第五章 房地产项目及项目定位
房地产项目定位
房地产项目定位1. 引言房地产项目定位是指确定一个房地产项目在市场中的定位，包括目标客户群体，产品特点以及竞争优势等方面。
房地产开发商通过精确的定位，能够更好地吸引潜在购房者，提高项目的销售和收益。
本文将介绍房地产项目定位的重要性以及如何进行项目定位。
2. 房地产项目定位的重要性房地产项目定位是一个房地产项目成功的关键因素之一。
一个明确的项目定位有以下几个重要作用：2.1 吸引目标客户群体通过项目定位，房地产开发商能够确定目标客户群体，并了解他们的需求和偏好。
这样就能在设计和营销上更加精准地满足客户的需求，从而吸引更多的潜在购房者。
2.2 区分竞争对手在竞争激烈的房地产市场中，准确定位能够帮助项目与竞争对手区分开来。
通过确定项目的独特卖点和不同iating的房地产项目不仅能够在竞争激烈的市场中脱颖而出，还能够在潜在购房者心中建立起项目的形象和品牌。
2.3 优化资源配置项目定位有助于房地产开发商在资源配置上更加精确和高效。
通过了解目标客户群体的需求和购房能力，房地产开发商可以更好地规划开发策略、确定产品规格以及定价策略，从而优化资源的配置和利用率。
3. 房地产项目定位的步骤3.1 市场调研首先，房地产开发商需要进行市场调研，了解市场的需求和动态。
通过市场调研，开发商可以了解目标客户群体的特点、喜好和购房能力，以及竞争对手的产品定位和市场份额。
3.2 确定目标客户群体在市场调研的基础上，开发商需要明确目标客户群体。
目标客户群体的确定需要考虑多个因素，包括年龄、收入水平、职业、家庭状况等。
3.3 确定产品特点和竞争优势根据目标客户群体的需求和市场调研结果，开发商可以确定项目的产品特点和竞争优势。
产品特点主要包括产品设计、户型规划、建筑风格等方面；竞争优势可以从地理位置、价格、配套设施等方面进行彰显。
3.4 制定营销策略最后，开发商需要制定相应的营销策略来推广和销售项目。
营销策略应根据目标客户群体的特点和偏好进行针对性的制定，包括定价策略、宣传渠道、销售渠道等。
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01 思维导图
03 目录分析 05 精彩摘录
目录
02 内容摘要 04 读书笔记 06 作者介绍
思维导图
本书关键字分析思维导图
实战
内容
活动
部分
物业管理
实战
物业
策划
项目
书 项目
售楼处
项目
市场
包装
策划
营销
状况
楼书
内容摘要
《房地产项目全程策划实战全案》一书主要包括房地产项目市场调研、房地产项目市场分析、房地产项目定 位、房地产项目规划设计、房地产项目形象包装、房地产项目营销推广、房地产项目销售策划、房地产项目活动 策划、房地产项目物业规划九个部分的内容，同时书中还提供了大量的范本和案例供读者参考学习。
第一节营销渠道策划 第二节定价策划 第三节广告策划 第四节促销策划
第一节预热期策划 第二节强销期策划 第三节持续期策划 第四节尾盘期策划
第一节开盘活动策划 第二节庆典活动策划 第三节巡展活动策划 第四节节假日促销活动策划
第一节房地产物业管理概述 第二节物业管理的早期介入 第三节选聘物业服务企业 第四节制定物业管理方案
读书笔记
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精彩摘录
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目录分析
第一章房地产项目市 场调研
第二章房地产项目市 场分析
第三章房地产项目定 位
第四章房地产项目规 划设计
1
第五章房地产 项目形象包装
2
房地产项目的策划与定位
02
注重流线组织和视线通廊
在布局过程中，需要注重流线组织和视线通廊的设置，以提高居住品质和景观效果。
根据项目的定位和目标客户群体的需求，选择合适的建筑风格，如现代简约、欧式古典等。
选择合适的建筑风格
通过景观设计，打造宜人的居住环境，提高项目的品质和价值。
进行景观设计
04
CHAPTER
项目营销策略和推广
增值潜力
通过高品质的产品和服务，树立良好的品牌形象，提高市场竞争力。
品牌效应
项目开发过程中需严格控制成本，确保利润空间。
成本控制
合理安排资金使用计划，确保预算执行效果。
预优惠促销
推出折扣、赠品等促销活动，刺激客户购买欲望。
05
CHAPTER
项目风险评估和管理
VS
对项目所在地的政治稳定性和政策连续性进行全面评估，预测可能出现的政治风险。
应对措施
与当地政府和相关部门建立良好的沟通和合作关系，了解当地政策走向和政治环境变化。
政治风险评估
对市场需求和竞争状况进行全面分析，预测市场变化趋势，评估可能对项目产生的影响。
地理位置
总建筑面积为10万平方米，包括住宅、商业和地下车库等。
建筑面积
建筑风格
户型设计
01
02
04
03
户型多样，满足不同需求，注重实用性和舒适性。
项目位于市中心，交通便利，配套设施完善。
采用现代简约风格，注重通风和采光。
项目地理位置优越，户型设计合理，预计销售前景良好。
销售前景
随着区域发展和城市规划的推进，项目未来有望实现增值。
目标客户群定位
明确目标客户群的定位，包括年龄、性别、职业、收入等。
房地产开发经营与管理作业
