房地产公司产品设计阶段成本控制标准
地产公司工程成本制度
地产公司工程成本制度工程成本制度的首要目标是确保所有成本的合理性、透明性和可控性。
为了实现这一目标，地产公司需要建立一个全面的成本管理体系，该体系应包括成本预算、成本控制、成本核算和成本分析四个基本环节。
在成本预算阶段，企业应根据项目的具体情况，结合市场行情和历史数据，制定详细的成本预算计划。
这一计划应涵盖从土地购置、设计规划到施工建设、材料采购等所有环节的预期成本，并留有适当的风险准备金。
进入成本控制阶段，地产公司需要通过设立成本控制小组，对项目实施过程中的各项开支进行实时监控和管理。
成本控制小组的职责是确保成本支出不超出预算范围，并对可能出现的偏差进行及时调整。
公司还应建立健全的变更管理制度，对任何可能导致成本变动的设计变更、材料替换等事项进行严格审批。
成本核算是工程成本管理中的关键环节，它要求企业对所有成本进行准确记录和分类。
通过建立科学的成本核算体系，企业能够清晰地了解每个项目的实际成本支出情况，为后续的成本分析和决策提供数据支持。
成本分析环节涉及对已发生成本的评估和对未来成本的预测。
通过对成本数据的深入分析，企业可以发现成本控制的不足之处，总结经验教训，并据此优化未来的成本预算和控制策略。
除了上述四个基本环节，地产公司的工程成本制度还应包括以下几个方面：1. 成本责任制：明确各级管理人员在成本管理中的责任和义务，确保责任到人。
2. 成本信息化：利用现代信息技术手段，如ER系统，提高成本管理的自动化和智能化水平。
3. 内部审计：定期对成本管理流程进行内部审计，确保制度的执行效力和合规性。
4. 培训与发展：对员工进行成本管理相关的培训，提升团队的专业能力和成本意识。
5. 激励机制：建立与成本节约挂钩的奖励机制，激发员工的积极性和创造性。
地产工程成本控制明细汇总
地产工程成本控制明细汇总1. 引言地产工程成本控制是地产项目管理中的重点环节之一。
通过合理控制项目的成本，可以实现资源的最优配置，提高项目的盈利能力和竞争力。
本文旨在对地产工程成本控制的各项细节进行明细汇总，以便项目管理者和相关人员在实际操作中参考和应用。
2. 成本控制原则地产工程成本控制要遵循以下原则： - 合理性原则：成本控制的方法和手段要合理有效，能够真实反映项目的实际成本。
- 经济性原则：在保证项目质量的前提下，追求经济性，尽量减少不必要的成本。
- 效益性原则：成本控制要与项目效益相匹配，以实现最佳的项目回报。
- 信息化原则：注重信息化手段在成本控制中的应用，提高成本控制的精确性和效率。
3. 成本控制流程地产工程成本控制的基本流程包括： - 成本计划：根据项目需求和预算，制定成本计划，明确项目成本的控制目标和方法。
- 成本编制：按照成本计划，对项目进行成本编制，明确各项成本的具体金额和时间节点。
- 成本核算：对项目的实际成本进行核算，比对预算，及时发现和纠正偏差。
- 成本分析：对成本核算结果进行分析，找出成本偏高的原因和问题所在。
- 成本控制措施：根据成本分析结果，制定相应的成本控制措施和控制计划。
- 成本监督：对成本控制措施的实施情况进行监督和评估，及时调整和优化措施。
4. 成本控制的具体要点4.1 前期成本预测在地产工程项目的前期阶段，需要对项目的成本进行预测。
预测方法可以采用参考类似的项目成本和市场行情进行估算，也可以通过与供应商和承包商的沟通和交流获取相关信息。
预测结果要尽量接近实际情况，为后续的成本编制和控制提供参考依据。
4.2 成本编制成本编制是根据成本计划，将预测好的成本具体化。
具体编制内容包括各项工程的人工费用、材料费用、设备费用、管理费用等，并根据工期和进度安排，将成本分配到不同的时间节点。
4.3 成本控制措施地产工程成本控制的具体措施包括： - 人员管理措施：合理安排人员数量和结构，控制人工成本。
地产行业如何实现精细化成本管控
地产行业如何实现精细化成本管控一、项目背景L业务背景地产行业在规模不断集中化、利润回落的市场经济中，传统的粗放成本管理模式已经难以继续，需要的是更为精细化的成本管控。
标杆房企的成本管控模式，通常是建立在“三全”(全员、全过程、全成本)的基础上开展工作。
基于房地产企业项目涉及的前期策划、规划、设计、施工、销售等开发全过程环节，由各业务条线全员配合，对上述全部成本构成要素进行规划、控制、细化、调优、再控制。
但是，要做到开发全过程环节的成本管理，必须要解决核心问题：(1)极简组织，极高效率：集团上下继续提高人均生产力，告别以往的“表哥表姐”，利用信息化手段，将复杂的工作简单化，不能让重复性高的工作占用太多时间，把时间腾出来去做创新性的工作，这样才能让企业充满活力和可持续竞争力。
(2)数据拉通，口径统一：地产开发全过程环节成本管理，首要条件是解决各个业务系统主数据拉通问题，需要借助数据分析平台，解决主数据拉通和规范性问题，实现数据口径的统一。
(3)以奖带省，摸清“家底”：知道哪些是好项目，哪些是坏项目，哪些区域做得好，哪些区域在怠工，哪些项目该给予激励，哪些区域该重点监控。
