资产评估(房屋建筑物)
2021年自考资产评估重点总结：建筑物评估的特点
2021年自考资产评估重点总结：建筑物评估的特点一、建筑物及其分类建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。
其中房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场；构筑物是相对房屋而言，是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场。
（一）按建筑物承重结构分类建筑物的承重结构不同，决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。
建筑物按其结构承重形式不同，可分为以下四种。
1、钢结构。
2、钢盘混凝土结构。
3、混合结构。
（1）砖混结构。
（2）砖木结构。
（二）按建筑物使用功能分类建筑物按使用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物；另一类为民用建筑。
1、工业用建筑物。
是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。
2、民用建筑。
民用建筑可包罗民用住宅和公共建筑。
二、建筑物评估的特性（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不成以脱离土地而独立存在的。
（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约我国的土地由国家所有，正常使用土地的企业或个人只能取得土地的使用权，这决定了地上的附着物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用权的年限制约。
（三）建筑物功能、用途及评估方法通常情况下，建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的，并且，常常与建筑物自身的功能用途有关。
三、建筑物评估时需考虑的因素1、物理因素这是建筑物价格的决定因素。
2、环境优劣的影响外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。
3、经济地理因素在我国政治经济文体发展极不平衡。
4、新旧程度土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。
5、用途某一具体建筑物的用途可能是单一的。
6、产权建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。
7、政策因素国家经济政策每个时期都有必然的重点和标的目的。
8、供需状况地产价值凹凸受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；求过于供时价值会提高。
资产评估第五章 房地产评估
与房屋不相关的地产
房地产
土地财产权利 与房屋相关的地产 房 房屋建筑物及其财产权利 地 房产 产 房屋建筑物的附属物及其财产权利
非房屋建筑物如桥梁、道路、水库大坝
与土地尚未分离的农作物、森林
（二）房地产的特性
位置固定性 供求区域性 使用长期性 投资大量性 保值与增值性 投资风险性 难以变现性 政策限制性
第四节 房地产评估的市场法
一、基本思路
比较：将被估房地产与类似房地 产近期交易价格进行对照比较
修正：将被估房地产与类似房地 产之间存在的差异进行调整 计算：得出被估房地产在评估基 准日的价值
二、适用范围
只要有适合的类似房地产交易实例即可应用 被估房地产相类似的房地产交易越多，市场法 应用越有效
三、计算公式
2、由房地产收益评估土地价值
（1）土地价值=房地产价值－建筑物现值
建筑物现值=建筑物重置价-年贬值额×已使用年限 年贬值额=（建筑物重置价-残值）÷耐用年限 年贬值额=建筑物重置价×（1-残值率）÷耐用年限
（2）土地价值=（房地产净收益-建筑物净收益） ÷土地资本化率
建筑物净收益=建筑物现值×建筑物资本化率
的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税 及房产税为每建筑平方米20元，保险费为建筑 重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本 化率8%。请评估该宗地2008年3月的土地使用 价值 答：
1．总收益=50×900×12×（1-10%）=486000（元） 2．总费用： 管理费= 486000 ×3.5%=17010 维修费=2500×900×1.5%=33750 年税金=20×900=18000 年保险费=2500×900×0.2%=4500 总费用=73260元 3．房地产净收益=总收益-总费用=412740（元）
房屋建筑物评估操作方案
房屋建筑物评估操作方案一、总体要求了解资产的真实状况，确保资产真实存在，不重不漏，确保账、卡、实物与申报表相符。
对纳入评估范围的全部房屋建、构筑物逐项进行现场勘察核实，作好勘察记录，逐项核对产权证或产权替代文件资料，按本方案的要求编制评估案例，撰写评估说明，并完成相应的工作底稿。
作价依据应充分、合理，评估方法选取应得当，并对确定的评估方法正确理解与运用，确保收集的作价及其他相关资料详实可靠，客观公正反映资产的真实公允价值。
