房地产项目开发贷款基本流程
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法一、总则房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
为了规范房地产开发贷款业务，加强风险管理，保障资金安全，促进房地产市场健康发展，根据国家有关法律法规和金融监管要求，制定本管理办法。
二、贷款对象和条件（一）贷款对象经工商行政管理部门核准登记的房地产开发企业和其他具有房地产开发经营资格的企业。
（二）贷款条件1、借款人应具备合法的经营资格，具有健全的组织机构和管理制度。
2、借款人信用状况良好，无不良信用记录。
3、借款人具有较强的经济实力和偿债能力，能够提供足额的担保。
4、借款人具有房地产开发项目所需的土地使用权、规划许可证、施工许可证等相关批准文件。
5、房地产开发项目符合国家产业政策、城市规划和环境保护要求，具有良好的市场前景和经济效益。
三、贷款用途和期限（一）贷款用途房地产开发贷款应专项用于房地产项目的开发建设，包括土地购置、前期工程、建筑安装、配套设施建设等。
（二）贷款期限房地产开发贷款期限根据项目的建设周期和销售情况合理确定，一般不超过 3 年。
四、贷款额度和利率（一）贷款额度贷款额度应根据项目的投资规模、资金需求、借款人的偿债能力等因素综合确定，最高不得超过项目总投资的 70%。
（二）贷款利率贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行，并根据市场情况和借款人的信用状况适当浮动。
五、贷款担保（一）担保方式房地产开发贷款应采取抵押、质押、保证等多种担保方式相结合的方式，确保贷款安全。
（二）抵押物要求抵押物应合法、有效、足值，易于变现。
土地使用权、在建工程、房产等均可作为抵押物。
（三）质押物要求质押物应为借款人拥有的合法、有效、易于变现的权利凭证，如存单、国债、股票等。
（四）保证人要求保证人应具有良好的信用状况和代偿能力，为借款人提供连带责任保证。
六、贷款审批和发放（一）贷款审批银行应建立健全房地产开发贷款审批制度，对借款人的资格、信用状况、项目可行性、担保情况等进行严格审查，按照规定的程序和权限进行审批。
房地产项目开发全过程完整流程
房地产项目开发全过程完整流程1.市场调研和项目策划阶段：这个阶段的目标是通过市场调研和研究，确定可行的房地产开发项目。
这包括对市场需求、目标客户群体、竞争对手和潜在风险进行综合分析。
同时，开发商还要制定项目策划，包括项目规模、定位、定价策略等。
2.土地储备阶段：在这个阶段，开发商需要通过拍卖、招投标或协商的方式，与土地所有者取得土地使用权。
这包括签订土地出让合同、办理土地使用权证等手续。
3.审批和规划阶段：在这个阶段，开发商需要向相关政府部门提交项目规划申请。
这些部门会审查项目规划是否符合法律法规、规划要求和城市发展规划。
审批通过后，开发商才能正式进行土地准备和建设工作。
4.设计阶段：在这个阶段，开发商通过聘请设计单位进行项目建筑、景观、规划等设计。
设计要考虑到市场需求、功能性、美观性和可持续发展等因素。
设计完成后，需要向相关部门进行审查和批准。
5.资金筹集阶段：在这个阶段，开发商需要通过自有资金、银行贷款或合作开发等方式筹集项目开发所需资金。
这需要开发商制定详细的财务规划和预算，并与金融机构洽谈融资条件和利率。
6.施工阶段：7.销售和营销阶段：在项目建设完成后，开发商开始进行销售和营销活动，包括推广、广告、户型展示、销售活动等。
此外，开发商还需要与购房者签订买卖合同，并协助购房者办理相关贷款和过户手续。
8.交付和验收阶段：在购房者付款完成后，开发商需要按照合同规定交付房屋，并协助购房者办理入住手续。
同时，开发商需要与相关部门进行竣工验收，并取得使用许可证。
9.售后服务阶段：在交付和验收后，开发商还需要提供售后服务，包括处理购房者的投诉、维修问题以及小区管理等。
10.运营和物业管理阶段：在售后服务阶段过后，开发商可能会继续承担物业管理的责任，包括维修、保养、安全管理等。
也有可能将物业管理权交给专业的物业管理公司。
以上就是房地产项目开发的全过程完整流程。
这个过程包括了市场调研、土地储备、审批和规划、设计、资金筹集、施工、销售、交付和验收、售后服务以及运营和物业管理等多个环节。
房地产开发贷款流程及工作进度(上传文库版)
11 12 13 14 15 16
17
总行信审会（贷 审会） 授信批复（切分 限额） 土地，在建工程 的评估 房管局抵押登记 股份公司担保 1.股份公司核保； 签订借款合同 1.签订银行制式借款合同； 1.建筑工程施工许可证； 2.经符合规定的贷款审批人 审核批准后，信贷员通知借 款人、担保人正式签订贷款 合同、保证合同或抵押（质 押）合同，并按规定办妥有 关公证（见证）、抵押登记 3.借款人取得贷款之前，应 为项目办理有效的建筑工程 保险。以房屋作为抵押品 的，有偿清全部贷款本息之 前，应逐年按不低于的押金 额的投保金额办理房屋意外 灾害保险，且投保期至少要 4.保险合同中要明确贷款人 为保险的第一受益人，保险 单正本由贷款行执管。 若属抵押（质押）担保方 式，借款人应将抵押物（质 四证齐按比例放款物）权属及其有关登记证明 文件、保险单等交贷款人收 押保管，并由贷款人出具收 5.借款人需使用被贷款人收 押的证明文件或资料办理相 关的销售手续时，须出具借 条，待手续办理完毕即退还 6.若属住房开发项目贷款， 有条件的贷款行应在发放项 目贷款前，与借款人就该贷 款项目销售后的抵押贷款业 务签订《抵押贷款业务合作 7.贷款审查部门对贷款合同 、有关协议等全部贷款手续 中的各种要素、签章等全部 贷款手续核实无误后，由信 贷员填写贷款划拨凭证，经 借款人认定，并逐级审批签 发后，交由会计部门，根据 茬是度情况及有关约定条 款，分期、分批将款项直接
各家银行
工作进度
项目名称 ** **
各家银行
3
收集资料
各家银行
4 5 6ห้องสมุดไป่ตู้
7
8 9
10
