对购买“小产权房”引发的法律问题思考--律师联盟--中国劳动争议网

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对“小产权房”法律问题的思考

对“小产权房”法律问题的思考作者：牛喜鸽来源：《法制与社会》2009年第02期摘要随着房地产市场的日益发展和激烈竞争,商品房的售价也越来越高,而“小产权房”由于价格低廉越来越受到城市居民的青睐而活跃在房地产市场,然而由于其存在缺乏足够的法律依据和制度依据,有很大的风险性,从而引起了很多的社会问题,本文就此些问题进行了思考,并提出了相关对策。

关键词小产权房房地产市场合法化中图分类号:D920.4文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)01-103-01一、“小产权房”目前的现状问题“小产权房”是相对应“大产权房”而言的,它是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是国家房管部门颁发的,而是由乡政府或村委会颁发的,所以又称“乡产权房”。

根据我国法律规定,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。

现行法律规定,如果想在农村集体所有的土地上建设商品房项目,就必须经过国家征地这一环节。

这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同,国土房管局也不给备案,更不象“大产权房”所拥有的可以向开发商要求其提供的“五证”,即市房屋土地管理局的“中华人民共和国国有土地使用权证”,城市规划管理局的“中华人民共和国建设工程规划许可证”;城乡建设委员会的“建设工程开工证”;房屋土地管理局的“商品房销售许可证”。

此外,属于期房预售的,应取得“商品房预售许可证”。

城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

2004年10月,国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》规定,禁止城镇居民在农村购置宅基地,同年,国土资源部印发的《关于加强农村宅基地管理的意见》进一步明确上述规定,并提出严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

2007年12月,国务院办公厅印发的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”,农民集体所有建设用地不得用于商品住宅开发。

小产权房存在的问题及解决原则初探

小产权房存在的问题及解决原则初探【摘要】小产权房是指未经政府批准，以出让方式取得土地使用权，因而权属不明确的房屋。

其存在的问题主要包括法律风险、土地使用权不明确、安全隐患以及投资价值受限等方面。

为解决这些问题，需要依法合规、加强监管、规范管理和实现转型升级。

小产权房问题的解决是一个系统工程，需要政府、开发商和居民共同努力，促进小产权房市场的健康有序发展。

通过统一规划、明确产权、加强监管和加强公共服务等措施，可以有效解决小产权房存在的问题，保障市民的合法权益，推动城市建设和社会稳定发展。

【关键词】小产权房，问题，解决原则，法律风险，土地使用权，安全隐患，投资价值，依法合规，监管，规范管理，转型升级，政府，开发商，居民，市场发展，健康，有序。

1. 引言1.1 小产权房存在的问题及解决原则初探小产权房是指在我国土地制度改革中出现的一种特殊房屋所有权形态。

小产权房的出现一方面解决了部分人群的住房需求，另一方面也引发了一系列问题。

小产权房存在法律风险。

由于其地位不明确，容易受到法律纠纷的影响。

土地使用权不明确是小产权房存在的一个重要问题。

这不仅影响小产权房的使用权，也会影响其转让和抵押等权利。

小产权房由于其建设标准低，存在较大的安全隐患，给居民带来安全隐患。

小产权房的投资价值受到限制，无法享受到政府相关政策的扶持。

为了解决小产权房存在的问题，我们应该采取以下解决原则：依法合规，加强监管，规范管理，转型升级。

只有在法律的框架下，加强监管和规范管理，以及对小产权房进行转型升级，才能实现小产权房市场的健康有序发展。

小产权房问题的解决是一个系统工程，需要政府、开发商、居民共同努力，共同促进小产权房市场的健康有序发展。

2. 正文2.1 小产权房的定义和特点小产权房是指在我国城市中存在的一种特殊房屋所有权类型。

其特点是由于历史原因或政策导致土地所有权和房屋所有权不匹配，导致部分房屋的产权证书属于非法或不完全合法的状态。

小产权房的法律思考

小产权房的法律思考
小产权房是指未取得合法房屋产权证的住房，其合法性、产权归属等问题备受关注。

在法律上，小产权房存在一些法律思考。

首先，小产权房的产权归属问题是关键。

小产权房原本属于农村集体土地，经过城市化进程和农村宅基地政策的调整，部分农村居民拥有了使用权和经营权，但并没有取得相应的房屋产权证。

因此，小产权房的产权归属问题需要明确。

其次，小产权房存在土地使用年限的限制。

根据国家有关规定，小产权房一般有土地使用年限的限制，通常为20年或40年。

在土地使用年限到期后，房屋的归属和使用权将面临重新处理的问题。

此外，小产权房的合法性问题也是一个重要的法律思考。

由于小产权房并没有取得合法的房屋产权证，其合法性常常受到质疑。

对于这些房屋的产权与使用权，法律界也存在争议，需要明确相关法律规定来解决这一问题。

在解决小产权房法律问题时，可以考虑以下几种思路。

首先，可以通过大规模的城市土地整理和规范化的程序来解决产权归属问题，确保小产权房合法转为商品房。

其次，可以通过修改相关法律条款，延长小产权房的土地使用年限，并考虑给予相关产权补偿。

此外，可以探索建立相关的政策和制度，保护小产权房居民的权益，同时规范小产权房的交易和登记手续，确保其合法性和可靠性。

总之，小产权房的法律思考是一个复杂而严峻的问题。

需要政府、法律界和社会各方共同努力，通过相关法律和政策的修订和完善，为小产权
房居民提供合法、稳定的产权和使用权，同时保护他们的合法权益，为城市秩序和社会稳定提供有力的保障。

