汝阳客货运中心综合楼

汝阳客货运中心综合楼前期市场调查报告洛阳东方置业咨询有限公司2010年12月第一部分、市场分析一、汝阳概况地理位置位于河南省西部，洛阳市东南部，北汝河上游，县境呈长条形，东邻汝州，西接嵩县，南界鲁山，北连伊川，距九朝古都洛阳市74公里，焦（作）枝（城）铁路从县境东北部穿境而过。

面积人口南北长61公里，东西宽30公里，总面积1332.8平方公里，其中耕地面积25856公顷，林地面积6.1公顷。

总人口43万人，其中农业人口37万人，非农业人口6万人，少数民族(主要是回族)700多人。

行政区划辖汝阳工业区，城关、小店、上店、付店4镇和内埠、蔡店、陶营、柏树、十八盘、靳村、王坪、三屯、刘店9个乡，216个行政村。

气候条件属暧温带大陆性季风气候，光照充足，气候温和，四季分明，年平均日照时数2177.3小时，日照百分率达49%，年平均气温14度，年均降雨量690mm，全年无霜期213天。

自然资源森林面积19533公顷，森林覆盖率达44.7%,林木总储量160万立方米。

土特产资源丰富，主要有杜仲、烟叶、花生、核桃、柿子、红果、萸肉、木耳、香菇、猴头、黄花菜等。

矿藏丰富，主要有铅、锌、钼、梅花玉、花岗岩、玄武岩、石灰岩、伊利石粘土、煤、铝土矿、铁、锰、萤石等。

县城建设近年来，为提高县城品位，改善投资环境，掀起了以打通四个出入口为重点，以“绿、亮、净、美、畅”为目标的县城建设高潮，高起点规划，高标准建设，使县城面貌焕然一新，先后荣获河南省“卫生县城”、“园林县城”和“最佳人居环境”等荣誉。

交通通信距洛阳飞机场80公里，焦（作）枝（城）铁路汝阳车站拥有年呑吐量50万吨的铁路货场和石油专用线。

全国高速公路网络骨干道路-----太原至澳门高速公路从县境穿过，设有上下出入口，省道洛(阳)界（首）公路中、和临（汝镇）木（扎岭）穿境而过，县乡公路四通八达，形成了以县城为中心，“五横两纵”为主框架的公路交通网络。

全县公路总长777.8公里，其中二级公路83公里，三级公路131公里。

全县98%的行政村开通程控电话，并实现了光缆传输和程控数据交换，移动通信信号覆盖全县，全县交换机总容量6万门，建成了分组交换网、数字数据网、计算机互联网和彩色会议电话网。

对外联络方便快捷。

电力金融由平顶山供电局的龙泉110KV变电站和洛阳供电局的左寨220KV变电站双路供电。

全县有110KV变电站2座，容量63000KVA；35KV变电站9座，总容量54150KVA。

城乡电网改造已全面完成，电网运行平稳，电力供应充足。

县内设有中国农业银、中国工商银行、中国建设银行、中国农业发展银行、农村信用社5家金融机构，营业网点遍布全县，可为客户提供方便及时的金融服务。

教育卫生全县拥有各级各类学校253所，教职工4086人，其中，普通高中5所，初中24所，小学217所，职业高中2所，教师进修学校、成人中专、聋哑学校各1所。

1996年实现了基本普及九年义务教育，基本扫除青壮年文盲的目标。

卫生服务网络健全，有乡（镇）以上卫生机构20个，病床682张，每千人拥有床位1.625张。

各行政村都有卫生所。

县人民医院1995年在全省率先通过农村二级甲等医院达标评审。

文化生活有线电视台目前用户10000多户，光纤干线100多公里。

1998年实现与省、市光钎联网，并开通了电视电话双向传输系统和系统用多路数字平台。

图书馆、阅览室、影剧院等文化娱乐设施日益完善，群众文化生活丰富多彩。

商业繁华。

全县商业服务网点1800多个，各类消费品和生产资料市场30个，大型超市4家。

全县拥有星级宾馆4个，其中三星级杜康大酒店拥有客房200间（套），总统套房2间。

工业农业改革开放以来，工业经济迅速发展，初步形成了以酿酒、采矿冶炼、建材、化工、机械加工、陶瓷为主体的工业体系，杜康酒、化肥、水泥、陶瓷、梅花玉工艺品在国内外享有盛誉。

