在建工程价值评估中问题的探讨
关于在建工程项目价值评估方法应用研究的思考
关于在建工程项目价值评估方法应用研究的思考作者：张洲来源：《城市建设理论研究》2013年第16期摘要笔者通过参与一些现实的在建工程评估项目和参阅一些典型的在建工程评估报告，认为目前业内评估在建工程主流的评估方法在应用上有诸多不尽完善的地方，借此文，通过对估价方法内涵的解析引出在现实操作中估价方法应用的误区,并提出一点自己的拙见，望起到抛砖引玉的作用。
关键字成本逼近法假设开发法在建工程在建工程取得税费投资利息中图分类号：F275.3文献标识码： A 文章编号：两种估价应用方法的阐述与见解关于在建工程项目价值评估，常用的估价方法一般有两个：成本逼近法和假设开发法，为了更好的阐述问题，我们首先回顾一下两种估价方法：1、成本逼近法：成本逼近法关于房地产价值的估计，粗略来讲包含了实际发生的土地及工程开发成本、各种费用以及分摊的利润，该方法重点就突出在对客观价值的‘逼近’上。
然而，对于实际发生的成本是看得见摸得着的，问题的关键就在于公式中‘开发利润’一项的确定，但是利润又如何确定呢？理论上来讲，开发商在市场中进行经济行为，开发房产，雇佣劳动力，不可避免的承担着经济环境、社会环境及政治环境带来的风险，与此对应的，开发商自然会要求一定的资金回报率进行补偿。
但是这样的补偿难以进行量化测算，因为房地产市场是一个特殊的市场，是至少未来很长一段时间内都不会是一个完全竞争的市场，从行业资金门槛高，到一级土地市场政府垄断，再到政府政策管制严重，都造成了该市场无法充分竞争;政治风险偏高，寻租行为盛行，成本高居不下，资金使用效率不高，这些诟病进而导致行业的利润率不能体现一个充分竞争商场的正常利润率，实际的利润率中通常还要附加一种垄断利润率和风险利润率，以补偿开发商暴漏在高度政策风险下承担的开发风险和维护垄断地位的垄断成本。
然而这样的利润率是显然是难以测量的，谁也不知道开发商应该有多大比例的利润，这样的思路至少在现阶段在现实中是缺乏应用意义的，然而在实际应用中各估价机构是如何解决的呢？在现实中，成本逼近法实际上俨然逐步变成了一种本末倒置的实证统计方法。
建筑项目价值工程的实施与效果评估
建筑项目价值工程的实施与效果评估在建筑行业中，价值工程是一种旨在提高项目价值、降低成本、优化资源配置的重要管理方法。
建筑项目往往涉及大量的资金投入，如何有效地实施价值工程，并评估其效果，成为了项目管理中的关键要素。
在此背景下，探讨建筑项目价值工程的实施过程及其效果评估，将为项目管理的实践者提供一些有益的思路和技巧。
价值工程的基本概念价值工程，最初由美国工程师劳埃德·D·史密斯提出，旨在通过系统分析和团队合作，识别项目中的核心功能，对某一些功能实施合理的成本控制。
其核心理念是类似于“以更低的费用实现同样的功能”或“以更高的功能获取适当的费用”。
在建筑项目中，设计、施工、材料采购、维护等方面都可以涉及价值工程的实施。
实施过程实施建筑项目价值工程的过程通常包括以下几个步骤：需求分析需求分析是实施价值工程的起点。
在此阶段，团队需要对客户的需求、项目的实际情况以及市场动态进行全面的调查与研究。
通过与客户的沟通，明确项目的重点功能和可能的约束条件，以确保优化方向符合客户的最大利益。
功能识别与评价在明确需求之后，团队需对项目的各项功能进行辨识并进行评分。
每一项功能都被评估其必要性和现有成本。
此时真实的功能评价将有助于后续的优化过程。
方案设计与优化经过功能识别与信息收集后，团队开始制定不同的优化方案。
这些方案通常会考虑不同的设计材料、施工方法，甚至是新技术的应用。
设计的合理性、施工的可行性以及材料的经济性，是此阶段的重要考量标准。
方案比较与选择实施团队需对各个方案进行成本与效益的全面比较。
这一过程中可以采用决策矩阵、SWOT分析等工具，以帮助团队选出最佳方案。
选定后，还需要通过模拟和预测，确保最优方案具备实施可行性。
实施监督在方案实施过程中，对于价值工程的效果进行持续监控，确保实施与设计的一致性。
施工团队与项目管理团队的密切配合，能够有效减少实现过程中的偏差，确保控制在预算范围之内。
项目实施完成后，需要对价值工程的过程和结果进行总结与反馈。
在建工程价值评估中问题的探讨
在建工程价值评估中问题的探讨在采用资产基础法评估企业价值时，经常需要对在建工程的价值进行评估。
一些评估师以为在建工程的评估没有什么难的。
而真正要使评估价值达到科学与合理，还是有许多问题需要研究的。
这其中有评估值与帐面值之间的关系如何处理，实际的工程付款额与应付的工程款额之间的关系如何处理，工程欠款问题，工程前期费用、工程建设单位管理费、可行性研究费、勘察设计费、工程监理费和资金成本如何处理等等。
这些问题往往被一些评估师所忽略。
在建工程的可行性研究、勘察设计这些费用是整个工程的费用，一般情况下是在工程施工前就已经支付的。
在评估在建工程时如何处理呢？这里还需要注意防止重复计算价值的问题。
在建工程的工程建设单位管理费，是随工程的进展发生的，评估时又如何处理呢？诸如此类，错综复杂。
本文仅就其中某些问题进行一些分析。
一、在建工程的内容和在建工程价值评估时的要求在建工程是正在建设中的固定资产或改造工程，生产性和非生产性综合工程与单项工程的建设，包括固定资产的新建、维修、安装、改建、扩建及大修理工程等。
有关规范对在建工程的评估与会计核算已经提出了要求。
如《资产评估操作规范意见（试行）》第六十四条规定“……对于评估基准日存在的工程欠款和评估基准日后完成的工程及相应费用，如果资产占有方已与有关方面达成明确的解决意见，评估人员须相应进行评估计算；否则，评估人员应将工程实际欠款计入负债，声明评估基准日未完成工程不在本次评估工作考虑的范围之内，……”。
