万科 集团交付评估-分析共67页文档
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万科 集团交付评估-分析
集团交付评估A2版分析
杭州万科工程与技术管理部
2018 / 1 / 23
验房 指引表
季度 实测
交付评估背景
两个工具、一张表：
即“季度实测”、“交付评估”、“验房指引表”。而 交付评估成绩是工程系统的主要核心指标之一，同时关联 公司的KPI指标。
交付 评估
交付评估：
即项目交付前均需对项目观感质量、使用功能等进行评 估打分，包括装修、景观、外立面、公共部位。分值底于 一定的底线拉闸(底线：装修扆：户内装修≥80分；公区、 外立面、景观≥ 75分；毛坯房户内≥ 70分，公区、外立面 、景观≥ 75分)，整改后再进行评估，达标才能进行交付。
总分值 分项分值 合计
评估部位
1.6
4
户内门
0.8
2
1.2
3
铝合金/塑钢
门窗、栏杆 门窗
栏杆
0.8
2
20
1.6
4
晾衣架 厨浴柜
1.2
3
厨房台面
0.8
2
水槽
2.1
5.25
净水器
2.1
5.25
厨电（洗碗机 ／油烟机）
2.1
5.25
收纳（衣柜/ 玄关柜）
0.7
1.75
0.7
1.75
安装部品
座便
卫生间台盆/ 台面
宽度超过 1mm或长度 超过50mm
宽度小于 1mm且长度 小于50mm
——
各类部品
变形
大于
（凹凸翘曲） 10x10mm
裂缝
长度大于 50mm
小于 10x10mm
长度小于等 于50mm
——
入户门、铝合金 门窗栏杆、
杭州万科工程与技术管理部
2018 / 1 / 23
验房 指引表
季度 实测
交付评估背景
两个工具、一张表：
即“季度实测”、“交付评估”、“验房指引表”。而 交付评估成绩是工程系统的主要核心指标之一，同时关联 公司的KPI指标。
交付 评估
交付评估：
即项目交付前均需对项目观感质量、使用功能等进行评 估打分，包括装修、景观、外立面、公共部位。分值底于 一定的底线拉闸(底线：装修扆：户内装修≥80分；公区、 外立面、景观≥ 75分；毛坯房户内≥ 70分，公区、外立面 、景观≥ 75分)，整改后再进行评估，达标才能进行交付。
总分值 分项分值 合计
评估部位
1.6
4
户内门
0.8
2
1.2
3
铝合金/塑钢
门窗、栏杆 门窗
栏杆
0.8
2
20
1.6
4
晾衣架 厨浴柜
1.2
3
厨房台面
0.8
2
水槽
2.1
5.25
净水器
2.1
5.25
厨电（洗碗机 ／油烟机）
2.1
5.25
收纳（衣柜/ 玄关柜）
0.7
1.75
0.7
1.75
安装部品
座便
卫生间台盆/ 台面
宽度超过 1mm或长度 超过50mm
宽度小于 1mm且长度 小于50mm
——
各类部品
变形
大于
（凹凸翘曲） 10x10mm
裂缝
长度大于 50mm
小于 10x10mm
长度小于等 于50mm
——
入户门、铝合金 门窗栏杆、
万科-工程评估专题报告
C. 公司成绩=公司内各标段各维度采用面积加权计算得到各维度得分，各维度得分再采用上述权重加权计算
注：加权面积为规划许可证上载明的±0以上住宅面积（统计垫层已浇筑的楼栋）
第6页/共83页
1 评估体系—住宅 1.1-实测实量
实测实量总体框架 （22%）
混凝土 工程
砌筑工程/ 隔墙板
装饰 工程
户内门 工程
2）测区抽选原则： ① 土建阶段排水立管根部、屋面烟道、屋面女儿墙、屋面结构板、卫生间沉箱，精装修阶段卫生间门槛石、淋 浴区挡水坎、卫生间反坎等分项采取提前一天晚上通知项目进行蓄水；由对接人核实确认并告知可选测区， 评估组选择蓄水部位，项目实施蓄水并在对应部位进行编号标注，录制影像资料经对接人发送至第三方 （21:00前），延迟发送不予确认；若核实存在造假行为，将进行区域通报; ② 对其他具备检查条件的检查项现场进行随机抽选。
3、干挂石材龙骨未按照设计和图纸要求施工；
渗漏风险
4、热力管道支架设置不符合规范及设计要求；
