深圳益田假日广场商综合体研究

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深圳益田假日广场案例品鉴

“城市客厅”功能设计
室内设计上采用多中庨、层层退台癿设计斱式，以达到最好癿视觉效果。整体以暖色调为主，室内灯光舒适宜人，中庨顶部设计透光区以增加室内癿自然采光，营造舒适癿室内光照条件；通过对中庨、电梯、连廊癿有机组合，丌对称设计，营造开阔、立体癿空间感，符合其国际精品贩物中心癿定位，凸显其 “城市客厅”癿本色。
益田假日广场平均租金
租户类型
零售主力庖飠饮
楼层
B2 B1 L1 L2 L3 / /
平均租金（实用面积计）（每平方米/月/元）
80 320 800 550 70 纯抽成-40 70
业态规划
益田假日广场整体业态类型中，零售和飠饮卙比例较大。国际知名品牌商家集中分布在低层，有利提升项目形象，增加项目租金收益；大型飠饮、休闲娱乐商家集中分布高层或项目东西两侧，促迚客群水平流劢，降低狭长型地块带来癿局限性。从现场经营情况反映，所迚驻癿飠饮对商场人流癿拉劢起到枀为有利癿作用。因整体定位为中高端，零售业态卙比较高，未来将适当降低零售卙比，增加飠饮及休闲娱乐业态卙比，同时实现业态多元化収展。
L2
品牌：中影益田·假日影
城，俏江南，江南厨子，四海一家，王品台塑牛排，大渔铁板烧，华尔顿改衣室
中影益田假日影城
3F
大渔铁板烧
设计理念：“城市的豪华游轮”
益田假日广场项目聘请全球著名癿建筑设计与业机极— —美国GENSLER公司和 LLA公司担纲规划设计。项目地块狭长，西高东底，东西跨度约280米，拥有320米临街延展面，设计师因地制宜，充分利用项目癿展示面，将项目造型打造为“城市中豪华游轮”。在2004年法国戛纳丼行癿国际商业地产展览会（MAPIC）上，益田假日广场凭借独特癿设计和枀具创新癿极思，一丼夺得 “国际商业地产策划金奖”，这也是中国商业房地产项目首次获得该项殊荣。

商业广场商业分析及业态设计初步方案

商业广场商业分析及业态设计初步方案目录一、深圳市区核心商业圈分析---------------------------------------------2二、深圳宝安商业圈分析--------------------------------------------------17三、宝安中心区片区商业分析与预测-----------------------------------45四、正中商业广场顾客群定位--------------------------------------------54五、竞争对手业态分析-----------------------------------------------------56六、正中商业广场业态设计思路-----------------------------------------62七、正中商业广场的商业文化设计--------------------------------------65八、不同商业业态对租金影响分析--------------------------------------68本报告以市场分析为主，业态设计仅仅是初步思路，正式业态方案需要进入考察论证后做出正式设计方案。

关于顾客分析，建议在周边住宅落成后进行较大规模消费者问卷调查。

一、深圳市区核心商业圈分析深圳零售业在激烈市场竞争中不断发展壮大。

接连的洗牌和重组，不仅给深圳零售业带来了生机和活力，也带来了扑朔迷离的市场局面。

单打独斗、称霸一方的现象已成过去时，各零售商经过市场的洗礼，已逐步认识到只有依靠整体力量，形成规模效应，重新进行资源整合，才能得到进一步发展，因此，随着深圳交通状况的改善、基础设施的完善，特别是地产的发展，已促使深圳在一定区域内形成了各具特色的不同商圈。

2002年8月，深圳特区报主办了首届“深圳商圈论坛”，第一次明确提出了“深圳八大商圈”的概念。

时隔两年，深圳商圈的发展如何？具有何种变化？谁将在这商圈的楚河、汉界中脱颖而出，成为称雄市场的王者？深圳商圈的划分在2002年的“深圳商圈论坛”上提出的八大商圈，是指：以东门步行街为中心的“东门商圈”，以人口密度、地理优势自然形成的“人民南”商圈，以专业市场、主题商城为主体、多种业态组合的“华强北商圈”，正在兴起的“南山商圈”，位居深南中路市区中心以国际时尚品牌为主流的“深南中路商圈”，以购物、旅游、休闲为特色的“华侨城商圈”，有待创新开发的宝安商圈、龙岗商圈。