“其第六十五条又规定”在建工程一般采用重置成本法进行评估。
应按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所发生的全部费用确定重置价值……。
“财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》中也规定，在建工程于清查评估明细表内的帐面价值指的是已支付金额。
在建工程的会计科目需要核算企业进行的各项工程，包括固定资产新建工程、改建工程与大修理工程所发生的实际支出。
借方登记为购置、建造，安装固定资产的一切支出，也包括工程未交付使用或未办理竣工决算之前的工程款利息以及外币借款的汇兑损失，贷方登记完工交付使用工程的实际成本，期末余额在借方为尚未完工或虽已完工，但尚未办理竣工决算的工程实际支出，以及尚未使用的工程物资的实际成本。
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例
对于在建工程的拍卖评估公司评估土地以及地上构筑物相关案例摘要：一、引言二、在建工程拍卖评估的背景与意义三、评估公司对土地及地上构筑物的评估方法四、案例分析1.案例一：某市区商业综合体在建工程拍卖评估2.案例二：某住宅小区在建工程拍卖评估3.案例三：某产业园区在建工程拍卖评估五、总结正文：一、引言随着我国城市化进程的不断推进，房地产市场的日益繁荣，拍卖评估行业在国民经济中的地位日益突出。
在建工程的拍卖评估不仅涉及到土地价值的评估，还需要对土地上的建筑物、构筑物等进行全面评估。
本文将围绕在建工程的拍卖评估，探讨评估公司对土地及地上构筑物的评估方法，并结合具体案例进行分析。
二、在建工程拍卖评估的背景与意义在建工程拍卖评估，是指对正在建设中的房地产项目进行价值评估，以便为拍卖交易提供参考依据。
这一过程不仅有助于保障拍卖双方的合法权益，还有助于提高拍卖成交率，促进土地资源的合理配置。
三、评估公司对土地及地上构筑物的评估方法评估公司通常采用以下方法对土地及地上构筑物进行评估：1.市场比较法：通过收集类似房地产项目的成交数据，对比分析成交价格与评估对象之间的差异，从而得出评估结果。
2.剩余法：根据在建工程的已完成部分、剩余部分及预计开发成本，计算出在建工程的剩余价值，从而得出评估结果。
3.收益法：预测评估对象的未来收益，并结合适当的收益折现率，计算出评估结果。
4.成本法：通过估算在建工程的重建成本，减去已发生的价值损耗，得出评估结果。
四、案例分析1.案例一：某市区商业综合体在建工程拍卖评估该项目位于某市区核心地段，总建筑面积约10 万平方米，包括购物中心、写字楼、酒店等。
评估公司采用市场比较法和剩余法进行评估，最终确定拍卖底价为20 亿元。
经过多轮竞价，该项目最终以25 亿元成交。
2.案例二：某住宅小区在建工程拍卖评估该项目位于某新区，规划总建筑面积约20 万平方米，包括多栋高层住宅楼及配套设施。
评估公司采用收益法和成本法进行评估，最终确定拍卖底价为10 亿元。
价值工程在建设项目方案决策中的应用
价值工程在建设项目方案决策中的应用一、前言价值工程是一种以增加价值为目的、以降低成本为手段的管理技术，被广泛应用于建设项目方案决策中。
本文将从价值工程的概念、价值工程在建设项目方案决策中的应用、价值工程实施步骤等方面进行详细介绍。
二、价值工程概念1.定义价值工程是一种以增加产品或服务的功能性和性能为目标，以最小化成本为手段，通过系统化的方法和技术来实现这个目标的管理技术。
2.特点（1）注重效果：价值工程注重产品或服务的效果，而不是形式。
（2）注重降低成本：价值工程通过降低成本来实现增加产品或服务的效果。
（3）强调系统化：价值工程采用系统化的方法和技术来实现其目标。
三、价值工程在建设项目方案决策中的应用1.确定项目目标在建设项目方案决策中，首先需要明确项目目标。
通过对项目目标进行分析和研究，确定项目所需功能和性能，并制定相应要求。
2.识别功能需求在确定了项目目标后，需要对项目进行分析和研究，识别项目的功能需求。
通过对项目功能需求的分析和研究，可以确定项目所需的功能性和性能，并制定相应要求。
3.评估方案在确定了项目目标和功能需求后，需要对各种可能的方案进行评估。
通过对各种可能的方案进行评估，可以确定最佳方案，并制定相应实施计划。
4.优化设计在确定了最佳方案后，需要对该方案进行优化设计。
通过优化设计，可以进一步降低成本、提高效率，并确保项目达到预期效果。
5.实施方案在完成了优化设计后，需要按照实施计划开始实施方案。
在实施过程中需要严格控制成本、时间和质量，并及时解决问题。
6.评估效果在完成了实施后，需要对项目效果进行评估。
通过对项目效果的评估，可以发现问题并及时解决，同时也可以为以后的类似项目提供经验和教训。
四、价值工程实施步骤1.组建价值工程小组价值工程小组由专业人员和相关人员组成。
专业人员主要负责技术支持和指导工作；相关人员主要负责具体操作和执行工作。
2.确定项目目标和功能需求在组建价值工程小组后，需要明确项目目标和功能需求。
在建工程抵押变现价值评估研究
在建工程抵押变现价值评估研究建工程抵押变现价值评估是指对建设工程进行评估，确定其抵押变现价值的研究。
建设工程是指按照特定的设计图纸和标准进行施工、安装和调试的工程项目，包括房屋、桥梁、道路、水利设施等。
在我国，建设工程常常作为抵押物，为借款人提供贷款，因此其抵押变现价值评估是重要的。
