 项目总投资项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额。
房地产开发项目的总投资通常包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等。
具体构成如图4-10 所示。
图^-10建设工程投资构成 2. 工程进度工程进度也称工程的形象进度，一般指的是可以直观感觉到的进度，即反映工程完成的程度，通常用百 分比表示，也可以用图表表示。
形象进度可分为工程总形象进度和分项工程形象进度。
3. 建设期建设期（也称为建设工期）是指项目从资金正式投入开始到项目建成投产或交付使用为止所需要的全部 时间。
主要包括土建施工、设备采购与安装、生产准备、设备调试、联合试运转、交付使用等阶段。
二、评估程序（一）搜集与在建工程相关的资料（1） 土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设项目总 平面审批图等。
（2） 目前各项目形象进度及相应的完成工作量报表。
（3） 实际投入成本明细表（土地价款、前期报建税费、前期工程费、已支付工程款、设备款）。
（4） 已交纳建审费用凭证（劳保统筹、城建配套等原始发票、收据复印件等，装订成册）。
（5） 施工单位出具的欠（或不欠）付工程款证明。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-分章节习题- 第四章 不动产及在建工程评估
第四章不动产及在建工程评估一、单项选择题1、某写字楼的土地取得成本8000万元，开发成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。
该写字楼的价值为（）万元。
A、17087.20B、18699.20C、19666.40D、20666.672、一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的（）倍。
A、15B、20C、30D、453、下列选项中，不属于土地的地上附着物的是（）。
A、宿舍楼B、纪念碑C、通讯电台D、埋地燃气管道4、下列选项中，不属于土地的地上附着物中的构筑物的是（）。
A、桥梁B、青苗C、牌坊D、高架道路5、某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担成本。
此属于房地产社会经济特性中的（）。
A、价值量大B、用途多样性C、涉及广泛性D、权益受限性6、待拆迁改造的再开发地产的评估应用（）进行评估。
A、成本法B、市场法C、剩余法D、基准地价系数修正法7、某商铺建筑面积为500m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；该商铺目前的月租金（按建筑面积算）为100元/m2，市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/m2；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为10%。
该商铺的价值为（）万元。
A、521B、533C、695D、7118、运用收益法评估投资性不动产公允价值，当建筑物剩余年限与土地使用剩余年限不一致时，下列关于确定收益期的说法中，正确的是（）。
A、按孰短原则确定B、按土地使用剩余年限确定C、按建筑物剩余年限确定D、按孰长原则确定9、某宗土地，单价为10000元/平方米，规划容积率为8，建筑密度为0.5，则其楼面地价为（）元/平方米。
A、800B、1250C、5000D、2000010、下列有关不动产的交易因素的表述，错误的是（）。
A、通常情况下，不动产的供给弹性系数为负值B、商品需求缺乏价格弹性，需求量变动对价格变动的反应不敏感C、商品需求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的反应敏感D、不动产的供给弹性系数为负值，是不动产价格上涨的预期在起作用11、非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为（）。
资产评估师CPV建筑工程讲义
资产评估师CPV建筑工程讲义本讲是建筑工程评估基础的第十二讲，讲述教材第八章建筑工程量计算，主要内容包括：土方工程量计算、门窗工程量计算、砌体工程量计算、模板工程量计算、钢筋工程量计算、现浇混凝土工程量计算、预制混凝土工程量计算。
建筑工程土方工程量计算中要掌握：1、人工平整场地与沟槽、基坑的工程量的计算。
平整场地工程量按建筑物外墙外边线每边各加2m，以平方米计算。
挖掘沟槽、基坑土方工程量按体积计算。
计算挖汉槽、基坑、土方工程量需放坡时，放坡系数按表规定计算。
