房屋建筑物评估操作方案
农村房屋评定实施方案
农村房屋评定实施方案一、引言。
农村房屋评定是为了科学、合理地评定农村房屋的使用价值和质量状况，保障农村居民的住房安全，促进农村房屋建设和改造的有序进行。
本文档旨在制定农村房屋评定的实施方案，以确保评定工作的准确性和公正性。
二、评定范围。
农村房屋评定的范围包括但不限于，房屋结构、建筑材料、使用年限、装修情况、安全设施等。
评定对象为农村自建、改建、扩建的房屋，不包括农村集体建设的公共建筑。
三、评定标准。
1. 结构安全，评定房屋的承重结构是否牢固、稳定，是否存在裂缝、变形等安全隐患。
2. 建筑材料，评定房屋所用建筑材料的质量和耐久性，是否符合国家相关标准。
3. 使用年限，评定房屋的使用年限，根据房屋建造时间、材料和结构情况进行合理评估。
4. 装修情况，评定房屋内部装修的质量和保养情况，包括地面、墙面、天花板等。
5. 安全设施，评定房屋的消防设施、排水系统、通风系统等安全设施是否完善。
四、评定程序。
1. 提交评定申请，农户可向当地相关部门提交农村房屋评定申请，填写评定申请表并提供相关材料。
2. 评定调查，评定机构将对申请的农村房屋进行实地调查，了解房屋的具体情况。
3. 评定报告，评定机构将出具评定报告，对房屋的结构、材料、使用年限、装修情况、安全设施等进行评定，并提出评定意见。
4. 结果公示，评定机构将评定结果进行公示，公示期限为7天。
5. 相关处理，根据评定结果，相关部门将对房屋进行相应处理，包括维修、加固、拆除重建等。
五、评定机构。
评定机构应当是具有相应资质和技术能力的单位，由当地政府指定或委托具备资质的单位进行评定工作。
六、评定结果的应用。
评定结果将作为相关部门决策的依据，对于不符合安全标准的房屋，相关部门应当采取相应措施，保障农民的住房安全。
七、评定费用。
评定费用应当由评定申请人承担，费用标准由当地政府或评定机构制定并公示。
八、评定监督。
评定工作应当受到相关部门和社会公众的监督，确保评定工作的公正、客观和准确。
房屋建筑物及土地评估的方法及依据
关于企业搬迁评估中房屋建筑物评估的程序、方法和依据一、评估程序：1、前期准备工作。
委托方、评估公司与企业三方先行沟通，明确评估程序、评估方法及评估依据等，确定现场查勘日，企业依照评估公司提供的前期准备资料清单〔附件一〕，于现场查勘日之前准备完成。
2、现场查勘。
评估公司于现场查勘之日起，与企业相关人员一起对企业所持房屋建筑物、构筑物及地上附着物〔水泥道路、水泥场地、围墙、下水管道、厂区消防系统、室装修工程〕做一个全面的清查、登记和分析，确定评估围及评估对象权属。
3、评估计算。
现场查勘完成后，评估公司根据现场查勘的数据及企业提供的资料，按照评估依据、程序和方法开场做评估计算等工作，根据企业资产的多少，一般在两个星期左右时间，提供应委托方初稿。
4、核对。
企业收到委托方递交的初稿后，仔细核对，对有异议的局部，整理成书面的形式并提交委托方。
委托方适时安排评估公司和企业会面，就企业异议的地方当面做解释和完善工作，如有必要，还应至现场作进一步的复核，最终再出具正式报告。
二、评估方法：评估的主要方法有市场法、收益法和本钱法。
企业搬迁补偿是指企业在实施搬迁过程中被搬迁资产处于继续使用状态下重建或重置所需的价格，故宜采用本钱法。
具体如下：〔一〕房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施的评估：重置本钱确实定：房屋根本重置价根据关于确定2012年度市房屋根本重置价格的通知，苏住建房(2013)3号文确定；工程建立工程配套规费根据昆政办发[2009]82号件规定，收费工程由原执收单位委托市行政效劳中心集中收取。
〔二〕土地使用权的评估：土地使用权的市场比拟法是通过与近期交易的宗地进展比拟，并对一系列因素进展修正，而得到待估宗地在估价期日的市场状况下的价格水平。
这些因素主要有交易情况因素、交易日期修正、区域因素和个别因素四类。
通过交易情况修正，将可比交易实例修正为正常交易情况下的价格；通过交易日期因素修正，将可比交易实例价格修正为评估期日时的价格；通过区域因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象所处区域条件下的价格；通过个别因素修正，将可比交易实例价格修正为待估对象自身状况下的价格。
重置成本法评估房屋及建筑物
一、成本法评估房屋建筑物（一）房屋建筑物评估说明1. 评估范围位于徐家漕村徐家漕18号的面积为4,972.2平方米厂房，其中：2. 厂房概况其中厂房一（房权证甬海西郊自字第20010100号）系系职工食堂及宿舍，总层数3层，建筑面积568.4平方米，钢混结构，形状呈规则矩形；厂房二（房权证甬海西郊自字第20010101号）系生产车间，总层数1层，建筑面积1001.