对小产权房法律问题的思考
“小产权房”的发展现状及思考
宜。 但 因为地处郊 区，没有公交车 ， 交通费
领取个人房屋所有权证 ， 使之合法化 ， 否
则会造成一定 的混乱 。
（ 三） “ 小产权房 ”价格低廉 ， 交通便
利快 捷， 其显著 的 比较优 势顺应 了市场的需 要。 许多大 中城市的普通民众难以承受城市 昂贵 的房价 ’ ， Ｊ 、 产权房不存 在土地 出让金 和 相关税费， 房价 自然低廉， 这成为吸引消 费者 的一个有利 因素 。 而且小产权房邻 近大 中城
就不舍法 ，其所谓的 “ 小产权 ”也 并非 “ 产权” ，只是民间约定俗成的一种说 法，实质是不 受法律保护的 “ 产权 ”。虽然 小产权房本身不合法，但是其不断发展 壮 大的现 实却给社会带来诸多问题 ，给立 法、执法 带来诸 多困惑 。因此解决这一问题就成为 当务之急。我们应在 准确分析其产生根源的基础上，提 出既要维护各方利 益和社会稳定 ，又能实现可持 续发展 的对策。
（ 二 ）对于不符合城市建设 整体规划 ， 违法侵 占耕地甚至是基本农 田的小产权房 。 因为违反对耕地的特殊保护 ， 应当依据有关 法律法规 ， 坚决予以拆 除， 还原耕地的本 来 面貌 ，并追究有关人员 的责任 。 （ 三 ）对 于需要拆 除的小产权房的购买人 ， 应妥善处 置 ， 开发企业或乡村组织要退还房款 ， 挽 回购房人的损失 ， 以免发生混乱局面。 总之 ， 小产权房 问题 的解决对策包括两 个方 面 ， 一是对现存小产权房的处理 ，二是 对城市住房制度 的改革 。 前者是堵住小产权 房的源 ， 后者 为解决 中低收人者购房的流 ； 只有 这两个方 面共 同努力 ，不可偏废 ，才会 有效解 决小产权房 问题 。 随着经济的发展和
村改造 、 新农村建设等名义存在 已久 ， 发
市场经济背景下我国小产权房问题的思考
小 产 权 房 并 非 是 新 鲜 事 物 。早 在 ２ ｔ 纪 ９ 年 代 ０［ ￣ ０ 房 地 产 市 场 刚 刚 启 动 时 ， 城 郊 农 村 地 区 的集 体 所 在 有 的 土 地 上 进 行 建 设 和 售 卖 的 房 屋 就 大 量 出 现 。 １ 尽 管 国 家 有 关 部 门 多 次 出 台 文 件 ， 止 城 市 居 民 到 禁 农 村 购 买 宅基 地 和建 于其 上 的 民房 ， 小 产权 房 仍 但 然 游 走 在 法 律 的 边 缘 ， 全 国 范 围 蓬 勃 发 展 。 据 国 在 土 部 门不 完 全统 计 ， 至 ２ ０ 截 ０ ７年 上 半 年 ， 国 小 产 全 权 房 面 积 已经 达 到 ６ ６亿 平 方 米 。 由 于 没 有 正 式 】 的产 权 证 ， 们 缺 乏 合 法 的 身 份 。 其 引 起 社 会 的 日 它 益 关 注 ， 样 也 使 小 产 权 房 成 为 政 府 关 注 和 必 须 妥 同 善解 决 的 问题 。
任小兴
（ 天水师范学院 经济与社会管理学院 ， 甘肃 天水 ７ １０ ） ４ ０ １
摘
要： 小产权 房是指利用 农村集体土地 开发建设 ， 后 出售给 非本 集体经济 组织成员的房屋 。 由于其开发建设 然
与我 国现行 法律 相冲突 ， 面临诸 多的法律风 险， 日益引起社 会的关注 ， 其 应对其进 行妥善的解决。对 已经建成 的小 产 权房 ， 买人在 履行相 应义务后应 予 以合 法化 。同 时， 市场经 济背景下 ， 严格保证农用 地面积 的条件 下 ， 购 在 在 应 赋 予农 民集体所有 的土地 与国家所有的土地相 同的物权 。 关键词 ： 市场经济 ； 小产权房 ； 物权 ； 法律 冲突 作者简 介 ： 任小 兴（９ ８ ） 男， １７ 一 ， 甘肃平凉人 ， 水师 范学 院经济 与社会 管理 学院讲 师， 天 从事 民商法研 究。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点之一。
小产权房作为一种特殊的住房形式，在中国城市中占有相当大的比重。
然而，由于小产权房在法律地位、产权归属、市场交易等方面存在诸多问题，其引发了社会各界的广泛关注和讨论。
本文旨在通过对小产权房问题的深入研究，提出相应的对策，以期为解决小产权房问题提供参考。
二、小产权房的现状及问题小产权房是指在集体土地上建设的、未经国家批准的住房。
其现状及问题主要表现在以下几个方面：1. 法律地位不明确小产权房在法律上存在较大的争议，其法律地位不明确。
一方面，小产权房的产权归属往往与集体土地的使用权紧密相关，导致其产权归属存在争议；另一方面，小产权房在市场交易中往往存在违法违规行为，如未办理相关手续、违规转让等。
2. 安全隐患严重由于小产权房的建设往往缺乏有效的监管，其建筑质量、消防安全等方面存在较大的隐患。
一些小产权房甚至存在违法改建、加层等现象，给居民的生命财产安全带来严重威胁。
3. 市场秩序混乱小产权房在市场交易中往往存在价格不透明、信息不对称等问题，导致市场秩序混乱。
一些不法开发商和中介机构利用小产权房的特殊性质进行欺诈行为，损害了消费者的权益。
三、小产权房问题的成因分析小产权房问题的成因是多方面的，主要包括以下几个方面：1. 土地政策不健全土地政策是小产权房问题的根本原因之一。
由于土地供应不足、土地价格高涨等原因，一些开发商和居民选择在集体土地上建设小产权房，以规避高昂的房价。
2. 监管不力监管不力也是小产权房问题的重要原因之一。
一些地方政府对小产权房的建设和交易缺乏有效的监管，导致市场秩序混乱、安全隐患严重等问题。
3. 社会需求驱动小产权房问题的产生也与社会的需求驱动有关。
随着城市化进程的加快，住房需求不断增加，而高昂的房价使得一部分人无法承受，从而选择购买小产权房。