对评估结果的增减值作出客观、合理的分析。
房屋建、构筑物评估具体应包括以下工作内容：1.了解房屋建、构筑物基本概况；2.核对和验收房屋建、构筑物申报明细表；3.确定房屋建、构筑物评估重点；4.清查、现场勘察及资料收集；5.评定估算和结果分析；6.撰写评估说明；7.整理和编制底稿。
二、了解房屋建、构筑物基本概况根据确定的评估目的，明确房屋建、构筑物的评估范围。
了解房屋建、构筑物基本状况。
主要了解购建时间、分布地域、所处地址的地况、地貌、气候等情况，初步了解建、构筑物的资产管理情况、使用、维护保养状况、建、构筑物的项数、建筑面积、用途、建筑结构类型及特点、产权状况，账面值的构成，何年何月进行过清产核资或资产评估，是否曾调账。
通过对委估资产的了解，初步掌握评估工作量和评估难点、重点。
三、核对和验收评估申报明细表验收企业提供的“申报明细表”，使其符合评估要求。
本次负责的申报明细表共包括张表：表-1 房屋建筑物、表-2 构筑物及其他辅助设施、表-3 在建工程土地工程表、表4-7 为租赁物业表。
请企业提供“固定资产分类汇总表”，每一类固定资产的原值、累计折旧要与明细分类账核对一致，各类固定资产加总合计正确，并与资产负债表金额核对一致。
检查申报明细表账面价值是否与会计报表相符，对申报明细表填写不符合评估要求之处，应要求企业及时修正。
并在修改后的每张账明细表左上角加盖公章。
四、清查、现场勘察核实及资料收集(一)清查及现场勘察核实现场勘察阶段是评估人员合法、合理、客观公正进行评估的关键环节，是最大限度地降低评估风险的关键阶段，评估人员应对此高度重视。
资产评估名词解释
资产评估：是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学的方法，对资产价值进行评定和估算的行为。
资产：是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济利益的经济资源。
产权：就是资产所有权不同权能的排列与组合，技术的进步和市场的深化不仅使得这种排列与组合的多样化成为必要，而且使之成为可能。
资产评估的价值类型：是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
市场法：是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
收益法：是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
折现率：从本质上讲，折现率是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。
就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。
收益期限：是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位。
它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。
成本法：是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
资产的重置成本：就是资产的现行再取得成本。
，复原重置成本：是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等。
更新重置成本：是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、新规格和新技术等，以现行价格水平构建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。
价格指数法：是利用与资产有关的价格变动指数，将被评估资产的历史成本调整为重置成本的一种方法。
使用年限法：是利用被评估资产的实际已使用年线与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率，进而估测资产的实体性贬值。
资产信息收集：是旨在取得支撑专业评估判断所需必要信息的合同。
资产信息资料的鉴定：是指对资产信息资料的真伪及代表性的识别。
资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
房屋建筑物及土地评估的方法及依据
关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的程序、方法和依据一、评估程序：1、前期准备工作。
委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单（附件一），于现场查勘日之前准备完成。
2、现场查勘。
评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物（水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程）做一个全面的清查、登记和分析，确定评估范围及评估对象权属。
3、评估计算。
现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供给委托方初稿。
4、核对。
企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的部分，整理成书面的形式并提交委托方。