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形；厂房三（房权证甬海西郊自字第20010102号）系生产车间，总层数1层，建筑面积507.3平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房四（房权证甬海西郊自字第20010103号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1432.9平方米，钢结构建筑，形状呈规则矩形；厂房五（房权证甬海西郊自字第20010104号）系生产车间，总层数1层，层高6.5米，建筑面积1097.4平方米，砖木结构，形状呈规则矩形；厂房六（房权证甬海西郊自字第20010105号）系生产办公楼，总层数2层，建筑面积365.1平方米，砖混结构，形状呈规则矩形该厂房于1998年竣工，厂房日常维养一般，房屋整体状况一般，厂房现浇砼楼面，基础有足够承载能力，尚无不均匀沉降，墙体基本完好，有轻微裂缝，面层破损，木屋架有局部腐朽，屋面少量渗漏，上下水道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件缺损，线路和各种照明装置基本完好，个别零件损坏。
生产车间未装修、办公楼内外墙一般粉刷，简单装修。
2.2 计算过程根据委估厂房的实际情况，房屋造价按XXX区域房屋结构评定及重置价格标准表确定。
房屋结构等级评定及重置价格标准表勘察设计费5‰、工程监理费1.5％、质量监督费1‰，合计为建造成本的2.1％；管理费用：包括建设单位的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按建筑物建造成本的一定比率测算，通常为1-3%，本次估价取2%；建设期利息：包括建造成本和管理费用的利息。
房屋建筑物的评估方法
房屋建筑物的评估方法我折腾了好久房屋建筑物的评估方法，总算找到点门道。
说实话，这事儿一开始我也是瞎摸索。
最开始我就只想着看面积和房子外观新旧，觉得这就是评估的全部了，结果那肯定是大错特错。
一种评估方法就是成本法。
这就好比你要自己盖这个房子得花多少钱一样。
你得考虑土地取得成本，就像你买这块地花的钱，打个比方，就跟你买块菜地种菜你得给人农民钱一样。
建筑安装工程费也得算，就是盖房子的那些材料钱和请工人师傅的工钱。
还有前期的工程费，就是为了盖这个房子前期规划啊，勘查啊这些花的钱，这就好比你做菜之前得先想好做啥菜，去菜市场逛逛摸摸行情一样。
不过这里面比较复杂的就是各项费用的确定，我一开始就老是算错，不是少算这个就是多算那个，比如说有些隐藏的材料损耗费用我一开始就没考虑到。
市场比较法也挺常用的。
我试过好多次。
就是去看看类似的房子在市场上卖多少钱。
这时候要找特别类似的房子可不容易。
我之前找的时候，有一次只看房子面积一样就拿来比较，忽略了房子的位置，一个在市中心繁华地段，一个在偏远郊区，那价格能一样吗？就像同样是苹果，一个是进口的一个是本地种的，品质和价钱可差远了。
所以找参照物得全方位考虑，房屋的状况、位置、周边设施都得兼顾。
还有收益法。
如果那个房屋是拿来出租或者有经营用途的，就可以用这个方法。
计算未来可能获得的收益，再通过一定的折现率折成现在的价值。
这个折现率的确定可太难了，我那时候参考了好多资料还是不一定能把握得准，只能尽量多找些相似情况的案例去对比确定。
不过，不管用哪种方法，资料搜集这个环节都特别重要。
错误或者不完整的资料能让整个评估结果都偏差很大。
就像盖房子基础没打好，上面怎么建都容易倒。
而且不同方法其实可以结合着用，互相验证下结果，这样能让评估的结果更靠谱一些呢。
我现在明白了，做房屋建筑物评估就跟搞侦探工作一样，得全方位考虑一切因素，一点小细节都不能放过。
房屋评估流程范文
房屋评估流程范文
一、确定准备时间和工具
第一步是确定房屋评估的准备时间，评估师需要预先安排一段时间进行评估准备。
这里，可以通过以下几个步骤来计划这段时间：
1.确定房屋评估的目标：确定要获得的房屋评估的结果，比如要评估房屋的市场价格，以及以此作为基础进行投资决定或可能的出售决定。
2.确定房屋评估的工具：确定房屋评估所需要的工具，比如房屋评估系统，以及房屋评估师使用的其它工具。
3.向当地房地产行业机构及相关组织开展调研：向当地房地产行业机构及相关组织开展调研，询问房屋评估的所需资料，以及相关的规定条件等。
二、收集评估资料
第二步收集评估资料是很重要的一步，收集的资料有助于评估师对房屋的情况进行准确的评估。
要收集的资料包括：
1.收集房屋的基本情况：收集房屋所在地的地理位置、建筑材料、建筑结构，及房屋的面积等；
2.收集房屋的历史价格：收集房屋交易以及租金历史价格，以及同类型房屋的市场价格。
3.收集房屋的配套设施：收集房屋内的配套设施，如电路、洁具、照明设备、空调系统等。
4.收集房屋的周边环境：收集房屋的周边环境。
房屋建筑物估价方法
房屋建筑物估价方法引言：房屋建筑物估价对于房地产行业和个人投资者来说，具有重要的意义。
正确的估价能够提供准确的市场价值，帮助买卖双方做出明智的决策。
本文将介绍几种常用的房屋建筑物估价方法，包括比较法、收益法和成本法，以帮助读者更好地了解房屋建筑物估价的原理和应用。
一、比较法比较法是最常用的房屋建筑物估价方法之一。
它通过对类似房屋建筑物的市场交易数据进行比较，来确定房屋的市场价值。
这种方法适用于市场活跃、交易数据充分的情况下。
比较法的基本原理是找到与被估价房屋最为相似的已售房屋，并根据这些房屋的销售价格来估算被估价房屋的市场价值。
相似性的评判标准包括房屋的地理位置、建筑面积、房间数量、装修程度等。