四、对策与建议针对小产权房问题，本文提出以下对策与建议：1. 完善土地政策政府应加强土地供应，完善土地政策，增加土地的有效供给，缓解土地供需矛盾。
“小产权房”引发的土地制度思考
产权房”无法进入房地产市场进行自 交易， 定， 成本中 由 但是 若加上根据容积率计算的楼面 革尤 其是土地制度改革方面来改善这 一现状． 从而“ 小产权房” 的价格与相应区域内的城市 地价后， １ 、 加强对 房地产市场的 有效监管， 稳定城 房子的总体成本则会大大提高， 基本
“ 小产权房 ＂ 引发的土地制度思考
口文 ／ 张 娜
增加了农民收入， 改善了农村环 种土地所有制形式，即国家所有和集体所有。 提要 本文 分析“ 产权房” 小 产生的 根本 式上的融合，
并且在 我国 保障性住 房政策不完善的 “ 情况 小产权房” 的出现与我国集体土地使用制度 原因，旨 在从本质上提出 解决问 题的办 这 境。 法， 可以使城市低收入者实现住房梦， 降低城 的 缺陷有关。 于国 由 家对我国独特的 城乡 二元 不仅关系到我国城市化战略的全面实施， 还影 下， 密度， 减轻城市的公共负担， 甚至在一 土地产权结构采取不同 的管理方法， 造成了 农 响着我国社会主义新农村建 设与城乡 一体化 市人 口 统筹目标的实现， 具有深刻的现实意义。 定 程度 上可以 抑制房地产价格上涨。 小 但“ 产 村土地和城市土地在权利结构、 管理模式 和市
小产权房问题思考
产权房产生 的又一原 因。
从 需求层 面来说 ，起初 ，小产 权 房刚出现时 ，富人或名人是消费主 力，
主要作为度假 或休 闲之用 ，但 随着小
产权房 的大量开发 ，消 费阶层发 生了 关来 区分 的，国家发 的产权证称 大产 变化 ，城里商 品房价格高 企 ，小产 权 大产权 ，购房人 的产权 叫小产权 ，这 种 叫法是 因为购房人 的产权是 由发展 权 ，国家不发产权证 的 ，由乡镇政府 房却是价格洼地 ，在城市里无法购买 、 享受经济适 用房的普通消 费者转 而购 乡产 权并不构成真正法律意义上 的产 买小 产权房来解决基本 的住房 问题 。 按房屋再 转让时是否需要缴纳土地 出 商一个产权分割来 的。第二种 解释是 发证书的 叫小产权 ，又被称 为乡产权
根据现行的法律法规 ，小产权房应该 执 行有关农村集体建设 用地法律和政 政府决策 并不是同时进行 ，而是有先
算是 “ 类 ” 另 ，于 法 不容 ；然而 ，它 策的通知》规定 农村住宅 用地只能 后 次序 ，首先是 集体 经济组织考虑策 出现地域之多、范围之广 、规模之大 ， 分 配给本村村 民，城镇 居 民不得到农 略 ，然后才是政府对此做出反应。 又证明有其存在 的合理 之处 。在合理 村 购买宅基地 、农 民住宅或 小产权
的财政收入来 源来看 被形 象地称 为
生存基 础 ，是 市场参与主体 自发选择 的产物 。尽 管从 现 行法律 体 系来 看 ，
小产权房应该是不为所容 的 异 类 ”
但 实际上这种现象存在已有十 多年 之
久 ，俨 然 成 为 正 规 房 地 产 市 场 的 重要
土地财政 ”的土地使 用权 出让 收入
工 海 房 地
一
批投 资、投机 需求的消费者 ．长期 ２ 条规定 城镇非农业户 口居民建住 ６ 经县级人 民政府 批准 ，并参 照国家建
城镇居民购买“小产权”房的法律思考
城 镇 居 民购 买 “ 产 权 ” Nhomakorabea的法 律 思 考 小 房
薛清 梅
（ 津 市建 筑工程 职工大 学 ， 津 市 天 天 ３０ ７ ） ０ ０ ４
摘 要 ： 随 着 近 年 来 国 内房 价 的 攀 升 ， 镇 居 民购 买“ 产 权 ” 能 否合 法 化 已 经 成 为社 会 讨 论 的 热 点 。从 “ 城 小 房 小 产 权 ” 的概 念 入 手 ， 过 分 析 典 型案 例 ， 讨 了城 镇 居 民 购 买“ 房 通 探 小产 权 ” 合 同无 效 问题 以及 存 在 的 风 险 ， 出 了解 决 房 提
（ ）“ 产 权 ” 的 法律 属 性 三 小 房
“ 产 权 ” 的法 律 属 性 如 何 ， 究 竟 是 否 合 法 、 否 购 买 或 转 让 ？ 小 房 其 能 首 先 应 当 明 确 的 是 乡 产 权 房 只要 依 法 办 理 了相 关 审 批 手 续 ， 就 是 合 法 建 筑 ， 律 是 允 许 乡村 集 体 在 集 体 土 地 其 法 上 建 造 住 宅 的 。因 此 ， 非 只要 是 乡 产权 房 就 是 非 法 建 筑 ， 只 是 因 销 售 环 节 存 在 的 一 些 问 题 和 现 行 法 律 法 规 发 生 并 其 冲 突 ， 让 人 误 认 为 是 非 法 建 筑 。既 然 是 合 法 的 ， 么 乡产 权 房 是 否 可 以 购 买 和 转 让 呢 ？ 根 据 《 才 那 中华 人 民 共 和 国 土 地 管 理 法 》 规 定 ， 民集 体 所 有 的 土 地 的 使 用 权 不 得 出让 、 让 或 者 出租 用 于非 农 业 建 设 。而 农 村 宅 基 地 属 集 体 所 有 ， 的 农 转 村 民对 宅 基 地 也 只有 享有 使用 权 ， 民将 房 屋 卖 给 城 市 居 民 的 买 卖 行 为 不 能 受 到 法 律 的 认 可 与 保 护 ， 就 不 能 办 理 农 也
小产权房与集体土地法律问题的思考
根 据 我 国现 行 法 律 ，集 体 土 地 上 的 物 权 受 到 严 格 限
制， 主要体 现着用途 、向城 市流转 以及抵押 等三个方面 ： １ 集体土地 原则上只能用于农业生产 ， ． 而不能被用于 建筑住 宅或者 工业生产等 非农业 建设 （（ 《 土地 管理法 》第 ６ 条 ），土地承 包经营权 以及四荒土地 在一定 的条件下可 ３ 以流转 （ 物 权法》第１ ３ 、第１８ ３条 ２ 条）， 但不 能改变土地