2 .建设目标(1)数据分析，助力决策分析：管理层和执行层等不同角色用户在日常工作中，需要关注的成本指标不同，传统的ERP报表内容繁杂，性能较低，使用体验差，通过FineBI和FineReport制作的数据分析大屏，为不同角色用户定制个性化桌面，让用户能够高效找到需要的数据，提高用户使用体验和决策效率。
维度一致，借助其他业务系统为成本的数据分析决策加持，例如：某个项目获得了成本激励（成本结余高），通过客户关系系统接口数据分析，该项目存在园林绿化货不对板导致交楼时群诉事件，根据数据分析的结果，高层领导决定取消该项目的激励发放，并对相关责任人进行处罚。
（3）人人都是数据分析师：利用自助数据分析工具，关注区域、项目的利润情况和亏损情况，锻炼每个人的数据挖掘与分析能力，实现工作效率提升50% 的目标，同时要通过数据具备发现亏损项目背后问题的能力。
成本管理在各个阶段的控制要点解析
file:///E:\孙丽芬E盘工 作\2015年工作\成本 调研\金科与朗诗成本 对比分析报告
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房地产成本管理控制要求解析
一、立项与策划阶段的成本管理 2、策划阶段（定位阶段）“定位客户需求”
主要工作 • 确定项目定位，制定产品目标与发展计划
控制要求 • 准确定位目标市场，选择性价比最好的产品及组合
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设计 成果
设计 过程 管理
设计后 续服务
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房地产成本管理控制要求解析
三、设计阶段成本管理的几个具体阶段
设计优化阶段
施工图设计阶段
初步设计阶段
方案设计阶段
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房地产成本管理控制要求解析
二、设计阶段的成本管理 3、设计阶段的成本管理——方案设计
主要工作 • 设计单位选择，方案优化，制定成本目标（结合建
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房地产成本管理控制要求解析
二、设计阶段的成本管理 5、设计阶段的成本管理——施工图设计
主要工作 • 编制施工图预算，对比目标；落实限额设计；第一
次图纸会审
控制要求 • 图纸的质量和时间保证；预算的准确和分析深度
控制重点 • 限额：钢筋、砼、外墙、门窗、装修、管线用量指
标；错漏碰缺；
工作文件： 《限额设计合同条件》 《图纸会审纪要》 《施工图预算》 《成本目标调整报告》
一、成本管理的重点与原则概述
成本管理的重点识别
• 比重大的，客户敏感的、市场不规范 的、技术复杂的
例如： 玻璃幕墙 园林景观 精装修
成本管理的原则
• 重心前置（成本的决定阶段） • 先算后干（从拿地的阶段到具体业务）
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房地产成本管理控制要求解析
立项阶段
房地产成本控制要点
、预算计划
工程技术部进行现场查勘 部、审计部
了解乙方使用和绑扎钢筋
情况
严格执行合同中价差调整
办法
（1）材料价差
3、价差的调整 （2）人工差价
（可控）
（3）费用价差
及时跟踪人工、材料、费
用变化情况，当价格出现 异常波动时，应立即与相
预算计划部
《决算申请 管理办法》
关单位商量对策
（1）各种设计变
4、洽商、变更 更资料、签证单
招投标评审 小组 评审小组
市场调研
总工办（规
有针对性扩充建筑物功能 划设计部）
、策划部
市政状况调研 争取政府有利条件
总工办（规 划设计部） 业务部
4、功能设计 （可控）
（3）景观绿化方 案设计
（4）智能化设计
根据投资估算和报批标准 预算计划部
确立环境设计方案目标成
本总额
招智投能标化内容控制
招投标评审 总工办（规
工程技术部工程师、部门 经理、预算计划部经理进 工程技术部 行层级审核，严格把关 、预算计划
部
（1）施工图中的 钢筋用量
选择并委托现场管理经验 丰富、职业道德良好、工 作认真负责工程造价咨询 公司进行钢筋量计算工作
2、钢筋用量核 实（可控）
（2）洽商变更中 的钢筋用量
预算计划部、审计部进行
审核
工程技术部
仁和置业全过程成本控制要点
一、立项阶段成本控制要点 立项成本控制要点应用指南：
立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法 规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业 的费用。
控制要点
控制什么
设计阶段的4大成本控制点
设计阶段的4大成本控制点导读：从设计优化来优化成本，设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。
一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。
从设计优化来优化成本，设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响75%的项目成本和项目盈利。
一方面不能不计成本盲目追求设计效果，另一方面要避免成本不合理导致品质下降。