“小产权房”法律问题分析与对策

“小产权房”法律问题分析与对策作者：张炳文来源：《法制与社会》2013年第18期摘要“小产权房”是指在农村集体所有的土地上开发建设，以商业销售为目的，由乡镇政府或者村民委员会发放“房屋所有权证”甚至“荣誉村民证书”的住宅等房屋。

由于违背现行法律和政策规定，购买“小产权房”面临很大风险，但“小产权房”却因其相对合法商品房优惠的价格而在相当多的地区事实上存在，并受到广大购房者的欢迎，同时也引起了社会各界的广泛关注。

因此，有必要从法律等层面对与“小产权房”相关问题进行分析探讨，并就如何解决这些问题给出一些参考对策。

关键词小产权房问题分析对策作者简介：张炳文，天津昭元律师事务所律师。

中图分类号：D923文献标识码：A文章编号：1009-0592（2013）06-001-032007年8月，中央电视台“今日说法”曾报道过一则案例。

北京市通州区宋庄镇小堡村本是个名不见经传的小村庄。

20世纪90年代末，因该村地处京郊、交通便利、环境优雅，有些高校绘画专业的教师便到这里买房，也就是购买“小产权房”。

然而，十年之后，一些原来卖房给画家的村民突然提出，当年的房屋买卖交易应属无效民事行为，要求画家返还购房款并腾房。

双方最终对簿公堂，人民法院支持了村民的上述要求。

2007年6月，原建设部发布风险提示：“小产权房”无法办理权属证明，不受法律保护。

2007年12月，国土资源部部长徐绍史在全国县（市）、乡（镇）、村级干部国土资源法律知识宣传教育培训活动电视电话会议上指出，农村违规违法用地，规避了农地转用和土地审批，农民很可能得不到相应补偿，长远生活会不能保障。

在农村买了“小产权房”的业主，他们的权益也是没有保障的。

随后的几年中，国务院及其下属有关部委又多次就“小产权房”问题表态，均主张“小产权房”不受法律保护。

然而，“小产权房”作为我国特殊历史条件下产生的一种房屋类型，其产生和发展有其特定的环境，对“小产权房”的管理也不可能单纯依靠禁止建立、禁止销售等强制性手段在短期内一劳永逸地予以解决。

关于小产权房买卖的一些法律思考

关于小产权房买卖的一些法律思考【摘要】由于我国经济飞速发展，城市人口急剧增加导致城市房价上涨过快，越来越多城镇居民的收入无法满足高额房价的需求。

他们对住房的迫切需求使得他们把眼光转向价钱相对便宜的农村小产权房，但是由于我国体制的特殊性，现行的集体土地制度限制了农村的集体土地的使用，例如《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定就是禁止农民把集体土地使用权出让给城镇居民，这就让小产权房买卖出现了无法可依的局面，从而导致关于小产权房的法律问题愈演愈烈。

近几年来，关于小产权房的诉讼案件成几何上升的趋势，笔者认为如何完善的解决小产权房的买卖合同问题已经是迫在眉睫的事情了。

【关键词】小产权；合同；完善近些年，由于我国经济飞速发展，城市人口急剧增加导致城市房价上涨过快，越来越多城镇居民的收入无法满足高额房价的需求。

对于飙升不止的房价，百姓颇有怨言，这对于社会的稳定，经济的发展都是不利的。

有些城镇居民把眼光投向了离城市不远的而且又发展速度较快的农村住房——即小产权房上，“小产权房”这个词或许在前几年大众还比较陌生，但是近几年来越来越多的人为了避开城市高额的房价，选择了这心中能够负担的起的“房源”。

这个问题的出现并不是说政府可以通过制定一些政策可以解决的，因为它是现阶段能够满足很多人住房需求的渠道。

①本文将对我国有关小产权房的法律法规和政府文件进行整理分析，提出产生小产权房问题的根源以及为何对于此类问题迟迟得不到解决的原因，从而对于小产权房买卖合同效力说出自己的观点和看法。

一、小产权房的概念和分类小产权房是我国在特定的时间里出现的一个代称，在法律上对于“小产权房”这个词语并没有一个明确的规定，我们通常把“小产权房”和“大产权房”两者进行相互比较分析定义。

