2011广东惠州市 惠城区三环北路5.8万平米项目定位报告
广东惠州金山湖某项目定位及物业发展建议报告200页PPT课件
三房
三房套均面积约122平米，低于
四房
存量的平均水平（125.4平米），
五房
说明畅销户型逐渐走小
复式
其他
合计
77
项目价值三：片区产品
南岸、麦地南片区市场上暂无别墅供应
88
项目 分析
项目价值四：地段
项目地段属于南部新城的发散区域，城市感较强，后期发展潜 力较大
南部新 城
99
项目 分析
项目价值五：交通
金山大桥连接东平、水口、金山湖片区；本区域处于城市未来 中轴中央，项目的规划道路与老城区结合，交通便利。
24 24
惠州 市场走量产品特征：
市场
——中等户型产品走量快
10月5日-12日惠城市场销售产品统计
户型
面积
面积比 套数 套数比 套均面积
一房
4760.55
7.46%
110 19.50%
43
二房
9956.01 15.61%
121 21.45%
82
三房 25086.72 39.33%
207 36.70%
22
回顾上次沟通
1、3房户型面积区间差异不大，需要调整、创新、多样化； 2、根据不同客户的需求，140平方的4房户型修改成160-170平方的舒适大 4房。户型面积比例占少量； 3、世联意见:把沿街商业空出部分面积设计成会所，小区配套问题可以在社 区内部消化。 （具体想法是否可行需要参考设计院意见）
本项目基本经济技术参数
占地面积：67414平米
容积率：2.2 建筑密度：30%
计容积率建筑面积：148310.8平米
限高：100米
11 11
项目 项目限制二：环境因素
关于惠城区三环路南段改造工程建设项目征地的预公告
关于惠城区三环路南段改造工程建设项目征地的预公告
惠府〔2010〕136号
根据惠州市及惠城区土地利用总体规划，为实施城镇规划建设，市政府拟依法征收河南岸街道办事处湖山村民委员会位于三环路南段改造工程建设项目用地范围内的村集体土地，作为三环路南段改造工程建设项目用地上报审批。
现就有关事项预公告如下：
一、征地范围、权属和面积。
拟征地块位于三环路南段改造工程建设项目用地范围内，西自南岸路起，沿三环路南段至惠澳大道止，属惠城区河南岸街道办事处湖山村的集体土地，总面积约116亩。
具体范围和面积以征地红线图为准。
二、补偿标准。
（一）土地补偿和安置补助按《广东省征地补偿保护标准》（粤国土资发〔2006〕149号）三类区补偿标准执行。
具体见下表：
地类土地补偿费安置补助费（元/亩）
耕地42900
养殖水面44553.33
园地33000
林地13200
（二）青苗、房屋等地上附着物补偿按《惠州市加强建设项目征地拆迁管理规定》（惠府令第67号）三类区补偿标准执行。
三、上述范围内的土地权属单位及青苗等地上附着物权利人，应在本预公告发布之日起20天内到河南岸国土资源所（联系电话：2500328）办理土地征收补偿登记手续。
逾期不办理征地补偿登记的，其补偿以国土资源主管部门调查结果为准。
已在金山湖片征地中清点过的附着物不再清点、登记。
四、自本预公告发布之日起抢建、抢种的地上附着物和本预公告发布之前未经合法批准而非法占用土地建设或搭建的永久性和临时性房屋及其他建（构）筑物不予补偿。
特此预公告。
惠州市人民政府
二○一○年十一月十二日。
[VIP专享]惠城区江北三环路项目方案
![[VIP专享]惠城区江北三环路项目方案](https://img.taocdn.com/s3/m/7948d0b4bcd126fff6050b58.png)
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设计任务书
三、公共配套、商业 1、建议以社区商业街为主,位于三环路与金龙路交汇处设两层集 中式商业。建议考虑在商业三楼的部分面积布置某些具有服务住 户的功能，既方便住户到达，又能兼顾商业部分客源。可考虑中 西餐吧、医疗保健、宠物寄养、士多店、家政、园艺、儿童托管、 儿童活动、小型健身中心等功能。同时需考虑管理上对住宅与商 业的安全分隔。 2、商业配套 基于本项目周边情况，在整体布局上考虑在本项目北侧、东侧作 为商业配套区域，要求以对外服务型为主；其中首层考虑部分临 街商铺。其余作为集中商业，要求集中商业有良好的商业昭示面， 同时商业面积分割要有足够的灵活性。商业首层层高建议 6～6.5 米，二、三层层高建议 5～5.5 米。 三、补充说明：
2
设计任务书
第三部分 项目设计要点及要求
一、总体规划建议 （一） 规划设计原则 1、 贯彻“以人为本”，打造适于现代生活的，又具有鲜明个 性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品人性 化、环境生态化、 社区规划年轻化，将本项目打造成为一个科 技动感的青年人社区，创造一个既高效又健康生态环保的高品质 环境。 2、 设计主题围绕年青人的文化，在建筑设计风格上体现年青人 的审美。 3、 在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充 分考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性。 4、 设计理念必须与项目开发的思路相协调。