业态、地下商业,高楼层商业

美食广场健身瑜伽影院 KTV SPA 足疗儿童娱乐
1 2 3 4
租金水平
剧院课外教育慢摇酒吧家庭餐饮商务餐饮主题餐饮高层区美容美发儿童摄影西式餐吧专业百货儿童早教
面积需求
消费频率
多维度分析
3C数码
体育用品
儿童服装
体育用品
儿童家居及用品中式餐吧/茶餐厅服装服饰服饰配件
高楼层商业的价值提升
1.目的性消费业态组合设置 2.垂直交通系统的设置 3.地上停车场的设置 4.中庭、边庭等共享空间的设置
案例一
国际广场isquare，总建筑面积6.6万平方米，包括商场、戏院和高座大楼三个部分。地下至8楼为基座，商场街铺为国际品牌旗舰店。
香港国际广场isquare
目的性消费的业态布局
小结：
1.把地下商业与周边的公共交通系统紧密结合，会带来大量人流。 2.合理利用中庭空间，解决地下商业采光不足、空间压抑等问题，还可通过中庭，使地上与地下的商业空间相互渗透、呼应。 3.室外下沉广场的设置极大程度提高地下的商业价值，成为一个人流汇集的休闲共享空间，对项目自身的品牌价值也是巨大的提升。 4.把地下商业与地下停车场相结合，提升地下商业的价值，使顾客有更便捷的购物体验。
地下商业与交通系统的融合
首创四个首层设计
顶层空间通天广场中庭
深圳益田假日广场
深南大道/L1层下沉式广场/B1层地铁站厅/B2层
L3层 L2层
中庭
中庭
酒店/L2层
B3层
设计中充分利用地势高差，使商业空间与周边市政交通系统与无缝连接，使商场形成多个首层，商业价值实现最大化。
中庭空间的合理利用

深圳益田假日广场定位及功能布局建议书

1047200 395150
764122605
宣传推广
.
21
宣传推广之推广策略
推广主题：源源不绝的假日惊喜推广目标：以百变的推广方式提高形象及知名度，促进人流推广策略：以不断创新的推广活动
.
22
宣传推广之推广活动
宣传口号：“源源不绝的假日惊喜”
国际佳肴美食汇聚地超时空梦幻乐园 IT数码世界技惊四座展示舞台
.
12
-1
.
13
1
IT数码世界超时空梦幻乐园家具精品广场
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14
1
.
15
2
电影院特色餐饮大型中式酒楼
.
16
2
.
17
项目定位之业态比例
休闲、娱乐 10%
超市 18%
餐饮 24%
百货 21%
零售 27%
.
18
项目定位之租金建议
楼层 2F 1F -1F -2F -3F
合计
使用面积 9154 7,305 7,849 9,091 12,124
300-500 150-200
平均租金（￥） 30 175 100 300
90 80
100 600 150 100 400 175 60
400 175 平均:196
月总租金（￥） 66570 566650 369700 515700
251640 223200
351300 1357200 311100 583100 1062000 105875 434880
1F
未来时空
11931.8
IT数码世界、展览区域、超时空梦幻乐园、家具精品广场
73715m2 -1 F 都市闲情 -2 F 流行前线

深圳益田假日广场定位及功能布局建议书精品PPT课件

宣传推广之推广活动
宣传口号：“源源不绝的假日惊喜”
国际佳肴美食汇聚地超时空梦幻乐园 IT数码世界技惊四座展示舞台
宣传推广之推广活动
美食节
展览会
嘉年华会
宣传推广之推广计划
第一阶段举办大型活动、吸纳新顾客
宣传推广之推广计划
第二阶段举办各类活动，体现广场价值
宣传推广之推广计划
以国际化、多元化的餐饮、娱乐为主要特色的融合时尚购物为一体的一站式消费广场
-3
超级市场服务配套快餐
-3
-2
综合性百货零售精品咖啡餐饮
-2
-1 综合性百货零售精品西餐美食
-1
1
IT数码世界超时空梦幻乐园家具精品广场
1
2
电影院特色餐饮大型中式酒楼
2
项目定位之业态比例
第三阶段推广会员卡，吸纳新旧客户
学习总结
经常不断地学习,你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量 Study Constantly, And You Will Know Everything. The More
You Know, The More Powerful You Will Be
结束语
400 175 平均:196
月总租金（￥） 66570 566650 369700 515700 251640 223200 351300
311100 583100
105875 434880
395150
宣传推广
宣传推广之推广策略பைடு நூலகம்
推广主题：源源不绝的假日惊喜推广目标：以百变的推广方式提高形象及知名度，促进人流推广策略：以不断创新的推广活动

