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第七章 房地产市场调查
【学习目标】
1．房地产市场调查的含义、原则、类型及内容； 2．房地产市场调查的程序； 3．房地产市场调查的方法； 4．房地产市场调查问卷的设计方法及应注意的问
题； 5．房地产市场调查资料的整理与分析的手段和方
法； 6．房地产市场调查报告的写作要求和内容结构。
第一节 房地产市场调查的基本 认识
（一）宏观环境调查
主要包括自然环境、经济环境、人口环境、 技术环境、社会文化环境、政治法律环境 等的调查，可参见第四章第三节房地产市 场营销宏观环境分析的有关内容。
（二）城市房地产市场需求状况 调查
主要调查内容包括某类房地产产品的市场 需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋 势和消费结构状况、政府政策的变化对市 场需求的影响等。
（二）描述性调查
描述性调查是在明确确定所需调查的问题 之后，找出与该问题相关的各种外部因素， 并通过收集、整理和分析相关资料，如实 反映问题与外部相关因素的客观关系，但 并不回答二者之间的因果关系。问卷调查 多属于这种调查方式。
假设弄清楚了商品房销量不理想的原因是 产品定位不当造成的，那么接下来可进一 步对这一问题进行描述性调查，如对楼盘 所在区位、楼盘设计、目标消费者的支付 能力、偏好情况、价格承受能力等进行描 述性调查。这种描述性调查为开发商重新 进行产品定位提供了重要的决策信息。
三、房地产市场调查的类型
按照调查范围来划分，可将房地产市场调 查划分为专题性市场化调查和综合性市场 调查；
按照调查目的来划分，又可将房地产市场 调查划分为探测性调查、描述性调查、因 果性调查和预测性调查等
（一）探测性调查
当房地产市场情况非常复杂，所要调查的 实质性问题又难以确认，或者开发商内部 提出某些新的设想或构思，而又不了解是 否可行时，可首先采用探索性调查的方法， 查明实质性问题的所在，或者帮助开发商 确认这些设想或构思是否可行。
一、房地产市场调查的含义
房地产市场调查，是房地产开发商为了实 现特定的经营目标，运用科学的方法和手 段，通过一定的途径，系统地收集、整理 和分析房地产市场的有关信息，从而为开 发商正确判断和把握房地产市场现状、发 展趋势直至科学决策提供可靠依据的一种 社会活动。
正确理解房地产市场调查这一概 念的内涵，应注意以下几点：
（三）因果性调查
因果性调查是在描述性调查的基础上，为 了了解房地产市场上出现的某些现象之间 的因果关系或测试假设因果关系的正确性 而进行的调查。
比如，百度文库
房地产企业的产品价格下降10％能否使其 市场销售额上升10％；通过控制广告费用 在不同媒体的支出，来观察不同媒体上的 广告对房地产销售量的影响等等。
这也就要求从事房地产市场调查的有关人员，在 工作中必须坚持科学的态度、求实的精神，客观 地反映事实，切忌主观臆断，同时还要对所收集 信息的真实性和可信度进行认真鉴别，力求信息 准确可靠。
（二）及时性原则
及时性原则要求房地产市场调查活动要随 时掌握市场变化情况，及时收集、整理和 分析有关信息，并及时传递给有关部门和 人员使用。任何市场信息都具有一定的时 间规定性，过时信息不仅效用要降低，甚 至会令决策者的决策失误，因此市场调研 必须遵循及时性原则，要适时提出，迅速 实施，按时完成，及时利用所获信息情报。
（三）针对性原则
针对性原则要求房地产市场调查必须首先 设定一个目标，然后根据目标的要求开展 调查活动。在市场信息多如牛毛的今天， 进行房地产市场调查时，不可能处处张网， 面面俱到，否则可能会陷入大海捞针的境 地。只能围绕某个目标收集信息，以达到 事半功倍的效果。
（四）系统性原则
系统性原则要求房地产市场调查活动要全 面系统地收集、整理、分析有关调查资料， 但避免“大杂烩”，这是由房地产市场营 销环境的关联性所决定的。
例如，