惠城区江北三环路项目方案
惠城区三环北路5.8万平米项目定位报告聚泰-惠城区江北三环路地块项目方案设计任务书第一部分项目概况及用地分析一、地理位置本项目地块位于惠州惠城区江北三环路地段。
东经：114°25'28",北纬：23°08'01"。
东面：空地（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。
南面：三环北路，其道路红线是本项目地块的南面界限（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。
西面：金龙路，其道路红线是本项目地块的西面界限（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。
北面：空地（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。
二、项目地块概况项目规划总占地面积约为5.8万平米。
项目整个地块较为平整,约为277米*215米方正规范的四边形，便于规划设计和施工。
1、交通分析本项目位于惠州惠城区金龙大道与三环北路交汇处，所处地段道路四通八达,交通条件优：三环北路，东西走向，主要连接惠州大道。
金龙路为南北走向。
项目与深圳、东莞、广州的高速接驳。
2、周边配套设施情况地块北边为钢材、物流、农贸市场，粤东家具博览中心、德威地产项目、以南为住宅、公建和工厂，整体氛围尚未形成，无外围景观资源。
项目北面的钢材市场对项目形象有一定的影响。
配套设施除学校、农贸市场外，目前缺乏其他生活配套。
具体情况如下：主要生活配套/商业网点学校：惠州市惠台学校、惠州财经学校医院：惠康医院3、周边项目概况该地块周围正在开发的有万科德威地产等商住项目4、气候气象惠城区地属亚热带海洋性气候区，一月均温 13摄氏度，七月均温28.3摄氏度，无寒冬酷暑，全年气候宜人。
第二部分项目定位及客源定位1、项目定位：“住区”2、客源描述: 为主要的潜在客户群体。
（详见附件：项目定位报告）第三部分项目设计要点及要求一、总体规划建议（一）规划设计原则1、贯彻“以人为本”，打造适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品人性化、环境生态化、社区规划年轻化，将本项目打造成为一个科技动感的青年人社区，创造一个既高效又健康生态环保的高品质环境。
房地产尽调
XX项目集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2011年05月30日）目录1项目背景与交易结构概述1 1.1项目背景1 1.2交易结构概述1 2融资人资信情况2 2.1融资公司基本情况2 2.2融资公司经营情况2 2.3融资人财务状况2 2.4融资人银行贷款及对外担保情况3 3项目概况和建设情况4 3.1项目基本情况4 3.2项目建设条件5 3.3项目建设实施进度5 3.4项目的设计、施工、监理情况5 4项目市场情况7 4.1项目投资环境7 4.2项目分析及市场情况14 4.3项目租售情况预测18 5项目财务效益评估19 5.1房地产项目总投资预测19 5.2项目资金来源情况20 5.3项目损益预测21 5.4项目有关财务效益指标22 6信托方案与风险防范措施22 6.1交易结构安排及信托计划摘要22 7意见及建议23 8项目资料错误!未定义书签。
1项目背景与交易结构概述1.1 项目背景2004年12月07日，XX有限公司通过置换方式取得位于广东省惠州市仲恺高新区20号小区面积为42,229.2平方米的国有建设用地（下称“项目土地”）使用权，并获准在项目土地上开发房地产项目（以下简称“合作项目”）。
为了合作项目的顺利开发，XX公司向XX信托申请融资，由XX信托依法设立并发行信托计划，募集资金对XX公司进行股权投资，专项用于合作项目的开发和经营。
1.2 交易结构概述1.2.1 本项目的信托结构融资方式：股权投资融资总成本%/年。
融资人要求信托资金到位时间：2011年6月30日信托期限：2年公司收入：保管人保管费： %/年，以保管合同的约定为准。
受益人的预期收益：待定项目发行计划（适用于集合类项目）：1.2.2 项目现状合作项目位于广东省惠州市仲恺高新区，项目土地的使用权系通过竞拍、项目公司股权转让的方式取得，XX公司系专门开发合作项目的项目公司。
项目土地占地面积为42,229.2平方米，规划的总建筑面积为330,724平方米，项目土地总价为30,405万元，折合楼面地价为919元/平方米。
惠州市惠城区南部新城控制性详细规划.