撰写授信报告 公司评级 土地，在建工程 的预评估 上报分行信用审 核部 1.建设工程规划许可证； （贷款审查委员 会） 信审（贷审）专 1.授信报告(支行提供)； 员出信审报告 （贷审报告） 2.提供公司及项目缺失资料； 分行信审会（贷 审会） 上报总行信用审 核部 （贷款审查委员 会）
房地产项目开发贷款基本流程
房地产项目开发贷款基本流程1. 引言房地产项目开发贷款是一种常见的房地产融资方式，针对房地产开发商或房地产项目开发的企业，提供资金支持以进行房地产项目的开发。
本文将介绍房地产项目开发贷款的基本流程，包括贷款准备阶段、申请阶段、审批阶段、放款阶段和还款阶段。
2. 贷款准备阶段在开始申请房地产项目开发贷款之前，开发商需要进行一系列准备工作，以确保贷款申请的顺利进行。
以下是贷款准备阶段的主要步骤：2.1 确定资金需求开发商需要评估项目的资金需求，包括土地购买、建设和销售等各个方面的费用。
综合考虑市场需求和项目周期等因素，确定所需贷款的规模。
2.2 资料准备开发商需要准备相关的资料以支持贷款申请，包括企业资质证明、项目规划书、财务报表、市场调研报告等。
这些资料将用于向银行或其他贷款机构展示项目可行性和财务状况。
3. 申请阶段在完成贷款准备阶段的工作后，开发商可以开始正式向银行或其他贷款机构提交贷款申请。
以下是申请阶段的主要步骤：3.1 选择贷款机构开发商可以通过市场调研和咨询等方式，选择合适的贷款机构。
考虑贷款利率、贷款条件和机构信誉等因素，并与贷款机构进行初步接触以了解贷款申请流程和要求。
3.2 准备贷款申请文件开发商需要按照贷款机构的要求，准备贷款申请文件。
这些文件通常包括贷款申请表、项目计划书、资金用途计划、偿还能力分析等。
确保文件的完整性和准确性，并提供所需的支持文件和证明材料。
3.3 递交贷款申请开发商将准备好的贷款申请文件递交给选定的贷款机构。
递交方式可以是在线提交或亲自递交给相关贷款机构的工作人员。
确保贷款申请的提交时间和递交方式符合要求。
4. 审批阶段在收到贷款申请后，贷款机构将对申请进行审查和评估。
以下是审批阶段的主要步骤：4.1 贷款审查贷款机构将对贷款申请进行审查和分析，包括项目可行性分析、风险评估、还款能力评估等。
贷款机构可能会要求开发商提供进一步的资料或进行面谈。
4.2 决策评审在贷款审查的基础上，贷款机构将进行内部决策评审。
房地产开发贷款操作流程
房地产开发贷款操作流程
房地产开发贷款是指开发商为了筹集资金用于房地产项目的建设和开发，向银行或金融机构申请的一种贷款形式。
在房地产开发贷款操作流程中，通常包括以下几个步骤：
第一步：申请贷款
开发商首先需要向银行或金融机构提交贷款申请。
在申请过程中，开发商需要提供项目规划、资金用途、开发计划等相关资料，并根据银行的要求填写贷款申请表格。
第二步：评估项目
银行或金融机构会对开发商提交的项目进行评估，包括项目的可行性、风险评估、市场前景等。
评估结果将直接影响贷款的批准与否。
第三步：审批贷款
经过评估后，银行或金融机构将对贷款申请进行审批。
审批过程中，银行会考虑开发商的信用记录、还款能力、项目的风险等因素，最终确定是否批准贷款。
第四步：签订合同
一旦贷款获得批准，开发商和银行将签订贷款合同。
合同中将明确贷款金额、利率、还款方式、担保措施等具体内容，双方需遵
守合同规定进行贷款操作。
第五步：放款
在签订合同后，银行将按照合同约定将贷款款项划入开发商的账户。
开发商可以根据项目需要使用贷款资金进行房地产项目的建设和开发。
第六步：还款
开发商在贷款期限内需要按照合同约定的还款方式和时间进行还款。
还款方式通常包括等额本息、等额本金、按季度还款等，开发商需要按时足额还款，否则将面临逾期罚息等处罚。
总的来说，房地产开发贷款操作流程是一个复杂的过程，需要开发商与银行之间的密切合作和沟通。
只有双方能够充分理解并遵守合同规定，才能确保贷款操作顺利进行，项目顺利完成。
房地产贷款业务操作流程
房地产贷款业务操作流程一、贷款业务洽谈贷款业务部门与客户就房地产贷款业务进行洽谈，达成初步合作意向。
二、尽职调查(一）相关资料的收集房地产企业提出融资申请，需提供以下资料：1、书面申请资料，载明申请融资金额、用途、还款来源及还款方式。
2、房地产项目可行性研究报告及项目批准文件（包括《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房屋销（预)售许可证》等）；资本金、其他建设资金、流动资金筹措方案等材料。
3、房地产企业资料：法人营业执照副本（已年检）、组织机构代码证副本（已年检)、税务登记证、卡（已年检）、法定代表人身份证明、企业章程、近三年财务报表。
4、担保人资料：法人营业执照副本(已年检)、组织机构代码证副本（已年检）、税务登记证、贷款卡（已年检）、法定代表人身份证明、企业章程、近三年财务报表、同意为融资方保证的文件；拟抵押（质押)物品、财产的权属证书、证明.(二）运用项目调查贷款业务部门负责牵头组织开展房地产项目尽职调查,对申请方所提供资料进行分析、论证，进行实地深入调查，调查原则上一次性完成,由两名（含）以上人员进行，并设主调查人一名，主调查人由贷款业务部门人员担任。
调查人员一般需由贷款业务部门派人进行，对于新客户、重大项目或公司认为有必要时，可组织合规风控部等部门联合进行项目尽职调查。
房地产项目调查一般需要在5个工作日内完成，调查完成后，项目主调查人员负责撰写《贷款项目尽职调查报告》,主调查人员、其他共同调查人员、贷款业务部门负责人在报告上签字确认。
合规风控部参加调查的,由合规风控员负责撰写《贷款项目合规与风险调查报告》，合规风控员、合规风控部负责人在报告上签字确认。
尽职调查报告内容主要有:1.融资方基本情况2.融资方经营情况(包括治理结构情况、项目开发经验、经营与财务情况以及资信情况等）3。
项目情况3.1项目背景3。
2规划情况3。
3项目区域环境3.4项目周边市场情况3。
房地产项目开发建设流程
房地产项目开发建设流程一、前期准备阶段：1.社会调研：了解市场需求、竞争情况等，确定项目类型和规模。
2.招商引资：与资本方洽谈，确定项目投资额和合作方式。