通过对这些因素进行综合分析和权衡，可以得出比较准确的估价结果。
二、收益法收益法是用于估价投资性房地产的一种方法。
它基于房屋产生的收益来确定其价值。
这种方法适用于出租房屋或商业用途的房产。
收益法的基本原理是通过预测未来的租金收益，计算出房产的净现值或资本化率，从而确定房屋的市场价值。
预测租金收益需要考虑多个因素，如市场需求、租赁市场的稳定性、房屋的租金定价等。
通过合理的预测和计算，可以得出较为准确的估价结果。
三、成本法成本法是一种基于房屋建造成本来估价的方法。
它适用于全新的房屋，即尚未投入市场的房产。
成本法的基本原理是根据房屋的建造成本和折旧程度来确定其市场价值。
建造成本包括土地购买费用、建筑材料和劳动力成本等。
折旧程度则根据房屋的使用年限和维护状况来评估。
通过对建造成本和折旧程度进行合理的评估和计算，可以得出相对准确的估价结果。
四、其他考虑因素除了以上三种主要的估价方法，还有一些其他因素需要考虑。
例如，房屋所处的地理位置、社区环境、交通便利程度等，都会对房屋的市场价值产生影响。
此外，市场供需关系、经济环境和政策法规等因素也需要综合考虑。
结论：房屋建筑物估价是一项复杂而重要的工作，对于房地产市场和投资者来说具有重要意义。
房屋建筑物资产评估步骤
房屋建筑物资产评估步骤房屋建筑物资产评估步骤，这事儿可不简单，就像是给房子做一次全面的“体检”。
下面，咱们就来聊聊这个“体检”的具体程序，让它听起来更像朋友间的聊天。
一、前期准备首先，得做好功课。
评估师得像侦探一样，搜集房子的各种信息，比如房子的“身份证”（产权情况）、地理位置、周边环境、房子的“骨架”（结构）和“身材”（面积）。
还得了解市场行情，看看别人家的房子是怎么卖的，这样才能给房子一个合理的估价。
二、实地考察接下来，就是亲自去看看房子。
这一步得像相亲一样，得亲眼看看房子的实际情况，比如房子保养得怎么样，有没有安全隐患，能不能立马入住。
这些信息，都是给房子估价的重要依据。
三、估值分析有了这些信息，评估师就得开始动脑筋了。
他们得根据市场行情、交易案例和实地考察的结果，综合考虑房子的各种因素，比如新旧程度、位置、环境、结构、面积等，还得考虑市场变化、政策影响，给房子一个动态的估价。
四、报告撰写估价完了，就得写报告。
这份报告得像作文一样，详细说明评估的过程、依据和结果，让读者一看就明白。
语言得简洁明了，不能让人家看半天还一头雾水。
五、报告审核报告写好后，还得有人审核。
审核的人得像老师批改作业一样，仔细检查报告的数据、依据和结论，确保一切都合理、准确。
审核通过了，这份报告才能成为评估的依据。
六、其他注意事项在这个过程中，评估师还得遵守职业道德和法律法规，保证评估的公正、公平和合法。
同时，还得和客户保持良好的沟通，了解他们的需求和期望，给他们提供合理的建议。
七、科技的发展现在科技这么发达，房屋建筑物资产评估的技术也在不断进步。
比如，数字化测量技术能让测量更精确，计算机辅助评估软件能让评估更快、更准。
这些技术的发展，让房屋建筑物资产评估变得更加便利和准确。
总之，房屋建筑物资产评估就像给房子做一次全面的“体检”，需要评估师有专业的知识和技能，同时也要遵守职业道德和法律法规。
通过这些步骤和其他注意事项，我们可以确保评估的准确性和可靠性，给客户提供更好的服务。
房屋建筑物重置成本法具体评估方法
房屋建筑物重置成本法具体评估方法嘿，咱今儿就来唠唠房屋建筑物重置成本法的具体评估方法。
你说这房子啊，就跟人似的，也有个“身价”呢！重置成本法，简单来说，就是看看重新建这么个房子得花多少钱。
那怎么算呢？咱一步一步来。
先得搞清楚这房子的建安造价吧。
就好比盖房子得用多少砖头、水泥、钢材，这些材料得花多少钱，还有工人干活的工钱，这都得算进去。
这可不是个小数目，你想想，那么多材料，那么多工人的汗水，都得作价呀！然后呢，还有前期费用。
啥是前期费用？就好比你要盖房子，得先去跑各种手续吧，这不得花钱啊？还有设计费呀，总不能瞎盖吧，得有个好看实用的设计吧，这也是钱呐！再有就是资金成本。
盖房子可不是一天两天的事儿，这钱投进去得有利息吧，时间就是金钱呐！就好像你把钱存银行还有利息呢，这盖房子的钱也不能白放着呀。
接着说，还有其他费用呢。
比如说管理费用，得有人看着工地吧，得有人协调各种事儿吧，这都得算进去。
还有什么不可预见费，万一盖着盖着出点啥意外情况呢，得留个后手呀。
你看，这重置成本就这么一点点算出来了。
就好像给房子称体重似的，方方面面都得考虑到。
咱再打个比方，这房子就像一辆车，建安造价就是车子的各种零部件和组装费用，前期费用就是买车前的各种手续和保险费用，资金成本就是贷款买车的利息，其他费用就是平时的保养和维修费用。
这么一想，是不是就清楚多啦？而且啊，这评估的时候还得注意，得找专业的人来干。
可不是随便谁都能评的，这得有经验、有知识才行。
不然评错了可就麻烦啦，就跟给人量错身高体重似的，那多不靠谱啊！咱还得考虑市场情况呢。
如果市场上房子都不值钱，你重置成本算得再高也没用啊。
就好像一件衣服，你成本再高，人家市场上都卖很便宜，那你也得跟着降价呀。
总之呢，房屋建筑物重置成本法的具体评估方法可不简单，得仔细、得认真、得考虑周全。
这可不是闹着玩的事儿，这关系到房子的价值，关系到很多人的利益呢！你说是不是这么个理儿？咱可不能马虎对待呀！。