惠州市惠城区南部新城控制性详细规划.⽬录⽂本第⼀章总则 (2)第⼆章发展⽬标与功能定位 (3)第三章地块划分及编码 (3)第四章建设⽤地性质控制 (4)第五章建设⽤地使⽤强度控制 (5)第六章道路交通规划 (5)第七章公共服务设施和市政公⽤设施⽤地规划 (7)第⼋章城市设计 (10)图则第⼀章总则第⼀条本规划适⽤范围（以下简称本⽚区）为：惠城外环路以南，莞惠⾼速公路以北，惠⼤⾼速公路以西，惠⼤铁路以东的城市建设⽤地，总⽤地⾯积24.17平⽅公⾥。
第⼆条制订本规划的主要规划依据是：《惠州市城市总体规划（2006－2020年）》（报批稿）。
第三条本规划法定⽂件由⽂本和图则构成。
⽂本是指规定规划强制性内容的具有法定效⼒的规划条⽂，图则是指反映⽂本内容的规划图纸及相关表格。
⽂本与图则具备同等的法律效⼒，两者应同时使⽤。
第四条本⽚区的⼟地使⽤及⼀切开发建设活动必须遵守本规划的有关规定，还应符合国家、⼴东省及惠州市的有关法律、政策、规范相关条款的规定。
第五条本规划所确定的道路交通设施和市政设施的⽤地范围，可能在详细设计时略有修改，但须报城市规划⾏政主管部门审定。
第六条本规划由惠州市城市规划⾏政主管部门负责解释，如需调整，必须符合《⼴东省城市控制性详细规划管理条例》的相关规定。
第七条本规划⾃惠州市⼈民政府批准之⽇起实施。
即⽇起，该地区原有的控制性详细规划⾃动废⽌。
第⼆章发展⽬标与功能定位第⼋条本⽚区发展⽬标为：依托⾼起点、⾼标准的惠州市体育⽂化中⼼、惠州教育园区以及惠州数码园，将本⽚区发展成为集商业/商务中⼼、体育/⽂化中⼼、⾼等教育园区、城市住区和⾼新技术产业园区为⼀体的，服务于惠州市的综合新城。
第九条本⽚区主要有五⼤发展功能，分别是：体育/⽂化、商务/商业、城市住区、⾼等教育、⾼新技术产业。
第三章地块划分及编码第⼗条主要根据道路界线进⾏本⽚区的街坊及地块划分，编号的顺序依次为从西⾄东、由北⾄南。
地块编码采⽤两级编码⽅法，由编制区代码（街坊代码）—地块代码组成。
惠州规划局-惠州市河南岸片区控制性详细规划
惠州市河南岸片区控制性详细规划第一章总则第1.1条为了科学合理地利用麦地路以南河南岸片区的土地，保证河南岸片区控制性详细规划的顺利实施，落实规划分图图则规定的控制要求，提出规划管理及相关的控制标准，编制《惠州市河南岸片区控制性详细规划》。
第1.2条《惠州市河南岸片区控制性详细规划》主要依据《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）、《城市道路交通规划设计规范》、《惠州市区城市建设总体规划》（1989-2005年）、《惠州市城市规划标准与准则》（1993年9月29日）、惠州市人民政府、市规划行政主管部门颁布的有关规划建设文件、专家与相关部门审议意见等编制的，其内容深度达到国家规定的控制性详细规划要求。
第1.3条本规划成果包括文本、规划图、分图图则和说明书四个部分，文本与分图图则是该区建设与规划管理的重要依据，二者须同时使用，不可分割，具有同等的法律效力。
第1.4条以注重生态、合理布局、功能明确、完善配套、依托区位、分期实施、弹性开发为规划设计总原则。
第1.5条本规划适用于规划区内各地块和各类别用地的土地使用、各类建筑物新建及改扩建的管理工作，是下层次修建性详细规划编制、建筑和市政工程设计管理工作的依据。
第1.6条文件(文本及图则)涉及的控制指标和技术规定是根据现行的相关标准规范,结合本片区环境特征、用地条件制定的,未涉及的指标、技术规定须符合国家、广东省和惠州市的有关政策、法规、标准等相关条款的规定。
第1.7条河南岸片区是指麦地路以南，麦地南路以东至金山湖区域。
第1.8条河南岸片区规划用地总面积983公顷，城市建设用地面积839公顷。
河南岸片区规划控制人口21.7万人。
第二章规划原则及目标第2.1条规划原则第2.1.1条区域协调原则。
第2.1.2条可操作性原则。
金裕商业综合体规划建议及宣传方向20111123
项目临街面长，展示面好，可从形象上树立地标地位，增
强商业吸引力； 项目包含多样物业功能，商业、住宅或办公/酒店之间可 形成互动，共同提升项目价值。
© Copyright Centaline Group, 2010
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本项目初步理解之关键词：
—项目机遇— —项目挑战— —发展策略— —规模定位— —业态定位—
本项目初步理解之关键词：
—项目机遇— —项目挑战— —发展策略— —规模定位— —业态定位—
© Copyright Centaline Group, 2010
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项目商业综合体发展的机遇——区域发展利好
现在
片区内33平方公里象头山自然保护区，是离市区最近的旅游、观光、度假、探险的新景区；“岭南 第一汤”惠州汤泉的有着悠久的历史及深厚的文化底蕴，苏东坡驻惠期间在汤泉沐浴及游览时留下 “沐浴与汤泉，唏发于悬瀑之下，浩歌而归”、“温泉水温暖洗凝脂，一洗胸中九云梦”的诗句， 杨万里、屈大均、宋湘等都在此留下传世绝唱；曾接待过李鹏、叶选平、贾庆林等多位中央领导以 及中国女排和香港男排等重要团体并受到好评。惠州汤泉是政府传统高端商务接待的代名词；商务、 旅游度假、休闲运动、高端居住具有良好的社会认知度。