5、沉箱式卫生间，箱底未设侧排地漏；厨卫间防水施工与集团、区域节点做法不符；严禁沉箱范围 内穿设管道；厨卫间门槛石后贴；卫生间导墙未设置； 6、外窗塞缝密实度防水施工前存在渗漏现象且合格率低于50%；铝合金下滑防水施工前存在渗漏现 象且合格率低于50%；
③ 针对上一周期标段触犯的一、二类问题，评估组本次评估进行整改回复情况复核，若存在上一周期标段触犯
的一、二类问题仍未整改闭合情况，则标段本次评估综合分加扣2分。
第22页/共83页
1 评估体系—住宅 1.7-重大风险扣分
质量风险一类、二类问题详表：
问题性质
问题类型
问题列举
一类
结构安全 脱落风险
1、现场悬臂构件配筋检查与图纸不一致，悬臂构件支撑过早拆除或过早上载，后增补的悬挑结构与 主体结构的连接禁止采用后植筋方式；悬挑钢雨棚宜采用主体结构预埋件连接，严禁采用膨胀螺栓， 可选用化学锚栓，必须有相应的拉拔试验等相关证明文件；（有结构设计资质的设计院出具结构图纸、 图审文件、专项施工方案）; 2、顶棚粉刷使用普通水泥砂浆；
注：加权面积为规划许可证上载明的±0以上住宅面积（统计垫层已浇筑的楼栋）
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1 评估体系—住宅 1.1-实测实量
实测实量总体框架 （22%）
混凝土 工程
砌筑工程/ 隔墙板
装饰 工程
户内门 工程
2）测区抽选原则： ① 土建阶段排水立管根部、屋面烟道、屋面女儿墙、屋面结构板、卫生间沉箱，精装修阶段卫生间门槛石、淋 浴区挡水坎、卫生间反坎等分项采取提前一天晚上通知项目进行蓄水；由对接人核实确认并告知可选测区， 评估组选择蓄水部位，项目实施蓄水并在对应部位进行编号标注，录制影像资料经对接人发送至第三方 （21:00前），延迟发送不予确认；若核实存在造假行为，将进行区域通报; ② 对其他具备检查条件的检查项现场进行随机抽选。
3、干挂石材龙骨未按照设计和图纸要求施工；
渗漏风险
4、热力管道支架设置不符合规范及设计要求；
5、沉箱式卫生间，箱底未设侧排地漏；厨卫间防水施工与集团、区域节点做法不符；严禁沉箱范围 内穿设管道；厨卫间门槛石后贴；卫生间导墙未设置； 6、外窗塞缝密实度防水施工前存在渗漏现象且合格率低于50%；铝合金下滑防水施工前存在渗漏现 象且合格率低于50%；
③ 针对上一周期标段触犯的一、二类问题，评估组本次评估进行整改回复情况复核，若存在上一周期标段触犯
的一、二类问题仍未整改闭合情况，则标段本次评估综合分加扣2分。
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1 评估体系—住宅 1.7-重大风险扣分
质量风险一类、二类问题详表：
问题性质
问题类型
问题列举
一类
结构安全 脱落风险
1、现场悬臂构件配筋检查与图纸不一致，悬臂构件支撑过早拆除或过早上载，后增补的悬挑结构与 主体结构的连接禁止采用后植筋方式；悬挑钢雨棚宜采用主体结构预埋件连接，严禁采用膨胀螺栓， 可选用化学锚栓，必须有相应的拉拔试验等相关证明文件；（有结构设计资质的设计院出具结构图纸、 图审文件、专项施工方案）; 2、顶棚粉刷使用普通水泥砂浆；
万科交付评估分值权重一览表
分值 10.00% 10.00%
总分权重 0.8 0.8
灯具/消火 1、安装牢固、横平竖直、注意细节 栓
软硬景交 软硬景交接 1、井盖不跨软硬景 处理 接处理
100.00%
2
2、软硬景交接部位收口有细节
园建观感综合总比
单元门禁 1、密码开启正常 2、对讲功能正常（含与物业服务中心对讲） 锁具使用正常、无锈迹 1、干净整洁、 无破损、无污染 2、灯具开关安装横平竖直、电线无外露 1、干净整洁、 无破损、无污染 2、灯具开关安装横平竖直、电线无外露 1、干净整洁、 无破损、无污染 公共楼梯间 2、消防连廊有装修 3、灯具开关安装横平竖直、电线无外露 横平顺直、阴阳角方正、收 口美观 无开裂 30% 无破损、划伤、收口美观 1、无污染、收口顺直 信报箱 2、无破损、无划伤 3、安装牢固 大堂 电梯厅 20.00% 20.00% 15% 40.00% 60.00%