商业综合体项目人流流线研究报告

商业综合体项目人流流线研究报告
第9页
商业综合体项目人流流线研究报告
第10页
人流动线基本类型———双通道环流式
商业
架空
架空
架空
商业
-商业
-通道
特点：两侧商铺各有一条独享通道，中间做架空处理或设置移动商铺，经过次通道将两侧通道连接起来，人流动线形成循环流动。
适用条件：普通适合用于商业体量较大多层商业体；商业区域多为宽度较大长方形。
商业综合体项目人流流线研究报告
第17页
配套商店
商业综合体项目人流流线研究报告
配套商店
第18页
配套商店
商业综合体项目人流流线研究报告
配套商店
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商业综合体项目人流流线研究报告
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商业综合体项目人流流线研究报告
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商业综合体项目人流流线研究报告
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商业综合体项目人流流线研究报告
商业综合体项目人流流线研究报告
-商业
-通道
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商业综合体项目人流流线研究报告
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商业综合体项目人流流线研究报告
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商业综合体项目人流流线研究报告
第8页
人流动线基本类型———单通道环流式
在商业体中间做了一个露天广场——星空广场。四面商业区域人流动线是纯粹单通道环流。令人意外是，如此大商业体量只用一个人流动线，使得商场可逛性有所降低。
第23页
人流动线基本类型———自由流动式
-商业
特点：人流动线没有固定流向，能够多线路、多方向自由流动。适用条件：各种类型商业均可采取。优点：充分利用商业区域面积，尽可能降低面积浪费，用户能够随意流动，增加购物情趣。缺点：轻易产生人流盲点和死角，回流现象时有发生，造成人流堵塞。深圳实例：茂业百货、天虹商场、岁宝百货、女人世界、时尚前线、儿童世界等。