单位：元
单位：元
2009年珠三角城市人均可支配收入对比
33045
29245
深圳
27610
广州
24578
佛山
23088
中山
10
东莞
© Copyright Centaline Group, 2010 数据来源：广东省统计局 惠州市统计局
22859
惠州路线总汇
惠州路线总汇惠州将加强城市规划和建设，按照打造山水优美生态和谐的现代化城市的总体要求，实施“南进北拓、东西伸延”的城市发展战略，拓展城市发展空间，搭建起城市未来发展架构！惠州大道惠州大道全长72公里，横跨博罗、惠城、惠东等县区。
惠州大道东段改造工程建成后，大道将延至惠东县大岭镇与惠东县城北环路相接，加上已经建成的直通博罗县城段，整条惠州大道将形成百里长街的城市观景路，加上10多公里长的惠东环城北路和博罗延长至龙溪段，总长度达72公里。
改造工程建成后，将有效缓解沿线交通紧张状况。
惠州大道建成后，将超过深圳的深南大道，成为中国最长的城市主干道。
仲恺大道仲恺大道是惠州联系港、深、莞的城市交通性干道，也是城市经济发展的主战场，其两侧用地的城市建设活动，直接影响该地区的城市形象。
由于该地区长期的规划编制落后，带来了众多的城市问题，如城市用地混杂、城市景观差等。
金龙大道金龙大道是连接惠城区、博罗北部及龙门县的重要通道，是实现惠州区域协调发展的快速通道。
金龙大道是惠州南北方向交通主干线，是惠州市区通往博罗、龙门的重要通道，是实现区域协调发展的康庄大道2009年9月开始，惠州市政府总共投入资金3.5亿元，对金龙大道的70.8公里路面进行全线大修。
大修工程于昨天完工，金龙大道全线修复通畅。
据悉，这已经是金龙大道1996年建成以来的第三次大修。
惠南大道惠南大道，是沟通惠州市惠城区和惠阳区的交通大动脉，于2008年6月26日全线贯通，是原来惠淡大道的延伸，改造升级后的惠南大道全长约33.4公里，双向6车道，比双向2车道的老惠淡路缩短近5公里。
惠州由沿江城市向沿海城市的步伐又迈进了一大步。
三环路三环路由江北三环北路、麦地-河南岸-古塘坳三环南路、龙丰-上排三环西路、水口三环东路组成惠州三环路前身是过境公路，由三环它南接惠深高速、北至惠博沿江路，象个马蹄形匝在惠州市区东部，将惠深高速、惠淡大道、惠澳大道、324国道、205国道、惠河高速、广惠高速等串了起来，深圳至河源、梅州、龙门和广州至汕头、大亚湾、深圳的车辆都不用再进入惠州市区，绕城而过。
《惠州高铁北站地区分区规划(含核心区概念性城市设 计
站 按西气东输二线天然气考虑，天然气低热值(20 ，C1atm)约为 33.0MJ/m3（7881Kcal/m3）。
）
稿
告
第五章 绿地系统规划
公
（
5.1 公园绿地规划
》 ）
设计 5.1.1 规划综合公园 7 处，分别为风门坳湿地公园、麒麟山公园、三河滨江湿地公园、小金河湿地公
园、高铁中央公园、七娘坛公园、体育公园。
市
城
性 5.1.2 规划滨水带状公园，并沿小金河、风门坳等滨水两侧单块面积大于 1000 平方米设置广场绿地。
的污水。
区 地
北站 7.3.3 规划区内共设两座污水提升泵站，白沙堆污水提升泵，规划占地为约 850 平方米，污水量约为
铁 1.54 万立方米/日；金泉路北侧地块新增污水提升泵站规划占地约 3000 平方米，污水量约 3.5 万立方
高
米/日。 州
惠
《 7.3.4 路幅宽度小于 40 米的，原则上按单管布置，路幅宽度 40 米及以上折按双管布置。污水管布置
3.3.7 规划绿地与广场用地约 9.2 平方公里。包括公园绿地，防护绿地。
） 稿
告
公
（
第四章 道路交通规划
》
）
4.1 路网规划
计 设
城市 4.1.1 规划路网按照快速路、主干路、次干路和支路四级控制。
性 4.1.2 规划范围内有北环大道和惠博大道两条城市快速路，构成了本规划区与其它区域联系的快速通
市
城
性
第三章 用地布局规划
念
概
3.1 布局结构
区 心
含核 规划提出“一心、两轴、三绿廊、五组团”的空间布局结构，其中“一心”指围绕惠州高铁北站
惠州市金山大道三环路立交设计
金山大道是惠州市整体路 网中南北方 向的一 条主干道 ， 主要
解 决 惠 州 市 中 长 距 离 的 机 动 车 和 部 分 过 境 交 通 的快 速 通 行 ， 成 形
一
一
金 山 大桥
条连接城市各片区的快 速交通 运输动脉 ， 决城 区内部的交通 解
集 散 和 分 配 。金 山 大道 本 次 实 施 的 道 路 总 宽 度 为 １０ｍ， 断 面 ０ 横
惠 州 市 金 山 大 道 三 环 路 立 交 设 计
孔 繁 全
摘 要： 对惠州市金 山大道 三环路 立交的交通量预测结果 、 工程 地理位置等 因素进行 了分析 ， 并详 细介 绍 了该 立交在设 计过程 中的整体布局及平 面设计 ， 以期在保证行 车安全 、 舒适 的前提 下确保 立交造型 美观和经济合理。
见 图 １ 。
三环路立交为长条形 两层 苜蓿叶式 全互通 立交 ： 底层 （ 面 地
层） 为现状三环路 ， 二层 为金 山大道 ， 第 上跨三环路。
金 山 大道 将 成 为 江 北 体 育 馆 与 南 部 新 城 中 心 体 育 场 馆 的 快 速 联 系通 道 ， 惠 州 市 区 环 形 放 射 性 干 线 路 网 的 重 要 组 成 部 分 ， 要 是 主 承担 金 山 片 区 内部 对 外 的 交 通 以 及 惠 城 区 通 往 惠 阳 、 亚 湾 地 区 大 的联 系交 通 ， 可 有 效 带 动 金 山 片 区 开 发 ， 疏 解 城 市 交 通 以 及 并 对