2 3
软景
5
车行路面
30.00%
2.4
园建观 感 20% 硬景
0.8
40% 40.00% 3.2
硬景 交付评估部位 分项
井盖
40%
验收要点
1、井盖位置有规划、放置平稳、收口到位
评估注意事项（增加如 总分权重 下测评项）
底座高出周边硬质铺装或软 景，固定螺栓应做防锈处理 1、园路侧边有排水或分隔措 施 2、硬景切割面无外露 10%
60.00% 100%
9
屋面
40.00%
6 15
外立面综合总比
责任单位
底线分数
目标值
入户门
智能化
智能化 土建水电、 精装总包 地暖单位 精装总包
精装总包
精装总包
万科楼盘交付总结 PPT
文山
重点抓住这5大分包单位
2. 装修总包责任： ▲ 对交付评估负总责，若获得优秀，结算款6%的奖金 ▲ 积极性较高，对分包单位质量不达标或者无法完成的部位，总包会努力的去
帮助处理（比如：天面的涂料，地坪漆修复，土建遗留的裂缝，台面打蜡打油等）， 有些是有偿，有些是免费的。
▲ 会督促分包单位质量进度的管理（但更多的是催促甲方对分包单位的管理）
工地开放 业主验房
合格
有问题
维修整改
集中交付
有问题
集中返修
按期合同交付
专项验收项目
供水打压测试 （精装修全程带压 作业）
阳台、卫生间地砖 泼水与地漏排水试 验
室内通电测试
马桶通球试验
厨卫龙头出水、台 盆下水试验
卫生间门槛石闭水
模拟验房项目（交付评估、验房指引表）
渗漏检查
入户门
对讲机
户内配电箱 插座 涂料 顶棚
万科楼盘交付总结
目录
一 项目分包模式、装修总包责任
二 交付流程、维修管理 三 界面移交、成品保护 四 翡丽山项目管理情况介绍
一、项目分包模式、装修总包责任
1. 分包模式：甲分包，基本由甲方管理，精装总包对甲分包的管理偏少
五大分包：
♦ 入户门
曼托
♦ 户内门
阿卡迪亚
♦柜 体
厨博士
♦ 木地板
圣象
♦ 铝合金
翡丽山6.30交付流程：
1.专项验收交付前第3个月 完成；
2.模拟验收及业主开放日基 本是交付前底个月完成， 即5月份；
3.6月精保洁，交付评估， 集中交付
卫生间台面
门槛石
淋浴区/淋浴屏
龙头花洒
排气扇
地漏
万科兰乔圣菲一期交付评估复盘
关键路线讲进度
维修
8月1日
8月10日
8月20日
8月30日
9月1日
9月10日
9月30日
Part - 2.使用的管理工具之二 ----每日销项表
兰乔圣菲·兰园交付计划
室内
室外及外立面
地下室
园林景观
综合
区域
室内地坪踏 步维修/一
层刮浆
厨卫间防 水分色
二遍腻子 收尾
室内栏 杆整改
入户门 禁系统
户内门 修复补
室外绿化施工
76.40%
大堂装修 地下室施工 屋面施工
/ 79.00%
/
20.0%
75.44%
重庆利嘉装饰工程有限公司/海南 康达装饰设计工程有限公司/郑州
易日装饰工程有限公司
外立面施工
75.44%
20.0%
79.38%
河南嘉寓门窗幕墙有限公司/重庆 峨克门窗幕墙工程有限公司
门窗施工
61.00%
0.5%
稳扎狠打 砥砺前行
兰乔圣菲兰园别墅交付复盘之工程篇
2018 年 11月
Part - 1. 项目信息简介
项目概况、节点计划 交付评估情况
Part - 2. 使用的管理工具
总控计划图 每日销项表 战略思路延伸 基本管理工具常态 PDCA
Part - 3. 打赢的五场战役
渗漏维修战 涂料翻新战 土方沉降战 品质提升战 园林整改战
Part - 4. 经验教训总结
土建篇 安装篇 园林篇
Part - 5. 竣工验收
中牟县竣工 验收流程
Part - 1. 项目信息简介
➢ 项目概况、节点计划 ➢ 交付评估情况
此处为图片或表格注释
万科A2版毛坯房项目交付评估记录表
观感质量
轻微项问题
功能缺陷/重 点关注
①阳台长度大于5米未设置双地漏
严重问题
阳台/露 台
阳台/露 台 观感质量
100.00%
10.00% 一般问题
轻微问题
保洁
户内清洁
观感质量
100.00%
10.00%
保洁问题
尺差测量
实测实量
100.00%