2、挖沟槽长度，外墙按图示中心线长度计算；内墙按图示基础底面之间净长线长度计算，3、沟槽、基坑深度，按图示槽、坑底面至室外地坪深度计算。
砌体工程量计算主要讲述的是砖基础与砖外墙与砖内墙的工程量的计算。
砌体工程量计算中需要同学们注意的是基础长度与砖基础端面的计算。
外墙墙基长度按外墙中心线长度计算；内墙墙基长度按内墙基净长计算。
砖基础多为大放脚形式，因此，基础断面面积的计算公式为：砖基断面面积=标准厚墙面积+大放脚增加面积或砖基断面面积。
砖外墙与砖内墙的工程量为墙身高度、砌体厚度与墙长度三者的乘积。
另外，女儿墙应该根据不同墙厚并汝外墙计算。
混凝土及钢筋混凝土工程需要掌握的是模板与钢筋工程量的计算。
现浇混凝土及钢筋混凝土模板工程量，除另有规定者外，均应区别模板的不同材质，按混凝土与模板接触面的面积，以平方米计算。
钢筋工程，应区别现浇、预制构件、不同钢种和规格，分别按设计长度乘以单位重量，以吨计算。
楼地面垫层工程量，按室内主墙间净面积乘以设计垫层厚度以立方米计算，同学们要掌握主墙间净面积计算中应扣除和不应扣除的项目。
应扣除凸出地面的构筑物、设备基础、室内铁道地沟等所占体积，但是不扣除柱、垛、间壁墙、附墙烟囱及面积在0.3平方米以内孔洞所占的体积。
地面面层工作量包括整体面层、块料、楼梯与台阶面层工程量的计算。
整体地面面层工程量按主墙间净面积以平方米计算，与地面垫层工程量计算一样，也要扣除凸出地面的构筑物等所占面积楼梯面层工程量按水平投影面积计算。
资产评估师CPV建筑工程讲义
资产评估师C P V建筑工程讲义TYYGROUP system office room 【TYYUA16H-TYY-TYYYUA8Q8-资产评估师CPV建筑工程讲义①嵌入基础的钢筋混凝土柱和柱基（包括构造柱）②钢筋混凝土梁（包括地圈梁、过梁）③单个面积在 m2以上孔洞等所占的体积。
不扣除：①基础大放脚T形接头处的重叠部分以及嵌入基础的钢筋、铁件、管道、基础防潮层②单个面积在 m2以内孔洞所占体积但靠墙暖气沟的挑檐亦不增加。
附墙垛基础宽出部分体积应并入基础工程量内。
砖基础断面计算。
砖基础多为大放脚形式，大放脚有等高与不等高两种，不等高大放脚又称间隔式大放脚，等高大放脚是以墙厚为基础，每挑宽1/4砖，挑出砖厚为2皮砖。
不等高大放脚，每挑宽1/4砖，挑出砖厚为1皮与2皮相间。
基础断面计算如下：砖基断面面积=标准厚墙面积+大放脚增加面积或：砖基断面面积=标准墙厚×（砖基础深+大放脚折加高度）大放脚折加高度：大放脚增加的断面积除以基础墙厚度而得的商。
*折加高度考试一般要给，实际上你只要仔细观察一下书上表8-5可以看出表上的数据是以“一砖面积=125*63”计算出来的砖基础长度：外墙墙基按外墙中心线长度计算；内墙墙基按内墙基净长计算。
3、砖墙工程量的计算计算墙体时，按墙长乘墙高乘墙厚以立方米体积计算工程量，应扣除门窗洞口、过人洞、空圈、嵌入墙身的钢筋混凝土柱、梁（包括过梁、圈梁、挑梁）、砖平旋、平砌砖过梁和暖气包壁龛及内墙板头的体积，不扣除梁头、外墙板头、檩头、垫木、木楞头、沿椽木、木砖、门窗走头、砖墙内的加固钢筋、木筋、铁件、钢管及每个面积在 m2以下的孔洞等所占的体积，突出墙面的窗台虎头砖、压顶线、山墙泛水、烟囱根、门窗套及三皮砖以内的腰线和挑檐等体积变不增加。
*总结一下：除内墙板头外的其他“头” 应扣除， m2以上的孔洞应扣除，嵌入墙身的结构性构件一般要扣除。
砖垛、三皮砖以上的腰线和挑檐体积，并入墙身体积内计算。
资产评价师cpv评价实务一-讲义-习题讲解
第04 讲习题讲解二、出题模式：单选题、多选题和综合题1.综合题【例题 1 综合题】中铝集团拟就合法持有的某铜钼矿采矿权向金融机构进行抵押融资，需要对该采矿权价值进行评估，评估基准日为2013年12月31日。
采矿权的基本情况如下：（1）评估基准日保有资源储量截至储量核实基准日（2013年6月30日），保有铜钼矿资源量（332＋333）24400万吨，其中：铜矿（332）类4000 万吨、铜平均品位 1.6%，（333）类2400万吨、铜平均品位 1.5%；钼矿（332）类12000万吨、钼平均品位0.3%，（333）类6000 万吨、钼平均品位0.2%。
储量核实基准日（2013年6月30日）至评估基准日（2013年12月31日）铜矿（332）类动用资源量（矿石量）为100 万吨，钼矿（332）动用资源量（矿石量）为500 万吨。
储量核实基准日至评估基准日期间无净增资源储量。
（2）评估利用资源储量本次评估（332）类资源量可信度系数取 1.0，（333）类资源量可信度系数取0.8。
可利用资源储量中，铜平均品位为 1.56%，钼矿平均品位为0.27%。
（3）评估可采储量本次评估采矿回采率取90%，评估利用设计损失量为0。