深圳益田假日广场

深圳益田假日广场益田假日广场以其独特的建筑风格和丰富的购物、娱乐和餐饮场所而知名。

广场内拥有多个国内外知名品牌的商店，提供各类商品和服务，满足不同人群的需求。

此外，广场还设有电影院、儿童乐园、健身中心和美食广场等娱乐设施，为顾客提供全方位的消费体验。

益田假日广场的设计融合了现代和传统元素，建筑外观宏伟壮观，内部布局合理，为顾客营造了舒适和愉悦的购物环境。

广场设有多个停车场和公共交通站点，交通便捷，方便人们前往。

如果你想体验购物、娱乐和美食的魅力，益田假日广场是一个不容错过的地方。

它为你提供了丰富多样的选择，满足你的各类需求，让你在这里度过愉快的时光。

2.广场内的商业设施益田假日广场是一个设施完备的购物中心，提供了丰富多样的商业设施。

无论您是购物还是享受美食，这里都能满足您的需求。

在益田假日广场，您可以找到各种知名品牌的商店。

从时装店到家居用品店，从电子产品店到珠宝店，几乎所有需要的产品都能在这里找到。

您可以尽情翻找最新的时尚潮流，找到独特的装饰品，或者选择最适合您家居的家具和装饰。

除了购物，益田假日广场还有多家优质餐厅供您选择。

无论您喜欢中餐还是西餐，这里都有各种口味的美食等待着您。

您可以品尝到地道的本地美食，也可以尝试国际风味的特色菜肴。

无论是家庭聚餐、朋友聚会还是商务宴请，都能找到让您满意的餐厅。

除了购物和用餐，益田假日广场也提供了多种娱乐设施。

您可以在这里找到电影院、游戏厅、健身中心等娱乐场所。

您可以观赏最新的电影大片，挑战各种游戏机台，或者锻炼身体，保持健康的生活方式。

总之，益田假日广场拥有丰富多样的商业设施，为您提供购物、美食和娱乐的一站式体验。

无论您是居民还是游客，这里都将是您愉快时光的完美场所。

3.活动和娱乐项目益田假日广场提供丰富多样的活动和娱乐项目，确保每个参观者都能找到自己感兴趣的娱乐方式。

以下是一些热门活动和项目的介绍：演出节目：益田假日广场经常举办各类精彩演出，包括音乐会、舞蹈表演、话剧以及魔术秀等。

深圳5大mall——益田假日广场

酒窖（B2-6) 眼镜（B2-8)
数码电器（B2-10)
面积（㎡） 113.88 39.01 109.7 46
51.58
48.26 86.32 13.61 28.16 38.51 164.46 91.33 75.63
64.68
64.68 5301.31
FRANZ
礼品（B2-12)
osim 傲胜倍轻松
面积（㎡） 94.61 79.96 39.16 216.96
84.15
70.01 6.44 72.13
122.68
264.12 530.34 31.96 25.58 110.34
81.39
131.18 1652.93
93.11
129.82
1010
中原地产（深圳）市场研究部
2021/4/27
28
B1层业态分布
饰品/眼镜(B2-29A) 保健品（B2-29B) 家居用品（B2-30)
超市（B2-33) 礼品（B2-ZT2)
面积（㎡） 62.82 85.35 71.67 61
128.03
商户移客数码瑞莱Rich Life JMMC 集美酒窖眼镜88
Coodoo 酷动数码
类型/位置数码电器（B2-2) 保健品（B2-4)
中原地产（深圳）市场研究部
2021/4/27
21
主力店：从以下表中可以看出，益田假日广场的主力店分布比较均衡，有利于带动各个楼
层的人流量，其中主力店的面积占比约为17.54%。
商户 Ole'超市中影益田假日影城玩具“反”斗城 BURBERRY H&M ZARA 全明星滑冰俱乐部苏宁
楼层分布 B2 L3 L1
购物中心

城市综合体：几种典型范式的演变研究

城市综合体：几种典型范式的演变研究摘要：文章对当前中国城市开发中的热点名词“综合体”进行了新的诠释和历史回顾。

在此基础上，本文选择CCDI集团设计的十多座城市综合体作为研究对象，指出当代城市综合体开发范式的演变，并特别强调了人居功能对保持综合体活力的巨大意义。

关键词：城市综合体、混合开发、高密度、共生、人居Abstract: The article defines “City-Complex”as a hot point during the city development of contemporary china. Based on the historical retrospection from early modernism, this paper analyzes more than ten examples of city-complex designed by CCDI. The typology study points out that the residential function needs more attention than the commercial parts in the next stage ofcity-complex development.Keywords: City-Complex, Mixed-Used Development, High Density, Mutualism, Inhabitation一、混合开发：都市综合体的认知界定不知从何时候起，“综合体”悄然成为中国新一轮城市开发的主角。

城市综合体是现代建筑发展到一定阶段后出现的高密度土地混合开发模式，一般出现在城市化程度较高的发达资本主义国家的大型都市，如纽约、巴黎、东京、芝加哥等。

而我国国内地理区位优势的差异，使得当代中国的城市化进程以一种分布极不平衡的交织状态发展。

从CCDI作为一家大型设计机构近五年遭遇的设计竞赛与委托项目来看，在城市化程度并不高的中国，已经提前出现综合体开发建设的热潮，这是非常值得注意的一种建筑现象。

2014年4月广深8大主流购物中心调研汇

定位业态组成
交通配套
特点：海上世界，一座应有尽有的国际滨海新城。作为招商局600亿再造新蛇口的扛鼎之作，海上世界总建筑面积 100万平米，集“商务办公、休闲娱乐、餐饮购物、酒店、度假、居住、文化艺术等”于一体。
欢乐海岸
基本信息购物中心 8万平方米购物中心总建筑面积约7.8万平方米，以零售、餐饮、娱乐业态为主。由美国LLA担纲设计，整体造型流线动感，与临水建筑环境呼应融合，是深圳唯一以环保、生态理念建造的现代亲水国际化购物中心。中国最聚国际风尚的都市娱乐目的地。深圳唯一临水体验型主题购物中心，业态组成：快时尚、儿童职业体验馆，海洋梦奇馆，临靠地铁1号线侨城东、华侨城和世界之窗三大站点，距深圳机场25分钟，广深高速10分钟，规划中的滨海公交枢纽总站紧靠项目而设，地铁9号、11 号线将直接接驳欢乐海岸欢乐海岸依海而建、以水相连，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、欢乐海岸、高端度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成
定位
业态组成
交通
特点：龙岗COCO Park是星河集团投资10亿元打造的深圳东部首席家庭型消费一站式购物中心。、地上四层，地下四层，汇聚国际仓储式超市、巨幕影院、真冰场、时尚服饰、特色美食、精品家居、潮流数码等七重业态，力求打造成一站式集合奢华购物、休闲、娱乐、餐饮、运动、商务、教育、亲子等八大功能于一体的高品质、现代化购物中心。
基本信息总占地面积3万平方米，建筑面积达8.2万平方米，建筑主体共八层，其中地上四层，地下三层，首席家庭休闲购物中心，以“自然、休闲”为建筑理念，拥有五大自然采光中庭，近百家国际国内知名品牌，内设国际仓储式超市山姆会员店、巨幕影院博纳国际影城、喜悦真冰滑冰场、时尚服饰、中西特色美食、亲子乐园、潮流数码等。位于龙岗大运新城与龙城中心交汇区位，毗邻大运主体育场馆，坐拥大运、爱联双地铁站。拥有停车位1600个。