3.拿地准备：寻找土地资源，进行土地评估和论证，与相关部门协商拿地。
二、项目筹备阶段：1.项目立项：撰写项目可行性研究报告，审批立项，制定项目计划。
2.土地购置：与相关部门签订土地购销合同，办理过户手续。
3.建筑设计：与设计院合作，编制项目设计方案和施工图纸。
三、项目投融资阶段：1.筹集资金：与银行等金融机构协商贷款、发行债券等，筹集建设资金。
2.组织投标：确定项目承建方，组织投标，并选择中标单位。
3.投资协议签订：与投资方签订投资协议，确立双方权益和责任。
四、项目开工阶段：1.勘察设计：组织勘察院进行施工现场勘察和设计方案修改。
2.施工准备：编制施工组织设计，准备施工材料和设备。
3.施工开工：组织施工单位，开始房屋建设，同时进行监理和质量控制。
五、项目竣工阶段：1.完工验收：竣工前进行工程验收，确保工程质量达标。
2.竣工备案：向房地产主管部门申请竣工备案，办理相关手续。
3.交付验收：将项目交付给投资方，办理过户等交接手续。
六、项目运营阶段：1.营销宣传：组织开展项目销售和宣传活动，吸引购房者。
2.物业管理：建立项目物业管理体系，确保项目日常运营。
3.项目运营监督：监督项目销售情况和资金使用情况，并进行分析改进。
七、项目完结阶段：1.维权服务：处理购房者的投诉和维权问题，维护项目声誉。
2.财务结算：进行项目的财务结算和报表编制。
3.归档存档：整理项目文件，进行归档和存档。
八、验收阶段：1.资金结算：进行项目的结算和资金回收。
2.项目验收：组织相关部门进行项目验收，确保项目合格。
3.竣工文件备案：将项目竣工相关文件备案。
以上是房地产项目开发建设流程的一般步骤，每个项目的具体流程可能会因为地理环境、规模等因素有所差异。
整个流程中需注重与相关部门的沟通，确保符合法规要求，并加强对工程进度和质量的监督，以确保项目的顺利推进和成功完成。
某银行房地产开发贷款管理办法
某银行房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为规范本行房地产开发贷款业务，防范信贷风险，促进房地产市场健康发展，根据国家有关法律法规和本行信贷政策，制定本办法。
第二条本办法所称房地产开发贷款，是指本行向房地产开发企业发放的用于住房、商业用房和其他房地产开发建设的中长期贷款。
第三条房地产开发贷款应遵循依法合规、审慎经营、风险可控、效益优先的原则。
第二章贷款对象和条件第四条贷款对象为具备房地产开发资质、信用良好、财务状况稳健的房地产开发企业。
第五条借款人应具备以下条件：1、具有有效的营业执照和房地产开发资质证书；2、具有良好的信用记录，近三年内无重大不良信用记录；3、具有健全的财务管理制度和财务报表，财务状况良好，具备较强的偿债能力；4、拥有合法、有效的项目开发用地，并已取得相关的土地使用权证书；5、项目开发建设符合国家和地方的法律法规、政策要求，已取得必要的批准文件；6、具有一定比例的自有资金，且能够按照项目开发进度足额到位；7、本行规定的其他条件。
第三章贷款用途和期限第六条贷款用途仅限于房地产项目的开发建设，包括土地购置、前期工程、建筑安装、配套设施建设等。
第七条贷款期限应根据项目开发周期、销售进度和借款人的还款能力合理确定，一般不超过五年。
第四章贷款额度和利率第八条贷款额度应根据项目总投资、借款人自有资金比例、销售预测等因素综合确定，且不得超过项目总投资的一定比例。
第九条贷款利率按照本行相关规定执行，根据市场情况和借款人信用状况进行浮动。
第五章贷款担保第十条房地产开发贷款原则上应采取抵押、质押或保证等担保方式。
抵押物应为借款人合法拥有的、易于变现的房地产，质押物应为符合本行要求的有价证券、存单等。
保证人应为具备代偿能力的法人或其他经济组织。
第十一条抵押物价值应经本行认可的评估机构评估，并按照评估价值的一定比例确定抵押率。
第十二条对采取保证担保方式的，保证人应符合本行的信用评级要求，并提供相关的财务资料和担保承诺。
房地产项目融资及银行按揭流程
量采用
房地产债权信托与股权信托的区别: 在债权型中，信托公司将项目贷款的本金及利息 分配给投资者；在股权型中，信托公司通过股权+回购将项目的部分营运收益分配给 投资者。一般在四证之前的信托为股权型信托，四证之后申请的信托为债权型。
（二）信托、银团贷款介绍——信托 房地产股权信托的两种模式
（二）信托、银团贷款介绍——银团贷款 什么是银团贷款
银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议， 按约定时间和比例，通过代理行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。 简单通俗地说：银团贷款=2个及以上银行做贷款
（二）信托、银团贷款介绍——银团贷款 银团角色分配
牵头行
代理行
参加行
• 银团贷款的组织者和 安排者
• 发起、分销银团贷款 份额
• 承贷比例不低于银团 贷款总额的10%
• 牵头行指定或由参 加行协商确定
• 按贷款条件确定的 金额、进度归集资 金提供贷款
• 对银团资金进行监 管
• 接受牵头行邀请
• 参加银团贷款并按 银团协议中确定的 承贷份额向借款人 提供贷款
（二）信托、银团贷款介绍——银团贷款 银团贷款会产生哪些费用
单一信托： 受托人接受单个委托人 的委托，单独管理和运 用信托财产的方式
集合信托： 受托人接受两个以上 （含两个）委托人的 委托，集中进行资金 管理、运用、处分
集合信托：由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两 个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业 务活动——信托公司集合资金信托计划管理办法（中国银监督会令2007年第3 号）
土地价款
开发贷流程
温馨小提示：本文主要介绍的是关于开发贷流程的文章，文章是由本店铺通过查阅资料，经过精心整理撰写而成。