委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。
二、评估方法：评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。
企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用成本法。
具体如下：（一）房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估：重置成本的确定：房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号文确定；工程建设项目配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。
（二）土地使用权的评估：土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。
这些因素主要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。
通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。
资产评估名词解释
资产评估名词解释资产评估是指对企业或个人拥有的各种资产进行定量和定性的评估，以确定其价值、质量和可持续性。
以下是一些常见的资产评估名词及其解释：1. 有形资产：指可以触摸和看到的实物资产，如房屋、土地、机器设备等。
有形资产的评估通常基于其市场价值、使用年限、折旧状况等因素。
2. 无形资产：指无形的、无法触摸和看到的资产，如知识产权、品牌价值、商誉等。
无形资产的评估需要考虑其法律保护程度、市场竞争情况、未来收益预测等因素。
3. 金融资产：指以货币形式存在的资产，如股票、债券、银行存款等。
金融资产的评估通常基于市场价格、风险收益比等因素。
4. 固定资产：指企业拥有的长期使用且不易变现的资产，如土地、建筑物、设备等。
固定资产的评估需要考虑其市场价值、使用寿命、折旧率等因素。
5. 流动资产：指企业拥有的可以迅速变现的资产，如现金、应收账款、存货等。
流动资产的评估通常基于其市场价值、流动性及变现能力等因素。
6. 不动产：指土地及其上所建的房屋、建筑物等永久性物业。
不动产的评估通常基于其地理位置、用途、建筑质量、市场需求等因素。
7. 资本资产定价模型（CAPM）：是一种用于计算金融资产预期收益率的模型。
CAPM基于资产风险和市场风险之间的关系，通过考虑资产的系统性风险和无风险利率，来估计资产的预期收益率。
8. 评估方法：指用于确定资产价值的方法和技术，如市场比较法、收益法、成本法等。
评估方法的选择取决于资产的性质、市场情况和目的等。
资产评估对于企业和个人的财务管理和决策非常重要，可以帮助了解和优化资产配置、衡量投资回报率、支持贷款申请和保险索赔等。
准确的资产评估可以提供有效的决策依据，帮助实现风险控制和价值最大化。
房屋资产评估报告
房屋资产评估报告资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告。
下面是整理的关于房屋的资产评估报告书房屋资产评估报告书一、前言致委托方函：××女士：受您委托，我事务所对您委托的位于中国广东潮州市奎元路粤海花园A区7幢302(建筑面积为135平方米)的住宅用房进行估价。
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
根据国家有关法律、法规及技术标准，对上述房地产进行了分析和测算，现将估价结果报告如下：委估对象于估价时点2011年11月110日公开的市场评估总价为人民币717930元(大写：人民币柒拾壹万柒仟玖佰叁拾元整)，评估单价为5318元/平方米。
估价的详细结果，见附后的《房地产估价结果报告》。
此致房地产资产评估事务所法定代表人：xxx二、估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3、我们与估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—1999《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6、没有人对本估价报告提供了专业帮助。
7、估价报告依据委托方提供的相关资料出具，委托方应对资料的真实性承担法律责任。
8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。
未经本评估机和评估人员同意，本估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供。
评估机构及估价人员不对委托方及报告审查部门以外的单位及个人使用本报告造成的任何后果承担任何责任。
房屋建筑物资产评估步骤
房屋建筑物资产评估步骤房屋建筑物资产评估步骤，这事儿可不简单，就像是给房子做一次全面的“体检”。
下面，咱们就来聊聊这个“体检”的具体程序，让它听起来更像朋友间的聊天。
一、前期准备首先，得做好功课。
评估师得像侦探一样，搜集房子的各种信息，比如房子的“身份证”（产权情况）、地理位置、周边环境、房子的“骨架”（结构）和“身材”（面积）。