房地产开发经营与管理作业题汇总第一章房地产与房地产业一、名词解释1、房地产业: 1、房地产业：指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业,是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。
二、填空题1、房地产是指(房产）和（地产）的结合体及其衍生的（权利关系）的总和。
2、从价值形态上说，房地产作为商品是（使用价值）和（价值）的统一体。
3、广义的房地产业的内涵应包括（土地开发经营业）、房产开发经营业、(房地产中介服务业)、房地产金融业和（物业管理服务行业）。
三、单项选择题1、在国民经济的产业结构体系中，房地产业是属于（C )的一个重要产业部门.A.第一产业B。
第二产业C.第三产业D. 介于第二产业与第三产业之间四、多项选择题1、从房地产商品构成的基本形态看，大体可分为哪几种类型( ABD ）A。
建筑地块B. 房屋建筑物C.道路D。
配套基础设施2、与房地产业紧密相关的各类中介服务包括（ACD )A.房地产咨询B。
物业管理C. 房地产经纪D. 房地产评估五、判断题1、地产是指用于房屋建筑的土地,包括地面、地上一定的空间的设施等。
（×）2、从根本上说，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。
( √）六、简答题1、为什么房地产作为社会财富,是一种资产，反映一定的经济权利关系？答：从产权关系来说,房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。
由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点，在房地产商品交易中,它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权)的转移和改变2、房地产具有什么经济特性？答:内涵的统一性；价值的双源性；空间的固定性;需求的普遍性;效用的长期性。
七、论述题1、怎样理解房地产具有内涵的统一性答：（1）房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“ 房” 、“ 地” 、“ 产” 三者有机结合形成的统一体。
房地产项目定位的原则和分析方法
房地产项目定位的原则和分析方法房地产项目定位是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景，项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品点位,包括住宅地产项目，商业地产项目，写字楼项目，工一地产项目等。
房地产项目定位的方法：先确定产品定位和客户定位，再根据产品定位和客户定位确定形象定位.房地产项目定位分析模型设计对定位的研究，自1972年,美国广告权威杂志《AdvertisingAge》刊登出里斯和特劳特《定位时代》文章，标志着“定位”的诞生。
在往后的几十年里,人们对定位进行了不同层面的研究。
“定位”这个概念来自于传播，但是实际上在战略、营销和传播三个层次上都有所延伸.三个层次的“定位”协调统一能够聚合强大的竞争优势。
房地产项目定位房地产项目的前期研究,实际上关联了企业的发展战略和项目的市场判断选择两个问题.企业的核心能力和对项目的战略要求是房地产项目定位。
cn的前提条件，一个企业无法实现的项目定位,无疑将把企业置于风险的边缘。
反过来，一个基于企业发展战略而成功开发的项目,必将成为推动企业出品牌、出效益、出机制、出人才、出网络的重要推手，企业与项目之间是相互关联、相互促进的.房地产项目的前期定位研究是企业战略层面和项目营销层面的综合考虑，而非后期传播推广层面上的概念.房地产项目定位的原则（一）核心原则1。
适应性原则.即房地产项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。
具体包含以下两层含义：一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二是与区域房地产市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。
另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求.2。
与企业发展战略和项目资源优势相一致原则.在企业发展战略的框架下进行房地产项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企业的发展目标。
房地产项目定位
房地产项目定位----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方房地产项目定位的三面、四步、五层次法题记:最近工作不是很忙，得以有闲整理一下自己的思维，下面就将我结合相关理论知识和自己的实践经验总结的项目定位方法整理出来，希望能在对大家有启发的同时，得到大家的指导、共同提高。
通常而言，在产品定位没有确定之前，项目定位有两个基本的层面，即市场定位和目标客户群定位;而当这两者确定了，项目的市场开发(推广)顺序也随之确定。
而这里我总结的三面、四步、五层次法就是确定这三个方面的基本方法。
下面我具体讲一下方法:市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。