某开发商所开发的商品房，自开盘以来， 销量一直不理想，造成这种情况的原因可 能是由于定位不恰当，或者广告宣传不到 位，或者竞争对手采取了新的营销策略， 或者国家的宏观调控政策影响所致，等等。
探测性调查一般采用简便易行的调查方法， 如第二手资料的收集，小规模的试点调查， 专家或相关人员的意见集合，或参照以往 发生的类似实例来进行等。
显而易见，三种调查类型之间存 在一定的关联性。
当调查人员还不能肯定问题的性质时，适 合进行探索性调查；
当调查人员意识到了问题，但对有关情形 缺乏完整的知识时，通常进行描述性调查；
当调查人员需要对问题严格定义时，适合 进行因果性调查。
四、房地产市场调查的内容
房地产市场调查的主要内容也应该是对诸 多环境因素的调查。总的来说，房地产市 场调查的基本内容包括如下几个方面：
（三）消费者购买行为的调查
主要调查内容包括消费者的构成、分布及 消费需求的层次状况，消费者的现实需求 和潜在需求状况，消费者的收入、购买能 力及投资类型，消费者的购房意向、动机 类型，影响消费者购买行为的社会和心里 因素等。详细内容可参见“第五章房地产 购买行为分析”的有关内容。
第一，房地产市场调查是房地产开发商的一种有 目的的活动。
第二，房地产市场调查必须采用科学的方法和手 段，以达到准确、及时获取市场信息的目的。
第三，房地产市场调查是一个系统的过程。
第四，从本质上讲，房地产市场调查是一项获取 市场信息的工作。
二、房地产市场调查的原则
（一）准确性原则
准确性是房地产市场调查最基本的原则，它要求 房地产市场调查所获取的资料应该准确、可靠， 否则据此做出的决策和判断就可能是错误的。
（五）经济性原则
经济性原则指花费最小的费用取得最佳的经济效 果。决策的准确程度往往与调查所获市场信息的 多寡成正相关，但是当信息量达到一定的程度时， 为了获得更多的市场信息，需要增加巨额的投入， 或耗费漫长的时间，甚至丧失市场良机。因此， 市场调查者应把握好调查的限度，综合评价收益 和成本，避免走入市场调查百分之百准确的误区， 确保调查工作的经济合理性。
【学习目标】
1．房地产市场调查的含义、原则、类型及内容； 2．房地产市场调查的程序； 3．房地产市场调查的方法； 4．房地产市场调查问卷的设计方法及应注意的问
题； 5．房地产市场调查资料的整理与分析的手段和方
法； 6．房地产市场调查报告的写作要求和内容结构。
第一节 房地产市场调查的基本 认识
（一）宏观环境调查
主要包括自然环境、经济环境、人口环境、 技术环境、社会文化环境、政治法律环境 等的调查，可参见第四章第三节房地产市 场营销宏观环境分析的有关内容。
（二）城市房地产市场需求状况 调查
主要调查内容包括某类房地产产品的市场 需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋 势和消费结构状况、政府政策的变化对市 场需求的影响等。
（二）描述性调查
描述性调查是在明确确定所需调查的问题 之后，找出与该问题相关的各种外部因素， 并通过收集、整理和分析相关资料，如实 反映问题与外部相关因素的客观关系，但 并不回答二者之间的因果关系。问卷调查 多属于这种调查方式。
假设弄清楚了商品房销量不理想的原因是 产品定位不当造成的，那么接下来可进一 步对这一问题进行描述性调查，如对楼盘 所在区位、楼盘设计、目标消费者的支付 能力、偏好情况、价格承受能力等进行描 述性调查。这种描述性调查为开发商重新 进行产品定位提供了重要的决策信息。
三、房地产市场调查的类型
按照调查范围来划分，可将房地产市场调 查划分为专题性市场化调查和综合性市场 调查；
按照调查目的来划分，又可将房地产市场 调查划分为探测性调查、描述性调查、因 果性调查和预测性调查等
（一）探测性调查
当房地产市场情况非常复杂，所要调查的 实质性问题又难以确认，或者开发商内部 提出某些新的设想或构思，而又不了解是 否可行时，可首先采用探索性调查的方法， 查明实质性问题的所在，或者帮助开发商 确认这些设想或构思是否可行。