还得了解市场行情，看看别人家的房子是怎么卖的，这样才能给房子一个合理的估价。
二、实地考察接下来，就是亲自去看看房子。
这一步得像相亲一样，得亲眼看看房子的实际情况，比如房子保养得怎么样，有没有安全隐患，能不能立马入住。
这些信息，都是给房子估价的重要依据。
三、估值分析有了这些信息，评估师就得开始动脑筋了。
他们得根据市场行情、交易案例和实地考察的结果，综合考虑房子的各种因素，比如新旧程度、位置、环境、结构、面积等，还得考虑市场变化、政策影响，给房子一个动态的估价。
四、报告撰写估价完了，就得写报告。
这份报告得像作文一样，详细说明评估的过程、依据和结果，让读者一看就明白。
语言得简洁明了，不能让人家看半天还一头雾水。
五、报告审核报告写好后，还得有人审核。
审核的人得像老师批改作业一样，仔细检查报告的数据、依据和结论，确保一切都合理、准确。
审核通过了，这份报告才能成为评估的依据。
六、其他注意事项在这个过程中，评估师还得遵守职业道德和法律法规，保证评估的公正、公平和合法。
同时，还得和客户保持良好的沟通，了解他们的需求和期望，给他们提供合理的建议。
七、科技的发展现在科技这么发达，房屋建筑物资产评估的技术也在不断进步。
比如，数字化测量技术能让测量更精确，计算机辅助评估软件能让评估更快、更准。
这些技术的发展，让房屋建筑物资产评估变得更加便利和准确。
总之，房屋建筑物资产评估就像给房子做一次全面的“体检”，需要评估师有专业的知识和技能，同时也要遵守职业道德和法律法规。
通过这些步骤和其他注意事项，我们可以确保评估的准确性和可靠性，给客户提供更好的服务。
资产评估模拟实训教程-实验八-建筑物评估实验
结 构 部 分 装G 饰 部 分设 备S 部 分 B
评估人员：苏进 审核人员：曹君茹
项目
地基基础
承重构件
非承重墙
屋面
地面
门
窗
外
墙
内
墙
顶
棚
水卫
电照
其它
技术鉴定成新率
年限法成新率
资产占有单位：广西糖纸有限责任公司
建筑物名称 建筑物编号 房屋产权编号 土地使用编号 建筑面积（m2） 占地面积（m2）
2008年竣工启用
基础：
承重结构：砖混结构
屋面采用：
门窗采用：木门，铝合金窗
地面采用：瓷砖地面
外墙面装饰采用：
内墙面采用：刮腻子
顶棚装饰采用：
通风、给排水、消防、采暖设施：良好
（4）房屋建筑物勘察鉴定表8份
资产占有单位：广西糖纸有限责任公司
建筑物名称 建筑物编号 房屋产权编号 土地使用编号 建筑面积（m2） 占地面积（m2）
房屋建筑物现场勘察记录
仓库
索引编号： JZ06
资产占有单位：广西糖纸有限责任公司
勘察日期：2014-1-252009-1-25
资产名称：仓库
勘察日期：2014-1-25
勘察人:
苏进
房屋概况：
该房屋平面形状
布局,建筑面积6340.49平方米,建筑高度为 米,共 层钢架结构
2008年竣工启用
基础：
承重结构：钢架结构
内墙面采用： 扫白
顶棚装饰采用：现浇钢筋水泥
通风、给排水、消防、采暖设施：良好
房屋建筑物现场勘察记录
制练车间
资产评估——房地产评估
2.社会因素 （1）人口因素。 （2）家庭规模因素。 （3）房地产投机因素。 （4）教育科研水平和治安因素。 （5）社会福利因素。 3.行政因素 （1）土地使用制度与住房制度、地价政策。 （2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。 （3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。 （4）行政隶属关系变更。 （5）交通管制。 4.心理因素
（5）计算土地价值。 土地单价 =[（1）+（2）+（3）+（4）] =（150+200+18.54+10.23+35） =413.77(元/平方米) 土地总价 =413.77×15000=6206550(元)
该宗地单价为 413.77元/平方米，总价为 6206550元。
四、新建房地产评估的成本法操作步骤 新建房地产价值 = 土地取得费用 + 开发 成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售税费 + 正 常利润 （一）土地取得费用 （二）开发成本 开发成本主要由五个方面构成： 1.勘察设计和前期工程费 2.基础设施费 3.房屋建筑安装工程费 4.公共配套设施建设费 5.开发过程中的税费及其他间接费用 （三）开发利润 （四）管理费用 （五）投资利息 （六）销售税费
（二）区域因素 指某一特定的区域内的自然条件与社会、 经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。 1.商服繁华因素。这是指所在地区的商业、 服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置 关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价 格水平也会较高。 2.道路通达因素。这是指所在地区道路系统 通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路） 越高，该地区的房地产价格水平也较高。 3.交通便捷因素。这是指交通的便捷程度， 包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利 程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