市场定位的前提是一份市场调研分析报告(调研涵盖宏观、中观、微观，内容涉及政治、经济、科技、文化等方面)，至少需要能够回答三个问题:竞争处于什么态势,本项目在未来可供选择的市场取位,本项目相对的优势和风险在那里,这是定位的前提条件，没有这些，定位显然是无本之木、无源之水了。
在这些素材具备之后，我们首先要考虑的就是项目的市场位置，即项目拟在未来市场中的战略取位。
具体方法就是三面交叉分析定位法，三面就是 1、项目“我”所能(达到) 2、整体(或区域)市场所需(空白) 3、市场竞争者所弱(不足)三个市场状态面。
以市场竞争为导向，寻求这三面的交叉地带是市场定位的基础，通过对这三个方面的分析我们就很容易确定项目的市场定位——此种定位理念、方式对于中小项目而言，差异化的攻击力的明显。
当然，对于大盘而言其定位可能不会局限在某个细分的市场层面，而应当涉及到市场上大多的客户层面、类别，这时的定位理念运用就需要适度变通，更多的从意识形态和生活方式的革命、引导中实现，可是必须明确的是虽然大小有异，但思维方式雷同。
----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方市场定位确定了，其实在某种意义上项目/产品其它的(产品、渠道、价格、促销等)定位也随之产生，因为市场定位是钢，纲举则目张。
房地产项目规划与定位
汇报人：可编辑 2024-01-07
contents
目录
• 项目概述 • 市场分析 • 土地评估 • 项目定位 • 项目规划 • 营销策略 • 风险控制
01 项目概述
项目背景
市场需求
分析目标市场的需求特点，包括购房者年龄、收入水 平、购房目的等。
政策环境
研究国家及地方政府的房地产政策，了解政策对项目 的影响。
财务风险控制
总结词
合理规划项目资金来源和支出，控制财务风险。
详细描述
制定详细的财务计划，合理安排资金来源和支出，包括预售款、银行贷款、自有资金等。同时，要进行财务风险 评估，制定应对措施，以降低财务风险。
运营风险控制
总结词
加强项目管理，确保项目按时交付并达到预期效益。
详细描述
制定项目管理计划，明确各阶段的目标和任务。加强项目进度、质量、成本等方面的监控和管理，及 时发现和解决问题。同时，要建立风险应急预案，以应对可能的运营风险。
建设实施
按照规划设计方案进行项目建设，包括施工 、采购、质量控制等。
规划设计
根据市场需求和政策要求，制定项目的规划 设计方案。
营销推广
制定项目的营销策略和推广方案，包括价格 策略、渠道策略、宣传手段等。
02 市场分析
宏观市场分析
宏观经济环境
分析国家或地区的经济状况、政 策环境、人口增长等宏观因素， 评估其对房地产市场的影响。
途管制等。
环境风险
02
评估土地及周边的环境状况，包括地质、水文、生态等，以及
可能的环境治理和修复成本。
经济风险
03
预测土地市场的变化趋势，评估土地投资的经济效益和风险。
房地产项目及项目定位的分解
（3）经济适用房
• 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产 开发企业或者集资建房单位建造，以比较微利价向城镇中低收 入家庭出售的住房。
• 它是具有社会保障性质的商品住宅。具有经济性和适用性的特 点。经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的 ，适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性，是指在房屋的 建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。
房地产项目及项目定位 内容提要
随着我国土地使用制度的逐步发展和完善，以 及土地使用实践的不断丰富，我国房地产项目的类 型也逐渐增多，制度改革对房地产项目定位的要求 也提高了。本章将对我国的房地产项目类型及项目 定位方法等进行详细的阐述。
1
重点问题
•房地产综合开发项目的含义与类型 •房地产转让项目特点、流程和税费 •房地产项目定位的含义、原则、流程及方法
2
5.1 房地产综合开发项目
5.1.1 房地产综合开发项目的含义与类型
• 房地产综合开发的含义 指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内
取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发， 并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 • 房地产综合开发项目的类别
按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目、住宅地产 开发项目、工业地产开发项目等等。
• 我国廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者； • 廉租房的来源主要是腾退的旧公房
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（5）别墅项目
• 传统意义上的别墅是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢 功能较为齐全、带有花园或院落的两层或多层房屋，通 常是作为住宅或度假休息的场所。可分为独立别墅、双 拼别墅和联排别墅等建筑类型。