建工程抵押变现价值评估的研究内容涉及多个方面，包括以下几个方面：首先，需要对建工程进行详细的调查和测量，了解其建筑构造、状况、用途、厂址等基本信息。
通过现场实地勘查和测量，可以对建筑工程的实际情况有一个清晰的了解。
其次，需要对建工程的设计图纸和规范进行审查和分析。
通过对设计图纸和规范的分析，可以了解工程的设计标准、施工质量要求、工程量及材料等方面的信息。
接着，需要对建工程的施工过程进行审核和评估。
通过对施工过程的审核和评估，可以了解施工的进度、质量和安全等方面的情况，并对其进行综合评定。
然后，需要对建工程的使用价值进行分析和评估。
使用价值是指在正常使用情况下，建筑物所能提供的效益或价值，包括使用功能、物理条件、经济效益等方面的价值。
最后，需要对建工程的市场价值进行研究和评定。
市场价值是指在市场交易中，建筑物能够出售的价格，可以通过市场行情、市场需求、市场预期等方面的信息进行评估。
在进行建工程抵押变现价值评估时，还需要注意以下几个问题：首先，需要熟悉相关的法律法规和政策，了解抵押贷款的相关规定和程序。
只有在法律法规的框架下进行评估，才能确保评估的合法性和有效性。
其次，需要掌握一定的技术方法和工具，如计量、测量、统计分析等，以便进行数据的收集和处理。
接着，需要广泛了解市场动态和建筑业的发展趋势，以便对市场价值进行准确的判断。
最后，需要对评估结果进行专业的报告和分析，提出合理的评估结论和建议。
总之，建工程抵押变现价值评估是一项复杂而重要的工作，对于借款人、贷款人和监管机构来说都具有重要的意义。
只有通过科学、客观、公正的评估，才能为借款人提供准确的贷款额度，为贷款方提供有效的风险控制手段，促进金融体系的稳定和健康发展。
工程造价控制重点、难点分析及应对措施
工程造价控制重点、难点分析及应对措施一、概览在当前经济形势下，工程造价控制成为了项目管理的核心环节。
无论是大型基础设施建设还是各类建筑工程，有效的工程造价控制都是确保项目经济效益与社会效益的关键。
本文旨在深入分析工程造价控制的重点与难点，并探讨相应的应对措施。
随着建筑行业的快速发展和市场环境的不断变化，工程造价控制面临的挑战日益增多，如何准确把握控制要点，科学应对难点问题，已成为业界关注的焦点。
本文将围绕这些问题展开论述，以期为相关领域的研究者和从业者提供有益的参考和启示。
我们将从工程造价控制的背景、必要性以及本文的探讨框架三个方面进行概述。
从背景方面来看，工程造价控制是在建筑工程项目生命周期内，通过对造价的预测、分析、决策、控制和评估等手段，实现项目成本的有效管理和控制。
随着市场竞争的加剧和建筑行业技术的不断进步，工程造价控制的复杂性和难度不断增加。
特别是在全球经济一体化的背景下，建筑企业面临着更为严峻的市场挑战，这使得对工程造价控制提出了更高的要求。
深入探讨工程造价控制的重点与难点问题具有重要的现实意义。
工程造价控制的必要性不言而喻。
有效的造价管理能够确保项目的经济效益最大化，降低不必要的成本支出，提高项目的整体竞争力。
良好的造价管理也是确保工程质量和进度的关键。
若成本控制不当，不仅会导致企业经济利益的损失，还可能影响到项目的社会声誉和市场前景。
从多个维度出发，探讨工程造价控制的重点与难点问题具有紧迫性和必要性。
本文的探讨框架将围绕工程造价控制的重点与难点展开分析。
我们将首先梳理工程造价控制的核心要点和关键环节；接着分析当前面临的主要难点问题及其成因；在此基础上，提出针对性的应对措施和建议；最后通过案例分析的方式，对理论进行实践验证和总结提炼。
通过这样的逻辑框架，旨在为工程造价控制提供更加科学和有效的应对策略和方法。
1. 工程造价控制的重要性工程造价控制是项目决策的重要依据。
在工程项目立项阶段，准确的工程造价能为项目可行性研究提供重要参考，帮助决策者判断项目的经济合理性。
浅析建筑工程造价管理的问题和对策
浅析建筑工程造价管理的问题和对策摘要：建筑工程造价在建筑工程管理中发挥着重要作用，工程造价管理贯穿项目建设各个环节，如何做好工程造价管理是企业竞争力提升与项目经济效益的体现。
文章对建筑工程造价特点进行分析，探讨工程造价管理问题与造价管理措施。
关键字：建筑工程；工程造价；造价管理；管理问题引言随着社会经济的迅速发展，建筑行业中的工程项目数量、复杂度都在与日俱增。
建筑工程造价是指一个工程项目中所包含的全部建设费用，其合理性影响着工程投标、工程进度，以及后期建设等诸多方面。
建筑工程的造价不仅受到材料、劳动力等因素的影响，还受到政策、管理等多方面因素的影响。
因此，建筑工程的造价控制成为一个具有挑战性的问题。
对建筑工程造价的控制往往是从两个方面进行的，其一是在项目初期确定合理的建筑工程造价，其二是在项目执行时有效控制建筑工程造价。
1建筑工程造价特点建筑工程造价管理在普遍情况下受到工程项目属性的影响和限制。
其中包含以下两方面内容：其一，我国建筑行业的蓬勃发展，加快了建筑行业的发展速度，也促进建筑工程要求和技术规格的提升；其二，在同一项目的建设周期内，造价成本依旧受到波动性因素的影响，这也体现在现实的工程施工过程中，发生变化的因素不仅是工期，还有工程价值、物料价值、时间价值等，而它们都可能会直接影响造价控制。
所以，完整、合理地设计工程造价制度对施工企业来说，是至关重要的。
提升建筑及施工管理企业水平的具体表现之一，便是对成本的严格监控。
企业必须在整个建筑及施工流程中，合理地管控项目。
研究造价限制性，以减少各类损失风险发生的可能性，进而提升施工效率和科学质量，进而在避免增加投资的基础上，保持建筑工程的经济效益和社会效益。