（4）生产能力与服务年限矿石贫化率取10%，分析判断矿山的生产能力为2212万吨/年，其中铜矿为582 万吨，钼矿为1630 万吨。
（5）产品、产量及销售收入铜选矿收率取90%，钼选矿收率取83%。
矿石对外销售精矿，铜精矿含铜不含税销售价取5万元/吨。
钼精矿含钼不含税销售价格取 6 万元/吨。
（6）固定资产投资估算项目建设期为0。
评估用固定资产投资总额为13500 万元，其中：井巷工程8000 万元、房屋建筑物1500 万元、机器设备不含税价4000 万元，设备增值税税率为17%。
本次评估房屋建筑物固定资产折旧年限按20 年折旧，机器设备固定资产折旧年限按16 年计提折旧。
生产期末分别回收余值600万元、400万元。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义--收益法在不同评估对象中应用的特别形式
第02讲收益法在不同评估对象中应用的特别形式五、收益法在不同评估对象中应用的特别形式（一）股票投资模型及长期股权投资的评估1.股票投资模型（1）股票收益率＝净利润/（股数×每股面值）（2）非上市普通股评估分为三种类型①固定红利型（《资产评估基础》第7章公式7-14）②红利增长型（《资产评估基础》第7章公式7-23）股利增长比率g的测定方法方法一：统计分析法在企业过去股利的实际数据，利用统计学的方法计算出平均增长率，作为股利增长率g。
方法二：趋势分析法根据被评估企业的股利分配政策，以企业剩余收益中用于再投资的比率与企业净资产利润率相乘确定股利增长率g。
【注意】盈利留存公司扩大再生产，假设当年股利相对上年不变化，次年就会收益增加，需要计算股利增长率g。
③分段式型（收益法公式的灵活运用）2.具有控制权股权的评估（1）几种特殊情形对具有控制权股权评估的影响（2）评估结论的确定①通常需要采用两种以上的评估方法根据现行评估执业准则和规定，企业价值评估通常需要采用两种以上的评估方法，并得出不同评估方法下的初步评估结果，需要对形成的初步评估结果进行分析，确定最终的评估结论。
②采用不同方法需要考虑的具体问题情形1：资产基础法和收益法首先，应考虑两者的评估对象与评估范围的一致性。
资产基础法是以被评估企业资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。
企业表内及表外的资产和负债，是否列为资产负债表内资产和负债，取决于企业会计准则的规定，即符合资产定义并同时满足两个条件：与该资源有关的经济利益很可能流入企业；该资源的成本或者价值能够可靠计量。
收益法将被评估企业预期收益资本化或折现所得出的评估结果有时并不完全对应于账面资产，可能还包含了表外资产的贡献，特别是轻资产公司。
其次，当收益法评估结果高于资产基础法评估结果应关注资产基础法评估结果是否涵盖了企业全部有形资产和无形资产价值。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法
第04讲市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法3.市场价倒算法（最基本方法）（1）含义市场价倒算法又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余的部分作为林木资产评估值的一种方法。
（2）公式（3）适用对象①主要用于对成熟林、过熟林林木资源资产评估。
②在收益现值法、林地期望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行。
【教材例5-1】某民营林业公司拟转让100公顷杉木林，该林分经营类型为一般用材林，林龄为28年，已过主伐期，处于成熟林组，林分平均胸径为18cm，平均树高为16m，平均蓄积为160m 3/hm 2，请评估该小班价值。
据调查相关技术经济指标为：（1）木材价格。
木材价格以委估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待评估林木资产的实际平均胸径综合确定木材的平均售价。
经调查分析，杉原木售价为800元/m 3，杉综合材售价650/m 3。
（2）木材经营成本。
木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装费、运费、销售管理费等，以出材量为计算基数，合计为170元/ m 3。
（3）木材销售税费。
木材销售税费主要包含增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合计按销售收入的18.0%征收。
（4）经营利润率。
按主伐成本的16.0%计算。
（5）出材率。
按委估资产地方标准《X X市县林区商品林主要树种出材率表》计算。