房地产估价作业程序
房地产估价作业程序一、估价申请和业务受理1.估价申请由当事人向我专业评估机构提出申请，并填写评估委托书。
评估申请书或评估委托书应写明的事项包括：（1）当事人的姓名、住址等（法人或其他组织名称、隶属关系、所在地址、法定代表人姓名等）；（2）评估标的物的名称、类型、面积、地理位置和环境条件等；（3）申请评估的原因和用途；（4）房屋产权人、土地所有权人；（5）委托评估的要求。
除了评估申请书（委托书）以外，申请人还要向我房地产价格评估机构提供各种有关证明资料，如房屋所有权证，土地使用证，买方单独委托评估时房地产权人出具的同意评估的证明，设计和施工图纸，使用期维修、保险及其他费用资料等。
2.业务受理我房地产价格评估机构在收到评估委托人的申请书和有关证明及资料后，要在一个有限的时间内（如3天）作出是否受理此项业务的决策并通知申请人。
估价者在作出接受委托的决策前要对委托人和评估标的物的基本情况进行初步了解，来界定有关估价的一些重要问题。
这些问题主要包括；估价目的、估价对象、估价的作业日期等。
（1）由于估价目的的不同使价格类型也有所不同，如买卖交易价格、抵押价格、租赁价格、典当价格、课税价格、征用价格等。
不同的估价目的，对估价的精度要求不同，对市场价格实现的各种条件限定不同，所采用的估价方法也有所区别。
因此估伙者对委托人估价目的的明确把握是正确决策和做好估价工作的前提条件。
（2）确定估价对象，核实踏勘的建筑物是否与委托方所提供的资料相一致。
（3）依据委托方要求，在合理的情况下按时完成评估报告，以保证公司信誉。
二、制定估价作业计划制定房地产价格评估作业计划是为了使估价工作有条不紊、按时、高效完成，计划一经确定，一般要按计划逐段进行估价工作。
在规模较大的评估项目中，制定计划对估价作业的成败与质量有着极为重要的作用。
制定估价作业计划可大体包括以下几个内容：1．确定估价作业的具体因素对于估价作业来说，仅仅指明某块土地或某幢房屋是无法开展估价工作的。
房屋建筑物评估说明
3.3房屋建（构）筑物评估技术说明3.3.1评估范围进入本次评估范围的为兰州兰石重型装备股份有限公司的房屋建筑物及构筑物共计42项。
其中：房屋建筑物33项，构筑物9项。
账面原值45,854,019.51元，账面净值27,088,940.67元。
委估资产具体以资产占有方提供的评估申报表为准。
3.3.2资产概况委估资产座落在兰州市七里河区西津西路194号兰石机械设备公司厂区内。
七里河区位于兰州市中南部，平均海拔为1517米，区内依山傍水，黄河从其身旁穿过，南、北两山夹于其间，全区总面积394.92平方公里，年平均气温10.5℃，全年日照时数平均2446小时，无霜期在180天以上。
区内自然资源主要有煤炭、石英石、坩泥、石灰石、沙矿、路标石等矿产资源。
黄河流经区内15公里，地表及地下水年经流量300多亿立方米。
电力资源充足，森林覆盖率19%。
以铁路、公路为主的交通网络纵横延伸，四通八达。
西北最大的铁路货运编组站建在区内，312国道横贯东西，陇海、兰新、兰青、包兰铁路干线和甘川、宝兰等28条公路穿境而过，电信通讯、电视差转、寻呼电话形式成了完整的体系。
场区位于黄河南岸二级阶地，地表为厚薄不等的杂填土，其下为第四系更新统冲、洪积卵石层，根据兰州市地震局提供的资料，本区地震烈度按八度设防。
本次评估的房屋建筑物主要分为四大类：(1)框架结构建筑物本次评估的框架结构的建筑物主要有炼化公司技术部办公楼、重容探伤室等。
主要承重构件为钢筋混凝土现浇柱、梁、板，维护结构为砖墙体，楼地面多为地板砖或水泥砂浆面层，屋面多为SBS防水，窗为塑钢窗；门为钢板门或镶板门，外墙面为外墙涂料，内抹灰刷白，上下水、暖气、照明设施齐全。
(2)砖混结构的建筑物本次评估的砖混结构的建筑物主要为循环水泵房、炼化酸洗房、变电所、培训中心、焊条库、炼化样板房、加热炉操作间、探伤办公室等，主要承重构件为砖墙体，屋面为预制空心屋面板，楼地面为水泥砂浆面层，少量为地板砖，外墙涂料，内墙抹灰，窗为钢窗，木门，照明及上下水设施齐全。
房屋鉴定与结构检测操作规程
房屋鉴定与结构检测操作规程一、引言房屋鉴定与结构检测是为了评估房屋的安全性和稳定性，以保障人们的生命财产安全。
本文将介绍房屋鉴定与结构检测的操作规程，以指导相关人员进行工作。
二、房屋鉴定操作规程1. 收集资料房屋鉴定前，应收集房屋相关资料，包括建筑设计图纸、施工合同、验收报告等，以了解房屋的建造情况和历史记录。
2. 实地勘察对房屋进行实地勘察，观察房屋的外观、结构、基础等情况，记录问题和异常现象，如裂缝、变形等。
3. 测量数据使用测量仪器对房屋进行测量，获取房屋各个部位的尺寸和变形情况，以便后续分析和评估。
4. 检测房屋构件对房屋的各个构件进行检测，包括墙体、梁柱、地基等。
使用非破坏性检测方法，如超声波检测、雷达检测等，评估构件的质量和强度。
5. 检测房屋材料对房屋使用的材料进行检测，包括混凝土、砖块、钢筋等。
使用取样和实验室测试的方法，评估材料的性能和质量。
6. 分析评估根据收集到的资料和检测结果，对房屋进行分析评估。
评估房屋的结构安全性、承载能力以及存在的问题和隐患。
7. 编写鉴定报告将分析评估的结果整理成鉴定报告，报告应包括房屋的基本情况、检测方法、检测结果和评估结论等内容。