建筑行业的主要特征之一，是建设规模、投入资金和建设周期的逐渐扩大。
我们还可以以现实为依据做管理和规划，此过程中，整个项目管理的机构和职责都得到了统一，利用项目管理成本的核心性可以合理管理影响项目成本因素的影响，从而增加了项目管理的总体经济效益、管理效益。
价值工程在工程建设中的应用
价值工程在工程建设中的应用以价值工程在工程建设中的应用为题，我们将探讨价值工程在工程建设中的重要性和作用。
价值工程是一种系统化的方法，旨在通过优化设计和管理，实现项目的最佳性能和经济效益。
价值工程是一种通过评估项目目标和需求，提出改进方案的方法。
在工程建设中，我们常常面临着各种约束和挑战，如预算限制、时间压力和技术问题。
通过运用价值工程的原则和技术，我们可以找到解决问题的创新方法，从而提高项目的价值和竞争力。
价值工程可以帮助我们优化设计方案。
在工程建设中，设计是至关重要的环节。
通过运用价值工程的方法，我们可以对设计方案进行全面的评估和分析，找出存在的问题和改进的空间。
例如，我们可以通过价值分析的方法，确定项目的关键要素和目标，进而提出符合需求的创新设计方案。
这样不仅可以提高项目的性能和效益，还可以降低成本和风险。
价值工程可以帮助我们优化项目管理。
在工程建设中，项目管理是确保项目顺利进行的关键环节。
通过价值工程的方法，我们可以对项目的各个环节进行全面的分析和优化。
例如，我们可以运用价值工程的技术，对项目的进度计划和资源分配进行评估和优化，从而提高项目的效率和质量。
此外，通过价值工程的方法，我们还可以对项目的风险进行评估和控制，确保项目的顺利进行。
价值工程还可以帮助我们提高项目的可持续性。
在当今社会，可持续发展已成为各行各业的重要议题。
在工程建设中，通过运用价值工程的方法，我们可以对项目的环境影响和社会效益进行评估和优化。
例如，我们可以通过价值工程的方法，提出符合环保要求的设计方案，减少对自然资源的消耗和环境的影响。
同时，通过价值工程的方法，我们还可以评估项目对社会经济的影响，从而最大限度地提高项目的社会效益。
价值工程在工程建设中具有重要的应用价值。
通过运用价值工程的原则和技术，我们可以优化设计方案，改进项目管理，提高项目的可持续性，从而实现项目的最佳性能和经济效益。
因此，在工程建设中，我们应该充分认识和重视价值工程的作用，并积极运用价值工程的方法，提高项目的价值和竞争力。
工程造价咨询行业存在的问题
工程造价咨询行业存在的问题[问题]工程造价咨询行业存在的问题[导言]工程造价咨询行业作为建设项目的重要环节，承担着评估和监控工程造价的重要职责。
然而，在当前的实践中，工程造价咨询行业存在着一些问题，这些问题可能影响工程项目的质量和效益。
本文将从深度和广度两个维度，对工程造价咨询行业存在的问题进行全面评估，并提出改进建议。
一、问题的深度探究1. 市场乱象在工程造价咨询市场中，存在着一些乱象问题，如行业准入门槛不够严格、价格竞争不规范等。
这些问题导致一些低劣资质的咨询公司进入市场，影响了行业整体形象和服务质量。
价格竞争不规范也使高质量、专业化的咨询公司难以维持正常经营，进一步扭曲了市场环境。
2. 信息不对称在工程造价咨询中，信息的不对称性是一个普遍存在的问题。
业主对工程造价领域的专业知识了解有限，难以对咨询服务的真实价值做出准确的判断。
另对于咨询公司来说，由于信息不对称，有些公司可能以虚假或不完整的信息吸引客户，从而影响项目的实际成果。
3. 人力资源不足工程造价咨询行业对于专业人才的需求量大，但目前存在人才供给不足的问题。
缺乏高素质的专业人才会影响咨询公司的服务质量和竞争力。
另由于缺乏行业标准的明确规定，缺乏统一的职称评定等问题，使得人才的培养和引进相对困难。
二、问题的广度探讨1. 项目管理水平不高在工程造价咨询中，项目管理是保证工程质量和效益的重要环节。
然而，在实际操作中存在着项目管理水平不高的问题。
不少项目缺乏有效的计划和控制，导致工程进度和成本超支。
另一些咨询公司在项目管理上缺乏统一标准，难以提供高效、规范的服务。
2. 缺乏行业标准和规范当前，工程造价咨询行业缺乏统一的行业标准和规范，这给行业发展带来了一定的难题。
在项目评估和监控方面，缺乏规范的操作指南和方法，使得项目结果的准确性和可比性受到一定影响。
缺乏行业标准也阻碍了行业的自律和规范化发展。
三、个人观点和理解工程造价咨询行业是建设项目的重要环节，其发展对于保证工程质量和成本控制至关重要。
对在建工程抵押价值评估的探讨
一
、
取 得 手续 的合 法 性 。包 括三 方 面 ： 一是 土 地取 得 的合 法性 。《 国有 土 地 使用 证 》是 土 地 取得 手续 合 法性 的 重要 文件 。目前 ， 京市 存 在 北
素。作为抵押物的在建工程 ， 能否保证偿还债务 ， 是 并抵押是在建工程抵押的基本要求 ，即在 建工程评 抵押权利关系双方共同关注的问题。在此 ， 笔者根据 估的范围是土地及建设工程整体评估。 评 估 实 务 中遇 到 的 问 题和 解 决 的 办 法 ，对 房地 产 在 在 建 工程 的 “ 法 方式 ” 合 主要 指 土地 及建 设 工程
维普资讯
估 专 ｇ
对 在 建 工 程抵 押价 值 评 估 的探 讨
口北 京 宝信房地产评 估 咨询有 限责任公 司 史源英 口北 京银房兆 华房地产评估 有 限责任公 司 申艳 萍
房地产在建工程是指尚未达到使用条件 的房地 产 。在建工程抵押贷款是 目前房地产开发中常见的 种 融 资方 式 。与 现 房相 比 ， 在建 工 程存 在 着续 建成