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（6）旅游住宅地产项目
房地产项目开发方案
房地产项目开发方案一、项目背景与规划1.1 项目背景本房地产项目开发方案旨在针对当前市场需求，开发一处综合性住宅与商业用地项目。
项目位于城市中心地带，交通便捷、人口密集。
1.2 项目规划本项目计划占地面积约XX平方米，总建筑面积约XX万平方米。
其中商业用地约占总用地面积的XX%，住宅用地约占总用地面积的XX%。
项目规划包括商业广场、多层住宅楼以及相关配套设施。
二、项目定位与目标2.1 项目定位本项目将定位为高档住宅与商务中心，力求提供高品质的居住与商业环境，满足人们对于生活与工作的各种需求。
2.2 项目目标（1）吸引优质开发商参与项目开发，确保项目施工和运营的高水平与高效性。
（2）打造独具特色的综合性商业广场，吸引知名品牌入驻，并提供多样化的消费体验。
（3）设计与规划宜居的住宅楼，提供满足居民需求的各种设施与服务。
（4）通过项目开发与运营，实现可持续经济增长，提高土地价值和项目回报率。
三、项目具体内容3.1 商业广场（1）商业广场将包括大型购物中心、餐饮娱乐区、办公楼等多个功能区域，面积约XX万平方米。
（2）购物中心将引进国内外知名品牌，提供丰富多样的购物选择，打造一流的消费体验。
（3）餐饮娱乐区将集聚各类餐饮品牌和娱乐设施，为居民和商务人士提供丰富的休闲娱乐选择。
（4）办公楼将提供优质的办公环境，吸引企业入驻，促进商务合作和区域经济发展。
3.2 住宅楼（1）住宅楼将包括多栋高层住宅和独栋别墅，面积约XX万平方米。
（2）住宅楼将采用绿色建筑理念，结合现代设计，注重宜居性与环境友好性。
（3）提供多种户型选择，满足不同家庭需求，并配备完善的公共设施和社区服务。
四、项目开发流程4.1 前期准备阶段（1）进行市场调研和项目可行性研究，确定项目规划与定位。
（2）制定项目开发计划，包括项目资金计划、土地招标与选址等。
4.2 设计与建设阶段（1）进行建筑设计、土地利用规划设计、机电工程设计等。
（2）申请相应的建设许可证与规划许可证。
房地产项目核心价值提炼及定位
核心价值是在项目市场竞争态势中，经过充分评估项目自身特点之后得出的项目优势资源，并且这个优势资源是可以转化为购房者感知并享有和得到的独特利益价值。
核心价值是产品开发和传播的灵魂。
提炼核心价值的过程就是整合价值链以形成竞争价值过程。
提炼项目核心价值过程也是通过指导产品打造和推广，使购房者充分的感知和了解项目独特的特点和优势资源之后，决定获得项目独特利益价值的过程。
在产品营销过程中，核心价值的提炼是成功的最关键因素。
核心价值体现的是产品价值与顾客价值的最佳契合，以核心价值为基础，形成产品的顾客价值链，价值链如果不完整，或由于某些负面因素的干扰，都会影响到核心价值的形成，从而使产品不具有真实的顾客价值，也不具有竞争价值。
因此，发现项目和提炼项目的核心价值，是营销成功和经营成功的基础。
首先是能够为顾客带来价值的产品价值点发现，这些价值点成为顾客价值。
产品营销成功的关键是通过价值链整合形成竞争价值，而整合价值链的关 键又是产品核心价值的发现。
因此，产品核心价值的发现是营销成功的根 本。
两大类：1、产品2、形象核心产品外延产品产品本身区位及地段、环境、景观附加产品物业管理、生活配套，品牌价值等产品本身地段景观环境配套评判房地产项目的优劣：是否能成为这个城市成长的、有机的组成部分；是否能满足使用者即客户现在的需求、将来的需求；是否符合世界文明的潮流，符合人性的、人类文化的基本发展方向。
房地产开发商必须用精致完美的产品和服务确立自己的生存，通过产品实现的价值建立企业自身的价值。
区位、地段表示的是空间距离。
人们的空间距离决定着时间距离。
空间距离可以用交通连接。
交通和地段因此都成为了项目的重要因素。
区位、地段、交通，长期以来成为了人们对房地产项目判断价值的决定因素。
地段、地段、还是地段！核心价值不一定在核心产品(房屋本身)景观是房地产项目的重要组成部分。
主要体现在景观烘托出来的建筑细部、风格上。
其它的则表现在服务和积累的品牌效应上!环境上的考虑，既要适合“大”的环境，也要集中考虑“小”的环境。
房地产项目前期策划项目定位及营销思路
房地产项目前期策划项目定位及营销思路房地产项目前期策划对于项目的定位及营销思路非常重要。
在进行前期策划时，需要对项目进行充分的调研分析，从而确定项目的定位和目标市场，同时制定切实可行的营销策略。
首先，在进行项目定位时，需要考虑到项目的地理位置、项目规模、项目类型以及目标客户群体等因素。
通过深入了解目标市场的需求和竞争对手的情况，确定项目在市场中的定位。
例如，如果项目位于城市中心的商业区，可以将项目定位为高端商业地产，专注于提供商业办公空间；如果项目位于居民区，可以将项目定位为高品质住宅区，注重打造舒适的居住环境。
其次，在确定项目定位之后，需要制定切实可行的营销思路。
根据不同的项目类型和目标市场，可以采取多种营销手段，包括但不限于以下几种：1. 建立品牌形象：通过有效的宣传和推广，塑造项目的独特品牌形象。
可以通过打造精美的项目展示中心、发布专业的宣传资料、开展品牌活动等方式，提升消费者对项目的认知度和信任度。
2. 多渠道推广：利用各种传媒渠道进行广告宣传，如电视、报纸、网络等。
同时，通过与房地产经纪商、地产中介机构等合作，将项目信息传递给更多的潜在购房者。