10.00%
合格率
评分要点 100-81 80-61
①门扇开启异响 ②防火条脱落、门吸松动不牢固。 ③铰链生锈、安装不牢固。 ④防火条破损 ⑤污染
0处
1处
2处
3处
讲机/安防/紧急呼叫按钮测试各功能不能正常使用。
①各部件划伤、破损。 ②各部件安装歪斜（内嵌式）。
1处
①各部件收口粗糙。 ②部件安装不牢固 。 ③各部件划伤、破损。
80 100
①保护膜未清理 ②各部件安装歪斜（当场可调整）。 ③污染
1处
①起砂、空鼓/开裂、明显接茬 ②表面不平整、线条不顺直、阴阳角不方正、明显大小头
80 100
①表面污染
90
81
80
0处
1处
2处
3处
水层高度不满足要求； 水层开裂、脱落； 箱卫生间未设置侧排地漏
①防水基层处理不平整、夹渣。 ②管道根部防水不密实。 ③防水层起粉、鼓包、不平整。 ④防水层厚度明显不足。
80
100
①表面污染。 ②装饰盖未固定。 ③收口粗糙、不平整、划伤、掉漆。
90
81
80
0处
1处
2处
3处
台长度大于5米未设置双地漏
①地漏排水不正常、堵塞。 ②墙面空鼓开裂。 ③外墙砖脱落、破损。
万科集团2019年版交付评估体系说明0324(2)
交付评估体系框架
交付预评估10%
精装修房 工序进度30% 工序交接15% 工艺标准15% 质量安全15% 成品保护15% 渗漏及开裂10% 重大交付风险倒扣 分 毛坯房 工序进度40% 质量安全30% 成品保护20% 渗漏及开裂10% 重大质量风险倒扣分
产品缺陷评估（观察项）
入户空间 厨房 卫生间 客餐厅 卧室 阳台 观感得分（70%） 户内观感40% 公共部位20% 外立面/屋面20% 园林景观20% 客户感受加分（+1 分）
3、关注小概率大损害事件预控：增加交付预评估质量安全分项，主要关注雨棚、地下室管道、外墙、围墙等存在安 全隐患部位的施工质量； 4、增加产品设计缺陷评估：根据产品缺陷库挑选出客户关注度高的设计问题，包括入户空间、厨房、卫生间、客餐
厅、卧室、阳台，全范围覆盖每个部位，提升客户使用体验；
5、提高客户园林感受得分权重：客户园林感受加分由0.5%提高至1%； 6、评分方式改变：增加问题性质扣分制度，占比30%，统计全项目功能缺陷问题数量、严重问题数量、指定的一般 问题数量，按30%-【（功能缺陷数+严重问题数+选定一般问题数）/总测区数*1%)】
第6页/共23页
评估体系调整
A2版交付评估与A3版交付评估变化；
区分 室内 公区 外立面 园林 客户绿化 感受加分 项 +0.50% 问题性 质评分 交付预评估
A2版
40.00%
20.00%
20.00%
20.00%
无 100% 工序进度（30%） 工序交接（15%） 工序标准（15%） 质量安全（15%） 成品保护（15%） 渗漏/开裂（10%） 重大质量风险倒扣 分 （精装房）
合格标准
检查方式
应得分
交付预评估10%
精装修房 工序进度30% 工序交接15% 工艺标准15% 质量安全15% 成品保护15% 渗漏及开裂10% 重大交付风险倒扣 分 毛坯房 工序进度40% 质量安全30% 成品保护20% 渗漏及开裂10% 重大质量风险倒扣分
产品缺陷评估（观察项）
入户空间 厨房 卫生间 客餐厅 卧室 阳台 观感得分（70%） 户内观感40% 公共部位20% 外立面/屋面20% 园林景观20% 客户感受加分（+1 分）
3、关注小概率大损害事件预控：增加交付预评估质量安全分项，主要关注雨棚、地下室管道、外墙、围墙等存在安 全隐患部位的施工质量； 4、增加产品设计缺陷评估：根据产品缺陷库挑选出客户关注度高的设计问题，包括入户空间、厨房、卫生间、客餐
厅、卧室、阳台，全范围覆盖每个部位，提升客户使用体验；
5、提高客户园林感受得分权重：客户园林感受加分由0.5%提高至1%； 6、评分方式改变：增加问题性质扣分制度，占比30%，统计全项目功能缺陷问题数量、严重问题数量、指定的一般 问题数量，按30%-【（功能缺陷数+严重问题数+选定一般问题数）/总测区数*1%)】