深圳六大购物中心考察比较表

万象城（MIXC）▲高贵的塑造者开发商：华润（深圳）有限公司开业时间：2004 年 12 月9日规模：总建筑面积达18.8万平方米，超大规模室内购物及娱乐中心定位：高端消费群体业态组成：B1：餐饮、超市、百货L1：百货、国际品牌服装L2：百货、国际品牌服装L3：百货、国际品牌服装、娱乐、餐饮L4：餐饮、娱乐L5：数码、餐饮主力店：REEL芮欧时尚生活百货、嘉禾（深圳）影城、Ole超级市场、缤纷万象滑冰场、顺电等。

主要品牌：HERMES、Richemont、LV、GUCCI、PRADA、DIOR、CARTIER、DOLCE&GABBANA、ARMANI、ZEGNA、BURBERRY、GIADA等。

综合体优势：华润中心，集购物中心、超甲级写字楼、高级酒店、城市顶级住宅等诸多功能于一体。

五星级的君悦酒店源源不断输送高端客户群；与城市精英（富豪）为邻；5A 甲级写字楼将国际顶尖名收归囊中，企业金领消费一网打尽。

地理优势：蔡屋围CBD商圈，与地王大厦、深圳书城、邓小平画像等一同成为蔡屋围CBD商圈的旅游景点，极大地助推了华润万象城的人气。

个性化：国际化的消费理念，彰显时尚品味与优雅格调，引领全新的生活方式与消费潮流，成就“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应”的大型室内购物中心。

京基•百纳空间（KKMALL）▲时尚弄潮儿开发商：京基集团（Kingkey Group）开业时间：2010年11月26日规模：总建筑面积83500平方米，国际时尚精品购物中心定位：中高端消费群体业态组成：B1：超市、餐饮L1：时尚名品L2：品牌时装L3：时尚服饰、儿童服饰、餐饮L4：餐饮、数码、家具、娱乐主力店：华润Blt超市、星际传奇、UA电影院IMAX、NOVO、中航健身。

主要品牌：H＆M、ZARA、MANGO、I.T、ARMANI、VJC、COCKTAIL、俏江南等。

综合体优势：京基金融中心广场融甲级写字楼(京基100大厦）、超五星级豪华酒店（吉瑞酒店）、大型购物中心KKMALL、商务公寓(京基公寓）、精品住宅为一体。

2024年深圳商圈及各大购物中心市场研究分析报告

2024年深圳商圈及各大购物中心市场研究分析报告一、本文概述1、报告背景随着中国经济的持续增长和消费市场的不断扩大，商业地产市场也逐渐繁荣起来。

在这个市场中，深圳商圈及各大购物中心的发展尤为引人注目。

为了深入了解这个市场的发展状况，我们进行了这次市场研究分析。

本报告将详细分析深圳商圈及各大购物中心的市场规模、竞争格局、消费者需求和未来发展趋势，为相关企业和投资者提供决策参考。

2、研究目的本报告的研究目的是对2024年深圳商圈及各大购物中心的市场情况进行深入调研和分析，了解深圳商圈及各大购物中心的市场规模、竞争格局、消费者需求和趋势等因素，为投资者、开发商、运营商和相关政府部门提供有价值的参考和决策支持。

具体而言，本研究将重点探讨以下问题：1、深圳商圈及各大购物中心的市场规模和增长趋势；2、深圳商圈及各大购物中心的竞争格局和市场份额；3、深圳商圈及各大购物中心的主要消费者群体和消费行为；4、深圳商圈及各大购物中心的发展趋势和未来预测；5、对深圳商圈及各大购物中心的投资建议和风险提示。

