房屋建筑物及土地评估的方法及依据
房屋评估的标准是什么
房屋评估的标准是什么房屋评估是指对房屋进行全面、客观、准确的评定，以确定其合理的市场价值。
房屋评估的标准是多方面的，包括房屋的建筑质量、地理位置、市场需求、政策法规等多个方面。
下面将从这些方面逐一介绍房屋评估的标准。
首先，房屋评估的标准之一是房屋的建筑质量。
建筑质量是评定房屋价值的重要因素之一，包括房屋的结构、材料、装修等方面。
结构是否牢固、材料是否优质、装修是否精美，都会直接影响房屋的价值。
一般来说，新建的房屋建筑质量会更好，因此也会更有价值。
其次，地理位置也是房屋评估的重要标准之一。
地理位置好的房屋往往更值钱，比如位于市中心、交通便利、配套设施完善的房屋。
而偏远地区或者交通不便的房屋，其价值往往会相对较低。
因此，地理位置是评定房屋价值的重要考量标准之一。
除此之外，市场需求也是房屋评估的标准之一。
市场需求的变化会直接影响房屋的价值，比如某些地区因为政策扶持或者经济发展，导致房屋需求量增加，房屋价值也会相应上涨。
而某些地区因为人口外流或者经济不景气，房屋需求量减少，房屋价值也会相应下降。
因此，市场需求是评定房屋价值的重要因素之一。
最后，政策法规也是房屋评估的重要标准之一。
政策法规的变化会直接影响房屋的价值，比如土地政策的变化、购房政策的调整等都会对房屋的价值产生影响。
因此，在进行房屋评估时，需要考虑政策法规对房屋价值的影响。
综上所述，房屋评估的标准是多方面的，包括建筑质量、地理位置、市场需求、政策法规等多个方面。
在进行房屋评估时，需要全面考量这些因素，以便准确评定房屋的市场价值。
只有全面客观地评定房屋，才能为买卖双方提供准确的参考，保障双方的利益。
资产评估实务(一)房地分估模式下房屋建筑物的评估知识点
房地分估模式下房屋建筑物的评估（三）房地分估模式下房屋建筑物的评估房屋建筑物评估值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值（4-19）或房屋建筑物评估值＝单位面积重置成本×建筑面积×成新率＝重置成本×成新率（4-20）1.确定重置成本重置成本＝建安综合造价＋前期费用及其他费用＋利息＋合理利润（4-21）涉及评估对象房屋建筑物是否可抵扣增值税（1）建安综合造价的确定房屋建筑物的建安综合造价包括土建工程造价和安装工程造价。
一般可根据实际情况采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等方法。
如果待评估的房屋建筑物规模大、类型杂、项数多，可以在计算建安综合造价时将委托评估的房屋建筑物进行分类评估。
【重编预算法举例】下面以某项目的重编预算法为例说明建安综合造价的测算过程。
①土建工程用料表（见表4-8）。
②土建工程造价测算按照工料分析确认其人工费为2103860.03元，材料费为3719290.34元，机械费为129516.44元，故其分布分项费为6836288.02元。
具体测算如表4-9所示。
③安装工程用料表（见表4－10）④安装工程造价测算根据该工程的安装工程量，确认其人工费为297101.95元，材料费为193628.20元，具体测算如表4-11所示。
⑤建安综合造价＝土建工程造价（不含税）＋安装工程造价（不含税）＝8324646.37 ＋ 709449.90＝9034096.27（元）（注：假定该项目可抵扣增值税，重置价值均按照不含税考虑，故工程造价不含增值税）（2）前期费用及其他费用确定前期费用包括筹建费、可行性研究费、规划费、设计费、地质勘察费、场地平整费、水电气费、临时设施费用等。
期间费用主要为工程建设监理费、建设单位管理费、城市基础设施配套费、人防工程易地建设费、文物调查、勘探、发掘费、工程定额测定费、建设劳保费、拆迁管理费、新型墙体材料专项基金、建筑垃圾处置费、临时占道费和其他相关验收检测费等。
房地产估价与土地估价的基本理论与方法
一、房地产基本概念和内涵1、房地产----是指土地、建筑物及其他地上定着物（附着物），它是实物、权益、区位三者的综合体。
也以是土地，也可以是建筑物，还可以是综合体。
2、土地——-—是指地球陆地表面及其上下一定范围内的空间。
仅指土地部分，土地价值不含地上建筑物价值。
3、建筑物—---是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构配件和建筑设备(如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备)等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。
4、房屋——--是指有基础、墙、顶、门、窗，能够遮风避雨，供人在内居住、生活、学习、娱乐、储藏物品或进行其他活动的空间场所。
5、构筑物—-——是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。
6、其他地上定着物--——固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离的物;虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物.(比如，埋在地下的进水、排水、供电、通讯等管线和设施，建造在地上的庭院、花园、假山、围墙，种植在地上的树木、花草等。
临时搭建的帐蓬、戏台等则不属于房地产.）7、地上建筑物-—-—一般不仅指地面±0以上的建筑物，还包含地面以下的建筑物，是指在该土地范围内的所有建筑物。
