房地产估价理论与方法第三章房地产价格和价值章节练习(2015-7-15)

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2015年房地产估价理论与方法真题及答案解析

上一题下一题
(7/15)多项选择题
第35题
关于房地产状况调整的说法，错误的是______。
A.对不同用途房地产的价格，房地产区位因素的影响方向都是一致的
B.比较调整的内容或因素越多，调整后的比较价值就越准确
C.根据价值时点的可比实例与估价对象的房地产状况差异进行比较调整
D.可比实例状况比估价对象状况好的，应对可比实例价格进行减价调整
A.土地用途
B.所在区域绿化水平
C.土地容积率
D.土地使用期限
上一题下一题
(10/28)单项选择题
第10题
关于合法原则具体应用的说法，错误的是______。
A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况
B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象
C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象
A.42.64
B.55.40
C.56.24
D.68.04
上一题下一题
(17/28)单项选择题
第17题
关于报酬率的说法，正确的是______。
A.市场提取法求出的报酬率来源于市场，不能真实反映收益风险
B.累加法求取报酬率时，风险调整值相对于同期国债利率或银行存款利率都是相同的
C.报酬率不包含通货膨胀因素的影响
第42题
运用路线价法评估某路线价区段内标准宗地以外的宗地价格时，应进行修正调整的有______。
A.土地形状
B.容积率
C.土地使用期限
D.土地市场状况
(6/15)多项选择题
第34题
关于最高最佳利用原则的说法，正确的是______。
A.遵循最高最佳利用原则，并不一定要遵循合法原则
B.最高最佳利用包括最佳的用途、规模和档次

房产评估师考试《房地产估价理论与方法》习题精讲-第三章房地产价格和价值

第三章房地产价格和价值一、单项选择题1、（）是指对物品的有支付能力支持的需要。

A、购买力B、有用性C、稀缺性D、有效需求2、下列关于价值、使用价值和交换价值的表述中，正确的是（）。

A、广义的价值分为使用价值和交换价值，狭义的价值仅指使用价值B、没有交换价值也一定没有使用价值C、没有使用价值肯定就没有交换价值D、人们在经济活动中通常简称的价值，一般指的是使用价值3、在通常情况下，（）出让的地价最低。

A、拍卖方式B、挂牌方式C、招标方式D、协议方式4、正常成交价格的形成条件不包括（）。

A、公开市场B、交易对象本身具备市场性C、较短的期间完成交易D、买者和卖者都具有完全信息5、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。

A、评估价格B、成交价格C、市场价格D、理论价格6、成交价格围绕着（）而上下波动。

A、市场价格B、理论价格C、清算价格D、原始价格7、下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（）。

A、当交易情况正常时，成交价格接近市场价格B、当市场状况正常时，市场价格接近理论价格C、当估价科学准确时，评估价值接近市场价格D、当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值8、在不考虑外部折旧的情况下，当成本价值（）比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或房地产市场不景气。

A、大大高于B、大大小于C、等于D、小于9、在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（）。

A、市场价值B、投资价值C、现状价值D、谨慎价值10、对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。

A、谨慎价值B、市场价值C、残余价值D、快速变现价值11、在评估投资价值时，折现率是（）。

A、社会一般的收益率B、收益法中的资本化率C、投资者要求的满意收益率D、投资者要求的最低收益率12、下列关于各种类型租金的表述中，错误的是（）。

A、市场租金是指由市场供求状况决定的租金B、商品租金是指按照出租房屋的经营成本确定的租金C、准成本租金是指接近但还达不到成本租金水平的租金D、福利租金是象征性收取的很低水平的租金13、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为5000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。

房地产估价理论与方法：房地产价格和价值考点模拟考试练习.doc

房地产估价理论与方法：房地产价格和价值考点模拟考试练习考试时间：120分钟考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、判断题在通常情况下，楼面地价是按照建筑面积均摊的土地价格。

（）本题答案： 2、判断题一套建筑面积为100m2、单价为3000元／m2、总价为30万元的住房，在买卖中的付款为从成交日期起分期支付，分三期支付，第一期于成交日期支付10万元，第二期于一年年中一次性支付10万元，第三期于一年年末一次性支付10万元，年折现率为5%。