3. 社交媒体营销：利用社交媒体平台，如微博、微信、抖音等进行项目推广。
通过发布项目的宣传资料、与用户互动、组织线上活动等方式，增加项目的曝光度，吸引更多的潜在客户。
4. 个性化定制服务：针对目标客户群体的需求，提供个性化的定制服务。
例如，针对高端客户，可以提供专属的购房咨询服务、定制化的装修设计方案等，增加项目的附加值。
5. 参与地方社区建设：通过与当地政府和社区组织合作，参与地方社区的建设和公益活动，提升项目在当地的知名度和形象，增加项目的吸引力。
综上所述，房地产项目前期策划中，项目定位和营销思路是关键步骤。
通过准确的定位和科学的营销策略，可以有效地吸引目标客户，提升项目的竞争力，从而取得良好的市场成绩。
房地产项目前期策划的关键在于确定项目的定位和制定合适的营销思路。
房地产项目定位报告
房地产项目定位报告随着城市化进程的不断加快，人们对住房需求的不断增长，房地产市场变得愈发繁荣。
然而，面对日益激烈的竞争，一个成功的房地产项目需要有清晰的定位和明确的目标。
本报告将对一家房地产项目进行定位分析，从市场需求、竞争环境、目标受众和核心竞争优势等方面展开讨论。
一、市场需求分析房地产市场是一个庞大而复杂的市场，各种需求并存。
根据对该地区市场的调研和分析，我们发现房地产市场的主要需求包括首次购房需求、改善性购房需求以及投资性购房需求。
首次购房需求主要来自年轻家庭和新兴中产阶级，他们对价位适中的住房有较高的需求。
改善性购房需求则来自已有住房的业主，他们希望升级为更好的居住环境。
投资性购房需求则主要来自投资者，他们看中房地产的升值潜力。
二、竞争环境分析房地产市场竞争激烈，有多个竞争对手存在。
首先需要了解市场中现有房地产项目的特点和竞争情况。
通过市场调研，我们发现目前区域内存在多个大型房地产开发商，他们拥有较多的资源和品牌优势，以及具备一定市场份额的中小型房地产企业。
此外，房地产市场还面临政策调控的风险，消费者的购房观念也在不断变化。
因此，在竞争激烈的市场环境中，一个成功的房地产项目必须具备独特的核心竞争优势。
三、目标受众分析在房地产项目定位中，准确把握目标受众是至关重要的。
通过市场细分分析，我们发现，该区域内的目标受众主要包括以下几类人群：首先是年轻夫妇和新兴中产阶级，他们有较高的购房需求和消费能力，注重生活品质和社交环境；其次是有改善性购房需求的中产家庭，他们希望升级居住环境，在乎教育资源和便捷交通；最后是投资者，他们看重房地产的长期投资潜力。
四、核心竞争优势分析在激烈的竞争环境中，房地产项目必须具备核心竞争优势，才能脱颖而出。
通过对竞争对手的分析以及目标受众的需求，我们认为该房地产项目的核心竞争优势应在以下几个方面：首先是房屋质量，项目应注重工程质量和建筑设计，为购房者提供稳定和高品质的住宅；其次是社区配套设施，项目应提供完善的公共设施和便利的交通，为居民提供舒适的生活环境；此外，项目还应注重可持续发展和生态环保，与自然环境相融合，满足当代人对绿色生活的追求。
房地产公司地产项目定位工作办法
房地产公司地产项目定位工作办法房地产公司的地产项目定位工作是指为了提高销售量和盈利水平，在开发前期对地产项目进行深入分析、调查和研究，以明确该项目的定位方向和开发策略，从而有效地满足市场需求和客户需求，确保地产项目的稳定开发和成功销售。
下面是一个房地产公司地产项目定位工作的办法，旨在帮助您更好地进行地产项目开发和营销。
一、市场调查作为地产项目开发的重要基础，市场调查是必不可少的。
市场调查的目的是了解该地区的市场情况和客户需求，包括居住、商业和办公类客户。
该调查应从人口、经济、政策、文化、交通等多个方面入手，综合分析、准确预测市场需求和价格趋势，以此来确定项目的定位方向。
二、项目定位项目定位是指明确地产项目的特性、定位、价值和目标市场。
项目定位应契合市场调查结果，并结合公司的核心竞争力来制定。
具体包括：1.产品特性定位：包括住宅、商业、办公等。
2.产品价值定位：包括价格、品质、地理位置、服务等。
3.产品客群定位：包括首付能力、消费能力、购房观念等。
三、开发策略在了解项目的定位和市场需求后，接下来需要对地产项目进行具体的开发策略制定。
具体包括：1.产品策划：根据定位和市场需求制定相应的房屋户型、建筑面积、朝向、附属设施等方面的策略。
2.建设策略：根据定位制定建筑规模大小、建筑风格、装修品质等策略。
3.销售策略：根据定位、价格、客户群体等方面制定营销策略。
包括营销方式、市场推广、销售创新等。
四、保障措施为确保地产项目的稳定开发和销售，需要制定相应的保障措施。
具体包括：1.技术保障：确保项目建设的技术优劣和建筑质量。
2.财务保障：确保项目开发和销售资金投入的风险控制。
3.法律保障：确保项目开发和销售合法合规，不违反相关法律法规。
以上就是房地产公司地产项目定位工作的办法，通过科学的方法、综合的分析和深入的调研，选择合适的地段、推出符合市场需求的产品，并制定科学的营销策略，能够提高地产项目的开发成功率和盈利水平。
华南理工房地产经营与管理随堂练习
A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.......本次练习有18题，你已做18题，已提交18题，其中答对15题。