报告应清晰、准确地表达评估结果，以便相关人员参考。
三、结构检测操作规程1. 准备工作结构检测前，应了解房屋的建筑设计图纸和结构计算书，收集资料并熟悉检测要求和方法。
2. 检测前的准备对房屋进行外观检查，观察是否存在明显的裂缝、变形等问题。
清理检测区域，确保无影响检测的障碍物。
3. 检测方法根据检测的目的和要求，选择合适的检测方法，如超声波检测、震动检测、应变测量等。
根据检测方法的要求，进行仪器设备的校准和调试。
4. 检测过程按照检测方案进行操作，使用检测仪器对房屋的构件进行测量和分析。
记录检测数据，确保数据的准确性和可靠性。
5. 检测结果分析根据检测数据，进行分析和评估。
将检测结果与设计要求进行比对，评估房屋结构的安全性和稳定性。
房屋建筑物评估案例
房屋建筑物评估案例案例一:办公楼(房屋明细表5—1-1 第44项）1、评估对象概况该建筑物为露天矿办公楼,于2003年3月竣工使用，2008年12月31日账面原值1,151,496.00元,账面净值921，196。
50元。
房产证为房权证陈宝字第280131号，权利人名称为神华宝日希勒能源有限公司,建筑面积为952。
53平方米。
该建筑物为4层混合结构，檐高15米，条形基础，为现浇钢筋混凝土柱、梁、板,外墙为滚刷涂料，基础3：7灰土垫层，外墙采用滚耍涂料几块石贴面,内墙防磁涂料滚刷，室外台阶采用花岗岩贴面，室内大厅地面采用花岗岩楼地面及拼色镶贴花岗岩组成,走廊及室内地面采用地板砖，楼梯扶手为不锈钢扶手，屋面采用预制砼屋面板，窗为双层钢窗，木门，门厅采用不锈钢全玻无框门。
办公楼内设有水、电、暖及通讯、消防系统等设施。
该办公楼使用状况良好，结构有足够承载力，无变形等现象。
外墙面完整，内饰无脱落,门窗无变形、锈蚀，墙体平直，通风运行良好,电照无故障，上下水畅通，管道无锈蚀渗漏现象.2、重置全价对该建筑物的评估采用重置成本法进行评定估算。
重值全价=建筑安装工程造价+前期及其他费用+资金成本（1）建安工程造价建筑安装工程造价包括土建（装饰）工程、给排水、电气工程的总价，建安工程造价采用预(决）算调整法进行计算,套用《内蒙古自治区施工机械台班费用价格》(2004）、《内蒙古自治区建设工程混凝土、砂浆配合比价格》（2004）、《内蒙古自治区建筑工程消耗量定额及基础价格》(2004）、《内蒙古自治区安装工程消耗量定额及基础价格》（2004）、《内蒙古自治区装饰装修工程消耗量定额及基础价格》（2004），根据《内蒙古自治区建设工程费用计算规则》(2004)及陈旗地区建材信息网站2008年12月材料价格信息计算工程建安造价.根据建筑物的安装工程实际情况,按其土建工程造价的比例确定给排水、电气等安装工程造价.根据委托方所在地方政府的有关规定，计算各类建设取费及建设单位所支付的前期费用及其它费用，费用比例见上表。
房屋建筑物评估的难点及适用方法
房屋建筑物评估的难点及适用方法
1. 评估房屋建筑物的难点:
(1) 鉴别交易及估价历史：需要研究房屋历史，以及过去的房价波动和市场交易情况，以便更准确地识别当地房屋市场价格。
(2) 房屋实体检查：房屋实体检查包括调查地理位置，建筑面积，建筑年份，物业投资等，以确定该建筑物的市场价值。
(3) 评估市场环境：主要指对行政力量，政策法规的研究，及对当前和预期的市场氛围的研究，以确定当前以及预期房屋市场环境的发展态势。
(4) 价值保质研究：这一项尤其需要考虑的是yu多方面因素，如加拿大地产基本法案，经济环境状况，及其他不稳定性因素来评估一项房屋建筑物的价值保质。
2. 适用方法
(1) 综合价格评估法：一种通过对比地点相关案例，综合研究房屋房产以及被评估物地点及其影响价格的综合发展水平，来估计建筑物市场价格的方法。
(2) 附加值评估法：一种计算出物业价值比某房屋建筑物价值增加量的估计方法，通过分析它的地点和改善费用，来评估当前的及预期的市场价格的评估方法。
(3) 路径分割估价法：一种方法，将一个地块分割成多个块，通过比较每块地的价格，并根据整体实体的特征，其市场价格的评估方法。
(4) 投资回报分析法：一种通过研究不同投资方案以及近期市场现状，来预测投资回报率，以及预测投资期限内建筑物市场价格的评估方法。
房屋建筑物评估工作方案
房屋建筑物评估工作方案目前我国对房屋、建筑物的评估常采纳重置成本法。
首先，应依据评估基准年份的同类房屋、建筑物的预算定额或每平方米造价，加上不同年份的增调系数及其他应计费用，确定现阶段每平方米的重置完全价位，则：重置完全价值=建筑面积*每平方米重置完全价值〔1〕在评估中，将上题的公式〔1〕演变成：重估价值=建筑面积*每平方米重置完全价值K1*K2 (2) 但公式〔2〕仍有不完备之处，经改善为：重估价值=〔重置完全价值残值〕*成新率-损坏折减价值装修增值残值〔3〕在实际评估中，如使用公式〔3〕时，可以公式〔2〕作为参照、对照，务使评估尽量合计严密，做到尽可能的公平、合理。
房屋评估方法一、房屋评估计价办法是依照被评估房屋的常用结构、标准、用料状况计算重置完全价值，然后按各类房屋的结构、装修、设备等组成状况的新旧程度折扣，而确定现值。
城镇各种所有制房屋进行交易、互换、抵押、拍卖、典当、转让、析产、兼并、价拨、划拨、拆迁或以房抵债、入股、投资等，涉及房屋价格的活动，均依照本办法评估作价。