定位拿地、规划设计、报批报审、招标采购、总包分包、销售推广、物业管理、客户服务是相互关联、贯穿项目全生命周期的节点汇集，这其中，因为拿地成本是不可控的，所以成本前置的重点在于规划设计阶段。
在项目一开始，要确定级别、档次，设定设计和材料部品部件配置标准，从而在精装设计、材料部品、成本指标上能轻松“对号入座”。
方案设计阶段是成本定型的重要阶段，决定了房地产整个项目开发成本的75%以上，其重要程度不言而喻，具体而言，初步设计阶段，主要在于减少不可售面积;施工图阶段，主要在于降低部分对产品品质影响不大的材料档次。
成本管控的最高阶段主要围绕设计做文章，设计方案落地，就决定了大致的成本。
基础数据表、图纸核算出来的技术经济指标、建造标准等，逐一分解到相应的成本科目，进行量价合理判断，确定目标成本。
方案版、施工图版确定，图纸设计指标确定与落地后，再要进行调整影响会很大，因而对图纸质量的要求很高。
像是有些招标阶段，如总包，算清单，发现结构含量偏高，比如长沙某项目，钢筋含量40-43公斤每平米就已足够，实际使用却达到50-60公斤每平米，远远偏离指标，而此时设计再做优化，进行图纸调整，可行性和效率非常低。
又如，进入施工状态之后，要调整图纸，影响也会很大，牵一发而动全身。
因此，在目标成本阶段，设计、工程、财务、成本、营销等业务部门会进行讨论，提出大量成本优化的建议，发现优化的方向，而强有力的执行还是在于业务部门，尤其是设计部门。
方案阶段的成本控制要点有很多，如地下面积、竖向标高、窗地比、外立面率、核心筒及消防前室、建筑形态、工艺标准、建筑风格、人防面积、层高等等，本文将从地下面积、窗地比、外立面以及无效成本等方面来重点分析方案设计阶段的大头成本如何控制。
地产工程成本控制明细大汇总
地产工程成本控制明细大汇总引言地产工程项目是指以房地产开发为主要目的，通过规划、设计、施工和销售等一系列过程，将土地转变为具有一定功能和使用价值的建筑物和设施的过程。
在地产工程项目中，成本控制是一项非常重要的工作，它直接关系到项目的投资回报率和盈利能力。
本文将对地产工程的成本控制进行一个大汇总，包括成本控制的目标、内容和方法等方面进行详细的阐述。
一、成本控制的目标地产工程项目的成本控制目标主要包括以下几个方面：1.控制项目总成本：通过合理的控制项目的总成本，确保项目的投资回报率达到预期。
2.控制分项成本：地产工程项目的成本包括很多分项成本，如土地成本、建筑材料成本、施工人工成本等，需要逐项进行控制，避免成本超支。
3.提高成本效益：在成本控制过程中，要通过技术创新、工艺改进等方式，提高成本效益，以确保项目的盈利能力。
4.优化资源配置：成本控制的一个重要目标是优化资源的配置，合理调配各项资源，提高利用效率，降低成本。
二、成本控制的内容地产工程项目的成本控制包括以下几个方面的内容：1.预算编制：成本控制的第一步是进行预算编制，根据项目的需求和标准，制定项目的总预算和各项分项预算。
2.成本核算：成本核算是成本控制的核心环节，通过对项目的各项成本进行核算和分析，及时发现问题，并采取相应的措施加以解决。
3.成本监控：成本监控是指对项目的成本进行跟踪和监测，通过比较实际成本和预算成本之间的差距，及时调整和控制项目的成本。
4.成本分析：成本分析是对项目的成本进行深入分析，找出造成成本偏差的原因，并制定相应的对策，以提高成本效益。
三、成本控制的方法地产工程项目的成本控制可以采用以下几种方法：1.制定合理的成本预算：制定合理的成本预算是成本控制的起点，需要综合考虑项目的需求和预期效益，合理规划项目的预算。
2.建立有效的成本管理体系：建立完善的成本管理体系是成本控制的基础，包括成本核算、成本监控、成本分析等环节。
3.加强供应链管理：加强供应链管理是降低成本的重要途径，包括与供应商建立长期合作关系、优化采购流程等方面。
浅谈房地产开发项目规划设计环节成本控制
按建设单位的、 业主要求任意宽大设计规模， 增加设计变更及建设内容 ， 是设 ２ 、 流程 优 化 ： 流 程优 化 可降 低 时问 成本 和 因失误 引发 的成 本增 加 。 计概算严重超过了投资限额 。 ３ 、 方 案设 计 优化 策 略 ： 规 划设 计 环 节 是提 高 成 本 效益 最 大 化 的 目标 ； 是 （ ３ ） 设计 过 程 中附 加 了不 应有 的功 能 ， 只追 求 高标 准 、 高 品质 、 造 型美 观 、 对 客户 要 求 的彻底 体 现 以及具 有 市场 竞 争力 的产 品创 新 。 （ １ ） 、 提供 设计 招 标和 设计 方 案竞 选 优化设 计 方 案 ， 采 用 科学 的方 法综 合 占地面积等而对工程成本控制很少涉及 ， 造成 了成本失控和资源浪费。 （ ４ ） 设计人员专业知识 、 标准图集 、 国家相关设计规范掌握不够 ， 经验不 评定各设计方案优劣 ， 从 中选择最优的设计方案 。或将各方案的优点之处重 足， 在设计过程中随意加大梁柱截面， 提高混凝 土强度等级、 增加配筋率 ， 出 新 组合 一个 最 佳方 案 。 现 了不少设计不合理现象， 致使投资严重失控 。 （ ２ ） 、 深入运用价值工程优化设计方案。 应用价值工程的优势： 即可提高工程 的功能又可降低工程的造价 ； 在在保证工程功能不变的情况下降低工程造价 ； 在 二、 如 何做 好项 目规 划设 计环 节 的成本 失控 保 证工程造价 不变 的情况 下提高工 程功能 ； 可在 工程 功能略有 降低 的情 况 ， 使工