A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.......本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C. D. E. ......本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对10题。
A. B. C.A. B. C.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.. . . . .11.直截了当头脑风暴法指专家群体决策尽可能激发制造性，产生尽可能多的设想的方法。
〔〕答题：. 错. 〔已提交〕参考答案：√本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C. D. E.A. B. C......答题：. 错. 〔已提交〕参考答案：√本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
A. B. C.A. B. C.A. B. C.A. B. C. D. E.A. B. C......本，对样本进行调查，然后依照调查结果推断出总体情形的调查方法。
〔〕答题：. 错. 〔已提交〕参考答案：√本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
A. B. C.A. B. C.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E.A. B. C. D. E. .....出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。
房地产项目定位分析(全套)
市场定位
（一)房地产项目市场定位
1、产品定位的概念
2、房地产产品定位原则
7、写字楼等级分类
8、房地产三层次产品定位评估因素相对重要性分析表
9、郊外形购物中心分类
11、竞争对手房地产项目市场定位情况调查表
制表人：填表日期：年月日
12、楼盘项目地产因素对照表
13、各类型楼盘市场定位一览表
14、各类楼盘建筑风格对照表
15、各类楼盘环艺规划及生活空间营造对照表
16、房型设计及房间功能分配表
17、各类楼盘物业管理规格表
18、小区居民家庭结构特征表
19、小区居民收入状况及支付能力情况表
制表人: 填表日期: 年月日
20、各类家庭房间需求程度表
21、目标市场评估选择表
22、无差别营销策略设计表
制表人：填表日期：年月日
(二）房地产项目各因子对购房者重要程度测评1、房地产项目各种成分和属性对购房者重要性程度测评表
2、房地产项目各种属性对购房者重要性程度测评表
1、地理位置构成要素对购房者的重要性程度测评表
4、楼盘质素构成成分对购房者的重要性程度测评表
5、品牌形象成分对购房者的重要性程度测评表
6、销售服务成分对购房者的重要性程度测评表
7、物业管理各种成分对购房者的重要性程度测评表
（三）房地产项目因子市场定位1、房地产项目单因子市场定位策略设计表。
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服务对象
• 酒店式服务公寓的目标市场主要以在华从事商务活动， 较长期居住的外国人为主； • 酒店式公寓吸引懒人和忙人。
基本特点
◆户型
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以 满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全 套的家居设计和电器；对于不同户型也有不同的格调。 ◆设计 酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，不流于一般形式 ◆产权 业主拥有酒店独立产权。投资者通过一次性付款或分期或按 揭的方式获取客房的独立产权。目前在市场上还有一种物业 就是公寓式酒店，从服务内容上来看，和酒店式公寓没有太 多差别。本质区别在于，酒店式公寓可将每个客房出售给投 资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它 是拥有私家产权的酒店，公寓式酒店却没有产权。不过大多 数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权， 而没有经营权
5.1.2 住宅房地产开发项目
普通商品住房开发项目(见后)； 限价商品房开发项目（四限：限地价、房价、套型、对象）； 经济适用房开发项目； 廉租房开发项目； 别墅开发项目；
旅游住宅房地产项目。
（1）普通商品住宅项目
• 普通商品住房：是指户型最大面积不超过120平方米，住 宅容积率在1.0以上，房屋销售价格在同地段平均交易价 格的1.2倍以内的商品住房。 • 普通商品住宅项目：以普通商品住房为开发对象的房地 产开发项目。
• 旅游地产的核心是“旅游资源对地产价值的提升” 。 • 然而许多一拥而上的分时度假项目，在“旅游”上投入 甚少，“地产”上多遭烂尾。 • 挂羊头卖狗肉的地产公司，以旅游地产之名圈地，却不 见任何旅游开发，只见住宅销售
5.1 房地产综合开发项目
5.1.3 商用房地产开发项目
写字楼房地产开发项目；