二、房屋评估计价原则：是以房屋重置完全价值确定各类房屋的价值为房屋评估计价的基本原则。
房屋评估计价原则：房屋重置完全价值是指房屋评估时前一年重新建造该类房屋应花费的全部投资。
重置完全价值确实定，包括建筑安装工程造价、室外工程费、土地征用费、拆迁补偿费及房屋座落地段、朝向、楼层等调节因素的增减价值。
1.建筑安装工程造价〔简称工程造价〕，一律按房屋评估时前一年执行的《XX 省建筑工程预算定额》及各市公布的单位估价表、《XX 省统一安装工程预算定额单位价目表》、XX 省建筑安装工程费用定额以及有关规定，编制预算成本。
在编制预算成本时，施工安装企业取费标准确实定，省辖市按地市级企业取费，县或县级市按县市级企业取费；材料价格的调整系数，一律按当年当地政府规定的材料价格调整系数及规定按实际调整的材料差价，合理确定。
工程造价为确定重置完全价置的基础。
房屋建筑物评估方法
房屋建筑物评估方法一、成本法。
成本法就像是给房子算个“出生到现在”的成本账呢。
这成本包括土地取得成本，就像买地花的钱啦。
还有建房子的成本，从一砖一瓦到请工人的工钱，全都得算进去。
再加上各种税费呀，开发利润这些。
比如说，一块地花了50万，盖房子花了100万，税费10万，开发商想赚20万，那这房子成本法评估可能就值180万。
不过呢，这种方法有时候不太灵活，要是市场行情变化大，就有点跟不上趟啦。
二、市场法。
市场法可有趣啦。
它就像给房子找“小伙伴”对比呢。
看看周围类似的房子都卖多少钱。
比如说，你家是个100平的小三居，周围同样户型、差不多新旧程度、地段也相似的房子，有的卖200万，有的卖210万，那你家房子可能就差不多这个价。
但是呢，找完全一样的“小伙伴”可不容易，可能有的装修好点，有的差一点，这时候就得调整调整价格啦。
就像给房子穿上不同的衣服，得根据衣服的好坏来调整整体的价值。
三、收益法。
收益法就像是看房子能“下多少金蛋”。
如果房子是用来出租的，那就看它每年能收多少租金。
比如说，一年租金能收5万，按照一定的收益率，像8%来算的话，那这房子的价值可能就是5万除以8%，等于62.5万。
不过呢，这得预测未来的租金收益，要是预测不准，那评估价值就可能差很多。
而且这方法比较适合商业用房或者出租型的住宅，要是自己住的房子，用这个方法就有点怪怪的啦。
四、假设开发法。
这个假设开发法呀，就像是给房子画个未来的大饼。
要是一块地还没盖房子，或者房子没盖完，就想象把它盖好之后能卖多少钱，然后减去盖房子还要花的钱，就是这块地或者这个半成品房子的价值啦。
比如说，想象盖好能卖300万，还得花100万盖，那现在就值200万。
不过这很考验对未来的想象力和市场的判断能力呢。
总之呀，不同的评估方法都有自己的小脾气，要根据房子的具体情况来选择合适的方法，这样才能比较准确地知道房子到底值多少钱呢。
房屋建筑物可回收价值的评估方法
房屋建筑物可回收价值的评估方法随着房地产市场的不断发展，房屋建筑物的价值评估也变得日益重要。
房屋建筑物的可回收价值是指在一定条件下，房屋建筑物作为资产能够在未来被回收的价值。
对于房地产开发商、投资者以及金融机构来说，了解房屋建筑物的可回收价值具有重要意义，可以帮助他们做出正确的决策。
那么，如何评估房屋建筑物的可回收价值呢？以下是几种常见的评估方法：1. 市场比较法：市场比较法是一种常用的评估方法，它通过对类似房屋建筑物在市场上的交易价格进行比较，来确定房屋建筑物的可回收价值。
评估师会收集并分析同一地区、类型和规模的房屋建筑物的交易数据，然后根据这些数据来确定目标房屋建筑物的可回收价值。
2. 成本法：成本法是一种根据房屋建筑物的重建成本来评估其可回收价值的方法。
评估师会根据房屋建筑物的建筑面积、建筑材料和施工成本等因素，计算出其重建成本，并将其作为房屋建筑物的可回收价值。
3. 收益法：收益法是一种根据房屋建筑物的未来收益预测来评估其可回收价值的方法。
评估师会考虑房屋建筑物的租金收入、未来增值潜力以及相关的市场因素，来计算出房屋建筑物的未来收益，并将其作为房屋建筑物的可回收价值。
4. 折现现金流量法：折现现金流量法是一种综合了收益法和时间价值的评估方法。
评估师会根据房屋建筑物的未来现金流量预测，将其折现到当前价值，并考虑其他因素，如风险和市场状况，来计算出房屋建筑物的可回收价值。
除了以上几种常见的评估方法外，还有其他一些补充的评估方法，如比较法中的地价法、收益法中的净现值法等。
评估师根据具体情况选择合适的评估方法进行评估，以确保评估结果准确可靠。
需要注意的是，房屋建筑物的可回收价值评估并不是一项简单的任务，它涉及到多个因素的综合考虑。
评估师需要对房地产市场有深入的了解，同时还需要掌握相关的评估理论和方法。
在进行房屋建筑物的可回收价值评估时，评估师应当遵循相关的评估准则和法规，并保持专业的判断和分析能力。
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房屋建筑物评估操作方案一、总体要求了解资产的真实状况，确保资产真实存在，不重不漏，确保账、卡、实物与申报表相符。
对纳入评估范围的全部房屋建、构筑物逐项进行现场勘察核实，作好勘察记录，逐项核对产权证或产权替代文件资料，按本方案的要求编制评估案例，撰写评估说明，并完成相应的工作底稿。
