资产评估房屋建筑物

8
五、房地产的评估程序
（一）明确评估基本事项
需要明确的 事项
①评估对象； ②评估目的； ③评估时点； ④评估的具体工作时间； ⑤评估的费用； ⑥违约责任。
9
（二）拟定评估工作方案
拟定方案的 过程
①初选评估方法和技术线路； ②确定人员及其分工； ③调查、搜集数据资料； ④拟定作业步骤与作业时间表； ⑤初步评估成本。
第一节 房屋建筑物评估概述 一、评估标的物的界定
房屋建筑物 两个层面的含义
房地合一状态下的建筑物， 包括建筑物、不可分离部分及其
附带的各种权益。
1
二、房地产的特征
房地产的特征
①位置固定性； ②使用的长期性； ③影响因素多样性； ④投资大量性； ⑤保值增值趋势。
2
三、房地产价值及其决定因素
房地产价格：房地产在市场上实现了的成交价格。 房地产价值：房地产的评估结果或结论。
式中： Ri — —第i年的建筑物年收益净损失额
r — —折现率
n — —预计建筑物收益损失持续时间，通常以年为单位
23
五、建筑物评估的残余法
B a Lr1 a2 r2 d r2 d
式中： a — —建筑物及其基地所产生纯收益； L — —土地价格； r1 — —土地的还原利率； B — —建筑物的收益价格； r2 — —建筑物的还原利率； d — —建筑物的折旧率； a2 — —建筑物的纯收益。
13
三、建筑物评估的特点
⑴ 房地合一评估与房地分估 ⑵ 建筑物产权受土地使用权年限的制约 特 点 ⑶ 单独评估地上建筑物可以采用重置成本法 ⑷ 建筑物评估应在适法的前提下进行
14
Байду номын сангаас
四、建筑物评估中的成本法 ⒈建筑物价格或重置成本构成（包括土地）
⑴ 土地使用费
⑵ 前期工程费
价格或重置成本构 成项目
⑶ 建筑安装工程费 ⑷ 配套费 ⑸ 建设期利息
个别因素：个别特性，如面积大小、朝向等。
7
四、房地产估价原则
①合法原则——房地产评估以合法取得、
评估
合法适用、合法交易、合法处分等为前提。
原则
② 最佳使用原则——以房地产的最佳使用
为评估的前提。（在评估时点的具体用途
为最佳，按此用途进行评估；若不是最佳，
按最佳使用的假设，进行适当的判断和选
择，并在估价报告书中予以说明。）
没有发挥土地的最佳效用 没有发挥建筑物应有的功能 造成部分功能的浪费
22
⒌建筑物经济性贬值的分析测算
建筑物经济性贬值：由于外界条件的变化而影响了建筑 物效用的发挥，导致其价值贬损。
出现经济性贬值的后果是导致建筑物的收益下降。
经济性贬值
建筑物年收益净损失额 正常资产收益率
n
或： 经济性贬值 R（i 1 r）1 i 1
（一）房地产价格的种类
三种基本 价格形态
①土地价格，即空地的价格； ②建筑物价格（不含土地）； ③房地价格；
3
①房地产单位价格
另
外
的
②楼面价格：
价
格
形
态
③拍卖价格
④招标价格
4
（二）影响房地产价格的因素
影响因素的两种分类方法
①自然因素 ②社会因素 ③行政因素 ④经济因素
①一般因素 ②区域因素 ③个别因素
着重介绍
5
一般因素：普遍性和共同性因素
①行政因素，制度、政策、法规等；
②经济因素，经济发达程度、收入水平、
一
消费水平等；
般
因
③社会因素，社会发展状况、安定程度、
素
社会环境等；
④其他因素，人口因素、心理因素、国际 因素等。
6
区域因素：由自然条件、社会条件、经济发 展状况和行政条件形成的区域性特点。
式中： G——结构部分的评分修正系数； S——装修部分的评分修正系数； B——设备部分的评分修正系数。 （评分修正系数表见课本第125页）
21
⒋建筑物功能性贬值的分析测算
建筑物功能性贬值：由于建筑物用途、使用强度、设 计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不 足或浪费形成的价值损失。
用途、使用强度不合理 设计、结构不合理 装修、设备配备不合理
①不宜采用价格指数调整法和类 适用于： 比法的建筑物；
②用途结构大致相同相似且数量 较多的建筑物。
17
⑶价格指数调整法 根据待估建筑物的帐面成本，运用建筑
业产值价格指数或其他相关价格指数推算出 建筑物重置成本。此法的准确性不足，实际 使用较少。
重置成本 帐面原值 价格变动指数
18
⒊建筑物有形损耗及成新率的测算 ⑴使用年限法
有形损耗率
实际已使用年限 实际已使用年限 尚可使用年限 100%
成新率
尚可使用年限 实际已使用年限尚可使用年限100%
19
⑵打分法
借助于建筑物成新率评分标准，包括整体成新率 评分标准和构件评分标准，进行对照打分，得出或汇总 得出建筑物的成新率。
根据《房屋完损等级评定标准》，按房屋的结构、装修、 设备等组成部分的完好程度，划分五个等级：
等级 成新率
状态描述
完好房
80% 结构、构件、装修等好，成色新
基本完好房 60~70% 基本完好，成色略旧，少量损坏
一般损坏房 40~50% 部分损坏，需中、大修理
严重损坏房 ≤39% 明显损坏，需大修或翻建
危房
0 危险状态
20
打分法估测成新率的计算公式：
成新率 =（结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S ＋设备部分合计得分×B）÷100×100%
（三）实地查勘搜集资料
到评估现场实地查勘，获得评估所需的全部资料。
10
（四）选用评估方法评定估算
选用一种或多种 评估方法
① 市场法 ② 收益法 （ 常用方法） ③ 成本法 ④ 假设开发法 ⑤ 残余估价法 ⑥ 路线价估价法 ⑦ 基准地价修正法等
（五）确定评估结果，撰写评估说明或报告
根据不同方法的初评结果，分析得出最终评估结果。
⑹建筑单位管理费
⑺ 税金
⑻ 利润
15
⒉建筑物重置成本的常用测算方法 ⑴重编预算法
按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成 项目重新估算其重置成本。
适用于：构造比较简单的建筑物。
重置成本 实际工程量现行单价或定额1 工程费率 材料差价
按现行标准计算的各项间接成本
16
⑵预决算调整法
以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行 工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑 物工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置 成本。效率高于重编预算法。
11
第二节 建筑物评估 一、建筑物及其分类
本章主要讲述
⑴ 按经济用途分类
⒈房屋建筑物
建
筑
物
⑵ 按结构材料分类
⒉桥梁、道路等构筑物
12
二、建筑物在评估时需考虑的基本因素
基本因素
⑴ 座落位置 ⑵ 面积 ⑶ 用途 ⑷ 建筑结构 ⑸ 建筑高度 ⑹ 附属设施 ⑺ 装修质量和水平 ⑻ 建成时间 ⑼ 外观 ⑽ 平面格局 ⑾ 产权 ⑿ 建筑质量、适用性等其他因素