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开发贷流程（大纲）一、开发贷概述1.1开发贷定义1.2开发贷适用范围1.3开发贷政策背景二、开发贷申请条件2.1企业资质要求2.2项目条件要求2.3贷款额度与期限三、开发贷申请流程3.1准备阶段3.1.1收集企业及项目资料3.1.2填写贷款申请表3.2申报阶段3.2.1提交申请材料3.2.2银行受理与审核3.3审批阶段3.3.1风险评估3.3.2贷款审批3.4签约与放款3.4.1签订贷款合同3.4.2放款及贷款使用四、开发贷还款与贷后管理4.1还款方式4.2还款计划4.3贷后监管4.3.1贷款用途监管4.3.2贷款风险控制五、开发贷优惠政策5.1政府支持政策5.2银行优惠政策5.3其他补贴与奖励六、开发贷风险提示6.1贷款风险6.2法律法规风险6.3市场风险七、开发贷案例解析7.1成功案例分享7.2失败案例警示八、开发贷常见问题解答8.1申请条件相关问题8.2贷款流程相关问题8.3还款与贷后管理相关问题8.4优惠政策相关问题一、开发贷概述1.1开发贷定义：开发贷是指银行为支持房地产开发商进行房地产项目开发而提供的一种贷款服务。
开发贷的主要目的是为了满足开发商在房地产项目开发过程中的资金需求，帮助其完成项目的开发和建设。
开发贷通常具有较高的贷款额度、较长的贷款期限和灵活的还款方式等特点。
1.2开发贷适用范围：开发贷适用于各种类型的房地产项目开发，包括但不限于住宅小区、商业综合体、办公楼、酒店、旅游度假村等。
房地产开发贷款操作流程
房地产开发贷款操作流程
1.项目立项阶段：开发公司首先需要确定一个房地产项目，并进行项
目可行性研究与市场分析，然后提交给银行贷款申请。
2.申请贷款阶段：开发公司向银行提交贷款申请，包括一些项目相关
的文件，如项目规划、土地使用证明、工程规划等。
并填写相关的贷款申
请表格，详细说明贷款金额、用途、期限等。
3.贷款审批阶段：银行收到开发公司的贷款申请后，会进行资质审查、风险评估和项目审批等程序。
审批程序可能需要开发公司提供更详细的财
务信息、项目规划和市场前景等文件。
4.合同签订阶段：贷款审批通过后，开发公司与银行进行贷款合同的
谈判和签订。
合同中包括贷款金额、还款期限、利率、担保方式等具体条款。
5.放款阶段：贷款合同签订后，银行会根据合同约定的方式进行放款。
放款可以一次性放款或分期放款，具体取决于开发公司与银行的协商。
6.调度款阶段：在房地产项目开发过程中，开发公司需要根据实际施
工进展向银行申请调度款。
调度款申请通常需要提交相关的资料，如工程
进度计划、施工合同、项目预算等。
7.贷后管理阶段：银行会对贷款进行贷后管理，包括监督贷款使用情况、项目进展情况以及风险控制等。
开发公司需要按时履行合同约定的还
款义务，并向银行提交相关的还款报表和项目进展报告。
总之，房地产开发贷款操作流程包括项目立项、申请贷款、贷款审批、合同签订、放款、调度款和贷后管理等多个环节，其中每个环节都需要开
发公司与银行之间的合作与沟通，以确保贷款的顺利发放和项目的正常进行。
房地产开发贷款注意事项
房地产开发贷款注意事项房地产大热的这些年，开发商贷款从问世到现在一直没有冷却过，比起同类贷款，开发商贷款复杂得多、繁琐得多。
下面就让店铺为你介绍一下房地产开发贷款注意事项吧。
房地产开发贷款注意事项：贷款的条件1.具有独立的法人资格，取得法人登记证。
2.实行独立核算，有健全的管理机构和经营管理制度，财务状况良好，高层管理人员素质较高。
3.信用良好，具有按期偿还贷款本息的意愿和能力。
4.按规定办理各类证件的年检手续，并持有年审合格的《贷款卡》或《贷款证》。
5.在贷款银行开立基本结算户或一般存款户，办理全部或部分结算业务。
6.借款人如为房地产开发企业，应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书。
7.开发项目经过可行性论证，符合当地房地产市场需求，销售前景良好。
8.开发项目已纳入国家或地方房地产开发建设计划，有关文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发建设。
9.开发项目的基础设施、公共设施建设配套，项目建成后能及时投入正常使用。
10.借款人拥有一定比例的自有资金，对外的股本权益性投资总额不超过其资产净值的一定比例。
11.银行贷款前，借款人投入贷款项目的自有资金不少于总投资的一定比例。
12.有贷款银行认可的足值有效的抵押物、质物或具有符合条件的第三人提供贷款担保。
13.贷款银行规定的其他条件。
房地产开发贷款注意事项：贷款的资料一、企业基本资料1、企业营业执照。
(注:需本年度已验或在有效期内)2、税务登记证。
(注:需本年度已验或在有效期内)3、企业代码证。
(注:需本年度已验或在有效期内)4、本年度企业信用等级证明。
5、企业法人代表身份证、法定代表人或授权代理人证明。
6、贷款卡(含查询结果)。
7、企业公司章程。
8、验资报告、上年度审计后的财务报表及最近一期的财务报表。
9、房地产开发企业资质等级证书、施工单位的等级证书。
10、企业概况:企业主要领导人、经营业绩、开发项目、关联企业、在银行的借款及担保情况,债权、债务纠纷情况。
深圳房地产开发流程
深圳房地产开发流程Company Document number：WUUT-WUUY-WBBGB-BWYTT-1982GT深圳房地产开发流程本地宝律师2009年6月8日来源：本地宝第一节?开发贷款程序?房地产开发贷款操作流程如下：?递交申请——受理调查——项目评估——核查审批?办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保?一、房地产开发贷款申请?(一)借款人资格?借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件：?1、借款人是经工商管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业独立法人或其他经济组织。