则该宗房地产的实际单价是3000元/m2（）本题答案： 3、多项选择题实行政府指导价或政府定价的房屋有（）。

A.商品房 B.经济适用房 C.房改房 D.限价房 E.商业门市本题答案： 4、单项选择题如果设立了他项权利，（）就变得不完全。

A.使用权 B.地役权姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------C.所有权D.租赁权本题答案：5、单项选择题投资者评估的房地产的投资价值（）该房地产的市场价格，是其投资行为（或交易）能够实现的基本条件。

A.小于B.大于C.小于或等于D.大于或等于本题答案：6、判断题城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格。

（）本题答案：7、单项选择题在房地产拍卖中，如果出现流拍，再行拍卖时，可酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的（）。

A.10%B.20%C.30%D.40%本题答案：8、判断题对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对商品的需求；相反，就会减少对商品的需求。

房产评估师考试《房地产估价理论与方法》考点精讲-第三章房地产价格和价值

第三章房地产价格和价值考试目的本部分的考试目的是测查应试人员对房地产价格和价值的种类，房地产价格的特点，房地产价格与房地产供求的关系，房地产价格的影响因素等的了解、熟悉和掌握程度。

特别提示：《房地产估价理论与方法》的计算量很大，需要非常熟练的使用函数计算器，以求解指数、对数和倒数求1.08step1按底数1.08step2按功能键Xstep3按指数50step4按＝求取结果诀窍：计算式：从右算到左，一次出结果。

【达江老师传授考试必备技能——计算器的使用方法！】链接如下：/forum-5-6/topic-1746228-1.html第一节房地产价格和价值的种类房地产估价本质上是评估房地产的价值。

1.价格和价值（1）房地产价格是和平地取得他人的房地产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。

（2）房地产价格的形成条件（三条件）：使用价值（有用性），稀缺性，有效需求（意愿＋购买能力）。

注意区分：需求和需要的概念差别1）需要（要求或欲望）≠有效需求（有支付能力）。

2）房地产需求：自用需求——“为用而买”投资需求——“为租而买”投机需求——“为卖而买”3）价格：商品经济（或市场经济）制度下的分配方式。

价格上涨，抑制消费和扩大生产；价格下降，刺激消费、减少生产和消除存货。

（3）使用价值和交换价值。

交换价值是指商品之间相互交换的量的比例。

使用价值（有用性）是交换价值的前提，没有使用价值就没有交换价值。

但是没有交换价值，不一定没有使用价值，如阳光、空气等。

房地产既有使用价值，也有交换价值。

【例题】房地产估价中的价值，一般是指（）。

A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值『正确答案』B『答案解析』本题考查的是价格和价值。

房地产估价是评估房地产的交换价值。

参见教材P86。

【例题】就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。

（）『正确答案』√『答案解析』本题考查的是价格和价值。

房地产估价前三章习题

房地产与房地产价格一、单项选择题1、（）不属于他物权。

A、抵押权B、所有权C、地役权D、使用权2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。

A、开发成本B、权益C、物质实体D、B和C3、临时搭建的舞台（）。

A、属于土地的组成部分B、属于建筑物的组成部分C、属于定着物的组成部分D、不属于房地产的组成部分4、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ D ）方面的制约。

A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制5、生地价是指（）。

A、城市中待拆迁土地之地价B、未开发农地、荒地之地价C、可供直接用于建设的土地之地价D、没有建筑物的土地之地价6、毛地的概念是（）。

A、已做三通一平的土地B、已征用补偿但未做三通一平的土地C、城市空地D、未拆迁的城市土地7、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（）。

A、农地B、毛地C、生地D、熟地8、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。

A、甲大于乙B、甲等于乙C、甲小于乙D、不可比9、有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结构显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A、该建筑物的价值低于拆除费用B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况10、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建筑覆盖率为（）。

A、0.50B、1.00C、0.64D、0.7511、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2万平方米，则建筑密度为（）。