• 两类物业性质不同，前者可拥有个人产权，可以居住、出 租或转售。由于此类房子往往集中在一个或几个单体建筑 内，便于某家机构或公司采用酒店服务方式进行统一管理 ，所以这种管理方式被冠名为“酒店式”。 • 而公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能由机构 或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于 产权属于机构或公司的，当然不能将客房分割出售给个人
（4）廉租房项目
• 廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，相符 合城镇居民最低生活保障标准求住房困难的家庭提供社 会保障性质的住房； • 我国廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者； • 廉租房的来源主要是腾退的旧公房
（5）别墅项目
• 传统意义上的别墅是指位于郊区或风景秀丽地区的一幢 功能较为齐全、带有花园或院落的两层或多层房屋，通 常是作为住宅或度假休息的场所。可分为独立别墅、双 拼别墅和联排别墅等建筑类型。
工业地产之功能涵盖
行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、 商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、 人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、 会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益 的服务功能。
• 写字楼交通便利,基础设施完备,位于城市的CBD； • 行政配套齐全建筑设计风格鲜明,气势宏大,外立面装修质量 较高平均每200平方米至少一个停车位； • 楼层吊顶后净高2.6米以上； • 平均每5层有一部电梯服务,等待时间不超过30秒； • 最少具备50-60瓦/平方米电力供应,并配备足够的后备电力 供应设施平均每20平方米建筑面积有一条电话线,提供或支 持DDN,ISDN线路,备有视像会议设备提供四管式空调系统和2 4小时空调供应； • 拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司设施齐备,包 括有银行,邮局,商务中心及餐饮等系列配套,且均以服务于 大厦客户为主。
酒店式公寓类住宅开发项目； 旅游房地产开发项目；
商业用房项目。
(1)写字楼：office building
• 即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员， 业务技术人员等办公的业务用房，现代办公楼正向综合 化、一体化方向发展，由于城市土地紧俏，特别是市中 心区地价猛涨、建筑物逐步向高层发展，使许多中小企 事业单位难以独立修建办公楼，因此，房地产综合开发 企业修建办公楼，分层出售，出租的业务迅速兴起 。
（6）旅游住宅地产项目
• 旅游住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建 筑物空间，多指分布于各个旅游景区内的住宅项目； • 还有一些虽然远离风景区，但有些项目本身拥有一些主 题类的旅游商业项目，附带着大规模的住宅。 • 案例1 西湖田园文化度假小镇（以西湖为基础、以旅游 为核心的“旅游田园小镇” ）
• 华侨城集团公司长期致力于发展有中国特色的文化产业集 群，将塑造成为中国最具创想文化和影响力的企业，并通 过独特的创想文化致力于提升中国人的生活品质。 • 旅游是华侨城集团最具社会影响力的业务。华侨城从“一 步迈进历史，一日游遍中国“；到九十年代初开始以“让 世界了解中国，让中国了解世界”为宗旨，提出建设具有 中国特色的主题公园群。先后投资建设了中国民俗文化村 、世界之窗和深圳欢乐谷主题公园，在南中国的深圳湾畔 形成了中国最大的主题公园群，打造了一个深受游客喜爱 的旅游目的地。
• 华侨城旅游地产先后建成世界之窗、锦绣中华、中华民俗 村、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的 荒滩野岭变成具有极高知名度和美誉度的旅游城，为自己 创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量 的旅游主题房地产。 • 华侨城是先由旅游起步，旅游“带靓”环境，环境带旺地 产，地产促进华侨城全面发展，是旅游与房地产良性互动 的典型。
房地产开发与经营
Real estate development a nd management
第五章 房地产项目及项目定位 本章内容提要
随着我国土地使用制度的逐步发展和完善，以 及土地使用实践的不断丰富，我国房地产项目的类 型也逐渐增多，制度改革对房地产项目定位的要求 也提高了。本章将对我国的房地产项目类型及项目 定位方法等进行详细的阐述。
5.1 房地产综合开发项目
5.1.4 工业房地产开发项目
பைடு நூலகம்
工业房地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟
地，以及该类土地上的建筑物和附属物。
工业地产开发常见的模式：
工业园区开发模式； 主体企业引导模式； 工业地产商模式； 综合运作模式。
工业用地运营模式
①工业土地界定
工业土地