展示惠州市新的城市 建设理 念和标 准 的重点地 区 ， 载着居 住 、 承
一
商业 、 文化 、 体育 、 交通枢纽 、 生产 服务 、 大市政设 施等功能 。所 重 以三环路立交的设计 需同时满足交通 、 景观 、 用地等要求 。
广东惠州勘察报告
广东惠州勘察报告1. 背景介绍广东省惠州市位于中国华南地区，东临大亚湾，南濒南海，地理位置优越。
作为广东省下辖的一座中心城市，惠州市拥有丰富的自然资源、文化遗产和经济实力，正在快速发展壮大。
本报告将对广东惠州市的勘察结果进行详细描述，包括自然地理、人文历史、经济发展等方面的情况，以便对该地区进行更全面的了解和分析。
2. 自然地理2.1 地理位置和气候惠州市位于广东省中南部，地处珠江三角洲南缘，东邻大亚湾，南濒南海。
紧邻深圳、东莞两个国际大都市，交通便利。
惠州市属亚热带季风气候，四季分明，年平均气温约为22.2℃。
夏季炎热多雨，冬季较为温暖，适宜居住和农业发展。
2.2 地理特点惠州市地势起伏，大部分地区为丘陵山地，有大亚湾岛屿和惠东半岛两大特色地区。
该地区拥有丰富的自然资源，包括河流、湖泊、森林等，是生态环境良好的地方。
3. 人文历史3.1 历史沿革惠州历史悠久，源远流长。
早在秦代，惠州就开始形成。
隋朝时期，设立了惠州县。
唐代以后，惠州逐渐独立为州。
明朝时，设立惠州府。
清朝时期，惠州成为广东的重要城市。
现如今，惠州市已发展成为一座现代化的城市。
3.2 文化遗产惠州市拥有丰富的文化遗产，包括历史建筑、传统工艺、民俗文化等。
著名的文化景点有惠州西湖、千家洞古民居群、三塔旅游区等。
这些文化遗产展示了惠州悠久的历史和独特的文化魅力。
4. 经济发展4.1 工业发展惠州市是广东省重要的工业基地之一。
主要产业涵盖电子信息、汽车制造、化工等领域。
龙门和博罗两个县区的工业发展尤为突出，是全国重要的汽车、数码和生物医疗设备生产基地。
4.2 旅游业发展惠州市拥有得天独厚的自然风景资源，并且保护良好。
目前，惠州市正积极发展旅游业，吸引国内外游客。
主要旅游景区有西湖风景名胜区、罗浮山风景名胜区、南昆山国家森林公园等。
4.3 城市建设惠州市城市建设水平较高，市区道路宽阔、整洁，公共设施完善。
政府大力推进城市绿化工作，提升市民生活质量。
惠州市惠城区主要出入口景观规划公示稿
（二）人文揽胜线（共3组）：
宏扬名人精神，纵览历史名胜。
人文揽胜线
广惠高速
小金口收费站
高铁北站
四觊楼收费站 N
觊洞水库
汝湖收费站
广惠高速
◆惠河高速火车西站出入口、火车西 站及延伸段 ◆仲恺门户、白云前收费站及仲恺大 道惠城段 ◆潮莞高速三栋收费站及惠南大道延 伸段
惠 河 高 速
惠州收费站
北环大道
金
四角楼收费站延伸段效果图
（一）都市时代线
6、水口收费站及惠泽大道延伸段 景观风貌营造目标：高新产业走廊。
一、概况 该出入口及延伸段东起惠大高速水口收
费站，西至水口文化体育中心，长约7.8公 里，规划范围包含道路及道路两侧绿地（含 水口文化体育中心广场），规划面积约79公 顷。 二、规划内容
该出入口及延伸路途经仲恺高新区东江 科技园，全线拥有多个休闲公园，田园风光 景观风貌特色图 优美，绿色资源丰富。规划以“一门两核心 两节点”为统领，在出入口以科技创新为主 题设置门户标识，慢行系统串联沿线绿地及 现有公园，优化提升道路绿化，完善水口文 化体育中心景观游线，增设休闲及运动设施。
该出入口及延伸段是惠城区最重要的主干道，道路串联惠州火车 站交通枢纽，两侧绿地及中央绿化带宽阔，具有行驶中眺望都市天际 线的极佳路段，是展现惠州城市建设成果与文化内涵的重要载体。规 划以“二门四节点”为统领，打造市花迎宾景观，提升沿线绿地景观， 增加宣传惠州文化的雕塑小品与标语，展现城市天际线廊道，梳理火 车北站站前广场流线改造部分建筑立面风貌，完善公共服务设施。
金山湖
惠州东收费站
奥体公园
沙澳收费站
◆水口收费站及惠泽大道延伸段
高铁惠城南站
三栋收费站
2011惠州小金口商业城项目思路分析报告27p (2)
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Part 1 项目环境现状分析 Part 2 商业项目成就的基础 Part 3 商业定位及规划建议
Part 4 商业招商建议 Part 5 商业推广建议 附录： 全程服务内容介绍
【区域位置分析】
小金口镇位于惠州市惠城区北部，距市中心8公里，辖区总面积66.7平方公里， 下辖7个村民委员会、2个居委会，有户籍人口3万人，流动人口8万人。
1988年被广东省列为重点工业卫星镇。目前，已经形成了涉及电子、机械、灯 饰、建材、服装、塑胶、玩具、手袋、制伞等比较完善的外向型工业体系。
服饰专卖店、影音器材、化妆品、儿童用品等
【商业规划考虑因数】
➢ 租金水平 进行业态规划时，应参考不同业种的租金承受能力，进行合理的布局安排。
➢ 面积要求 了解不同商家的面积要求有助于进行铺位划分，不仅有利于招商，更有利 于实现项目的价值最大化。
➢ 工程技术条件 层高、柱距、荷载、电气、给水、排水、排烟、隔油池、消防等方面都是 业态规划时应考虑到的工程技术条件。
小金口镇境内广汕公路、广惠高速公路横贯东西，京九铁路、惠河高速公路纵 穿南北，又有眦邻惠州市区的便利条件.