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评估体系调整
A2版交付评估与A3版交付评估变化；
区分 室内 公区 外立面 园林 客户绿化 感受加分 项 +0.50% 问题性 质评分 交付预评估
A2版
40.00%
20.00%
20.00%
20.00%
无 100% 工序进度（30%） 工序交接（15%） 工序标准（15%） 质量安全（15%） 成品保护（15%） 渗漏/开裂（10%） 重大质量风险倒扣 分 （精装房）
合格标准
检查方式
应得分
万科集团深度分析报告
万科集团深度分析报告2020年4月目录1. “钱地人”三优势稳定在手，主业持续创造价值 (4)1.1 钱：善用经营杠杆驱动ROE (4)1.2 地：深耕一二线，扎根中国经济基本盘 (7)1.3 人：将职业经理人升级为事业合伙人 (8)2. 非房业务：多领域探索，延续万科优质基因 (11)2.1 物业管理：在管面积业内领先 (11)2.2 租赁住宅：迎政策春风而布局 (12)2.3 商业开发与运营、物流仓储和其他业务 (13)3. 盈利能力略减，融资优势仍强 (14)3.1 盈利能力略有下滑，房地产营收有保障 (14)3.2 销售稳居行业前列，可售货值相对充足 (16)3.3 现金流连续11 年为正，信用优势明显 (17)4. 盈利预测和分析建议 (18)插图目录图1：权益乘数驱动ROE (4)图2：充分占用上下游资金 (4)图3：高周转即压缩从拿地到销售的时间 (5)图4：公司剔除预收账款和合同负债后的资产负债率较低 (6)图5：首套和二套房贷利率跟随5 年期LPR 有所下行 (6)图6：万科A 新拿地主要集中于一二线 (8)图7：部分龙头房企单城销售额 (8)图8：传统的企业分配机制 (8)图9：事业合伙人机制的核心原理 (8)图10：采取跟投制度后销售费用率和管理费用率得到有效控制 (10)图11：万科物业发展历程 (11)图12：万科物业管理收入及同比增速 (12)图13：万科物业管理毛利及同比增速 (12)图14：万科物业在管面积领先部分龙头上市公司 (12)图15：公司营业收入及同比增速 (14)图16：公司归母净利润及同比增速 (14)图17：营收构成中房地产开发占比95 %以上 (14)图18：归母净利润率有所回落 (14)图19：公司未结算资源充足 (15)图20：公司竣工预计仍将保持增长 (15)P3图21：公司竣工完成度历年窄幅波动 (15)图22：公司2H2016-2H2018 地货比较高 (15)图23：公司销售额及同比增速 (16)图24：公司销售面积及同比增速 (16)图25：公司土储相对充裕 (16)图26：公司2020 年计划新开工同比负增长 (16)图27：公司经营性现金流连续11 年净流入 (17)图28：公司短期偿债无虞 (17)图29：公司净负债率在龙头房企中优势明显 (17)表格目录表1：近期房地产金融监管动态 (6)表2：近期房企债务融资利率有所下滑 (7)表3：万科跟投制度 (9)表4：截止2019 年底公司前十大股东 (10)表5：公司共发行4 笔住房租赁专项公司债 (13)表6：公司各项业务营收增速及预测 (18)P41. “钱地人”三优势稳定在手，主业持续创造价值1.1 钱：善用经营杠杆驱动ROE权益乘数驱动ROE，经营杠杆驱动权益乘数。
2013年万科集团评估体系说明
第4页/共10页
二、实测实量
（一）实测评分规则介绍
1. 涂饰工程（不包括空鼓） 2. 墙地砖工程（包括空鼓） 3. 室内门 4. 木地板
5. 开间进深、净空
6. 实测测区按5%的套数抽取 （抽样3-5套），按照实测测区进行覆盖所有楼栋 及单位。最终得出交付实测成绩。
第5页/共10页
二、实测实量
（二）实测实量
9.园林观感测评。组长进行评估。
第8页/共10页
四、交付评估工作流程
（六）评估工作流程及要求：
1. 召开评估工作早会，会议上选定实测及观感评估测区。 2. 楼栋需要及时通电、通水。同时安排有关物业人员及时调试设备，保证评估 顺利进行。 3. 组织各参建单位人员参加评估工作，评估过程需要跟踪。