李 正 花
产品设计阶段的成本控制
产品设计阶段的成本控制一、产品设计阶段成本控制的价值获取最大的经济效益并尽可能压低经营成本是企业经营管理的目标之一。
企业的成本管理水平依然有待提升。
企业在生产过程中消耗过多资源但获得的经济效益却不理想，限制了企业的持续长远发展。
与此同时，大部分企业的产品成本控制理念依然停留在过去，在这些企业的理解中，产品的成本控制仅仅需要关注产品的制造环节，企业将大量的人力和资金资源都投入到产品制造环节的耗用控制，而忽略了产品设计阶段的成本管理。
产品成本控制主要集中在产品制造上。
然而，随着社会经济的不断发展，这种成本控制的理念已经不能满足企业的发展需要。
将产品成本控制的视角聚焦到被忽视的产品设计阶段，从而给产品成本控制的研究提供创新视角。
企业的持续经营离不开对产品的成本控制，企业要想获取更高的经济效益也离不开对产品的成本控制。
二、什么是设计阶段的成本控制？在工业设计中，产品是指通过工业生产中批量产出的具有一定物质形态的实体，例如，常见的交通运输工具、电子数码设备等。
无论设计发展到哪一个阶段，设计都是当时社会经济和技术发展水平的集中体现。
而到了现代，社会各领域发展加快，工业设计的应用领域不断扩大，社会文化、经济与科技水平都得到了较大的提高，人的自我意识觉醒对产品有了更多和更高的要求。
因此，企业为了迎合消费者的需求，开始在产品设计上寻求新的突破，设计中开始引入人与自然和谐共处的理念。
在这一阶段，如何处理人和产品、产品和环境之间的关系、如何实现人与自然的和谐发展就成了产品设计主要解决的问题。
成本控制是以企业的成本管理目标为核心，在控制主体的权责范围内，在企业生产过程中的各种耗费产生前以及成本产生的过程中，对可能增加成本的各类因素进行有效预防和调整的过程。
产品成本控制首先设立一个合理的目标成本，然后对实现这个目标的过程进行监控，最后要总结归纳产品成本变动的规律，进而提出解决方案。
市场上也不断出现各种设计新颖、功能奇特的创意产品，面对这种市场环境，企业要想保持长久稳定的发展，就需要在产品的设计上进行创新，不断向市场中输出更优秀的产品。
成本控制标准主要有
成本控制标准主要有成本控制是企业管理中非常重要的一环，它直接关系到企业的盈利能力和竞争力。
而成本控制标准则是实现成本控制的重要手段之一。
成本控制标准是指在一定的生产和经营条件下，根据产品的特点和生产经营的要求，以合理的成本水平为基准，建立起来的成本控制的标准。
那么，成本控制标准主要有哪些呢？首先，成本控制标准主要包括直接成本标准和间接成本标准。
直接成本标准是指直接与产品生产相关的成本标准，如原材料、直接人工等。
而间接成本标准则是指与产品生产间接相关的成本标准，如生产设备折旧、厂房租金等。
通过对直接成本和间接成本进行标准化管理，可以更好地控制企业的生产成本。
其次，成本控制标准还包括固定成本标准和变动成本标准。
固定成本标准是指在一定生产能力范围内，不随产品产量的增减而变化的成本标准，如管理人员工资、房屋租金等。
而变动成本标准则是指随产品产量的增减而变化的成本标准，如原材料、直接人工等。
通过对固定成本和变动成本进行标准控制，可以更好地把握企业的成本结构，实现成本的有效控制。
此外，成本控制标准还包括标准成本和预算成本。
标准成本是在一定的生产和经营条件下，根据产品的特点和生产经营的要求，以合理的成本水平为基准，建立起来的成本控制标准。
而预算成本则是企业在一定的经营计划和生产计划下，根据预期的经营和生产情况，编制的成本预算。
通过对标准成本和预算成本进行有效管理，可以更好地控制企业的成本支出，提高企业的经济效益。
最后，成本控制标准还包括直接成本控制标准和间接成本控制标准。
直接成本控制标准是指对直接与产品生产相关的成本进行控制，如原材料、直接人工等。
而间接成本控制标准则是指对与产品生产间接相关的成本进行控制，如生产设备折旧、厂房租金等。
通过对直接成本和间接成本进行有效控制，可以更好地降低企业的生产成本，提高企业的竞争力。
综上所述，成本控制标准主要包括直接成本标准和间接成本标准、固定成本标准和变动成本标准、标准成本和预算成本、直接成本控制标准和间接成本控制标准。
房地产成本限额标准
中海。
万达.万科三巨头成本限额标准完全精通房地产项目的成本控制，弄清楚所有分项工程的成本标准，建立自己企业的成本限额体系是件非常艰巨的任务。
分享：中海.万科.万达三巨头的限额标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，您对地产开发过程中每一步骤大的成本也会有个清晰了解和认识了,以后施工单位.设计单位.您的属下等等，再也蒙骗不了你了.。
..。