是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用 地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工 业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性 质为50年。
限价商品房的基准价格，原则上比 同期同地段商品房评估市场价格低 20%，利润率和管理费分别控制在 10%和4%； 限价商品房价格会比经济适用房贵， 但又比一般的商品住房便宜。
（3）经济适用房
• 经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产 开发企业或者集资建房单位建造，以比较微利价向城镇中低收 入家庭出售的住房。
（2）酒店式公寓
• 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、 酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大 功效，但本质仍然是公寓。 • 酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又 吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可 针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。购买者拥有 单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提 供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合 物业。 • 相关的业态包括服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年S OHO、青年客栈等
• 适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地 实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、对各种经批 准的收费实行减半征收、出售价格按保微利的原则确定的，具 有经济性和适用性的特点。
• 经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的。 • 经济适用房在别的国家和地区一般被称为公共房屋，中国香港 称为居者有其屋（简称居屋），中国澳门称为经济房屋，中国 台湾称为国民住宅（即国宅），新加坡称为组屋。
成功的中国旅游地产模式
• 东部华侨城是华侨城集团投资建设的第一个大型旅游项 目，共投资35亿元人民币，占地近9平方公里。拥有3个 生态主题公园、2个山地高尔夫球场、3座主题小镇、4家 主题酒店、4台主题演艺、主题地产和主题佛教园区等丰 富的旅游项目。
既然是旅游地产，是先做旅游，还是先做地产?
• 深圳华侨城先在园区内花费数年时间和巨资打造了锦绣 中华、世界之窗缩微景观及欢乐谷等大型综合游乐项目 ，待形成以文化旅游景区为主体、其他旅游设施完善配 套的综合旅游度假区之后，才着手开发旅游地产项目， 走的是“先旅游后地产”的路子
重庆大学城市科技学院
重点问题
•房地产综合开发项目的含义与类型
•房地产转让项目特点、流程和税费 •房地产项目定位的含义、原则、流程及方法
5.1 房地产综合开发项目
5.1.1 房地产综合开发项目的含义与类型
• 房地产综合开发的含义 指房地产开发企业在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内 取得房地产开发用地的土地使用权，从事基础设施建设、房屋开发， 并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。 • 房地产综合开发项目的类别 按照开发物业类型的不同可以分为商业地产开发项目、住宅地产 开发项目、工业地产开发项目等等。 按照房地产开发企业在开发过程中所承担的责任不同，可以分为 自主开发和房地产合作开发。 • 房地产综合开发项目的含义 在房地产开发的过程中，从获取土地到整个物业建设全过程实施 管理的项目即为房地产综合开发项目。
案例2 深圳华侨城
• 华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国 资委管理的大型中央企业之一。成立二十多年来，华侨 城由深圳湾畔的一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、 跨行业经营的大型国有企业集团，培育了房地产及酒店 开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子配套包装产 品制造等三项国内领先的主营业务。
◆管理
酒店式管理。酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店 式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服 务，以及各种钟点等服务，就这方面而言，产权式酒店与酒店 并无二致。由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰 显居住者的身份和气派。