A、1.6B、2.5C、40%D、25%12、房地产的（），是经济学上所讲的外部性。

A、相互影响性B、保值增值性C、数量有限性D、寿命长久性13、土地价格主要受（）的影响。

A、供给量变化B、需求量变化C、供求双方等同D、需求不变14、楼面地价=土地单价÷（）。

房地产估价习题及答案

第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是( ABC )。

A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是 ( B )。

A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指 ( A )。

A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。

问：最多还可以为( D )万元的贷款提供抵押担保。

A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为( ABCE )。

A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对( ABCD )的分析。

A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是( ACD )。

A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括( ABCDE )。

A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是( ABCDE )。

A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有( ABCDE )。

A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为( CDE)。

房地产估价原理与方法-房地产估价概论-练习题

第一章房地产估价概论一、单项选择题1、下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（）。

A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同B、香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价【正确答案】D【答案解析】本题考查的是房地产估价的含义。

日本和韩国通常称为不动产鉴定评价或不动产鉴定。

参见教材P3。

2、下列有关注册房地产估价师、房地产估价机构，表述错误的是（）。

A、一名合格的房地产估价师需要扎实的专业知识、丰富的实践经验和良好的职业道德B、在我国，注册房地产估价师在同一时间可以受聘于两个房地产估价机构C、在我国，注册房地产估价师不得以个人名义承揽房地产估价业务D、房地产估价机构统一接受委托和收费【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。

选项B错误，目前，国家规定房地产估价师从事估价业务应加入估价机构，在同一时间只能在一个估价机构从事业务；不得以个人名义承揽估价业务，应由所在的估价机构统一接受委托和收费。

参见教材P4。

3、下列关于房地产估价当事人的说法中，正确的是（）。

A、估价委托人一定是估价对象权利人B、估价对象权利人一般是估价利害关系人C、估价报告使用人一定是估价利害关系人D、估价委托人一定是估价报告使用人【正确答案】B【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。

估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用人；估价对象权利人是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用人。

选项C错误，在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。

参见教材P5。

4、下列有关价值类型的表述中，正确的是（）。

A、同一估价对象的价值并不是唯一的B、同一估价对象的价值是唯一的C、同一估价对象的具体一种类型的价值，在理论上不是唯一的D、以上说法均不正确【正确答案】A【答案解析】本题考查的是房地产估价的要素。

房地产估价师《理论与方法》练习题

房地产估价师《理论与方法》练习题房地产估价师《理论与方法》练习题导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。

下面和店铺一起来看看房地产估价师《理论与方法》练习题。

希望对大家有所帮助。

多项选择题1、下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是（）。

A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系D.交易税费非正常负担E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情【正确答案】：ACD【答案解析】：交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；交易中的某一方特别了解市场行情，但是不以为着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。

参见教材P187。

2、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。

A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同B.可比实例的交易类型与估价目的吻合C.可比实例的规模与估价对象的规模相当D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同【答案解析】选取的可比实例应满足下列要求：①与估价对象的区位相近。

②与估价对象的用途相同。

③与估价对象的权利性质相同。

④与估价对象的档次相当。

⑤与估价对象的规模相当。

⑥与估价对象的建筑结构相同。

参见教材P181～182。

3、在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于（）。

A.房地产具有开发或再开发潜力B.将预期原理作为理论依据C.正确判断了房地产的最佳开发方式D.正确量化了已经获得的收益和风险E.正确预测了未来开发完成后的房地产价值【正确答案】：CE【答案解析】：在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠程度，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等），②是否根据当地房地产市场行情或售求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》章节习题详解(房地产价格和价值)【圣才出品】

第三章房地产价格和价值第一节房地产价格和价值的种类一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）1．参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是（）。

[2010年真题]A．各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值B．各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称C．各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致D．各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值【答案】D【解析】投资价值是对某个特定投资者而言的，是基于主观的、个人因素上的价值。

同一宗房地产之所以对不同的投资者有不同的投资价值，是因为不同的投资者可能在开发建设成本或经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同等。