地 用途 已成普 遍的现 象 。 因此 ， 也 引起小 产权房 “ 遍地 开 花”。应 当说 ，小产权 房之 所 以久 禁不 止 ， 从执 法层 面来 讲 ，由于 地方 政府 或主 管机 关对 小 产权 房采取 容 忍态 度 甚 至支持态度 ，违法者及 时得不到处 罚，最终导致 全国大
中 小 城 市 小 产 权 房 普 遍 存 在 ，这 也 严 重 破 坏 了 集 体 土 地
乡镇 乃 至 村 委 会 在 集 体 土 地 上 开 发 建 房 ， 没 有 国家 产 权 是
证的 “ 集体房 ”。由于 不用缴 纳土地 出让金 与其他 税费 ， 成本大 大减 少，售价便宜 ， 其流 通受到法律限制或禁止 。
小 产 权 房 这 个 概 念 ， 规 范 性 法 律 文 件 里 找 不 到 ，只 在 是 时 下 一 种 不 正 规 的 俗 称 而 已 。通 常 ， 是 指 在 农 民集 体 它
所 有 权 性 质 和 土 地 用 途 。 例 外 情 况 下 ， 体 土 地 也 可 以 在 集
程 开工 证 ）、 商品 房销 售 （ 预售 或 现售 ）许 可证 ， 这
些 俗 称 为 “ 证 ”。而 小 产 权 房 是 在 集 体 所 有 土 地 上 建 造 五
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房是指在城市规划前就已经存在，未经批准的房屋。
这类房屋
由于没有合法的土地使用证明，因此无法办理产权证，被称为小产权房。
小产权房确权方面存在的问题：
1.法律地位不明确：小产权房没有得到政府的认可和批准，其法律地位不明确，无法保障业主的合法权益。
2.交易风险大：小产权房无法办理产权证，因此不能正常进行买卖交易。
一旦发生纠纷，业主难以维护自己的利益。
3.公共服务配套不完善：小产权房多分布在城市边缘、农村等地区，公共服务配套较差，如水电气路等设施不完善。
4.建筑质量参差不齐：由于没有规范的监管和审查制度，小产权房建筑质量参差不齐，存在安全隐患。
相关建议：
1.政府应该加强对小产权房的管理和监管力度，规范其建设和使用行为，并制定相关政策保障业主合法权益。
2.鼓励小产权房业主升级改造，提高房屋品质和安全性。
3.加强公共服务配套建设，提高小产权房居民的生活质量。
4.建立健全的纠纷解决机制，保障业主合法权益。
同时，加强社会宣传，增强公众对小产权房的认识和了解。
对小产权房法律问题的思考
２０ ０ ９年 ９月
安徽职业技 术学院学报
Ｊ ＵＲＮＡ Ｆ ＡＮＨＵＩ Ｃ １ Ｏ ＬＯ ＶＯ ＡＴ ０ＮＡＬＴＥ ＣＨＮＩＡＬ Ｃ Ｉ Ｅ Ｃ Ｏ ＧＥ Ｌ
Ｖｏ ． ． １ ８ Ｎｏ ３
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对 小 产权 房 法 律 问题 的思 考
ｗａ ｓ ｓ ｍｅ ｃ ｎ ｒ ｖ ｒ ｙ ａ ｏ ｔｉｓ ｖ ｌ ｉ ｎ ｎ ａ ｉ ｉ ． Ｔｈ ｕ ｈ ｒ ｌｖ ｎ ｅ ａ ｔ ｎ ｓ ａ ｅ ｉ ｃｉ ｅ ｏ ｙ ｏ ｏ ｔｏ ｅ ｓ ｂ ｕ ｔ ａ ｉ ｔ ａ ｄ ｉ ｖ ｌ ｔ ｄ ｙ ｄ ｙ ｏ ｇ ｅ ｅ ａ ｔ ｄ ｐ ｒ ｍｅ ｔ ｒ ｎ ｌ ｄ ｔ ｎ
ｔ ａ ｈ ｄ ｉｅ ｓ ａ ｌｂ ｓ ｆ ｌ ｏ ａ ｐ ｏ ｒａ ｅｙ ｓ ｔｌ ｈ ｒ ｂ ｅ ｈ ｔｔ ｅ ａ ｖ ｃ ｈ ｌ ｅ ｕ ｅ ｕ ｐ ｒ ｐ ｉ ｔ ｌ ｅ ｔｅ ｔ ｅ ｐ ｏ ｌ ｍ． ｔ Ｋｅ ｒ ｓ ｈ ｕ ｅ ｔ ｆ ｒ ｌ ｒ ｐ ｒｙ ｆ ｈ ；ｄ ａ ａ ｓ ｓ ｅ ｏ ｎ ；ｉｎ ｖ ｔ ｎ ｏ ｈ ｙ ｔｍ ｙ ｗｏ ｄ ： ｏ ｓ ｓ ｗｉ ｉ ｏ ｍａ ｏ ｅ ｔ ｇ ｔ ｕ ｌ ｗ ｙ ｔ ｍ ｆｌ ｄ ｎ ｏ ａ ｉ ｆ ｅ ｓ ｓ ｅ ｈ ｎ ｐ ｉ ｌ ａ ｏ ｔ
是人 们在 社 会 实 践 中形 成 的一 种 约定 俗 成 的称
谓 。所谓 的“ 产 权 房 ” 通 常 也 称 “ 产 权 房 ” 小 ， 乡 、 “ 产权 房” “ 村 或 村证 房 ” 是指 在农 民集 体土 地上 ， ， 由乡镇政 府 或村委 会单 独或 联合 开发 商开 发建设 住 宅 ， 由乡镇 政府 或 村 委 会 制作 房屋 权 属 证 书 并 向城市 居 民销售 的房 屋 。
小产权房相关问题之思考
建设面积 。（ ２ ） 征收体制不合理 。征收耕地的土地补偿费， 为该 政 府监管 ，如果买受人购 买了 以预售方式售 出的小产权房 ， 一 耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地 的安置补 旦出现房屋不能按期交付 或无 法交付的情况 ， 买受 人往往难 以
地收益 ， 因此这也有利于增加农 民的收益 。（ ２ ） 小产权房产生的
负面 影响。一是存在蚕食耕地和危及粮食安全的隐患。小产权 批程序而 占用耕 地建设 ， 也 没有执行耕 地 占补平衡 ， 造成 了事 关措施 尚未完善 的前提下， 如 果更多的农民都依靠这种 方式获
公顷被征 收耕 地的安置补助 费， 最高不得超过被征收前 三年平
均年产值 的十五倍 。政府征收给农 民的土地 补偿 费和安置补助 度 ， 一方面可 以避免大 量 的宅 基地被 闲置和浪 费， 另一 方面也
建 立 统 一 的城 费的总和 ： 得 超 过土地 被 征用前 三年 平均年 产值 的三 十倍 。 可 以解 决 大 量在 城 市 生活 的人 居无 定所 的 问题 。