然而由于受资金、技术等条件限制，汝阳工业仍处于落后状态，资源优势尚没有得到充分发挥，具有广阔的开发领域和前景。

粮食作物以小麦、玉米、红薯为主体。

经济作物有烟叶、花生、蔬菜、棉花等，是国家优质烟叶和花生种植基地县。

林木资源丰富，有松、栎、泡桐、杨、槐、楸等材林及杜仲、苹果、李、桃等经济林木200余种，杜仲面积居河南省首位。

养殖项目有猪、牛、羊、鸡、獭兔、肉鸽、鹿等。

近年来，农业正由传统的种养模式向现代化的高效农业和产业化目标迈进，经济效益大幅度提高。

二、汝阳房地产发展状况1、洛阳地区房地产市场发展趋势：就中原房地产业来说，还是司马光的那句老话：“若问古今兴废事，请君只看洛阳城。

”随着洛阳城市板块功能的细分和洛南新区的建设，这个志在向“中西部最美丽的城市”进军、追求更多国际化、力挺“休闲度假之都”的城市，给地产业带来了无限的机遇。

这个机遇，既属于地产开发商的，也属于洛阳、河南，甚至是全国的投资者的。

从城市发展品质和经济水平来说，郑州和洛阳是中原的“双子星座”，它们的齐头并进对“中部崛起”有先发效应；从房地产发展的角度来看，这两座城市的房地产发展速度和开发需求，会明显高于中原的其他城市；从市场接盘能力来看，洛阳作为国际性的旅游城市，具有承接房地产蓬勃发展的天赋。

2.地区个案概况（汝阳主要住宅项目）物业名称阳光家园开盘日期未知电话物业地址涧河东路文化路交汇处本案基本资料规划形态多层、高层规划层数6层、18层容积率未知绿化率30% 规划户数车位数施工进度多层已完工交房日期未定物业费用0.7元外观涂料门窗塑钢窗通讯电话、有线、宽带其他该项目配有煤气、暖气、电梯，规模相对较大售价、付款方式起价均价贷款银行付款方式未知1950元/ m2未知一次性、按揭主要推广手段DM宣传单页、售楼中心展示物业名称富凯·天下城开盘日期未知电话68067888物业地址人民路刘伶路交叉口南路东发展商洛阳富凯房地产有限公司行销策划郑州某地产策划营销本案基本资料规划形态高层规划层数28层容积率绿化率未知规划户数138户车位数未知，地下一层施工进度刚动工交房日期物业费用未知外观涂料门窗塑钢窗通讯电话、有线、宽带其他1、该项目配有暖气、电梯，规模较小只有两栋；2、小区内无景观，周边配套较完善，地理位置优越；售价、付款方式起价均价贷款银行付款方式未知2500元/ m2未知一次性、按揭主要推广手段交5000优惠5000元、围墙、DM宣传单页、售楼中心展示物业名称鼎和·滨河小区开盘日期未知电话68238666/68126999物业地址刘伶路南段发展商洛阳鼎和房地产开发有限公司行销策划本案基本资料规划形态多层、高层规划层数8、12、30 容积率未知绿化率未知规划户数未知车位数未知施工进度一期封顶交房日期未知物业费用未知外观涂料门窗彩铝通讯电话、有线、宽带其他该项目配有中央空调，规模较大；30层还没有开始销售售价、付款方式起价均价贷款银行付款方式1800元/ m2未知一次性、按揭、公积金付款折扣，优惠3%主要推广手段DM单页物业名称九阳花园开盘日期未知电话物业地址发展商洛阳九阳房地产开发有限公司行销策划本案基本资料规划形态多层、高层规划层数8、26 容积率未知绿化率未知规划户数未知车位数未知施工进度交房日期未知物业费用未知外观涂料门窗彩铝通讯电话、有线、宽带其他高层还没有开始销售售价、付款方式起价均价贷款银行付款方式1850元/ m2未知一次性、按揭主要推广手段DM单页物业名称云梦馨安开盘日期未知电话物业地址涧河西路人民路交叉口发展商行销策划本案基本资料规划形态小高层规划层数13 容积率未知绿化率未知规划户数未知车位数未知施工进度交房日期未知物业费用未知外观涂料门窗彩铝通讯电话、有线、宽带其他两层商业，售价8000元/㎡售价、付款方式起价均价贷款银行付款方式2300元/ m2未知一次性、按揭主要推广手段DM单页物业名称滨河锦园开盘日期未知电话物业地址发展商行销策划本案基本资料规划形态多层、高层规划层数7、26 容积率未知绿化率未知规划户数未知车位数未知施工进度交房日期未知物业费用未知外观涂料门窗彩铝通讯电话、有线、宽带其他售价、付款方式起价均价贷款银行付款方式高层2100元/ m2未知一次性、按揭主要推广手段DM单页3、汝阳房地产市场现状：总体：汝阳的房地产市场处于初级的粗放型开发起步阶段。