1、万达所有项目均应实行结构限额设计，限额指标详见附件1：《万达结构设计限额指标表（2014版)》(以下简称《限额指标表》）；2、本限额指标用于指导项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同,并作为设计结果审核的标准之一；3、项目公司进行施工图设计招标及签订设计合同前，应根据《限额指标表》和项目的实际情况上报限额指标，经审批后作为发标文件的一部分，审批流程如下:4、本限额指标为集团对外发布的指标,内控指标可上浮不超过10％；5、《限额指标表》中未列的业态类型，由项目公司根据项目具体情况上报审批后执行。
万达结构设计限额指标表(2014修订版）本限额指标不包括基础垫层、桩基、地基处理和二次结构；1、本标准旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制;2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化；3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求.3。
1项目限额内容及范围包括成本限额和主要指标的限量控制，内容见附表1。
附表13。
2制定限额指标：通过分析我司项目的指标，并与同行的限额设计指标对比，制定适合于我司的限额成本指标.3。
2。
1设计费限额本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。
其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计(含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等)、审图及专业设计顾问等费用。
产品设计阶段的成本控制
顾客 需求的 巨大 变化 ， 业之 间的 盎 激烈竞争 和科 学技 术的 高速发 展 ， 企 使 业时喜 面 临着许 多严峻的挑 战：为 了顺 ４ 应这一发 展 ， 业必 须取 得 竞 争优 势 企 成本领 先战略是 企业取 得竞争优 势的基
般 产 品设计 可 分 为四 个阶段 ： 产 品规剐、 原理方案设计 、 术设计 和施 工 技 设 计。在产 品规 划 阶段 ， 产 品开发 中 对
因此原?方案设计就是在功能分析的基础上通过创新构思搜索探求优化筛选取辑较?想的工作原?方案技术设计阶段是将功能原?方案具体化为机嚣厦零部件的夸?结构这个阶段的主要工作包括总体设计结构设计商品化设计和模型试验等施i设计阶段是进?零件工作图部件装配图的设计完成全部生产囤纸编写设计说明书和使耳i说在产品的寿命周期中所占时间?多但对总成本的影响却相当大据专家测算这一阶段所确定的产品成本占全部成本比倒高达759o这意味着产品设计工作完成后大部分成本已成为约束性成本后续阶段成本控制余地?大可见成本控制的重心应放在产品设计阶段一本文拟就在产品设计阶段如何进?兢本控糊提供一种方击
维普资讯 ● 财会经 济 《 经济师）０２ ２０ 年第６期
产 品 设 计 阶 段 的 成 本 控 制
● 刘志娟
摘 要： 文章 介招 了产 品设计 的主 要 阶段 厦 内客 ， 分析 了产 品 设计 阶段 成 本控削的 意叉 ， 井在 此基 础 上提 出了将 目标 成本规 划和价值工程分析等 应用于 产品设计过 程的方法。这样将成 本管理 和产品设 计 有机 地结台 起 采 ， 幔有 效 可 地避免设 计 工作 的盲 目性 ， 为企 业新产 品取得成本竞争优 势创造每件 ： 关键词 ： 品设计 日标 成 皋 价 产 值 Ｉ 程 分 析 成 本 柱 制 中圈分类 号 ：２ ５ ３ Ｆ ７ 文 蘸标 识 码 ： Ａ 文章 编号 ：０ ４ ４ １ ２０ ） 一 １０ ９４（０ ２ 嘶
房地产项目成本控制限额指标
房地产项目成本控制限额指标1、在方案及扩初阶段,要求并引导设计院采用更优化、更合理的结构方案来降低工程的结构成本。
2、在施工图设计阶段,要求并引导设计院在保持结构安全意识的同时,应保持较强烈的结构成本控制意识,通过更精细化的设计来降低结构成本。
3、结构成本的优化应以满足规范要求、保证结构安全和建筑产品的品质为前提。
第二章、成本控制限额指标（一）综合限额标准指标序号项目名称档次调整系数住宅类指标说明别墅住宅及公寓1、售建比率为：可售面积/总建筑面积；主体概念设2、可售面积包括：住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积；3、不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设计（方案评审会）备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积。
4、车位售价在保本微利价13万元/个以上时地下室面积可适当放宽；主体概念设1、窗地比率为：住宅窗户面积/住宅地上建筑面积；2、住宅地上建筑面积：扣除裙楼、架空层以外的地上建筑面积；住宅窗户面积：上计（方案评审会）述定义住宅地上建筑面积范围内的外墙门窗洞口面积。
1、户型赠送比率为：赠送面积/可售面积；主体概念设2、赠送面积范围及计算办法：阳台、入户花园计一半面积，双层高阳台、落地凸窗计（方案评、有梁无板空洞计全面积，地下室、天台、定位为复式的住宅室内中空面积不计。
审会）3、高地价项目可适当调高。