如地下室、地下停车场等。
(特别是在建工程,未完工的基础等）通常将房地产简化为两大部分,即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
二、房地产的表现形态（实物）1、估价对象的主要表现形态通常将房地产简化为两大部分，即土地和建筑物(地上建筑物）两大部分。
2、估价报告涵盖的对象在现实房地产估价中，房地产的表现形式多种多样。
因为土地估价与房地产估价有不同的规范要求，因此不同的估价对象需要出具不同的估价报告。
三、房地产权益 1、概念及内涵：（1)房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益三大部分。
房屋建筑物及土地评估的方法及依据
关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的程序、方法和依据一、评估程序：1、前期准备工作。
委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单〔附件一〕，于现场查勘日之前准备完成。
2、现场查勘。
评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物〔水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室装修工程〕做一个全面的清查、登记和分析，确定评估围及评估对象权属。
3、评估计算。
现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开场做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供应委托方初稿。
4、核对。
企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的局部，整理成书面的形式并提交委托方。
委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。
二、评估方法：评估的主要方法有市场法、收益法和本钱法。
企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用本钱法。
具体如下：〔一〕房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估：重置本钱确实定：房屋根本重置价根据关于确定2012年度市房屋根本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号文确定；工程建立工程配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费工程由原执收单位委托市行政效劳中心集中收取。
〔二〕土地使用权的评估：土地使用权的市场比拟法是通过与近期交易的宗地进展比拟，并对一系列因素进展修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。
这些因素主要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。
通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。
房屋建筑面积的法律规定(3篇)
第1篇一、引言房屋建筑面积是指房屋的平面面积，是衡量房屋规模和价值的依据。
在我国，房屋建筑面积的法律规定涉及到多个法律法规，包括《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》等。
本文将从以下几个方面对房屋建筑面积的法律规定进行详细阐述。
二、房屋建筑面积的定义及计算方法1. 定义房屋建筑面积是指房屋建筑物的水平投影面积，包括房屋的墙体、柱子、梁、板等结构部分所占的面积。
房屋建筑面积分为套内建筑面积、分摊建筑面积和房屋产权建筑面积。
2. 计算方法（1）套内建筑面积：套内建筑面积是指房屋产权人实际拥有的建筑面积，包括房屋产权人自用部分和分摊的共有部分面积。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积（2）分摊建筑面积：分摊建筑面积是指房屋产权人应当分摊的共有部分面积，包括电梯井、楼梯间、消防通道、公共走廊等。
分摊建筑面积=（套内建筑面积×共有部分面积比例）+（共有部分面积×房屋产权人套内建筑面积比例）（3）房屋产权建筑面积：房屋产权建筑面积是指房屋产权人拥有的全部建筑面积，包括套内建筑面积和分摊建筑面积。
房屋产权建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积三、房屋建筑面积的法律规定1. 土地管理法《中华人民共和国土地管理法》第二十二条规定，土地使用者应当按照批准的土地用途和建设规划，合理利用土地，不得擅自改变土地用途。
在建设房屋时，土地使用者应当依法取得土地使用权，并按照规定缴纳土地出让金。
2. 城市房地产管理法《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定，房地产开发企业应当按照土地出让合同约定的土地用途、规划条件和建设要求，进行房屋开发建设。
房屋建筑面积应当符合规划条件和建设要求。
3. 建筑法《中华人民共和国建筑法》第三十六条规定，建筑设计应当符合城市规划、土地管理、环境保护等法律法规的要求。
建筑设计应当合理利用土地，节约用地，提高土地利用率。