作价依据应充分、合理，评估方法选取应得当，并对确定的评估方法正确理解与运用，确保收集的作价及其他相关资料详实可靠，客观公正反映资产的真实公允价值。
对评估结果的增减值作出客观、合理的分析。
房屋建、构筑物评估具体应包括以下工作内容：1.了解房屋建、构筑物基本概况；2.核对和验收房屋建、构筑物申报明细表；3.确定房屋建、构筑物评估重点；4.清查、现场勘察及资料收集；5.评定估算和结果分析；6.撰写评估说明；7.整理和编制底稿。
二、了解房屋建、构筑物基本概况根据确定的评估目的，明确房屋建、构筑物的评估范围。
了解房屋建、构筑物基本状况。
主要了解购建时间、分布地域、所处地址的地况、地貌、气候等情况，初步了解建、构筑物的资产管理情况、使用、维护保养状况、建、构筑物的项数、建筑面积、用途、建筑结构类型及特点、产权状况，账面值的构成，何年何月进行过清产核资或资产评估，是否曾调账。
通过对委估资产的了解，初步掌握评估工作量和评估难点、重点。
三、核对和验收评估申报明细表验收企业提供的“申报明细表”，使其符合评估要求。
本次负责的申报明细表共包括张表：表-1 房屋建筑物、表-2 构筑物及其他辅助设施、表-3 在建工程土地工程表、表4-7 为租赁物业表。
请企业提供“固定资产分类汇总表”，每一类固定资产的原值、累计折旧要与明细分类账核对一致，各类固定资产加总合计正确，并与资产负债表金额核对一致。
检查申报明细表账面价值是否与会计报表相符，对申报明细表填写不符合评估要求之处，应要求企业及时修正。
并在修改后的每张账明细表左上角加盖公章。
四、清查、现场勘察核实及资料收集(一)清查及现场勘察核实现场勘察阶段是评估人员合法、合理、客观公正进行评估的关键环节，是最大限度地降低评估风险的关键阶段，评估人员应对此高度重视。
通过该阶段，评估人员应该能够确定评估重点，找出可能影响评估结果、产生评估风险的特殊事项。
1.与资产管理人员座谈，认真听取资产管理人员对评估对象概况的介绍，在资产管理人员的陪同和协助下进行现场勘察、核实工作。
2.现场勘察的范围对于纳入评估范围的房屋建、构筑物应逐项进行勘察核实。
3.现场勘察核实的内容(1)产权状况的核实逐项核实企业提供的产权证明资料，判断其有效情况，将核实结果在清查结论中注明。
(2)现场勘察根据企业提供的建、构筑物评估申报明细表，核实明细表中建、构筑物数量是否与申报情况一致；对建、构筑物的账面价值、建成年月、建筑结构、建筑面积、用途、产权、项数等内容核对账、卡并进行实地勘察核实；了解建筑物的拆、改、扩建等情况，同时现场勘察建筑结构及特点、装修、给排水、配电照明、采暖通风等配套设施、设备的使用状况。
结构：根据结构类型对承重墙、梁、板、柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度，籍以判断建筑物基础及结构的安全性。
维护、装修：查看的内容：装修、有无脱落、开裂、损坏、装修的档次、新旧程度等；非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。
设备设施：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀、电气绝缘有无老化，能否满足使用要求。
采用市场法评估还应重点勘察评估对象所处地理位置、环境、景观的优劣、交通情况、规划限制条件、朝向、配套设备设施等影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素等。
4.与企业共同对勘察核实中发现的遗漏、重复以及错误之处进行修改，确认评估申报明细表内容。
5.将勘察核实情况和数据认真记录于工作底稿中，并撰写房屋建、构筑物清查核实结论和清查调整说明。
(二)资料收集应当充分收集与房屋建、构筑物评估相关的信息资料，并确信资料内容的合理性、相关性和完整性以及资料来源的可靠性。
根据评估业务的需要，要求委托方或资产占有方等相关当事方提供评估所需资料，并对企业提供的资料进行必要的查验。
1.搜集资料的渠道(1)委托人提供；(2)实地勘察获得；(3)到政府有关部门查询；(4)市场调查收集；(5)询问当事人、咨询公司等。
2.基础资料收集企业填报的评估申报明细表盖章件、产权证明类资料及其他企业提供的评估所需资料。
3.作价依据资料评估所需的资料主要包括下列 4 个方面：(1)对房地产价格有普遍影响的资料；(2)对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料；(3)类似房地产的交易、成本、收益实例资料；(4)房屋建构、筑物的建筑成本资料；(5)反映评估对象状况的资料。
对于所有直接或间接影响房屋建筑物价格因素的资料都应尽量搜集，包括：政治、法律、经济、文化教育、自然条件、城市规划、基础设施、公共设施等方面的资料；房地产供求方面的资料；房屋建、构筑物建筑成本资料等。
搜集什么样的资料，主要取决于拟采用的评估方法。
各种评估方法应主要收集的资料有所不同。
重置成本法：主要收集房屋建、构筑物的预、决算书及有关图纸等资料，并到有关建设管理部门和当地建筑定额管理部门及委托单位的财务、基建等部门进行调查咨询，取得当地的现行概(预)算定额、费用定额、有关调差文件、政府行政事业性收费文件等资料。