胸径为18cm的杉木出材率70%（其中原木25%；综合材45%）。
根据上述指标，评估过程及结论如下：①主伐收入W＝（160×25%×800+160×45%×650）×100＝7 880 000（元）②主伐成本C=经营成本+销售税费＝160×70%×100×170+7 880 000×18%＝3 322 400（元）③木材经营利润F＝3 322 400×16%＝531 584（元）该林分评估值为＝7 880 000-3 322 400-531 584＝4 026 016（元）4.收获现值法（1）定义收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-服务于企业合并对价分摊的资产评估
第03讲服务于企业合并对价分摊的资产评估第四节服务于企业合并对价分摊的资产评估一、企业合并对价分摊的基本概念企业合并是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
同一控制下的企业合并，是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的。
非同一控制下的企业合并，是指参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制。
合并对价分摊是指符合企业合并准则的非同一控制下的企业合并的成本在取得的可辨认资产、负债及或有负债之间的分配。
购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，应当确认为商誉。
二、企业合并对价分摊评估中评估对象的确定（一）企业合并对价分摊评估中的评估对象合并对价分摊事项涉及的评估业务所对应的评估对象应当是合并中取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债，这与企业并购中的企业价值评估所对应的评估对象有所不同。
在企业并购中，企业价值评估所对应的评估对象一般为企业整体价值、股东的全部权益价值或部分权益价值。
（二）可辨认资产、负债的确认原则与识别1.可辨认资产、负债的确认原则根据企业合并准则的规定，合并中取得的被购买方的无形资产或或有负债，其公允价值能够可靠计量的，应当单独确认为无形资产或负债，并按照公允价值计量。
2.可辨无形资产的识别确认（1）评估专业人员在执行以财务报告为目的的评估业务中，应通过执行相关的识别程序，识别出所有在收购日存在的重大可辨认的无形资产。
（2）在评估实践中，评估专业人员识别无形资产的关键在于判断该项资产是否可辨认（见图7-1）。
（3）评估专业人员对以下两方面进行分析，满足任何一个条件，即可确认为可辨认的无形资产：①向管理层了解被收购公司是否存在源自合同权利或基于法律的法定权利的无形资产；需要注意的是，对于满足合同权利或基于法律的法定权利，即使从法律角度并非合同或没有合同约束力，例如订单，甚至是可以取消的订单，亦满足了合同权利的确认条件。
资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-协会模拟题专项讲解-单选题5-16
第03讲单选题5-165.投资性房地产公允价值评估应根据会计准则的要求合理确定评估基准日，下列相关说法正确的是（）。
A.评估基准日必须是投资性房地产转换日B.评估基准日必须是资产负债表日C.评估基准日必须是月初D.评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等知识点：第七章：以财务报告为目的的评估-第二节：投资性房地产公允价值评估（242页）【定义】投资性房地产公允价值评估应根据会计准则的要求合理确定评估基准日，可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。
解题思路：熟记“书上原话”。
『正确答案』D6.下列关于金融工具公允价值评估的说法中，错误的是（）。
A.浮动利率金融负债通常根据市场报价确定公允价值B.存在活跃市场的期权通常按照活跃市场的报价确定公允价值C.固定利率金融负债通常根据未来现金流的现值确定公允价值D.员工持股计划通常采用期权定价模型估算公允价值知识点：第七章：以财务报告为目的的评估-第三节：服务于金融工具计量的公允价值评估（249页）【定义】浮动利率金融负债的公允价值的评估原理与固定利率金融负债相同，也是采用未来现金流折现法，但是在未来现金流的确认上有所差异。
解题思路：熟记“书上原话”，注意相同点和不同点。
『正确答案』A7.市场法是建（构）筑物评估中最常用的基本方法之一，是通过对可比交易价格的一系列因素进行修正得出被估建（构）筑物价值。
其中，计算交易日期修正系数的公式中，分母通常设定为100，“100”的含义是（）。
