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售楼人员基本要求售楼人员需具备什么基本条件？1、丰富的知识2、积极进取的态度3、专业的销售技巧4、良好的习惯售楼人员需具备什么基本能力？1、强烈的服务意识2、敏锐的洞察力3、挖掘需求的能力4、灵活的应变能力5、熟练的社交能力6、高超的语言表达能力7、自我控制能力一、售楼人理论基础二、售楼人心理素质三、售楼员观察技巧四、售楼员洽谈技巧五、基本营销技巧六、售楼人员商务礼仪（红色为初级培训）一、售楼人理论基础售楼人的理论和其售楼的实际操作技巧是同等重要的。

据调查，许多售楼人，有丰富的实际操作经验，却缺乏良好的理论基础，有点像酒店业务的服务员一样，只懂得接待顾客，却不懂得服务知识。

光有操作以验而没有理论知识，会严重制约销售。

售楼人必须具备的理论知识有如下几方面：●营销基础知识●广告基础知识●房地产基本知识●当前当地房地产走势●企业管理基础知识●服务基础知识●企业文化基础知识●推销的基础知识●装修装饰基本知识●物业管理基本知识以上八项的基本知识必须要掌握，一个售楼人如果只知道机械地接待上门的顾客，却不懂营销、广告、服务和企业文化的基本知识，甚至对房地产的基本行情也一无所知，这是不可能接待好顾客的，当顾客提出质疑时，就会无从回答，任何一个顾客面对这样的售楼人，都会丧失信心的。

二、售楼人心理素质售楼人始终出现在营销第一线，要面对面与顾客打交道，而顾客又来自社会各个领域各个领域各个阶层，其性格也千差万别。

如果售楼人缺乏良好的心理素质，就会严重制约售楼成绩。

因顾客打交道时，无论顾客做了什么事、说了什么话，都要笑脸相待，一笑泯恩仇。

售楼人要提高自身心理素质，可从以下几方面入手：1、控制水平心态：不要让自己易怒、易躁，要将心态控制在一条水平线上，保持心态起伏的幅度不要过大，无论遇上什么事都要令心态不要过分起伏，碰上喜事不要过分激动，遇上坏事不要过于悲伤，始终保持着一份平静的恬淡心情。