?2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检的法人营业执照或有权部门批准设立的证明文件。
?3、经营管理制度健全，财务状况良好。
?4、信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力。
?5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。
?6、有贷款人认可的有效担保。
?7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。
?8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程开工证》。
?9、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场的需求，有规范的可行性研究报告。
?10、贷款项目工程预算报告合理真实。
?11、贷款人计划投入贷款项目的自有资金不低于银行规定的比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。
?12、企业信用等级和风险度符合贷款人的要求。
?13、贷款人规定的其他条件。
?(二)申请贷款资料?开发商应向银行提交和贷款项目的相关资料。
?1、单位资料?(1)、经年检并核准登记的法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书(股份制企业)、贷款证年检证明复印件、贷款证(卡)及复印件;?(2)、单位章程、成立批文;?(3)、经会计师事务所验审的近三年年报及本期财务报表;?(4)?、工商管理部门的注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件;?(5)、法人代码证复印件、年检报告;?(6)、房地产企业开发经营资质证书;?(7)、借款申请报告;?(8)、公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款的决议;?(9)、若属第三者提供信用担保方式的贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书;若属抵押或质押担保方式的贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押的承诺证明;?(10)、公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。
房地产项目开发贷款基本流程
房地产项目开发贷款基本流程开发贷款定义房地产开发类贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房屋建造、土地开发过程中所需的贷款.借款主体经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》的房地产开发企业。
贷款条件1。
必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记,取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书的房地产开发企业。
2.具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。
3。
开发项目与其资质等级相符。
4.项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证,按规定缴纳土地出让金.5。
项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场的需求,有良好的市场租售前景。
6.项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算的需要。
7。
贷款用途符合国家有关法规和政策.8。
项目资本金应达到项目预算总投资的35％以上,并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
贷款所需材料一.基本材料1.。
法人营业执照(原件及复印件）和建设管理部门核准的资质证明；2.法人代码证书（原件及复印件）;3.税务登记证（原件及复印件)；4.企业贷款卡；5。
财政部门或会计（审计)事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告，成立不足三年的企业提交自成立以来的年度审计报告和近期报表;6。
公司章程（原件及复印件）；7。
验资报告(原件及复印件）;8。
法定代表人证明、签字样本;9。
企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本;10。
若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件(原件）；11.贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书(原件）;12。
其他所需材料。
二。
贷款项目材料1。
开发贷款流程
开发贷款流程开发贷款是指为了支持房地产开发项目而向开发商提供的贷款服务。
在房地产行业中，开发贷款是非常常见的一种融资方式，它可以帮助开发商解决资金短缺的问题，推动房地产项目的顺利进行。
下面我们将详细介绍开发贷款的流程。
第一步，项目立项。
开发贷款的第一步是项目立项。
开发商需要提出开发项目的计划和方案，包括项目的规划、建设内容、投资规模、预期收益等。
在这一阶段，开发商需要向贷款机构提交项目立项申请，说明项目的可行性和市场前景，以及对贷款的需求和用途。
第二步，贷款申请。
一旦项目立项获得批准，开发商就可以向贷款机构正式提交贷款申请。
在申请材料中，开发商需要提供项目规划、建设方案、资金需求预测、还款计划等相关资料。
贷款机构将对申请材料进行审核，评估项目的可行性和风险，确定是否给予贷款支持。