(1)---项目开发以本地开发商为主，一般规模都相对较小，多层、高层并举；(2)---汝阳房地产处于初级竞争阶段，房地产企业数量相对很少，彼此间竞争手段单一，主要体现在价格及建筑质量低水平上；(3)---至今只有少数商品房楼盘建成；消费者较为被动、对房地产认识少，需求层次较低。

部分市民仍热衷于自建住房，置业观念相对滞后，对新理念、新事物的接受和认可需要时间和引导；(4)---具有一定经济基础的市民对迅速提高自身的居住环境和生活品质是及其渴望的；(5)---目前价格悬殊较大，预计随着洛阳房地产市场及周边县市的辐射影响，必将促使汝阳房地产市场逐渐步入正轨并且会影响到地价、楼价的逐渐增高，价格稳步上涨；(6)---项目规划、建筑品质普遍不高，物业服务更是滞后。

根据当地居民的居住习惯的改变和价格因素，可以判断在未来两年里房地产市场主流户型将逐渐转变为中小户型。

随着汝阳城市化进程的稳步发展，再加上比邻洛阳楼市的辐射作用，将对该区域房地产市场的从起步、到发展、最后逐步成熟将具有巨大的促进效果，同时地价、房价也会稳步上涨，房屋单价会逐渐增高，在未来几年市民对房地产的认识会更深入，对置业过程更熟悉，对提高自身的居住环境、居住状态以及居住品质会更强烈，对房地产投资的观念也会愈加明显和成熟。

第二部分、项目SWOT分析优势：●项目整体规划理念先进，楼体设计新颖，特立独行，开发流程合法、健全；●项目位于杜康大大东段，扼守汝阳东大门，位置优越；●汝阳城镇化进程迅速，房地产市场稳步攀升，使其升值潜力增大，投资意义显现；●周边公寓住宅较少，几乎无遮挡，视野开阔；●周围环境较好，生活配套齐备；●项目户型布局灵活多变能满足各种不同需求。

劣势：●相比之下社区规模较小；●东边的三层底商是客货运中心，南边广场是汽车站，很多人会认为环境吵乱；●部分户型不太合理。

机会：●汝阳城市化进程十分迅速，具有一定经济基础的居民对高层住宅的需要是及其渴望的；●项目底层是客货运中心，这对投资客具有很大的诱惑力；●区域范围内能与本项目竞争楼盘不多。

威胁：●汝阳房地产处于初级竞争阶段，房地产企业数量相对很少，购房者较为被动、对房地产认识较少，需求层次较低；●老百姓置业观念相对滞后，对新理念、新事物的接受和认可需要时间和引导。

分析总结：从大环境来看，本项目建设符合汝阳县总体发展方向，能有力促进汝阳住宅建设跨上一个新台阶，同时带动汝阳的建筑业及其他相关行业的发展，从而对促进汝阳经济的发展起到一定的积极作用。