公司资产评估管理制度
公司资产评估管理制度一、资产评估管理概述本制度旨在规范公司资产评估管理，保证资产评估的准确性和公正性，为公司决策提供依据。
本制度适用于公司内部资产评估工作的全过程。
二、资产评估范围1. 固定资产：包括房屋、建筑物、机器设备、运输设备等；2. 无形资产：包括专利、商标、版权、商业秘密等；3. 其他资产：如生物资产、投资性房地产等。
三、资产评估方法1. 市场法：通过比较类似资产的市场价格进行评估；2. 收益法：通过预测资产未来收益折现进行评估；3. 重置成本法：通过估算重新购置同类资产所需成本进行评估；4. 其他评估方法：如清算价格法等。
四、资产评估程序1. 确定评估对象和范围；2. 收集相关资料；3. 选择评估方法；4. 进行现场勘察；5. 编制初步评估报告；6. 审核评估报告；7. 出具正式评估报告。
五、资产评估报告1. 资产评估报告应真实、准确、完整；2. 报告应包含评估对象、范围、方法、程序、价值类型、结论等内容；3. 报告应按照公司规定进行审批和备案。
六、资产评估档案管理1. 资产评估档案应分类管理，便于查阅；2. 档案应定期进行整理和归档；3. 档案应妥善保管，防止损坏和丢失。
七、资产评估人员管理1. 资产评估人员应具备相关资格和经验；2. 公司应定期对资产评估人员进行培训和考核；3. 资产评估人员应遵守职业道德和公司规定。
八、资产评估监管与法律责任1. 公司应建立健全内部监管制度，确保资产评估工作的合规性和公正性；2. 违反本制度规定的行为，公司将视情节轻重给予相应处分；3. 因违反本制度规定造成损失的，相关责任人应承担法律责任。
九、附则1. 本制度自发布之日起生效，由公司财务部门负责解释；2. 本制度可根据实际情况进行修改和补充，修改和补充后的内容不得与法律法规相抵触。
房屋建筑物评估说明
3.3房屋建（构）筑物评估技术说明3.3.1评估范围进入本次评估范围的为兰州兰石重型装备股份有限公司的房屋建筑物及构筑物共计42项。
其中：房屋建筑物33项，构筑物9项。
账面原值45,854,019.51元，账面净值27,088,940.67元。
委估资产具体以资产占有方提供的评估申报表为准。
3.3.2资产概况委估资产座落在兰州市七里河区西津西路194号兰石机械设备公司厂区内。
七里河区位于兰州市中南部，平均海拔为1517米，区内依山傍水，黄河从其身旁穿过，南、北两山夹于其间，全区总面积394.92平方公里，年平均气温10.5℃，全年日照时数平均2446小时，无霜期在180天以上。
区内自然资源主要有煤炭、石英石、坩泥、石灰石、沙矿、路标石等矿产资源。
黄河流经区内15公里，地表及地下水年经流量300多亿立方米。
电力资源充足，森林覆盖率19%。
以铁路、公路为主的交通网络纵横延伸，四通八达。
西北最大的铁路货运编组站建在区内，312国道横贯东西，陇海、兰新、兰青、包兰铁路干线和甘川、宝兰等28条公路穿境而过，电信通讯、电视差转、寻呼电话形式成了完整的体系。
场区位于黄河南岸二级阶地，地表为厚薄不等的杂填土，其下为第四系更新统冲、洪积卵石层，根据兰州市地震局提供的资料，本区地震烈度按八度设防。
本次评估的房屋建筑物主要分为四大类：(1)框架结构建筑物本次评估的框架结构的建筑物主要有炼化公司技术部办公楼、重容探伤室等。
主要承重构件为钢筋混凝土现浇柱、梁、板，维护结构为砖墙体，楼地面多为地板砖或水泥砂浆面层，屋面多为SBS防水，窗为塑钢窗；门为钢板门或镶板门，外墙面为外墙涂料，内抹灰刷白，上下水、暖气、照明设施齐全。
(2)砖混结构的建筑物本次评估的砖混结构的建筑物主要为循环水泵房、炼化酸洗房、变电所、培训中心、焊条库、炼化样板房、加热炉操作间、探伤办公室等，主要承重构件为砖墙体，屋面为预制空心屋面板，楼地面为水泥砂浆面层，少量为地板砖，外墙涂料，内墙抹灰，窗为钢窗，木门，照明及上下水设施齐全。
房屋资产评估报告范文(汇总6篇)
房屋资产评估报告范文(汇总6篇)资产评估报告的种类根据资产评估的范围，资产评估报告书可以划分为整体资产评估报告书和单项资产评估报告书。
资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告。
资产评估报告书的种类：一、整体资产评估报告书和单项资产评估报告书这是按资产评估的范围划分的。
1、整体资产评估报告书：凡是对整体资产进行评估所出具的资产评估报告书称为整体资产评估报告书。
2、单项资产评估报告书：凡是仅对某一布分、某一项资产进行评估所出具的资产评估报告书称为单项资产评估报告书。
二、资产评估报告书、房地产评估报告书和土地估价报告书这是按评估对象不同划分的。
1、资产评估报告书：资产评估报告书是以资产为评估对象所出具的评估报告书。
这里的资产可能包括负债和所有者权益，也可能包括房屋建筑物和土地。
2、房地产评估报告书：房地产评估报告书则只是以房地产为评估对象所出具的估价报告书。
3、土地估价报告书：土地估价报告书是以土地为评估对象所出具的估价报告书。
房屋资产评估报告范文第2篇近日，我省房地产（中介）专家委Y会对《房地产估价报告评审表》评审细则进行了规范，以更利于各估价机构完善房地产估价报告，也方便了各评审人员具体操作。
《房地产估价报告评审表》仍采用中国房地产估价与房地产经纪学会的统一格式，但对房地产技术报告的评审仅只有在“数据来源与确定、参数选取与运用及计算过程”中提出了要求，也就是依据“数据来源依据充分或理由充足，参数选取客观、合理，理论和现实上有说服力，有必要的分析和过程，计算过程完整、严谨、正确”进行评审。