1、会所面积包括：室内泳池、室内球场、保龄球馆、健身房、棋牌室、阅览室等以打造卖点、不以赢利为目的、为业主提供休闲及体育场所而配套的面积；不含物管主体概念设用房、学校、垃圾站、警务室、居委会等配套设施；计（方案评2、总建筑面积在5万平米以下的社区不设置会所；审会）3、会所不超过一个。
1、地下室车位平均面积为：地下室面积/地下室车位数；地下室面积为整个地下室面积（含人防面积、设备用房、物业用房、消防水池等所有地下室面积）；2、计算地下室车位面积时，地下室面积取值可扣除面积为：赠送业主面积、规划要主体概念设求的自行车位及可抵扣汽车的摩托车位面积；计（方案评3、上部建筑落入地下室的面积超过1/3时，车位面积增加1O/个；超过1/2时，车位审会）面积增加3O/个；4、如上部建筑以商业为主时，可在此指标基础上增加3O/个。
房地产项目在设计阶段的造价控制
设计 阶 段 ， 是房 地 产 项 目控 制工 程 造 价 的关键
性 ， 房地产设计 阶段 采用 一 系列经 济技 术手段 并考虑项 目 在 全寿命周期成本 ， 做好控制房地产 项 目 造价成本 工作 。 【 关键 词】 房地产项 目建设 ； 设计 阶段 ； 造价控 制
［０ ０ 图分类号１ ２ ４ Ｆ ８ 【 文献标志码】 Ｂ
阶段。 由于初步设计阶段建筑物的结构形 式、 外观设
计、 平面布置及装修标准应全部确定， 这些在建筑工
程 总造 价 中大约 占到 ７％￣ ９％。 显然 ， 目投 资 ５ ５ 很 项
控制的关键在于旌工前的投 资决策和设计阶段 。有 资料分析 ，设计费一般只相 当于建设工程全寿命 费
因设 计质 量 问题 ， 出现 工 程 资 源 不 合 理 消 耗 。 同
ｐｏｅｔ ｔ ｅ ｙ ｌｃ ｓ ｃ ｍ ｌ ｅ ｅ ｏｔ ｌｅｌｓ ｔ ｏｅｔ ｒｊｃｔ ａｌ ｃ ｔ ｏ ｐｅ ｓｈ ｎｒ ａｅｔ ｅ ｒｊｃ ｌｉ ｃ ｅ ｏ ， ｏ ｆ ｔ ｔ ｃ ｏｒ ａ ｐ
象。其结果带到施工阶段 ， 便是施工现场 的洽商、 变
更、 返工现象屡见不鲜 ， 造成大量 资源浪 费。而开发 企业往往把控制建安工程造价的主要精力放在了施 工阶段、 竣工结算工程价款算细账上 。 这样做尽管也 有效果， 但毕竟是“ 了西瓜捡芝麻 ” 丢 。
长期得不到回收， 经济效益无法保证的事情发生。 选 择设计方案 ， 也要避免方案“ 不顾楼盘 的实际价格定 位 ， 目追求某种概念 ”从而造成项 目建造费用浪 盲 ， 费等 问题 。 例如 ： 一座 新 建 ２ ８层 大 厦 ， 公建 装修时为 在
设计阶段成本管控及优化
设计阶段成本管控及优化摘要：近年来为遏制房地产价格过快上涨及盲目投资，防范和化解系统性风险，促进房地产市场平稳健康发展，国家始终坚持房住不炒的基调。
随着房地产市场调控不断深化，越来越多的企业开始注重成本前置管控--房地产已从黄金时代到白银时代，再到黑铁时代，竞争加剧，地产开发的微利时代已经到来。
房地产投资主要分为决策定位、设计、实施、竣工验收等阶段，定位和设计在整个项目的成本投入上占比不大，却影响了80%以上的项目成本和项目盈利，因此，成本管控的关键在决策定位和设计阶段。
关键词：微利；成本管理；限额设计；设计阶段；设计工作开展之前，应根据项目总体经营目标和市场定位，制定项目的成本控制目标。
一般情况下，项目可行性研究及定位报告中确定的可研版目标成本应作为方案设计阶段成本控制的最高限额。
一方面，成本人员应积极配合参与结构和基础选型、配套设施等设计的评估，参与材料、设备的经济性评价，尽可能为设计提供全面客观的经济数据和建议；另一方面，设计部门自身应以项目定位为原则，在保证设计质量的前提下尽可能做到限额设计，注重进行设计多方案对比分析，着重抓好方案评审及优化，实现产品设计、成本与效益达至平衡。
优化设计是在保证使用功能和使用寿命的前提下，从设计规范、技术标准、安全度与设计方法等方面，对结构形式、结构材料或工艺设备配套等进行系统分析、优化，降低工程造价的设计，对提高设计质量，节约建设成本都有重要的意义。
以下对设计阶段进行的成本管控及优化进行经验分享和探讨。
一、基坑支护设计方案成本优化控制基坑支护经济性总原则1、基坑支护应综合考虑工程地质、水文地质、各种作用、边坡高度临近建(构)筑物、环境条件、施工条件和工期等因素，因地制宜、合理设计、精心施工；2、当工程条件许可时，应优先采用自然放坡法；3、当不具备自然放坡条件时，应对可选择的支护方案进行技术经济比较和选型；4、地下室开挖支护形式成本：放坡<土钉墙<锚索支护<桩锚支护<桩锚+内支撑，支护应首选放坡形式，支护形式需要多方案比较。
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房地产公司产品设计阶段成本控制标准编制说明为了落实集团确定的“保证楼盘品质、降低工程成本” 的发展战略，推行建设工程保质限额设计。
规划设计中心在广泛征集各有关单位、部门和各设计专业意见和建议的基础上，遵照国家和地方有关工程建设的技术标准及规范，并结合集团多年积累的住宅小区设计和建造的经验总结制订了本标准。
本标准分为土建（含装修）工程、安装工程及园林景观工程三大块共十二章，将集团的产品划分为高档（别墅类住宅）、中高档（花园洋房和高标准高层住宅）及中档（普通高层住宅），采用统一设计指标、统一配置标准和典型构造设计的方式进行编制。