笔者把小产权房分为以下两大类：（一）不合理建造的小产权房这类小产权房根本就是没有经过合法审批程序或者没有按照法律规定所建造的。

其有着明显的特征：首先这类产权房是违法建筑，其行为没有获得有关部门的审批、允许。

对小产权房的几点思考

对小产权房的几点思考小产权房是指建设用地性质为农村集体经营性建设用地，房屋使用权只有70年的住房。

与大部分商品房相比，小产权房在产权期限、产权性质、房屋质量等方面存在一些问题。

以下是对小产权房的几点思考。

首先，小产权房存在产权期限短的问题。

由于房屋使用权只有70年，相比于商品房的70年和70年以上的产权期限，小产权房的产权期限相对较短。

这意味着购买小产权房的购房者在未来可能需要面临产权过期、续期或者房屋被收回的风险。

因此，在购买小产权房时，购房者需要更加谨慎地考虑自己未来的居住需求和风险承受能力。

其次，小产权房存在产权性质不明确的问题。

由于小产权房的建设用地性质为农村集体经营性建设用地，其产权性质与城市土地产权不同，存在一定的法律上的风险。

尽管国家出台政策保护小产权房购房者的合法权益，但仍然存在法律上的漏洞和不确定性。

因此，在购买小产权房时，购房者需要查阅相关法律法规，了解产权性质，并选择具有合法产权的小产权房。

第三，小产权房普遍存在房屋质量较差的问题。

由于小产权房的建设过程受到一些限制和约束，施工质量往往无法得到有效监督和控制。

因此，小产权房的房屋质量普遍较差，可能存在结构不稳固、材料不符合标准等问题。

购买小产权房的购房者需要仔细检查房屋质量，并选择有信誉的开发商和承建商，以避免房屋质量问题带来的隐患和风险。

最后，小产权房的融资难度较大。

由于小产权房购房者通常无法获得住房贷款，购买小产权房需要在一定程度上依靠自身的资金实力。

这对于购房者来说是一种挑战，特别是对于一些年轻人或者中低收入家庭来说，他们可能无法一次性支付整个购房款项，从而使得购买小产权房成为一种较大的经济压力。

因此，对于购买小产权房的人群来说，理财规划和资金准备非常重要。

综上所述，小产权房在产权期限、产权性质、房屋质量以及融资难度等方面存在一些问题。

购买小产权房需要消费者更加谨慎选择，了解相关法律法规和政策，并选择具有合法产权和良好房屋质量的小产权房。

小产权房涉及法律问题探讨终极版一

小产权房涉及法律问题探讨终极版一什么是小产权房？小产权房是指位于城市规划外、未纳入城镇建设规划管理、无证或未获得国有土地使用权证等各种情况下所建的住宅。

在一些城市，由于历史原因或城市规划不完善等因素，部分房屋无法获得正规的土地使用权。

小产权房的法律问题小产权房的法律问题主要包括以下三个方面：1. 土地使用权问题小产权房的个体产权通常是未经过政府承认或自然形成的，且土地使用权未经过登记，这使得小产权房屋的土地使用权没有法律依据。

另外，小产权房房源存在于农用地、工商空地、未划归宅基地或不合规范地等非法土地上，这些都存在不小的法律风险。

2. 拆迁风险问题目前，小产权房普遍存在着拆迁风险，因为他们大多数时候无法获得土地使用权证，也无法获得产权证，所以难以获得政府部门的保障和补偿。

此外，小产权房无法参与市场畅通的买卖，限制了业主的资产流动性。

3. 维权问题部分业主可能会引发建筑质量、居民权益、土地权益、安置补偿等方面的维权纠纷。

这些纠纷往往需要借助专业律师的支持，涉及的法律问题也相当复杂。

小产权房的法律规定关于小产权房，国家有一些明确的法律规定：•《城市房屋拆迁管理条例》规定，禁止违法搭建、未经批准建立或超范围建设的建筑物侵占国家、集体或个人的土地。

•《城市房屋租赁管理条例》规定，禁止非法转租和违法出租闲置房屋或小产权房。

•《城市房屋产权转让管理条例》规定，小产权房屋不能转让，并不得以任何方式转化为商品房。

如何规避小产权房的法律风险？虽然小产权房存在着法律风险，但一些业主却感觉这种方式较为便捷，因此受欢迎。

如果你想购买或拥有一间小产权房，以下是一些规避法律风险的建议：1. 尽量不要购买一些城市政府已经开展了拆迁工作，许多小产权房已经拆除或者即将拆除，因此小产权房的投资价值大打折扣。

此外，国家近年来推出的大量政策催生了新型居住需求，小产权房的市场需求和投资价值将持续受到挑战。

2. 谨慎投资如果您非常想买小产权房，建议您谨慎投资。

对小产权房法律问题的思考

第８卷第３期
２００９年９月
安徽职业技术学院学报
ＪＵＲＮＡＦＡＮＨＵＩＣ１ＯＬＯＶＯＡＴ０ＮＡＬＴＥＣＨＮＩＡＬＣＩＥＣＯＧＥＬ
Ｖｏ．．１８Ｎｏ３
Ｓｅ２ Байду номын сангаас９ｐ．０
对小产权房法律问题的思考
ｗａｓｓｍｅｃｎｒｖｒｙａｏｔｉｓｖｌｉｎｎａｉｉ．Ｔｈｕｈｒｌｖｎｅａｔｎｓａｅｉｃｉｅｏｙｏｏｔｏｅｓｂｕｔａｉｔａｄｉｖｌｔｄｙｄｙｏｇｅｅａｔｄｐｒｍｅｔｒｎｌｄｔｎ
ｔａｈｄｉｅｓａｌｂｓｆｌｏａｐｏｒａｅｙｓｔｌｈｒｂｅｈｔｔｅａｖｃｈｌｅｕｅｕｐｒｐｉｔｌｅｔｅｔｅｐｏｌｍ．ｔＫｅｒｓｈｕｅｔｆｒｌｒｐｒｙｆｈ；ｄａａｓｓｅｏｎ；ｉｎｖｔｎｏｈｙｔｍｙｗｏｄ：ｏｓｓｗｉｉｏｍａｏｅｔｇｔｕｌｗｙｔｍｆｌｄｎｏａｉｆｅｓｓｅｈｎｐｉｌａｏｔ
是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称
谓。所谓的“ 产权房 ” 通常也称 “ 产权房 ” 小，乡、 “ 产权房” “ 村或村证房 ” 是指在农民集体土地上，，由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书并向城市居民销售的房屋。