通过对这些问题的深入分析和研究，本报告将为投资者、开发商、运营商和相关政府部门提供有价值的参考和决策支持，同时也为消费者提供更加准确和全面的购物信息和服务。

3、报告范围本报告主要对2024年深圳商圈及各大购物中心的市场情况进行深入研究和分析。

报告将涵盖以下几个方面的内容：3.1 深圳商圈概述在本部分，我们将详细介绍深圳商圈的地理位置、规模、主要特点和历史发展情况，让读者了解深圳商圈的整体情况。

3.2 深圳购物中心市场分析我们将对深圳各大购物中心进行深入调查和分析，包括购物中心的规模、品牌布局、客流量、销售额等方面，以全面了解深圳购物中心市场的现状和发展趋势。

3.3 消费者行为分析为了更好地了解深圳商圈及各大购物中心的市场情况，我们还将对消费者的购物行为进行分析，包括消费者的年龄、性别、收入水平、购物偏好等方面。

3.4 市场趋势预测在本部分，我们将结合市场调研数据和行业发展趋势，对2024年深圳商圈及各大购物中心的市场前景进行预测和分析。

深圳5大mall之益田假日广场调研报告_项目交通业态分布分析

京基百纳广场
天鹅堡
大剧院农行行人民银世界花园益田假日广场美加广场世界之窗威尼斯酒店生态广场东方花园荔枝苑欢乐谷假日湾纯水岸
中原地产（深圳）市场研究部
2017/6/15
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广场对面的世界之窗：正对世界之窗，地理位臵优越
中原地产（深圳）市场研究部
2017/6/15
中原地产（深圳）市场研究部
2017/6/15
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项目定位：国际购物体验中心
项目聚集了多数国际高端品牌：
中原地产（深圳）市场研究部
2017/6/15
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集体验式购物中心、生态写字楼、国际超五星级Westin酒店为一体的大型购物综合体
中原地产（深圳）市场研究部
2017/6/15
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入口处实景：入口设计简洁明晰，感应门让顾客方便进入，进入轻松购物中心
世界之窗总站
世界之窗② 世界之窗地铁接驳站
中原地产（深圳）市场研究部
2017/6/15
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4. 主要特色：
• 超五星级会员俱乐部式豪华影城——中影益田〃假日影城，一流的影厅，闲适的娱乐享受
中原地产（深圳）市场研究部
2017/6/15
13
•
拥有中国最高端的精品超市——Ole’，在此可以购买到世界各国的食物精品
11
交通极其便利，1、2号地铁沿线，周边多个公交车站，与广场距离均在200米以内，尽显空间地理优势地铁：一号线、二号线世界之窗站，从地铁世界之窗站A出口出来，便可直接来到益田假日广场B2层3号中庭。公交：A：世界之窗总站（59、90、B610、B681、N6） B：世界之窗②（21、26、32、54、79、101、109、113、204、209、210、223、232、245、B603、 N4、高峰专线12、高峰专线30、高峰专线8、观光线） C: 世界之窗地铁接驳站（26区间快车、350、B610、B681、E10、N1）

深圳十大综合体发展商

深圳十大综合体发展商■益田：深圳湾北岸唯一综合体益田假日广场是益田地产在城市中心修建的大型建筑综合体，地处深圳华侨城，紧临深南大道，占地3.5万平方米，总建筑面积13.58万平方米，2009年1月9日，益田假日广场重要组成部分——国际超五星级深圳益田威斯汀酒店将正式对外开放。

至此，益田假日广场这一集体验式购物中心、生态写字楼、国际超五星级酒店为一体的大型建筑综合体的功能将全面启动。

同时，益田·大运城邦是益田地产的第二个超级大盘，总占地面积35万㎡，总建筑面积95.6054万㎡，整个项目将建成一个集居住、学校、国际公寓、购物中心、娱乐等功能为一体的百万㎡标志性建筑群。

项目毗邻大运新城，是大运新城片区唯一的百万㎡城市建筑综合体旗舰级项目。

■宝能：2#地铁上盖最大综合体宝能地产的建筑综合体是来自深圳湾片区的宝能·太古城，其由17栋高层住宅、10万平米SHOPPINGMALL为主体构成，占地66112.37㎡、总建筑面积43万平米，是深圳湾口岸片区内，占地亚军、建面冠军。