第三步，贷款审批。
在收到贷款申请后，贷款机构将对项目进行审批。
审批过程中，贷款机构会对项目的规划、市场前景、资金需求、还款来源等进行综合评估，以确定项目的可行性和贷款的风险。
一旦项目通过审批，贷款机构将与开发商签订贷款合同，明确贷款的金额、利率、还款方式等具体条款。
第四步，贷款发放。
贷款合同签订后，贷款机构将向开发商发放贷款。
开发商可以根据项目的实际资金需求，按照合同约定的方式和时间，领取贷款资金用于项目建设。
在贷款发放后，开发商需要按照合同的约定，合理、合规地使用贷款资金，确保项目的顺利进行。
第五步，项目监管。
贷款发放后，贷款机构将对项目进行监管。
监管的内容包括资金使用情况、项目进度、风险防范等方面。
开发商需要及时向贷款机构报告项目的进展情况，并接受贷款机构的监督和指导。
贷款机构将根据项目的实际情况，对项目进行动态调整和风险控制，确保贷款资金的安全和项目的顺利完成。
第六步，还款结算。
项目建设完成后，开发商需要按照合同约定的还款方式和时间，向贷款机构偿还贷款本金和利息。
贷款机构将根据实际还款情况，对项目进行结算，确定项目的实际收益和还款情况。
《商业银行信贷业务》项目8 房地产开发贷款业务
任务1
房地产开发贷款业务 认知
• 8.1.1 房地产开发贷款的种类 • 8.1.2 申请住房开发贷款的借款人具备的基本条件 • 8.1.3 贷款项目条件 • 8.1.4 贷款担保方式 • 8.1.5 贷款期限、利率和还款方式
8.1.2申请住房开发贷款的借款人具备的基本条件
1.基本条件 申请住房开发贷款的借款人应具备的基本条件有: (1)有按期还本付息能力。 (2)在贷款银行开立存款账户。 (3)除国务院规定外,有限责任公司和股份有限公司对外股本权益性投资累计 额未超过其净资产总额的50%。 (4)借款人的资产负债率符合贷款银行规定要求。 (5)持有中国人民银行核发的年检合格(证)。（接下页）
8.2.1 受理
8)土地出让、转让手续是否办妥,科研机构、大专院校、文化团体和卫 生医疗单位利用自有土地自建经济适用房的,是否拥有划拨土地的 《国有土地使用证》; 9)开发项目的文件是否完整、真实、有效,是否能进行实质性开发建设; 10)贷款项目有无《商品房屋销(预)售许可证》; 11)借款开发的项目是否具备房屋预(销)售条件,其预(销)售前景是否良 好; 12)自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资35%以上,科研院所、 大专院校、文化团体和卫生机构用自有土地自建经济适用住房的,是 否拥有项目总投资20%以上的自筹资金; 13)贷款项目承建人与借款申请人是否相符;（接下页）
8.1.2申请住房开发贷款的借款人具备的基本条件
(6)生产、经营或投资国家明文禁止或严重有损于社会公益和道德的产 品或项目的。 (7)项目建设或生产经营未取得土地、环保、规划等有权部门批准的。 (8)在进行承包、租赁、联营、合并(兼并)、合作、分立、产权有偿转让、 股份制改造等体制变更过程中,未清偿、落实原有债务或未对其清偿债 务提供足额担保的。 (9)有其他严重违法或危害银行信贷资金安全行为的。 (10)列入贷款银行不良信用记录黑名单的。
房地产项目银行开发贷操作指引
房地产项目银行开发贷操作指引1总则1.1目的为实现集团地产集团（以下简称总部）融资业务协调发展，加强融资管理和财务监控，有效防范资金风险，适应业务发展需要，制定本指引。
1.2适用范围本指引对开发贷融资管理的权责划分、操作流程、审批流程进行了明确和规范，是开展开发贷的操作依据。
本制度适用于集团地产集团（下简称“集团公司”）本部及各事业部，合作项目公司可参照执行2工作职责2.1集团财务管理中心是具体实施开发贷融资活动的职能部门。
2.2集团财务管理中心负责建立并完善集团财务管理中心融资管理制度，按照集团财务管理中心融资管理制度和集团授信管理制度的要求开展各项融资工作。
2.3根据集团经营现金流计划，负责开发贷融资业务的执行。
2.4负责编制银行开发贷授信材料，并提供符合银行开发贷要求的授信材料，保证资料的准确性、及时性、完整性。
2.5根据授信条件办理抵押担保手续，审核融资相关合同文件，在授权范围内办理融资业务；根据融资要求，配合银行提供贷款使用的相关合同、进账单、发票等。
2.6办理贷款合同、抵押担保合同、股东决议或董事会决议等法律文件的审核、签署和盖章等业务。
2.7妥善保管贷款合同、抵押担保合同、股东（董事会）决议等相关法律文件，及时统计授信和担保数据，做好银行贷后管理工作。
2.8在融资过程中应合理规划与融资相关的费用，减少不必要的支出，包括：差旅费，招待费，审计、评估费用、各类融资服务费等2.9根据集团经营现金流报表和银行指定用途使用融资资金，明确相关资金的实际占用情况，明确贷款还本付息的责任主体。
2.10宣传并维护企业良好的信誉和对外形象。
充分利用开工及开业等重大活动邀请各行的高层领导出席，适时宣传推广集团项目。
3融资授信程序3.1组织项目材料具体包括但不限于：会计报表、公司章程、相关证照、立项批复、四证办理进度、投资分析、收入成本明细分析、融资需求、还款来源、现金流分析、可行性研究报告和贷款申请报告等材料。
房地产开发贷款操作流程
房地产开发贷款操作流程一、前期准备阶段1.开发商根据市场需求和项目可行性研究，确定项目方案和开发计划。
2.开发商组织编制项目规划书、市场调研报告、财务预测报告等资料。
3.开发商寻找合适的金融机构，并了解其贷款政策和要求。
4.开发商向金融机构递交贷款申请和相关资料。
5.金融机构对项目进行初步评估，并组织实地考察和项目现场勘察。
二、贷款审批阶段1.金融机构对项目进行详细评估，包括项目的市场前景、可行性、风险等方面。
2.金融机构派出评估团队进行项目评估和风险控制分析。
3.金融机构进行项目投资评估，包括项目回报率、借款人信用等方面的考量。
5.金融机构根据评估和尽职调查结果，进行贷款审批决策。
三、贷款发放阶段1.金融机构与开发商签订贷款合同，并确定贷款金额、利率、还款方式、贷款期限等条款。