（ １ ） 小产权房产 生的正面影响 。一是有利于 土地一级市场 保护集体土地上农 民的利 益。在土地征收 中， 补偿标准除 了包 还应 当包括土 地 的增 加值 ， 并且对 土地增值 要 由专业机 建设用地的紧张必然 导致地 价的上升 ， 小产权房 的出现则打破 用外 ， 而非 由政府独 自决定 。在我 国土地市场现在存在严 重 了政 府对土地一级市场 的垄 断 。二是有利于增加农 民收益 ， 促 构评估 ， 进城 乡统 筹发展 。小产权房是未经土地征收环节而在农村 集体 供需失衡 的情况 下， 政府仍沿用十几 年前 规定的补偿标准进 行
小产权房问题的经济分析与对策思考——以农村集体建设用地流转为视角
文 献标 识码 ： Ａ
文章 编号 ： １ ０ ０ ３ — ０ ６ ７ ０ （ ２ ０ １ ４ ） ０ ３— ０ ０ ９ ０— ６
一
、
引 言
或非法都是不可取 的。本文将 以实地调研 的重庆市江津
随着我国城市化、 工业化进程不 断加快 ， 城市建设用 地需求量 Ｅ ｌ 益增加 。在城镇土地资源越来越紧张的同时，
题 的对 策— — 即建立 农村 集体 建设 用地 流转 制度 ， 通过 复 垦平 整和 集 中安 置 回 迁 ， 集约化 发 展 农村 集体 建设 用
地 上的 房地 产开 发 。
［ 关键词］ 小产权房 农村集体建设用地 流转 复垦 集 中安置
中图分 类号 ： Ｆ ２ ９ ３ ． ３ ３
然转 向了价格低廉 的小产权房。这是住房消费者在对房 子的无限需求和有限的消费能力矛盾下的次优选择 。
（ 三） 小产 权房利 润丰 厚 的诱 惑
对于房地产开发商来说 ， 在国家加大城市房地产市场
房项 目， 位于昌平区郑各庄村的天价小产权房项 目“ 水城 御墅” 曾以每栋 ２ Ｏ Ｏ Ｏ万元 至 ５ １ ３ ０ ０万元 的价格被热炒 。北
高。利用国家对集 体建设用地 的管 理漏洞 ， 绕过审批手
续， 无疑具有极大的诱惑力。只需要乡镇政府或村委会同 意即可开工建设 ， 而且无需缴纳土地出让金和相关税费 ， 在建筑成本差别无几的情况下 ， 小产权房开发无疑具有丰
涨， 城市化进程 中住房 刚性需求高涨 ， 开发小产权房利润 丰厚 ， 是造成小产权房产生并不断扩大的直接原因。而当
权房的整治也提上 了 日程。小产权 房问题 的出现既有现 实的制度原因， 也有复杂的历史渊源 ， 将其一概认为合法
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言随着城市化进程的加快，住房问题成为了社会关注的焦点。
小产权房作为一种特殊的住房形式，因其价格低廉而备受关注。
然而，小产权房在发展过程中也暴露出了一系列问题，如产权不明确、质量安全等问题，给社会带来了诸多负面影响。
因此，本文旨在研究小产权房存在的问题及其对策，以期为解决住房问题提供有益的参考。
二、小产权房的概述小产权房是指在农村集体土地上建设的住房，其产权归属较为复杂。
一般情况下，小产权房的产权归属于农村集体经济组织或农民合作社等组织，而非个人。
由于小产权房的价格相对较低，吸引了大量城市居民购买。
然而，由于政策法规的限制和产权不明确等问题，小产权房在发展过程中存在诸多问题。
三、小产权房存在的问题（一）产权不明确小产权房的产权归属较为复杂，往往存在多个产权主体，导致产权不明确。
这给房屋的转让、继承等带来了诸多困难，也容易引发纠纷。
（二）质量安全问题由于小产权房的建设缺乏有效的监管，存在质量安全隐患。
一些小产权房存在建筑质量不合格、消防设施不完备等问题，给居住者的生命财产安全带来威胁。
（三）违法建设问题部分小产权房存在违法建设问题，如未经过规划、环保等部门的审批即进行建设，给城市规划和环境带来了负面影响。
四、对策研究（一）明确产权归属为了解决小产权房的产权问题，应明确产权归属，建立完善的产权登记制度。
政府应加强对农村集体土地的管理，明确土地的使用权和收益权，为小产权房的合法化提供法律支持。
（二）加强质量监管政府应加强对小产权房的质量监管，建立完善的建筑质量和安全监管体系。
对小产权房的建设过程进行严格把关，确保建筑质量合格、消防设施完备。
（三）规范建设行为政府应加强对小产权房的规划、环保等审批管理，规范建设行为。
对违法建设的小产权房进行严肃处理，维护城市规划和环境。
（四）推动多元化住房供应体系为了缓解住房问题，政府应推动多元化住房供应体系的建设。
除了小产权房外，还应发展公共租赁住房、共有产权房等多元化的住房供应形式，满足不同层次、不同需求的住房需求。
遏制违法违规“小产权房”转正的法律思考
小产权房问题的解决思路2
小产权房问题的解决思路2小产权房问题的解决思路（二）解决小产权房问题的主要原则1．坚持公平正义的原则小产权房问题不是一个简单的经济问题，也不是一个简单的法律问题，而是涉及政府、农民个人、农村集体、开发商、城镇购房者等多个利益主体，涉及农村土地产权、城镇住房保障等制度层面的一个复杂的社会问题。
解决小产权房问题，从短期来看需要区别对待、分类处置各类小产权房，从长期来看更需要一系列相关体制改革创新。
而这些都需要坚持公平正义，兼顾和平衡各方利益关系，这也是建设和谐社会的应有之义。
这就要求各地在治理小产权房过程中，既要严格依照法律和政策办事，也要考虑到广大农民和城镇购房者的现实利益，既要充分考虑到现行政策法规的刚性要求，也应多一些“以人为本”的灵活的处理方式。
也只有坚持公平正义，坚持“以人为本”，才能在解决小产权房问题中真正维护好最广大人民群众的根本利益。
[1]2．坚持同地同权同价的原则在《宪法》中，“农村土地集体所有制”和“城市土地国有制”是并立的两种土地所有制。