4. 进行现场的评估工作，上午进行观感质量评估，下午进行实测及观感质量评
2. 对于满足交付评估条件的项目，因未上报或者上报不及时、谎报的导致该项
目未参加交付评估的按0分计算。
第11页/共10页
七、交付评估规则
（五）交付评估规则：
1. 交付项目以同一交付时间为批次进行交付评估（不按精装修单位进行分标段 评估），所有交付标段及项目必须进行一次交付评估 2. 不具备交付条件，如：施工未完成，无空气质量检测报告，消防、电梯不具 备正常使用条件，小区正式围合未完成、道路未施工完成，则交付评估成绩
二实测实量第6页共10页二实测实量二实测实量1交付评估增加客厅主卧门窗位置两处地面到顶棚净高测量实测窗帘盒部位偏差合格标准05增加客厅主卧开间进深各两处测量偏差合格标准08偏差解释
万科集团交付评估体系说明
深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司
第1页/共10页
4季度交付评估体系调整说明-1
万科集团交付评估计算表(2015年版本)
户内装饰
保洁
户内清洁
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
商业户内观感综
施工单位名称
施工范围 户内装饰 公共部位装饰 大堂装饰 地下室施工 屋面/外立面施工 室外绿化施工 室外园建施工
交付分项目得分率
户内观感得分率
楼栋 房号
楼栋 房号
楼栋 房号
楼栋 房号
楼栋 房号
15.00%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
30.00%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
25.00%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
100.00%
70.00% 100.00% 30.00%
100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00% 100.00%
100.00%
外立面观感得分率
分项名称
分值
得分率
外立面 外立面观感得分率 屋面
60.00% 40.00%
100.00% 100.00%
外立面观感综合得分率
100.00%
权重
分项得分 楼栋楼层 楼栋楼层 检查部位 检查项目
万科物业工作评估报告
五、不合格项主要问题点
六、
七、重大不合格项
八、Байду номын сангаас
九、顾客投诉主要反映
一十、
一十一、不合格项、投诉产生原因分析
一十二、
一十三、下月针对性工作重点：
一十四、
编制
审核
审批
日期
日期
日期
注：此表须报品质管理部备案。
天津万科物业管理有限公司
工作评估报告
编号：TJVKWY7.4-Z01-F9版本：A/1生效期：2005年6月18日
项目
部门
供方
评估时段
供方物资/服务质量情况：
服务情况综述
一、（主要要包括评估期间供方轻微不合格项项，重大不合格项，顾客投诉次，供方是否及时整改，整改后验证情况等。）
二、
三、人员出勤情况
四、
六、
七、重大不合格项
八、Байду номын сангаас
九、顾客投诉主要反映
一十、
一十一、不合格项、投诉产生原因分析
一十二、
一十三、下月针对性工作重点：
一十四、
编制
审核
审批
日期
日期
日期
注：此表须报品质管理部备案。
天津万科物业管理有限公司
工作评估报告
编号：TJVKWY7.4-Z01-F9版本：A/1生效期：2005年6月18日
项目
部门
供方
评估时段
供方物资/服务质量情况：
服务情况综述
一、（主要要包括评估期间供方轻微不合格项项，重大不合格项，顾客投诉次，供方是否及时整改，整改后验证情况等。）
二、
三、人员出勤情况
四、
(交付评估)2021万科集团在建项目安全质量检查标准
无