A.表示评估基准日的价格指数B.表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数C.表示以评估基准日的价格指数为基准而确定可比实例交易时的价格指数D.表示可比实例交易时的价格指数知识点：第四章：不动产及在建工程评估-第三节：不动产评估方法（108页）【相关解释】交易日期修正系数中的分母100表示以可比实例交易时的价格指数为基准，而确定评估基准日的价格指数。
资产评估师资产评估实务(一)第四章 建(构)筑物及在建工程评估
资产评估师资产评估实务（一）第四章建（构）筑物及在建工程评估分类：财会经济资产评估师主题：2022年资产评估师（全套4科）考试题库ID:507科目：资产评估实务（一）类型：章节练习一、单选题1、在建（构）筑物评估中的常用术语中，项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比，指的是（）。
A.容积率B.用地面积C.建筑面积D.建筑密度【参考答案】：A【试题解析】：容积率，是指项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。
2、某可比实例房地产带有债权债务，总价值256万元，其中债权16万元，债务27万元，则单纯房地产的价格为（）万元。
A.213B.245C.267D.299【参考答案】：C【试题解析】：可比实例房地产带有债权债务的，应进行债权债务的“剥离”。
单纯房地产价格＝256－16＋27＝267（万元）。
3、在影响建（构）筑物价格的区位因素中，对价格影响最大的是（）。
A.位置的优劣B.城市规划限制C.交通通达程度D.公共共用配套设施状况【参考答案】：A【试题解析】：决定建（构）筑物价值的关键在于其位置的优劣。
4、土地使用年期修正系数y＝[1－1/（1＋r）m]/[1－1/（1＋r）n]，其中r指的是（）。
A.土地报酬率B.土地资本化率C.建筑物报酬率D.建筑物资本化率【参考答案】：B【试题解析】：土地使用年期修正系数中，y－宗地使用年期修正系数；r－土地资本化率；m－被估宗地可使用年期；n－该用途土地法定最高出让年期。
5、下列选项中，难以适用于市场法评估的建（构）筑物的是（）。
A.商品住宅B.商业写字楼C.标准工业厂房D.城市图书馆【参考答案】：D【试题解析】：选项D错误，图书馆往往难以适用市场法评估。
6、基准地价修正系数法从评估原理和方法论的角度划分可归属于（）。
A.市场法B.收益法C.成本法D.剩余法【参考答案】：A【试题解析】：基准地价系数修正法的基本原理是替代原理，即在正常的市场条件下，通过被估宗地条件与级别或区域内同类用地平均条件的比较，并根据二者在区域条件.个别条件.使用年期.容积率和价格期日等方面的差异，对照因素修正系数表选取适宜的修正系数，对基准地价进行修正，得到被估宗地地价。
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第12讲在建工程评估
第四节在建工程评估
一、概述
（一）在建工程的概念
一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。
（二）在建工程的特点
1.所有权的相对确定性
2.合法性
3.可变价性
4.可比性差
（1）种类繁多；（2）造价差异大；（3）建设工期长短差别较大；（4）形象进度与实际投资额较难一致。
这些特点造成了在建工程房地产之间难以进行横向比较，可比性较差。
5.法定抵押权优先于约定抵押权
建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，即承包人的法定抵押权优先于银行与抵押人的约定抵押权。
（三）在建工程的分类
（四）影响在建工程价值的因素
1.项目总投资
项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额。
房地产开发项目的总投资通常包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等。
具体构成如图4-10所示。
2.工程进度
工程进度也称工程的形象进度，一般指的是可以直观感觉到的进度，即反映工程完成的程度，通常用百分比表示，也可以用图表表示。
形象进度可分为工程总形象进度和分项工程形象进度。
3.建设期
建设期（也称为建设工期）是指项目从资金正式投入开始到项目建成投产或交付使用为止所需要的全部时间。
主要包括土建施工、设备采购与安装、生产准备、设备调试、联合试运转、交付使用等阶段。
二、评估程序
（一）搜集与在建工程相关的资料
（1）土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设项目总平面审批图等。