2、培养乐观精神：凡事都往好的方面想，当顾客出现异常举动时，不防试着往好的方面去思考，这样容易将自己与顾客站在同一情感线上，也就容易理解顾客的言行。

3、保持一份童心：孩童是天真烂漫的，培养一份童心，会有助于融洽主客关系。

4、洞明世事：平时多学点心理、哲学、佛学方面的知识，研究一下人性，掌握人的一些本质特征，当你能够深刻领悟人性和世事时你就能做到遇事不乱、不躁、不惊、不怒。

5、移花接木：碰上不顺心的事情时，不防采用移花接木的方法，在你情绪激动时，赶快想想人生中美好的事情，这样有助于你淡化目前的恶劣心情。

比如想想这个月的辉煌业绩告示，什么事情让你最欣慰就想什么事。

6、来点阿Q精神：当碰上刁蛮、粗暴顾客时，来点阿Q精神胜利法，能帮助你平静自己。

比如换种思考方式：对方这么无礼不是更能反衬出自己的优秀吗？三、售楼员观察技巧从客户进门开始，售楼员就要对来访客户进行细致的观察。

对客户的观察，有助于售楼人员掌握客户特点、动机，从而在介绍楼盘和洽谈时能做到有的放矢，提高成交率。

观察主要是对来访顾客的外在表象进行目测。

其主要手段是目测，用目测的方法对客户做一个综合考量。

表情：对顾客的表情进行目测，根据顾客的表情来判断顾客特征。

比如顾客满面春风，笑容可掬，说明顾客自信、成功、亲切。

步态：从顾客的步态看顾客的性格。

如顾客走路脚下生风，通常快人快语、豪爽。

如走路沉稳缓慢，通常有城府。

姿态：姿态是很能反映出一个人的精神风貌的。

比如如果顾客头是上扬的，可能这人比较傲慢自负。

目光：目光是心灵的窗户，从目光可以看出顾客的心灵动机。

语态：从顾客谈话的态度来判断顾客，假如顾客说话时东张西望，这个顾客目前可能是没有购买意向的，也许仅仅是了解一下而己。

手势：手势通常是用来表达意愿的，也是第二语言。

假如顾客习惯性的经常摆手，说明这位顾客对什么样事情都保持一份戒备心态，持怀疑态度。

笑容：笑容是心境的写照，如果顾客笑时声音很大，笑得旁若无人，顾客是个不拘小节的人。

着装：从着装可以看出顾客的喜好和个性。

喜欢穿休闲装的人，这人性格开放，不喜欢受到约束。

西装革履则表示此人很注重形象。

从服装的品牌可以看出顾客的身份和地位。

用具：从顾客所使用的东西可以判断顾客身份，比如是开豪华小车来的，说明顾客很有钱。

佩饰：根据顾客身上所佩戴的饰物来判断顾客的地位。

如果顾客戴有很昂贵的项链、手链、头饰等，也说明顾客是颇有身价的。

四、售楼员洽谈技巧从顾客一进售楼大厅，售楼员就进入了与顾客的洽谈阶段。

洽谈是售楼工作中的关键环节，直接影响到顾客的消费心理和行为。

一个好的售楼员，可以将没有买楼意向的顾客变成潜在顾客、将潜在顾客变为目标顾客（准顾客）、将准顾客变为业主。

对于洽谈，在售楼人中，甚至包括开发商的高层管理者普遍存在一种认识上的误区，即认为搞销售工作的人，一定要口若悬河，能说会道。

事实上这是不对的。

这里不防将能说会道者与不爱说话做个比较：能说会道者：1．表现欲强只要有表现的机会就会抓住，绝对不会错过，在表现的过程中，渴望自身的才能得到对方认同，这样他就能从中找到一种自豪感、优越感、成就感、满足感，否则他就会很失落而变得落落寡欢。

因为有很强的表现欲望，常常会令对方反感，影响对方情绪。

2、爱抢话头这类型的人，在与人交谈时，总会不失时机的争抢说话的机会，甚至打断顾客，人为的剥夺了顾客的说话权，很容易引发顾客的不满。

3、辞不达意正因为表现欲强，又喜欢说话，说着说着，就会辞不达意，并且常常会一不小心就丢了漏子，俗话说的“言多必失”就是这个道理。

4、离题千里因为话多，说起来就没完没了，自然很容易脱离主题，原本是去北京的，结果却跑到广州来了，容易导致顾客的反感。

5、冷淡顾客往往只顾自己说话，而令顾客没有插话的余地，说者说了很多，听者却半句也没有入耳，顾客也会有一种被冷落的感觉。

不爱说话者：1．稳重踏实不喜欢滔滔不绝地说话的人，通常是个比较稳重的人，也很容易给顾客以办事踏实的印象，可信度较高。

2．尊重他人与喜欢表现自己的人相比，这类型的人更能给人一种尊重他人的良好印象。

容易唤起顾客的好感。

3．字字珠玑话不多的人，每说出的一句话都相对比较有力，更能打动顾客。

4．引起注意不喜欢说话人，一旦开口说话，必定能引起在场人的高度重视，对方会很认真的听，也急切的想知道他要说什么。

话虽不多，但容易让顾客记住。

5．让对方表演不管承不承认，每个人都会有再现欲望，原因是谁都希望自己的价值得到大家的承认。

不喜欢说话的人，就巧妙地将表演的机会让给了顾客，顾客自然高兴，容易建立和谐的谈话氛围。

从以上对比不难看出，能说会道者往往不如不爱说话者。

洽谈的技巧很多，归纳起来有如下几点：a.注意语速：说话的速度不宜过快也不宜过慢，应该适中。

b.制造谈话氛围：谈话氛围很重要，氛围的好坏容易影响谈话人的心情，可以运用眼神、手势、肢体语言，给人一种很亲切、随和的感觉。

最好让顾客面对没有人出入或者景物的方位，防止顾客分神。

c.拉拉家常：最忌讳一问一答式的记者采访式洽谈方式，这很容易给人一种老师提问的感觉。

不防先简短的聊聊无关的话题（不要太久），然后往售楼方面切入。

这样，顾客感觉在和老朋友聊天，感情上容易接受。

d.将我方优点比他方缺点：顾客习惯于拿此楼盘与彼楼盘类比，在这种情况下，售楼员最好引导顾客不要作类比，如果顾客一定要类比，售楼员应半自家楼盘的优点比人家楼盘的缺点，以突出自家楼盘的优越性。

