房地产法

❒ 从价格构成上看：房价房租都包含着地价地租，土
地使用权的价格差异也最终表现在房产价格上；
❒ 从处分上看：一体处分（房随地走，地随房走）
1、房地产具有固定性 2、房地产具有非损耗性 3、房地产具有保值和增值性 4、房地产价值具有差异性
5、房地产具有有限性
三、房地产与相关概念的比较 （一）房地产与不动产
三、房地产法的概念和特点
广义的房地产法是指调整房地产开发、经营及
管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称，包
括房地产管理法和与房地产管理法相配套的一系列 法律、行政法规、地方性法规及相关法规中有关房 地产问题的规定。 狭义的房地产法仅指《中华人民共和国城市房
地产管理法》。
（一）具有较强的地域性 （二）政策性强 （三）房地产法中部门规章多，变化
房 地 产 法
第一章 房地产法概述


教学目的：
本章主要是对房地产管理法进行法理学研究，
通过本章学习：

掌握房地产、房地产业、房地产法的概念；
掌握我国房地产法的渊源体系； 理解房地产法的性质； 了解我国房地产法发展的历史及现状。





教学重点和难点：
房地产、房地产管理法的概念、调整对象； 我国房地产法律制度的历史发展； 房地产法的性质及与其他相关法律的关系；
民的合法的私有财产不受侵犯。”
专门或主要规范房地产业的法律 2、法律 其他法律中涉及到的规范 房地产业的有关内容 3、行政法规 4、部门规章 5、地方性法规 6、法律解释
由于交易中心出售的别墅没有土地使用证、房产
权利存在瑕疵，所以，到了约定签订买卖合同的 那天，李先生拒绝签订正式的房屋买卖合同，并 要求交易中心双倍返还他已付的定金。而交易中 心则称，该公司所代销的房屋仅限于房产，不包
括地产，公司不能接受李先生的要求。双方协商
不成，李先生诉至法院。 问：本案中的房产与地产能否分离转让？
土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地 使用权的出让、转让，房屋所有权的买卖、租 赁，房地产抵押，以及由此而形成的房地产市 场。
狭义的房地产业是指专门从事房地产开
发经营的行业 ，业务主要有两大类 ： ①城市房地产开发和交易 ：房地产开发是 指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基 础设施、房屋建设；所谓房地产交易包括房地 产转让、房地产抵押和房屋租赁；
阶段五：2003年至2007年 调控房地产市场建立住房 保障制度 阶段六：2007年开始强化
住房保障阶段
物分配实行住房分配货币化
我国房地产业的发展概况和存在问题
1992年——1993年6月：“房地产热”
1993 年 6 月 ——1995 年：国家对房地产业进行治
理整顿和宏观调控
1996 年 ——1998 年：市场难于消化、寻求救市对
快
四、房地产法的基本原则
（一）国家实行国有土地有偿、有限期使用的原则
（二）国家扶持发展居民住宅建设的原则 （三）国家保护房地产权利人合法权益的原则 （四）登记公示原则
五、房地产法的调整对象 1 、房地产民事关系 : 房地产物权、债权和继承权等。 2、房地产管理关系：地政管理关系、房屋管理关系、
规划管理关系、建筑工程管理关系、销售和价格管理
（三）房地一体立法模式：我国现行的立法模式 1、房屋所有人和土地使用权人主体一致
2、房屋所有权和土地使用权一同处分原则
二、房地产法的发展 （一）改革开放前的中国房地产立法 1 、建立新型的房地产权属关系时期： 1949 年到
1956年。立法内容主要是废除旧的半封建、半殖民地
的房地产关系；没收大地主、大资本家剥削的房地产； 分配土地及房产给无地和无房者。立法的重点在于建 立新型的社会主义土地所有权关系
（ 3）建立农民集体土地所有制： 1956年 6月《高级农业
生产合作社示范章程》，规定农村土地为生产队集体所有，
取消土地报酬，确定了我国农村土地集体所有和集体经营
的制度。
2 、私房改造和稳定集体土地所有权时期： 1956 年至 1978年6月 （1）私房社会主义改造：对城市私人房屋通过国家经租、 公私合营等方式，逐步改变所有权； （2）稳定农村集体土地所有制方面的立法： （二）改革开放以后的中国房地产立法 1、建立和健全城市私房管理法律制度时期：1978年至 1988年，这一时期主要是加强私有房屋的权属管理，保护 房屋所有人和使用人的合法权益。
月 26 日，深圳市人民政府首次以公开招 标的方式出让土地使用权； 2 、进行住房制度改革； 1998 年下半年 起，我国取消了传统福利分房制度； 3、房地产市场逐步完善
4 、在管理体制上：统一领导，分级管
理。
阶段一：1980年至1988年试点；
阶段二： 1988 年至 1994 年从分批分期 到全国推进房改； 阶段三： 1994 年至 1998 年深化城镇住 房制度改革； 阶段四： 1998 年至 2003 年停止住房实
喜与忧
二、房地产业在国民经济中的作用
1 、基础性：构成城市经济发展 的基本物质基础； 2 、先导性：房地产业的发展， 将会带动一批相关产业的发展； 3 、需求性：能满足社会的住房 需要； 4 、收益性：可以为国家提供巨 大的财政收入。
三、我国房地产业的改革
1 、确立土地有偿使用制度： 1987 年11
教学内容： 房地产概述