１ 程形 态 存 在变 化 。在建 工 程是 尚未 成形 的 ．工
产品， 从挖槽 、 做基础到地面 ± ， ０ 出地面后到主体结 三种 《 国有土地使用证》 ：以行政划拨方式取得土地 构封顶 ， 再到竣工验收 ， 这个过程跨越的时间较长。 的 《 国有土地使用证》 以出让方式取得土地的 《 、 国有 随着工期的延长和工程 的进展 ，表现 出不 同的工程 土 地使用证》以及开发单位以出让方式取得但只缴 形象或工程形态。估价时点不同 ，在建工程进度不
一
按照建设 部 ５ 号 令 《 ６ 城市房地 产抵押 管理办 法》 第三条 ，在建工程抵押 ， ……以其合法方式取 “ 是 得 的土 地 使 用 权 连 同在 建 工程 的 投 入 资产 ，… …作
建设工程合同管理存在的问题与对策探讨
建设工程合同管理存在的问题与对策探讨摘要：现阶段，我国对建筑行业的监管力度不断增大。
在建设管理过程中，合同管理需要按照法律法规以建设工程的实际建设需求为基础，充分保障各方的权利，并在合同中明确各方需要承担的责任和义务，采用科学的方式保证建设工程建设顺利进行，从而降低管理风险，保证各方利益。
科学的合同管理模式可以详细划分具体的工作内容和工作职责，更有助于建设工程的科学管理。
关键词：建设工程；合同管理；问题1 建设工程合同管理概述1.1 合同管理的内涵合同管理是建设工程管理的重要组成部分，它包含合同的签署、执行、变更和终止等多个部分，每一部分都需要落实到位。
当合同履行出现问题时，应该通过法律途径来解决。
这样一来，施工企业和业主双方的利益都能得到保障，使工作能够正常开展下去。
1.2 合同管理的任务建设工程项目合同管理必须遵守法律法规，明确施工目标，通过组织、督导等措施使相关人员签署并履行合同。
对于违背合同的行为，应当按照违约后果进行处理，让违约方承担相应的法律责任。
对于私自不履行合约的行为，应该严厉打击，并搜集证据提交法院。
因此，合同管理的任务任重道远，签订合同的各方人员应该互相监督，认真落实。
1.3 合同管理的目标建设工程项目合同管理的目标一般包括多个内容：其一，做好成本预算工作，节省成本，避免资金浪费；其二，做好项目进程安排，及时竣工，不延误工期；其三，工程项目的质量要合格，尽量做到高性价比。
判断建设工程合同合格与否的标准在于产生冲突时，合同能不能帮助签订合同的人解决问题、化解冲突。
项目工作者应该提高工程质量，使之能够得到业主的满意，进而达到合作共赢，使自身发展道路能够越走越远、越走越宽。
2 合同管理存在的问题2.1 合同管理体制不健全制度是管理工作行为的规范和标准。
完善的合同管理制度可以明确合同管理工作的具体职责、管理程序、管理内容和管理的质量标准，可以更好地保证合同管理人员完成各项工作的衔接，但是，结合目前建设工程建设管理工作的开展情况来看，合同管理制度还存在不完善的问题，缺少规范指导合同管理的依据，制度内容无法承担起对合同管理的监督作用，这就导致合同管理工作存在脱节的问题，部分工作部门的职责划分不清，出现问题时无法及时有效解决，甚至出现互相推诿责任的问题。
司法处置中在建工程价值评估风险浅探
关键词：在建工程；司法处置；房地产估价1司法处置中的在建工程概述在建工程是指正在建设、尚未竣工投入使用的建设项目，而本文中的在建工程是指在建房地产项目。
房地产开发建设的程序包括提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、获取土地使用权、合同谈判与协议签署、工程建设、竣工交用、物业资产管理八个步骤。
司法处置中的在建工程一般处于工程建设阶段，尚未竣工交付使用，其不包括已交付使用但尚未办理产权证书的、未竣工验收的房地产。
房地产开发商现金流中断等经营问题，导致房地产开发商与施工单位、金融机构、担保人、预购业主之间发生债务纠纷，是在建工程成为司法处置资产的主要原因。
当金融机构、担保人与房地产开发商发生债务纠纷导致在建工程成为处置资产时，处置资产通常是被抵押的整栋建筑或整个在建工程。
当施工单位、预购业主与房地产开发商发生债务纠纷导致在建工程成为处置资产时，处置资产通常为债权数额确定的数套分户房地产。
司法处置中的在建工程在处置阶段通常处于停工状态，开发商一般不具备持续开发的能力。
2司法处置中的在建工程价值评估方法《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）规定：“选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。
”受市场交易案例和租赁案例的影响，在实际估价工作中，工作人员主要采用成本法和假设开发法来评估在建工程的价值。
2.1成本法成本法的理论依据是生产费用价值论，即商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定的。
在这一原理下，卖方基于过去的“生产费用”，愿意接受的最低价格不能低于其开发建设花费的价格；买方基于“替代原理”，愿意支付的最高价格不能高于市场重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润。
采用成本法评估司法处置中在建工程的技术路线为：工作人员先梳理估价对象在价值时点的房地产价格构成要素，在认真收集资料的基础上，综合衡量开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润的取值，测算估价对象在价值时点的重新构建价格，再减去建筑物的折旧价格，进而求取估价对象的成本价值。