由于本地区节能建筑墙体保温的应用技术尚不够成熟，这部分构造设计另行出图以便于调整，暂不编入本标准。
规划设计中心各专业人员都必须认真学习、全面了解本标准的各项内容，熟练掌握和严格执行其中与本专业相关的各项规定，以指导和规范全集团所有建设工程的勘察和设计任务委托、设计过程跟踪和施工图审查工作，并及时主动地搞好与所有相关专业设计的沟通、协作、配合与复核工作。
规划设计中心建筑各室经理（含副经理）是项目（楼盘）设计管理工作的负责人，必须依照本标准以及规划设计中心其他的有关规定，对其分管项目（楼盘）内的土建（含装修）、安装及园林景观工程等各专业设计工作，全面履行牵头组织、协调和评审的职责。
各专业设计人员在本标准执行过程中，要密切关注国家和地方有关设计的新规范、新标准和有关新材料、新设备及新工艺的应用，并及时总结经验为充实完善和适时更新本标准提供意见和建议。
目录土建工程一. 建筑设计 6１. 设计单位选择２. 产品前期定位３. 总平面设计４. 地下车库５. 住宅建筑６. 户型设计７. 商业建筑８. 建筑施工图９. 其他控制措施二. 结构设计91．划方案阶段2．步设计阶段3．工图设计阶段4．其他控制措施三. 建筑门窗及部品14１. 建筑门窗２. 建筑栏杆３. 空调百叶四. 住宅公建装修 17 １. 花园洋房２. 江景高层住宅楼３. 普通高层住宅楼安装工程五. 强电设计20 １. 规划设计阶段２. 施工图设计阶段六. 给排水及通风 22 1．规划设计阶段2．施工图设计阶段七. 小区智能化 231. 中档（基本型）2. 中高档（增强型）３. 高档（先进型）园林及景观工程八. 硬景及小品 281.景观亭、廊３. 花池及树池４. 围栅及栏杆５. 景观游泳池６. 球类运动场７. 室外座椅８. 垃圾容器九. 硬质材料铺装 3２1.硬质铺装材料2.小区道路３. 广场及园路４. 室外台阶５. 挡墙饰面十. 园区水景4１1.景观水循环系统2.溪流及跌水３. 湖泊４. 水景驳岸５. 涌泉及喷泉６. 水景桥样参考十一. 园区照明 4５1.高杆路灯３. 草坪灯４. 水下灯５. 射灯十二. 植物配置 4６1.植物配置实施流程2.植物配置标准３. 植物搭配４. 重庆地区景观植物分类５. 植物种植环境条件６. 重庆地区常用植物表７. 居住区植物配置参考图片土建工程一. 建筑设计１. 设计单位选择1.１初步设计原则上委托给本地施工图设计单位；１.2 成熟产品的设计任务，应该委托给本地设计单位承担。
２. 产品前期定位２.１产品定位前备好多种设计方案的技术资料，参加营销管理部召集的、有集团主管领导和相关职能部门共同参与的产品定位论证会议，一旦形成决定不再作重大调整；２.２户型调整应该在进行施工图设计之前完成。
３. 总平面设计３.１总平面设计应该在与各相关专业及物管部门有关人员充分沟通的基础上进行。
３.２规划设计应该尽可能利用原有地形、地貌和植被、景观；竖向设计必须考虑场地土方平衡，尽量减少土石方挖填量。
３.３高大建筑物避开深填方区域及高边坡区域布置；物管用房、泛会所、体育设施、幼儿园、老年人及儿童活动场地、垃圾站及公厕等，应该布置在经济价值较低，并不影响住户和商业的价值区域；３.４物管收费处、值班室和消防控制室应该设置在业主接待大厅内，以方便业主办事并节省物管人手；３.５环境坡地应尽量设自然边坡，必须设置挡墙的应尽量减小挡墙高度，必要时可以设置多级挡墙；３.６10万方以下的小区原则上设两个出入口（不含消防通道）、10～40万方的小区原则上最多设三个出入口（不含消防通道）。
３.７小区内道路应该人车分流、线路便捷畅通。
小区内的双向车行道道路宽度统一为6米，消防车道宽度只做2.5米宽硬质道路，两侧各设0.75米宽的草坪。
3.８应尽量减少小区不可销售的建筑物及设施，人防地下室、消防站、中小学校等尽量异地建设；３.９在建筑总平面图和竖向布置图中必须明确或增加以下内容：３.９.１小区主入口及次入口、地下车库车行及人行出入口和消防紧急出入口的准确位置，其中哪些是建成后不使用的；３.９.２各种管井及生化池的位置、大小、高度等；３.９.３各单体首层的室内及室外标高；３.９.４所有车行道、人行通道、消防回车及扑救场地等；３.９.５注明有高差的场地是挡墙还是放坡，那些由园林处理；４. 地下车库４.１小区车库的车容量按规范最低限控制。
在条件允许的情况下尽量多做地面车库、露天停车场或半地下车库；原则上不在住宅楼的下方设带人防的地下车库；４.２防火分区在2000方以内，且通风面积达到2%的地面或半地下车库不设防排烟系统；各车库的防火、防烟分区面积尽可能取规范上限值，以减少消防设备及设施；４.３车位均摊车库面积（含设备用房及车道）按以下原则控制：不带人防地面车库28平方米/个；不带人防住宅下方地下车库35平方米/个；带人防住宅外地下车库30平方米/个；４.４室内车库尽量采用8米柱距和3.9米以内层高（安装完成后有效净高为２.２～２.５）、车道宽为5.5米。
５. 住宅建筑５.１为减少电梯用量的住宅建筑控制楼层数：多层建筑６（＋１）层：小高层建筑１１（＋１）层；中高层建筑１８（＋１）层；超高层建筑３３层（或３２）或１００米高度内。