①破损 ②门口机设置时未考虑避雨水及成品 保护，无法规避时未安装防雨罩 ③门口机金属部分机壳及底壳无可靠
①安装不牢固 ②破损 ③信报箱张贴不干胶纸
①安装不牢固 ②墙面开裂 3、雨棚顶上积水，架空层漏水
①破损。 ②不具备使用功能。
①涂料鼓包、起皮脱落。 ②墙面、顶棚涂料开裂 ③电梯厅墙面涂料涂鸦描画
①石材破损（修补痕迹明显）。 ②铺贴大小头。 ③石材反碱、发黑、锈斑。 ④未做镜面处理。
①涂料鼓包、起皮脱落。 ②墙面涂料开裂 ③客厅、主卧开间/进深，测量极差大 于[0,10㎜]。
①波浪纹。 ②客厅、主卧两处地面到顶棚测量， 偏差合格标准[-15,15]㎜.（设计值对 比，顶棚腻子厚度按5mm统一）。 ③顶棚开裂（小于10cm） ①粘结不牢固、 ②有气泡、鼓包、起翘。 ③表面破损。 ①软包粘结不牢固、破损 ①粘结不牢固、鼓包、起翘。 ②表面不平整 ①变形、掉漆、锈斑。 ①使用不顺畅（包含下水按钮卡住、 回弹失效）。 ②水箱与墙面间隙大于40mm与墙面不 垂直，歪斜。 ③座便器固定不牢。 ①淋浴屏/浴缸安装不牢固、破损。 ②湿区渗漏（淋浴屏、挡水石）。 ③划伤 ④排水不畅、积水
①破损(大于10mm) ②电梯厅墙地砖贴不干胶纸
①破损、开裂、变形、掉漆 ②照明灯具不亮 ③楼梯间墙面涂鸦描画超过2平米（单 楼层） 4、6层及以下的栏杆高度≥1.2m；6层 以上的栏杆高度≥1.3m；幼儿园上人 屋面栏杆高度≥1.3m；栏杆高度统一 从阳台地面找坡最高点至栏杆扶手顶 端计算； 5、阳台栏杆安装完成后内侧可踏宽度 调整为小于50mm； 6、栏杆的垂直杆件之间净距不大于 100mm； 7、栏杆的下部水平横档净空不大于 50mm； 8、公区外窗不满足：门窗铰链在开启 扇处的定位顶丝，要确保顶透型材 壁，并拧紧；限位机构、防撞机构、 防误操作机构能起作用； 9.公区、屋面、连廊栏杆需在醒目位 ①桥架防火封堵不到位 ②水电井内吊顶遮盖 ③砌块裸露 4、设置地漏、地漏堵塞
①破损 ②门口机设置时未考虑避雨水及成品 保护，无法规避时未安装防雨罩 ③门口机金属部分机壳及底壳无可靠
①安装不牢固 ②破损 ③信报箱张贴不干胶纸
①安装不牢固 ②墙面开裂 3、雨棚顶上积水，架空层漏水
①破损。 ②不具备使用功能。
①涂料鼓包、起皮脱落。 ②墙面、顶棚涂料开裂 ③电梯厅墙面涂料涂鸦描画
①石材破损（修补痕迹明显）。 ②铺贴大小头。 ③石材反碱、发黑、锈斑。 ④未做镜面处理。
①涂料鼓包、起皮脱落。 ②墙面涂料开裂 ③客厅、主卧开间/进深，测量极差大 于[0,10㎜]。
①波浪纹。 ②客厅、主卧两处地面到顶棚测量， 偏差合格标准[-15,15]㎜.（设计值对 比，顶棚腻子厚度按5mm统一）。 ③顶棚开裂（小于10cm） ①粘结不牢固、 ②有气泡、鼓包、起翘。 ③表面破损。 ①软包粘结不牢固、破损 ①粘结不牢固、鼓包、起翘。 ②表面不平整 ①变形、掉漆、锈斑。 ①使用不顺畅（包含下水按钮卡住、 回弹失效）。 ②水箱与墙面间隙大于40mm与墙面不 垂直，歪斜。 ③座便器固定不牢。 ①淋浴屏/浴缸安装不牢固、破损。 ②湿区渗漏（淋浴屏、挡水石）。 ③划伤 ④排水不畅、积水
①破损(大于10mm) ②电梯厅墙地砖贴不干胶纸
①破损、开裂、变形、掉漆 ②照明灯具不亮 ③楼梯间墙面涂鸦描画超过2平米（单 楼层） 4、6层及以下的栏杆高度≥1.2m；6层 以上的栏杆高度≥1.3m；幼儿园上人 屋面栏杆高度≥1.3m；栏杆高度统一 从阳台地面找坡最高点至栏杆扶手顶 端计算； 5、阳台栏杆安装完成后内侧可踏宽度 调整为小于50mm； 6、栏杆的垂直杆件之间净距不大于 100mm； 7、栏杆的下部水平横档净空不大于 50mm； 8、公区外窗不满足：门窗铰链在开启 扇处的定位顶丝，要确保顶透型材 壁，并拧紧；限位机构、防撞机构、 防误操作机构能起作用； 9.公区、屋面、连廊栏杆需在醒目位 ①桥架防火封堵不到位 ②水电井内吊顶遮盖 ③砌块裸露 4、设置地漏、地漏堵塞
万科交付前评估体系
质量改进
根据质量检查结果，制定改进措施， 持续优化项目质量管理体系。
安全评估工具与方法