国有土地上房屋征收评估技术细则
国有土地上房屋征收评估技术细则第一章总则第一条制订依据：为了规范本市国有土地上房屋征收评估工作，保证房屋征收评估结果客观公平，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》、《海安市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》，参照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》等有关规定，制定本技术细则。
第二条适用范围：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用本技术细则。
第三条评估机构：从事国有土地上房屋征收评估的单位，应当是具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上（包含三级）房地产评估资质的房地产估价机构（以下简称评估机构），并已列入向社会公布的房屋征收评估机构名录。
第四条评估人员：从事国有土地上房屋征收评估活动的工作人员应当经培训合格取得上岗证，负责征收评估工作的专业人员，应当是评估机构中的专职注册房地产估价师。
第五条评估对象：为被征收范围内经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的国有土地使用权和其他不动产（以下简称被征收房屋）以及除政府对于产权调换房屋价格有特别规定外的用于产权调换的房屋，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
第六条评估目的：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
第七条评估时点：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。
用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
第八条评估假设：被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。
不动产四种基本估价方法应用
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3 建立价格可比基础。任何一个产业可持续发展，必须依赖于真实的数据 分析，只有把握原始数据才能获得真实的分析结果。“估价”是企业服务于 客户中的硬指标，只有达到预定估价才能实现营运发展，带动企业客户资源 群体的扩大化。 4 交易情况修正。房产交易模式日趋扩大化发展，房地产公司业务模式也更 加灵活多变，原始数据收集与处理模式多种多样。交易情况修正是排除交易 行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为 正常市场价格。 5 区域因素修正。主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设 施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同 用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据 估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出 区域因素条件指数，再按公式计算。 6 计算比准价格。估价调查中重视原始数据收录与处理，提升了房地产公司 的市场竞争力与技术创新力。在修正过上述的交易情况、交易期日、区域因 素、个别因素、容积率、土地使用年限之后，就可以求取出在评估基准日待 估宗地的比准价格。
市场比较法的应用
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。这一替代原理作用于房地产 市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致， 因此，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测 委估房地产可能实现的市场价格。 市场比较法的应用方法 1 收集宗地交易实例。 房地产市场调查中，重视原点数据收录于分析，体现了分析结果真实 性原则。资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双 方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别 因素、土地价格等。 2确定比较实例。 原始数据是市场环境的客观反映，把握原始数据层能够带动数据库革 新，为房地产提供准确的市场比较结果，也更加切合经济发展之实际 情况。要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最 接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相 邻地区或类似地区的正常交易实例
房屋评估标准
房屋评估标准房屋评估是指对房屋进行全面、系统的评定，以确定其价值、条件和适用性的过程。
房屋评估标准是评估工作的基础，它直接影响着评估结果的准确性和公正性。
因此，了解房屋评估标准对于房地产行业的从业人员以及购房者来说都是非常重要的。
首先，房屋评估标准包括了房屋的结构和建筑质量。