５.２通过与相关专业人员沟通，优化住宅建筑的楼梯间、电梯间、设备间、水电管井及公共走道的布置和面积以控制公摊面积。
５.３住宅每单元内的水管井净面积控制：多层0.25平方米、二类高层0.5平方米、一类高层0.8平方米；高层住宅强弱电合用井的净尺寸控制：每层5户1600×800、每层6—8户2000×1200；住宅内水、电井门洞尺寸统一为1600×600。
５.４建筑体型系数：点式住宅控制在0.4以内，板式住宅控制在0.35以内；５.５住宅建筑朝向尽量以南北为主；窗墙比控制在0.25以内；６. 户型设计６.１户内应干湿分区，厨房、卫生间尽量相邻布置，管井及管道尽量共用；相对室内板面，卫生间结构板下沉４００、厨房和阳台结构板下沉１００。
６.２上下层房间尽量对齐，避免柱、梁柱转换；６.３室内交通流线应该尽量减少明走道的长度和暗走道占用空间，走道净宽控制在1米左右。
入户玄关及走道顶板允许现梁。
６.４各种户型的厨房和卫生间砌筑墙厚度应为100（采用加气混凝土砌块砌筑）；中、小户型的其余户内隔墙厚度也可以为100。
梁和柱应该现在厨房、卫生间及走道内；６.５入户门洞统一为1200×2100（中高档住宅，子母门）及1000×2100（中、小户型）、室内卧室门洞统一为900×2100、厨房和卫生间洞统一为800×2100；所有门原则上都应设不小于100门垛、门洞口设构造柱；６.６阳光窗台板距离室内地面的高度统一为５００，以免增加护栏高度；６.７厨房的尺寸控制：套内面积小于90平方米：1600～1800（开间）×2700～3000（进深）；套内面积90～120平方米：1800～2300（开间）×3000～3900（进深）；套内面积大于120平方米：2400～3000（开间）×3300～4200（进深）；６.８卫生间的尺寸控制：次卫：套内面积小于120平方米：1500～1700（开间）×2400～2700（进深）；套内面积大于120平方米：1600～1800（开间）×2700～3000（进深）；主卫：套内面积小于90平方米：1600～1800（开间）×2700～3000（进深）；套内面积90～120平方米：1800～2000（开间）×3000～3300（进深）；套内面积大于120平方米：2100～2400（开间）×3300～3900（进深）；７. 商业建筑７.１住宅小区应该尽量少建商住两用楼房；７.２商业建筑必须注意设置经营通道、室外停车场，以及空调室外机位、广告位及消火栓箱的位置；７.３餐饮用房必须注意排烟管井、排水管井和设备间、水电间的设置。
７.４商用房扣除梁高及设备层高度后的楼层净高，一层以3.6米为宜、二层以3.3米为宜；开间以8.4米为宜；８. 建施图：８.１建筑与结构的柱子位置、大小、梁的高度必须一致；８.２建筑、设备、结构各种管井的位置、大小、高度，各种管井的开孔必须一致；８.３墙、柱、梁、板上的所有预留洞（如空调留洞、卫生间排气洞等）水平和竖向位置均应在建施图上标注清楚，并且必须与结施图及设施图吻合一致；９. 其他控制措施：９.１建筑专业在方案设计和施工图设计之初，两次分别向各相关设计专业提供建筑总平面图和竖向布置图（不做报建使用），以便于各相关专业设计交叉协调一致，避免专业冲突和错、漏、碰、缺；９.２密切关注和准确掌握有关新政策和新规范，及时并制订相应的对策和措施，最大限度地应用其中有利于降低成本的规定。
９.３在设计中采用集团标准化设计成果，如：门窗标准化、栏杆标准化、防止工程质量通病做法、建筑、结构、水、电各专业的相关标准化等，以降低成本、提高工作效率。
９.４在新产品开发及新材料、新设备、新工艺和新技术应用之前，必须对其性能和经济两方面进行全面考察和综合论证后再决定。
９.５外立面装饰用料必须进行多种材料比选，对于效果接近但成本差异较大的材料，必须优先选用其成本较低者。
二. 结构设计１. 规划方案阶段1.1 禁止采用B级高层住宅；1.2 避免在3、4类地基上布置高层建筑；1.3 避免在高切坡周边布置高层建筑；1.4 避免在坚硬岩石地基上挖地下空间；1.5 避免在新近深填方内布置永久性建筑；1.6 山地建筑尽量避免高切坡和深填方；1.7 尽量不设结构转换层。
２. 初步设计阶段２.１结构选型应进行多方案对比，估算结构经济指标，为设计合同签定经济指标控制提供依据。
２.２结合建筑平面功能，优化结构平面，力求结构平面简单、规则、对称；２.３竖向布置尽量避免高位转换和刚度突变；２.４高层建筑尽量避免过大的外悬挑结构（>2.1m）；２.５高层建筑尽量避免开设转角阳光窗，转角阳光窗外挑梁的长度短向不宜超过1.5m，长向不宜超过3.0m；３. 施工图设计阶段３.１岩土勘查报告３.１.１《岩土工程勘查报告》的内容应满足《岩土工程勘查规范》及《建筑地基基础设计规范》第3.0.3条的规定；３.１.２《岩土工程勘查报告》应按国家标准《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）或《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）两个标准，提供地基承载力特征值；３.１.３18层以上（或带转换层）的高层，每栋楼至少布置6个探孔，并分别提供每栋楼基础设计所需各项参数。