安全检查表
安全审计
用于记录和跟踪项目安全的关键指标和标 准，确保项目实施过程中的安全风险得到 有效控制。
对项目实施过程进行定期或不定期的安全 审查，评估项目安全管理体系的有效性和 实施情况。
安全培训
安全应急预案
对项目相关人员进行安全知识和技能培训 ，提高员工的安全意识和应对能力。
风险评估工具与方法
风险识别表 风险评估
风险应对计划 风险监控与报告
用于识别项目潜在的风险因素，为风险评估和管理提供基础数 据。
对识别出的风险因素进行量化和定性评估，确定风险的严重程 度和影响范围。
制定针对不同风险因素的应对措施和预案，降低风险对项目的 影响。
对项目实施过程中的风险进行实时监控和记录，定期或不定期 地向上级报告风险状况和管理情况。
万科交付前评估体 系
目 录
• 万科交付前评估体系概述 • 万科交付前评估体系的核心要素 • 万科交付前评估体系的实施流程 • 万科交付前评估体系的工具与方法 • 万科交付前评估体系的优化与改进建议 • 万科交付前评估体系案例分析
01
CATALOGUE
万科交付前评估体系概述
定义与目标
定义
万科交付前评估体系是指在对项 目进行交付前，对项目的质量、 安全、性能等方面进行全面评估 的体系。
失败案例一
总结词
缺乏全面考虑
详细描述
该高层建筑在交付前评估中，未能全面考虑结构安全、 设备设施、环境影响等方面的问题，导致项目存在安全 隐患和环境影响问题。
总结词
缺乏有效沟通
详细描述
评估过程中缺乏与相关部门的沟通协调，导致信息不畅 、反馈不及时，影响了评估工作的效率和准确性。
万科“交付评估”A1版
个别安装方正、收口美观 局部布防、撤防正常、手报测试正常 个别布防、撤防正常、手报测试 正常
10.00%
户内配电箱
1、箱体横平竖直，表面整洁完 好、箱门开启正常 2、开关功能正常，回路有标 检测方法：目测、测试 示，对应准确
普遍箱体横平竖直、开启 局部箱体横平竖直、开启正常、 正常、标识正确、收口美 标识正确、收口美观 观 普遍开关功能正常 局部管根收口美观、无污 个别管根收口美观、无污染 染 普遍散热器安装方正、分 局部散热器安装方正、分水管排 水管排列整齐 列整齐 普遍开关启闭正常 个别表面无污染
个别阴阳角方正、对缝严密、无打胶处理 局部整体平直、与墙地面缝隙控制均匀一致、 个别整体平直、与墙地面缝隙控 无破损 制均匀一致、无破损
5.00%
户内门
1、表面无破损、无污染 2、门锁安装牢固、开关正常、 关闭后门扇不松动 检测方法：目测、塞尺 3、门吸安装牢固、功能正常
普遍门吸正常、门锁安装 局部门吸正常、门锁安装牢固 牢固 普遍安装牢固、启闭正常、无破 损 普遍无污染 局部无污染 个别无污染
5.00% 普遍台面与墙面无大小头、无划 伤、无破损 个别光洁、无污染现象 个别开关操作灵活，水槽四周密封严密 局部溢水口通畅、排水正常，无渗漏、表面无 个别溢水口通畅、排水正常，无 划痕、破损 渗漏、表面无划痕、破损 5.00% 局部台面与墙面无大小头、无划伤、无破损 个别台面与墙面无大小头、无划 伤、无破损
普遍接缝严密、无打胶处 局部接缝严密、无打胶处理 理 普遍无翘曲、破损，与墙面缝隙 顺直均匀 普遍无污染 局部无污染 个别无污染
个别接缝严密、无打胶处理 局部无翘曲、破损，与墙面缝隙顺直均匀 个别无翘曲、破损，与墙面缝隙 顺直均匀
25.00%
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6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
拉
60、生活的道路一旦选定，就要勇敢地 走到底 ，决不 回头。 ——左
56、书不仅是生活，而且是现在、过 去和未 来文化 生活的 源泉。 ——库 法耶夫 57、生命不可能有两次，但许多人连一 次也不 善于度 过。— —吕凯 特 58、问渠哪得清如许，为有源头活水来 。—— 朱熹 59、我的努力求学没有得到别的好处， 只不过 是愈来 愈发觉 自己的 无知。 ——笛 卡儿