评估师需要对房屋的结构、材料、施工工艺等进行全面的检查和评定，以确定房屋的结构安全性和建筑质量是否达标。
这一部分评估标准的重点是确定房屋是否存在裂缝、渗漏、变形等质量问题，以及房屋的整体结构是否稳固。
其次，房屋评估标准还包括了房屋的装修和设施情况。
评估师需要对房屋的装修风格、材料、设施设备等进行评定，以确定房屋的装修水平和设施完备程度。
这一部分评估标准的重点是确定房屋的装修风格是否符合时代潮流、材料是否环保健康、设施设备是否齐全。
另外，房屋评估标准还包括了房屋的地理位置和周边环境。
评估师需要对房屋所处的地理位置、周边配套设施、交通便利程度等进行评定，以确定房屋的地理位置优劣和周边环境优劣。
这一部分评估标准的重点是确定房屋所处地段的发展潜力、周边配套设施的完备程度、交通便利程度等因素。
最后，房屋评估标准还包括了房屋的市场价值和租金收益。
评估师需要对房屋所处地段、房屋本身的条件、当地的房地产市场情况等因素进行综合考量，以确定房屋的市场价值和租金收益水平。
这一部分评估标准的重点是确定房屋的市场定位、预测未来的增值空间、评估租金收益的可行性。
总之，房屋评估标准是评估工作的基础，它直接关系到评估结果的准确性和公正性。
了解房屋评估标准对于评估师来说是提高评估水平的基础，对于购房者来说是保障购房权益的基础。
希望大家能够加强对房屋评估标准的学习和了解，提高对房屋评估工作的认识和重视程度。
房屋评估方法
房屋评估方法一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料情况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成情况的新旧程度折扣，而确定现值。
城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评估作价。
二、房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。
房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。
重置完全价值的确定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。
１．建筑安装工程造价（简称工程造价），一律按房屋评估时前一年执行的《XX省建筑工程预算定额》及各市发布的单位估价表、《XX省统一安装工程预算定额单位价目表》、XX省建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制预算成本。
在编制预算成本时，施工安装企业取费标准的确定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企业取费；材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定。
工程造价为确定重置完全价置的基础。
２．室外工程费，系指建筑物以外与建筑物直接配套的上下水设备、电照、甬路和化粪井等工程费用。
３．土地征用费，系指按《土地管理法》核定的征用土地补偿和安置补助费。
４．拆迁补偿费，系指拆除房屋收购费、临时过渡费、搬家费、停业损失费等。
５．房屋座落地段因素，具体表现为以级差地租为基础的地段差价。
各市、县房地产管理机关可根据各地土地级差情况，划分若干地段，确定相应的地段差价。
朝向差价，各地房地产管理机关可根据当地情况，依据房屋的不同朝向，确定不同的差价率。
单元内各朝向增减差价率的代数和应趋近于零。
楼层差价，各地房地产管理机关可根据多层或高层住宅的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率。
《国有土地上房屋征收评估办法》
《国有土地上房子征收评估方法》第一条为规范国有土地上房子征收评估活动，保证房子征收评估结果客观公正，根据《国有土地上房子征收与赔偿条例》，拟订本方法。
第二条评估国有土地上被征收房子和用于产权调动房子的价值，测算被征收房子类似房地产的市场价钱，以及对有关评估结果进行复核评估和判定，合用本方法。
第三条房地产价钱评估机构、房地产估价师、房地产价钱评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应该独立、客观、公正地展开房子征收评估、判定工作，并对出具的评估、判定建议负责。
任何单位和个人不得干涉房子征收评估、判定活动。
与房子征收当事人有益害关系的，应该回避。
第四条房地产价钱评估机构由被征收人在规准时间内磋商选定；在规准时间内磋商不可的，由房子征收部门经过组织被征收人依照少量听从多半的原则投票决定，或许采纳摇号、抽签等随机方式确立。
详细方法由省、自治区、直辖市拟订。
房地产价钱评估机构不得采纳逢迎征收当事人不妥要求、虚假宣传、歹意低收费等不正当手段承揽房子征收评估业务。
第五条同一征收项目的房子征收评估工作，原则上由一家房地产价钱评估机构肩负。
房子征收范围较大的，能够由两家以上房地产价钱评估机构共同肩负。
两家以上房地产价钱评估机构肩负的，应该共同磋商确立一家房地产价钱评估机构为牵头单位；牵头单位应该组织有关房地产价钱评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依照、评估假定、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选用、评估结果确立方式等进行交流，一致标准。