工程估价论文
工程估价【摘要】在日常的估价中经常遇到对在建工程的估价，如以在建工程进行抵押贷款、以在建工程进行投资以及对“烂尾楼”的处置等。
在建工程作为房地产的一种类型，其估价应遵循房地产估价一般的原则、程序和方法，但在建工程估价又有其自身的特点。
《房地产估价规范》 (以不简称《规范》)对这方面的论述并不多，本文结合课程学习和查找资料对在建工程估价的特点、分类及常用的估价方法进行一些探讨。
【关键词】在建工程；估价；特点；评估范围；评估方法一、在建工程的概念及其估价的特点在建工程泛指处于建设过程中、尚未完工并交付使用的工程项目，一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。
作为房地产的一种类型，在建工程的表现形式多种多样，既可以是处于建设过程中的项目，也可以是已停工多年的“烂尾楼。
对在建工程价值的估算和判定称为在建工程估价。
相对于般房地产的估价，在建工程估价有以下几个特点：1、在建工程的个性差异往往比较突出，不同工程之间的可比性较差，对在建工程估价要建立在对其全面分析了解的基础上。
2、花在在建工程上的实际费用支出与其形象进度并不一致，有时偏差还很大，因此实际的费用支出并不能客观地反映在建工程的价值。
3、对工期较长或停建多年的工程，由于市场和外部条件的变化，其技术性、功能性贬值不可忽视，特别是在采用成本法估价时。
二、在建工程的分类在实际的估价实务以及科学研究中，可以将在建工程按照不同方式进行分类。
在建工程可根据标志性工程进度进行分类，也可根据建设用途进行分类，同时对于同一阶段的在建项目，由于工程款支付方式的不同，以及材料设备购置的早晚，在价值上也会形成差异。
根据标志性工程进度进行分类，建筑工程的施工过程分为土方工程、基础工程，结构工程、电气设备安装工程、给排水工程、内外装修工程、室外工程等等。
由于工程施工是一个连续的过程，可以按照建设工程施工主要工作的进度状况划分为结构在施工、结构封顶及准备验收几个阶段。
对此我们也称为按形象进度进行分类。
谈谈在建工程的特点及价值评估的几个问题
, 、
供探求
。
业 陈 刘 军 . 勇
1
.
替代 原 则
. , , ,
替代原 则 亦 称参 照 物原 则 根据 经 济学原理 在
同一 市场 上 具有相 同使 用价值 和 质量的 物 品 应 有 同样 的价格 但是在 实践 中 完全相 同的在 建工程几
。
价 法 ) 但 这 种 方 法 有些 片 面
,
根 据在建 工程评估原
,
熟 悉这 些 法 律 法 规 工 作时 要 严 格遵守
4
.
、
,
。
工 的 工程 是 无 法 投 入 使 用 的 ( 绿 化 等 扫 尾 〔程 除 外 ) 故动 态 原 则
,
在 市 场 经 济 中 在 建 工 程 的 评 估 量 除 了 由进 行
47
.
业务与 技 术
工 程 建设 的 劳 动 工 程 量 决 定 外 还 要 考 虑 市 场供求 关 系 的 作 用 这 样 才 能 清 楚 地 把握 该 类 工 程 的 市 场 形 态 及其 对 在 建
2
.
时间 限 定 原 则
, 。
在 建 工 程 随 着时 间 在 不 断 变 动 同 时 市 场 情 况 在 建工 程就 是正 在施 工或 虽 已 完 工 但 尚 未办 理
。
也在不 断变动
. ,
因 此 评 估 工 作 必 须 限 定 在 某 一特 定
。
移 交 验 收 的 建设 工 程
, 、
它是指建设工程已经构成的
。
时 间 即评估 基准 日
。
确定 时间限 定原 则 的意 义 在
浅谈国企项目后评价存在的问题与对策
浅谈国企项目后评价存在的问题与对策【关键词】：项目管理；项目后评价；改进建议引言近年来，《中央企业固定资产投资项目后评价工作指南》（国资发计划〔2005〕92号）、《中央政府投资项目后评价管理办法(试行)》（发改投资[2008]2959号）颁布实施了《发改投资[2008]2959号）。
作为工程咨询不可或缺的一环，项目后评价也进入了发展的黄金阶段。
业内从业人员的实践，促进了后评价体系的不断优化与完善，但在其蓬勃发展的过程中，也暴露出了许多问题，并有值得深思的地方。
工程后评价是对工程或规划的目的、实施过程、效益、作用和影响进行系统性、客观的分析，并对其实施过程进行总结，以确保项目的预期目的和计划的合理性和有效性。
是否达到了项目的主要利益指标。
一、项目后评价的产生背景国外的工程后评价和工程前评估是同步出现的，它们都是在上个世纪30年代美国大萧条时期实施的“新分配”，迄今已经有80多年了。
美国率先提出了项目后评价，并倡导了后评价的理论和方法，并在此基础上进行了大量的工作。
20世纪七十年代，西方国家和国际金融机构普遍认可和采用了项目后评价，并作为衡量企业投资绩效的一个重要指标，也是各国政府治理的一个重要内容。
后评价是国家预算、计划和项目的评估，总体而言，它们具有评估的法规和制度，明确的管理机构，科学的方法和流程。
我国从80年代中期至80年代中期，国家发改委委托中国国际工程顾问公司对我国首批国家重点建设项目进行后评价，这是我国全面启动后评价工作的开端。
近20年来，世界银行，亚洲开发银行，英国等国家和国际组织，从不同的角度对我们进行了项目评估的理论和方法。
目前，国内部分金融机构（建设银行、国家发展银行）以及部分政府部门（交通部、铁道部、农业部等）都在进行项目后评价。
近几年，我国的工程后评价工作发展迅速，但与世界各国相比，尤其是后评价制度尚未建立。