所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。

2．某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。

该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。

[2014年真题]A．39.36B．45.00C．131.22D．170.58【答案】A【解析】承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。

由题意，该承租人未来各期的净运营收益A＝65－50＝15（万元/年）；该承租人权益价值V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＝（15/7%）×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（万元）。

3．某套100m2的期房一年后竣工投入使用，目前类似现房的市场价格为10000元/m2，预计一年后涨至10500元/m2，每年末租赁净收益为40000元/套。

年折现率为12%，年贷款利率为7%，期房风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的市场价格为（）万元。

[2013年真题]A．93.26B．93.43C．98.11D．98.28【答案】B【解析】期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。

2015年下半年北京房地产估价师《理论与方法》：房地产价格的含义和形成条件考试试卷

2015年下半年北京房地产估价师《理论与方法》：房地产价格的含义和形成条件考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为。

A：市场价值B：投资价值C：谨慎价值D：在用价值E：工业用地的监测点评估价格2、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是。

A：某标准厂房B：某酒厂厂房C：某待出让土地D：某写字楼E：工业用地的监测点评估价格3、已知某房地产的土地取得成本1 500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的销售利润率为。

A：36％B：62．07％C：73．47％D：80％E：工业用地的监测点评估价格4、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。

A.AB.BC.CD.D5、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。

A：土地购置贷款B：土地储备贷款C：土地开发贷款D：建设贷款E：借款合同6、房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经__讨论决定。

A．征收人B．被征收人C．房屋征收部门办公会议D．政府常务会议7、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。

A．第一阶段B．第二阶段C．第三阶段D．第四阶段8、商品房现房广告不得涉及的内容是。

A：销售价格B：装饰装修C：小区环境D：升值承诺E：执行层的组织协调9、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。

A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法10、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括。

房地产估价理论与方法第三章房地产价格和价值章节练习

市场法的估价结果普遍高于收益法的估价结果，说明房地产价格有一定的泡沫。

（）
A.该厂房的实际价格等于名义价格
B.该房地产的名义价格为50万元
C.该房地产的实际价格为50万元
D.该房地产的实际价格高于50万元
E.该房地产不存在名义价格
在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加。

（）
A.合同租金与市场租金的差异程度对无租约限制条件下的评估价值有影响
B.抵押估价、转让估价应评估承租人权益价值
C.在其他条件相同时，无租约限制条件下的评估价值大于有租约限制条件下的出租人权益价值
D.房屋征收评估应评估无租约限制价值
E.只要合同约定租金不变，市场租金下跌或上涨时，承租人权益价值始终不变
当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；反之，需求就会减少。

（）
A.该种房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本
C.该种房地产的开发技术水平
D.房地产开发商对未来的预期
E.相关物品的价格水平
某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为%，按月等额偿还本息。

则关于该房地产价格的说法中，正确的有（）。

A.成交价格
B.市场价格
C.理论价格
D.评估价格
关于评估带租约房地产的说法，错误的有（）。

A.市场价格
B.理论价格
C.清算价格
D.原始价格
决定房地产供给量的因素有（）。

A.反方向变化
B.同方向变化
C.无变化
D.无法确定。

房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案

房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案房地产估价师《理论与方法》章节试题及答案第一章房地产估价概论一、单项选择题1、关于房地产估价误差的说法，错误的是()。

(2011年真题)A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围2、专业估价与非专业估价的本质区别不包括()。

A、实行有偿服务B、由专业机构和人员完成C、目的是评估市场价值D、具有公信力3、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()。

A、房地产价值分配业务B、房地产价值减损评估业务C、房地产投资价值评估D、相关经济损失评估业务4、房地产估价是评估房地产的()。

A、价值B、使用价值C、交换价格D、市场价格5、承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介组织的人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处()年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金。

A、3B、5C、7D、106、()一般是假定在正常交易情况下进行交易的最可能价格。

A、实际成交价格B、评估价值C、评估价格D、真实价值7、关于房地产估价误差的说法，错误的是()。

(2011年真题)A、判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实值进行比较B、估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D、估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围8、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。