对购买“小产权房”引发的法律问题思考

对购买“小产权房”引发的法律问题思考小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

通常称由国家发产权证的叫大产权，由乡(镇)政府发产权证的叫小产权。

小产权房是指在农村集体土地上，由当地乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（“小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。

通常称由国家发产权证的叫“大产权”，由乡(镇)政府发产权证的叫“小产权”。

“小产权房”是指在农村集体土地上，由当地乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。

这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的章以证明其权属，故又称之为“乡产权”。

根据《物权法》的规定，市、县房地产登记机构才有权对房地产登记发证，乡（镇）政府没有权利办理房地产登记并发证。

即便持有乡（镇）府颁发的“小产权证”，也不受法律的保护。

因此，“小产权”并不具有真正的产权，实际上是没产权，购买此房存在诸多法律上的障碍。

尽管如此，在不断攀升的房价压力下，一部分因为房价高涨而无法满足住房需求的人，目标自然流向“小产权房”。

另一方面，城市郊区的农民地少人多，脚下土地仅能维持温饱，又没有其他发展的机会，通过卖地、搞房地产开发进行致富是他们迫切的愿望。

正是这两方面的原因助长了“小产权房”的发展。

“小产权房”的热销，引起了人们对此问题的关注，有人主张“小产权房”合法化，有的政协委员提出了必需进行农村土地私有化的议案，这只是社会上一部分人的观点,还没有上升到法律层面。

对于已购买或准备购买“小产权房”的人来说,应该正视国家现有的法律和政策规定。

2007年12月23日,国务院发布了《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》，明确规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

对小产权房问题的思考(一)

对小产权房问题的思考(一)摘要:住房问题关系国计民生,运用文献资料法和政策分析法对小产权房的概念以及产生的原因进行分析,揭示小产权房的种种弊端,提出分别对待分类处理,改革集体土地所有权,加大住房改革力度等几种途径来解决小产权房的问题。

关键词:小产权房弊端;房价收入比;解决途径Abstract:Housingconcernspeople＇slivelihood.Thepaperanalyzesconceptandcauseofsmallpropertyhousingusin gpolicyandliteratureanalysis,revealsavarietyofdefectsofsmallpropertyhousi ng,andputsforwardsolutionsbyclassifying,reformingcollectivelandownershi pandincreasingeffortsofhousingreform,etc.Keywords:defectsofsmallpropertyhousing;housepriceincomeratio;solution 房地产业是我国国民经济的支柱性产业,联系千家万户,关系国计民生。

住房问题涉及广大人民群众的切身利益,当前房地产业以及住房问题已成为人们生活中的一件大事,引起全社会的广泛关注,其中一个比较突出的问题就是飞速高涨的房价与国内人民群众可承受能力之间的矛盾。

由于大部分居民没有经济能力承受如此之高的房价,小产权房的出现满足了人们的住房需求。

但是,小产权房存在着严重违法性和巨大的风险,并且其弊端正日益显现。

目前,小产权房已从幕后走到前台,严重干扰了我国正常的房地产市场秩序,到了非解决不可的地步。

一、小产权房的概念及产生原因所谓“小产权房”,是指建设在农村集体土地上的商品性住宅,未经规划、未缴纳土地出让金等费用,向本集体经济组织之外的居民销售的房屋。

小产权房法律问题探讨

小产权房法律问题探讨作者：陈秋阳来源：《今日湖北·下旬刊》2013年第07期摘要随着我国经济的不断发展，特别是城市化的不断加速和城乡差距的不断较少，“小产权房”迅速发展，并在中国房地产市场上占据了一席之地。

“小产权房”带来的问题越来越多，并且逐渐明显。

本文从小产权房的概念入手逐步分析，提出从短期和长期两个角度的相关意见。

关键词小产权房法律规制解决思路随着房地产价格的不断上涨，小产权房也应运而生，小产权房逐渐成为我国的一个热点问题。

一、小产权房概述1、小产权房的概念小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，为缴纳土地出让金等费用，其产权证不是有国家统一颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫“小产权”房，这种房子没有国家颁布的土地使用证，国土房管局也不会给予备案。

2、小产权房的特征（1）小产权房的施工建设、销售等违反我国的法律。

首先要具备国有土地使用证书，确认使用权；其次在建设时要有建设用地规划许可证及建设工程规划许可证；第三施工时要向所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；最后在销售时要去的商品房预售许可证。

（2）小产权房的土地归集体所有。

集体土地要想转化为建筑用地，必须进过国家批准，而建设小产权房的土地并没有通过正当途径将其转化为国有土地，因此小产权房用地仍是集体土地。

（3）小产权房没有合法的产权证明。

房屋作为一种不动产，只有经过了登记、颁发相应的证书才一度对其房屋享有完全意义上的产权。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第60条以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条规定，商品房房屋登记部门应该是县级以上人民政府房地产管理部门。