二、项目后评价在项目管理中的作用工程项目后评价是工程建设中的一个关键环节，也是工程建设中的一个重要环节。
已预售在建工程项目在抵押估价实务中的难点分析
已预售在建工程项目在抵押估价实务中的难点分析摘要：已预售的房地产开发项目在建工程抵押在银行金融业务中较为普遍，不论是在法律上还是评估实践中，在建工程抵押都存在着众多不确定因素，需要从估价的规范性和谨慎性出发，充分识别在建工程抵押估价中可能存在的潜在风险。
关键词：在建工程抵押估价已预售风险在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，不仅解决了开发商建设融资的需求，同时也满足了金融机构拓展业务的需要，近年来，在建工程抵押在银行金融业务中变得比较普遍。
但由于在建工程抵押物是债务人以合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，同时还必须是尚未建造或者建造中的房屋或其它建筑物；相对于现房而言，在建工程的物质形态始终处于变化状态，在建工程抵押又涉及多方当事人，法律关系较为复杂，因此在建工程抵押对于金融机构来说的风险远大于一般的现房抵押。
不论是在法律上还是评估实践中，在建工程抵押都存在众多不确定因素，比如是否能顺利完工、是否能获得房屋所有权、未来房地产市场及销售情况如何等，这些不确定因素对承包方、贷款银行以及消费者来说都有可能存在着风险，因此在我们的抵押估价实务中必须引起足够的重视。
本文针对已预售的房地产开发在建工程项目评估的技术路线、估价资料、现场勘察等抵押估价过程中需要解决的难点问题进行了分析。
一、选用并确定估价方法1、根据《房地产估价规范》对估价方法选用的规定，估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。
已预售的房地产开发在建工程项目估价对象的实际情况为尚在建设中的不具备交付使用条件的居住房地产，项目已具备明确的规范和设计方案，因此首选假设开发法，具体技术路线为假设据此规划用途和指标续建完成，得到开发建设完成后的房地产价值（不能采用成本法，宜采用比较法），减去续建设部分价值，并扣除已预售部分的房地产价值，得到在建工程价值。
2、根据《房地产估价规范》成本法条文说明，针对新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产，都可以采用成本法进行估价。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
在建工程价值评估中问题的探讨
在采用资产基础法评估企业价值时，经常需要对在建工程的价值进行评估。
一些评估师以为在建工程的评估没有什么难的。
而真正要使评估价值达到科学与合理，还是有许多问题需要研究的。
这其中有评估值与帐面值之间的关系如何处理，实际的工程付款额与应付的工程款额之间的关系如何处理，工程欠款问题，工程前期费用、工程建设单位管理费、可行性研究费、勘察设计费、工程监理费和资金成本如何处理等等。
这些问题往往被一些评估师所忽略。
在建工程的可行性研究、勘察设计这些费用是整个工程的费用，一般情况下是在工程施工前就已经支付的。
在评估在建工程时如何处理呢？这里还需要注意防止重复计算价值的问题。
在建工程的工程建设单位管理费，是随工程的进展发生的，评估时又如何处理呢？诸如此类，错综复杂。
本文仅就其中某些问题进行一些分析。
一、在建工程的内容和在建工程价值评估时的要求
在建工程是正在建设中的固定资产或改造工程，生产性和非生产性综合工程与单项工程的建设，包括固定资产的新建、维修、安装、
改建、扩建及大修理工程等。
有关规范对在建工程的评估与会计核算已经提出了要求。
如《资产评估操作规范意见（试行）》第六十四条规定“……对于评估基准日存在的工程欠款和评估基准日后完成的工程及相应费用，如果资产
占有方已与有关方面达成明确的解决意见，评估人员须相应进行评估计算；否则，评估人员应将工程实际欠款计入负债，声明评估基准日未完成工程不在本次评估工作考虑的范围之内，……”。
“其第六十五条又规定”在建工程一般采用重置成本法进行评估。
应按照正常情况下在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所发生的
全部费用确定重置价值……。
“
财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》中也规定，在建工程于清查评估明细表内的帐面价值指的是已支付金额。
在建工程的会计科目需要核算企业进行的各项工程，包括固定资产新建工程、改建工程与大修理工程所发生的实际支出。
借方登记为购置、建造，安装固定资产的一切支出，也包括工程未交付使用或未办理竣工决算之前的工程款利息以及外币借款的汇兑损失，贷方登记完工交付使用工程的实际成本，期末余额在借方为尚未完工或虽已完工，但尚未办理竣工决算的工程实际支出，以及尚未使用的工程物资的实际成本。
在资产负债表上，在建工程项目根据该帐户期末余额填
列。
二、在建工程评估值的分析
对在建工程进行评估时，在建工程于评估基准日根据实际进度确定的评估值，与已支付的工程款金额并不是恰好吻合的，可能低于也可能是高于已付的工程款的金额。
在建工程应付的工程款金额与已付
工程款的金额有时也是不一致的，其也可能是低于或高于已付工程款
的金额。
在建工程于评估基准日根据实际进度确定的评估值与在建工程已付工程款的金额，也不是一个概念。
在采用成本法对在建工程评估时，需要根据在建工程的实际进度进行评估。