房地产业
房地产法概述
第一节
房地产概述
一、房地产的概念和特点
❒ 房地产是房产和地产的总称。
土地是有特定四至范围的陆地表面，对特定地 块的权利即称为地产。 房屋是建筑于特定地块上的形成固定活动空间
的建筑物，针对房屋的所有权或其他权益被称为
房产。
二、房产和地产的关系 ❒ 从实物形态上：房产与地产是联结在一起的; ❒ 从权属关系看：房屋所有权是否合法，通常要看房 屋所坐落的地皮使用权是否合法取得；
❒ 多层次、多系统的管理体制
1、城乡土地管理的空间分割； 2、土地使用权出让市场与转让市场管理的分割； 3、房产与地产管理的分割； 4 、土地利用总体规划与城市发展总体规划管理的分割。
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第三节 房地产法概述
一、房地产立法模式 （一）一元主义立法模式：起源于罗马法，以德国民法 和瑞士民法为代表 《德国民法典》：“土地的主要构成部分为定着与土地 之物，特别是建筑物以及与土地尚未分离的土地出产物。” （二）二元主义立法模式：以法国民法和日本民法为代 表，我国台湾地区民法典也采取此种立法模式



我国房地产法的渊源体系

讨论：
对房地产法的性质问题理论界有不同的主张 ,
有人认为房地产法应属经济法，有人认为房地
产法应属民法，也有人认为房地产法应属行政 法，你有什么看法？
案例： 李先生看好了位于海阳市凤城小区的一幢别墅，
几经谈判，李先生与销售该房的海阳市房地产交易
中心签了一份《认购书》。双方约定：李先生确定 认购凤城小区 B5 幢别墅，房屋产权系张某所有， 总价为40万元；双方还确认了该房产的产权证号及 房产面积。签约当天，李先生向交易中心支付了 2 万元定金，并保证在签订认购书后15天内与交易中 心签订房屋买卖合同。
国务院对全国土地实行宏观调控；地方人民政府： 在国务院领导下，管理本地方的城乡建设； 2、土地行政主管部门：
（ 1 ）国务院土地行政主管部门的设臵及其职责：主 管土地资源、矿产资源、海洋资源等自然资源的规划、 管理、保护与合理利用； （ 2 ）地方人民政府土地行政主管部门的设臵及其职
责；
监察部、国土资源部2006年10月8日联合下发《关于开展查处土地 违法违规案件专项行动的通知》； ２００６年国土资源部会同监察部门公开查处７起重大土地违法 案件，直接查处２７起土地违法案件。 07 年土地违法立案查处案件 2.67万件，09年查处土地违法违规案件33643件,
策
1998年——2006年：快速发展时期 2007年至今：调整期
存在问题： ❒商品房价格过高； ❒供给与需求不匹配； ❒闲臵商品房问题；
房地产业成为“老虎机”
❒房地产业资金供给的特点；
❒房地产业的地域差别显著； ❒房地产投资、消费的软环境支持不足。
四、我国现行房地产管理体制
1 、国务院：国务院领导和管理全国城乡建设，
2 、建立和完善房地产业管理和交易法律制度时期： 1988 年至今 （1）实现土地使用权有偿使用制度 （ 2 ）建立房地产价格评估制度和成交价格的申报制 度 （3）完善房地产市场管理制度 （4）健全中介服务机构的资质认证制度 （5）建立和完善物业管理制度 这一时期的立法重点是适应市场经济发展的需要，建 立和健全房地产交易法律制度和物业管理法律制度。
交付定金之后，李先生到房产和国土资源管
理部门查证，发现那套别墅的房产证所有人确实 是张某，但土地证上记载的权利人却是海阳某公 司。经进一步了解，原来 海阳这家公司将那块土 地转让给另一家公司后，另一家公司没有办理建
设用地使用权过户手续，便在土地上建造了那套
别墅并销售给了张某，张某虽办了房产证，但未 经国土资源管理部门办理土地使用权证。
来自百度文库
(3) 屋宇的建筑 ( 包括内部的多项设施 ) 和相
邻的场地、庭院、停车场、小区内非主干交通道