一、房地产市场调查的含义
房地产市场调查，是房地产开发商为了实 现特定的经营目标，运用科学的方法和手 段，通过一定的途径，系统地收集、整理 和分析房地产市场的有关信息，从而为开 发商正确判断和把握房地产市场现状、发 展趋势直至科学决策提供可靠依据的一种 社会活动。
正确理解房地产市场调查这一概 念的内涵，应注意以下几点：
（三）因果性调查
因果性调查是在描述性调查的基础上，为 了了解房地产市场上出现的某些现象之间 的因果关系或测试假设因果关系的正确性 而进行的调查。
比如，百度文库
房地产企业的产品价格下降10％能否使其 市场销售额上升10％；通过控制广告费用 在不同媒体的支出，来观察不同媒体上的 广告对房地产销售量的影响等等。
这也就要求从事房地产市场调查的有关人员，在 工作中必须坚持科学的态度、求实的精神，客观 地反映事实，切忌主观臆断，同时还要对所收集 信息的真实性和可信度进行认真鉴别，力求信息 准确可靠。
（二）及时性原则
及时性原则要求房地产市场调查活动要随 时掌握市场变化情况，及时收集、整理和 分析有关信息，并及时传递给有关部门和 人员使用。任何市场信息都具有一定的时 间规定性，过时信息不仅效用要降低，甚 至会令决策者的决策失误，因此市场调研 必须遵循及时性原则，要适时提出，迅速 实施，按时完成，及时利用所获信息情报。
（三）针对性原则
针对性原则要求房地产市场调查必须首先 设定一个目标，然后根据目标的要求开展 调查活动。在市场信息多如牛毛的今天， 进行房地产市场调查时，不可能处处张网， 面面俱到，否则可能会陷入大海捞针的境 地。只能围绕某个目标收集信息，以达到 事半功倍的效果。
（四）系统性原则
系统性原则要求房地产市场调查活动要全 面系统地收集、整理、分析有关调查资料， 但避免“大杂烩”，这是由房地产市场营 销环境的关联性所决定的。
例如，
某开发商所开发的商品房，自开盘以来， 销量一直不理想，造成这种情况的原因可 能是由于定位不恰当，或者广告宣传不到 位，或者竞争对手采取了新的营销策略， 或者国家的宏观调控政策影响所致，等等。
探测性调查一般采用简便易行的调查方法， 如第二手资料的收集，小规模的试点调查， 专家或相关人员的意见集合，或参照以往 发生的类似实例来进行等。
显而易见，三种调查类型之间存 在一定的关联性。
当调查人员还不能肯定问题的性质时，适 合进行探索性调查；
当调查人员意识到了问题，但对有关情形 缺乏完整的知识时，通常进行描述性调查；
当调查人员需要对问题严格定义时，适合 进行因果性调查。
四、房地产市场调查的内容
房地产市场调查的主要内容也应该是对诸 多环境因素的调查。总的来说，房地产市 场调查的基本内容包括如下几个方面：
（三）消费者购买行为的调查
主要调查内容包括消费者的构成、分布及 消费需求的层次状况，消费者的现实需求 和潜在需求状况，消费者的收入、购买能 力及投资类型，消费者的购房意向、动机 类型，影响消费者购买行为的社会和心里 因素等。详细内容可参见“第五章房地产 购买行为分析”的有关内容。
第一，房地产市场调查是房地产开发商的一种有 目的的活动。
第二，房地产市场调查必须采用科学的方法和手 段，以达到准确、及时获取市场信息的目的。
第三，房地产市场调查是一个系统的过程。
第四，从本质上讲，房地产市场调查是一项获取 市场信息的工作。
二、房地产市场调查的原则
（一）准确性原则
准确性是房地产市场调查最基本的原则，它要求 房地产市场调查所获取的资料应该准确、可靠， 否则据此做出的决策和判断就可能是错误的。
（五）经济性原则
经济性原则指花费最小的费用取得最佳的经济效 果。决策的准确程度往往与调查所获市场信息的 多寡成正相关，但是当信息量达到一定的程度时， 为了获得更多的市场信息，需要增加巨额的投入， 或耗费漫长的时间，甚至丧失市场良机。因此， 市场调查者应把握好调查的限度，综合评价收益 和成本，避免走入市场调查百分之百准确的误区， 确保调查工作的经济合理性。