第六条房地产价钱评估机构选定或许确立后，一般由房子征收部门作为拜托人，向房地产价钱评估机构出具房子征收评估拜托书，并与其签署房子征收评估拜托合同。
房子征收评估拜托书应该载明拜托人的名称、拜托的房地产价钱评估机构的名称、评估目的、评估对象范围、评估要求以及拜托日期等内容。
房子征收评估拜托合同应该载明以下事项：（一）拜托人和房地产价钱评估机构的基本状况；（二）负责本评估项目的注册房地产估价师；（三）评估目的、评估对象、评估时点等评估基本领项；（四）拜托人应供给的评估所需资料；（五）评估过程中两方的权益和义务；（六）评估花费及收取方式；（七）评估报告交托时间、方式；（八）违约责任；（九）解决争议的方法；（十）其余需要载明的事项。
土地评估标准
土地评估标准土地评估是指对土地进行价值评估的过程，其目的是为了确定土地的市场价值，为土地的交易、开发、利用提供依据。
土地评估标准是土地评估的基础，是评估师进行评估工作时所遵循的规范和标准。
下面将就土地评估标准的相关内容进行介绍。
首先，土地评估标准应当遵循国家相关法律法规和政策，对土地进行评估时，评估师应当严格遵循国家土地管理法、土地利用规划、土地使用权法等相关法律法规，确保评估工作的合法性和规范性。
其次，评估师在进行土地评估时，应当综合考虑土地的位置、土地用途、土地质量、土地市场需求等因素，对土地进行综合评估。
评估师应当根据土地所在地区的土地利用规划、土地市场行情等情况，对土地的市场价值进行科学、合理的评估。
另外，土地评估标准还应当注重土地评估报告的真实性和客观性。
评估师在进行土地评估时，应当严格按照评估标准进行评估工作，确保评估报告的真实性和客观性。
评估师应当对土地进行实地勘察和资料调查，获取真实、准确的土地信息，避免因主观臆断或不实信息导致评估结果失真。
此外，土地评估标准还应当注重评估师的专业素养和职业操守。
评估师在进行土地评估时，应当具备扎实的土地评估理论知识和丰富的实践经验，严格遵守评估师职业操守和道德规范，确保评估工作的专业性和可靠性。
最后，土地评估标准还应当注重评估报告的规范性和可操作性。
评估师在进行土地评估时，应当按照相关规范和标准编制评估报告，确保评估报告的规范性和可操作性。
评估报告应当清晰、准确地反映土地的市场价值和评估过程，为土地的交易、开发、利用提供可靠依据。
综上所述，土地评估标准是土地评估工作的基础和规范，评估师在进行土地评估时，应当严格遵循相关法律法规和政策，综合考虑土地的各项因素，确保评估报告的真实性、客观性和可操作性，为土地的交易、开发、利用提供可靠依据。
房产评估报告标准
房产评估报告标准一、引言房产评估报告是对房产价值进行全面评估和描述的专业文件。
它是买卖、抵押、保险及其他经济活动中确定房地产价值的重要依据，具有很高的市场和法律意义。
编制房产评估报告需要遵循一定的标准和程序，以保证报告的客观性和准确性。
本标准旨在规范房产评估报告的编制和内容，为评估人员提供明确的指导。
二、编制者资格1. 房产评估报告的编制者应具有相关专业资质和执业资格，如房地产估价师证书等，并应当遵守相关法律法规和伦理规范。
2. 编制者应具有丰富的房地产评估经验，熟悉当地房产市场和相关政策法规。
三、报告范围1. 报告应明确评估的对象，包括但不限于建筑物、土地、配套设施等。
2. 对于多栋建筑或者大型综合体项目，报告应针对具体部分进行评估，同时对于整体项目进行综合分析。
四、报告内容1. 报告应包括建筑物和土地等各项评估内容，要求详尽全面。
2. 建筑物评估包括建筑结构、建筑质量、使用功能、装修情况、房屋面积等。
3. 土地评估包括土地性质、土地用途、地理位置、土地面积等。
4. 报告还应对周边环境、交通、配套设施等因素进行综合评述，以确保全面客观。
五、评估方法1. 评估应采用合理、可靠的方法和技术，包括但不限于市场比较法、成本法、收益法等。
2. 在采用不同评估方法时，应提供详细的论证和说明，确保评估的科学性和准确性。
3. 对于特殊情况，如历史建筑、文物保护建筑等，应根据具体情况采用相应的评估方法。
六、数据来源和调查1. 报告中所涉及的数据应来源于权威机构、可靠渠道或者实地调查，确保数据的真实性和可靠性。
2. 调查范围应包括房产本身、周边环境、市场行情、政策法规等多方面内容，确保数据的全面性和客观性。
七、报告结论1. 报告应明确给出房产的评估结论，包括评估价值、评估依据、评估日期等相关内容。
2. 报告结论应具有可操作性和可信度，对相关方的决策具有指导意义。
八、报告编制1. 报告的编制应独立、客观、公正，不受任何利益输送影响。
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
如何评估土地和厂房？需要收集什么资料
如何评估土地和厂房？需要收集什么资料导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
资产评估是专业的机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，对资产价值进行评定和估算的行为。
那么如何评估土地和厂房这种资产呢？需要收集什么资料呢？我们一起来了解一下。
一、如何评估土地和厂房？1、如何评估厂房？工业厂房通常缺少同类交易案例，是非标准厂房，所以，一般不具备采用市场比较法估价的条件。
而在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，其租售案例通常较多，可以考虑采用市场比较法。
如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估价。