2.金融机构与开发商在贷款合同中明确双方的权利和义务，并规定贷款的使用范围和时间。
3.金融机构根据贷款合同的约定，将贷款资金划入开发商指定的账户，并告知开发商相关付款事宜。
4.随着项目进展，开发商按照约定的使用范围和时间，向金融机构提供相应的贷款担保和贷款使用证明材料。
5.开发商按照贷款合同约定的还款方式和期限，定期向金融机构偿还贷款本金和利息。
四、监督管理阶段1.金融机构对贷款项目进行监督管理，包括定期检查开发商的施工进度、财务状况和贷款使用情况等。
2.金融机构要求开发商按照合同约定履行义务，及时提供项目进展情况和贷款使用凭证。
3.金融机构随时了解市场变化和项目风险，采取必要的风险控制措施，避免或减少贷款风险。
4.金融机构与开发商定期进行项目进展和贷款使用情况的沟通，及时发现和解决问题。
总结：以上是一个基本的房地产开发贷款操作流程，涵盖了贷款前期准备、贷款审批、贷款发放和监督管理等阶段。
在实际操作中，还需要根据具体的项目和金融机构的要求，灵活调整和管理流程。
同时，贷款双方也需要相互合作，共同努力，以确保贷款的顺利发放和项目的成功实施。
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房地产项目开发贷款基本流程开发贷款定义房地产开发类贷款就是指对房地产开发企业发放得，用于房屋建造、土地开发过程中所需得贷款。
借款主体经房地产开发行业主管部门批准设立，在工商行政管理部门登记注册并已取得《企业法人营业执照》得房地产开发企业。
贷款条件1、必须经国家房地产业主管部门批准设立，在工商行政管理机关注册登记，取得企业法人营业执照并通过年检，取得行业主管部门核发得房地产开发企业资质等级证书得房地产开发企业。
2、具有贷款卡，在银行开立基本账户或一般账户。
3、开发项目与其资质等级相符。
4、项目开发手续文件齐全、完整、真实、有效，应取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开(施)工许可证，按规定缴纳土地出让金。
5、项目得实际功能与规划用途相符，能有效满足当地住宅市场得需求，有良好得市场租售前景。
6、项目得工程预算、施工计划符合国家与当地政府得有关规定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算得需要。
7、贷款用途符合国家有关法规与政策。
8、项目资本金应达到项目预算总投资得35%以上，并须在银行贷款到位之前投入项目建设。
贷款所需材料一、基本材料1、、法人营业执照(原件及复印件)与建设管理部门核准得资质证明;2、法人代码证书(原件及复印件);3、税务登记证(原件及复印件);4、企业贷款卡;5、财政部门或会计(审计)事务所核准得前三个年度财务报表与审计报告，成立不足三年得企业提交自成立以来得年度审计报告与近期报表;6、公司章程(原件及复印件);7、验资报告(原件及复印件);8、法定代表人证明、签字样本;9、企业董事会成员与主要负责人、财务负责人名单与签字样本;10、若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意得决议或文件(原件);11、贷款由被委托人办理得需提供企业法定代表人授权委托书(原件) ;12、其她所需材料。
二、贷款项目材料1、国有土地出让合同;2、国有土地使用证;3、中标通知书;4、付清土地出让金凭证;5、建设用地规划许可证;6、建设工程规划许可证;7、建筑工程施工许可证;8、建筑总承包合同;9、项目总投资测算及建筑资金缺口证明;10、项目可行性报告;11、其她相关材料。
三、担保材料按保证、抵押或质押得不同要求提供材料。
贷款利率贷款利率按中国人民银行利率浮动有关规定执行。
一般上浮15%—30%。
贷款程序1、借款人申请借款时，应首先填写《借款申请书》，并按贷款人提出得贷款条件与要求提供有关资料。
2、银行受理借款人申请后,应按银行规定程序,指定调查人员调查借款人就是否符合贷款条件，对工程项目得可行性与概预算情况进行评估，测定贷款得风险度。
提出贷与不贷、贷款额度、期限、利率与担保方式意见。
3、银行审查人员对调查人员提供得调查报告、评估报告及所依据得资料、文件进行审查核实，提出审查意见。
在调查、审查得基础上，由银行审批贷款。
商品房开发贷款得审批权限，按照银行颁布得有关中长期贷款授权规定执行。
4、贷款人同意贷款得，应当根据《贷款通则》得规定与借款人签订《借款合同》，并依据有关法律规定，严格审查担保得合法性、有效性与可靠性，并办理有关手续。
房地产开发贷款种类与申请条件照开发内容得不同，房地产开发贷款又有以下几种类型：1、住房开发贷款，就是指银行向房地产开发企业发放得用于开发建造向市场销售住房得贷款。
2、商业用房开发贷款，就是指银行向房地产开发企业发放得用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房得贷款。
3、土地开发贷款，就是指银行向房地产开发企业发放得用于土地开发得贷款。
4、房地产开发企业流动资金贷款，就是指房地产开发企业因资金周转所需申请得贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。
除一般贷款所要求得条件外，申请房地产开发贷款得借款人还应具备以下条件：1、有企业法人营业执照。
2、已取得贷款项目得土地使用权，且土地使用权终止时间长于贷款终止时间。
3、已取得贷款项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证，外销房屋许可证，并完成各项立项手续，且全部立项文件完整、真实、有效。
4、贷款项目申报用途与其功能相符，并能够有效地满足当地城市规划与房地产市场得需求。
5、贷款项目工程预算、施工计划符合国家与当地政府得有关规定。
工程预算投资总额能满足项目完工前由于通货膨胀及不可预见等因素追加预算得需要。
6、具有一定比例得自有资金(一般应达到项目预算投资总额得30%)，并能够在银行贷款之前投入项目建设。