路。 因此，单体的建筑物、一座孤零零的不具 备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物
业。物业应是房产和地产的统一。
第二节
一、概念和性质
房地产业
1987 年原城乡建设环境保护部《关于发展
城市房地产业的报告》对房地产业范围的定义：
（二）房地产与物业
不动产
❒ 大陆法不动产的概念：不能移动或移动后会引 起性质和经济价值改变的物，强调不动产的自 然属性。 ❒ 传统英美法不动产的概念：指拥有所有权的事 物，所有者可以使用、控制或处臵的事物，强 调不动产的所有权属性。 ❒ 现代意义的不动产：内生于不动产所有权的法 律权利、权益和利润。
家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自 留山，也属于集体所有。”
（2）关于对土地征用的规定
（3）关于土地使用权转让的规定：“土地使用权可以
依照法律的规定转让。”
（4）关于土地利用和保护的规定：“国家保护和改善 生活环境和生态环境，防止污染和其他公害。”
（5）关于保护公民房屋所有权、居住权的规定：“公
（1）确立土地国家所有制和公民个人所有权。：1950年
实施的《中华人民共和国土地改革法》，实行农民的土地
所有制和土地国家所有制的土地改革。 （ 2 ）土地从农民私有制向集体所有制过渡： 1956 年 3 月 《农业生产合作社示范章程》，实行土地农民私有，集体 经营，农民按入社土地面积的多少和质量的优劣分红。
不动产与房地产概念的区别：
❒ 概念产生的时间不同
❒ 利益的重心不同
❒ 产生的法律要求不同
指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。 物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产， 也可指单元性的建筑物。主要包括以下要素：
(1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇
(2) 与 这 些 屋 宇 相 配 套 的 设 备 和 市 政 、 公 用 设 施 ；
②从事开发经营成片土地：简称成片开发，
指在依法取得国有土地使用权后，依照规划对
土地进行综合性的开发建设，形成工业用地和
其他建设用地条件，然后转让土地使用权或转 让、出租地面建筑物。
广义的房地产业应该包括从事城乡土地、 房屋的开发、利用、经营、服务、管理、保护
的各种业务活动。
（2）性质 ① 经营性和投机性 ② 城市第三产业性和综合产业性 ③ 综合导向性和泡沫性
关系、产权和产籍登记管理关系、房地产经营管理关 系、房地产公证关系等 3、房地产经济关系：国有土地使用权出让关系、房 地产税收关系、房地产社会福利和社会保障法律关系、
涉外房地产关系、房地产消费者保护法律关系。
六、房地产法的渊源
1、宪法
（1）关于土地所有权的规定：“城市的土地属于国家
所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国
2011 年查处 4.2 万件违法用
地案 ,2012 年 , 全国发现违法用 地行为 6.2 万件 , 2014 年上半年 国土资源统计数据显示，全国
共发现土地违法案件 28510 件，
涉及土地面积 11256.9 公顷，同 比分别增长27.7％和18.9％ 。
3、建设行政主管部门 （1）国务院建设行政主管部门的设臵及其职责： 城乡建设规划管理、建筑业管理、居民住宅建 设和管理等。 国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发 经营活动的监督管理工作。 （ 2 ）地方人民政府建设行政主管部门的设臵及其 职责