但一般来说难度较大，采用极少。
根据以上所述，工业房地产估价时采用较多的是成本法。
标准厂房较易确定统一的重置价格，非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径：一是参考预算价格，二是利用标准厂房的重置价格，根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。
2、如何评估土地？土地评估需要看资产评估的目的，主要包括：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资合作、企业清算、抵押、担保、企业租赁等。
综合这几个方面，再对土地做出评估。
二、评估土地和厂房需要收集什么资料？房产评估所需资料清单：(一)业务类资料：1、房屋建筑物清查评估明细表（格式由事务所提供）；2、与建筑物价值有关的账目、凭证资料、原始复印件；3、评估建筑物照片；4、评估基准日或近期的会计报表；5、房产证复印件；6、购房、购土地使用权合同书复印件；7、区域总平面图、建筑面积图、房屋及建筑物设计说明书、竣工决算书、竣工验收单、监质证、立项报告等；8、程项目批文；9、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、销售许可证等。
(二)备查类资料：1、业务约定书；2、向上级单位或股东会报告评估经济行为的申请；3、上级单位或股东会同意评估经济行为的批准文件；4、委托方与资产占有方营业执照副本复印件、自然人身份证复印件；5、委托方与资产占有方承诺函；6、设立、变更验资报告（工商备案）；7、公司章程、协议（工商备案）；8、股东会、董事会重大决议等文件；9、与评估经济行为有关的合同、协议复印件。
建房动土前的土地调查与评估确保土地适合建房的关键步骤
建房动土前的土地调查与评估确保土地适合建房的关键步骤在建造房屋之前，进行土地调查与评估是确保土地适合建房的关键步骤之一。
通过对土地的调查与评估，可以确保建筑在合适的地点，并且可以消除潜在的风险和问题。
本文将介绍建房动土前的土地调查与评估的重要性以及应该采取的步骤。
一、土地调查的重要性1. 确保稳定的基础环境：土地调查可以帮助了解土地的稳定性和承载能力。
这些信息对于决定建筑物的结构设计和地基工程至关重要。
如果土地不稳定或承载能力不足，可能导致建筑物的倒塌或损坏。
2. 消除潜在风险：土地调查可以帮助识别潜在的风险因素，例如地下水位、土壤污染或地质问题等。
通过提前了解这些风险，可以采取相应的措施来减轻或消除潜在的威胁。
3. 合规性与法律要求：土地调查也有助于确保项目符合当地的规划和法律要求。
某些地区可能有特定的建筑规定和限制，如建筑高度、用地规划等。
通过进行土地调查，可以确保项目的合规性，避免违反相关法律法规。
二、土地调查的步骤1. 收集土地信息：首先，需要收集关于土地的基本信息，包括土地位置、面积、用途、所在区域的规划和法规等。
这些信息可以通过与地方政府、土地所有者或地产经纪公司进行联系来获取。
2. 调查土地可用性：在确定土地可用性之前，需要了解土地是否存在现有的限制或权益，如担保抵押、租赁或使用权等。
这些限制可能会影响土地的使用和开发计划。
3. 分析土地稳定性：通过进行地质勘探和土壤测试，可以评估土地的稳定性和承载能力。
这可以帮助确定是否需要采取地基加固措施以及适用的建筑结构类型。
4. 检测土壤污染：如果土地曾经用于工业活动、储存化学物质或其他可能导致土壤污染的活动，需要进行土壤污染测试。
这可以确保土地不会对建筑物或居民的健康产生不良影响。
5. 研究地下水位：了解地下水位的深度和波动范围，对于决定建筑物的地下部分设计和排水系统至关重要。
地下水位过高可能导致建筑物受潮或地下水渗漏。
6. 考虑环境影响：在进行土地评估时，还应考虑项目对环境的潜在影响。
房屋土地评估
房屋土地评估房屋土地评估是一项重要的工作，它对于房地产交易、贷款、保险等方面都具有重要意义。
下面我将简要介绍房屋土地评估的内容和方法。
房屋土地评估是指对一定范围内的房屋和土地进行价值评估的过程。
它通过对房屋建筑的结构、装修、位置、周边环境、交通等因素的综合考虑，以及对土地的位置、土地类型、规划用途、产权情况等因素的评估，来确定房屋土地的市场价值。
房屋评估的方法有很多种，常用的有市场比较法、收益法和成本法等。
市场比较法是通过参考相似房屋交易价格来确定目标房屋的价值。
它的优点是简单易行，但也有一定的局限性，因为每个房屋都有其独特的特点，可能与其他房屋存在差异。
收益法是以房屋所能产生的租金收入为基础，通过折现现金流的方法确定房屋的市场价值。
它适用于投资性房产，但在个人住宅评估上的应用较少。
成本法是以重建成本为基础，根据房屋的使用寿命和折旧情况计算出房屋的剩余价值。
它适用于新房评估，但对于老旧房屋的评估有一定的局限性。
土地评估与房屋评估相辅相成。
土地评估主要考虑土地的位置、规划用途和产权情况等因素。
土地的位置是最重要的因素之一，好的地段通常具有较高的价值。
规划用途是指土地的规划条件，不同的使用规划对土地价值有着不同的影响。
产权情况是指土地的所有权和使用权等情况。
土地评估主要采用市场比较法和收益法这两种方法。
最后，房屋土地评估需要专业人士具备一定的专业知识和经验。
他们需要通过收集与房屋土地有关的信息，进行综合分析和判断，从而确定房屋土地的市场价值。
房屋土地评估报告可以为房地产交易、贷款、保险等提供有力的参考依据。
总之，房屋土地评估是一个复杂而重要的工作，它对于合理确定房屋土地的市场价值具有重要意义。