在目前我国城乡二元土地所有制框架下，对于其它条件完全相同的两块建设用地来说，若其中一块是农村集体所有土地，按照《土地管理法》第63条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，基本上只有自用的权利，转为国有土地需要相关部门审批才能进入二级市场流转，并且农民只能得到比例相对很低的补偿费用；但另一块若是国有土地，就可享有转让、出租、抵押等权利，并可以在市场交易中实现土地增值。
不难看出，农村集体土地所有者并不真正具备出让自己所有的集体土地并获取出让收益的权利。
这就是所谓的农村集体土地所有权“残缺”和两种土地所有制的不平等。
小产权房之所以成为一个“问题”，根本在于这两种土地所有制“天生的”不平等。
在处理小产权房问题中，要正确对待工业化、城市化进程中农民的土地财产权利，在土地用途管制和符合相关规划条件下，让农村集体土地享有与城市国有土地相同的抵押、出租、转让的权利，实现集体土地与国有土地的“同地、同价、同权”，尽快结束农民集体土地财产权上存在的“所有制歧视”状态。
出售小产权房屋法律规定(3篇)
第1篇随着城市化进程的加快，房地产市场需求日益旺盛，但与此同时，小产权房屋的买卖现象也日益突出。
小产权房屋是指未经国家正式批准、不符合国家相关法律法规的房屋。
由于其特殊的法律地位，小产权房屋的买卖存在诸多法律风险。
本文将针对出售小产权房屋的法律规定进行分析，并提出相应的风险提示。
一、小产权房屋的定义小产权房屋，又称“违法建筑”、“违章建筑”，是指未经国家正式批准、不符合国家相关法律法规的房屋。
这类房屋通常包括以下几种情况：1. 未取得土地使用权批准的房屋；2. 未取得建设用地规划许可证的房屋；3. 未取得建设工程规划许可证的房屋；4. 未取得建筑工程施工许可证的房屋；5. 未取得房产证或土地证的房屋。
二、出售小产权房屋的法律规定1. 《中华人民共和国土地管理法》根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人不得非法占用土地。
非法占用土地建成的房屋，属于非法建筑，不受法律保护。
2. 《中华人民共和国城乡规划法》根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十六条规定，任何单位和个人进行建设活动，必须依法取得城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。
3. 《中华人民共和国城市房地产管理法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定，房地产交易应当遵循公开、公平、公正的原则。
禁止非法转让、出租房地产。
4. 《中华人民共和国物权法》根据《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，所有权人对其不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。
但是，法律另有规定的除外。
三、出售小产权房屋的法律风险1. 合同无效风险由于小产权房屋不符合国家相关法律法规，其买卖合同可能被认定为无效。
一旦合同无效，买方可能无法依据合同要求卖方履行合同义务，造成经济损失。
2. 物权保护风险小产权房屋不受法律保护，一旦发生纠纷，买方可能无法通过法律途径维护自己的合法权益。
3. 行政处罚风险出售小产权房屋可能面临行政处罚，如罚款、拆除房屋等。
小产权房购房合同效力
随着我国城市化进程的加快，小产权房问题日益凸显。
所谓小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村颁发。
近年来，关于小产权房购房合同的法律效力问题备受关注。
本文将从法律角度对小产权房购房合同的效力进行探讨。
一、小产权房购房合同的概念小产权房购房合同，是指买方与卖方在小产权房交易过程中，就房屋买卖达成的协议。
该合同主要涉及房屋的买卖、价格、交付、产权转移等事项。
二、小产权房购房合同的法律效力1. 合同有效原则根据《民法典》第二百一十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效。
因此，在小产权房购房合同依法成立的情况下，合同应当具有法律效力。
2. 合同无效的情形（1）违反法律法规的合同：小产权房购房合同若违反了《城市房地产管理法》、《土地管理法》等法律法规，将不具有法律效力。
（2）违反国家政策：小产权房交易违反了国家关于农村宅基地、土地流转等政策，合同将无效。
（3）合同主体不适格：合同一方或双方不具备相应的民事权利能力和民事行为能力，合同无效。
（4）合同内容不合法：合同内容违背公序良俗，合同无效。
三、小产权房购房合同效力认定1. 同一集体经济组织成员之间的小产权房买卖对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村小产权房买卖，合同一般认定有效。
因为此类买卖行为符合国家政策，且合同主体适格。
2. 非同一集体经济组织成员之间的小产权房买卖对于将房屋出售给本乡以外的人员，如取得有关组织和部门批准，合同可以认定有效。
但若未经批准，合同应作无效处理。
3. 小产权房私下买卖小产权房私下买卖违反了国家政策和法律法规，合同无效。
若发生纠纷，买方权益难以得到法律保障。
四、结论小产权房购房合同的法律效力问题较为复杂，需根据具体情况进行分析。
在签订小产权房购房合同时，双方应充分了解相关法律法规和政策，确保合同合法有效。
小产权房买卖的法律问题
小产权房买卖的法律问题小产权房是指未经国家批准，未经颁发不动产权证的房产，因此存在很多法律问题。
小产权房买卖的法律问题主要涉及产权归属、合同效力、担保问题等。