（2）目前各项目形象进度及相应的完成工作量报表。
（3）实际投入成本明细表（土地价款、前期报建税费、前期工程费、已支付工程款、设备款）。
（4）已交纳建审费用凭证（劳保统筹、城建配套等原始发票、收据复印件等，装订成册）。
（5）施工单位出具的欠（或不欠）付工程款证明。
（6）土地使用权出让合同。
（7）预测量建筑面积报告（或人防建筑面积审批文件）。
（8）项目概况可行性研究报告。
（二）现场勘察核实
现场勘察中除了观察项目形象进度、完工程度外，还应重点关注项目实际投资情况、合同执行情况以及项目抵押情况、欠款情况等。
（三）确定在建工程的评估值
根据掌握的资料，核定工程单位成本；根据完工程度和测算出的工程预算造价或单位造价，确定在建工程的评估值。
三、评估方法
（一）重置成本法（实际完成工程量较少）
1.基本思路
按照正常情况下，在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用，确定重置成本价值。
全部的费用一般包括直接费用（含前期费用）、需计算的间接费用和其他费用、资金成本等。
2.重置成本计算
在建工程评估值＝（工程建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本+合理利润）×工程完工程度（4－37）
工程完工程度＝评估时已完成工程概算造价 /该项工程总概预算造价
工业厂房重置成本中一般不包括“合理利润”。
在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。
3.停工项目和竣工项目的贬值
（1）实体性陈旧贬值
指因自然条件破坏的程度。
实体性陈旧贬值＝破坏程度总费用/工程项目总费用（4-38）
（2）功能性陈旧贬值（土地一般不存在）
土地与建筑物用途不协调造成的价值损失；
功能性陈旧贬值＝成本费用在同类比较中增加的费用累计折现值/工程项目总费用（4-39）
（3）经济性陈旧贬值
经济性陈旧贬值＝（设计生产能力-实际生产能力）/设计生产能力（4-40）
（二）形象进度法（已经完成或接近完成）
在建工程价值
＝建造完成后的房地产市场价值×工程形象进度百分比（4-41）
其中，在建工程建造完成后的房地产市场价值，一般可采用市场法或收益法评估。
工程形象进度百分比＝（实际完成建筑工程量＋实际完成安装工程量）/总工程量×100% （4-42）在建工程账面值是已投资金额（也就是付款金额），但往往工程进度与付款进度不一致，评估时应注意未付工程款等对评估值的影响。
（三）重置核算法
重置核算法是根据工程的建设情况及现行材料调价和现行的费用标准分别确定直接费用和间接费用，对不可预见费、洽商费及预算外费用，可按实际发生数参照现行定额加以适当调整的办法。
（四）假设开发法（实际完成工程量较少）
请参见“适用于待开发房地产的剩余法”部分，这里不再赘述。
四、应用举例
【例4-3】形象进度法
1.工程概况
某建设项目将要建设混合结构仓库1000平方米，建筑工程总预算造价为150000元。
评估基准日该库房
正在建设中，其中基础工程已完工，结构工程完成了30%。
土建工程各部位占总预算比重如表4-31所示。
表4－31
请根据以上数据，计算在建工程评估值。
2.评估方法
采用形象进度法，计算如下：
在建工程完工率＝13%＋60%×30%＝31%
在建工程评估值＝150000×31%＝46500（元）
【例4-4】重置核算法
1.工程概况
本次评估范围为××有限公司的医药孵化中心大楼在建工程——土建部分类科目，账面值为57534675.79元。
其中，建安工程费54723454.07元，前期费2406431.07元，管理费404790.65元。
在建工程已取得详细的规划许可证和施工许可证。
大楼为钢结构，建筑面积23123.2平方米（其中，地上18333.3平方米），地上11层，地下1层，建筑高度49.95米。
截至评估基准日，医药孵化中心大楼项目土建已基本完工，现在室内装修中。
2.评估方法
因本次评估对象为在建工程——土建部分，根据委托方提供的资料，土建工程中账面值为发生的建安工程费、前期费用及管理费，经核实为合理工程费用，故本次评估根据企业实际支付的金额加上资金成本和利润，确定评估值。
在建工程评估值＝已支付费用＋资金成本＋利润
＝54723454.07＋2406431.07＋404790.65＋1303719.07＋2013713.65
＝60852108.51（元）
其中，根据类似工程结构及规模，建设周期为1年。
利率为4.35%，利润率为3.5%（2016年企业绩效评价建筑业全行业成本费用利润率平均值）。
资金成本＝前期费用×利率×1＋（建安工程费用十管理费）×利率×1÷2（前期费用在期初一次投入，建安工程费用和管理费在建设期均匀投入）
利润＝已支付费用×利润率。