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十三条规定：估价专家委Y会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
所以对房地产估价报告进行专业技术鉴定，也主要是对其估价技术报告进行技术鉴定，估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
房屋建筑物评估所需资料
资产评估所需资料清单
一、资产评估总体所需资料
1、评估基准日会计报表；
2、委托方与资产占有方营业执照复印件；
3、产权证明文件复印件房产证；
4、委托方、资产占有方的承诺函；（由评估机构提供格式）
5、其他文件。
二、房屋建筑物评估所需资料
1、房屋建筑物整体情况介绍，包括建筑物、构筑物的主要建设年代、建筑质量、建筑标准、地质水文条件、结构类型介绍、维护及保养情况介绍及其他需说明的事项；
2、房屋产权证明文件；
3、周边有关项类似项目市场售价情况、及相关资料；
4、房屋周边环境介绍，如位置、交通情况，临进的个大商圈等；
5、房屋建筑物大修及改造资料；
6、房屋建筑物平面图；
7、企业水、电、气管网分布图；。
资产评估与房产评估区别
资产评估与房产评估区别一、概述资产评估和房产评估是两个不同的概念，尽管它们都涉及评估财产的价值，但在范围、目的和方法等方面有所不同。
本文将详细介绍资产评估和房产评估的区别。
二、资产评估1. 定义资产评估是指对企业或个人的所有资产进行评估和估值的过程。
资产可以包括不动产（如房地产、土地）、动产（如机器设备、股权、债权）以及无形资产（如专利、商标、商誉）等。
2. 目的资产评估的主要目的是确定资产的市场价值，为企业或个人提供决策依据。
它可以用于财务报告、贷款申请、资产转让、投资决策、保险理赔等场景。
3. 方法资产评估的方法多种多样，常见的包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法通过比较类似资产的市场交易价格来确定资产价值；收益法基于资产未来的收益能力来进行估值；成本法则是根据资产的重建或替代成本来进行评估。
4. 专业资格资产评估师需要具备相关的专业资格和执业证书，如注册资产评估师（Registered Valuer）或特许资产评估师（Chartered Valuer）等。
三、房产评估1. 定义房产评估是指对房地产进行评估和估值的过程。
房地产是指土地及其上的建筑物，包括住宅、商业用房、工业用房等。
2. 目的房产评估的主要目的是确定房地产的市场价值，为买卖、租赁、抵押等交易提供参考。
它可以用于房地产交易、贷款申请、保险理赔、税务评估等场景。
3. 方法房产评估的方法也多种多样，常见的包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法通过比较类似房产的市场交易价格来确定房产价值；收益法基于房产的租金收益能力来进行估值；成本法则是根据房产的重建成本或替代成本来进行评估。
4. 专业资格房产评估师同样需要具备相关的专业资格和执业证书，如注册房地产评估师（Registered Real Estate Valuer）或特许房地产评估师（Chartered Real Estate Valuer）等。
四、资产评估与房产评估的区别1. 范围资产评估的范围更广泛，包括不动产、动产和无形资产等，而房产评估仅涉及房地产。
资产评估与房产评估区别
资产评估与房产评估区别一、概念解析资产评估是指对某个主体的全部或部分资产进行评估，以确定其价值和质量的过程。
而房产评估是资产评估的一种特殊形式，主要评估的是房地产的价值和质量。
二、评估对象资产评估的对象可以是各种类型的资产，包括房产、土地、机械设备、股权等。
而房产评估的对象则是房地产，即土地和建筑物。
三、评估目的资产评估的目的多样，可以是为了确定财务报表中的资产价值、进行财务分析、进行财产转让或担保等。
而房产评估的主要目的是确定房地产的市场价值，为房产交易、贷款、保险等提供参考。
四、评估方法资产评估的方法包括市场比较法、成本法、收益法等多种方法，评估师会根据具体情况选择合适的方法进行评估。
而房产评估通常采用市场比较法，即通过比较类似房地产交易的价格来确定被评估房产的市场价值。
五、评估标准资产评估的标准可以是市场价值、公允价值、成本价值等，具体标准取决于评估的目的和需求。
而房产评估的标准通常是市场价值，即按照市场上类似房地产的交易价格来确定被评估房产的价值。
六、评估师资质资产评估师需要具备相关的专业知识和技能，并且通常需要获得相关的执业资格证书。
而房产评估师需要具备资产评估师的基础上，还需要有房地产相关的专业知识和经验。
七、法律依据资产评估和房产评估都需要遵守相关的法律法规，包括评估行业的管理规定、财务报告准则、土地管理法规等。
此外，房产评估还需要遵守房地产相关的法律法规，如房地产市场管理法、土地管理法等。
八、评估报告资产评估和房产评估都需要编制评估报告，报告中包括评估的目的、方法、数据来源、评估结果等内容。
评估报告通常由评估师签字并附上相应的资质证明。
九、市场影响资产评估的结果可以影响企业的财务状况和经营决策，对投资者、债权人等具有重要的参考价值。
而房产评估的结果可以影响房地产交易的价格和条件，对买卖双方有着直接的影响。