而小产权房一种是根本没有产权证，即使有可是有农村集体颁发的产权证，是没有法律效力的。

二、小产权房产生的社会根源1、现有的法律制度欠缺小产权房产生主要原因，是我国现有的法律法规不健全，我国只是出台了一些禁止性的规定，没有一套有效的措施和解决机制。

小产权房执行法律问题探讨

小产权房执行法律问题探讨一、小产权房买卖合同的理论争议及域外立法考察一理论争议对小产房买卖合同的效力，主要有有效说、部分有效说和无效说。

1.有效说主张小产房买卖合同有效主要是因为买卖合同并没有违反法律的强制性规定，在目前农村房屋逐步确权的情况下，农民对于自己的个人私有财产，当然有权处分。

因此，实践中，对已经出卖的小产权房，本着尊重现状、维持稳定的原则，承认买受人对房屋占有、居住和使用该房屋的权利。

2.部分有效说在房屋转让过程中，我国虽然实行房地一体主义，但房屋和土地毕竟分属于不同的标的物，所以房屋所有权和宅基地使用权也是不同的财产所有权，不能混为一谈。

房屋买卖合同有效，而宅基地的转让无效。

3.无效说现行法律规定，集体土地是严禁买卖的。

如果允许宅基地流转，将会导致农民房屋的再次修建，而农民房屋的再次修建可能会占用耕地，而占用耕地明显与法律政策相违背。

但是，无论观点如何激烈，实践当中，由于小产权房廉价的价格，居民对小产权房仍然是趋之若鹜。

之所以出现1.日本日本《假登记担保契约法》第10条规定:土地及其上建筑物属于同一人所有场合，就其土地为担保假登记时，基于该暂登记为本登记场合，视为以其建筑物所有为目的而为土地的租赁。

与此场合，其存续期间及租金，因当事人的请求，由法院定之。

2.我国台湾地区我国台湾地区民法债编1999年修订后，增订的第425条也有类似规定。

二、小产权房诉讼的现状及存在的问题分析一小产权房诉讼的现状小产权房纠纷案件出现增多的趋势。

审判实践中，对于买卖小产权房的合同效力问题，各地法院的审理思路基本一致。

山东省高级人民法院下发的《全省民事审判工作会议纪要》鲁高法〔2022〕297号中明确对于因买卖在集体所有的土地上开发的小产权房而引发的纠纷案件，要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序，依法确认小产权房买卖合同无效，并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡海南省高级人民法院于2022年下发的《关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见试行》中亦规定城镇居民就农村集体土地上修建的小产权房与他人所签订的买卖合同无效，由此而造成的损失由双方按过错责任大小分担北京市高级人民法院民一庭针对小产权房的买卖问题，专门于2022年12月23日下发了《关于对涉及小产权房屋买卖合同纠纷案件慎重处理的通知》，要求各级法院民庭对于已经受理的相关案件，应当高度重视，妥善处理，在相关法律政策尚未出台前，不应以判决方式认定小产权房屋买卖合同有效。

对小产权房的几点思考

对小产权房的几点思考小产权房是指没有取得国家土地所有权证书，或者未经国家有关部门同意在未批准建设用地上建造的住宅房屋。

这种房屋没有合法的产权证明，是一种“灰色产权”，在诸多问题上存在不确定性和风险。

下面，我将就小产权房进行几点思考。

一、小产权房存在哪些主要问题？1. 产权问题：小产权房没有房屋所有权产权证明，是一种“灰色产权”，房屋的所有权不稳定，缺乏合法性，买卖难度大。

2. 加建问题：小产权房为了满足住房需求，常常存在加建等违法行为。

加建不合法，存在严重的安全隐患。

3. 建筑质量问题：由于小产权房不受政府监管，往往追求快速盈利，容易出现建设质量不达标的情况，影响住户的安全和生活质量。

4. 社会管理问题：小产权房是违法建设，在与城市规划相违背的情况下建设，很难享受城市基础设施建设和公共服务设施，包括公共交通、医疗、教育等。

5. 风险问题：小产权房存在政策上的风险，随时可能被政府取缔、拆除或改变政策导致房屋毫无保障。

二、小产权房的影响？小产权房作为一种非法的建筑形式，既违法又不合规，可能会对城市和社会带来不利的影响。

1. 城市规划影响：小产权房可能违反城市规划，影响城市的整体规划和城市形象。

2. 城市管理影响：小产权房可能会增加城市的治理难度，对城市管理造成压力。

3. 社会影响：小产权房房屋产权不明确，易被维权，产生社会不稳定因素。

4. 资源浪费：小产权房未经审核批准建设，涉及到浪费社会资源问题，如用水、用电等。

三、小产权房应该如何处理？小产权房的存在，不仅仅满足一部分刚性需求，也有一定的不健康因素。

小产权房应该如何处理，既要保障住户的利益，又要维护城市规划和治理的秩序，需要从以下几方面考虑：1. 加强城市规划：城市规划应该更加注重房地产市场的平衡，整体控制住房供应，促进住房市场健康有序发展，以减少小产权房产生的可能。