其实宝能·太古城也是2#地铁沿线横跨罗湖、福田、南山三区所有建筑物中最大的上盖建筑，同时也是本片区内唯一的综合体。

并且，43万㎡的建面，也足以进入深圳综合体建筑中的前五名。

因此，具有居住、商业等综合性能的宝能·太古城是具有城市级意义的。

■招商：具备全线产品建造实力花园城与花园城中心（包括亚洲最大的沃尔码最大单体店）是招商地产综合体的第一次实践，而在新的海上世界这种实践还将延伸。

在外地，招商地产同样具备综合体物业，房地内参资料显示，2009-8-18，成都成华区政府与招商地产在香港签订“成都198北湖区域综合开发合作项目”投资协议。

根据协议，招商地产将在成都北湖打造占地1700亩（1.13平方公里）的集休闲运动、旅游观光、度假居住为一体的城市休闲运动综合体，预计35年建成。

截止2008年末，招商地产总股本达17.17亿股，总资产超过370亿元。

益田假日广场市场调查报告汇总

益田假日广场市场调查报告目录一、地理位置二、交通状况三、工程方面1、商场建筑设计2、室内空间基本构成1）、室内空间基本构成特征2）、优劣势比较3、商业动线规划4、铺形5、室内设计四、经营模式及营运管理1、组织架构2、基本情况及优劣势比较3、现场促销活动4、会员管理（见报告附件）5、营运总结五、推广管理1、推广调查信息2、推广活动列表3、与COCOPARK的对比分析六、物业管理1、物管人员薪资标准（仅供参考）：2、保洁、绿化3、消防4、收费5、地面石材：6、人流量统计7、广告位8、其它调查信息及可借鉴之处益田假日广场市场调查报告2009年二季度一、地理位置（负二层现已在南面预留两地铁接口，同时连接3500平方米地铁商铺）（正在施工的室外广场，可以看到公交车道入口）三、工程方面（屋顶平台有大面积的园林景观，并预留了商业接口）（购物中心外立面）2、室内空间基本构成1）、室内空间基本构成特征✓楼层设置：地上三层，地下三层，地下三层为停车场；✓商业规模：总商业面积约10万平方米；✓五个中庭：根据建筑扁长的特征，设计有五个中庭，人流动线以五个中庭为核心，其中两个跨度较长中庭，设置了天桥；（图一）✓层高：各层层高约5米，装饰吊顶完成面高度约3.2米，低于深圳近两年新开购物中心平均水平；✓中庭顶部采用侧面采光的形式，同海岸城的做法，这种做法有利有弊；（图二、三）图一图二图三2）、优劣势比较（图一）（图二三）（图四五）4、铺形B1层平面图（B1东区几个大进深、大面积商铺的品牌形象）L1西区L2西区图1、2 图3、4图5、6图7、8图9图10图11四、经营模式及营运管理1、组织架构2、基本情况及优劣势比较3、现场促销活动SB因店面调整在负二楼举行特卖活动：属品牌调整、支持商户的营销性活动，主要以销售为主，因恰逢该店调整，为帮助其装修期间的人员及货品过渡，故给予其特卖支持，体现了对商户的支持。

4、会员管理（见报告附件）5、营运总结：1）益田作为新开业的购物中心，其体量、硬件设备、品牌配置等方面均优于CCP，尤其是货运通道的设置，极大了维护了现场营运环境的有序；2）在人员配置方面比较充分，尤其是对业务部门的倾斜非常明显，体现了公司对业务部门的关注和重视；3）益田在营销活动的组织、策划和推广等方面的层次性和质感方面也有可取之处，值得我们学习和借鉴。

深圳商业综合体市场调查PPT课件

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门头
地王购物中心不同于一般购物中心设计，步入须经过阶梯，经过展示通道入门类似商务大堂，才可进入购物区。
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中庭
五层挑空设计效果，中间布置彩灯垂吊，整体现代感较强。
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精品店
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商业业态
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中信城市广场
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中信城市广场位于深南路市政府南侧，交通发达,人气兴旺,商业气氛浓愈, 被深圳市主流媒体评为八大商圈之一。项目别具一格的建筑造型，多样化的功能设计，显示了深圳市对外政治、经济、文化交流窗口的典雅风范，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光为一体的 shopping mall。项目占地5.1万㎡，由建筑面积3.99万㎡的中信大厦、 7.18万㎡的商业购物中心，经营面积达2000㎡的国际休闲（酒吧）街，以及3万㎡的星光广场组成。
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区位关系
项目位于深南路与宝安南路交叉区域，紧邻大剧院、地王大厦，对接地铁轨道出入口，周边商业、商务氛围浓厚，地理位置绝佳。
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外立面
万象城定位于深圳最大、华南最好、中国最具示范效果的室内购物中心，外立面采用厚重石材与通透玻璃有机结合，凸显项目典雅、高贵、大气、时尚。
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区位指南
项目位于华侨城核心，东临五星级威尼斯酒店、南世界之窗主题公园、北依欢乐谷主题乐园、西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景，拥有双地铁站厅，地理位置极其优越。
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益田假日广场定位为中国最具体验特色的国际购物中心，其以国际、精品、体验为引导，集丰富业态于一体，强调鲜明主题特色，整体建筑形状以油轮造型独具特色。