7、在银行开立帐户保持正常业务往来。
8、开发商须对建设得房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。
房地产开发贷款申请资料1、基本材料法人营业执照(副本及影印件);法人代码证书(副本及影印件);法定代表人证明、签字样本(原件及影印件);贷款(卡)(原件及影印件);财政部门或会计(审计)事务所核准得前三个年度财务报表与审计报告。
新建企业免提交;成立不足三年得企业，提交自成立以来得年度与近期报表;税务部门年检合格得税务登记证明;利税清算表;公司合同(原件及影印件);公司章程(原件及影印件);企业董事会成员与主要负责人、财务负责人名单与签字样本等。
若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意得决议或文件(原件);贷款由被委托人办理得需提供企业法定代表人授权委托书(原件)2、贷款项目材料开发项目可行性研究报告及批准文件(原件及影印件);有权部门批准得项目、实施与开发得文件与计划(原件及影印件)。
3、担保材料按保证、抵押或质押得不同要求提供材料。
4、已经作过客户评价并在有效期内得客户，如无变更得，可不需提供客户基本材料，只需提供贷款项目材料与担保材料。
5、授信客户只需提供贷款项目材料、担保材料与《贷款证(卡)》。
6、要求客户提供得材料在《中国银行信贷业务申请材料清单》相关栏内标示"ü"。
房地产开发贷款程序房地产开发贷款操作流程如下：递交申请——受理调查——项目评估——核查审批办理手续——资料归档——贷后管理——收贷撤保一、房地产开发贷款申请(一)借款人资格借款人申请房地产开发贷款，须符合以下基本条件：1、借款人就是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记得企(事)业法人、其她经济组织。
2、有经工商行政管理部门核准登记并办理年检得法人营业执照或有权部门批准设立得证明文件。
3、经营管理制度健全，财务状况良好。
4、信用良好，具有按期偿还贷款本息得能力。
5、有贷款证，并在贷款行开立基本账户或一般账户。
6、有贷款人认可得有效担保。
7、贷款项目已纳入国家或地方建设开发计划，其立项文件合法、完整、真实、有效。
8、借款人已经取得《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程开工证》。
9、贷款项目实际用途与项目规划相符，符合当地市场得需求，有规范得可行性研究报告。
10、贷款项目工程预算报告合理真实。
11、贷款人计划投入贷款项目得自有资金不低于银行规定得比例，并能够在使用银行贷款之前投入项目建设。
12、企业信用等级与风险度符合贷款人得要求。
13、贷款人规定得其她条件。
(二)申请贷款资料开发商应向银行提交公司与贷款项目得相关资料。
1、单位资料(1) 经年检并核准登记得法人营业执照复印件、法人代表人或其授权代理人证明书及签字样本、借款授权书(股份制企业)、贷款证年检证明复印件、贷款证(卡)及复印件;(2) 单位章程、成立批文;(3) 经会计师事务所验审得近三年年报及本期财务报表;(4) 工商管理部门得注册验资报告、开户许可证及有效税务登记证正副本复印件;(5) 法人代码证复印件、年检报告;(6) 房地产企业开发经营资质证书;(7) 借款申请报告;(8) 公司最高权力机构或授权机构同意申请贷款得决议;(9) 若属第三者提供信用担保方式得贷款，保证人亦须提交前5项资料并报贷款担保承诺书;若属抵押或质押担保方式得贷款，须提交抵押物或质物清单、估价报告、所有权或使用权证书及有处置权人同意抵押或质押得承诺证明;(10) 公司主要领导人简历及工作人员文化结构等清单。
2、项目资料(1) 项目立项批文、可行性研究报告及项目预算报告;(2) 建设用地规划许可证;(3) 建筑工程规划许可证;(4) 土地出让合同及规划红线图、国有土地使用证;(5) 地价款缴交凭证复印件;(6) 施工许可证;(7) 房地产预算许可证;(8) 合作项目需提供合作开发合同或有权部门批准合作开发得批件。
(三)、房地产开发贷款得审查与审批贷款审查就是贷款审查部门根据贷款“三性”原则与贷款投向政策，对贷款调查部门提供得资料进行核实，评价贷款风险，复测贷款风险度，提出贷款决策建议，供贷款决策人参考。
(一)贷款审查得主要内容1、审查调查部门提供得数据、资料就是否完整。
2、根据国家产业政策、贷款原则审查贷款投向就是否符合规定。
3、审查贷款项目就是否需要评估，有无评估报告，有否超权限评估，评估报告就是否已批准，项目情况就是否可行。
4、审查贷款用途就是否合法合理，贷款金额能否满足项目得需要，利率就是否在规定得上下限范围内，借款人得还款能力，就是否有可告得还款来源。
5、审查贷款期限。
房地产开发项目贷款最长期限为3年，建筑业短期贷款最长不超过1年。
6、审查担保得合法性、合规性、可靠性。
质押贷款：包括存单、国库券等有价证券质押贷款。
抵押贷款：包括房地产、营运车辆抵押贷款。
俣证贷款：(1)俣证人必须就是具有贷借款人清偿债务能力得法人、其她组织或者公民，《担保法》规定国家机关、学校、医院等公益事业单位、无企业法人授权得分支机构不能作保证人;(2)核实保证人保证意见得真实性、合法性，如股份公司要有董事会决议;(3)审查保证人得保证能力。
7、复算贷款风险度、贷款资产风险度。
计算公式为：贷款项目综合风险度=贷款方式风险系数×[企业信用等级系数×(1-Y)+项目风险等级系数×Y]Y=项目投资总额/(企业净有形资产+项目投资总额)贷款资产风险度=(正常贷款金额×项目贷款风险度×1、0+逾期贷款金额×项目贷款见仪式×1、3+呆滞贷款金额×项目贷款风险度×1、8+呆账贷款金额×项目贷款风险度×2、5)/贷款总额8、审查该笔贷款发放后，企业贷款总余额有无超过该企业贷款最高限额，授信额有无超过单个企业贷款占全行贷款总额最高比例10%。
9、按照授权授信管理办法，确定该笔贷款得最终审批人。
贷款审查岗认为调查岗提交得评估报告、调查意见不够详尽，可以提出补充评估调查得内容，退回调查岗补充评估与调查。