若有实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值时。
还需要扣除各项贬值。
而在建工程的会计结算计价方式、日期，与评估的计价方式、评估基准日往往是不相同的。
在建工程按期需要支付的工程款往往是以工程预算为基础予以计算的，并不是工程实际进度需要支付的款数。
已支付工程款少于工程实际进度的应付款数，所欠工程款还应在应付帐款科目中
列示。
总之，与在建工程评估值直接相关的工程实际进度的应付款项如
何确定，还需要深入分析。
三、在建工程评估中帐面值之间差值的处理
在建工程价值一般应采用成本法。
当然，对于建成后能独立经营获利的在建工程，条件适宜时也可采用收益法评估。
而对于发生不能继续进行建设，或用途变化失去原设计功能等在建工程，需要根据具体情况选择不同的适当的评估方法进行评估。
1、对于建设时间不长的在建工程，且物价水平基本稳定的情形
下，评估一般有以下几种处理方法：
（1）当在建工程实际进度低于实际付款进度时，除了按工程实际进度采用成本法进行评估之外，已付工程款超出工程应付工程款部
分还应计入预付帐款中；
（2）当在建工程实际进度与实际付款进度基本吻合时，在建工程应付工程款与已付工程款的金额应该是相当的，但此时也应对在建工程采用成本法进行评估，可以已付工程款的金额对该评估结果进行
校验。
（3）当在建工程实际进度大于实际付款进度时，除了按在建工程实际进度采用成本法进行评估之外。
已付工程款低于应付工程款部
分应计入应付帐款中。
2、对于建设时间已经很长的在建工程，且物价水平变化较大的
情形下，评估需要注意以下问题：
在具体的工程项目施工中，在建工程实际进度与实际付款进度的不一致，存在着许多原因。
例如当在建工程施工期已经很长时，往往物价、人工费、机械台班费和其它取费标准都发生了变化，而在建工程实际进度的评估值体现的是评估基准日费用水平下的价值。
此时，在建工程实际进度的评估值与原先预算计划中的付款金额必然会出
现差值。
为了容易说明问题，我们先讨论在建工程实际进度与实际付款进度一致时因物价和费用水平发生变化，导致在建工程评估值与实际付款金额不一致的情形。
由于此时评估值与实际付款金额不一致的差值
是物价和费用水平发生变化而产生的，如果合同没有规定工程款将与物价和费用同步，那么，该差值与施工的乙方无关，不需要作为建设单位的甲方调整往来帐款科目，增加预付帐款或应付帐款。
当在建工程实际付款进度与工程进度不一致，而物价和费用又发生了变化，则需要做进一步的分析。
（1）工程直接费用、直接管理费差值的处理。
①首先，先确定在建工程实际进度的工程结算价格，将该结算价格与在建工程的实际付款额的差值计入应付帐款或预付帐款。
当然，要完成此项工作，需要评估委托方的协助。
②根据材料、人工、机械台班和相关费用价格标准等工程直接费用与直接管理费比例，得出在建工程实际完成进度的评估值，并计算得出与帐面值之间的差值。
如果该差值不是由于工程进度产生的，而是由物价引起的升值，则一般不需要计入应付帐款或预付帐款。
而将由在建工程未来产权持有者承担的款项，则应列入应付帐款或预付帐
款。
（2）在建工程可行性研究与勘察设计等前期费用、工程建设单位管理费以及工程监理费用的处理。
由于这些费用在评估在建工程价值时需要按照有关规定的费用标准进行，而这部分费用的帐面价值是实际支付的金额，两者之间差值的处理较为复杂。
在处理中，可行性研究、勘察设计等前期费用属于整体在建工程的费用，应全部计入在建工程的评估值中，并且应将
此类费用合同约定的金额与帐面上实际支付金额之间的差值进行合理处理，属于应付款的部分应计入应付帐款中。
评估值中应包括的工程建设单位管理费等随在建工程进度相应发生的费用，应按有关规定的费用标准并结合工程实际情况进行计算。
而其与实际支付费用发生的差值，要不要在应付帐款中列示，需
根据具体情况进行分析。
（3）资金成本差值的处理。
评估时的资金成本是假设资金均衡投入，按资金占用时间，根据基准日执行的银行贷款利率计算得出的，而企业在建工程占用的资金成本通常并未计入已付帐款科目，而是计入长期贷款或预提费用科目，此时，此部分高于帐面的工程已付帐款的差值不应计入应付帐款。
而当帐面已付帐款中的贷款利息与评估值资金成本存在差值时，这部分差值也不应计入应付帐款或预付帐款。
四、在建工程评估中需要注意的其他问题
在建工程价值评估中要注意的另一问题是计算在建工程实际进度的应付工程款金额。
当在建工程的甲、乙双方有分进度付款结算协议的，可按协议规定的金额计算。
没有分进度结算付款协议的，可按整个工程预算，结合分项，分步工程进行具体计算。
但不能将在建工程应付款等同于在建工程的评估值。
这一应付工程款金额可以作为评
估中进行参考与进行检验的数据。
在建工程的评估值是指于评估基准日的公允的评估价值，而不是作为建设单位的甲方对在建工程实际进度应付款数。
特别是当某项在建工程存在实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值时，这些贬值损失有的与收取工程款的乙方有关，但大多数的贬值可能与收取工程款的乙方无关。
在建工程评估值高于在建工程实际应付款的那部分价值，更与收取工程款的乙方无关。
而在建工程评估值高于在建工程实际应付款的原因是很多的，如物价上涨，利息未计入应付款科目等等。
在建工程评估的实际工作中，还可能需要对其他特殊情况进行分析，如在建工程的实际施工时间与评估时采用的合理工期不相等时需要进行的分析。
但总之，在建工程的评估值与帐面已付工程款数、实际工程进度的应付款数都不是等同的，需要谨慎分析后才能确定。