2. 实行政策过渡期：政府可以采用逐步规范化的方式处理小产权房，暂停新房源的发展，对既有小产权房实行过渡期，逐步转换为合法。

小产权房的法律问题研究

小产权房的法律问题研究随着城市人口快速增长和住房需求的不断增加，小产权房作为一种特殊的住房类型，逐渐受到关注。

小产权房指的是没有取得国家法定产权证书，只有农村集体土地使用权的房屋。

然而，由于小产权房存在着一系列法律问题，引发了社会的议论和争议。

本文将探讨小产权房的法律问题，并提出相应解决方案。

一、小产权房的合法性探讨小产权房的合法性一直是争议的焦点。

从法律层面来看，小产权房不符合国家土地管理法和国家宅基地管理条例的规定，因此与法律并不完全一致。

然而，一些地方政府出于民生考虑，为了解决城市住房问题，采取了将农村集体土地使用权转让给农民，允许其建设小产权房的做法。

因此，小产权房在一些地方被认可为合法存在。

尽管如此，小产权房的法律地位仍然不够明确，还存在着一定风险。

二、小产权房的权益保护问题由于小产权房并没有国家的法定产权证书，购买者在权益保护方面存在着一定的隐患。

一方面，小产权房的领域属于灰色地带，在房屋买卖和抵押贷款等方面存在困难。

另一方面，小产权房在土地使用权的延续上存在不确定性，容易产生纠纷。

因此，为了保护购买者权益，有必要采取措施，加强小产权房的合法性和权益保护。

三、解决小产权房问题的建议1. 立法明确小产权房的法律地位。

需要加强全国层面的立法，明确小产权房的合法性，并规范其相关权益和责任。

这将有助于小产权房的合法化，并为购买者提供法律保障。

2. 完善小产权房的权益保护机制。

建立并健全小产权房的产权登记和交易系统，确保购买者的权益得到保障。

同时，加强相关部门的监管，及时发现和解决小产权房领域存在的问题。

3. 推进小产权房的转规划工作。

逐步将小产权房纳入城市规划体系，通过城市更新和土地整治等方式，改善小产权房的法律地位和环境条件。

在转规划过程中，应注重保护购买者的合法权益，确保他们能够得到合理补偿和安置。

4. 加强宣传和教育工作。

通过多种方式宣传小产权房的相关政策和法律法规，提高购买者的法律意识和权益保护意识。

关于我国“小产权房”法律规制的思考

关于我国“小产权房”法律规制的思考关于我国“小产权房”法律规制的思考房地产业是我国国民经济的支柱性产业,关系国计民生。

住房问题涉及广大人民群众的切身利益, 当前房地产业以及住房问题已成为人们生活中的一件大事, 引起全社会的广泛关注, 其中一个比较突出的问题就是飞速高涨的房价与国内人民群众可承受能力之间的矛盾。

由于大部分居民没有经济能力承受如此之高的房价, 于是小产权房就应运而生了，虽然“小产权房”的出现满足了人们的住房需求，但是它的地位还是无法得到现行法律的承认。

因此，“小产权房”的问题成为亟需解决的问题。

一、小产权房的界定、类型及产生原因（一）小产权房的界定：所谓“小产权房”,是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。

这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章，以证明其权属（二）“小产权房”的类型根据小产权房所在土地的性质，可以将小产权房分为集体建设用地上的小产权房和农用地上的小产权房和未利用地的小产权房。

集体土地按其性质分，可以分为集体建设用地以及农用地和未利用地，三者相对而言，建设用地即非农用地。

我国有些法律文件将集体土地分为集体建设用地、宅基地、农用地三类，例如《土地登记办法》第2条规定，集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权。

这种分类采用的是狭义的集体建设用地的概念，认为集体建设用地是指集体经济组织的企业或者是公益事业用地，不包括农民建设住宅用地。

而有些法律文件将集体土地分为集体建设用地和农用地两类，例如《土地管理法》第四条规定，“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。

严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

”这种分类采用的是广义的建设用地的概念，认为集体建设用地除了指集体经济组织的企业或者是公益事业用地外，还包括农民建设住宅用地。

对“小产权房”法律问题的思考

对“小产权房”法律问题的思考作者：桂岩平马纯杰来源：《商业文化》2012年第02期摘要：小产权房问世已达十年之久，它的存在可谓是非法性和合理性并存。

因此要合理解决小产权房问题，就要从保护农民利益，构建和谐社会的角度，切实采取合理方法妥善加以解决。

本文从法律的视角出发，探讨并给出小产权房问题的合理解决对策。

关键词：小产权房；法律矛盾；相关建议中图分类号：C913 文献标识码：A 文章编号：1006-4117（2012）02-0019-02近日，国土部召开的“2011年房地产用地管理调控等情况”新闻发布会传出信息：今年起将限期处理土地闲置等违法违规类案件，包括试点处理小产权房问题，将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”做好制度和政策准备工作。

“今年，国土部将联合有关部门，在全国范围内选择问题较为突出的城市作为试点，开展小产权房清理工作。

”一席话再次引起广大利益相关者对小产权房法律问题的思考一、小产权房的概念及产生原因“小产权房”不是法律上的概念，现在统一说的“小产权房”，或者称为“乡产权房”，是人们在实际生活中形成的固定说法。

小产权房指的是有乡、镇等地方政府颁发房产证，或者说是一些村组织违反相关规定在集体土地上建设住宅并用于出售来获利的“商品房”，由于房产证不是国家颁发，因此房主并不具有房子的全部权利。

在房价高涨的房地产市场中，价格低廉的小产权房无疑备受人们青睐，尤其是对那些有住房刚性需求的工薪阶层，更是如此。

小产权房问题争论也倍加引人注目。

尽管国务院和国土资源部明确表态禁止交易，建设部进行小产房风险提示，如北京宋庄“画家村”农宅纠纷一案人民法院不予支持的终审判决，济南等地的“强拆风暴”等风险警示，就在如此高压态势下，仍有数以万计的人选择小产权房，争论并未平息，交易依然继续。

笔者通过分析，认为主要有以下原因：（一）城市房价过高全国各大城市房价与日俱增，越来越多的人无法支付高昂的房价，小产权房相较于商品房价格可以便宜三分之一，正由于其价格优势，吸引了很多人的关注。