【项目位置分析】
万象饰品城 3分钟
惠州大道 金宝山庄
天天润购物商场
5分钟 兴隆商业圈
本项目位于小金口工业 区核心商圈，临近城市主 干道惠州大道，北临金宝 山庄（天天润购物广场） 仅3分钟步行路程，东临兴 隆商业街（小金口目前商 业及人流最集中的场所， 人流不断）仅5分钟路程， 西临万象商场仅2分钟步行 路程，可以说本项目地理 位置相当优越，
惠州某地产项目一期规划设计说明书
目录目录 (1)1.现状情况 (1)1.1区域位置 (1)1.2自然条件 (1)1.3用地及建立现状 (1)1.4门路交通现状 (1)1.5景观现状 (1)2.筹划目标、原则和依据 (1)2.1筹划目标 (1)2.2筹划原则 (1)2.3筹划依据 (2)3.总体结构 (2)3.1周边筹划 (2)3.2用地功效结构 (2)4.门路交通筹划 (3)4.1现状归纳综合 (3)4.2筹划原则 (3)4.3门路系统筹划 (3)4.4交通设施筹划 (3)5.用地竖向筹划 (3)5.1筹划目标 (3)5.2筹划原则 (3)5.3竖向筹划控制 (4)6.绿化设计 (4)6.1现状表面 (4)6.2筹划原则 (4)6.3筹划目标 (4)6.4绿化设计..................................................................................................... 4 7.市政综合管线筹划.. (5)供电工程筹划 (5)通信工程筹划 (7)给水工程筹划 (9)污水工程筹划 (11)雨水工程筹划 (13)防洪排洪筹划 (14)燃气工程筹划 (14)综合管线筹划 (16)惠州大亚湾猴仔湾项目一期筹划设计说明书1.1 区域位置惠州猴仔湾片区项目选址位于珠江三角洲的东北方，广东省东南部的惠州市，南临大亚湾，与深圳、香港毗邻。
现在惠州辖管区有惠城区、惠阳区和大亚湾经济技能开发区。
猴仔湾片区位于大亚湾经济技能开发区中南部，北靠澳头镇区，东望惠州港。
该区用地范围约，山（小鹰嘴）、海、湾（猴仔湾）、岛（潮洲岛）、湖（内湖）等自然景观要素组成了区内奇特的自然风采，富厚多变的地形更为筹划区塑造特色都会风采提供了得天独厚的建立底子。
1.2 自然条件筹划区地处北回归线以南，雨量充沛，四季常青，自然景观多元化，三面环山，一面临海，内有湖泊，用于2公里的生活海岸线、20万平方米的外岛（潮州岛）和36万平方米的内湖，自然条件优越。
惠州市惠城区-仲恺高新区三旧改造专项规划
文本目录第一章总则 (2)第二章改造策略与改造目标 (2)第三章改造用地布局 (4)第四章改造用地设施配建 (8)第五章改造用地道路规划 (9)第六章改造用地设计指引 (10)第七章改造用地强度控制 (12)第八章改造时序与实施措施 (13)第九章附则 (15)附表：各改造单元设施配建要求 ............................ 错误!未定义书签。
第一章总则第一条贯彻落实省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》要求，按照省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见，以建设科学发展惠民之州为总体目标，编制本规划，以积极有效地推动惠城－仲恺区域“三旧”用地的科学改造，实现城市功能更新、土地集约高使用、人居环境优化。
第二条规划主要依据：1.《中华人民共和国城乡规划法》2.《城市规划编制办法》3.《惠州市城乡规划建设管理试行办法》4.《惠州市城市规划标准与准则》5.《惠州市城市总体规划（2008-2020）》6.《惠州市惠城区土地利用总体规划（2006-2020）》7.规划范围的已编分区规划、控制性详细规划8.《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）9.《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤府办[2009]122号）10.国家、省及地方的其他有关政策、技术规范与标准第三条规划年限根据“粤府办[2009]122号”文件，本规划期限为2010-2015年，其中近期为2010-2012年、规划期末为2015年。
为有序推进“三旧”改造，维持土地市场供应的稳定性，并持续性地引导控制城市环境改善和土地集约使用，本规划远期展望到2020年。
第四条规划范围本次规划范围为惠城区行政辖区和仲恺高新技术产业园区范围，即原惠城区行政辖区范围，总规划面积1410.0平方公里。
第二章改造策略与改造目标第五条发展策略1.政府主导，市场运作。