在调查的同时取得本地区主要建筑材料现行市场价格。
市场比较法：主要是调查了解同一供需圈内可比房地产的相关资料(交易情况、交易日期、区域因素、个别因素) 及市场情况等，搜集三个或以上的可比交易实例资料。
收益现值法：主要是搜集收益实例资料；而具体应搜集的内容，则需要针对评估方法中的计算所需要的资料数据进行。
如对供出租用的写字楼拟选用收益法进行评估时，则需要搜集可供出租的面积、租金水平、出租率或空置率、运营管理费等方面的资料。
在搜集实例资料时，应充分考察它们是否受到不正常的或人为因素的影响。
对于受到这些因素影响的实例资料，只有在能确定其受影响的程度并能进行修正的情况下才可被采用。
搜集完资料后，应对其进行核实、整理、分类，以便查阅和对资料进行分析。
五、评定估算和结果分析(一)评定估算1.确定评估方法评估方法一般有重置成本法、市场比较法、收益现值法等。
各种方法的适用范围如下：(1)重置成本法的适用范围：重置成本法一般适用于自建自用房屋建、构筑物或市场流动性较差的非收益性房屋建、构筑物的评估；(2)市场比较法的适用范围：当存在着具有可比性的三个以上建筑物或房地产交易实例时，一般可采用市场比较法评估；(3)收益现值法的适用范围：对于可独立经营获利的收益性房屋建筑物的评估，一般可以采用收益现值法评估；评估方法的选用应在最佳使用原则基础上，根据评估对象的房地产类型、评估方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量情况确定所采用的评估方法。
2.重置成本法评估值=重置全价×\u32508X合成新率(1)重置全价的确定①对于大型、价值高、重要的建(构)筑物：重置全价=建安综合造价+前期费用+其它费用+资金成本。
a.建安综合造价的确定预决算调整法：即以待估建筑物的预决算中的工程量为基础，按当地现行工程预算定额、费率，将其调整为基准日建筑安装综合造价。
重编预算法：即根据建筑物的施工图纸及变更资料等，按照当地现行的预算定额及其他取费文件重新编制工程预算的方法。
指标测算法：即参照相同功能用途、相同规模、相同建筑结构特征建筑物的工、料、机各项消耗指标及当地现行人工、材料、机械台班价格标准测算建安造价。
标准单方造价调整法：即将评估建筑物中影响建筑造价的各因素与已知单方造价的标准建筑中各有关因素进行比较分析，调整计算出评估建筑物的单方造价。
取费程序表序号项目名称取费标准及计算方法备注b.前期费用及其它费用的确定：按照建设部的有关标准和当地相关行政事业性收费规定确定。
前期费用及其他费用计算表序号费用项目征收标准取费基数依据(如实填写文号，底稿备查)5c.资金成本的确定：资金成本按资金在合理建设工期内均匀投入和评估基准日正在执行的同期贷款利率计算。
其计算公式为:资金成本=(建安综合造价＋前期费用＋其它费用)×\u36151X款利率×\u21512X理建设工期×(1/2)基准日贷款利率表时间年利率%六个月以内(含 6 个月)六个月至一年一至三年②对于价值量小、结构简单的建(构)筑物：a.采用类比法确定其重置全价。
即将各类建筑物的结构类型及使用功能与已做的典型建筑物评估案例在建筑面积、层高、檐高、轨高、跨度、装修、施工难度等影响造价的诸方面因素进行类比分析，在典型建筑物重置单价的基础上，调整差异求得建筑物的重置全价。
b.采用价格指数调整法：即将该建筑物的账面原值乘以自建成日期至评估基准日之间的价格指数来计算建筑物重置全价的一种方法。
采用本方法的前提条件是该建筑物的账面原值比较合理，账面原值中没有与该建筑物无关的费用。
采用重置成本法评估房屋建、构筑物中，应注意以下事项：建安工程造价计算程序表以当地现行定额取费程序表为准。
采用预决算调整法计算建安工程造价时，需引注准确完善的原工程预决算数据和相关资料，如决算的汇总表等、设计变更签证等，并附预决算书的封面复印件、取费表等。
采用工料机消耗指标法计算建安工程造价时，应结合委估对象的实际情况，对各项指标进行必要的调整，还应有详细的计算过程及附表。
若采用重编预算法计算工程造价时，要有工程量计算底稿。
(2)成新率的确定①对于价值大、重要的建(构)筑物采用综合成新率方法确定其成新率，其计算公式为：成新率=现场勘察成新率×60%+年限法成新率×40%其中：年限法成新率=(经济耐用年限-已使用年限)/经济耐用年限×100%；(耐用年限可参考)结构部分(基础、主体、屋盖)、装修部分(门窗、内外装修及其他)、设备部分(水、电、暖)。
通过上述建(构)筑物造价中影响因素各占的比重，确定不同结构形式建筑各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。
采暖(30)小计(100)勘察成新率=(1)×\u27604X例+(2)×\u27604X例+(3)×\u27604X例=②对于单位价值小，结构相对简单的建、构筑物，采用尚可使用年限法确定成新率，计算公式为：成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)×100%G S B G S B G S B G S B 单层2-3 层际耐用年限(经济寿命年限)。
财务折旧年限是会计上的概念，评估中应以实际耐用年限(经济寿命年限)为准。