本文将围绕这些问题展开探讨，并附带三个相关案例。
一、产权归属问题小产权房产权的归属问题一直是小产权房买卖中的难点。
因为小产权房没有完成产权办理，所以其产权属于谁并没有明确规定。
可能存在多种情况，如房屋所有权人已故或失踪、建房者自己并未明确自己的产权、房屋由多人一起建造等。
因此，在购买小产权房时，需要审慎考虑产权归属问题，并核实房屋所有权的真实情况。
否则，会因产权纠纷导致购房权益受损甚至无法取得合法产权。
案例一：黄某购买了一套小产权房，并按照合同交付了所有款项。
但购房后却发现房屋产权归属不明，最终无法取得房屋产权。
二、合同效力问题小产权房买卖的合同是否具有法律效力也是需要考虑的问题。
在小产权房买卖的过程中，买卖双方常常采用的是“认房不认证”的方式。
这种方式并不符合相关法规，也不利于房屋所有权的转移。
所以，在购买小产权房时，必须要求通过法定程序转让产权。
案例二：李某购买小产权房时签订了购房合同，但由于合同未经过正式登记，无法起到法律效力，最终导致李某的购房权益受损。
三、担保问题小产权房买卖也存在着担保问题。
由于小产权房大都是未完成法定产权流转的房屋，购房者难以获取银行房屋抵押贷款。
所以，在小产权房买卖中，买方往往需要提供更高的首付款，或寻找其他担保方式。
案例三：张某购买了一套小产权房，但在申请银行房屋抵押贷款时遇到困难，最终只得选择了更高额的首付，增加了财务负担。
综上所述，小产权房买卖存在的法律风险不容忽视。
在购买小产权房时，产权归属、合同效力和担保问题需要认真考虑，并且核实信息。
这样才能在小产权房买卖中保护自己的合法权益。
此外，针对小产权房买卖中出现的法律问题，政府也不断加强了监管和规范。
例如，各地对小产权房的管理和交易逐渐完善。
一些地方通过法规明确规定小产权房的权属、登记和法定程序，并提供相关依据的证明文件。
《2024年小产权房问题及对策研究》范文
《小产权房问题及对策研究》篇一一、引言小产权房，作为我国房地产市场中的一种特殊存在，其存在不仅涉及到广大中低收入群体的住房问题，也关系到社会稳定和经济发展。
然而，小产权房因其特有的法律地位和复杂的利益关系，其产生和发展中伴随着诸多问题和争议。
本文将从小产权房的定义及发展背景出发，深入探讨其面临的主要问题，并提出相应的对策建议。
二、小产权房的定义及发展背景小产权房是指在我国农村集体土地上建设的住宅，其产权归属于农村集体经济组织或农民个人，而非国家所有。
由于历史原因和政策环境的影响，小产权房在特定时期内得到了快速发展，成为中低收入群体解决住房问题的重要途径。
然而，随着城市化进程的加快和房地产市场的变化，小产权房的合法性和管理问题逐渐凸显。
三、小产权房面临的主要问题1. 法律地位不明确：小产权房在法律上存在模糊地带，其产权归属和流转存在法律障碍。
2. 安全隐患：部分小产权房建设标准低、质量差，存在安全隐患。
3. 土地权益纠纷：小产权房涉及土地权益的分配和调整，容易引发社会矛盾和纠纷。
4. 市场风险：小产权房市场存在不规范的现象，房价波动大，投资风险高。
四、对策建议1. 明确法律地位：通过完善相关法律法规，明确小产权房的合法地位和产权归属，保障其合法权益。
2. 加强监管：政府应加强对小产权房的监管力度，确保其建设质量和安全。
同时，规范市场秩序，打击违法违规行为。
3. 完善土地政策：调整土地政策，合理分配土地权益，减少土地权益纠纷。
同时，鼓励农村集体经济组织和农民参与房地产开发，提高其收益。
4. 推进城乡一体化：通过推进城乡一体化发展，缩小城乡差距，缓解小产权房市场的压力。
同时，加大对中低收入群体的住房保障力度，提高其居住条件。
5. 引导规范投资：政府应引导投资者理性投资小产权房市场，避免过度投机和炒作。
同时，加强市场教育，提高消费者的风险意识。
五、结论小产权房问题的解决是一个长期而复杂的过程，需要政府、社会和个人的共同努力。
小产权房确权方面存在的问题和相关建议
小产权房确权方面存在的问题及相关建议一、问题分析小产权房是指在城乡建设中产生的非正规性房屋，由于种种原因未能取得合法的建房许可证和土地使用证，因此产权归属不明确。
小产权房一直是房地产市场的隐患和社会问题之一。
在小产权房确权方面存在以下问题：1. 归属不明确小产权房的建设者通常是村民或农民，因为没有土地使用权和合法建房手续，导致房屋归属权无法确立，买卖、继承、赠与等产权交易存在法律障碍。
2. 法律保护不完善小产权房属于非法建设房屋，对于小产权房的产权保护和维权，法律上存在很多限制和困难。
有些地区的法律法规对小产权房存在限制和处罚，难以得到有效的法律支持和保护。
3. 社会问题日益突出由于小产权房的特殊性，一些不法分子利用小产权房进行非法活动，如毒品制贩、盗窃等，给社会治安带来了一定威胁。
此外，小产权房居民的基础设施和公共服务相对不完善，居住环境差，给居民生活带来了很大困扰。
二、建议针对小产权房确权问题，应采取以下措施：1. 完善小产权房的法律保障需要在国家层面制定相关法律法规，为小产权房确权提供法律依据和保护。
应明确小产权房的归属权和产权交易规则，为小产权房居民提供产权保护和维权的渠道和途径。
2. 加强政府监管和管理政府应加强对小产权房的监管，对于已经建成的小产权房进行合法化改造，并严格限制和管理新建小产权房的数量和规模。
政府部门要加大执法力度，打击非法建设和利用小产权房从事违法活动的行为。
3. 增加基础设施和公共服务投入针对小产权房区域，政府应加大基础设施建设和公共服务供给，提供足够的教育、医疗、交通等基本公共服务，改善小产权房居民的居住条件和生活环境。
4. 推动产权登记和确权工作加大对小产权房的产权登记和确权工作力度，通过建立全面、统一的房地产登记信息系统，确保小产权房的产权归属能够得到明确和保护。