e.学会批补丁：任何楼盘都会或多或少的存在一些不足之处，当顾客指出不足之处时，售楼员要巧妙的淡化这种不足，让对方感觉这种不足是无关痛痒的。

或者将楼盘其它方面的优点拿过来，贴补在不足之处。

f.制造饥饿感：俗话说：饥不择食。

人在饥饿的时候，会人为的放宽选择条件。

并且人都有这样一种共同的心态：凡是抢手的，就是好的。

兵不厌诈，在洽谈时，人为的制造一些饥饿感，表示某某户型很抢手，如果现在不买，过一两天可能就没有了。

以激起顾客的购买欲。

g.集中精神：谈话时要集中精神，不能左顾右盼，否则顾客会认为你不尊重他们。

h.适时恭维：在顾客谈话时，一定要适当的抓住时机恭维对方，为对方营造好心情。

五、基本营销技巧1、正确了解客户心理：在购房行为过程中，购房客户的心理变化要比购买其他动产产品更为复杂和缓慢得多。

因此，了解客户的心理及其变化过程，将会使房地产营销得心应手。

2、了解客户的购买动机：是什么原因促使客户要买楼。

销售人员在了解购房动机后就可大致地推断出客户的一系列心理变化，就可以对症下药，从而达到销售的目的。

客户产生了购房的欲望后，买什么样的楼和哪个楼比较好一点是所有消费者的普遍心态。

有经验的销售员是能够迅速地从客户的言行中判断出其特殊品位和倾向，并由此来调整自己的销售策略与技巧。

3、处理客户异议的技巧：未搞清楚你想了解的问题之前，绝不可随意地下结论。

列出所有可能被问及的问题，并拟定标准答案；不单为正面的问题，更要为负面的问题做好准备。

把每个答案都变传达关键的机会；记住：你是业内人士，所以外表、谈吐要像专业者，给人的感觉要像专家；（1）成交由被客户拒绝开始推销往住是从被客户拒绝开始的，客户谈楼盘越多，表现他（她）已十分留意到这个楼盘，如果销售员能逐一解破客户的异议，成交的机会也会大增，请记住，成交障碍，也就是成交信号，客户最近提出“我现时不需要买楼、我没钱、楼价太贵、质量不好、交通远"等等，其解决方法可分：第一、在顾客异议尚未提出时解答。

第二、在异议提出时立即解答。

第三、在异议提出后过一段时间再暗示或明示回答。

第四、不回答。

（2）诱发客户认购的意欲可考虑重复讲述多项优惠，并表明机不可失。

例如：过了展销优惠，没有连环折扣优惠，没有如此好的户型可以选等等。

（3）客户交谈时要不时试探其购买意欲如果销售员发现在几次努力后，客人仍无购买反应，可考虑下一步，结束销售过程，套取客户资料再迎接另一个客户，在此销售员必须忍耐，不可表现出不耐烦和焦急的心情，这样令到客人疑虑，令之前所付出的努力则白白浪费。

（4）尽量带领客户和你一起计数来拖延时间，增加交换机会，（5）学会及时结束销售客户的异议已圆满解答后，要及时结束销售不能再拖，同时发出促催购买的信号。

例如：“就选这个单位啦、现在最适合你的要求、付现金还是用信用卡？选一个名还是两个名？（6）接驳正法使用时，语气必须婉转，可能的话，用直接肯定代替。

（7）间接否认法（8）转化法例如：客户回答“楼价贵我现在没有钱买"、销售员回答“XX先生，其实现在的楼价已经很便宜好了，你看月供只是XXX元，吃餐饭都可以买得起，XX生，你不要跟我开玩笑啦！（9）取长补短法（10）反问巧答法客户：你们的楼，质量太差了！销售员：质量太差了？不是吧？（面带疑惑神色）我想每个人要求不同，你看，这套厨柜挺好的，还配有抽油烟机、煮饭灶，你都不用再装修了。