A、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B、房地产估价是作价格保证而不是提供价值意见C、房地产估价会有误差但是误差应控制在合理的范围D、房地产估价是评估房地产的价值而不是价格9、房地产需要专业估价是因为()。

房地产估价师《房地产估价理论与方法》第三章资料二

第三章房地产价格和价值第⼆节房地产价格的特征房地产价格与⼀般物品的价格，既有共同之处，⼜有不同的地⽅。

共同之是： ①都是价格，⽤货币来表⽰； ②都有波动，受供求因素的影响； ③都是按质论价：优质⾼价，劣质低价。

房地产价格与⼀般物品价格的不同，表现出房地产价格的独特之处。

如前所述，房地产包括⼟地和建筑物，故⾸先单独介绍⼀下地价与⼀般物品价格的不同，然后再介绍房地产价格的特征。

⼀、地价与⼀般物品价格的不同地价与⼀般物品价格的不同主要表现在下列 6 个⽅⾯： (1)⽣产成本不同。

⼀般物品是劳动的产物，⽽⼟地本质上不是劳动创造的，是⼤⾃然的恩赐。

因此，⼀般物品的价格必然含有⽣产成本因素，⽽地价不⼀定含有⽣产成本因素。

例如，⼀块⾃然环境良好、交通较⽅便、适宜建造别墅的未开发⼟地，价格可能很⾼，但此之前可能并未投⼊劳动。

从更深的⾓度考察，⼀般物品的价格是“劳动价值”的货币表现，围绕着“ 劳动价值” ⽽上下波动；地价本质上不是“ 劳动价值” 的货币表现，是地租的资本化。

地价＝地租÷利息率 (2)折旧不同。

⼀般物品的寿命有限，可以⼤量重复⽣产，其价值通常随着时间的流逝⽽降低，因此有折旧。

⽽⼟地由于具有不可毁灭性，不能再⽣产，其价格通常随着时间的流逝⽽上升，所以不仅⽆折旧，⽽且会⾃然增值。

但中国有期限的出让⼟地使⽤权是⼀个特例，在这种情况下⼟地应计提折旧。

因为这种⼟地使⽤权的剩余期限随着时间的流逝⽽越来越短，最终会被国家⽆偿收回，所以购地者必须在⼟地使⽤期限内将包括购地资本在内的所有投⼊收回。

⽽如果是⽆期限的⼟地所有权，就⽆需计提折旧。

因为在⼟地所有权交易下，新的⼟地所有权⼈不存在购地资本逐渐回收的问题。

不考虑购地资本逐渐回收的原因很简单，因为购地者可以永续拥有⼟地，即购地资本在拥有⼟地期间总是以⼟地实物形式存在，他可以根据需要随时将其转化为货币资本⽽收回，还可能获得⼀定的增值收益。

(3)价格差异不同。

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在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。

（）
A.历史成本
B.账面净值
C.折余价值
D.实际价值
E.原始购置成本
楼面地价等于土地单价除以容积率（）。

A.遭受火灾毁损的建筑物价值
B.遭受火灾毁损的土地价值
C.连带损失
D.租金损失
E.遭受火灾毁损的建筑物重建成本
从一个城市来看，房地产价格总体上是从市中心向郊区递减。

（）
A.房地产价格与区位关系密切
B.房地产价格实质上是房地产区位价格
C.房地产价格同时有买卖价格和租赁价格
D.房地产价格形成的时间通常较长
E.房地产价格容易受交易者的个别情况影响
账面价值是指一项资产的历史成本减去已计提折旧后的余额。

它又可称为（）。

A.社会一般的收益率
B.收益法中的资本化率
C.投资者要求的满意收益率
D.投资者要求的最低收益率
投保火灾险时的保险价值有可能是（）。

A.最低价格
B.最高价格
C.平均价格
D.成交价格
房地产价格的特征主要包括（）。

A.第（1）、（3）种情况
B.第（3）、（4）、（5）种情况
C.第（2）、（4）种情况
D.第（2）、（4）、（5）种情况。