政府部门可以出台相关政策，鼓励小产权房居民主动登记确权，提供便捷的登记服务。
5. 加强宣传和教育工作通过媒体、宣传教育等形式，加强对小产权房问题的宣传和教育，提高公众的认识和理解。
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收稿日期:2009204214作者简介:王春英(1978-),女,山东威海人,福建交通职业技术学院讲师,法学硕士,研究方向:法学。
第8卷第3期安徽职业技术学院学报Vol.8N o.32009年9月JOURNAL OF ANH UI VOCATIONAL TECH NICAL COLLEGESep.2009对小产权房法律问题的思考王春英(福建交通职业技术学院管理系,福建福州 350007)摘 要:小产权房自其产生之日起就面临着合法与非法的争论,尽管有关部门明确表明了其为非法的态度,但是,却没有一部相应的法律能够对此给予合理、合法的解释和判定。
现实中,很多人仍然不顾各种风险与警示去购买小产权房,而且大有愈演愈烈的趋势。
文章通过对小产权房的性质、产生发展及其原因的分析,对从根本上解决小产权房提出了建议,希望能够对小产权房问题的妥善解决起到一些作用。
关键词:小产权房;二元结构土地法律制度;制度改革中图分类号:D922134 文献标识码:A 文章编号:167229536(2009)0320032204Abstract:Form the day when the houses with informal property right come into being,there is al 2ways some controversy about its validity and invalidity.T hough relevant departments are inclined to deny its validity,there is still not any statute that can explain or determent the issue in r eason.In fact,there ar e many people who pur chase the houses with informal proper ty right in spite of risks and caution.Fur thermor e,there is a accelerated tendency in this circumstance.In this paper,the author analyses the characters,development and causation of the houses with informal property right,mean 2while,puts forwar d the advice for radically settling the pr oblem of these houses.T he author wishes that the advice shall be useful to appropr iately settle the problem.Key words:houses with informal property right;dual law system of land;innovation of the system 小产权房是近年引起社会广泛关注的现象。
如今,在许多大中城市北京、天津、南京、广州、深圳、成都等都出现了大规模的小产权房。
同时,受各种利益的诱惑,加之相关法律规定的欠缺,有关小产权房的诉讼在近些年也呈井喷状态。
虽然,在此期间,中央对小产权房多次表明立场,但是有关小产权房的争论却没有停止过。
小产权房问题,是一个涉及到经济、法律、社会等多重因素的问题,对于该问题的解决,国家必须在综合考虑以上诸多因素、合理平衡各方利益的基础上,通过立法给小产权房相关问题的解决提供法律的依据。
1 小产权房的性质/小产权房0并不是一个法律上的概念,它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
所谓的/小产权房0,通常也称/乡产权房0、/村产权房0或/村证房0,是指在农民集体土地上,由乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅,并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。
小产权房究竟是否应该具备合法的身份呢?对此,学术界存在着两种截然不同的观点。
有相当一部分学者对小产权房合法化持否定态度,中国土地勘测规划院的学者李珍贵认为,/小产权房的负面影响大过正面效应0;北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦教授认为,小产权房不但破坏了正常的房地产价格体系,造成住房价格的严重混乱,而且具体操作困难,不利于确保我国18亿亩耕地/红线0目标的实现。
同时,支持小产权房合法化的呼声也此起彼伏。
如北京理工大学经济学教授胡星斗认为,小产权房可以让国家、城市、农民三方受益,应通过政府的合理规划、有效管理,避免占用大量的集体土地而走向合法化。
中南财经政法大学社会发展研究中心乔新生教授认为小产权房改革是缩小城乡差距的契机。
笔者认为,对小产权房的性质不能一概而论。
一方面,我们从宪法的规定中并不能推定出小产权房合法与否,另一方面,5物权法6第九条规定: /不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。