综上所述，资产评估和房产评估在对象、目的、方法、标准等方面存在一定的差异。
资产评估是对各种类型资产的评估，目的多样，方法多样，标准多样；而房产评估是对房地产的评估，主要目的是确定市场价值，通常采用市场比较法，标准是市场价值。
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个别因素：个别特性，如面积大小、朝向等。
7
四、房地产估价原则
①合法原则——房地产评估以合法取得、
评估 原则
合法适用、合法交易、合法处分等为前提。 ② 最佳使用原则——以房地产的最佳使用 为评估的前提。（在评估时点的具体用途 为最佳，按此用途进行评估；若不是最佳， 按最佳使用的假设，进行适当的判断和选 择，并在估价报告书中予以说明。）
≤39% 明显损坏，需大修或翻建 0 危险状态
20
打分法估测成新率的计算公式：
成新率 =（结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S
＋设备部分合计得分×B）÷100×100%
式中：
G——结构部分的评分修正系数；
S——装修部分的评分修正系数；
B——设备部分的评分修正系数。
（评分修正系数表见课本第125页）
29
（三）重编预算工程进度法
对于建设工期较长、设计变更较大、价格变化较大、实 际工程成本与工程预算差距较大的在建工程，可采用重新编 制工程预算，然后再按工程进度法估测评估值。 在建工程评估较为复杂，评估前应注意如下问题： ⑴ 在建工程前景
⑵ 建设工期状况
⑶ 在建工程贷款利率水平
⑷ 计算贷款利息的投资额应按统一口径核算
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⒋建筑物功能性贬值的分析测算
建筑物功能性贬值：由于建筑物用途、使用强度、设 计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不 足或浪费形成的价值损失。 用途、使用强度不合理 设计、结构不合理 装修、设备配备不合理 没有发挥土地的最佳效用 没有发挥建筑物应有的功能 造成部分功能的浪费
22
⒌建筑物经济性贬值的分析测算
30
⑶ 建筑安装工程费
价格或重置成本构 成项目 ⑷ 配套费 ⑸ 建设期利息 ⑹建筑单位管理费 ⑺ 税金
⑻ 利润
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⒉建筑物重置成本的常用测算方法
⑴重编预算法
按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成 项目重新估算其重置成本。 适用于：构造比较简单的建筑物。
1 工程费率 材料差价 重置成本 实际工程量 现行单价或定额
（三）实地查勘搜集资料
到评估现场实地查勘，获得评估所需的全部资料。
10
（四）选用评估方法评定估算
① 市场法
② 收益法 ③ 成本法
选用一种或多种 评估方法
（ 常用方法）
④ 假设开发法
⑤ 残余估价法 ⑥ 路线价估价法 ⑦ 基准地价修正法等
（五）确定评估结果，撰写评估说明或报告
根据不同方法的初评结果，分析得出最终评估结果。
11
第二节 一、建筑物及其分类
本章主要讲述
⒈房屋建筑物
建 筑 物
建筑物评估
⑴ 按经济用途分类
⑵ 按结构材料分类 ⒉桥梁、道路等构筑物
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二、建筑物在评估时需考虑的基本因素
⑴ 座落位置 ⑵ 面积 ⑶ 用途 ⑷ 建筑结构 ⑸ 建筑高度 ⑹ 附属设施
基本因素
⑺ 装修质量和水平
⑻ 建成时间 ⑼ 外观
⑽ 平面格局
按现行标准计算的各项 间接成本
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⑵预决算调整法 以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行 工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑 物工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置 成本。效率高于重编预算法。 ①不宜采用价格指数调整法和类 适用于： 比法的建筑物； ②用途结构大致相同相似且数量 较多的建筑物。
建筑物经济性贬值：由于外界条件的变化而影响了建筑
物效用的发挥，导致其价值贬损。
出现经济性贬值的后果是导致建筑物的收益下降。
建筑物年收益净损失额 经济性贬值 正常资产收益率
或：
1 经济性贬值 R （ 1 r ） i i 1
n
失额 式中： Ri — —第i年的建筑物年收益净损 r — —折现率 n — —预计建筑物收益损失 持续时间，通常以年为 单位
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六、建筑物评估的市场比较法 （一）市场房价对照法
市场房价对照法是市场比较法在估算建筑物价格时的一 种具体运用。使用的关键在于准确获取与待估建筑物相同或
相似的建筑物的市场价格。
（二）单位造价调整法
单位造价调整法是根据现行单位建筑面积的造价为基础，
调整估算待估建筑物市场价格的一种方法。
25
第三节
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二、在建工程评估的准备工作