通过合理的评估方法和专业人士的工作，可以为相关行业提供准确的评估结果，促进房地产市场的健康发展。
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关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的
程序、方法和依据
一、评估程序：
1、前期准备工作。
委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单（附件一），于现场查勘日之前准备完成。
2、现场查勘。
评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物（水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程）做一个全面的清查、登记和分析，确定评估范围及评估对象权属。
3、评估计算。
现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供给委托方初稿。
4、核对。
企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的部分，整理成书面的形式并提交委托方。
委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。
二、评估方法：
评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。
企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用成本法。
具体如下：
（一）房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估：
重置成本的确定：房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号文确定；工程建设项目配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。
土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。
这些因素主要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。
通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。
市场比较法的基本公式是：
PX=P′×A×B×C×D= P′×()
()
()()
100
100
100
100
⨯
⨯
⨯
其中：P——待估对象评估价格
P′——可比交易实例价格
A=100/（）=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数
B=（）/100=估价期日价格指数/可比实例交易时价格指数
C=100/（）=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数
D=100/（）=待估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数
在一般情况下我们选取三个可比参照对象A、B、C对其分别求取比准价格，然后按简单算术平均确定评估对象的评估价值，其公式为：
P=（PA+ PB+ PC）/3
其中：PA————按参照对象A所求取的比准价格；
PB————按参照对象B所求取的比准价格；
PC————按参照对象C所求取的比准价格
三、评估依据：
(一) 法律、法规依据
1、《中华人民共和国合同法》；
2、《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》；
3、其他有关的法律、法规和规章制度。
(二) 准则依据
1、财政部印发的《资产评估准则---基本准则》、《资产评估职业道德准则---基本准则》；
2、中国资产评估协会发布的《资产评估准则---评估报告》、《资产评估准则---评估程序》、《资产评估准则---机器设备》、《资产评估准则---不动产》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》等；
3、中国资产评估协会发布的《资产评估价值类型指导意见》、《注册资产评估协关注评估对象法律权属指导意见》。
(三) 行为及权属依据
1、我公司与委托方签订的《业务约定书》。
(四) 取价依据
1、资产评估常用数据与参数手册[第二版]；
2、江苏省建筑与装饰工程计价表；
3、江苏省建筑安装工程费用定额；
4、《苏州市建设工程工程量清单计价暂行规定》；
5、《苏州市工程造价信息》；
6、昆山市住房和城乡建设局公布的昆住建[2013]3号文件《关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知》；
7、苏州地区目前执行的《建筑工程基础定额和建筑工程补充预算定额》；
8、苏州地区目前执行的《建筑安装工程费率表》；
9、苏州地区典型工程造价指标；
10、苏州地区建筑材料价格信息资料；
11、江苏省安装工程计价表及江苏省市政工程计价表（2004版）；
12、《2014机电产品报价手册》；
13、苏州市工程造价管理处编制的《安装材料价格信息》；
14、被评估单位提供的相关资料和有关资产现行市价、厂家询价资料和计费规定；
15、评估人员现场勘察所得的有关数据。