0因此,对于部分小产权房是不是可以看做属于今后的/法律另有规定的0一种情形呢?同时,该法第一百五十三条还规定:/宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。
0虽然该法对于农村集体所有的建设用地使用权的流转没有明确的规定,但是这条规定,至少留下了一个伏笔。
如果土地管理法修订或者是国家有关规定出台,小产权房的合法化也不是没有可能的。
所以,对小产权房是否合法的问题,应该区别对待,一方面,对于现存的小产权房,应该根据具体情况,分别对待,能够合法化的要通过适当形式认可,不能合法化的要及时取缔。
另一方面,应该在深刻认识到小产权房成因的基础上,尽快抓紧完善相关的法律法规和配套政策,推进农村集体土地制度的改革,从根本上杜绝此类问题的继续蔓延。
2小产权房的产生、发展及其原因小产权房在我国已有十多年的历史,上世纪九十年代房地产市场启动之初,这类在农村集体土地上进行建设和售卖的的房屋就大量涌现过。
只是由于其规模小,加之又没有产生很多的问题,所以人们对其很少关注。
但是,中国近年的城市化、工业化的高速进程导致了对房产的大量需求;另一方面房地产经营垄断在开发商手中,房价以与国民收入不成比例的速度飞速增长。
于是,商品房价格的快速上涨趋势放大了小产权房的价格优势,因此,一部分因房价高涨而无法释放的住房需求,自然地流向了小产权房。
人们对小产权房给予了前所未有的热情关注,很多城市都出现了小产权房大量建造并热销的局面。
并且,随着城市的不断扩展,小产权房也由点到面,形成了一定规模的小区,并与市区渐渐连成了一片。
虽然在现实中面临诸多尴尬,买受人的利益尚无法得到保证,但是小产权房却依然如此火爆,其直接的原因莫过于巨大的经济利益的驱动。
对于卖方来说,把土地开发的收益尽可能地留在本村,是农村集体经济组织大力开发小产权房的经济诱因;对于买方来说,与正规商品房昂贵的价格相比较,小产权房的价格大概只占到同等商品房价格的1/3,所以即便面临诸多风险也在所不惜。
此外,政府职能部门的监管不力,也是小产权房产生的重要原因。
但是,这些都是表面现象。
笔者认为,小产权房问题的根源说到底是我国改革开放以来实行的二元结构土地法律制度,这种制度严重限制了农民集体通过土地的商业开发获取经济利益。
5土地管理法6第六十三条规定:/农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
02007年12月30日,国务院办公厅发布了5关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知6,通知强调指出,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或/小产权房0。
单位和个人不得非法租用、占用集体所有土地搞房地产开发。
上述规定,表面上维护了农民对宅基地使用权,实际却阻断了农民自由处分土地使用权,获取土地升值收益的权利。
与之相对应的是地方政府和开发商可以轻易征收、征用农村集体土地进行商业性开发,集体土地升值的收益被政府和商人们瓜分,而农民、集体经济组织只能从征收中得到征地补偿和安置,而这些对于该幅土地产生的巨大商业利润相比较是微不足道的。
由于现有的二元结构的土地法律制度的安排,严重地忽视了农民与农村集体经济组织的利益,这无疑为小产权房的开发提供了一定的温床。
此外,土地二元结构下,农村集体土地所有权主体不明确导致的现实中小产权房的建设主体的多样性也加大了政府职能部门对小产权房的监管难度。
因此,要从根本上解决小产权房问题,必须对现有的二元结构的土地法律制度进行改革,通过立法来建立农村建设用地的自由流转制度。
33第3期王春英:对小产权房法律问题的思考3小产权房问题的解决对策3.1结合我国国情,妥善处理已有小产权房在对小产权房产生的原因有了充分认识的基础上,结合我国的实际国情,笔者认为,在小产权房问题的解决上应该坚持国有土地和集体所有土地所有权主体平等的原则,以中央提出的建设和谐社会为指导,运用循序渐进、具体问题具体分析的方法妥善地解决小产权房问题。
为了便于对已有的小产权房区别对待,我们先对小产权房进行分类。
首先,按使用农村集体经济组织所有的土地的使用性质,小产权房可以分为两种:一种是在农村建设用地和可以转化为建设用地的土地上所建的房屋;一种是在耕地或基本农田上所建的房屋。
目前多数小产权房均属于前者,属于后者的只占到少数,但是如果不加以控制,大有进一步蔓延的趋势。
其次,按建筑的性质,小产权房可以分为:普通住宅型、别墅型。
它们分别满足中低收入者的基本住房需求、高收入人群的休闲住房需求以及投资增值需求。
再次,按照建销进程,小产权房可以分为:正在筹建的、在建的、建成待售的和已经销售的四种。
由于它们的进度不同,在实践中处理它们将会产生的影响也会不同。
在对小产权房的种类进行分析的基础上,应该本着/以人为本0和可持续发展的原则,根据用地性质、建筑性质以及建销进程的不同来区别对待。
毕竟,那种把问题归结为购房者不懂法律或者自找风险的做法是不负责任的。
必须建立一整套严格的、可执行的制度,在客观核实已有小产权房实际情况的前提下进行妥善的处理。
对于占用耕地或基本农田的小产权房,不管其进度如何,都应该要严格禁止、坚决拆除,毕竟保护耕地的原则是底线,不能动摇,从可持续发展的角度来说这也是必须的。
对于那些在农村建设用地或可以转化为建设用地的土地上所建的房屋,如果项目正在筹建的或在建的、而实施无条件拆除不会造成更大损失的前提下,自然应当无条件拆除;但对于建成待售的或已经销售的、并形成一定规模的小区,如果实行无条件拆除,势必会造成很大的浪费,并进一步导致利益冲突和矛盾的激化,所以,应该在保留房产的前提下,区分对待。