①要求企业提供待估在建工程详细资料；
准 备 工 作
②要求提供并查阅企业在建工程批准文件 、工程图
纸、工程预算书、施工合同、有关帐簿及原始记录 ③评估人员到现场查实工程进度和工程形象进度； ④检查工程质量； ⑤搜集与该工程评估所需的有关数据资料。
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三、在建工程评估 （一）工程进度法
房地产价值：房地产的评估结果或结论。
（一）房地产价格的种类
①土地价格，即空地的价格；
三种基本 价格形态
②建筑物价格（不含土地）； ③房地价格；
3
①房地产单位价格
另 外 的 价 格 形 态
②楼面价格：
③拍卖价格
④招标价格
4
（二）影响房地产价格的因素
影响因素的两种分类方法
①自然因素 ②社会因素 ③行政因素 ④经济因素 着重介绍 ①一般因素 ②区域因素 ③个别因素
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五、建筑物评估的残余法
a Lr1 a2 B r2 d r2 d
式中：
a — —建筑物及其基地所产 生纯收益； L — —土地价格； r1 — —土地的还原利率； B — —建筑物的收益价格； r2 — —建筑物的还原利率； d — —建筑物的折旧率； a 2 — —建筑物的纯收益。
8
五、房地产的评估程序 （一）明确评估基本事项
①评估对象； ②评估目的；
需要明确的 事项
③评估时点；
④评估的具体工作时间；
⑤评估的费用；
⑥违约责任。
9
（二）拟定评估工作方案
①初选评估方法和技术线路； ②确定人员及其分工；
拟定方案的 过程
③调查、搜集数据资料； ④拟定作业步骤与作业时间表； ⑤初步评估成本。
5
一般因素：普遍性和共同性因素
①行政因素，制度、政策、法规等； ②经济因素，经济发达程度、收入水平、
一 般 因 素
消费水平等； ③社会因素，社会发展状况、安定程度、 社会环境等；
④其他因素，人口因素、心理因素、国际
因素等。
6
区域因素：由自然条件、社会条件、经济发 展状况和行政条件形成的区域性特点。
第一节
房屋建筑物评估概述
一、评估标的物的界定
房地合一状态下的建筑物，
房屋建筑物 两个层面的含义
包括建筑物、不可分离部分及其
附带的各种权益。
1
二、房地产的特征
①位置固定性；
②使用的长期性；
房地产的特征
③影响因素多样性； ④投资大量性； ⑤保值增值趋势。
2
三、房地产价值及其决定因素
房地产价格：房地产在市场上实现了的成交价格。
⑾ 产权 ⑿ 建筑质量、适用性等其他因素
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三、ห้องสมุดไป่ตู้筑物评估的特点
⑴ 房地合一评估与房地分估 ⑵ 建筑物产权受土地使用权年限的制约
特 点
⑶ 单独评估地上建筑物可以采用重置成本法 ⑷ 建筑物评估应在适法的前提下进行
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四、建筑物评估中的成本法 ⒈建筑物价格或重置成本构成（包括土地）
⑴ 土地使用费 ⑵ 前期工程费
工程进度法：以工程预算为依据，按勘察时确定的完工 程度评估在建工程价值。 适用于：施工期短且价格变化较小的在建工程。
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（二）变动因素调整法
变动因素调整法：采用对在建工程实际完成部分因价格 变化和设计变更因素，分别计算各调整数额，经归集加总后与 在建工程实际支出加减，确定评估值。 适用于：工期长，设计变更及价格变化较大的在建工程。
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⑵打分法
借助于建筑物成新率评分标准，包括整体成新率 评分标准和构件评分标准，进行对照打分，得出或汇总 得出建筑物的成新率。
根据《房屋完损等级评定标准》，按房屋的结构、装修、 设备等组成部分的完好程度，划分五个等级：
等级
完好房
成新率 80%
状态描述 结构、构件、装修等好，成色新
基本完好房 60~70% 基本完好，成色略旧，少量损坏 一般损坏房 40~50% 部分损坏，需中、大修理 严重损坏房 危房
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⑶价格指数调整法 根据待估建筑物的帐面成本，运用建筑 业产值价格指数或其他相关价格指数推算出 建筑物重置成本。此法的准确性不足，实际 使用较少。
重置成本 帐面原值 价格变动指数
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⒊建筑物有形损耗及成新率的测算 ⑴使用年限法
实际已使用年限 有形损耗率 100% 实际已使用年限 尚可使用年限 尚可使用年限 成新率 100% 实际已使用年限 尚可使用年限
在建工程评估
一、在建工程及其评估特点
在建工程：资产评估时尚未完工或虽然已经完工，但尚未 交付使用的建设项目，以及建设项目备用材料、设备等资产。
①在建工程种类多，情况复杂；
在建工程 评估特点
②在建工程的形象进度以及资产功能 差别很大；
③在建工程的投资完成额与其实际完 成工作量较难一致；
④在建工程的建设工期长短差别较大。