为充分有序的利用当前旧改的优惠政策，在明确市场化改造主体的同时，尤其需要强调政府主导的中心地位，包括：整体统筹规划，以政府战略引导改造意愿；强化组织领导，以政府参与维护主体利益；市场主体运作，以政府投入作为有益补充。
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我们是： 挑战者 补缺者
挑战者
1、改变游戏规则 2、强调新的评估标准 3、强调新的产品特色与价值
补缺者
1、目标明确、挖掘客户 2、瞄准市场缝隙 3、创新产品和需求点
三、目标客户分析
1、客户描述
万科城.华府
1、主力人群：
企事业单位中高级管理人员 各类经营者 政府官员
2、区域人群比例
惠城 70% 深圳、东莞 30%
3、 购买性质
住居：90% 投资：10%
（资料来自项目代理-——中原地产销售总 监张建的访谈）
万.金域华庭
1、主力人群：
企业高级管理人员
各类经营者
政府官员
投资者
2、区域人群比例
惠城 70% 惠州其他县区10%
深圳、香港 20%
3、 购买性质
住居：85%
投资：15%
大，这将造成2011年3月份至2012年6月份期间，市场上可能有大量的新增潜在 供应。 5、惠州房地产价格面临一定的下行压力；
预计2011-2012年惠州市商品房价格可能持平或保持小幅上涨。
第四部分
项目定位
一、市场的启示
1、现阶段，产品仍是决定市场的关键，立润集团将三环北路地块项目打造成怎样的产品将直 接决定本案在市场中将要面临的局面，是创新、另辟新境？还是常规思路、四面树敌？
一、惠州市场特征
1、发展迅猛、 市场日益成熟
2、市场需求潜力旺盛，消费能力强劲
在“十二五”期间，深圳将向惠州分流人员200万。另外，惠州、深圳、 东莞三市同城，城际轻轨加速建设，城际往来将更为便捷；其次，惠州作为 山水之城，环境秀丽、空气清新，适宜居住；同时，又处于价格洼地。
不仅惠州、更多的深圳、东莞甚至广州等地商人、民企老板、企业金 领、白领阶层，这些较高收入人群纷纷脱颖而出，不断展现出强劲的消费 能力，而这些城市新贵正是惠州中高档住宅消费市场的主力人群，旺盛
大幅 35 138.2 小幅 937 大幅 601 持平
下降
5
上涨
上涨
24
28.46 大幅 11 50.94 大幅 1307 大幅 1055 70%
下降
下降
上涨
37
27.6 小幅 29 108.8 大幅 896 --
781 --26%
下降
1
上涨
34%
4 8 16.54 --40% 3 18.67 --83% 1500 67% 803 3%
预计2011年中小户型住房有效供给规模会继续扩大，供 应结构日趋合理。
（五）商品房成交量短 期有所放缓，长期回落
1、受目前国家及地方政府调控政策的影 响，惠州市各类购房需求暂时有所抑制， 成交量预短计2期011-2内012有年惠所州市回商品落房成。交量将有所回落
（六）商品房价格或将继续上涨，涨速趋缓
（资料来源于销售代理——中原地产 置业顾问访谈）
中颐.海伦堡
1、主力人群：
年轻化的 企业白领、工薪阶层
改善性本地住民
各类投资者
2、区域人群比例
惠城 75% 惠州其他县区10%
广州、深圳、香港 15%
3、 购买性质
住居：90%
投资：10%
（资料来源销售顾问）
宏益公馆
1、主力人群：
企业金领、白领 追求舒适型本地住民 各类投资者
3 1694
55%/-23%
19.18 51%/-26%
5967
4%/15% 120-144 ㎡
4 2203
30%/-7%
24.92 30%/-12%
6263
5%/19% 60-120 ㎡
数据来源中原地产监控
三、2011-2012年惠州房地产市场研判
（一）土地供应增量扩大，成交量将有所降温
1、 2010年，惠州市土地出让情况较为良好； 2、2011年土地供应增量将继续增加，总体供应或将高于2010年同期。 3、受市场政策和市场交易的惯性影响，而且开发企业对2011-2012年
项目配套
配套设施除学校、农批市场外，目前缺乏其他生活配套
三、项目街区功能——CLD/中央生活区
四、项目SWOT分析
1、 优势 （Strength）
①、CLD区位优势
②、地段、交通条件优越
③、规模开发与整体规划优 势
④、三环北路纳入市区范围， 项目区位将有一个整体的提 升；
2、劣势（Weakness）
1、 2010年，惠州市商品房价格表现总体平稳，局部上涨过快； 2、2010年惠州市商品房销售形势良好，开发企业资金充足，降价意愿不高，
开放商与购房者的博弈依然存在。 3、在近期成交量略有回落运行的情况下，惠州市房价上涨趋势仍然较为明显。 4、2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了惠州市新开工面积急剧放