小产权房法律问题探析

小产权房法律问题探析摘要上个世纪九十年代，小产权房在城郊区域悄然诞生。

进入本世纪之后，随着我国农村城镇化程度不断提高，小产权房的开发数量迅速增加。

而小产权房一般是由农村乡镇或村委会联合房地产开发商在集体土地开发的房产，没有国家承认的房产证书，只有乡镇政府或村委会颁发的房屋所有权证书，虽具有一定的商品房的意义，但按国家规定，乡镇及村委会没有发放产权证件的资格。

但随着城市化程度的加深，呼吁小产权房合法化的呼声越来越高。

因此，我们应该根据时代的发展现状，改变城乡二元的思想束缚，对小产权房进行科学、命题的处理。

本研究工人分为以下几个部分：第一，通过介绍小产权房的案例，分析小产权房在法律上存在的问题。

第二，对小产权房的概念、特征、分类进行阐释，力求对小产权房有一个清晰的认识。

第三，对小产权房产生的原因进行分析，主要从直接原因和间接原因两个方面来分析。

第四，从法律上来阐述小产权房合法化的合理性与重要意义。

第五，对小产权房合法化流转制度进行设计和完善。

关键词：小产权房；城乡土地二元制；流转合法化AbstractsNineties, small property in suburban area quietly born. After entering this century, with the degree of urbanization of China's rising number of small property development is increasing rapidly. The small property is normally provided by the rural town or village collective land joint real estate developers in the development of real estate, real estate is no nationally recognized certificate, only the township government or village housing ownership certificates issued, although a certain real estate significance, but according to state regulations, the township and village property for failing to grant eligibility documents. But with the deepening of urbanization calls to legalize small property is increasing. Therefore, we should be based on current development of the times, the idea of changing the urban-rural dual shackles of small property scientific propositions treatment.In this study, workers are divided into the following sections:First, by introducing small property cases, small property to enumerate the problems in the law.Second, the concept of small property, characteristics, classification of interpretation, and strive for small property to have a clear understanding.Third, the small property real estate students to analyze the causes, mainly from the direct and indirect causes analyzed in two ways.Fourth, come forth from the legal significance of rationality and legalization of small property.Fifth, the legalization of small property transfer system for the design and improvement.Keywords: small property; dual system of urban and rural land; circulation legalization目录一、“小产权房”几起案例及引发的思考 (1)（一）案例介绍 (1)1、“两败俱伤”的小产权房买卖案 (1)2、上海城郊小产权房买卖案 (2)（二）关于案例的思考 (2)二、“小产权房”概述 (4)（一）“小产权房”基本情况 (4)1、界定 (4)2、特征 (4)3、分类 (5)（二）“小产权房”成因 (6)1、直接原因 (6)2、根本原因 (7)（三）现状 (8)三、“小产权房”合法化的必要性和可行性分析 (11)（一）“小产权房”合法化的必要性 (11)1、城乡一体化建设的需要 (11)2、新农村建设的需要 (11)3、保持房地产市场稳定的需要 (12)4、和谐社会建设的需要 (12)（二）“小产权房”合法化的可行性 (13)1、符合农民的利益 (13)2、有利于保护购房者的利益 (14)（三）“小产权房”合法化的合法化障碍及障碍排除 (15)四、“小产权房”合法化的制度前提- (18)（一）完善集体土地所有权制度 (18)1、明确集体土地所有权主体 (18)2、明确集体土地范围 (19)3、赋予集体土地所有权完整的权能 (19)（二）明确集体土地使用权流转的条件 (19)1、必须符合国家基本农田保护政策 (19)2、与国家的整体规划不能相抵触 (20)3、依法办法权属登记 (20)（三）修改和完善相关法律法规 (20)1、对《土地管理法》进行修改和完善 (20)2、修改房屋产权登记方法 (21)（四）建立和完善相关配套制度 (22)1、建立科学的土地利益分配制度 (22)2、建立完善的社会保障体系 (22)五、对现存“小产权房”的处理 (24)（一）农用地上建设的“小产权房” (24)（二）宅基地上建设的“小产权房” (24)（三）其他集体建设用地上的“小产权房” (25)结语 (26)参考文献 (27)致谢 (29)引言随着经济的发展和市场经济体制的不断完善，人们的法治意识也在不断地增强。