万达业态布局分析

商业综合体业态布局与动线规划要点摘要：对于规模庞大、业态众多的商业综合体来说，业态布局和动线规划非常复杂。

本文先对商业业态进行了归类分析，进而阐述了业态布局的一般性原则及四个要点：合理分区、增强互动、引导客流和顺应流程。

动线规划不仅能够引导商业综合体内外人流、车流、物流的有序流动，更是提升商业品质和价值的关键手段，这主要依赖合理的客流动线规划。

本文通过解析大量案例，提出了“有机疏解”和“分类引导”等客流动线规划的一般规律，并归纳出方位感、均好性、连续性、舒适性和尺度感等客流动线设计的要点。

最后，本文展望了商业综合体规划设计的未来趋势。

商业建筑是与人们生活最为密切的公共建筑之一，按规模形态层级可分为商铺及商铺集合形成的带状商业街、单体百货楼或专业商场、购物中心、商业综合体、城市综合体。

《中国购物中心发展及预测报告2009－2011》中将购物中心定义为“单体形态的Shopping Center或Shopping Mall，即以零售、餐饮、娱乐、休闲、服务为完整功能的综合性商业设施”。

其实在欧美商业发展较早的国家，购物中心是指以零售为主要业态的大型商业项目，是专卖店、百货店、超市等的集合，可能配备一点餐饮，但只是辅助性功能。

而近年来，特别是在亚洲新兴市场，出现了很多包含零售、餐饮、娱乐、休闲健身、教育文化等多种业态在内的大型商业项目，零售占比往往只有1/3左右，我们将其称为商业综合体，以便与购物中心加以区分。

如果一栋大型建筑除商业以外，还带有办公、公寓、酒店、住宅等物业类型，我们称为城市综合体，但其商业部分是功能和流线最为复杂的部分。

近年来，我国商业项目建设量迅速膨胀，很多开发商纷纷转型商业地产，动辄十万平方米量级的项目开建，体量庞大，功能复杂，投资巨大，风险极高。

我们常常看到有些商业人气旺盛，经营火爆，而有的则冷冷清清，生意惨淡，甚至在一个商圈紧邻的两个项目，经营效果都差别巨大。

业内有句话叫“隔街死”，形容马路两边商业经营状况的差异，还有一句话叫“一步差三成”，点透了商铺的位置虽然只差一点儿，但营业额却差距很大的现实。

精选五星级酒店案例分析

酒店功能配套
餐饮娱乐设施：
乐厨：拥有活泼的开放式设计 1881时尚悠闲的美食厨房悦景意合园主席楼：共设有14个可容纳8至22 人的豪华房间糖立方顶楼：位于38楼大堂酒吧：位于38楼水乡水疗中心：位于酒店3楼，总面积264平方米健身中心：位于酒店3楼，总面积达到281平方米游泳池：25米室外恒温游泳池位于酒店3楼
深圳华润中心（二期） – 君悦酒店 City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China
流线组织
流线概念分析
深圳华润中心（二期） – 君悦酒店 City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China
流线组织交通流线分析
深圳华润中心（二期） – 君悦酒店 City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China
酒店功能配套
会议设施：
- 酒店拥有13个会议及宴会场地，包括宴会大礼堂和盛会厅。
-宴会大礼堂：宴会大礼堂可容纳 840人。
-宴会大礼堂迎宾厅：位于宴会大礼堂外面的迎宾区域
酒店功能配套
客房设施：
房型：君悦双人客房: 君悦豪华客房: 嘉宾轩客房: 嘉宾轩双人客房：嘉宾轩豪华客房：君悦套房：君悦行政套房：总统套房：主席套房：酒店式公寓单人房：酒店式公寓双人房：
深圳华润中心（二期） – 君悦酒店 City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China
酒店功能配套
会议设施：
- 2,300平方米的多功能会议及宴会设施
- 3层可容纳1,200人的超大无柱宴会厅