依托惠州铁路枢纽，在江北东北
区部地区发展商贸业，在铁路西
侧沿线，重点发展物流产业。
小结
惠州已纳入珠三角的规
划范围，将成为珠三角最
具潜力的城市；而项目所
在地江北——是惠州一个中
高端住宅聚集区、莞惠城
际的建成、北三环的规划
改造，将极大提升项目的
竞争优势；同时，江北将
成为惠州的交通、行政、
第三部分
市场态势研究
二、项目战略定位
领导者 行业老大
1、垄断价格 2、产品具有不可复制性
挑战者 非行业老大中大市场规模
1、改变游戏规则 2、强调新的评估标准 3、强调产品的特色与价值
追随者 次/非主流市场
1、搭便车、借势 2、以小博大、杀伤战术 3、价格战的制造者
补缺者 敏锐的机会主义者
1、目标明确、挖掘客户 2、瞄准市场缝隙 3、创新产品和需求点
2、区域人群比例
惠城 80%
10% 深圳 10%
3、 购买性质
惠州其他县区
住居：85% 投资：15%
（资料来源销售顾问）
2、项目客户功能
3、项目客户来源
2011年第15周（4月3日---4月9日）惠城市场成交与客户来源情况
项目
雅居乐白鹭湖
TCL康城四季 中信水岸城 金山湖花园
一城峯景 香榭园
富川瑞园 合生高尔夫庄园
项目——火车站：1.2公里 项目——行政中心：0.8公里 项目——商务服务区：0.6公里 项目——惠州大道：0.5公里
第二部分
规划研 究
惠州市今后发展思路。
2008年底国务院颁布的《珠三角地区改革发展规划纲要》，把惠州整个版图划进了珠三角， 明确了到2020年的发展思路，提出建设“五大基地”，推动惠州进入富裕发达的地区行列， 成为广东省最具发展活力的城市之一；
二、项目位置（卫星图）
火车站
惠 州 大 道
海伦堡
金
龙 万科 大 城·华府 道
三环北路
农批市场
项目 地块
粤东家 具博览 中心
三环北路
德威（32万 m²）项目
万科金域 华庭 新 旺 路
新旺路
25号保 鼎峰（61 障性小 万m²项目）
区
三宅一生
项目地块处在金龙大道与三环北路交汇处，所处地段道路四通八达， 交通条件优越；
一是建设世界级石油化工产业基地。 二是建设国家级电子信息产业基地 三是建设全省重要的清洁能源基地 四是建设粤港澳地区休闲度假基地 五是建设全国统筹城乡发展综合改革试验基地
惠州“十二五”交通规划
1、五年新增公路2000公里 交通投资总额将达825亿，将形成以惠州市区为中心，外联各市、内通各县
数据来源中原地产监控
2011年1-4月份惠城区二级市场成交分析
月 网 签 环比／同比 份 （套数）
1 1991 环比-29%
网签面 积（万
㎡）
23.14
环比／同比 成交均价 环比／同 （元／㎡） 比
环比-30% 6209 4%/31%
活跃区 间
120-144 ㎡
2 1090 -54%／-47% 12.74 -55%/-51% 5762 -6%/11% 120-144 ㎡
2、锁定怎样的目标客户群？怎样的产品面对怎样的客户？怎样的客户打造怎样的产品？两者 相互辩证。但是，值得我们庆幸的是惠州的市场潜力、价格洼地、中高端产品不缺消费者。 3、惠州江北相对惠州来说，是一个中高端产品聚集区，尤其是项目明显的区位优势。事实上， 在江北广受消费者关注、溢价比较高的都是创新型产品如三宅一生、方直珑湖湾、万科城华 府等。 产品的创新并非是对市场的违背，如何站在惠州市场变革的节点上，引领消费观念，恰恰 顺应市场发展的潮流，这样的产品在市场才更具有竞争力。
的高速公路网。实现所有县城15分钟、所有乡镇30分钟内通达高速公路的目 标。 2、三环路已纳入市区范围 将三环路升级改造成为双向八车道的市政大道，加装路灯、排水系统、绿 化带和人行通道。 3、公共交通 ：新增或更新1400辆公交车 5年内将新增或更新1400辆公交车，使公交车总量达2550辆。进一步提升江 北、仲恺、河南岸等地的公交运力。
年，同时受未来市场不测定因素和资金压力的影响，将加快对2010年 土地储备的消化、加快新项目的开工、施工和竣工速度，不断增加投 资。
预计在短期内惠州市房地产开发投资形势仍然较为良好，短期 内高位增长趋势不减，2011-2012年有望进一步冲高。
（三）商品房新增供应量将继续冲高
1、2010年惠州市房地产市场总体表现为供大于求。 2、2011年惠州新增供应量将大幅增加；以惠城为例，按
惠州城际轻轨规划方案
惠莞城际预计2012年建成通车
莞惠城际轨道主要站点
惠州市江北规划方案
江北将打造成惠州
市级行政、会展和文 化中心：
以江北南区的市政府、体
育中心为核心，以完善原有规
划功能、完成城市政府的发展
预期为主要目标，包括政府行