关于“小产权房”的民事法律问题研究

关于“小产权房”的民事法律问题研究小产权房是指在城市或乡村建设用地出让前未经审批或未获得合法使用权但已经建成的住宅房屋，它具有曲折的历史背景和特殊的法律地位。

对于小产权房的产权归属、合法性、转让等问题，一直以来都备受关注。

本文将从民事法律的角度出发，探讨小产权房的若干民事法律问题，并引用实际案例作为佐证。

一、小产权房的产权问题小产权房的产权问题是最为核心的问题之一。

小产权房的产权归属没有法律依据，其价值受到了很大的限制。

根据《物权法》和《合同法》的规定，合同法律效力与合同所约定的内容有关。

因此，如果购房者在购房过程中签订了与房屋所有权有关的文件，且交了定金，就可以认为存在约定的房屋所有权关系。

案例一：小李在购买小产权房时签订了与房屋所有权有关的文件，但由于当时法律不清晰，他以及其他购房者并未在房屋所有权范围内。

在房屋多年后被征收的过程中，他以次要性的产权权利为由诉讼房屋归属问题。

法院认为，因小李面临的情况不仅是小区内人人仰仗的问题，而且还面临升值胜过按揭贷款的问题，此类因素足以轻松地驳倒部分产权权利。

二、小产权房的合法性问题小产权房的合法性问题也是需要探讨的问题。

根据《城市土地使用管理条例》的规定，未经批准使用土地、建造房屋的行为属于违法行为，要求违规房屋拆除或改造。

然而，由于小产权房是在城市或乡村建设用地出让前建造的，其建造规范与申请批准使用土地的时间先后顺序上存在一定的差异，引发了对其合法性的争议。

案例二：小张在八十年代就建造了小产权房，在大陆改革后小张通过小致富的眼光、准确定位和段出文化元素走红了。

然而，随着时代的变化，房屋的使用权却出现了问题。

在政府拆除地住宅的波及下，小张在法律的保护下，顶住压力，最终保留大部分自己最爱的小区。

三、小产权房的转让问题小产权房的转让问题也是小产权房的核心问题之一。

小产权房的产权不稳定，其价值也受到了很大的限制。

小产权房的转让有时还存在中介机构和开发商参与的情况，这时候，除了合法交易合同和房屋所有权的转让前置条件之外，还需要考虑合同所约定的中介和开发商的权益。

小产权房确权方面存在的问题和相关建议

小产权房确权方面存在的问题及相关建议一、问题分析小产权房是指在城乡建设中产生的非正规性房屋，由于种种原因未能取得合法的建房许可证和土地使用证，因此产权归属不明确。

小产权房一直是房地产市场的隐患和社会问题之一。

在小产权房确权方面存在以下问题：1. 归属不明确小产权房的建设者通常是村民或农民，因为没有土地使用权和合法建房手续，导致房屋归属权无法确立，买卖、继承、赠与等产权交易存在法律障碍。

2. 法律保护不完善小产权房属于非法建设房屋，对于小产权房的产权保护和维权，法律上存在很多限制和困难。

有些地区的法律法规对小产权房存在限制和处罚，难以得到有效的法律支持和保护。

3. 社会问题日益突出由于小产权房的特殊性，一些不法分子利用小产权房进行非法活动，如毒品制贩、盗窃等，给社会治安带来了一定威胁。

此外，小产权房居民的基础设施和公共服务相对不完善，居住环境差，给居民生活带来了很大困扰。

二、建议针对小产权房确权问题，应采取以下措施：1. 完善小产权房的法律保障需要在国家层面制定相关法律法规，为小产权房确权提供法律依据和保护。

应明确小产权房的归属权和产权交易规则，为小产权房居民提供产权保护和维权的渠道和途径。

2. 加强政府监管和管理政府应加强对小产权房的监管，对于已经建成的小产权房进行合法化改造，并严格限制和管理新建小产权房的数量和规模。

政府部门要加大执法力度，打击非法建设和利用小产权房从事违法活动的行为。

3. 增加基础设施和公共服务投入针对小产权房区域，政府应加大基础设施建设和公共服务供给，提供足够的教育、医疗、交通等基本公共服务，改善小产权房居民的居住条件和生活环境。

4. 推动产权登记和确权工作加大对小产权房的产权登记和确权工作力度，通过建立全面、统一的房地产登记信息系统，确保小产权房的产权归属能够得到明确和保护。

政府部门可以出台相关政策，鼓励小产权房居民主动登记确权，提供便捷的登记服务。

5. 加强宣传和教育工作通过媒体、宣传教育等形式，加强对小产权房问题的宣传和教育，提高公众的认识和理解。

关于“小产权房”的民事法律问题研究

关于“小产权房”的民事法律问题研究小产权房是指未经法定审批，未获得土地使用权证的房屋，通常存在土地转让费未缴纳、房屋登记不合法等问题。

然而，随着城市发展的加速，小产权房已成为城市中不可忽视的现实问题。

本文将对小产权房的法律问题进行研究，并结合相关案例进行探讨。

小产权房的法律性质小产权房由于未经法定审批，其土地使用权不合法，因此，其性质属于非法房屋。

同时，因为房屋的买卖和产权登记也不合法，所以小产权房产权自然也不合法。

在法律上，买卖双方之间的交易具有无效性，无法得到法律保护。

小产权房的处置对于小产权房的处置，政府和相关法律部门陆续出台了相关规定和政策。

其中，广东省《小产权房登记管理办法》规定，开发商如若要使小产权房合法，需要向政府缴纳土地使用费用，将房屋登记在房地产交易中心，同时需要履行相关的证明手续。

该办法在一定程度上解决了小产权房的合法问题。

案例1：山东济南的“三合板”事件2017年，山东济南的“三合板”事件（指在不具备商品房预售许可资格的情况下，以农村集体土地“三合一”方式建造农村安置房，并以捆绑销售方式出售给购房者）引起了广泛关注。

该事件中，涉及到多位房屋买家和收房子的开发商。

最终，由于相关土地权属不清、小产权房屋侵犯了集体土地的管理权益等问题，该事件导致很多房屋买卖无法得到法律保护，并在当地政府的协调下，被迫退房或者重新缴纳房款。

案例2：广州市的小产权房买卖案2018年，在广州市，一位名为张某的中介公司经纪人因非法转售小产权房被依法判刑。

据悉，张某所经营的中介公司，通过以花费几百元获得一份“土地证”或“房产证明”为名，非法向广大购房者出售未经法定审批且无权登记产权的小产权房，最终被检方认定犯有非法经营罪。

案例3：重庆市的小产权房登记不同意案2019年，在重庆市万州区，一位名为张先生的小产权房产主因无法通过小产权房登记手续而上访。

据悉，张先生所拥有的小产权房未经政府审批，无法进行产权登记，但张先生却因其他法律事项需要提供房屋证明。