房屋建筑物及土地评估的方法及依据

关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的

程序、方法和依据

一、评估程序：

1、前期准备工作。委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单（附件一），于现场查勘日之前准备完成。

2、现场查勘。评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物（水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室内装修工程）做一个全面的清查、登记和分析，确定评估范围及评估对象权属。

3、评估计算。现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开始做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供给委托方初稿。

4、核对。企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的部分，整理成书面的形式并提交委托方。委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。

二、评估方法：

评估的主要方法有市场法、收益法和成本法。企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用成本法。具体如下：

（一）房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估：

重置成本的确定：房屋基本重置价根据关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号文确定；工程建设项目配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费项目由原执收单位委托市行政服务中心集中收取。

土地使用权的市场比较法是通过与近期交易的宗地进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。市场比较法的基本公式是：

PX=P′×A×B×C×D= P′×()

()

()()

100

100

100

100

⨯

⨯

⨯

其中：P——待估对象评估价格

P′——可比交易实例价格

A=100/（）=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数

B=（）/100=估价期日价格指数/可比实例交易时价格指数

C=100/（）=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数

D=100/（）=待估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数

在一般情况下我们选取三个可比参照对象A、B、C对其分别求取比准价格，然后按简单算术平均确定评估对象的评估价值，其公式为：

P=（PA+ PB+ PC）/3

其中：PA————按参照对象A所求取的比准价格；

PB————按参照对象B所求取的比准价格；

PC————按参照对象C所求取的比准价格

三、评估依据：

(一) 法律、法规依据

1、《中华人民共和国合同法》；

2、《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》；

3、其他有关的法律、法规和规章制度。

(二) 准则依据

1、财政部印发的《资产评估准则---基本准则》、《资产评估职业道德准则---基本准则》；

2、中国资产评估协会发布的《资产评估准则---评估报告》、《资产评估准则---评估程序》、《资产评估准则---机器设备》、《资产评估准则---不动产》、《资产评估准则—业务约定书》、《资产评估准则—工作底稿》等；

3、中国资产评估协会发布的《资产评估价值类型指导意见》、《注册资产评估协关注评估对象法律权属指导意见》。

(三) 行为及权属依据

1、我公司与委托方签订的《业务约定书》。

(四) 取价依据

1、资产评估常用数据与参数手册[第二版]；

2、江苏省建筑与装饰工程计价表；

3、江苏省建筑安装工程费用定额；

4、《苏州市建设工程工程量清单计价暂行规定》；

5、《苏州市工程造价信息》；

6、昆山市住房和城乡建设局公布的昆住建[2013]3号文件《关于确定2012年度苏州市房屋基本重置价格的通知》；

7、苏州地区目前执行的《建筑工程基础定额和建筑工程补充预算定额》；

8、苏州地区目前执行的《建筑安装工程费率表》；

9、苏州地区典型工程造价指标；

10、苏州地区建筑材料价格信息资料；

11、江苏省安装工程计价表及江苏省市政工程计价表（2004版）；

12、《2014机电产品报价手册》；

13、苏州市工程造价管理处编制的《安装材料价格信息》；

14、被评估单位提供的相关资料和有关资产现行市价、厂家询价资料和计费规定；

15、评估人员现场勘察所得的有关数据。